2015年10月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

00169201510

1、【单选题】下列土地中不属于国家所有的是（）。

被依法征收的土地

农村宅基地

A:

农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地

B:

城市市区土地

C:

答D:案：B

解析：【答案】B【考点】土地管理立法概况【解析】宅基地和自留地属于集体所有。

2、【单选题】下列关于《城市房地产管理法》调整范围的表述中，不正确的是（）。

调整范围只限制于城镇房地产法律关系

既调整平等主体之间的房地产关系，也调整非平等主体之间的房地产关系

A:

调整国家实施房地产管理的行为

B:

调整房地产开发行为

C:

答D:案：A

解析：【答案】A【考点】《城市房地产管理法》的调整范围【解析】房地产的调整范围

主要有三个方面:(1)从地域上说,房地产法主要调整城镇房地产关系但调整的地域范围上

的城镇并不是绝对的。故选项A错误。(2)从调整的行为来看,房地产法调整的行为主要包

括取得房地产开发用地的建设用地使用权的行为、房地产开发行为、房地产交易行为,以

及国家实施房地产管理的行为。故选项C、D正确。(3)从房地产关系的主体地位来看,房

地产法既调整平等主体之间的房地产关系,也调整非平等主体之间的房地产关系。故选项B

正确。

3、【单选题】张三购买王二位于东海市某小区的商品房，该交易全部完成，张三取得了该商

品房的（）。

土地所有权、房屋所有权

土地使用权、房屋使用权

A:

土地所有权、房屋使用权

B:

土地使用权、房屋所有权

C:

答D:案：D

解析：【答案】D【考点】土地使用权及房屋所有权【解析】我国土地所有权分为国家土

地所有权和集体土地所有权,自然人不能成为土地所有权的主体,张三购买商品房只能取得

该房屋所在土地的使用权,商品房买卖合同合法有效,张三可以取得商品房的房屋所有权。

4、【单选题】房屋出租、抵押、典当、承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易属于

（）。

房屋一级市场

房屋二级市场

A:

房屋三级市场

B:

房屋四级市场

C:

答D:案：C

解析：【答案】C【考点】房地产市场的分类【解析】房地产市场分为:(1)土地市场,即进

行土地使用权交易的市场;(2)房屋一级市场,即新开发的商品房预(销)售市场,是增量房屋

产权交易市场;(3)房屋二级市场,即存量房屋的产权交易市场;(4)房屋三级市场,即房屋出

租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场。

5、【单选题】在担保物权中，主要针对不动产设立的是（）。

质权

留置权

A:

抵押权

B:

典权

C:

答D:案：C

解析：【答案】C【考点】担保物权抵押权【解析】抵押权作为一种担保物权,是不转移标

的物占有的物权,其可以分为不动产抵押动产抵押、权利抵押等。

6、【单选题】不动产物权变动的公示方式是（）。

公告

登记

A:

交付

B:

通知

C:

答D:案：B

解析：【答案】B【考点】公示原则【解析】民法上以“登记”为不动产物权变动的公示

方式。

7、【单选题】地役权的特征之一是（）。

地役权的客体仅限于土地

A:

地役权的主体限于需役地所有权人和供役地所有权人

地役权具有可分性

B:

地役权具有从属性

C:

答D:案：D

解析：【答案】D【考点】地役权的特征【解析】地役权具有从属性和不可分性。

8、【单选题】满足国家规定的一系列条件、利用农村集体建设用地建设的公租房，其产权归

（）。

国家所有

开发商所有

A:

农村集体经济组织所有

B:

房屋租赁者所有

C:

答D:案：C

解析：【答案】C【考点】集体土地所有权的主体和代表【解析】《关于农村集体土地确

权登记发证的若干意见》第5条对集体土地所有权的主体和代表作了具体的规定:属于村

农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会受本农民集体成员的委托行使所有权;

分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体

行使所有权属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权;没有乡

(镇)农民集体经济组织的,乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。在办理土地确权登

记手续时,由农民集体所有权主体代表申请办理。

9、【单选题】出让取得的建设用地使用权，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条

例》规定，商业、旅游、娱乐用地最高年限为（）。

70年

50年

A:

40年

B:

30年

C:

答D:案：C

解析：依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，其最高年限按下

列用途确定：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体

育用地50年：(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。具体的出

让合同规定的期限可以低于最高年限。

10、【单选题】根据《土地管理法》的规定，符合土地利用总体规划，并依法取得农民集体

所有建设用地使用权的企业，可以转移土地使用权的情形是（）。

企业改变经营方向

企业连年亏损

A:

企业发生破产、兼并

B:

企业资不抵债

C:

答D:案：C

解析：【答案】C【考点】集体所有土地上的建设用地使用权转让的相关规定【解析】

《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》第3条规定,严

格控制农民集体所有建设用地使用权流转范围。农民集体所有的土地使用权不得出让、转

让或者出租用于非农业建设。符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业发生破

产、兼并等情形时,所涉及的农民集体所有建设用地使用权方可依法转移。其他农民集体

所有建设用地使用权流转,必须是符合规划、依法取得的建设用地并不得用于商品住宅开

发。

11、【单选题】房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和

改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反该规定的（）。

给予警告

予以罚款

A:

不予补偿

B:

给予一定补偿

C:

答D:案：C

解析：【答案】C【考点】征收决定的效力【解析】房屋征收范围确定后,不得在房屋征收

范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定

实施的,不予补偿。

12、【单选题】根据《物权法》第149条的规定，住宅建设用地使用权出让合同的使用年限

届满，土地使用者要继续使用土地的（）。

自动续期

应当至迟于届满前一年申请续期

A:

重新签订土地使用权出让合同

B:

按规定支付土地使用权出让金

C:

答D:案：A

解析：【答案】A【考点】建设用地使用权的续期【解析】《物权法》第149条对有期限

的建设用地使用权的续期作了原则性的规定。根据该条规定,住宅建设用地使用权期间届

满的,自动续期。

13、【单选题】作为建设用地重要组成部分的房地产开发用地只能是（）。

城镇国有土地

城市郊区土地

A:

农民集体所有土地

B:

未利用地

C:

答D:案：A

解析：【答案】A【考点】房地产开发用地是建设用地的组成部分【解析】作为建设用地

重要组成部分的房地产开发用地只能是城镇国有土地。

14、【单选题】根据《城市房地产管理法》的规定，划拨建设用地使用权的批准主体是

（）。

县级以上人民政府

市级以上人民政府

A:

省级以上人民政府

B:

中央人民政府

C:

答D:案：A

解析：【答案】A【考点】土地划拨的审批程序【解析】根据《城市房地产管理法》第23

条的规定,划拨建设用地使用权的批准主体是县级以上人民政府。

15、【单选题】房地产估价机构资质的有效期限为（）。

10年

5年

A:

3年

B:

1年

C:

答D:案：C

解析：【答案】C【考点】房地产估价机构和人员的资质核准与管理【解析】房地产估价

机构资质有效期为3年。

16、【单选题】关于物业管理的基本含义，下列选项中不正确的是（）。

主要是对物的管理，实际上是一种服务行为

从物业利用秩序的角度，是针对人的管理，目的在于约束物业使用人的行为

A:

本质上是一种行政管理行为

B:

从社区环境角度，管理主要是保安、清洁、绿化养护

C:

答D:案：C

解析：【答案】C【考点】物业管理的基本含义【解析】物业管理包含以下几层含义:(1)

从物业角度,管理主要是维修、保养、修缮的意思;(2)从社区环境角度,管理主要是保安、

清洁、绿化养护的意思;3)从物业利用秩序的角度,是针对人的管理,目的在于约束物业使

用人的行为。

17、【单选题】房地产估价机构及执行业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害

关系的（）。

应当回避

可以回避

A:

不得回避

B:

一般不需回避

C:

答D:案：A

解析：【答案】A【考点】房地产估价合同的签订【解析】《房地产估价机构管理办法》

第27条规定,房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相

对人有利害关系的,应当回避。

18、【单选题】根据《房地产经纪管理办法》第25条的规定，对房地产经纪机构和房地产

经纪人员低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价或承购、承租自己提供经纪服务的房屋行为

（）。

不支持不反对

进行保护

A:

不予保护

B:

明确禁止

C:

答D:案：D

解析：【答案】D【考点】《房地产经纪管理办法》的禁止性规定【解析】《房地产经纪

管理办法》第25条明确禁止房地产经纪机构和房地产经纪人员低价收进高价卖(租)出房

屋赚取差价,或承购、承租自己提供经纪服务的房屋。

19、【单选题】下列选项中，不属于房地产开发所要求的是（）。

政治效益

经济效益

A:

社会效益

B:

环境效益

C:

答D:案：A

解析：【答案】A【考点】房地产开发的基本原则与要求【解析】房地产开发必须符合经

济效益、社会效益环境效益相统一的要求。

20、【单选题】下列体现国家对房地产交易管制的表述中，错误的是（）。

禁止特定种类的房地产交易-

规定特定种类的房地产交易的前置条件

A:

房地产交易程序管理

B:

房地产交易价格管理

C:

答D:案：C

解析：【答案】C【考点】国家对房地产交易的管制【解析】国家对房地产交易的管制主

要体现在以下三个方面:(1)禁止特定种类的房地产交易;(2)规定特定种类的房地产交易的

前置条件;(3)价格管理。

21、【单选题】下列选项中，属于“业主”的是（）。

房屋承租人

房屋所有人

A:

房屋占有人

B:

房屋使用人

C:

答D:案：B

解析：【答案】B【考点】业主的概念【解析】业主是指房屋的所有权人。

22、【单选题】交付商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供（）。

《住宅质量鉴定书》、《土地使用许可证》

《土地使用许可证》、《住宅使用说明书》

A:

《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

B:

《住宅使用说明书》、《住宅质量鉴定书》

C:

答D:案：C

解析：【答案】C【考点】商品房交付的一般要求【解析】交付商品住宅时,房地产开发企

业应当向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》

23、【单选题】下列选项中，不属于物业服务企业特征的是（）。

依法设立

具有独立法人资格

A:

独立从事管理服务

B:

设立需经过物业行政主管部门审批

C:

D:

答案：D

解析：【答案】D【考点】物业服务企业的概念【解析】物业服务企业是指依法设立接受

委托从事物业管理服务的企业法人。从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格,以

自己名义独立从事管理服务业务。

24、【单选题】房地产抵押权设立的条件是（）。

签订委托处置协议

办理抵押登记

A:

签订房屋转让合同

B:

收取房产证原件

C:

答D:案：B

解析：【答案】B【考点】房地产抵押权的设立【解析】房地产抵押权的设立必须签订书

面合同,并经抵押登记。

25、【单选题】根据《物权法》的相关规定，下列不可以设定抵押权的房地产是（）。

土地所有权

建设用地使用权

A:

土地承包经营权

B:

房屋

C:

答D:案：A

解析：【答案】A【考点】房地产抵押权的标的【解析】可以设定抵押权的房地产:(1)房

屋及其他土地附着物;(2)建设用地使用权;(3)土地承包经营权。

26、【单选题】住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇

私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的

（）。

短期住房储金

长期住房储金

A:

临时住房储金

B:

阶段住房储金

C:

答D:案：B

解析：【答案】B【考点】住房公积金的概念【解析】住房公积金是指国家机关、国有企

业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业事业单位、民办非企业

单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

27、【单选题】住房公积金管理的决策机构是（）。

省、自治区人民政府

住房公积金管理中心

A:

住房公积金管理委员会

B:

住房公积金缴存单位

C:

答D:案：C

解析：【答案】C【考点】住房公积金管理机构及职责【解析】住房公积金管理委员会是

住房公积金管理的决策机构。

28、【单选题】根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》的规定，国家有权收回土地使

用者闲置一定期限的土地，该期限是（）。

1年以上

2年以上

A:

3年以上

B:

4年以上

C:

答D:案：B

解析：【答案】B【考点】建设用地使用权被依法收回【解析】闲置土地两年以上的,国家

收回土地使用者的土地使用权。

29、【单选题】下列情形中，应当缴纳耕地占用税的是（）。

军事设施占用耕地

幼儿园占用耕地

A:

学校教学用房占用耕地

B:

铁路专用线占用耕地

C:

答D:案：D

解析：【答案】D【考点】耕地占用税的减免【解析】下列情形免征耕地占用税:(1)军事

设施占用耕地;(2)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

30、【单选题】以城镇房产为征税对象，以房产余值或房产租金收入为计税依据而征收的税

是（）。

城镇土地使用税

土地增值税

A:

房产税

B:

C:

契税

答D:案：C

解析：【答案】C【考点】房产税的概念【解析】房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计

税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。

31、【多选题】房地产法的渊源主要有（）。

宪法

法律、行政法规

A:

行政规章

B:

司法解释和指导性案例

C:

习惯和各类合同示范文本

D:

答E:案：ABCDE

解析：依立法机关的不同，即法的效力渊源，实质意义上的房地产法主要包括下面几个层

次：（一）宪法；（二）法律；（三）行政法规；（四）地方性法规；（五）行政规章；

（六）司法解释和指导性案例。

32、【多选题】下列关于相邻关系的表述中，正确的有（）。

相邻关系仅指发生在两个不动产相邻的所有人或使用人之间的关系

相邻人可以是自然人，也可以是法人

A:

相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身

B:

相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关

C:

处理相邻关系时，法律法规没有规定的可以按照当地习惯处理

D:

答E:案：BCDE

解析：相邻关系的特征:（1）相邻关系发生在两个以上的不动产的所有人或使用人之间。

（2）相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身，而是由行使所有权或者使用权所引起

的和邻人有关的经济利益或者其他利益。（3）相邻关系的发生常与不动产的自然条件有

关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。p59

33、【多选题】法律对建筑工程招标的范围作了具体规定，下列选项中属于强制招标的项目

有（）。

关系到社会公共利益的项目

关系到社会公众安全的项目

A:

使用国际组织贷款、援助资金的项目

B:

未使用国有资金投资的项目

C:

保障房开发项目

D:

E:

答案：ABCE

解析：答案ABCE【考点】建设工程招标【解析】强制招标的项目有:(1)大型基础设施、公

用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国

有融资的项目;(3使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目;(4)大多数房地产开

发项目,尤其是商品住宅和保障房的开发项目,都属于关系社会公共利益、公众安全的项目,

必须招标确定施工单位。

34、【多选题】建设工程监理是建设单位对建筑工程实行监督的有力方式，其特点有

（）。

服务性

中立性

A:

专业性

B:

独立性

C:

公正性

D:

答E:案：ACDE

解析：【答案】ACDE【考点】建设工程监理的特点【解析】建设工程监理的特点:服务

性、专业性、独立性、公正性。

35、【多选题】下列关于房地产经纪人和房地产经纪人协理注册后执业规定的表述中，正确

的有（）。

只能受聘一个经纪机构

可以以房地产经纪人或房地产经纪人协理的身份从事经纪活动

A:

为委托人保守商业秘密

B:

有权要求委托人提供与交易相关的资料

C:

有权要求委托人支付因开展房地产经纪活动而发生的成本费用

D:

答E:案：ACDE

解析：【答案】ACDE【考点】房地产经纪人员的注册执业【解析】房地产经纪人和房地产

经纪人协理经注册后,只能受聘于一个经纪机构,并以房地产经纪机构的名义从事经济活动;

并为委托人保守商业秘密;在执行房地产经纪业务时,房地产经纪人员有权要求委托人提供

与交易有关的资料,支付因开展房地产经济活动而发生的成本费用。

36、【问答题】土地再开发

答案：是指对城区原有土地进行改造，即通过一定量资金、劳动等投入，调整用地结构，

完善城市基础设施，以提高现有土地的使用功能。

37、【问答题】狭义的房地产开发

答案：是指房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让

房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。

38、【问答题】土地登记

答案：是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权

以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权记载于土地登记簿公示的行为。

39、【问答题】房地产开发项目

答案：是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目，是房地

产开发内容或要完成的工程内容。

40、【问答题】限价商品住房

答案：是一种在房价较高的城市实行的，面向低收入无房或住房困难家庭供应价格限定、

套型限定的普通商品住房的住房保障政策。

41、【问答题】简述房地产中介服务的主要特点。

答案：（1）房地产中介服务以房地产中介机构的名义开展，房地产中介人员不得以个人

名义承接房地产中介业务或收取费用。（2）房地产中介服务是一种委托服务。（3）房

地产中介服务是一种有偿服务。

42、【问答题】简述物业管理与业主自治的关系。

答案：（1）物业管理的本质是业主自治，它不同于单个业主的自治，而是多个乃至上百

个业主所形成的团体组织的自治机制。（2）具体来说：①是对区分所有的物业的管理，

不是个人自治，而是业主共同自治。②由于自然的和法律的联结使物业的购买人形成法律

上的团体，取得了住宅区物业管理的主体资格，业主团体有权按团体意志对自己的物业实

施自治管理。③物业服务企业的受托管理是业主团体自治管理的延伸。

43、【问答题】简述国有土地上的建设用地使用权的特征。

答案：（1）国有建设用地使用权是存在于国家所有土地上的权利。（2）国有建设用地

使用权是以建造并保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的的权利。（3）建设用地使用

权是用益物权的的一种。

44、【问答题】简述房地产按揭的概念及特点。

答案：（1）房地产按揭是购房人以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房

地产的资金。（2）房地产按揭具有以下特点：①房地产按揭实质上包括房屋买卖合同，

购房贷款合同和抵押合同三层法律关系。②仅从抵押法律关系而言，房地产按揭担保的只

能是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务。

45、【问答题】试述业主大会的性质、主要职责及业主大会会议有效性的基本要求。

答案：（1）业主大会由全体业主组成，