建科院：深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估说明

深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值项目资产评估说明中瑞世联资产评估集团有限公司深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明第一部分关于资产评估说明使用范围的声明 1第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 2第三部分资产评估说明 3第一章评估对象与评估范围说明 4一、评估对象与评估范围 4二、实物资产分布情况及特点 5三、企业申报的表外资产(如有申报)的类型、数量 6 6第二章资产核实情况总体说明 7 7 7 7第三章投资性房地产评估技术说明 9一、评估技术说明 9二、评估结果 三、核实结论 第四章评估结论及分析 一、评估结论 评估说明附件 2深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明chungRuiWorldUnionAppraisalGroup本资产评估说明供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监管机构深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的 22本部分内容由委托人和产权持有单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期，内容见附件一：企业关于进行资产评估有关事项的说明。 334chungRuiWorldUnionApprai(一)委托评估对象与评估范围评估范围为深圳市建筑科学研究院股份有限公司委托评估的投资性房地产，(二)委托评估的资产类型与账面金额投资性房地产房屋建筑物未来大厦的总建筑面积为51,327.21m²,产权持有单位申报的账面金额为448,690,596.89元；投资性房地产——土地使用权，面积为11,037.76m²,产权持有单位申报的账面金额为70,912,300.00元。投资性房地产账面金额合计为519,602,896.89元。委托评估对象和评估范围与评估目的涉及的评估对象和评估范围一致。(三)委托评估的资产权属状况深圳市建筑科学研究院股份有限公司纳入本次评估范围内的投资性房地产已取得《不动产权证书》,具体情况如下：深圳建科院于2016年2月2日取得“粤(2016)深圳市不动产权第0029899投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明积权利类型权利性质公司国有建设用地使用权出让新型产30年，2015年07月24日至2045年2022年11月28日取得“粤(2022)深圳市不动产权第0461539号”《不动产权证书》:面积权利类型权利性质学研究院股份有限公司大厦国有建设用出让/商品房商业、研发、宿舍、30年，2015年2045年07月23日止较规则。宗地内外基础设施均达到六通(道路、供水、排水、通电、通信、通燃评估对象所在建筑为“未来大厦”,未来大厦项目位于深圳龙岗区国际低碳城核心启动区蝴蝶湖畔。整体采用钢结构模块化的建造方式，包括了研发办公、5 投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明66括传统意义的电梯广告、户外屏广告，更延展了基于未来大厦“实体化场景式”未来大厦竣工备案竣工日期为2022年10月17日，经评估人员现场查看，根据房屋新旧程度判定标准，确定评估对象基本完三、企业申报的表外资产(如有申报)的类型、数量四、引用其他机构出具的报告结论的情况77第二章资产核实情况总体说明根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，评估项目团队根划。2024年1月3日至2024年1月22日，评估人员对评估范围内的资产进行1.指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件2.初步审查和完善产权持有单位提交的资产评估申报明细表评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产权持有单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对资产进行了现场勘查。4.补充、修改和完善资产评估申报明细表评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相评估人员对纳入评估范围的投资性房地产的产权证明文件资料进行查验。88纳入评估范围内的其他资产账、表、实相符，实物资产均可继续正常使用， 投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明99第三章投资性房地产评估技术说明(一)投资性房地产——房屋建筑物为51,327.21m²,于2018年9月5日开工，竣工日期为2022年10月17日。评2.核实过程(1)清查核实工作权属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。③现场核实与调查④完善资产评估明细表 中瑞世联资产评估集团有限公司有权人、建筑面积、结构类型等，同时了解房屋建筑物所占用的土地情况。(2)核实结果根据粤(2022)深圳市不动产权第0461539号不动产权证及《深圳市土地使(1)深圳市建筑科学研究院股份有限公司应当遵守法律、法规和土地出让合同中关于土地用途的规定，严格按照土地用途使用，不得擅自转让、出(2)本宗土地使用权按照法律法规和土地出让合同规定依法转让的，只能(3)深圳市建筑科学研究院股份有限公司转让土地使用权或者因人民法院根据委托人提供的资料，纳入本次评估范围的房深圳市建筑科学研究院股份有限公司与中国工商银行股份有限公司深圳市分行签订的《固定资产借款合同》编号：0400000230-2020年(营部)字01078号以及《抵押合同》编号：0400000230-2020年营部(抵)字005号，以建科院未来大厦用地土地使用权及房屋建筑物作为抵押物设定抵押，向中国工商银行股份有限公司深圳市分行申请了总额为430,000,000.00元的借款。《固定资产借款合同》于2021年1月22日签订，经与产权持有人相关人员确认，截至评估基准日该抵押合同项下的借款余额为229,521,844.64元。 价规范》,房地产评估常用方法有市场法、收益法、成本法及假设开发法，每种评估对象周边同类物业三级市场交易较活跃，在市场上有较多可供参照的评估对象未来大厦，坐落于深圳国际低碳城，在“双碳”的大环境下，发展绿色低碳建筑，实现传统产业数字化升级早已刻不容缓。未来大厦定位成为“粤港澳大湾区绿色技术创新中心”,作为“碳达峰，碳中和”背景下，绿色低碳建筑的引领示范项目，承载着实验迈向实践的重要使命。同时也是集未来建筑、新技术应用、绿建三星设计加运营等于一体的科研项目，至少引领未来15年的建筑设计与建筑规范，也是深圳建科院十多年来，在“绿色建筑”和“绿色低碳社区”领域中探索出来的心血结晶。未来大厦不仅是绿色建筑的示范性代表项目，也是建筑行业利用基于区块链的多方协同系统，是大数据、区块链和人工智能的方式与传统的建筑行业相结合的建筑新型道路。投资性房地产-未来大厦为经营性房地产，区域内类似房地产的租金情况易于调查，其未来投资性房地产所处区域房地产市场较活跃，在市场上有可供参照的交易或租赁案例，运用成本法评估，其评估结果无法完全客观真实反映评估对象的市假设开发法适用于未建或在建的投资性房地产，未来大厦已于2022年建成，4.1市场法(1)技术思路市场法是指将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比 三三待评投资性房地产比准单价=建立比较基准后可比实例的价格×交易情况修正系数×交易时间调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状(2)比较实例概况实例单价(元)二产业园红本工业园厂房福永产业园产业园宝安产业园产业园(3)比较因素条件说明表产业园产业园产业园交易情况正常交易时间2023年12月2023年12月2023年12月2023年12月区位区域繁华度交通便捷程度公共配套完善好chungRuiWorldUnionAppraisalGroup深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明景观小区绿地景观朝向南南南南通”通”宗地外“六通”通”实物空间布局建筑结构中高档中档中档中档新旧程度新房老旧房规模(m²)好好好好标准平层标准平层标准平层标准平层限制限制无租约条件限制限制施商业、宿舍、食堂、办公、配有办公、宿办公、宿舍办公、宿不考虑不考虑不考虑不考虑无规划限制无规划限制无规划限制无规划限制在一定折扣，因此，确定可比实例的交易情况条件指数分别为110、110、110。B.交易时间：三个可比案例的交易时间均为2023年12月，与价值时点2023投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为102。每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为100。为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为100。对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为100。均为100。每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为96。每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为99。J.朝向：分为南(东南或西南)、东(东北)、西(西北)、北四个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为100。地外“三通”四个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为100。每上升或下降一个等级，指数上升或下降2。根据《比较因素条件说明表》,确投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明定可比实例指数均为100。为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数分别为98、99、99。象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为99。价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数分别为97、97、96。估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为100。以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为100。R.采光通风：分为好、较好、一般、差四个等级，以估价对象为1升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可S.层高：分为约4.8米lof、约4.2米微loft、标准平层、约2.2米架空层四个等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为100。对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数分别为99、100、99。为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数分别为98、97、98。深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的 每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为100。需进行年期修正，根据调查工业地还原利率为5%,根据K=[1-1/(1+r)^m]/[1-此不予调整。确定估价对象与可比实例的共有情况指数均为100。等级，以估价对象为100,每上升或下降一个等级，指数上升或下降1。根据《比较因素条件说明表》,确定可比实例指数均为100。(4)比较因素条件指数表比较因素可比实例一可比实例二可比实例价格(元/m2)交易情况交易时间区位区域繁华度交通便捷程度公共配套完善程度景观朝向实物空间布局100新旧程度100规模(m²)100深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明比较因素可比实例一可比实例二(5)比较因素修正系数表比较因素可比实例二可比实例三可比实例价格(元/m2)交易时间区位区域繁华度交通便捷程度公共配套完善程度景观朝向空间布局建筑结构规模(m²)中瑞世联资产评估集团有限公司深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明比较价值(元/m²)经分析测算，确定建科院未来大厦单价为11,000元/平方米，建筑面积为(1)技术思路A:房地产租期外未来第一年净收益(2)评估过程截至评估基准日，未来大厦竣工备案竣工日期为2022年10月17日，存在投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明空间的时间运营，提高空间叠合使用效率；能源托管运营模式是以“光储直柔”金收入和附加收益采用收益法评估，以其净现金流折现值确认评估值。资产评估专业人员将调查案例与待估对象物业类型、市场状况、区位情可比实例金(元备注龙岗坂田天安三云谷办公办公办公可比实例一可比实例二办公办公办公交易情况正常交易时间2023年12月2023年12月2023年12月2023年12月区位产业聚集度状况交通便捷程度深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明公共配套完善中区中区中区中区商务氛围景观小区绿地景观小区绿地景观小区绿地景观小区绿地景观朝向南南南南实物空间布局建筑结构钢中高档中高档中高档中高档新旧程度新房次新房次新房次新房规模(m²)中等装修好好好好标准平层标准平层标准平层标准平层设备设施高级管理不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑比较因素可比实例一可比实例一可比实例价格(元/m2)交易情况交易时间区位交通便捷程度公共配套完善程度 投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明比较因素可比实例一可比实例二商务氛围景观朝向实物空间布局建筑结构新旧程度规模(m²)设备设施比较因素可比实例可比实例可比实例可比实例价格(元/m2)交易时间区位交通便捷程度公共配套完善程度商务氛围景观朝向实物空间布局建筑结构深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明规模(m²)100/100比准价格比较价值(元/m²)谈签约的租金合同，宿舍租金和研发办公租金均为90元/平方米/月。评估人员结合同花顺金融数据终端公布深圳租金增长水平及周边市场租金增长率和空置率的调查，2023年深圳办公租金增长率为6%,结合未来大厦本身特征，试运营期暂时不考虑租金增长，2026年地铁开通后，租金未来每3年增长10%;根据企业运营目标及计划，潜在意向客户及面积需求共21000平方米，约占总面积的50%,考虑到退租等情况，空置率首年取75%,逐年降低，随着招商运营方案成熟空置率逐渐下降到15%。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明安全利率：安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期同一时期一年定期存款基准利率，利率为1.45%;投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房风险补偿率为2.00%;担补偿率为1.00%;般认为房地产行业缺乏流动性补偿率为1.55%;带来的优惠率为0.00%。安全利率管理负担补偿率房地产出租时的费用主要有租赁中介费、运营管理费、维修管理费、保险租赁中介费按照深圳类似物业收取标准为有效租金收入的1%。运营管理费通常指的是运营管理部门为业主提供的相关服务产生的费用，例如卫生、安保、绿化等服务，深圳类似物业的运营管理费一般为有效租金的 投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明维修管理费：包括日常性维修和大维修费用，目前深圳类似物业的维修管理费一般为有效租金的0.5%。保险费：按照产权持有单位实际缴纳的保险费进行评估。房地产出租时税金主要有房产税、土地使用税、增值税、城建维护税、印花税、教育费附加等，根据企业现行执行的税收政策进行计算，且根据《深圳经济特区房产税实施办法》规定，纳税单位新建房屋自建立之日起免纳房产税三年，三年以后按照税法相关规定正常缴纳。E.租赁保证金的确定《租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过3个月租金；根据对评估对象类似物业的调查，结合企业实际情况，确定评估对象的租赁保证金按2个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的评估时点一年定期存款基准利率1.45%计算。押金利息月收入=月租金收益×(1-空置率)×押金月数×押金年利率/12。F.收益年期确定根据委托人提供的不动产产权证记载，土地使用年期为30年，土地使用权截止日期为2045年7月23日，根据资产评估常用参数手册显示，钢结构的房屋经济使用寿命年限为80年。根据孰短原则选取最终收益年限截至2045年7月23日为准。至评估基准日，剩余使用年限为21.56年。G.收益年限内收益价值测算(列示1-10年具体数据，以后年度按照上述计算方式预测)分类项目建筑面积日终止日期收益年限年空置率数收益年期(元/m².m².月)押金利息小计支出税育附加中瑞世联资产评估集团有限公司中瑞世联资产评估集团有限公司分类项目递增期印花税税2费费费小计月纯收益(元/m²)年纯收益(元/m²)评估单价(取整至百位)米元 中瑞世联资产评估集团有限公司中瑞世联资产评估集团有限公司新产品推广服务收益，扣除相对应的成本，以其净现金流折现值确认评估值。A.广告收益确认中大型活动展示推广服务中一场大型展览会议活动广告收入15万元，每年可举办6场大型活动，故首年推广服务收入90万元。参观流线场景空间广告中首层主展示点收费标准参考同类项目园区广告服务，为5万元每年推广费用，首层架空空间设置6个点位，故首年推广服务收入30万元；其他流线展示点需要设置40个点位，每个点位1万元每年推广费用，故首年推广服务收入40万元，后期随着入驻客户增加和区位环境影响，推广费用和点位个数都考虑增加。未来大厦传统广告包括电梯广告和建筑外立面广告，未来大厦有8部电梯可安装广告(除货梯、2部观光梯外),一部电梯有3面广告位，共24面广告位，一面广告位年租金1500元，考虑空置率影响，首年有6面广告位可产生收益，故首年电梯广告收益为0.9万元；未来大厦设有3个户外广告大牌位置，分别位于B栋西立面、R3栋东立面和B栋东立面，每个广告位约200m²,根据对户外周，则一个广告位约1万/月，考虑空置率影响，首年可出租3个月，故户外广告位收入为9万元。C.报酬率的确定报酬率的确定方法有市场提取法、累加法、投资收益率排序插入法等方法。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿 率一投资带来的优惠率一时期一年定期存款基准利率，利率为1.45%;率为2.50%;率为1.00%;般认为房地产行业缺乏流动性补偿率为1.55%;带来的优惠率为0.00%。安全利率管理负担补偿率新技术新产品推广服务的费用主要有材料及人工费用。参考广告业平均毛利率19.42%,新技术新产品推广服务的费用为收入的20%。根据委托人提供的不动产产权证记载，土地使用年期为30年，土地使用权截止日期为2045年7月23日，根据资产评估常用参数手册显示，钢结构的房屋经济使用寿命年限为80年。根据孰短原则选取最终收益年限截至2045年7月23日为准。至评估基准日，剩余使用年限为21.56年。F.收益年限内收益价值测算(列示1-10年具体数据，以后年度按照上述计算方式预测)分类项目递增期建筑面积准日期限年时间空置率收益年期点位，每场展示预小计告广费(万元/年)点位数量(个)小计首层主展示点推广费(万元/年)点位数量(个)小计3收益合计收入电梯广告数量(面)/年)电梯广告收益(万元/年)单价(万元/月)出租月数元/年)6收益合计收益合计服务\广本7年纯收益(万元)评估总价(取整至百位)万元中瑞世联资产评估集团有限公司3)投资性房地产-能源管理增值收益根据企业提供的未来大厦经营规划政策及访谈了解到，未来大厦存在能源管理增值收益，扣除相对应的成本，以其净现金流折现值确认评估评估人员通过企业提供的未来大厦经营规划政策及访谈了解到，能源管理增值收益主要分为光伏、储能、柔性用电综合收益和充电桩收益。光伏、储能、柔性用电综合收益。未来大厦采用光储直柔技术后的电费为储直柔面积为60000.00平方米，参考深圳市公共建筑能耗监测报告，22年大型公建能耗平均值95.8度电每平方米测算，考虑首年75%空置率，故首年光储直柔综合收益为60000×(1-75%)×95.8×(0.8-0.282)/10000=74.44万元。充电桩收益。未来大厦2024年投入使用8个、2025年投入使用38个、2026年投入使用达90个，按照《2022-2023年中国电动汽车“充电桩行业”现况及发展前景》中全国充电桩平均利用率5.2%进行测算，全年按照220个工作日，每个桩按照最小的11kW测算，年使用电量为3020.16度电，未来大厦按照1.1元每度电收取充电服务费及电费，故首年充电桩收益为8×3020.16×光储直柔属于未来大厦的增值收益，空置率参考研发办公租赁空置率，试运行阶段空置率按75%考虑，逐年降低，随着招商运营方案成熟空置率逐渐下降到15%。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿安全利率：安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期同一时期一年定期存款基准利率，利率为1.45%;投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的ChungRuiWorldUnionAppraisalGroup风险补偿率为2.50%;管理负担补偿率：是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，负担补偿率为1.00%;缺乏流动性补偿率：是指投资者考虑投资房地产时，要投入大笔资金，而一般认为房地产行业缺乏流动性补偿率为1.55%;投资带来的优惠率：因本项目只能整体转让，不得分割转让，故投资房地产带来的优惠率为0.00%。安全利率管理负担补偿率D.能源管理的相关费用的确定能源管理的费用主要为光储直柔和充电桩成本、人工安装费、维修费等。光储直柔和充电桩成本、人工安装费总投资299.9万元，其中包括：1)屋顶光伏投资：300千瓦*900元/千瓦=27万元2)充电桩投资：30个*3组*11千瓦*1,073元/千瓦=106.2万元(扣除已建好的8个为96.8万元)3)直流配电设备投资：300千瓦*2,000元/千瓦=60万元4)电化学储能投资：144度电*3组*1,531元/度电=66.1万元5)其他工程费用：50万元。维修费用：根据当地市场的一般情况取值维修费为设备成本的1.5%。根据委托人提供的不动产产权证记载，土地使用年期为30年，土地使用权截止日期为2045年7月23日，根据资产评估常用参数手册显示，钢结构的房屋经济使用寿命年限为80年。根据孰短原则选取最终收益年限截至2045年7月23日为准。至评估基准日，剩余使用年限为21.56年。F.收益年限内收益价值测算(列示1-10年具体数据，以后年度按照上述计算方式预测)分类项目递增期建筑面积日终止日期收益年限年时间空置率收益年期柔性用电综合收益1企业光伏面积(平方米)投运的建筑面积(平方米)(度/平方米000000基准能耗费用(万元/年)采用光储直柔系统后能耗费用(万元/年)收益2(个)年使用电量(度/年/个)(元/度)充电桩收益(万元/年)3收益小计安装费等(万维修成本(万4年纯收益(万元)评估总价(取整至百位)故未来大厦能源管理增值收益为2,500.00万元 深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的4)投资性房地产-公共空间收益根据企业提供的未来大厦经营规划政策及访谈了解到，未来大厦存在公共评估人员通过企业提供的未来大厦经营规划政策及访谈，公共空间共有6块场地，根据2023年2月经公司总经理办公会审批同意的《关于未来大厦租赁标准及招租流程的请示》,“R首层、R2三层、B栋六层等架空层”定价建议15-20元/平方米/天，考虑当前处于启动期，故按15元/平方米/天定价。场地租用场次根据年活动策划结合场地使用情况确定。公共空间收益=场地租金×年场评估人员依据同花顺金融数据终端公布深圳租金增长水平及周边市场租金时不考虑租金增长，2026年地铁开通后，租金未来每3年增长10%(深圳近1年租金增长率为6%)。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿安全利率：安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期同一时期一年定期存款基准利率，利率为1.45%;投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房风险补偿率为2.00%;担补偿率为1.00%; 投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明地产开发周期长、变现时间也长，希望对其资金缺乏流动性给予一定的补偿。一般认为房地产行业缺乏流动性补偿率为1.55%;投资带来的优惠率：因本项目只能整体转让，不得分割转让，故投资房地产带来的优惠率为0.00%。累加法求取报酬率一览表安全利率管理负担补偿率D.房地产出租的相关费用与税费取值的确定房地产出租时的费用主要有租赁中介费、运营管理费、维修管理费、保险费。根据当地房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值。租赁中介费按照深圳类似物业收取标准为有效租金收入的1%。运营管理费通常指的是运营管理部门为业主提供的相关服务产生的费用：例如卫生、安保、绿化等服务，深圳类似物业的运营管理费一般为有效租金的维修管理费：包括日常性维修和大维修费用，目前深圳类似物业的维修管理费一般为有效租金的0.5%。保险费：按照产权持有单位实际缴纳的保险费进行评估。房地产出租时税金主要有房产税、土地使用税、增值税、城建维护税、印花税、教育费附加等，根据企业现行执行的税收政策进行计算，且根据《深圳经济特区房产税实施办法》规定，纳税单位新建房屋自建立之日起免纳房产税三年，三年以后按照税法相关规定正常缴纳。E.收益年期确定根据委托人提供的不动产产权证记载，土地使用年期为30年，土地使用权截止日期为2045年7月23日，根据资产评估常用参数手册显示，钢结构的房屋经济使用寿命年限为80年。根据孰短原则选取最终收益年限截至2045年7月23日为准。至评估基准日，剩余使用年限为21.56年。F.收益年限内收益价值测算(列示1-10年具体数据，以后年度按照上述计算方式预测)分类项目递增期建筑面积准日终止日期收益年限年时间年收益年期公共空间收益场地1租金(万元/场)年场次(次/块)小计场地2租金(万元/场)年场次(次/块)小计(万元/场)年场次(次/块)小计4公共空间收益(万元/年)教育附加及地方教育附加深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明印花税维修管理费6年纯收益(万元)评估总价(取整至百位)故未来大厦公共空间收益为2,900.00万元中瑞世联资产评估集团有限公司中瑞世联资产评估集团有限公司深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的 ①选取可比实例资产评估专业人员将调查案例与待估对象物业类型、市场状况、区位情况、可比实例备注富基置地大厦底商平湖华南城写字楼底商楼底商可比实例一可比实例二交易情况正常交易时间2023年12月2023年12月2023年12月2023年12月区域繁华度区位交通便捷程度公共配套完善投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明比较因素可比实例二一层一层一层一层景观小区绿地景观朝向南南南南好实物空间布局建筑结松钢中高档中档中档中档新旧程度新房好好好好标准平层标准平层标准平层标准平层设备设施不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑不考虑比较因素可比实例一可比实例二可比实例价格(元/m2)交易情况交易时间区位区域繁华度2中瑞世联资产评估集团有限公司深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的比较因素可比实例一可比实例二景观朝向实物空间布局建筑结构新旧程度设备设施④比较因素修正系数表比较因素可比实例一可比实例价格(元/m2)交易时间区位区域繁华度交通便捷程度公共配套完善程度景观朝向实物空间布局建筑结构比准价格比较价值(元/m²)109.00验，本次评估取三者的算术平均值作为租金评估均价，即为人民币109元/平方B.租金年增长率与空置率评估人员结合同花顺金融数据终端公布深圳租金增长水平及周边市场租金2026年地铁开通后，租金考虑增长10%,鉴于深圳市2023年平均租金下降3%,除疫情期间外，深圳市历史年度租金增长率约为5%-10%,故未来谨慎考虑2026年后每5年增长5%;由于商业面积253.63平，面积较小，较易出租，第一年试运行阶段空置率按20%考虑，未来3年逐年降低，招商运营方案成熟后，空置率参考深圳商业空置率5%。C.报酬率的确定报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率 中瑞世联资产评估集团有限公司安全利率：安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期同一时期一年定期存款基准利率，利率为1.45%;投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房偿率为2.50%;率为1.00%;般认为房地产行业缺乏流动性补偿率为1.55%;带来的优惠率为0.00%。安全利率管理负担补偿率D.房地产出租的相关费用与税费取值的确定房地产出租时的费用主要有租赁中介费、运营管理费、维修管理费、保险租赁中介费按照深圳类似物业收取标准为有效租金收入的1%。运营管理费通常指的是运营管理部门为业主提供的相关服务产生的费用，深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明22中瑞世联资产评估集团有限公司维修管理费：包括日常性维修和大维修费用，目前深圳类似物业的维修管理费一般为有效租金的0.5%。《租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过3个月租金；根据对评估对象类似物业的调查，结合企业实际情况，确定评估对象的租赁保证金按2个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的评估时点一年根据委托人提供的不动产产权证记载，土地使用年期为30年，土地使用权截止日期为2045年7月23日，根据资产评估常用参数手册显示，钢结构的房屋经济使用寿命年限为80年。根据孰短原则选取最终收益年限截至2045年7月23日为准。至评估基准日，剩余使用年限为21深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明G.收益年限内收益价值测算(列示1-10年具体数据，以后年度按照上述计算方式预测)递增期建筑面积日期收益年限年空置率数收益年期(元/m².m².月)押金利息小计支出税育附加深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明分类项目递增期印花税税2费费费小计月纯收益评估单价(取整至百位)米元万元食堂为未来大厦的配套物业，且写字楼内的食堂更具有稳定客源，其模式食堂租金，即为人民币109元/平方米/B.租金年增长率与空置率评估人员结合同花顺金融数据终端公布深圳租金增长水平及周边市场租金增长率和空置率的调查结合未来大厦本身特征，试运营期暂时不考虑租金增长，2026年地铁开通后，租金考虑增长10%,鉴于深圳市2023年平均租金下降3%,除疫情期间外，深圳市历史年度租金增长率约为5%-10%,故未来谨慎考虑2026年后每5年增长5%;由于写字楼内的食堂更具有稳定客源，第一年试运行阶段空置率按20%考虑，未来3年逐年降低，招商运营方案成熟后，空置率参考深圳商业空置率5%。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿安全利率：安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期同一时期一年定期存款基准利率，利率为1.45%;投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房投资风险补偿率为2.50%;担补偿率为1.00%;般认为房地产行业缺乏流动性补偿率为1.55%;深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明chungRuiWorldunionAppraisa带来的优惠率为0.00%。安全利率管理负担补偿率D.房地产出租的相关费用与税费取值的确定房地产出租时的费用主要有租赁中介费、运营管理费、维修管理费、保险费。根据当地房地产出租的相关规定及市场租赁中介费按照深圳类似物业收取标准为有效租金收入的1%。运营管理费通常指的是运营管理部门为业主提供的相关服务产生的费用，例如卫生、安保、绿化等服务，深圳类似物业的运营管理费一般为有效租金的维修管理费：包括日常性维修和大维修费用，目前深圳类似物业的维修管理费一般为有效租金的0.5%。特区房产税实施办法》规定，纳税单位新建房屋自建立之日起免纳房产税三年，E.租赁保证金的确定《租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过3个月租金；根据对评估对象类似物业的调查，结合企业实际情况，确定评估对象的租赁保证金按2个月计算。租赁保证金利率按中国人民银行公布的评估时点一年定期存款基准利率1.45% 根据委托人提供的不动产产权证记载，土地使用年期为30年，土地使用权截止日期为2045年7月23日，根据资产评估常用参数手册显示，钢结构的房屋经济使用寿命年限为80年。根据孰短原则选取最终收益年限截至2045年7月23日为准。至评估基准日，剩余使用年限为21.56年。G.收益年限内收益价值测算(列示1-10年具体数据，以后年度按照上述计算方式预测)分类项目递增期项目基本情况建筑面积3准日期收益年限年空置率收益年期/m².月)押金利息支出教育附加及地方教育附加印花税 分类项目2维修管理费租赁中介费小计月纯收益(元/m²)年纯收益(元/m²)评估单价(取整至百位)元元评估人员通过市场调查了解深圳车位租金水平为300元/月。B.租金年增长率与空置率评估人员依据金融数据终端公布深圳租金增长水平及周边市场租金增长率和空置率的调查结合未来大厦本身特征，车位租金价格一般增长较少，10年考虑增长10%;深圳车位供不应求，出于谨慎考虑，首年空置率按30%考虑，未来年度逐年降低，招商运营方案成熟后，空置率按5%考虑。报酬率=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿安全利率：安全利率可选用国务院金融主管部门公布的同一时期一年定期同一时期一年定期存款基准利率，利率为1.45%;投资风险补偿率：是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房偿率为1.50%;率为1.00%;般认为房地产行业缺乏流动性补偿率为1.55%;带来的优惠率为0.00%。投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明安全利率管理负担补偿率D.房地产出租的相关费用与税费取值的确定房地产出租时的费用主要有运营费用。根据当地房地产出租的相关规定及护成本等，目前深圳类似物业的运营费一般为50元/月。特区房产税实施办法》规定，纳税单位新建房屋自建立之日起免纳房产税三三年以后按照税法相关规定正常缴纳。根据委托人提供的不动产产权证记载，土地使用年期为30年，土地使用权截止日期为2045年7月23日，根据资产评估常用参数手册显示，钢结构的房屋经济使用寿命年限为80年。根据孰短原则选取最终收益年限截至2045年7月23日为准。至评估基准日，剩余使用年限为21.56年。chungRuiWoridUnionAppraisalGroup深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产公允价值价值项目资产评估说明F.收益年限内收益价值测算(列示1-10年具体数据，以后年度按照上述计算方式预测)分类项目递增期项目基本情况个日期收益年限年空置率收益年期平(元/m².小计支出运营费用0% 分类项目递增期教育附加及加印花税小计月纯收益评估单价(取整至百位)元万元故人未来大厦车位的评估单价为32,100元/个，评估总价为731.88万元。深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的序号未售物业类型1研发及配套宿舍23能源管理4公共空间收益567个8经测算，投资性房地产评估结果为56,512.82万元。深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产账面价值51,960.29万元，评估价值为56,459.93万元，增值额为4,499.64万元，增值率为8.66%。深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的投资性房地产账面价值51,960.29万元，评估价值为56,512.82万元，增值额为4,552.53万元，增值率为8.76%。纳入评估范围内的其他资产账、表、实相符，实物资产均可继续正常使用深圳市建筑科学研究院股份有限公司拟编制财务报告涉及的 中瑞世联资产评估集团有限公司受深圳市建筑科学研究院股份有限公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则，遵循独立、客观、公正的原则，采用市场法和收益法，按照必要的评估程序，对深圳市建筑科学研究院股份有限公司编制财务报告需要涉及的投资性房地产在2023年12月31日的公允价值进行了评深圳市建筑科学研究院股份有限公司纳入评估范围的投资性房地产公允价值差异额为52.89万元，差异率为0.09%。两