物业管理基本制度与政策：房地产相关制度与政策

1第五章房地产相关制度与政策2第一节房地产与房地产业管理制度房地产权益所有权、占有权、使用权、收益权、处分权上述权益派生——承租权、抵押权、典权房地产业是房地产的：投资开发、经营交易、消费管理、服务——关联行业总称房地产业属于：第三产业、基础性产业、先导作用、支柱产业—龙头行业房地产领域的现行法规体系（法规、规章）房地产管理制度房地产开发经营管理房地产产权与市场管理房地产维修养护管理3多项选择题下列各房地产相关法律、法规中，属于行政法规的有（）。

A、《城市房地产管理法》B、《城市房地产开发经营管理条例》C、《住房公积金管理条例》D、《城市房屋拆迁单位管理规定》E、《城市房地产权属档案管理办法》4第二节房地产开发经营管理房地产开发经营：经营性房地产开发建设不包括：基建投资性质开发建设——厂房、办公楼等基础设施建设土地开发——轨道交通、高速公路等企业设立条件：《城市房地产开发经营管理条例》1、100万元以上注册资本2、4名以上建筑、房地产专业技术人员；

2名以上专职会计人员5房地产开发企业资质注册资本5000万元—12000万元—2800万元—3100万元—4经营年限5年以上—13年以上—22年以上—31年以上—4累计竣工面积30万m2以上—115万m2以上—25万m2以上—3合格率100%连续5年—1连续3年—2连续2年—3已竣工—4专业人员40人—120人—210人—35人—4中级职称20人—110人—25人—3工程（中）财务（初）资格证书4人—13人—22人—3职称5人会计2人两书制度：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》6设立开发企业应知：领取营业执照之日起30日内——备案备案后30日内核发《暂定资质证书》——有效期一年（期满前1个月申请核定）延长期不得超过2年，一年内无开发项目，有效期不延长设立资质等级制度目的：①规范开发企业市场活动，维护有序竞争②必须按核定资质等级承担相应项目一级——不受限制；二级及以下25万平方米以下③未取得资质证书或超越资质等级：从事开发经营隐瞒真实情况、弄虚作假、涂、租、借、转、卖等行为——相应的行政处罚7房地产开发项目的规划设计管理房地产开发四个阶段投资机会选择与决策分析前期工作开发建设租售经营控制性详细规划内容（规划部门负责）1、不同性质用地的界限和建筑类型2、建筑高度、密度、容积率、绿地率等控制指标3、项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、间距等4、建筑体量、竖向规划与色彩要求5、各级支路红线位置、控制点坐标和标高6、管线走向、管径和设施用地界限规划：总体、分区、详细8修建性详细规划——依据控制性详细规划开发建设单位组织、委托规划、设计单位完成5条内容（P132）主要内容1、建设条件分析及综合技术论证2、总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计3、道路、绿化、工程管线规划设计4、竖向规划设计5、工程量估算和投资效益分析9单项选择题（被选项中只有1个符合题意）下列规划类型中，不由城市规划管理部门负责编制的是（）

A城市总体规划

B城市分区规划

C控制性详细规划

D修建性详细规划10一书两证项目选址意见书建设用地规划许可证建设工程规划许可证项目选址意见书项目选址的土地权属情况拟建工程说明界址地形图办理开工证——先取得建设工程规划许可证11单项选择题申报建设项目选址意见书的主要要求，不包括（）

A项目选址的土地权属情况

B对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等

C界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑

D规划部门审定的设计方案12多选题申报建设用地规划许可证的主要要求包括（）

A项目选址的土地权属情况

B界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑

C市政府对征用土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见

D规划部门审定的设计方案

E对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等13

多项选择题修建性详细规划由开发建设单位组织，委托规划、设计单位完成，其主要内容包括（）

A建设条件分析及综合技术论证

B总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计

C、道路、绿化、工程管线规划设计

D、工程量估算和投资效益分析

E、规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型14开发项目管理与建设施工管理应遵循的制度一、房地产开发的项目管理制度（8条）二、房地产开发的施工管理制度：

1、项目报建于施工许可证制度

2、建筑工程质量管理制度

3、工程竣工验收备案制度15房地产开发项目管理制度：1、必须按土地出让合同设定的条件、国家用地要求开发利用2、项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%3、配套基础设施按：先地下后地上的原则4、1年未动工开发，征收土地出让金20%以下土地闲置费

2年未动工开发，无偿收回土地使用权165、转让项目应符合法定条件：已支付土地出让金，取得证书

必须完成开发投资总额的25%以上6、转让项目时，原拆迁补偿安置合同中的权利义务随之转移受让人7、开发项目应当符合法定的质量、安全标准和技术规范8、开发项目经竣工验收合格后方可交付使用17房地产开发的施工管理制度：1、项目报建与制度：项目开工前提请报建（属地建设主管部门）申领施工许可证条件1、已经办理用地批准手续2、已经取得建设工程规划许可证3、拆迁进度符合施工条件4、已经确定施工企业（公开招投标）5、施工图设计文件按规定进行了审查6、办理了工程质量、安全监督手续7、已经委托了监理8、建设资金已经落实（已到位）

工期不足一年，不得少于工程合同价50%

工期超过一年，不得少于工程合同价30%18多项选择题下列各项中，属于房地产开发项目管理应遵循的制度的有（）。

A、必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地用地要求开发利用土地

B、房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于25%C、项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施

D、转让房地产开发项目的，必须完成开发投资总额的20%以上

E、房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用19第三节房地产转让管理房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房地产转让可分为：有偿转让、无偿转让无偿转让：继承、赠与有偿转让：买卖、交换、其他合作方式发生的转让其他合作方式1、以房地产作价入股2、合资、合作开发经营房地产

——联建3、企业被收购、兼并或合并

——资产重组4、以房地产抵债——贷款20土地使用权的处理原则：出让、划拨一、以出让方式土地使用权的房地产转让应符合的条件：1、已交付土地出让金、2、完成开发投资总额的25%、建成房屋应持有房屋所有权证3、原土地使用权年限—已经使用年限=剩余年限（签订出让合同应相应调整土地出让金）21二、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让：①取得人民政府的批准②所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理经人民政府的批准可不办理出让手续的1、《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目2、转让后仍用于居住的3、按住房改革规定出售公有住宅的4、同一宗土地上部分房屋转让的5、难以确定出让用途、年限和其他条件6、根据规划不宜出让的（有规划的）7、县级以上政府规定的其他情形22房地产转让程序1、当事人签订书面转让合同2、合同签订90日内，到属地房地部门提出申请，并申报成交价格3、7日内答复，未作书面答复，视同受理4、房管部门现场查勘和评估5、当事人按规定缴纳有关税费6、办理权属登记，核发权属证书禁止转让的规定1、达不到法定条件的2、司法和行政机关依法裁定不得转让的3、依法收回土地使用权的4、共有房地产，未经共有人书面同意的5、权属有争议的6、未依法登记领取权属证书的7、法律法规禁止转让的其他情形23单项选择题以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，不需要符合的条件是（）。

A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

B、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的35%以上

C、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件

D、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书24第四节商品房销售管理商品房预售的条件1、已交付全部土地出让金，取得证书2、持有建设工程规划许可证3、投入的建设资金达到总投资的25%以上，确定施工进度和竣工交付日期4、已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》商品房现售的条件1、具有企业法人营业执照和企业资质证书2、取得土地使用权证书3、持有建设工程规划许可证和施工许可证4、已通过竣工验收5、拆迁安置已落实6、水电气热通信具备交付使用条件，已确定施工进度和竣工交付日期7、物业管理方案已经落实25商品房销售原则1、按套销售，不得分拆零售2、订立买卖合同时，与选聘的物业管理企业订立物业管理协议3、未解除买卖合同前，不得再行销售4、不得采取返本销售或变相返本销售、售后包租5、广告内容必须真实、合法、科学、准确商品房销售合同的主要内容：1、当事人名称或姓名和住所2、商品房基本状况3、商品房的销售方式4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间5、交付使用条件及日期6、装饰、设备标准承诺26商品房销售价格与计价方式：商品房销售价格—协商议定；经济适用房——按有关规定定价计价方式：商品房销售可以按套或单元计价也可以按套内建筑面积或建筑面积计价公摊面积要在合同中说明7、水、电、气、热、通讯、道路、绿化等配套及公共设施交付承诺和有关权益、责任8、公共配套建筑的产权归属9、面积差异的处理方式10、办理产权登记有关事宜11、解决争议的方法12、违约责任13、双方约定其他事项27商品房销售争议的解决原则(P145)1、商品房销售面积争议

超过约定的误差范围—可退房，开发企业承担违约责任2、商品房销售中的设计变更争议变更确立之日起10日内，书面通知买受人3、商品房销售中的房屋交付时间与质量争议未按期交付——开发企业承担违约责任交付质量与保修责任——两书住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算（P146）28单项选择题下列各项中，不属于商品房销售合同主要内容的是（）

A、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间

B、装饰、设备标准承诺

C、面积差异的处理方式

D、物业管理方案29多项选择题根据《商品房销售管理办法》，下列各项中不属于商品房现售条件的有（）。

A、已通过竣工验收

B、拆迁安置已经落实

C、已完成房屋装修

D、物业管理方案已经落实

E、所有配套基础设施具备交付使用条件30《住宅质量保证书》的要求和主要内容

工程质量监督部门检验的质量等级地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期用户保修的单位，答复和处理的时间《住宅使用说明书》的要求和主要内容

开发、设计、施工、监理单位结构类型装修、装饰的注意事项水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明有关设备设施安装预留位置的说明和安装注意事项门窗类型，使用注意事项配电负荷承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明其他需说明的问题31第五节房屋租赁管理房屋租赁合同条款：10条（P148）房屋租赁的主要原则：七条（P147—148）房屋租赁权利义务的一般约定：

9个内容（P148—149）转租房屋的规定：（P149）禁止房屋租赁的规定：九条（P149—150）可以终止房屋租赁合同的规定：八条P150

房屋租赁登记备案：（P150）32第六节房地产中介服务概念：包括房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪房地产中介服务机构应具备的条件：4条（P153）房地产中介服务合同的主要内容：6条（P153）房地产中介服务人员禁止行为：