2008年10月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

00169200810

1、【单选题】房地产关系本质上属于()

经济关系

思想关系

A:

法律关系

B:

意志关系

C:

答D:案：A

解析：房地产关系本质上属于经济关系,因为它具有直接的物质内容。

2、【单选题】根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制

度，其中的“一书”是()

申请书

审批书

A:

规划意见书

B:

选址意见书

C:

答D:案：D

解析：本题考查的知识点是《城市规划法》的规定。根据《城市规划法》的规定，规划行

政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。“一书”指选址意见书，即城市规划

区内的建设工程的选址和布局必须符合城市规划，建设单位的设计任务书报请批准时，必

须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。

3、【单选题】下列属于农用地的是()

住宅用地

荒地

A:

草地

B:

旅游用地

C:

答D:案：C

解析：[解析]农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用

地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用

地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和

建设用地以外的土地。城乡住宅用地、工矿用地和军用设施用地属于建设用地。

4、【单选题】《农村土地承包法》规定的林地承包经营期限为()

30年

30～50年

A:

30～70年

B:

50～70年

C:

答D:案：C

解析：土地承包经营权是有期限的物权:耕地的承包期限为30年。草地的承包期限为30

年至50年。林地的承包期限为30年至70年。

5、【单选题】依据《土地管理法》的规定，具有征地审批权的是()

各级人民政府

国务院和省、自治区、直辖市人民政府

A:

县级以上人民政府

B:

国土资源部和县级以上土地管理部门

C:

答D:案：B

解析：解析：征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府。其中征收基本农田、基本农

田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准；征收其他土地

的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

6、【单选题】凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他

项权利的设定均为()

无效

不成立

A:

有效

B:

基本成立

C:

答D:案：A

解析：解析：《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经

依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第14条规定，

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记

簿时发生效力。

7、【单选题】无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时，公有房屋产权人可以收回

住宅，该期限是()

3个月

A:

6个月

1年

B:

2年

C:

答D:案：B

解析：无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时，公有房屋产权人可以收回住

宅，该期限是6个月。

8、【单选题】土地权属变更的程序是()

变更调查—变更申请—变更审核—变更登记注册、发证

变更申请—变更审核—变更调查—变更登记注册、发证

A:

变更审核—变更调查—变更申请—变更登记注册、发证

B:

变更申请—变更调查—变更审核—变更登记注册、发证

C:

答D:案：D

解析：解析：土地权属变更的程序是变更申请—变更调查—变更审核—变更登记注册、发

证。

9、【单选题】城市房屋在以下哪种情况下可以出租?()

无房屋所有权证

共有房屋未经共有人同意

A:

已抵押的房屋

B:

权属有争议

C:

答D:案：C

解析：解析：网上签约流程：(1)草拟阶段，交易双方就合同主要条款协商一致后，房地

产经纪机构操作人员在存量房网签系统上填写合同并打印《存量房买卖合同信息核对

表》，由交易双方核对合同相关信息录入是否正确；(2)打印合同，在双方确认无误后，

操作人员将网上填写的合同打印后，交由交易双方签字(或盖章)；(3)完成签约：交易双

方在合同上签字(或盖章)后，由操作人员在网上签约系统中点击“签约完成”。

10、【单选题】下列房地产中不能设定抵押的是()

出让取得的国有土地使用权

张某的个人房屋

A:

我国某名牌大学的教学楼

B:

某私营企业的国有土地使用权

C:

答D:案：C

解析：解析：我国《物权法》规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社

会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押。

11、【单选题】凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权

益发生争执而提起的民事诉讼，应当由何地人民法院受理?()

原告住所地

被告住所地

A:

房地产行政管理部门所在地

B:

讼争的房地产所在地

C:

答D:案：D

解析：凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生

争执而提起的民事诉讼,由讼争的房地产所在地人民法院的民事审判庭依法受理。

12、【单选题】所有人对房屋的实际控制体现的是()

占有权

使用权

A:

收益权

B:

处分权

C:

答D:案：A

解析：所有人对房屋的实际控制体现的是占有权。

13、【单选题】处分抵押的房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵

押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人()

有权优先受偿

无权优先受偿

A:

可以作为处分财产受偿

B:

无权受偿

C:

答D:案：B

解析：解析：《物权法》规定建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物

与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

14、【单选题】房地产抵押权人对抵押物不享有()

优先受偿权

物上代位权

A:

B:

占有使用权

保全担保价值权

C:

答D:案：C

解析：解析：房地产抵押权是不移转房地产占有的担保物权，故房地产抵押权人对抵押物

不享有占有使用权。答案为C。

15、【单选题】房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权()

只转让房屋所有权

只转让土地使用权

A:

同时转让

B:

可由转让合同约定

C:

答D:案：C

解析：解析：房屋所有权和土地的使用权必须一同处分。

16、【单选题】某单位非法转让土地，并获非法所得5000万元人民币，则其所面临的最高

罚款额为人民币()

1000万元

1500万元

A:

2500万元

B:

5000万元

C:

答D:案：C

解析：非法所得额在40万元以上或土地面积40亩以上的。没收非法所得，并处非法所得

50%罚款。

17、【单选题】在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，()

租赁关系随之终止

原租赁协议继续履行

A:

承租人可以单方终止租赁关系

B:

原所有权人应当补偿承租人的损失

C:

答D:案：B

解析：解析：根据《商品房屋租赁管理办法》第12条，房屋租赁期间内，因赠与、析

产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。

18、【单选题】商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是()

30年

40年

A:

50年

B:

60年

C:

答D:案：B

解析：解析：依《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，其最高年

限按下列用途确定：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫

生、体育用地50年：(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。具

体的出让合同规定的期限可以低于最高年限

19、【单选题】土地增值税采用四级超额累进税率，增值额()

未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%

A:

超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%

B:

超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%

C:

答D:案：A

解析：解析：土地增值税实行四级超率累进税率：(1)增值额未超过扣除项目金额5O％的

部分，税率为30％；(2)增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部

分，税率为40％；(3)增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部

分，税率为50％；(4)增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

20、【单选题】房地产开发的前提是必须取得()

国有土地使用权

集体土地使用权

A:

国有土地所有权

B:

集体土地所有权

C:

答D:案：A

解析：本题考查的知识点是房地产开发的前提。城市房地产开发用地必须是国有土地，取

得国有土地使用权是城市房地产开发的前提。

21、【单选题】按照《城市房地产管理法》的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土

地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以()

征收相当于出让金20%的土地闲置费

无偿收回土地使用权

A:

B:

退回50%的出让金并收回土地使用权

征收相当于出让金两倍的土地闲置费

C:

答D:案：B

解析：[解析]《城市房地产管理法》第26条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房

地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超

过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金

百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，

因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟

延的除外。”

22、【单选题】在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使

用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是()

招标

拍卖

A:

协议

B:

竞争

C:

答D:案：A

解析：招标是在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使

用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式

23、【单选题】确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是()

能源项目用地

交通项目用地

A:

公益事业用地

B:

水利设施用地

C:

答D:案：C

解析：【解析】《城市房地产管理法》第二十三条规定：“土地使用权划拨，是指县级以

上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或

者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。”第二十四条规定：“下列建设用地

的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和

军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目

用地；④法律、行政法规规定的其他用地。”

24、【单选题】拆迁补偿的对象有()

违章建筑

A:

未超过批准期限的临时建筑

临时建筑

B:

改建成永久性建筑的临时建筑

C:

答D:案：B

解析：解析：依《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条，市、县级人民政府作出房

屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处

理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建

筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

25、【单选题】拆迁房屋的单位实施拆迁必须取得()

房屋拆迁证明书

房屋拆迁同意书

A:

房屋拆迁认可资格

B:

房屋拆迁许可证

C:

答D:案：D

解析：《拆迁条例》第六条规定:“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆

迁。

26、【单选题】房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆

迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是()

同级人民法院

上级房屋拆迁管理部门

A:

同级人民政府

B:

同级人民检察院

C:

答D:案：C

解析：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议

的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级

人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

27、【单选题】在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与

其签订物业管理合同的是()

房地产开发企业

房屋管理部门

A:

房地产中介机构

B:

房地产承建企业

C:

D:

答案：A

解析：解析：依据《物业管理条例》第21条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之

前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

28、【单选题】为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务是()

公众代办性质的服务

特约服务

A:

商业服务类服务

B:

部分公共设施的管理

C:

答D:案：B

解析：解析：物业公司为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务称

为特约服务。

29、【单选题】可以向城镇职工出售的公有住房是()

办公、经营和住房混合在一起的住房

两户或者两户以上共用厨房、厕所的单元房

A:

国有企业、事业单位的套间住房

B:

已列入城市规划有待改造拆迁的住房

C:

答D:案：C

解析：可以向城镇职工出售的公有住房是国有企业、事业单位的套间住房。

30、【单选题】经住房公积金管理委员会批准，住房公积金管理中心可以将住房公积金用于

()

单位职工集体建房

购买国债

A:

购买股票和企业债券

B:

投资公共设施建设

C:

答D:案：B

解析：解析：住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，经住房公积金

管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买国债。住房公积金管理中心不得向他人提供

担保。

31、【单选题】外商投资成片土地开发经营时，中国向外商出让的土地使用权()

可以是无偿的

期限必须短于国内房地产企业的同类土地使用期限

A:

包括地上、地下和空间使用权

B:

只是一种地上使用权

C:

答D:案：D

解析：出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属丁国

家所有。如要开发利用，则应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。

32、【单选题】可以加收城镇土地使用税的情况是()

逾期不使用所征土地

征用城市中心地段的土地

A:

用地在批准权限以内

B:

前一次征地还未使用，又进行征地

C:

答D:案：A

解析：可以加收城镇土地使用税的情况是逾期不使用所征土地。

33、【单选题】狭义的涉外房地产是指房地产法律关系的()

客体具有涉外因素

主体具有涉外因素

A:

内容具有涉外因素

B:

主体、客体和资金来源具有涉外因素

C:

答D:案：B

解析：涉外房地产有狭义和广义之分，一般认为狭义的涉外房地产是指房地产法律关系

的：主体具有涉外因素。

34、【多选题】国家建设征收土地行为的法律特征是()

征地主体的多样性

征地理由的合法性

A:

征地行为的行政性

B:

征地条件的补偿性

C:

征地程序的灵活性

D:

答E:案：BCD

解析：它具有以下法律特征：(1)征地理由的合法性。国家建设征地是为了公共利益的需

要，是合法性的征收。(2)征地主体的唯一性。征地主体只能是国家，征地是集体土地所

有权向国家土地所有权的转化，是国家与集体所有者之间发生的法律关系。(3)征地行为

的行政性。国家建设征收土地是一种具体行政行为，是通过行政行为实现土地所有权的转

换。(4)征地条件的补偿性。国家建设征收集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。

征收耕地的，补偿费用应当包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。

35、【多选题】协商处理房地产纠纷必须遵循的原则有()

公平

平等

A:

自愿

B:

有偿

C:

合法

D:

答E:案：CE

解析：协商处理房地产纠纷必须遵循的原则有:第一,自愿。第二,合法。

36、【多选题】按房地产开发的目的不同，房地产开发可以分为()

经营性开发

单项开发

A:

小区开发

B:

成片开发

C:

自用性开发

D:

答E:案：AE

解析：[解析]依据不同的标准，可把房地产法分为：①单纯的土地开发、再开发与单纯的

房屋开发、再开发及土地房屋一体化发展(分类标准：开发内容)；②政府开发和非政府开

发(分类标准：开发主体)；③经营性开发与自用性开发(分类标准：开发目的)；④单项开

发、小区开发和成片开发(分类标准：开发规模)。

37、【多选题】土地使用权的特征主要包括()

权利的派生性

客体的有限性

A:

取得的法定性

B:

使用的期限性

C:

利益的共享性

D:

答E:案：ABCD

解析：土地使用权的特征主要包括：（1）权利的派生性；（2）客体的有限性；（3）使

用的期限性；（4）取得的法定性。(5)目的的特殊性。

38、【多选题】房地产法所涉及的范围主要包括()

规划

土地

A:

房产

B:

建筑

C:

住宅

D:

答E:案：ABCDE

解析：房地产法所涉及的范围主要包括：（1）规划；（2）土地；（3）房产；（4）建

筑；（5）住宅。

39、【问答题】房地产市场

答案：是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、抵押、租赁等交

易活动的总称。

40、【问答题】商品房预售

答案：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定

金或房价款的行为。

41、【问答题】土地登记制度

答案：是指国家依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的利用设置的管

理条件等情况登记在专业的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制

度。

42、【问答题】经济适用住房

答案：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微

利价向城镇中低收入家庭出售的住房。

43、【问答题】外商投资企业用地

答案：是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业进行生产经营和工程建设所

需要的用地。

44、【问答题】简述建筑物区分所有权的特征。

答案：（1）复合性与一体性。建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用

部分持分权和成员权。一体性是指构成建筑物区分所有权的三项内容必须结为一体，不可

分离。（2）专有所有权的主导性。一是取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权

及成员权。二是专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区

分所有权成立登记上，只登记专有所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。

（3）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分

持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具多重性。

45、【问答题】简述业主委员会的职责。

答案：业主委员会是业主大会执行机构，履行下列职责：（1）召集业主大会会议，报告

物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合

同。（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议。监督和协助物业管理企业履行物业

服务合同。（4）监督业主公约的实施。（5）业主大会赋予的其他职责。

46、【问答题】违反《城市房地产管理法》应承担法律责任的情形主要有哪些？

答案：（1）违法出让土地使用权的责任。（2）擅自从事房地产开发经营、中介服务的

责任；（3）违法转让房地产的责任；（4）违法预售商品房的责任；（5）违反规定交

付房屋的责任；（6）违法收费的责任

47、【问答题】简述处理涉外房地产关系应遵循的基本原则。

答案：（1）维护国家主权原则。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主体和安

全放在首位，坚持国家和集体对土地的所有权，任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其

他形式非法转让土地，无论以何种方式与外商合作进行房地产的开发和经营活动，都要以

维护我国主权为前提。（2）平等互利原则，在涉外房地产关系中，我们必须坚持中外各

方当事人之间在法律地位上平等、在经济上对双方有利，既不接受外商附加的显失公平的

条款，也不提出任何不合理的要求。（3）统一管理原则。主要表现在：①单位和个人使

用土地，都必须经过当地人民政府的审查批准；②任何单位和个人使用土地，都必须遵守

已经确定的建设总体规划，不允许私自占有土地，无计划地进行各种建设；③土地使用

权统一进行有偿出让。

48、【问答题】论述农村土地承包经营权流转的方式。

答案：