物业经营管理：第二章 房地产投资及其区位选择

2024/3/311第二章房地产投资及其区位选择第一节房地产投资第二节房地产投资的风险第三节房地产投资区位的选择2024/3/312测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。（一）考试目的2024/3/313掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。（二）考试基本要求2024/3/314房地产投资的目的与内容房地产直接投资的内容房地产开发投资的内容房地产投资信托基金运作方式房地产投资的主要特征及利弊房地产投资市场风险和非市场风险的区别狭义的区位与广义的区位的区别（三）要点说明2024/3/315一、房地产投资的概念第一节

房地产投资房地产投资——是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。投资者进行房地产投资的主要目的——为了使其财富最大化。获得作为房地产业主的荣誉、获得较高的收益和资本增值，降低其投资组合的总体风险、抵抑通货膨胀的影响。2024/3/316二、房地产投资的形式直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。（开发投资与置业投资）间接投资：将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。2024/3/317房地产开发投资：短期投资，从购地开始建房，赚取开发利润，风险较大但回报丰厚。房地产置业投资：长期投资，面向建成物业，通过自用或出租，以获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。（一）房地产直接投资2024/3/318房地产企业债券和股票投资投资于房地产投资信托基金（REITs）：把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中。优点：收益相对稳定；流动性较好。购买住房抵押支持证券（二）房地产间接投资2024/3/319三、房地产投资的特性位置固定性或不可移动性寿命周期长适应性：适应市场环境的变化各异性：区位、环境、建筑物、临街情况等政策影响性：土地供给、住房、金融、财政税收政策等专业管理依赖性：离不开专业化的投资管理活动相互影响性：房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响2024/3/3110四、房地产投资的利弊相对较高的收益水平能够得到税收方面的好处易于获得金融机构的支持（一）房地产投资之利能抵消通货膨胀的影响（保值增值性）提高投资者的资信等级2024/3/3111流动性差投资数额巨大（二）房地产投资之弊投资回收期较长需要专门的知识和经验2024/3/3112一、房地产投资风险的基本概念第二节

房地产投资的风险风险——未获得预期收益可能性的大小。风险报酬——较预期收益增加的部分，就是指投资报酬高出时间价值的部分,即:风险报酬=投资收益-时间价值（投资额的基准利率）。

（一）风险的定义不确定性——对于可能的情况无法估计其可能性。（二）风险与不确定性2024/3/3113（三）风险分析的目的预期收益率是多少，出现的可能性有多大？相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？预期收益的变动性和离散性如何？2024/3/3114房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的流动性和资产管理的复杂性四个方面。风险的分类：对市场内所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场内个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。2024/3/3115二、系统风险通货膨胀风险：购买力风险市场供求风险：投资者所在地区房地产市场供求关系的变化周期风险：房地产市场的周期波动变现风险：急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失利率风险：利率调升导致房地产实际价格的折损、导致投资者还贷困难、抑制房地产市场上的需求数量等政策风险：土地供给政策、地价政策、税费政策等政治风险：政变、战争、经济制裁等或然损失风险：火灾、风灾等2024/3/3116三、个别风险收益现金流风险：实际收益现金流未达到预期目标要求未来经营费用风险：物业实际经营管理费用支出超过预期经营费用资本价值风险：预期资本价值和现实资本价值之间的差异比较风险：机会成本风险时间风险：与时间和时机选择因素相关的风险持有期风险：与房地产投资持有时间相关的风险2024/3/3117四、风险对房地产投资决策的影响根据项目风险大小确定相应的投资收益水平根据风险管理的能力选择投资方向根据风险周期变化特点把握投资时机2024/3/3118一、区位的含义第三节

房地产投资区位的选择狭义——某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。广义——除了地理位置外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。2024/3/3119二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求市政公用和公建配套设施完备的程度公共交通便捷程度（一）居住物业与其他商业设施接近的程度周围土地利用情况和环境（二）写字楼物业环境因素居民人口与收入易接近性2024/3/3120区位选择在很大程度上取决于零售商业物业辐射区域分析的结果商业辐射区域：是指主要消费者的分布范围，分为主要区域、次要区域和边界区域商业辐射区域分析：包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析（三）零售商业物业当地提供主要原材料的可能性；交通运输是否足够方便；技术人才和劳动力供给的可能性；水电等资源供给的充足程度；控制环境污染的政策等（四）工业物业2024/3/31211、下列关于房地产直接投资与间接投资的说法中，不正确的是()。

A在直接投资中，投资者直接参与房地产开发与购买过程

B直接投资分为从购地开始的开发投资和面向物业的置业投资

C不论是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理

D投资于房地产投资信托基金和房地产抵押支持证券均属于间接投资2、下列关于房地产开发投资的说法中，不正确的是()。

A开发投资不可能转变成置业投资B房地产开发投资的主要目的是获取开发利润

C开发投资可以形成房地产市场上的增量供给D房地产开发投资通常风险较大，但回报丰厚2024/3/31223、某人购买房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于哪一种投资行为()。

A房地产直接投资中的开发投资B房地产直接投资中的置业投资

C房地产间接投资中的开发投资D房地产间接投资中的置业投资4、某城市地铁交通线路的建设，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的()。

A各异性B相互影响性C政策影响性D适应性2024/3/31235、下列属于房地产投资特性的说法中，正确的有()。

A房地产投资价值的高低主要受当前净租金水平影响，与其所处地区的物业整体升值潜力关系不大

B如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险

c房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产

D政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场价值，进而对房地产投资产生影响E房地产的自然寿命是指在正常市场和运营条件下，房地产的经营收益大于其运营成本的持续时间6、下列关于房地产投资风险的说法中，错误的是()。

A房地产投资风险是指未获得预期收益可能性的大小

B风险和不确定性没有显著区别，是相同的意思

c一般来说，房地产的各种可能收益越集中，房地产投资风险越小

D房地产投资风险一般包括无法控制的系统风险和可以控制的个别风险2024/3/31247、房地产投资的风险主要体现在()。

A投入资金的安全性B期望收益的可靠性C投资项目的流动性

D投资管理的复杂性E投资者的不确定性8、下列风险中，属于不易判断和控制的系统风险的有()。

A通货膨胀风险B利率风险C时间风险D资本价值风险E政策风险9、下列