《房地产估价》期末考试试卷

2013-2014年第一学期《房地产估价》期末考试试卷班级：B1165

学号：31号

姓名：雅俊1、选题（每只有一正确答，30分1.考虑影响房地产求量的其他非价因素,当消费者的入水平提高时（）A.价格和需求量同增长价格减少和需求量长价格增长和需求量少价格和需求量同步少2.以下关于房地产值的基本估价方包括（）市场比较法收益还原法假设开发法成本法3.房地产的特性主取决于（）的特性房价市场影响土地投资风险4.（）限制了估报告书的用途估价方法估价原则估价目的估价日期5.房地产权利的构包括物权和（）所有权债权他物权抵押权6.（）是决定住、商业等房地产求量或市场规模小的一个基础因素A.消费土地环境1D.人口7.房地产自身状况好坏，直接关系其价格的高低，不同的房地产之间（）高低差异的基本因。价格价值销售情况估价8.一套建筑囤积为0m，单价为2000元／m2的宅首期5万元，余款在未来10年内以抵押款方式接月等额付，贷款年利率5.31％，则该套住宅的（．实际单价为2000／m2，实际总价30.16万元．名义单价为1950元／m2，实际总价为20万．实际单价为2000／m2，实际总价20万元．名义单价为2000／m2，实际总价30.16万元9.根据与估价对象似的房地产的成价格来求取估价象的价值，应选用)作为价法．市场法．假设开发．收益法．成本法10.用成本估房地时房现)。．房屋重置价格-屋年折旧额．房屋重置价格×屋成新度．房屋重置价格-折旧额×耐用年限．房屋重置价格-折旧额×尚可使用年2、填题（每2分，20）按照房地产价格的示单位划分为总格）和（房地产通俗的说是房屋和土地，或（）和（）不同的影响因素或其变化，导致房产价格变动的方是不尽相同的，其影响因素分为（）和（）求取建筑物折旧的法，主要有（）和（）根据估价对象的预收益来求取估价象的价值的方法（）3、简答题（题5分，分）2试简述估价报告的成。什么是房地产估价成本法和市场法的用范围有哪些？房地产有几个主要面的特性？5、收益法的含义什么？收益法适用的象是什么？4、计算题（两题25分，第题9分，第二16分）1.某可比实例，成价格为6000元／方米，在估价调中得知是属于亲友之间的交易，根据当区域市场行情，交易比正常市场格低6%左右，则将此可比实例的成交价修正为正常价格为多少？（9分）2.某建筑物为钢筋凝土结构，经济命50年，有效经过年为８年，经调查测算，现在重新建全新状态的该建物的建造成本为800元（建设期为２年假定第一年投入建成本的60％，第年投入40％，均均匀投入理费用为建造成本的3％年利率为6％，销税费为50万元，发利润为120万元又知其中该建筑物的、地面等损坏的复费用为18万元装修的重置价格为003万元，平均寿命为年，已使用2年；备的重置价格为110元，平均寿命为10年，已使用8年。设残值均为零。试计该建筑物的折旧额分）[参考答]1、选择题1.A2.C3.C4.C5.B6.D7.B8.C9.A10.B2、填空题1.单位价格

楼面地价

2.房产

地产

3.增值因素

贬值因素4.年限法

市场提取法

分解法

5.收益法3、简答题答：估价报告的组有封面、目录、估价委托人函、册房地产估价师声明、估价假设和限条件、估价结果告、估价技术报、附件。答：房地产估价是以房地产为估价象，由专业房地估价人员根据特定的估价目的，遵循认的估价原则，照严谨的估价程，运用科学的估价方法，结合估价经验对影响待估对象地产价格因素的析，就待估对象房地产的特定权益在特时间最可能实现合理价格所作出判断与推测。3.答：1）无交易、收益的房地产估特殊目的的房地产价特殊建造的房地产价狭小市场上的房地市场比较法中的修计算4.答1、不可移动独一无二寿命长久供给有限价值量大用途多样相互影响易受限制难以改变41.50.51.50.510、保值增值5.答：收益法是预测的估价对象来收益，通过报酬或资本化率、收乘数往回折到估价时，以此求取估价象价值的方法。益法适用的对象：适用于有收益或有潜收益的房地产。4、计算题1.由交易情况百分率修正公式：正常价格=可比实的成交价格×1／（s%：正常价格=6000×1（1-6%）=6383（元／平方）答：则此交易实例正为正常价格为6383／平方米2.①计算建筑物的置价格：建造成本＝800万管理费用＝800×3＝24万元投资利息＝（80024）×60％×[（1＋）－1]＋（80024）×40％×［（1＋6）－１］＝54.9万则：建筑物的重置格＝800＋24＋54.90＋＋120＝1048.9万元②计算建筑物的折额：墙、地面等损坏的旧额＝18万元装修部分的折旧额200×2／5＝80万元设备部分的折旧额110×8／10＝88元长寿命项目的折旧＝（1048.90－18－200－）×8／50＝115.34万则：建筑物的折旧额＝18＋80＋88115.34＝301.34元总结：第章包括：第2个择题和第1个简题，共8分；第二章包括：第3、第5个选择题第2个填空题和4个简答题，共15分；第三章包括：第1、第8个选择题第1个填空题，10分；第四章包括：第6、第7个选择题第3个填空题，10分；第六章包括：第9选择题