2021年1月自考00262房地产开发与管理试题及答案含解析

房地产开发与经营（广东）年月真题

08262-gd20211

1、【单选题】购买经济适用房不得直接上市交易的年限是

2年

3年

A:

4年

B:

5年

C:

答D:案：D

解析：五年。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让

经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。

2、【单选题】房地产开发过程中最为重要的一个环节是

投资决策分析阶段

前期准备工作阶段

A:

建设实施阶段

B:

租售及物业管理阶段

C:

答D:案：A

解析：投资机会选择与决策分析是整个房地产开发过程中最重要的一个阶段。该阶段最重

要的工作,就是对开发项目进行逐步深入、细化的可行性研究。

3、【单选题】下列关于房地产市场调查的概念错误的是

以房地产为调查对象

对相关市场信息进行系统的处理

A:

预测并最终为决策提供服务

B:

与耐用消费品的调查基本一致

C:

答D:案：D

4、【单选题】房地产投资应该特别谨慎的时期是

繁荣期的前期

萧条期的后期和衰退期

A:

复苏期和繁荣期的前期

B:

繁荣期的后期和衰退期

C:

D:

答案：D

5、【单选题】房地产形象定位主要是找到该房地产项目所特有、不同于竞争对手、能进行概

念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。一般通过_____的广

告、包装、模型与样板房等形式表达。

个性

精致

A:

多样

B:

统一

C:

答D:案：D

解析：房地产形象定位的确需要找到该房地产项目所特有、不同于竞争对手、能进行概念

化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣的特征。而为了表达这些特

征，一般会采用统一的广告、包装、模型与样板房等形式。广告是房地产形象定位的重要

手段之一，通过广告可以传达房地产项目的特点、优势和价值，吸引目标客户的关注和兴

趣。包装也是重要的手段之一，通过设计独特的标志、色彩和形象，可以让房地产项目在

市场中脱颖而出，形成独特的品牌形象。模型和样板房则可以让客户更直观地了解房地产

项目的规划、设计和装修风格，从而更好地理解和接受该项目。总之，通过统一的广告、

包装、模型与样板房等形式，可以更好地表达房地产项目的特点和价值，吸引目标客户的

关注和兴趣，从而实现房地产形象定位的目标。

6、【单选题】按房地产经济内容划分，下列行为属于房屋开发投资的是

七通一平

房地产出租

A:

住宅房屋开发投资

B:

房地产信托

C:

答D:案：C

解析：本题考核的知识点为房地产开发投资的性质。房地产开发投资是指投资者从购置土

地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以

满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或

使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投

资，它形成了房地产市场上的增量供给。

7、【单选题】某房地产开发企业发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资

费率为4%，股息为14%，其资本金成本率为

13.58%

14.58%

A:

B:

15.58%

16.58%

C:

答D:案：B

解析：K=D/(P-F)=14%/(1-4%)=14.58%，K-资金成本率(-般也可称为资金成本);P-筹

集资金总额，D-使用费，F-筹资费，因此正确答案是B。

8、【单选题】根据我国法律规定，征地的标的只能是下列哪个主体所有的土地？

国家

集体

A:

企业

B:

个人

C:

答D:案：B

解析：土地征收的标的只能是农民集体所有的土地。

9、【单选题】按土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地投资开发利用是下列哪一项活

动的基本条件?

土地使用权转让

土地所有权转让

A:

土地出售

B:

土地租赁

C:

答D:案：A

解析：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠

送。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发,利用土地的,土地使用权不得转

让。

10、【单选题】房屋征收部门在确定房屋征收范围后，应暂停办理新建、扩建、改建和改变

房屋用途的审批手续，但暂停期限最长不超过

6个月

9个月

A:

1年

B:

2年

C:

答D:案：C

解析：暂停期限最长不得超过1年。相关部门在征收范围内按照职责暂停办理下列事

项:(一)新建、扩建、改建房屋;(二)房屋和土地使用权分割、赠与、出租、改变用途;(三)

以征收范围内的房屋为注册地址设立、变更工商登记;(四)户口的迁入、分户。

11、【单选题】提出房屋征收评估异议的主体只能是

房屋征收当事人

房屋征收部门

A:

被征收人

B:

房屋使用人

C:

答D:案：A

解析：一般来说，提出房屋征收评估异议的主体应该是房屋征收当事人。因为房屋征收评

估异议是指当事人对政府对其房屋进行的征收评估结果提出异议，因此只有当事人才有权

利提出异议。当然，在某些情况下，当事人可能会委托代理人代表其提出异议，但代理人

必须是经过当事人授权的合法代理人。如果非当事人或未经授权的代理人提出异议，可能

会被认为是无效的。

12、【单选题】在建的建筑工程因故终止施工的，建设单位应当自中止施工之日起（）内向

发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维修管理措施等。

15天

1个月

A:

45天

B:

2个月

C:

答D:案：B

解析：在建的建筑工程因故终止施工的,建设单位应当应当自中止施工之日起1个月内,向

发证机关报告,并按照规定做好建设工程的维护管理工作。

13、【单选题】房地产开发企业选择媒体种类时必须考虑的因素不包括

目标沟通对象的媒体习惯

产品特性和信息类型

A:

房地产企业领导的偏好

B:

与各种媒体沟通协商的成本

C:

答D:案：C

解析：企业媒体计划人员在选择媒体种类时，需考虑如下因素：（1）目标沟通对象的媒

体习惯。比如玩具生产商不应选杂志作为媒体，而应选电视或电台。（2）产品特性。企

业应结合产品的具体特性，选择适合的媒体来做广告。（3）信息类型。企业要结合信息

种类的不同，区别选择媒体。（4）成本：不同媒体所需成本不同，媒体计划人员应在决

策时加以考虑。但是，除了要比较各种媒体所需成本的绝对值外，更重要的是目标沟通对

象的人数构成与成本之间的相对关系。如果用每千人成本来计算，可能会得出这样的结

论：即在电视上作广告比在报纸上更便宜。

14、【单选题】竞争导向定价_不包括_

领导定价法

挑战定价法

A:

折扣定价法

B:

随行就市定价法

C:

答D:案：C

解析：竞争导向定价法包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。价值定价法属于

购买者导向定价法。

15、【单选题】下列《城市房地产管理办法》规定房屋租赁合同中的必备条款不包括

房屋被征收、拆迁时的处理办法

租赁期限、租赁用途

A:

租金及交付方式

B:

房屋的修缮责任

C:

答D:案：A

16、【单选题】某时物有场建织规限在了万所以上，商业铜射区域可覆盖整个城市，服务人

30万以上，该商场属于

市级购物中心

地区购物商场

A:

居住区商场

B:

社区购物中心

C:

答D:案：A

17、【单选题】下列是发生在房地产保有环节的税种的是

耕地占用税

房产税

A:

土地增值税

B:

印花税

C:

答D:案：B

解析：我国房地产保有环节税收主要包括房产税(对内)、城市房地产税(对外企或个人及

港澳台)、城镇土地使用税三种。

18、【单选题】契税以在我国揽内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象，下列需要征收

契税的情况是

商品房抵押

商品房出租

A:

房屋赠与

B:

房屋继承

C:

答D:案：C

解析：契税的征税范围具体包括：1.国有土地使用权出让。2.土地使用权转让（包括出

售、赠与、交换）。3.房屋买卖。4.赠与。5.交换。6.特殊情况——视同转移。

19、【单选题】下列属于房地产企业经营成本中固定成本部分是的是

设计费

施工设备费

A:

施工材料费

B:

经营管理费

C:

答D:案：D

解析：经营管理费是指房地产企业为保证正常经营所需支付的各种费用，包括管理人员工

资、办公场所租金、水电费、办公设备维护费用、行政管理费用等。这些费用通常是固定

的，与企业的生产经营规模和产量无关，因此可以归类为固定成本部分。在房地产企业的

经营成本中，固定成本部分通常包括房屋建设、土地租赁、折旧、利息、人工、管理等费

用。这些费用不随产量的增减而变化，因此被视为固定成本。而相对的，变动成本则是随

着产量的增减而变化的，例如原材料、能源、运输等费用。因此，经营管理费属于房地产

企业经营成本中的固定成本部分。

20、【单选题】为了控制地房地产市场过热、房价过高对国民经济的负面影响，政府对房地

产市场的发展通常有一定的规划，指导市场的发展和加强对市场的管理，这对房地产开发企

业会带来

经济风险

政策风险

A:

社会风险

B:

政治风险

C:

答D:案：B

解析：政府对房地产市场的发展进行规划和管理，是为了控制市场过热、房价过高等问

题，保障国民经济的稳定和可持续发展。这些规划和管理措施可能会对房地产开发企业带

来政策风险。首先，政府可能会出台限制房地产市场发展的政策，例如限购、限贷、限售

等措施，这些政策可能会影响房地产开发企业的销售和收益。其次，政府可能会对房地产

开发企业的土地使用、建设规划、环保等方面进行更加严格的监管，这可能会增加企业的

成本和风险。此外，政府还可能会对房地产开发企业的税收、融资等方面进行调整，这也

可能会对企业的经营产生影响。因此，房地产开发企业需要密切关注政府的相关政策和规

划，及时调整企业的经营策略和风险管理措施，以应对政策风险带来的影响。同时，企业

还需要加强与政府的沟通和合作，积极参与政府的规划和管理，共同推动房地产市场的健

康发展。

21、【多选题】下列属于非随机抽样的是

分层抽样

就便抽样

A:

判断抽样

B:

配额抽样

C:

分群抽样

D:

答E:案：BCD

解析：非随机抽样也可分三种具体方法:就便抽样、判断抽样、配额抽样。

22、【多选题】楼盘品牌是企业的无形资产，楼盘品牌的创立是通过，形成个性化产品

的。

楼盘的名称和标志

楼盘的位置和地段

A:

楼盘的品质

B:

楼盘的配套设施

C:

楼盘的概念创造

D:

答E:案：ACE

23、【多选题】工业项目对区位的选择要求包括

交通方便，取得原材料容易

接近产品销售市场

A:

资源和能源供给有保证

B:

公建配套设施完备

C:

能够控制环境污染

D:

答E:案：ABCE

24、【多选题】房地产开发用地取得方式主要有

出让

转让

A:

划拨

B:

租赁

C:

与土地使用权拥有者合作

D:

答E:案：ABCE

25、【多选题】下列关于房地产开发项目承包合同条款的说法正确的有

合同的一般义务条款主要是笼统地规定承包人应承担的职责

合同中应明确规定开工、竣工时间及相应的工期

A:

合同中应规定变更和增减的项目及处理方法

B:

合同中应规定不能变更和增减任何工程项目

C:

合同中应明确不允许任何形式的转让与分包

D:

答E:案：ABC

26、【多选题】已定资质的房地产开放企业申请预售许可证时，预售方案应

明确预售商品房的位置

明确预售商品房的面积

A:

明确预售商品房的竣工交付日期

B:

附预售商品房分层平面图

C:

附预售商品房水、电和管道布置图

D:

答E:案：ABCD

27、【多选题】房地产经营效益分析一般包括

房地产经营资产分析

房地产经营收入分析

A:

房地产经营成本费用分析

B:

房地产经营负债分析

C:

房地产经营成果分析

D:

答E:案：ABCE

28、【多选题】分析房地产企业利润的计划执行情况，主要依靠的表格有

销售计划表

实际销售情况表

A:

利润表

B:

利润计划完成表

C:

成本计划执行情况表

D:

E:

答案：CD

29、【多选题】下列属于可控性房地产开发经营风险的有

地震

设计风险

A:

战争

B:

施工风险

C:

金融政策改变风险

D:

答E:案：BDE

30、【多选题】下列属于经济风险的是

资金变现风险

国民经济状况风险

A:

金融政策风险

B:

利率风险

C:

产业政策风险

D:

答E:案：ABD

31、【问答题】简述房地产市场调查的程序。

答案：（1）确定调查目的。（2）初步调查。（3）调查设计。（4）现场调查。

（5）资料整理、统计和分析。（6）撰写和提交调查报告。

32、【问答题】简述影响房地产开发项目区位的因素。

答案：（1）自然条件和环境方面的因素。（2）城市规划方面的因素。（3）交通方

面的因素。（4）市政基础设施和公共配套服务设施完备情况。（5）人口与经济集聚

方面的因素。（6）社会文化方面的因素。

33、【问答题】房地产项目土地使用费指什么费用？按照取得土地的方式不同分为哪几种？

答案：房地产项目土地使用费是指为取得房地产项目用地发生的费用。按照取得方式不

同分为以下5种：（1）土地征收补偿费。（2）土地出让地价款。（3）土地转让

费。（4）土地租用费。（5）土地投资折价。

34、【问答题】简述房地产项目竣工验收竣工资料主要包括的文件类别。

答案：（1）立项文件。（2）竣工文件。（3）设计文件。（4）监理文件。

（5）施工技术文件。（6）竣工图。

35、【问答题】结合我国房地产市场案例，试述房地产地理细分。

答案：（1）房地产地理细分是按照消费者的地理位置、地形、气候等因素来细分市场。

（2）房地产市场是一个区域性市场，但是其购买者不一定全是本区域的人群，因此房地

产市场的地理细分方面，可以考虑将房地产购买者划分为本区域购买者和非本区域购买

者。（3）其中非本区域购买者还可以分为：本市其他区域购买者、省内购买者、大陆

其他省市购买者、港澳台购买者和国外购买者。（4）举例（略）。

36、【问答题】试述成本加酬金合同的特点及其具体做法。

答案：（1）成本加酬金合同的承发包方式的基本特点是：按工程实际发生的成本（包括

人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费和施工管理费及各项独立费，但不包括承

包人的总管理费和应缴所得税），加上商定的总管理费和利润来确定总报价。（2）成

本加酬金合同适用开工前对工程内容尚不十分清楚的情况，如边设计边施工的紧急工程或

较为特殊的开发项目。（3）成本加酬金合同具体做法有：①成本加固定百分数酬

金，这种方式由于酬金与实际发生的成本成正比，因而不能鼓励承包人降低成本，对开发

商来说是不利的。②成本加固定酬金，工程成本按实际发生情况，完全由开发商承担，

但酬金事先商定一个固定的数目。这种模式承包商将会尽力缩短工期，对开发商是有利

的，开发商还可以根据工程质量、工期和成本降低情况给予奖励，以充分发挥承包人的积

极性。③成本加浮动酬金，这种方式事先商定工程成本和酬金的预期水平