2020年1月自考00262房地产开发与管理试题及答案含解析

房地产开发与经营（广东）年月真题

08262-gd20201

1、【单选题】我国特定的土地产权制度决定了地产的经营只能是

使用权

所有权

A:

出让权

B:

抵押权

C:

答D:案：A

解析：在我国,特定的产权制度决定了地产的经营只能是使用权,而不是所有权,地产经营

方式不能采用买卖的方式。

2、【单选题】下列关于房产经营说法错误的是

房产经营的主要形式有出售、出租及抵押

由于房地的不可分割性，房地产交易必须无差别地整体发生

A:

房屋作为商品出售是使其进入流通领域，实现价值的基本形式

B:

由于房屋具有价值大、使用周期长。消费它需要占用的资金大等特点使房屋租赁经营现在

C:

及将来都会成为一种重要的经营形式

D:

答案：B

3、【单选题】激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因是

房地产供给

房地产消费动机

A:

房地产环境

B:

房地产价格

C:

答D:案：B

解析：激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因是房地产消费动机。房地产消费

动机是指个人或家庭购买房地产的内在动机和需求，通常包括以下几个方面：1.居住需

求：购房是人们满足居住需求的一种方式，人们需要一个安全、舒适、私密的居住空间。

2.投资需求：房地产是一种重要的投资资产，购房可以实现资产增值，为个人或家庭的财

富积累提供保障。3.社会需求：购房也是一种社会地位和身份的象征，人们希望通过购房

来展示自己的社会地位和经济实力。4.家庭需求：购房也是一种家庭需求，人们希望为自

己的家庭提供一个稳定、安全、舒适的居住环境。因此，房地产消费动机是激励房地产消

费者产生房地产消费行为的内在原因。房地产企业可以通过了解和满足消费者的房地产消

费动机，制定相应的营销策略和产品设计，从而更好地吸引和满足消费者的需求，促进房

地产市场的发展。

4、【单选题】房地产投资巨大，又存在较多的不确定因素，是房地产产品定位必须具有____

的主要原因。

创新性

系统性

A:

前瞻性

B:

市场性

C:

答D:案：C

解析：房地产投资巨大，同时存在较多的不确定因素，这是房地产产品定位必须具有前瞻

性的主要原因之一。房地产投资需要巨大的资金投入，而房地产市场的发展受到多种因素

的影响，如宏观经济环境、政策法规、市场需求等，这些因素都具有不确定性。因此，房

地产开发企业需要具有前瞻性的战略眼光，对市场趋势和未来发展进行预测和分析，以便

在市场变化时及时调整产品定位和经营策略，保持市场竞争力。此外，随着社会经济的发

展和人们对居住环境的要求不断提高，房地产市场的需求也在不断变化。因此，房地产产

品定位需要具有前瞻性，能够满足未来市场的需求和趋势，提前布局和开发符合市场需求

的产品，以保持市场竞争力和盈利能力。

5、【单选题】楼盘价格在____下，房地产企业决定商品房售价时主要考虑按何种价格出售可

以获得最大的利润，而对市场的竞争效果，在社会上、客户中产生的影响等考虑得较少。

最大利润目标

稳定价格目标

A:

提高市场占有率的目标

B:

过度价格目标

C:

答D:案：A

解析：房地产企业在制定商品房售价时，通常会以获得最大利润为主要目标，而对市场的

竞争效果、社会影响等因素考虑得较少。这是因为房地产企业是以盈利为主要目标的商业

机构，其生存和发展需要获得足够的利润，因此在制定商品房售价时，会优先考虑如何获

得最大利润。

6、【单选题】按房地产经济内容划分，下列行为属于房地产管理和服务投资的是

房地产估价

房地产咨询

A:

房地产中介服务

B:

房地产维修和保养服务

C:

D:

答案：D

7、【单选题】某建设房地产开发项目通过三种方式共筹资10000万元，其中股票筹资4000

万元，资金成本为8.5％;债券筹资4000万元，资金成本为8％，借款2000万元，资金成本

6％，则平均资金成本率为

6.6%

7.6%

A:

7.8%

B:

8.7%

C:

答D:案：C

解析：4000×0.085+4000×0.08+2000×0.06=780,780/10000=0.078

8、【单选题】根据《土地管理法》征收耕地的土地补偿费，为该耕地前____年平均产值的六

至十倍。

二

三

A:

五

B:

六

C:

答D:案：B

解析：本题考查的是工程建设其他费用。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年

平均年产值的6～10倍。

9、【单选题】根据《划拨用地目录》，下列属于国家机关用地的是

党政机关

教育设施用地

A:

城市基础设施用地

B:

公益性科研机构

C:

答D:案：A

解析：党政机关用地是中国共产党的各级组织、部门、机关和各级人民政府所属的部门、

机关以及其他民主党派、社会团体、部分被授有一定行政权力的事业地方。

10、【单选题】市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行____评估。

房屋价格

房屋价值

A:

社会稳定风险

B:

C:

社会经济风险

答D:案：C

解析：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款的规定，市、县级人民政

府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被

征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

11、【单选题】被征收房屋是公益事业的房屋应采用____进行评估。

市场法

长期趋势法

A:

收益法

B:

成本法

C:

答D:案：D

解析：被征收房屋是公益事业的房屋，应该采用成本法进行评估。成本法是一种评估方

法，它是根据被征收房屋的建造成本、修缮成本、改建成本等来确定其价值的方法。在公

益事业中，被征收房屋通常是用于公共设施建设、城市规划等公益事业的用途，因此其价

值应该以其建造成本为基础进行评估。

12、【单选题】房地产开发项目的工程勘察一般分为现场勘察、初步勘察、详细勘察和施工

勘察四个阶段，其中初步勘察阶段需提交____的地形图。

1:5000

1:4000

A:

1:2000

B:

1:1000

C:

答D:案：C

13、【单选题】下列一般选择委托房地产经纪公司销售的情况是

大型房地产开发企业

市场为卖方市场的项目

A:

小型房地产开发企业

B:

楼盘素质优良

C:

答D:案：C

14、【单选题】人员推销是房地产企业最传统的一种促销方式，其具有的特点是

灵活性和廉价性

灵活性和及时性

A:

B:

及时性和高效性

高效性和直接性

C:

答D:案：B

解析：人员推销是房地产企业最传统的一种促销方式，其具有的特点是灵活性和及时性。

首先，人员推销是一种灵活性较强的促销方式。房地产企业可以根据不同的客户需求和市

场情况，灵活调整推销策略和推销人员的数量和质量，以达到最佳的促销效果。此外，人

员推销还可以根据客户的反馈和需求，及时调整销售策略和产品设计，以满足客户的需

求，提高销售额和客户满意度。其次，人员推销是一种及时性较强的促销方式。房地产企

业可以通过派遣专业的销售人员，及时了解客户的需求和反馈，及时调整销售策略和产品

设计，以满足客户的需求，提高销售额和客户满意度。此外，人员推销还可以及时了解市

场情况和竞争对手的动态，及时调整销售策略和产品设计，以保持市场竞争优势。总之，

人员推销是房地产企业最传统的一种促销方式，其具有灵活性和及时性的特点。房地产企

业可以通过人员推销，灵活调整推销策略和推销人员的数量和质量，及时了解客户的需求

和反馈，及时调整销售策略和产品设计，以提高销售额和客户满意度，保持市场竞争优

势。

15、【单选题】业主或物业管理企业对写字楼租户的选择主要考虑的因素是

商业信誉和财务状况

所需面积大小

A:

需要提供的物业管理水平

B:

以上都是

C:

答D:案：D

解析：本题考查的是写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：(1)商业

信誉和财务状况;(2)所需面积大小;(3)需要提供的物业管理服务。

16、【单选题】某零售商承租了某商场3000m2的面积，占整个购物中心可出租总面积的

10％，该租户应该分担____的公用面积维护费用。

10%

5%

A:

15%

B:

8%

C:

答D:案：A

17、【单选题】2007年某企业年底自有经营用房原值为50万元，已知当地规定扣除比例为

25％，适用税率1.2％，该企业2007年应纳房产税的税额为

0.6万元

0.45万元

A:

0.3万元

B:

0.15万元

C:

答D:案：B

18、【单选题】下列不能免征房产税的是

企业办的技术培训学校用房

企业办的医院用房

A:

企业办的幼儿园用房

B:

学校兴办的加工厂用房

C:

答D:案：D

19、【单选题】如果房地产企业有多种产品，在进行商品房销售利润影响因素分析时除了5

个基本的因素分析还要分析

销售业绩

销售时间

A:

销售地段

B:

产品销售结构

C:

答D:案：D

20、【单选题】地产开发企业的核心是____，因此必须做好开发项目的财务规划。

产品的质量

资金的运作

A:

营销的策略

B:

利润的最大化

C:

答D:案：B

解析：地产开发企业的核心是资金的运作，因此必须做好开发项目的财务规划。财务规划

是指对企业的财务状况进行分析和预测，制定合理的财务目标和计划，以实现企业的长期

发展和盈利。在地产开发项目中，财务规划包括项目投资预算、资金筹措、资金使用计

划、资金回收计划等方面，必须合理规划，确保项目的资金运作顺畅，避免出现资金短缺

或浪费等问题，从而保证项目的顺利进行和企业的长期发展。

21、【多选题】房地产开发企业对竞争企业的调查包括

竞争企业的数量、规模、实力状况

竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉

A:

B:

竞争产品的设计、结构、质量、服务状况

竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况

C:

对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测

D:

答E:案：ABDE

22、【多选题】要开发一个好房地产项目，需要调动很多资源协调发展，这些资源包括

概念资源

人力资源

A:

物力资源

B:

社会资源

C:

政治资源

D:

答E:案：ABCD

解析：要开发好一个房地产项目,需要调动很多资源协调发展,如概念资源、人力资源、物

力资源、社会资源等。

23、【多选题】房地产品牌概念创造包括

区位概念

生活概念

A:

技术概念

B:

品质概念

C:

艺术概念

D:

答E:案：ABD

解析：具体而言概念可以包括区位概念、生活概念、品质概念。

24、【多选题】建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收

审核的内容包括

审核土地一级开发成本

组织验收土地开发程度是否达到合同的要求

A:

根据委托合同支付相应土地开发费或管理费

B:

纳入市土地储备库

C:

纳入国家土地储备库

D:

答E:案：ABCD

25、【多选题】下列设计内容属于建筑构造设计的有

立面造型

A:

使用功能

建筑材料的选择

B:

建筑结构形式

C:

层高、户型

D:

答E:案：CD

26、【多选题】根据《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通

知》(住建部2014年4月)有关完善商品住房预售制度包括

严格商品住房预售许可管理

强化商品住房预售方案管理

A:

完善预售资金监管制度

B:

严格预售商品住房退房管理

C:

明确商品房住房交付使用条件

D:

答E:案：ABCD

27、【多选题】下列关于房地产企业现金流量比率的说法正确的有

该指标越大越好

该指标评价企业偿还能力更为谨慎

A:

该指标大表明企业经营活动生产的现金净流量较多

B:

该指标大，能够保障企业到期按时偿还债务

C:

该指标太大则表明企业流动资金利用不充分，收益能力不强

D:

答E:案：BCDE

28、【多选题】期间费用的动态分析是研究企业费用的变化趋势，其主要指标有

费用升降程度

上期费用率

A:

费用升降速度

B:

实际销量增长比例

C:

费用节约(超支)额

D:

答E:案：ACE

29、【多选题】房地产开发与经营政策等风险包括

产业政策风险

人口政策风险

A:

城市规划风险

B:

土地政策风险

C:

金融政策风险

D:

E:

答案：ACDE

30、【多选题】下列属于地质状况风险的有

未勘察到的地址缺陷状况

遇到古墓

A:

遇到地下文明古迹

B:

滑坡

C:

泥石流

D:

答E:案：ABC

31、【问答题】简述房地产营销渠道调查的内容。

答案：（1）房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。（2）房地产市场营销方式的采

用情况、发展趋势及其原因。（3）租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

（4）房地产租售客户对租售代理商的评价。

32、【问答题】简述居住房地产项目对区位选择的要求。

答案：（1）市政公用和公建配套设施完备。（2）公共交通便捷。（3）环境良好。

（4）居民人口与收入。

33、【问答题】简述房地产开发项目社会影响分析主要包括的内容。

答案：（1）就业效果分析。（2）对区域资源配置的影响。（3）对环境保护和生态

平衡的影响。（4）对区域科技进步的影响。（5）对区域经济发展的影响。（6）

对减少进口（节汇）和增加出口（创汇）的影响。（7）对节约及合理利用国家资源

（如土地、矿产）的影响。（8）对提高人民物质文化生活及社会福利的影响。（9）

对远景发展的影响。（说明：回答出每1个要点给1分，本题满分6分。）

34、【问答题】简述房地产开项目实施工程质量控制的工作内容。

答案：（1）对原材料的检验。（2）对工程中的配套设备进行检验。（3）确立施工

中控制质量的具体措施。①对各项施工设备、仪器进行检查。②控制混凝土质量。

③对砌筑工程、装饰工程和水电安装工程等制定具体有效的质量检查和评定办法。

（4）确立有关质量文件的档案制度。

35、【问答题】试述房地产市场细分的依据之行为细分，并回答常用的房地产细分的方法。

答案：（1）行为细分是按照消费者购买或使用某种产品的时机、追求的利益、使用者的

情况、使用程度、信赖情况、消费者待购阶段等行为变量来细分房地产市场。（2）在

现代市场营销实践中，企业往往通过时机对市场细分，及时捕捉消费者购房时机，向市场

提供与需求相似的产品或服务，取得成功。（3）举例（略）。（4）房地产市场细分

的方法有：①单维因素法。②三组因素法。③多维因素法。

36、【问答题】试述房地产开发项目合同管理工作的内容。

答案：（1）合同分析。它是对合同各类条款进行分门别类的认真研究和解释，找出合同

的缺陷和容易引起争议的内容，并提出解决的思路。同时对可能引起合同变化的事件进行

分析研究，以便采取相应的措施。合同分析对促进合同各方履行义务和正确行使合同赋予

的权利，对监督工程的实施，对解决合同争议，对预防和处理索赔等工作都是必要的。

（2）建立合同目录、编码和档案。合同目录和编码是采用图表方式进行合同管理的很好

工具，它为合同管理自动化提供了基础，使计算机辅助合同管理成为可能。合同档案的建

立可以把合同条款分门别类地加以存放，为查询、检索、分析合同条款提供方便。合同资

料的管理应当起到为合同管理提供总体性服务的作用。（3）合同履行的监督、检查。

通过检查发现合同执行中存在的问题，并根据法律、法规和合同的规定加以解决，以提高

合同的履约率，使开发项目能够顺利建成。合同监督、管理就是常念“合同经”，以促使

承包商能够严格地按照要求实现工程进度、工程质量和费用要求。合同监督需要经常检查

合同双方往来的文件、信函、记录、纪要等，以确认其是否符合合同的要求分析其对合同

的影响，以采取相应的措施。（4）索赔。索赔是合同管理