长春市净月区房地产市场研究

净月经济开发区人民广场长春站龙嘉机场16公里18公里29公里长春净月经济开发区位于长春市区东南部，区域面积478.7平方公里，开发区三面临水、四面环林，区域内林水总面积243平方公里。是以发展生态环保型经济为中心，着力建设经济、社会与人口、环境、资源协调发展的长春东南部生态新城。净月经济开发区距市长春市传统中心区域较远，距离中心人民广场18公里，距长春火车站16公里，距长春龙嘉国际机场29公里。

净月区位于长春市区东南部，是长春市生态友好型区域的典范资源优势明显森林资源丰富：“亚洲第一大人工森林”，开发区地处大黑山脉城区段核心位置，区域内林木葱郁、生态资源得天独厚，有"喧嚣都市中的净土"之美誉。净月潭国家森林公园为核心的自然生态系统拥有近百平方公里的人工森林。人工林自1935年始建，如今早已长成大树。水资源丰富：净月潭水库、新立城水库均位于区域内，尤其是净月潭，蓄水量2580万吨，成为净月区养生地的标志；吉林省是典型内陆缺水省份，人均水资源占有量约1500立方米，仅为全国人均占有水量的57%，本区的水资源显得尤为丰富净月区森林资源、水资源丰富，生态资源得天独厚，是长春市最理想的养生居住地伊通河沿岸生态居住区：近年，伴随着伊通河的整治，伊通河两岸开始打起伊通河观景、生态宜居的招牌。限制条件：伊通河是近年开始整改，在已经成型的市政规划基础上，沿岸开发的楼盘受伊通河条带装流向限制，河景资源可以利用的范围有限,河景资源利用缺少,纵深资源、森林资源由于伊通河属于季节性河流，河景资源有限，部分沿河景观较脏。伊通河沿岸生态居住区：生态宜居、观河景为标榜，实际上条带状河流，可观景位置有限；唯河可观，景观单调净月区价值点一：长春市仅有的全体系生态资源居住区，对比其他生态居住区，具有绝对优势。生态居住区强势资源限制条件开发时间住宅均价代表项目结论伊通河沿岸生态居住区伊通河岸景观条带河流流向、观景角度有限最近5、6年7400元/㎡虹馆、信达东湾半岛、蔚蓝国际、力旺康城、水韵豪庭等擦肩而过的伊通河南湖生态居住区南湖、南湖公园早年开发，现阶段可塑性较差10年以前10000元/㎡南湖祥水湾、国信南湖公馆、上院等昨天定格的南湖北湖生态居住区北湖公园开发太晚，基本建设滞后，临近工业区，距离太远最近3年开始5000元/㎡北湖湾、天富御苑、新星宇之悦、中顺福苑等明天待定的北湖八一水库生态居住区八一水库距离较远，资源单一5500元/㎡万龙丽水湾、中海兰庭、大禹褐石公园、恒盛豪庭、汉森香榭里等随遇而安的八一水库净月生态居住区净月潭、大面积国家保护森林、净月潭森林公园距离较远，价格较贵最近10年左右持续开发7400元/㎡万科惠斯勒小镇、远洋戛纳小镇、中信城、源山别院等今天追求的净月，明天追逐的净月南湖生态居住区：长春市最早开发的高端生态居住区，以南湖及南湖公园为卖点。限制条件：开发较早，周边已经基本没有可开发地块，短期内周边已经无可塑性。南湖生态居住区：早期开发的高端生态居住区，南湖及南湖公园为卖点，开发结束，短期内已经无可塑性北湖生态居住区：长春市最近两、三年加大对北湖地区的开发，和众多大学将来的入驻，给北湖片区发展带来了生北湖生态居住区兴起。限制条件：开发较晚，基本设施建设街滞后，临近工业区，价格较低，距离市内较远。北湖生态居住区：最近刚开始开发，开发太晚，工业区的属性导致价格太低，距离市区太远。净月区价值点二：低密度的属性决定产品站位高端，高价位定格该区域人群为长春市的精英阶层，聚集了来自长春市各个区域的富人。由于净月区的产品以高端为主，良好的生态环境吸引和高价位筛选，决定改区域必将吸引来自全长春市各个区域的富裕阶层，尤其是朝阳区、南关区等传统富人聚居区的富人。宽城区绿园区朝阳区南关区二道区净月区净月区域目前已经发展成为EBD商务圈、卓展商圈、生态资源圈三种不同的产品形态净月EBD商务圈净月卓展商圈净月生态资源圈净月EBD商务圈该区域主要位于彩宇广场周围，新兴的一系列大型商业综合体和一些高层住宅为主。主要项目有：伟峰东越、诺瑞德商务广场、绿地国际花都、长电朗天国际、华荣泰COSMO、万科城、凯旋公馆净月卓展商圈该区域以卓展生活超市、中信城商业为中心，产品形式多样化，涵盖高层、小高层、洋房和别墅所有形式，主要项目有国信美邑、中信城、复地哥德堡森林、万科惠斯勒小镇。净月生态资源圈该区域距离净月潭森林公园最近，又有大片森林景观及净月潭水资源环抱，是理想的依山傍水似的别墅区，该区域产品主要是别墅、洋房等低密产品，项目夹杂小体量的高层、小高层产品。主要项目有森林华墅、远洋戛纳小镇、华瀚净月公馆、晟鑫康诗丹郡、源山别院、潭泽溪郡等。区域净月EBD商务圈净月卓展商圈净月生态资源圈主要产品形式高层、小高层为主高层产品、洋房和别墅产品比例相当洋房、别墅为主，掺杂部分高层产品容积率3以上为主1.5左右为主1.0-1.2之间为主代表项目环球贸易中心、华荣泰COSMO、诺瑞德、万科城等复地歌德堡森林、万科惠斯勒小镇、中信城远洋戛纳小镇、源山别院、华瀚净月公馆、晟鑫康诗丹郡主要客群投资型客户、企事业单位及其员工，客群年龄30-45岁为主企事业单位员工、公务员、私营业主，养老为主，存在小部分刚需客户，年龄45岁以上为主企事业单位员工、公务员、私营业主，全市各地养老型客户为主、年龄45岁以上为主客户关注点区域价值、生活配套、价格配套、环境、交通环境、价格单价7200元/㎡左右7800元/㎡左右6300元/㎡左右净月EBD商务圈，距离远洋项目较远，虽同属净月区，但不属于同一个细分区域，含高层、小高层典型项目是万科城万科城华荣泰COSMO伟峰东樾诺瑞德凯旋公馆绿地国际花都区域特点以写字楼和城市综合体为主，产品的商务属性较为高端住宅项目较少也是主要针对商务群体区域卖点便利的生活前景，区域升值潜力巨大主要客群企事业单位、商务投资客户、住宅投资客户为主，住宅居住客户刚需为主，改善为辅产品形式高层、小高层、塔楼为主主要配套目前主要配套有麦德龙超市，具体生活配套还不完善；周边在建项目建成后将会有非常大体谅的生活、商业配套。主要交通方式公交、自驾主要项目万科城、凯旋公馆、诺瑞德、华荣泰COSOM、伟峰东樾、绿地国际花都典型项目万科城、华荣泰COSOM样板间材料展示销售中心万科城：万科“城”系作品，新都市主义的建筑风格和北美生态景观完美契合，打造百万平米生态居住社区，是净月EBD内最大的居住社区项目基础情况项目位置净月区新城大街与飞虹路交汇占地面积35万㎡建筑面积123万㎡总套数7500套开发商长春万科新城房地产开发有限公司

绿化率40%物业管理长春万科物业服务有限公司建筑形式塔楼多层高层容积率2.90交工日期2016年6月10日建筑风格现代风格开盘日期2011年11月12日景观设计上海原构设计公司建筑设计上海原构设计公司项目配套内部配套——外部配套商业：赛得购物广场、新天地超市、恒客隆超市、中东大市场、北方市场、远方超市医院：中日联谊医院、经济开发区医院、天三奇医院、E诺眼科医院、长春净月旅游开发区中西医结合诊所、蓝兴医院学校：东北师大附属实验中学、长春市第一实验中海小学、净月南环小学、威海小学、吉林体育学院等、天赐幼儿园、新蕾幼儿园、芳草绿幼儿园、长春市人民政府机关第二幼儿园中海分园公园：净月潭国家森林公园规划共分三期，目前为一、二期，共四栋1#、2#、3#、4#楼34、35层不等面积区间80-160㎡价格8000元/㎡客户情况客户来源：全长春市各个区域均有，南关、朝阳居多置业目的：养老为主，小部分刚需层次：公务员、私营业主等，稳定收入且收入较高人群客户特征：来带新购买占70%以上，对万科品牌有特殊青睐配套特点已有配套基本没有，自身无配套，但是在建的外部配套极其完善客户分析客群属性1客群层次2客群关注3看好区域价值，认可万科的品牌、物业和精装修能承受较高的总价，为目前居住在长春市其他区域较好社区的阶层，以商人、公务人员占很大比例。品牌、精装修、区域价值。客户特征4对万科品牌有着特殊的青睐小高项目卖点：万科品牌价值——万科品牌在长春市培养了一批忠实客户并传播品牌形象精装修——万科精装修设计全国出名，注重细节的处理万科物业——全国第一的物业品牌，极具吸引力项目不足：产品形式——全部产品均是高层产品，产品形式无优势。户型——160平产品廊道迂回，显拥挤。100平3室，卧室小，舒适度差。竞争指数为1：和远洋戛纳小镇虽然同属于净月区域，但不属于净月资源圈，和远洋竞争较轻，竞争指数较低。（注：竞争指数此处指与远洋戛纳小镇的竞争程度）项目分析净月卓展商圈，接近远洋项目，资源和区位一定程度上与本项目出现重合，含有高层小高层的典型项目是中信城和万科惠斯勒小镇国信美邑万科惠斯勒小镇复地哥德堡森林中信城净月五号公馆区域特点主要以高端住宅项目为主，产品形式主要是别墅和洋房住宅项目为主也是主要针对高端产品消费人群区域卖点相对便利的生活配套，高价值的区位主要客群个体经营业主、公务员、企事业高管改善住宅为主，住宅客户主要以改善和养老为主。产品形式别墅、洋房、小高层主要配套中信城商业、卓展超市、东师附小主要交通方式公交、自驾主要项目国信美邑、万科惠斯勒小镇、复地哥德堡森林、中信城、净月5号公馆典型项目万科惠斯勒小镇、中信城基础信息项目基本情况项目位置净月区净月大街4666号，净月大街轻轨农博园站开发商长春万科溪之谷房地产开发有限公司物业管理长春万科物业服务有限公司绿化率35%自持物业物业费洋房2.0元/平米·月联排别墅4.5元/平米·月建筑面积48㎡建筑形式别墅、洋房、小高占地面积40㎡开盘日期一期2010年10月22日容积率1.2交房日期一期2012年6月项目配套内部配套商业街外部配套师大附小三分校、800平米净月公园万科打造出北美原味风情小镇居住区。万科惠斯勒小镇本案规划设计基本情况项目规模48万㎡建筑类型小高、洋房、别墅规划布局共58栋住宅产品，1栋8-11层小高层;31栋4-6层多层;26栋联排外立面风格北美园区景观项目园区惠斯勒为蓝本，移植北美小镇式生活原乡，打造出1.1万平人工湖，原生的坡地园林设计，将北美自然、舒适、有限的生活理念带到长春。采用北美风格，园区打造1.1万平人工湖。万科惠斯勒小镇外立面园区景观售楼处产品配比万科惠斯勒小镇目前共推出1110套房源，包含小高层、洋房、联排、类独栋等多种类型；目前仅一栋小高在售，共110套。面积区间：小高99平米，洋房95-170㎡，联排260-280㎡，类独栋430㎡；洋房产品为精装交房，别墅为毛坯；小高层2013年5月份推出，目前仅剩余1套。采用北美风格，园区打造1.1万平人工湖。物业类型面积段（平方米）供应套数配比成交套数去化率均价（元/㎡）附加值小高130-16017015.3%14283.5%10000洋房95-17080472.4%68985.7%10000露台联排260-28012811.5%9574.3%17000地下室、花园类独栋43080.7%450%30000地下室、花园客户分析客群属性1客群层次2客群关注3高层客户，注重净月区的良好环境，项目距离轻轨较近的交通便捷。双阳城区和长春市内的改善型客户，多次置业者，当作第二居所改善型为主客户购买多为父母养老或度假之用，同时看好项目未来发展潜力；价格、生态环境、户型、生活配套、未来发展潜力客户特征4公务员、私营业主、周边大学教师等万科惠斯勒小镇项目分析项目亮点：自身环境——规划了独特的惠斯勒湖景观，湖畔2万多平方米的社区配套，整体项目品质较高；商业配套——项目自身打造风情商业街，配套丰富；风格独特——北美惠斯勒风格长春独家首现,万科独特情景洋房式建筑别于其他开发商项目。项目不足精装修洋房在交房时存在一定质量问题；洋房部分房屋朝向较偏，非正南正北：外立面色调较冷；竞争指数为3：尽管和远洋戛纳小镇不在同一细分区域，但是产品品质绝对不在远洋之下，都极具风情感，距离也比较近。本项目的精装修在很大程度上与远洋形成品质的差别。中信城：建筑形态为多层小高层和联排，法式风格建筑，内部配有卓展超市为园区打造强力配套商业。项目基础情况项目位置净月大街与聚业大街交会处占地面积194000㎡建筑面积346000㎡总套数2382开发商中信地产长春公司绿化率36.2%物业管理中信物业建筑形式洋房、小高容积率2.1开盘日期2013年建筑风格法式建筑风格小高价格6500元/平方米，（已售90%）景观设计北京和景景观规划设计中信建筑设计澳大利亚（墨尔本）柏涛设计咨询有限公司项目配套内部配套会所外部配套教育配套：东北师大附小、附中、市实验、东北师大、农大、长税、华侨外院；

综合市场：净月商贸城、超市；

医疗院所：月谭医院；

金融服务：交行、农行、信合、工行、建行；山景资源：紧邻30万平的山体公园客户分析客群属性1客群层次2客群关注3高层客户，养老型客户和改善客户大概各占一半。经济实力相对较雄厚的客户，购买赠送学位的客户较其他客户更有实力。生态环境、户型、生活配套、学位客户特征4年纪在50岁以上的客户能占80%以上。项目分析项目亮点：体量较大——百万大盘，规模庞大的居住社区商业配套完善——商业体量较大，卓展生活超市超市、规划中商业综合体，区域配套均不完善的环境中成为很大的优势教育配套强势——东师附小分校，幼儿园，赠送学位吸引力很大得房率较高、性价比较高项目不足品质平庸——定位高端，但是并没有体现出高端品质感竞争指数为5：项目小高层体量巨大，价格较远洋戛纳小镇低，配套齐全，同样以学位为卖点，且位置对远洋存在拦截。远洋戛纳小镇源山别院华瀚净月公馆晟鑫康诗丹郡凤凰雅居厚德园净月生态资源圈，含有高层小高层的典型项目源山别院、晟鑫康诗丹郡、华瀚净月公馆和远洋戛纳小镇区域特点主要以高端住宅项目为主，产品形式主要是别墅和洋房住宅项目为主也是主要针对高端产品消费人群区域卖点具体生活配套欠缺，环境优势较为明显，区位价值较高主要客群个体经营业主、公务员、企事业高管改善住宅为主，住宅客户主要是改善和养老。产品形式别墅、洋房和部分小高层主要配套长影世纪城、净月潭公园，目前缺乏具体生活配套。主要交通方式公交、自驾、轻轨主要项目凤凰雅居、康诗丹郡、远洋戛纳小镇、净月公馆、源山别院典型项目远洋戛纳小镇、净月公馆源山别院项目基础情况项目位置净月大街长影世纪城南行900米建筑面积427,400㎡占地面积380,000㎡总套数400户开发商长春融创置地房地产开发有限公司绿化率35%物业管理待定建筑形式别墅82栋联排容积率1.1交工日期2014-09-30建筑风格现代简约开盘日期2013-07-07景观设计--建筑设计--项目配套内部配套会所、景观、运动场外部配套中小学：东北师范大学、医药大学、吉林华侨外国语学院吉林省孤儿学校、长春工业大学人文信息学院、市实验中学

综合商场：净月商贸城、卓展购物超市

银行：中国银行、建设银行、交通银行、工商银行、农业银行

医院：净月医院

其他：吉林省博物馆、保利大剧院、喜来登酒店、东北虎园、高尔夫球场

会所、商业客户分析客群属性1客群层次2客群关注3高层客户，主要是首次改善客户经济实力一般，本来是洋房客户，但是总价承受能力较低，降格为小高层客户生态环境、价格客户特征4支付能力有限，但是仍然想在净月区域内买到理想的房子项目亮点：价格优势——小高层较区域内所有产品都便宜，但品质并无很大差别视野较好——地块有高差，小高层少量排布，能看到森林全景。生态资源优势——临近国家保护林，共享低密园林，空气质量高项目不足：配套缺失——自身无生活配套，及其不便利地段偏远——位于净月最深处，交通不便利竞争指数为4：本项目是与远洋戛纳小镇最近的项目，小高层价格低，对客户有很强的吸引力，且景观资源与视野均有优势，不过小高体量较小，并不构成长期竞争。项目分析华瀚·净月公馆

竞品剖析项目基本情况项目位置聚业大街与永顺路交会处开发商华瀚投资集团长春置业有限责任公司总套数1273套，小高530套物业管理华瀚物业绿化率35.1%自持物业物业费4.5元/平方米建筑面积25万㎡建筑形式别墅、小高层占地面积20.4万㎡开盘日期预计2013年9月容积率1.2交房日期预计2014年10月项目配套内部配套沿街有部分底商外部配套与周边配套均有一定距离永顺路聚业大街本案喜来登酒店净月片区复合型大盘，区域内低密别墅社区。华瀚·净月公馆

规划设计东地块西地块一期二期基本情况项目规模25万㎡建筑类型小高层（6栋）、联排别墅、双拼别墅规划布局分为东、西两个地块；西地块划分为一、二两期产品，即将推出为一期部分产品外立面风格新英伦风格园区景观“中央溪流绿谷”为园林主轴，配合主题文化街区的景观布局，通过7重垂直的景观变化，200多种植物搭配备注目前项目地售楼处已经建完并开放，示范区接近完工，部分产品已经封顶，接受咨询，计划2013年9月份开盘，已经开始营销推广。新英伦风格，生态资源及景观优势突出。外立面园区景观售楼处小高层华瀚·净月公馆

产品配比建筑类型面积区间建筑面积（㎡）

占总面积比(%)（含会所）占别墅面积比(%)套数占总套数比(%)附加值双拼

300-340㎡79203%5%242%赠送地下室、地下车库单车位、前后花园60-200㎡，露台25-30㎡联排

220-260㎡5691023%35%24219%赠送地下室、地下车库双车位、前后花园60-200㎡，露台25-30㎡叠拼198-219㎡4160017%26%20816%赠送地下车库单车位、露台25-30㎡，一层赠送前后花园小高层138-144㎡4499418%——42634%赠送露台，一层赠送花园经济型220㎡别墅为项目的主打产品。整个社区共计约1273套房源，别墅743套，小高层530套，分为东西两地块，中间由聚业大街分开，双会所设计，首期开发西地块；西地块：西地块规划总建筑面积约15万㎡，包含有双拼、叠拼、联排、小高层产品；，共计900套房源；面积区间：双拼307-340㎡，联排220-260㎡，叠拼198-219㎡，小高层138-144㎡；均价：联排：11000-13000元/平，双拼：18000-20000元/平。客户情况：目前排号客户主要为净月区客户为主，部分原启明花园高端客群，主要为企事业单位领导阶层。项目情况:项目自从释放信息已经两年时间，由于区域内配套还不够完善，且项目所在区域还未能被认可，销售情况：去化率晟鑫·康诗丹郡竞品剖析项目基本情况项目位置聚业大街与永顺路交汇处向北100米开发商吉林省晟鑫房地产开发有限公司总套数1188套物业管理第一太平戴维斯绿化率36%物业顾问物业费别墅4.5元/㎡·月小高2元/㎡·月建筑面积21万㎡（地上16万㎡，地下5万㎡）建筑形式小高层、洋房、联排别墅占地面积13万㎡开盘日期2013年11月容积率1.29交房日期预计2014年9月末项目配套内部配套项目西侧沿郁金香街有部分临街底商外部配套北方奥特莱斯、长春实验中学、月潭医院永顺路聚业大街本案喜来登酒店净月风景区复合型项目，产品组成丰富。项目分析项目亮点：经济型别墅产品——规划为双拼、联排别墅产品，整体档次较高，且项目规划面积多为经济型；英伦风格——打造新英伦风格，辨识度较高；低容积率——低容积配合新英伦建筑风格，居住舒适度较高；高附加值——项目赠送地下室，地下车库，南北向花园，半封闭露台，产品整体附加值较高；景观居所——以“中央溪流绿谷”为园林主轴，打造多重园林景观配套；项目不足位置偏僻，周边配套不足；现阶段周边公共交通较少，便捷度低竞争指数为3：项距离远洋戛纳小镇比较近，产品品质感较好，尽管目前展示不足和交通不便，但准备阶段过后，将于远洋形成一定的竞争。规划设计基本情况项目规模21万㎡建筑类型小高层、花园洋房、退台洋房、联排别墅规划布局共42栋住宅，小高8栋；花园洋房4栋（有电梯）；退台洋房13栋（无电梯）；联排别墅17栋。外立面风格英伦风格园区景观园区景观采用英伦风格，拥有200米林荫风情大道、5000平米景观广场，其中有喷泉、雕塑、各种精致小品等景观。备注项目现处于在建状态，小高层建至六层，退台洋房中一栋已完工，样板间将在此栋中，目前尚未开放。采用英伦风格，园区景观丰富。联排别墅售楼处小高层花园洋房四层洋房晟鑫·康诗丹郡退台洋房联排别墅产品配比建筑类型面积区间栋数套数占总套数比(%)均价（元/㎡）附加值联排200-300㎡6栋4联排11栋6联排906.7%11000南向双花园（地上、地下下沉式花园）车位配比1:2退台洋房

110-150㎡7栋4层6栋5层31426.3%7500一、二楼带地下室及下沉式花园，顶层带有阁楼，中间层拥有露台花园洋房120-160㎡3栋8层1栋9层21418%6500一、二楼带地下室及下沉式花园，顶层带有阁楼小高层88-150㎡5栋13层、1栋11层、2栋8层及13层高低杠57048%6000一楼地下室，顶层阁楼项目以改善型产品为主，为更多人提供享受净月景观资源的机会。整个园区方正共计约1188套房源，别墅90套，退台洋房314套，花园洋房214套，小高层570套；联排别墅共17栋，其中6栋4联排，11栋6联排，共计90套别墅产品，面积为200-300㎡；退台洋房13栋，7栋为4层，6栋为5层，面积110-150㎡不等，共314套，拥有较高附加价值；花园洋房4栋，面积120-160㎡，共214套，除1、2层附加价值较高，其他楼层无过多附加价值；小高层产品为园区主打产品，共计8栋570套，面积88-150㎡；客户情况：小高层的客户主要来自附近农科院等单位工作员工，其他区域南关、朝阳客户较多。小高目前刚刚开一栋，市场表现欠佳，仅售20套左右。晟鑫·康诗丹郡户型分析全明户型、客厅开间4.2米、主卧开间3.6米；南北双向阳台；大开间短进深，采光通风良好；干湿分离小高层119㎡晟鑫·康诗丹郡96㎡90㎡项目分析项目亮点：产品组成多样——规划有联排、洋房、小高等多种产品；英伦风格——英伦风格的坡屋顶、老虎窗等，辨识度较高；高附加值——赠送地下室，地下车库，南北向花园，半封闭露台，产品整体附加值较高，得房率高物业品质——第一太平戴维斯学位优势——正在谈判远洋戛纳小镇的学校项目不足开发商品牌知名度差，项目规模较小，影响项目认可度；周边配套不完善，生活便利度较差：竞争指数为3：距离远洋戛纳小镇较近，但产品品质较远洋还有一定差距，配套不完善，目前还没有形成良好的市场形象，但小高产品体量较大，位置对远洋也形成拦截，不排除今后形象转好后对远洋形成影响。晟鑫·康诗丹郡远洋·戛纳小镇竞品剖析项目基本情况项目位置净月大街与永顺路交汇处开发商远洋地产总套数1534套物业管理长春远洋基业物业服务有限公司绿化率46.30%自持物业物业费小高层2元/平方米·月(包含电梯费)，洋房2.5元/㎡·月，叠院别墅3.5元/㎡·月，联排别墅4.5元/㎡·月建筑面积96万㎡建筑形式小高层、洋房、叠院别墅占地面积86万㎡开盘日期2011年9月9日容积率1.1交房日期2012年10月31日部分已入住项目配套内部配套未来规划有24万㎡商业外部配套轻轨站、长影世纪城永顺路聚业大街本案喜来登酒店净月区低密度复合大盘规划设计基本情况项目规模34万㎡建筑类型小高层、电梯洋房、别墅规划布局项目北侧为商业部分，别墅在最南端外立面风格洋房、小高法式风格，别墅意大利风格园区景观项目地块的东南角上，为净月森林公园余脉的一角，占地5万方的净月泄洪渠贯穿组团间，打造了生态河谷公园。轻轨终点，毗邻净月潭森林公园外立面园区景观

商业洋房效果

洋房远洋·戛纳小镇

小高层

别墅产品配比建筑类型面积区间套数占总套数比(%)去化套数去化比例均价（元/㎡）附加值小高80-18084655.1%82697.6%6500阳台洋房

130-17048031.3%47398.3%8300一楼、二楼赠送地下室及下沉式花园叠拼91-16015610.2%12479.5%9000-14000下叠带有地下室及入户花园，上叠有送入户花园联排270-305523.4%1834.6%14000-16000双花园，地下室，车库，车位。项目产品丰富，包含多种产品形态项目产品线丰富，包含小高、洋房、叠拼及联排产品；小高层相对较多，套数占比总数的55%，面积在80-180㎡之间，剩余较少；洋房产品面积在130-170㎡之间，其中一二楼附加价值较高；叠拼户型分析户型新颖，拥有较高附加价值院香叠拼墅语叠拼远洋的叠拼别墅在长春市场属于较为新颖的产品，附加值较高；下叠户型带有车库、地下室及庭院，赠送面积较大；上叠户型带有入户花园及挑空空间，舒适度高；92平米116平米105平米110平米135平米160平米118平米120平米137平米户型分析户型新颖，拥有较高附加价值洋房户型设计合理，动静分离；大开间短进深，通风采光好；洋房产品一二楼均赠送有地下室，附加值较高；二层161平米三~五层149平米一层168平米六层139平米小高层80平米179平米150平米项目分析项目亮点：大体量——项目规模较大，有一定的滚动开发优势，持续盈利能力强；便捷度高——项目距离轻轨终点较近，相对交通便捷度较高；配套丰富——距离长影世纪城最近的项目，自身配套二实验学校，规划24万商业综合体景观居所——项目距离净月公园较近，同时自身打造丰富景观资源，园林规模已经实景呈现。高端形象已经形成——经过之前洋房和别墅的良好销售奠基，产品高端品质感已经形成社会认知项目不足：小高体量过大——拉低整体品质感小高价格较高——高价同时并无相匹配的综合竞争力位置较远——位于净月区域最深处，距离较远项目不足不同组团风格不同，影响统一性；交工