重庆房地产市场进入研究

重庆房地产市场进入研究报告核心观点总结（总体结论）

重庆作为西南中心城市，未来发展潜力大；城市人口规模大，全国城市人口居首，刚需市场大；经济发展迅速，GDP增速全国居首，全国城市固定资产投资居首，城市发展动力强劲，发展迅速，其为城市市场容量和城市房价提升打下坚实基础。

房地产住宅市场容量巨大，全国城市住宅成交量居首；市场近几年运行平稳，在2014年全国楼市调整中依然保持稳定状态，15年金融新政后，价格稳中有升；住宅市场供需平衡，房地产市场健康；全国500强地产近一半布局重庆，重庆楼市房企强手如林；城市快速发展将为楼市注入新动力。

土地市场供求显著下降，主城区供应量增长有限；开发商拿地谨慎，楼面价溢价率创新低，平均仅为1.9%；主城区成熟板块楼面价4000~5000元/㎡，相对不成熟板块楼面价2000~3000元/㎡。

总体而言，城市值得深耕进入。城市研究1.大城市｜人口多｜消费力强发展潜力大｜值得深耕进入辖区幅员面积82402.95平方公里，为北京、天津、上海三市总面积的2.39倍，其中主城建成区面积为647.78平方千米。重庆除主城区特大都市圈之外，还有万州、涪陵、江津、合川、永川、长寿等6个大城市，25个中等城市和小城市、495个左右小城镇。重庆主城区位于市域西部的长江与嘉陵江交汇处，是重庆市市域中心城市，长江上游经济中心功能集中体现的地区。重庆位于中国内地西南部、长江上游地区，是我国西部地区唯一的直辖市，地处较为发达的东、中部地区和资源丰富的西部地区的结合部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西。重庆的五大定位：我国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游经济中心、国家重要的现代制造业基地、西南地区综合交通枢纽。城市基本面重庆地处中国中部和西部地区的结合部，铁路、水路、公路、航空、管道运输等运输方式发展很快。重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市，西南地区综合交通枢纽之一。航空有江北机场、万州机场、黔江舟白机场、武隆仙女山机场（在建）。铁路有重庆站（菜园坝）、重庆北站（龙头寺）、沙坪坝站（沙坪坝）、重庆东站（茶园）。全市铁路运营里程达到1774公里，形成了“一枢纽六干线二支线”网络格局。公路。重庆修建了渝川、渝黔、渝湘、渝陕等公路，形成了重庆沟通西南、西北的公路网。截至2014年，全市高速公路通车总里程超过2400公里，居西部第一。水路。重庆两江沿岸共有渡船码头40个。主城区轨道交通。现有轨道交通营运里程202公里。远景规划18条轨道线路，总长约820千米，线网密度0.69km/km2，形成双心放射的轨道交通网络布局。城市基本面2014年，全市常住人口2991.40万人，与上年相比，增加21.40万人，增长0.7%,与全国各大城市相比，城市常住人口居于首位。常住人口继续保持增长态势。都市功能核心区（主城区）常住人口367.76万人，比上年增长0.2%，中国城市人口排名（前50）按中心城区常住人口排名为第11位。2014年，全市居住在城镇的人口1783.01万人，与上年相比，城镇人口增加50.25万人；全市城镇化率59.6%。都市功能核心区城镇化率99.85%，与上年相比，上升0.01个百分点；都市功能拓展区城镇化率78.70%，上升0.78个百分点；城市发展新区城镇化率为56.35%。全市市外外来人口146.28万人，比上年增加2.72万人。外出至市外的人口530.08万人，比上年减少1.90万人。城市基本面2014年重庆GDP总量为14265.4亿元，在全国城市GDP总量排名中位列第六位，仅次于天津，且连年保持10%以上增长，增长速度明显高于高于全国平均水平。2014年重庆市人均GDP为47859元，平均增长速度在10%以上。但人均GDP位列全国城市中19位，属于中下游水平，房地产需求以刚需为主，改善为辅。2015年上半年重庆GDP总量为7237亿元，GDP增速为11%，居于全国首位。2015年上半年重庆GDP（7237亿）领跑全国城市基本面重庆产业结构比例基本呈小幅变化趋势，第三产业占比逐年增大。2014年三产结构比为一产7.44%：二产45.79%：三产46.77%.重庆第三产业逐年增长，已快接近50%，表明西安城市消费能级高，适宜地产开发。城市基本面重庆市固定投资历年走势2014年重庆固定资产投资额13223.75亿，居于全国城市首位，近三年固定资产投资额的增速维持在20%左右，稳步上涨。重庆作为国家西部战略型中心城市，投资力度大，建设速度快，城市扩张速度快。城市基本面2014年重庆城镇居民人均可支配收入25147元，整体来看，增速保持快速增长，但近一年微小幅度下降。在35个大中城市中，重庆排名属于中下游水平，位列第27位。实地调研中，重庆普通工人收入一般在3000元左右，5000元以上的月收入算较高水平。城市房地产需求以刚需为主。城市基本面2014年重庆社会消费品零售总额为5096亿元，在全国城市中排名第四位，与国内发达城市仍有一定距离，但在西南地区处于领头羊位置。重庆社会消费强，得益于重庆人口众多，同时重庆对于西南地区辐射能力强，经济发展快速。城市基本面城市规划都市功能核心区，是国家中心城市的核心区域,重庆建市以来的政治、经济、文化中心；是全市开发强度最高、基本上完全城市化的地区，整个区域处于现代服务经济为主的发展阶段。都市功能拓展区，是国家中心城市的拓展建设区域。未来几年,重庆主城建成区将达到1188平方公里，几乎所有的待开发用地集中于此，是未来新增城市人口的重要集聚区，也是先进制造业集聚区，教育科研及商贸物流、会展等生产性服务业的集中布局区。城市发展新区，是按卫星城理念在主城区外围规划布局建设的城镇集群。生态涵养发展区与生态保护发展区，“生态涵养”与“生态保护”是这两个发展区的首要任务，相同的方面都是要加强生态环境保护,提供生态产品，发展生态经济，实行“面上保护、点上开发”。城市规划重庆都市功能核心区（主城区）城市规划城市规划五个功能区域是在“一圈两翼”区域发展战略基础上，进一步明确区县功能定位，确定差异化发展战略，其中：将“一圈”细化、深化为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区，是为了拓展空间格局，在更大的空间格局和区域范围内优化资源配置，以更好地推动重庆大都市区的发展和建设。核心功能区，总人口将保持在280万人，地产开发将以商业、办公楼为增长点；都市功能拓展区，在未来十年新增400万人，地产开发将形成以住宅为主、商业办公为辅的新格局；城市发展新区将是今后工业化、城镇化主战场，常住人口达到1200万人，占全市总人口的36%，房地产开发将以商品住宅为核心；渝东北生态涵养发展区、渝东南生态保护发展区，楼市开发将以旅游、养老地产等为主。城市规划城市基本面及规划研究结论17人口基数多、刚需强烈；经济增长强劲、公建落实力强、城市外扩明显；西部战略城市，发展潜力极佳国家西南战略性城市︱城市发展动力强劲︱值得深耕发展城市概况——西南地区中心城市，国家重要战略城市各项基建交通设施完善，已开通6条地城市处于快速扩张期历史人文底蕴深厚城市经济——经济处于“高增长、快发展”阶段，GDP年均增速快，2015年增速居首；固定资产投资全国城市居首产业结构处于转型期，第三产业主导社零总额高，增速快，城市消费力强常住人口城市排名居首，人口刚需强烈城市规划——西部大开发战略城市一路一带核心城市目标打造国际化大都市城市发展重心北移市场研究2.市场平稳｜市场容量大｜强手如林发展潜力大｜值得深耕进入2014年重庆房地产投资总额达到3630亿元，近五年增速均超过25%。2014年重庆住宅投资总额为2451亿元，增长20%，近五年年均增长20%以上。房地产市场研究2014年重庆住宅施工面积20294万平方米，房屋竣工面积2771万平方米。重庆的房屋竣工率为14%，表明1.潜在供应量大；2.企业施工速度慢，从侧面反应出市场竞争激烈，导致企业资金回笼慢。房地产市场研究

2015年上半年重庆主城区住宅共计成交808.46万方，同比增长7.50%。与往年相比，总成交量仅次于2013年同期水平。2015年上半年住宅成交套数突破了8万套，同比上涨6.63%；成交金额为542.52亿元，同比小幅上扬2.22%。

2015年上半年住宅月均成交约135.74万平方米，具体来看，除去受春节因素影响，成交量大幅回落的2月份，其余各个月份都基本实现了平稳增长（新政影响）。国八条国五条930房贷新政330新政2011-2015年上半年重庆主城区住宅成交量走势房地产市场研究2015年上半年重庆主城各区住宅成交量

沙坪坝区持续发力，成交量连续两年领先各区。2015年上半年重庆主城各个区域中，沙坪坝区继去年之后，再度拿下半程冠军，该区共计成交134万方，占比17%。

与去年相比，除了南岸区、北碚区和高新区以外，其余各个区住宅成交面积都同比上涨。沙坪坝区和九龙坡区同比涨幅都在20%左右，对于沙坪坝区来说，今年2月份开通的双碑隧道和双碑大桥主线，成为了大学城板块的重大利好；九龙坡区住宅成交量的大幅上涨，更得益于新开盘项目的增加。房地产市场研究2011-2015年上半年重庆主城区住宅供应量走势住宅供应近五年最低，企业推盘意愿仍显谨慎。

2015年上半年重庆主城区住宅供应量合计645.72万方，较2014年同期下降6.17%。2011年-2014年上半年住宅供应量分别为899.17万方、715.24万方、929.40万方和688.17万方，与往年相比，2015年上半年住宅供应量为近五年最低水平，企业推盘意愿还未得以改善。房地产市场研究

住宅销供比为1.22，供需表现乐观。2015年上半年重庆主城区住宅销供比为1.22，供需基本维持平衡。分月度来看，1-6月住宅销供比分别为1.12、0.67、1.47、1.29、1.68和1.13，除了2月销供比未达到1，其余各月销供比都高于1，各月供需情况稳定向好。2012-2015年上半年重庆主城区住宅供需比走势房地产市场研究2012-2015年上半年重庆主城区住宅成交价格走势

以价换量仍为主流，价格回温趋势渐明。2015年上半年重庆主城区住宅成交均价为6711元/平方米，较去年同期下降4.90%，以价换量消化库存的策略仍未变。从各月度来看，前五个月重庆主城区住宅成交价格均低于7000元/平方米，直到6月份成交均价突破7000元/平方米，并结束了连续5个月同比下降的趋势，在成交量逐渐回暖的情况下，成交价格平稳增长。房地产市场研究2015年上半年重庆主城区各区住宅成交价格

沙坪坝区房价依旧垫底，南岸区北部新区住宅价格同比增长。从主城各区来看，北部新区、渝中区依旧是房价相对较高的区域，两个区域平均价格都突破了8000元/平方米，江北区和南岸区住宅成交均价介于7000-8000元/平方米之间；而沙坪坝区仍处于价格洼地。与去年相比，南岸区和北部新区住宅成交价格略有增长，江北区与去年水平保持一致，其余各区成交价格都同比下降，其中大渡口区降幅跌破了10%。房地产宏观走势排名项目名称成交面积(万㎡)成交金额(亿元)成交套数(套)成交均价(元/㎡)套均总价(万元/套)套均面积(㎡/套)1富力城12.506.061324484546942龙湖拉特芳斯9.374.601138490940823金科天宸10.686.191101579856974融汇半岛9.395.671010603056935金融街融景城12.008.5610037138851206金科廊桥水乡9.684.74993489748987鲁能星城11.919.3885878801091398恒大照母山8.378.00854955394989约克郡10.038.84852881710411810美每家美华星都5.582.6184946843166前十名合计99.5164.659982649765100全市主城区住宅合计808.46542.5184701671164952015年上半年重庆主城区成交套数top10沙坪坝区拿下成交套数排行榜前三位。2015年上半年重庆主城区住宅成交套数排行榜中，沙坪坝区囊括前三位，富力城、龙湖拉特芳斯和金科天宸均来自于沙坪坝区大学城板块，同时该区还有金科廊桥水乡项目上榜。除去沙坪坝区，北部新区贡献了两个项目，分别为恒大照母山和约克郡，这两个项目在去年整年的套数排行榜中也挤进了前十位；套数排行榜前十项目共计成交接近一万套，成交面积近百万方，成交金额为64.65亿元，其成交面积、成交套数和成交金额在全市主城区住宅成交的占比均为12%。房地产市场研究排名企业名称在售项目销售套数(套)销售面积(万㎡)销售金额(亿元)1龙湖地产有限公司17574363.9164.382重庆市金科实业（集团）有限公司18454738.8824.253万科企业股份有限公司13363029.4423.174保利房地产（集团）股份有限公司15362125.4916.895重庆东原房地产开发有限公司16343924.0519.916融创中国控股有限公司9326831.2529.267协信地产控股有限公司11290734.0332.598恒大地产集团有限公司8282825.5919.859鲁能集团有限公司1280319.5613.0210中国奥园地产集团股份有限公司7246822.7415.5011首创置业股份有限公司3214417.9912.4012福建金辉集团有限公司3202913.349.4913华宇集团13202418.0612.5614融侨集团股份有限公司2200413.269.5015中国海外发展有限公司5194515.1813.2916九龙仓集团有限公司4193515.1413.2917中渝置地控股有限公司8188615.479.8518融汇集团2186417.0210.1619广州富力地产股份有限公司1177716.268.8020华南城控股有限公司1175215.249.0521华润置地有限公司3160811.6211.2422金融街控股股份有限公司3143015.2810.8123方兴地产(中国)有限公司2141312.538.9124招商局地产控股股份有限公司5133711.5710.1825四川蓝光发展股份有限公司412748.097.0426重庆大川集团房地产开发有限公司311139.064.6827重庆同景置业有限公司210728.965.4728大连万达集团110698.576.5929上海绿地（集团）有限公司59325.186.5230重庆宏帆实业有限公司18457.384.952015年上半年重庆房企销售排行

中国房地产500强名单中，近半数企业都已布局重庆，重庆已成为中国房地产开发的热土。重庆本地房企强势，本地起家房企龙湖、金科依旧据守销售排行前列，房企龙头万科、恒大等销售领先，央企大鳄纷纷占据一席之地。房地产市场研究房地产市场研究总结容量大市场平稳价格低竞争激烈14年住宅成交1773.76万方，全国居首；15年上半年成交808.46万方。连续三年供需保持平衡与平稳状态；2014年全国楼市调整，仍表现稳定2015年上半年住宅成交均价6711元/㎡，但自新政后，市场回暖，价格稳中有升众多知名房企布局重庆，本地房企占据龙头位置，众多房企在市场中表现不俗重庆经济持续健康发展将继续为房地产市场带来动力，市场需求仍有望进一步开拓；市场供需保持稳定，去化压力并不显著，重庆房地产相对健康。综合来看，重庆房地产市场需求仍有望温和上涨，城市值得进入。2014年与2015年上半年重庆主城区土地推出和成交面积

商品房用地推出量和成交量都不及去年同期。

推出方面，2015年上半年，重庆主城区共推出各类用地1228万方，较去年同期下降7.01%。其中，住宅类用地推出353万方，同比大幅下降38.25%，商办类用地推出111万方，同比下降25.86%。

成交方面，重庆主城区共成交各类土地1172万方，较去年同期增加9.32%。其中，住宅类用地成交343万方，同比下降36.81%，商办类用地成交107万方，同比下降24.30%。

土地出让金方面，各类土地出让金为315亿元，同比下降32.85%，住宅用地和商办用地出让金分别为221亿元和65亿元，同比分别下降37.06%和31.35%。住宅土地市场研究

2014-2015年上半年重庆主城各区住宅用地成交情况（单位：万平方米）2014-2015年上半年重庆主城各区各类用地成交情况（单位：万平方米）

两区总成交土地面积超过300万方，其中沙坪坝区住宅用地成交量最高，渝北区工业用地成交量最高。

从各个区域土地市场成交情况来看，2015年上半年沙坪坝区土地总成交面积最高，建设用地面积为364.26万方，其中该区住宅用地面积为162.21万方，位居各区之首，商办用地成交28.82万方，工业用地成交173.23万方；渝北区土地总成交面积也超过了300万方，其中工业用地面积为241.48万方，为各区首位，住宅用地面积59.65万方，仅次于沙坪坝区，商办用地为1.88万方。住宅土地市场研究楼面地价溢价率2012年一季度至今重庆主城区住宅、商办用地楼面均价及平均溢价率

住宅用地集中成交在沙坪坝区，楼面价及溢价率双双走低。

2015年上半年，重庆主城区各类用地楼面均价为1599元/平方米，受工业及其它用地成交量占比有所提高的影响，各类用地整体楼面价同比大幅下降15.25%。住宅用地多集中成交在沙坪坝区等相对偏远区域，其楼面均价为2256元/平方米，同比下降17.03%；商办用地为2467元/平方米，与去年同期基本持平。

2015年上半年，重庆主城区各类用地平均溢价水平继续走低，溢价率仅为1.92%，较去年同期下降1.27个百分点。其中，住宅用地溢价率为2.76%，较去年下降0.79个百分点；商办用地溢价率为0%，商办用地基本通过挂牌成交。

住宅土地市场研究区域年度土地宗数(块)建设用地面积(平米)规划建筑面积(平米)成交楼面均价(元/平米)成交土地均价(元/平米)平均溢价率土地出让金(万元)渝中区2015年00.000.00----

2014年29.7143.355543.9524739.980.00%24.03大渡口区2015年00.000.00----

2014年12135.25421.682437.177598.520.02%102.77江北区2015年113.25102.894018.0431202.250.00%41.34

2014年537.6690.514224.5810153.130.01%38.24沙坪坝区2015年24162.21377.351654.43848.653.90%62.43

2014年1474.48209.872749.797748.231.14%57.71九龙坡区2015年741.95103.292203.385425.411.72%22.76

2014年16142.66354.821897.824720.348.91%67.34南岸区2015年347.80173.412364.678578.540.00%41.01

2014年997.11164.603251.895512.1510.02%53.53北碚区2015年442.7462.532652.823881.250.00%16.59

2014年564.12136.851975.944216.990.00%27.04渝北区2015年11122.10285.713086.027221.517.33%88.17

2014年26367.83767.802743.315726.40.94%210.63巴南区2015年432.90107.871830.196000.650.00%19.74

2014年17159.93393.972190.465396.072.07%86.30沙坪坝区2015年至今住宅用地量成交领跑全城，区域内属于初步发展阶段，双碑隧道通车及大学城板块利好刺激了该片区土地市场的热度；成交24宗地，总建面达377.35万方，楼面价1654.4元/平米，平均溢价率3.9%。渝中区及江北区属于主城区中心成熟地带，区域内开发程度高，可供开发土地及供应量少，楼面单价高。2014~2015重庆主城区各区住宅用地成交明细住宅土地市场研究排名项目名称可建体量成交总价楼面地价溢价率竞得方（㎡）(万元)(元/㎡)1九龙坡区大杨石组团R分区R11-1-3/04号宗地2516010401.14413458.99%

上海嘉赫投资和瑞佑投资联合体2渝北区观音桥组团D分区D18-3/01号宗地6591226600403613.52%

重庆龙湖地产发展有限公司3江北区观音桥（溉澜溪南部片区）组团G标准分区G18/04、G20-1/04、G26-1/05号宗地102894941343640180.00%

重庆恒大鑫溉置业有限公司4渝北区两路组团E标准分区E85-1号宗地1703926509038200.00%

重庆诗城置业有限公司5北部新区大竹林组团O标准分区O8-01-1/03、O8-01-4/03、O8-02/02、O8-03-1/02号宗地395306148000374422.21%

旭瑩（香港）有限公司、旭尚（香港）有限公司、重庆东原房地产开发有限公司6北部新区大竹林组团O标准分区O8-04-1/02、O8-04-2/02、O8-06/02、O8-07/02号宗地2404338490035310.00%

旭瑩（香港）有限公司、旭尚（香港）有限公司、重庆东原房地产开发有限公司7沙坪坝区双碑组团E分区E38-7-1/04、E55-1/04、E55-5/