【房地产经营与管理论文：盛世房地产项目开发计划书4900字】

一、项目概述项目位于威宁县民政宾馆片区，具有明显的区域优势。该区域长约630米，南北227米，总土地面积约210亩。规划用地面积：140267.9平方米，地块基本为长方形；规划区内建设用地、小农舍、地上起伏，最高海拔约32米。根据原计划的地形，避免大面积挖掘原生态的破坏，同时根据地形坡度的设计，让更多的家庭靠海。加大力度，使每个家庭都有机会看到理想中的设计。多样化公寓满足各类人才需求。从87-146平方米的公寓到154-240平方米的花园洋房以及五房的奢华感觉。二、前期调研为了更好地进行市场调研，在整个调查过程中，将访谈和问卷调查相结合，对问卷编制和访谈提纲进行了评审。对于高端客户，研究机构正通过对受访者的深入访谈，获得最全面、最实用的研究信息。（一）购房意向调查1.若您在两年内有购房计划，请问您会选择什么样的产品?图2-1项目产品类型产品类型的选择方面，多层成为受访者们的首选。而威宁别墅缺乏关注。据调查，威宁购房者不容易接受高层管理的原因，主要是担心权力的不稳定，影响自己的生活。此外，较高收入的买家一般选择平房，但从威宁现有市场产品来看，洋房产品较少。因此，建议开发可引入该工程的扁平型产品，填补市场空白，提高工程质量和生活舒适度。2.您希望您居住的社区内，园林环境以什么为主?图2-2配套园林环境从以上数据来看，树木和草坪的主要景观被普遍接受。相比较而言，水景并不乐观。主要原因如下：一是公众认为威宁的水质较差；二是威宁现有物业管理服务市场的质量跟不上质量，使公众关注后期的用水功能。结合项目自身的条件和市场条件，建议在园林景观建设中应考虑树木、草坪、水景、小品等要素，但水景不宜过大。3.影响您选择房子的因素有哪些?图2-3住房的影响因素数据显示：四个因素影响购房者的选择：周边设施、价格、小区景观、交通、开发商实力、信誉差。这也印证了威宁楼市尚处于起步阶段，整体购房质量有待提高。因此，在该项目的开发建设中，应充分考虑社区设施的合理配置和社区景观环境的建设，进一步实现项目的溢价。（二）调研对象此次调研过程中，由于目标访问者/企业的性质，大多数受访者是男性，占受访者总数的79%。女性受访者仅占受访者的21%。26-30岁的受访者的调查的主要群体，其次是31-35岁的受访者。这表明，26-35岁的受访者占调查总数的65%。而这一群体是社区的垂直力量，也是购房者的主要目标群体。因此，本次调查的结果往往更符合目标客户的实际心理预期，为该项目的开发建设提供更为合理的建设建议。三、项目市场分析及定位（一）项目市场分析1.市场发展趋势盛世产业经济强劲，居民消费能力在全市前列，但传统的居民往往会消耗大量的单位。因此，在盛世房价继续上涨的背景下，盛世区域中大户型仍然保持高销售率。据统计资料显示，目前这个区域有3万多名私营业主。据该公司统计，根据40%的要求计算，约4.8万套住房需求，截至2017年底，盛世地区总建筑面积小于400万平方米，单位总数不足8万套，再加上公务员群体，市场已经改善住房和其他因素的影响，因此在供应短缺的市场空间。2.市场需求分析在早期阶段，盛世商品房市场发展缓慢，低产品的舒适性，导致了大量的高端消费群体外流。3.竞争对手分析由于威宁市场规模小，威宁选择有代表性的项目进行分析，找出市场缺口。选择标准：一是地理位置好，资源优势相同。二是目前威宁的高端项目。三是威宁市场反映了更好的项目。四是老城区的代表性工程。另外一个类似的道路，中高楼层可直观草海，目前已经售罄，预计在七月和八月的两个高水平的销售。除了充分发挥自身优势外，该项目还积极推进城市化，改善老社区设施，引领威宁市场多元化景观客户群。作为社区的主要入口，景观规划和景观轴线通过水、直达草海。小区靠近草方广场，规划蝶式高层，规模是最大。（二）项目市场定位1.项目的总体定位盛世房地产市场变革背景下，区域住宅产品升级将会成为未来最显著的变化，高品质居住性住宅产品将会获得更大的发展空间。本项目致力于开发高品质住宅精品，这与盛世房地产项目的使命和发展目标也是相吻合的。2.住宅项目的定位本住宅项目定位于高端精品公寓。从入户门禁、公寓大堂，到室内家具、直营水系统等，本项目致力于打造一个以“高品质居住物业”为目标的高端社区，会所功能以更好的服务于业主的生活为核心目标，同时以完善业主生活需求为根本。3.商业项目的定位商业项目的目标主要是建立符合社会生活对应的商业街区。因新区人气不旺，基础设施不完善，缺乏商业氛围，较难引进商家入驻。大型商业或集中性商业对资金和项目住宅区会有较大的影响。加上项目附近的大型商业已能基本满足住户需求，而休闲类的风情街在附近还是一个空白。为减少对住宅住户的影响，将通过打造两层的风情商业街，把项目住宅和沿街商业结合在一起。四、项目介绍项目占地面积140267.9平方米，区域东西长约630米，南北长约227米，总占地面积约210亩。本项目开发商的亿科房地产开发有限责任公司发展历程长，曾在房地产市场工作多年，熟悉当地的政策。通过一系列的房地产开发，该公司获得了社会认可。同时，公司组织结构严谨，员工结构合理。公司拥有一批具有较强战斗力的经验丰富的技术人员和营销人员，是项目成功的基本条件。五、运营模式盛世房地产项目的基本运作模式：承租人、办公室统一租赁、统一服务、统一宣传、统一管理。为了保证快速回笼资金，该项目拟采用租赁和销售相结合的经营模式，根据销售和出租商铺规划的最佳比例2:8。但项目收入主要来自店面、写字楼租金收入。该项目将1次/-1F产权定价在6%左右，定价水平的竞争对手；为了全面提升2-6f商业物业的商业价值，确定层次的商业业态，相互之间不得竞争。六、项目营销策略（一）产品策略本期主推高层公寓楼盘。我们已经了解到真实的客户需求，但未来市场的风险在逐渐增大，只有控制总价，才能比对手更经得住市场的波动。主要户型包括2房、3房和4房，同时，居者也可以将部分2房的房型进行拼接，定制大于90平米的房型，以满足个性化需求。（二）价格策略价格策略上采取进取型销售定价的方式，在开盘之前先进行三轮价钱检测以此得到最后的售价，达成顾客可以接受的最大金额。高举高打、志在必得的市场雄心，也决定了本项目的操盘策略：高开稳走，稳中求畅；而不适合采用“平均、跟随”的市场惯用的成式化套路。项目整体由别墅及公寓两种产品组成，本项目之前力推别墅，本项目主推公寓楼盘，在推盘策略上将通过放量别墅、控制公寓的手法进一步的提升产品整体项目形象拉高项目公寓产品的价格从而高调入市打开市场。盛世房地产销售价格在约10500元/平方。参考前面两期的价格，在第三期同样的楼盘构成的基础上，四期建筑即本项目建筑暂定销售价格在约9500元/平方米。(最终价格还要根据当时市场数据再确定)。（三）渠道策略由于本项目主要分布于绿地大道南侧，本案已落入以绿地为首的项目包围群之中，因此必须采取主动式销售的方法。直击市区客户的“走出去”动态坐销策略，形成内外互动。将销售卡位设在长三角，并以威宁为主力突破点。对于重要场所路演巡展直销，形成跨区域覆盖直销；同时采取拦截竞争项目客户的手段，专门运用“金鹰队”，对周边各竞争楼盘展开游击式直销拦截，做到对手打广告开盘。（四）促销策略首先于项目进入到样板区公开阶段，对意向客户收取VIP意向金，达到排摸及锁定客户的目的。开盘当日给于购买VIP卡客户以适当的优惠，同时开展团购，以促进成交；小量推盘，形成客户争抢，利于迅速去化；同时易产生热销口碑；可以逐渐提升价格，利于达到利润最大化。计划在执行的过程当中，随着销售率的变化，可能会发生一些细微的调整，例如前期蓄水情况较好，开盘较为热销，则可立即考虑加推房源等等。七、财务分析（一）投资计划房地产项目投资包括项目启动所需资金和项目建设所需资金。盛世房地产项目的初始投资为9亿元，由公司自行筹集。（二）财务预算1.项目投资测算土地成本是由招标和拍卖的投标价格直接决定的。以前的项目成本包括设计、钻井、找平和报告，这些项目都是基于以前的同类项目。表7-1项目总投资估算汇总表序号项目总投资金额备注l土地费用42250.00投标价2前期工程费1410.00设计、钻探、三通一平和报建3基础设施建设费587.50外水电、道路、排水、绿化4建筑安装工程费36425.003100元每平方米5公共配套设施建设费728.50政府部门收取，按62元一平方6管理费用1628.021-5项之和的2%计入7销售费用2400.00按销售收入的2%计入8维修基金及其他费用1628.021-5项之和的2%计入9不可预见费1000.0010财务费用0.007.5%年利率合计88057.04资金使用计划如下：表7-2用款计划表项目总投资金额（万元）123土地费用42250100%前期工程费141060%40%基础设施建设费587.550%50%建筑安装工程费3642520%60%20%公共配套设施建设费728.550%50%管理费用1628.0240%40%20%销售费用240040%40%20%其他费用1628.0260%40%不可预见费100030%50%20%合计88057.0453927.0225839.4168290.604该项目自由资金，没有贷款，亿科是一个集团管理，该集团的财政支持，有能力建立自己的，没有更多的财务费用，所以资金使用和融资计划如下：表7-3资金使用计划表与筹措表税费项目税费率税费项目税费率营业税5%公益金5%城市维护建设税7%法定盈余公积金10%教育费附加3%不可预见费3%企业所得税33%增值税1%2.项目收入测算销售住宅面积77350平方米，价格10500元/平方米，商铺面积1380平方米，价格3万元/平方米。在主要销售和促销的前提下，当住宅销售达到一定数量的客户，销售计划如下：表7-4销售计划表类型\年份234住宅50%45%5%商铺20%70%10%销售金额73200万元81480万元9720万元3.成本及费用测算经营期间费用和费用的估计是指公司发生的类似项目。销售收入是根据销售计划和销售价格计算的，相应的税费按照税率计算。表7-5销售税金及附加估算表（单位：万元）序号项目合计2341销售收入164400.0073200.0081480.009720.002销售税金及附加24660.0010980.0012222.001458.002.1营业税8220.003660.004074.00486.002.2城市维护建设税11508.005124.005703.60680.402.3教育费附加4932.002196.002444.40291.603土地增值税1644.00732.00814.8097.204商品房销售收入138096.0061488.0068443.208164.804.财务现金流量表现金流量表是反映一个公司现金流入和现金流出一段时间的动态报告。其组成与资产负债表和损益表相一致。表7-6财务现金流量表序号项目合计12341现金流入164400.0073200.0081480.009720.001.1销售收入164400.0073200.0081480.009720.002现金流出148669.8153927.0249315.4541177.764249.582.1资本金0.002.2预售收入再投入34130.0225839.428290.602.3销售税金及附加24660.0010980.0012222.001458.002.4土地增值税1644.00732.00814.8097.202.5所得税34308.7711764.0319850.362694.382.6借款本金偿还0.002.7借款利息支付0.003净现金流量15730.19-53927.0223884.5540302.245470.424累计净现金流量15730.19-53927.02-30042.4710259.7715730.19八、团队介绍盛世房地产主要领导是房地产专业人士在高级专业领域，房地产开发和管理有多年的成功经验。公司的主要领导班子有：股东、董事会、监事会、总经理、副总经理（2名），市场营销部、项目管理部、人力资源和行政管理部、财务部、合同预算部。见图8-1公司组织结构图：股东会股东会董事会总经理监事会营销副总经理

生产副总经理销售代理公司市场营销部人力资源部

财务部

合同结算部工程技术部物业管理图8-1公司组织架构图九、项目完成预期成果 通过对以往研究的分析，得出目前威宁主要客户是长期客户、度假客户和投资客户。该项目一般定位于创造一种新的生活理念，通过多样化的产品、特色设施和景观，实现差异化竞争，成为威宁第一个宜居城市。根据市场定位，选择价值导向的发展模式。根据项目融资的风险分析，盛世房地产项目净利润率为20.75%，财务净现值为12070.61万，动态投资回收期约为5年，内部收益率为19.95%。该项目的盈利能力超过行业平均水平。根据敏感性分析，销售价格对项目净利润的影响最大，但存在一定的风险，但在可控范围内。本研究认为本项目值得投资。十、其他说明该项目计划使用大量的开发数据和数据，从多个角度来分析项目，目的