第七章 城市用地分类及其适用性评价

第七章城市用地分类及其适用性评价教学目的与要求：了解城市用地的概念、属性、价值、区划、归属与管理。理解和掌握城市用地适用性评价、城市用地的分类的内容，不同用途的城市用地的组成、分类、规划布置。第七章城市用地分类及其适用性评价第一节城市用地概述

第二节城市用地适用性评价第三节城市用地的分类与用地构成第四节不同用途的城市用地第一节城市用地概述一、城市用地的概念二、城市用地的属性三、城市用地的价值四、城市用地的区划五、城市用地的归属与管理一、城市用地的概念土地概念：土地是地表某一地段的自然综合体，是指上自大气对流层的下部而下至地壳一定深度的风化壳这一立体空间的，由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等全部自然地理要素以及人类活动相互作用的结果。城市用地的概念城市用地是城市规划区范围内赋以一定用途与功能的土地的统称。是用于城市建设和满足城市机能运转所需的空间。通常所说的城市用地，既是指已经建设利用的土地，也包括已列入城市规划区域范围内尚未开发建设的土地。二、城市用地的属性（一）自然属性（二）社会属性（三）经济属性（四）法律属性三、城市用地的价值（一）使用价值（二）交换价值四、城市用地的区划城市地域因不同的目的，和不同的使用方式，而需将用地划分成不同的范围或区块，以表达一定的用途、权属、性质、或量值等。通常城市用地的区划有如下几种：

1、行政区划

2、用途区划

3、房地产权属区划

4、地价区划五、城市用地的归属与管理（一）城市用地的归属（二）城市用地的管理

（一）城市用地的归属土地是国家的基本资源，对土地的拥有权限和归属，各个国家制定有相应的法律给予规定和保障。

《中华人民共和国土地管理法》的第一章第二条明确规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农民集体所有制”。（二）城市用地的管理

《中华人民共和国土地管理法》的第一章第五条明确了“国务院土地管理部门统一负责全国土地的管理和监督工作”。第二节城市用地适用性评价一、城市与自然环境的关系二、自然环境条件分析三、城市用地适用性评定四、城市用地的选择一、城市与自然环境的关系

（1）城市是人类活动聚集而活跃的地域，需要占用大量的自然空间。自然环境深深的影响着城市的发展。（2）自然环境条件关系到城市职能的发挥。（3）自然条件的变迁可以使城市兴起，也可造成城市的衰落。（4）自然环境条件还关系到城市的空间形态和形象特征。（5）自然环境条件还对城市工程的建设经济等多方面产生更为直接的影响。自然环境与城市规划关系图解二、自然环境条件分析自然环境条件对城市规划与建设的影响分析，须考虑下列情况：（1）由于地区的差异，自然条件的相殊，同样的自然要素对于不同的城市的影响并不相同。（2）有些自然要素的影响，须要超越所在的局部地域，从更大的区域范围来评价其利弊。（3）各种自然环境要素之间，有点有着相互制约或抵消的关系，有的则相互配合加剧了某种作用。二、自然环境条件分析自然环境条件的分析主要是在地质、水文、气候气象和地形等几个方面。（一）地质条件

1、建筑地基

2、滑坡与崩塌

3、冲沟

4、地震1、建筑地基城市各项工程建设都是由地基来承载。自然地基的构成无非是土与石。由于地层的地质构造和土层的自然堆积情况不一，其组成物质也各有不同，因而对建筑物的承载力也就不一样。煤田波及示意图2、滑坡与崩塌斜坡上的岩土体在重力作用下整体向下滑动的现象称为滑坡，峭斜坡上的岩土体突然崩落、滚动，堆积在山坡下的地质现象称为崩塌。3、冲沟冲沟是由间断流水在地表冲刷形成的沟槽。适宜的岩层或土层、地形以及气候条件是形成冲沟的主要条件，冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地使用造成不利。4、地震地震是一种自然地质现象，由于目前尚不能精确的预报，因此对于地震灾害的预防必须引起人们的重视。我国属于多震国家，历史上多次发生强烈地震。

地震是城市规划必须考虑的问题之一，它对城市用地选择、规划布局、具体的建筑布置，以及各项工程的抗震设防等方面都有一定影响。

在城市规划中的防震措施主要考虑以下几个方面：

①确定建设地区的地震烈度，以便制定各项建设工程的设防标准。

②避免在强震区建设城市。

③在城市规划时，应按照用地的设计烈度及地质、地形情况，安排相宜的城市设施。

④建筑不应连绵成片，应留出适当的防火间隔。

⑤在详规中，对建筑密度的确定，各种疏散避难的通道和场所的安排等，都必须按震时的安全需要来考虑。

地震烈度：有基本烈度与设计烈度之分。基本烈度通常是以一百年内该地区可能遭遇的地震最大烈度为准，它是设防的依据。设计烈度则是在地区宏观基本烈度的基础上，考虑到地区内的地质构造特点，地形、水文、土壤条件等的不一致性所出现小区域地震烈度的增减，而据此来制定更为切实而经济的小区域烈度标准。第六章城市用地分类及其适用性评价第一节城市用地概述

第二节城市用地适用性评价一、城市与自然环境的关系二、自然环境条件分析（一）地质条件（二）水文条件

1、水文条件

2、水文地质条件1、水文条件水文条件与城市规划建设的关系对水文条件考虑不足的案例

重要城市、重要工业区、重要农业区，设计洪水标准频率为2-3，即洪水的重现期为50-100年，更重要的城市设施，要采用1-0.33标准频率，重现期为100-300年。2、水文地质条件是指地下水的存在形式。地下水按成因与埋藏条件，可以分为上层滞水、潜水和承压水。以地下水作为城市水源，若盲目过量地抽用，将会出现地下水位下降，形成“漏斗”，严重的甚至水源枯竭。长期大量的抽用地下水还可能引起地面下沉。（三）气候条件影响规划建设的气象要素主要有：

1、太阳辐射

2、风向

3、温度

4、降水和湿度1、太阳辐射太阳辐射是建筑的日照标准、间距、朝向的确定、建筑的遮阳设施以及各项工程的热工设计的依据。其中日照间距的考虑还将影响到建筑密度、用地指标与用地规模。太阳辐射对城市建筑群体的布置也有一定的关系。2、风向风对城市规划建设有着多方面的影响，风以风向和风速两个量来表示。风向一般是分为8个或16个方位观测，累计某一时期中各个方位风向的次数，并以各个风向次数所占该时期不同风向的总次数的百分比值（即风向的频率）来表示，城市累年的风向观测记录和根据记录所绘制的图，即是风向频率图。

在城市规划布局中，为了减轻工业排放的有害气体对居住区的危害，一般工业区应按照当地盛行风向位于居住区下风向。为了有利于城市的自然通风，在城市布局，道路走向和绿地分布等方面，考虑与城市盛行风向的关系，而留出楔形绿地、风道等开敞空间。3、温度温度对城市规划建设的影响主要反映在：（1）给城市建筑、工程设计及施工带来影响。（2）给城市建设带来经济性问题及能源消耗问题。（3）在垂直方向因逆温的产生，加剧对城市大气的污染。（4）在城市建设中若布局不当，会导致出现热岛效应。

逆温层：在气温日较差较大的地区（尤其在冬天）常因夜晚地面散热冷却比上部空气快，在城市上空出现逆温层结或称逆温层。

热岛效应：在大中城市，由于建筑密度，绿地、水面偏少，生产与生活活动过程散发大量的热量，出现市区气温比郊外要高的现象，即所谓“热岛效应”。

4、降水和湿度雨量的多少及降水强度对城市排水工程系统的规划、设计，以及城市排水设施有着重大的影响。山洪的形成、江河汛期的威胁等也给城市用地选择及防治工程带来问题。湿度对居民居住环境，居住小区的规划有着很大的影响。（四）地形条件从自然地理宏观地来划分地形的类型，大体有山地、丘陵与平原三类。从小地区范围，地形可以进一步划分多种形态，如山谷、山坡、冲沟、盆地、谷道、河漫滩、阶地等。

地形条件对规划与建设的影响，具体有以下方面：①影响城市的规划布局、平面结构和空间布置。②地面的高程和用地各部位的高差是对制高点的利用、用地的竖向规划、地面排水及洪水的防范等方面的设计依据。③地面的坡度，对规划与建设有着多方面的影响。④地形与小气候的形成有关。⑤地貌对通讯、电波有一定的影响。当然城市规划建设也将对自然地形地貌进行某种程度的塑造。三、城市用地适用性评定（一）用地评定的概念、作用及相关规定（二）用地评定的要点（三）用地评定的分类（四）用地评定的内容深度（五）用地评定的成果（一）用地评定的概念、作用及相关规定

概念：城市用地适用性评定是对土地的自然环境，按照生态系统需求、城市规划与建设的需要，进行土地使用的功能和工程的适宜程度，以及城市建设的经济性与可行性的评估。

作用：为城市用地选择和用地布局提供科学依据。相关规定：我国建设部1995年颁布的《城市规划编制办法实施细则》第七条关于总体规划成果内容的规定：对于新建城市和城市新发展地区应绘制城市用地工程地质评价图。（二）用地评定的要点（1）用地评定是城市规划的一项基础工作。（2）城市用地评定需要超越狭隘的建设视野，转变为全球的人居视野。（3）用地评定不应只是各个环境要素单独作用的总和。（4）要注意用地所在区域的环境背景的可能影响。（5）用地评价要因地制宜。（三）用地评定的分类按照部颁的《城市规划编制办法实施细则》规定，须对城市用地作出适宜性区划，一般将之分为三类：一类用地：是指用地的工程地质等自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。二类用地：是指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。三类用地：是指不适于修建的用地。

在山区或丘陵地区，地面坡度的大小往往影响着土地的使用和建筑布置。因此坡度也是用地评价的一个必要因素，一般是按适用程度划分为﹤10％、10％—25％、﹥25％三类（也有分成0—8%，8%—15%，15%—25%和﹥25％四类）。

（四）用地评定的内容深度

1、城市的工程经济

2、城市地域中的水环境敏感区、大气环境、生物网络、文化和地理条件、自然生产系统及敏感设施影响。（五）用地评定的成果用地评定的成果包括图纸和文字说明，它是城市规划文件之一，用地评定图可以按用地的具体情况分别表出各项分析与评定的内容。图纸的比例宜与规划图纸的比例相一致。四、城市用地的选择（一）用地选择的影响因素（二）用地选择的原则

（一）用地选择的影响因素

1、建设现状和使用

2、重大基础设施

3、区域关系

4、市政设施配套

5、土地利用总体规划

6、生态环境与自然环境

7、文化遗存

8、社会问题洛阳市的遗址保护区分布（二）用地选择的原则

1、遵守国家相关法律法规。

2、了解国家有关法律中对土地利用的相关条文规定。

3、用地选择应对用地的工程地质条件作出科学的评估，要结合城市对不同用地的空间、环境质量的要求，做到地尽其利、地尽其用、合理利用土地资源与自然资源。4、注意保护环境的生态结构、原有的自然资源和水系脉络。5、用地选择应当有经济、社会的意识与视角。6、新城选址要满足建设空间与环境的需要，要为将来进一步发展留有余地。第六章城市用地分类及其适用性评价第二节城市用地适用性评价二、自然环境条件分析三、城市用地适用性评定四、城市用地的选择（二）水文条件

(三)气候条件（四）地形条件第三节城市用地的分类与用地构成一、城市用地的分类二、城市用地的构成一、城市用地的分类（一）我国现行城市用地分类的标准（二）我国现行镇用地分类的标准（一）我国现行城市用地分类的标准中国建设部于1990年制定并颁布了《城市用地分类与规划建设用地标准》的国家标准，该标准将城市用地划分为大类、中类和小类三级，计有10大类，46中类，73小类。10大类为：居住用地R公共设施用地C工业用地M仓储用地W对外交通用地T道路广场用地S市政公用设施用地U绿地G特殊用地D水域及其它用地E居住用地R一类居住用地R1二类居住用地R2三类居住用地R3四类居住用地R4公共设施用地C行政办公用地C1商业金融用地C2文化娱乐用地C3体育用地C4医疗卫生用地C5教育科研设计用地C6文物古迹用地C7其他公共设施用地C9工业用地M一类工业用地M1二类工业用地M2三类工业用地M3仓储用地W普通仓库用地W1危险品仓库用地W2堆场用地W3对外交通用地T铁路用地T1公路用地T2管道运输用地T3港口用地T4机场用地T5道路广场用地S道路用地S1广场用地S2社会