房地产投资分析课件第三章

第三章房地产市场分析

内容提要3.1房地产市场概述3.2房地产市场分析概述3.3房地产市场调查3.4房地产市场预测3.1房地产市场概述

3.1.1房地产市场的特征1．房地产市场是信息不充分的市场2．房地产市场的区域性强3．房地产市场的垄断性4．房地产市场是房地产权益的交易市场5．房地产市场存在时滞6．房地产市场的反经济周期性7．房地产市场服务的专业性3.1.2房地产市场的功能1．调节供求的功能2．优化资源配置的功能3．政府宏观管理的基础3.1.3房地产市场的结构1．房地产一级市场2．房地产二级市场3．房地产三级市场3.1.4房地产市场的分类1.按照区域划分如北京房地产市场、安徽房地产市场、华北房地产市场、华东房地产市场等。2．按照用途划分如可以将房地产市场划分为住宅市场、商业房地产市场、工业房地产市场及特殊用途房地产市场等。3．按照功能划分如可以将房地产市场划分为房产市场、土地市场、房地产金融市场、房地产信息技术市场等。4．按照交易方式划分

如可以将房地产市场划分为房地产销售市场、租赁市场、担保市场和保险市场等。3.1.5房地产市场供求的影响因素1．房地产市场供给的影响因素（1）房地产价格。（2）开发商目标收益率。（3）开发成本。（4）建筑技术。（5）房地产开发能力。（6）融资难度。（7）国家宏观调控。2．房地产市场需求的影响因素图3-1供给大于需求的情况下的需求层次结构图图3-2需求大于供给的情况下的需求层次结构图影响房地产市场需求的主要因素有以下几个方面:（1）人口数量和结构的变化。（2）房地产价格。（3）家庭收入。（4）城市化进程。（5）宏观调控。（6）消费者预期。3.2房地产市场分析概述3.2.1房地产市场分析的必要性1．房地产投资决策需要市场分析2．房地产经营管理需要市场分析3．房地产价格策略的制定需要市场分析3.2.2房地产市场分析的限制1．成本限制2．时间限制3．技能限制4．偏好限制3.2.3房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容概括起来主要包括市场调查与市场预测。进一步细化，可以将其归纳为以下四个方面。1．地区经济分析2．市场概况分析3．专业市场供求分析4．项目竞争分析3.3房地产市场调查3.3.1房地产市场调查的内容1．房地产市场环境调查（1）政治法律环境调查（2）经济环境调查（3）社会文化环境调查（4）社区环境调查2．房地产市场需求调查（1）房地产消费者调查（2）房地产消费动机调查（3）房地产消费行为调查3．房地产市场供给调查（1）行情调查。（2）现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。（3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。（4）建筑设计及施工企业的有关情况。4．房地产市场营销活动调查（1）房地产市场竞争情况调查（2）房地产价格调查（3）房地产促销调查（4）房地产营销渠道调查3.3.2房地产市场调查的方法1．普查法2．抽样调查法随机抽样法非随机抽样法简单随机抽样法分层随机抽样法分群随机抽样法配额抽样法任意抽样法判断抽样法3.3.3房地产市场调查的程序图3-3房地产市场调查程序图3.4房地产市场预测3.4.1房地产市场预测的种类1．定性预测2．定量预测

3.4.2房地产市场预测的方法1．指标法：指标法又称朴素预测法，是通过一些通俗的统计指标，利用最简单的统计处理方法和有限的数据资料来进行预测的一种方法。2．德尔菲法3．销售人员意见综合预测法

4．购买意向预测法

以问卷形式征询潜在购买者未来的购买量，由此预测出市场未来的需求。5．移动平均法移动平均法可以分为简单移动平均法和加权移动平均法。（1）简单移动平均法

简单移动平均的各元素的权重都相等。简单移动平均法的计算公式为：（2）加权移动平均法加权移动平均给固定跨越期限内的每个变量值以不同的权重。

加权移动平均法的计算公式为Ft=w1+w2+w3+…+wn式中：w1——第t-1期实际销售额的权重；w2——第t-2期实际销售额的权重；wn——第t-n期实际销售额的权重；n——预测的时w1+w2+…+wn=16．指数平滑法

指数平滑法是在移动平均法的基础上发展起来的，是取预测对象全部历史数据的加权平均值作为预测值的一种预测方法。注：在实际工作中，平滑常数一般是根据原预测数与实际数的差异大小来确定。如果差异较大，a应适当取较大值；如果差异较小，a应适当取较小值。为了计算方便，一般根据经验估计，当差异较大时，a取0.7～0.8为宜；当差异较小时，a取0.2～0.3为宜。7．回归分析法回归分析法是在分析市场现象自变量和因变量之间相关关系的基础上，建立变量之间的回归方程，并将回归方程作为预测模型，根据自变量在预测期的数量变化来预测因变量。8．趋势法

趋势法分为直线趋势法和曲线趋势法。

直线趋势法又称直线趋势预测法、线性趋势预测法，是对观察期的时间序列资料表现为接近于一条直线的上升和下降时采用的一种预测方法。趋势直线的方程式是:Yt=a+bx式中：x——自变量，是选定的任何x值；Yt——因变量，对于选定的x值，相应变数Y的平均估计值，即第t预测周期的预测值；a、b——未知参数。

曲线趋势预测法是指当变量与时间之间存在曲线而非直线关系时，通过变量（纵坐标）改用按指数值的差距“刻度”，将曲线关系直线化，形成一条对数直线趋势线，再按直线趋势法求解。3.4.3房地产市场预测的程序房地产市场预测的程序包括以下六个步骤:1．确定预测目标2．搜集、整理资料3．选择预测方法4．建立预测模型

5．评价和修正预测结果6．编写预测报告

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