铜陵万泰项目下阶段营销推广方案-图文

铜陵万泰项目下阶段营销推广方案_图文.ppt“金九银十”的美好预期并未激活2008年的中国楼市。从深圳、广州到上海、杭州，再到合肥、铜陵，从一线城市到二三级城市，房价回落、成交量萎缩等，由南至北已经快速蔓延。全国房地产市场状况如何？北京：十一成交量同比降72%据北京房地产交易管理网的数据显示，9月29日到10月4日期间，北京商品住宅期房签约量仅有412套，日均签约量69套。“十一黄金周”期间只有9月29日的签约量超过100套，其他几天的商品住宅期房签约量均不及百套。此签约量比今年春节及五一等的签约量均有所下降，比去年“十一黄金周”的签约量更是大面积下滑。统计数据显示，去年“十一黄金周”期间住宅日均签约量为246套，今年则比去年同期下降了72%。上海：成交量下降45%冷清收场在刚刚过去的十一黄金周里，受银行提高首付等系列政策以及一手房价位高企的影响，上海楼市再度萎缩。在此次上海楼市的十一假日房展期间，尽管促销降价手段百出，让开发商还是冷清收场。上海8月份一手商品房更是以略等于去年同期三成的成交量而惨淡收场。从成交套数方面看，本次展会上预售商品房达到706套(包括一些异地楼盘)远低于2005年十一假日房展的2863套，即便与2006年十一假日房展的1298套(其中本市楼盘1105套)相比，也相差近600套，下降了45.6%。深圳：单日均价首跌破万元据深圳市国土房产局公布的一手楼成交数据显示，10月2日深圳全市共成交一手楼64套，总面积5222平方米，总售价为5013万元，每平方米均价为9599元，单日成交均价跌破万元大关。这是近一年半以来，深圳楼市首次日成交均价跌破一万元。均价破万却没有带来成交量的放大，消费者依然不买账。秋交会期间，深圳一手房日成交量在4000平方米到9000平方米之间，相比前两年的日成交量20000平方米，市场的低迷已让地产商感到阵阵寒意。广州：十一黄金周再打价格战“6500元/平方米”，这不是广州限价房的价格，而是广州星河湾的装修标准。咬牙扛住价格的开发商仍是少数，更多的开发商已经直接在近郊大盘开始了价格肉搏。包括碧桂园、恒大地产、金地集团等，在广州东部纷纷推出特价低于4000元/平方米，并且送豪华装修的洋房单元，将这一区域的价格直接拉低到2005年底的水平。合生尾盘以低于周边楼盘近20%的价格出售，富力地产旗下众多中小户型以直降9万元的优惠推出，万科旗下的限价房开始调低售价，也吸引了众多看楼者。杭州：黄金周没有掘到黄金“十一”黄金周杭州的房产开发商并没有掘到“黄金”。成交量方面，无论是主城区还是余杭区，都有了一定程度的减少。上周主城区共成交181套房源，比起前一周的256套房源，减少了74套，这个销售量仅相当于9月份主城区周平均销售量(372套)的一半。余杭区上周的成交量为30套，比起前一周的94套房源，减少了64套。9月诸如野风现代景苑、汇盛德堡、名城·燕园、金成竹海水韵、庭院深深、闲林山水等不少楼盘推出了打折促销活动，而这些活动也基本都延续到了国庆长假期间，然而这些楼盘的销售情况也和新开盘楼盘一样，只有一些零散的交易，并未出现大规模的成交。乌鲁木齐：喧嚣过后是平静与去年红红火火的房产销售场面相比，今年“金九银十”给房产商和中介公司带来的更多是喧嚣后的平静。今年八九月以来，乌鲁木齐房地产市场非常平淡，而“十一”黄金周以来几乎没有成交量。太原：楼盘打折促销赚足眼球早在“十一”黄金周的前几天，太原市一处楼盘就打出了“开盘当天特价85折，3869元起带1600元精装修”的广告，开发商还组织了十多辆看房车，往返于售楼处和楼盘之间，赚足了眼球。福州：降价促销福州房展会降价促销场面火爆，一些房产代理机构在展会入口安插员工高举促销牌充当“移动广告”，昔日风光的别墅如今动辄报以“超低价格”。尚存实力的开发商大胆喊出“买房送车”的口号，也有不甘示弱的打出“买房优惠8.8折”血拼牌。合肥：7天成交量不足400套省城黄金周楼市成绩出炉：7天里，住宅类商品房总销售套数为370套。这样的成绩自然难与去年的近800套相比。值得关注的是，目前省城可售房屋为93002套，可售住宅类商品房为42739套。黄金周内省城住宅类商品房的销售均价3859.27元/平方米。总体而言，黄金周合肥住房销售套数较前一周下降近68%，销售金额下降近72%，均价跌幅超过7%。从有关部门了解到，今年“十一”黄金周期间，合肥市共销售住宅类商品房370套，销售均价3859.27元/平方米。据介绍，这也是该市住宅类商品房9月份以来首次跌到4000元/平方米以下。铜陵：成交率不足10%9月26日至9月27日，2008铜陵秋季房交会20多家开发企业推出近30个楼盘，房源可售面积32万平方米。其中住宅可售面积28万平方米，可售套数约2400套。从房交会成交情况来看，房交会期间总成交200余套，成交率不足10%，现场看多买少，市场观望氛围浓厚。本届房交会市民现场购房，并按规定办理相关手续的购房者，可享受政府给予的1%的契税应纳税额补助。同时各个楼盘也推出不同的优惠措施，如天瑞·泓景苑一次性付款的可享受每平方米60元的优惠，五环国际3280元/平方米起价及可享受团购优惠，豪邦·康城花园推出送装修金及团购优惠活动等。从各级城市房地产市场来看，成交量低迷、价格下跌、打折促销等成为一种发展趋势，说明全国楼市已步入深度低迷期！！！在这种不利的市场环境中，离春节只有3个月时间，因此当前我们的首要任务是：如何实现资金快速回笼？？？从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点。国务院还决定，10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。近期宏观调控政策解读：连续下调利率是行业利好信号在美国金融危机蔓延、全球金融动荡的背景下，各国央行正相继采取降息等诸多举措提高市场流动性予以应对，来有效提振金融市场信心，促进经济稳定健康发展。房地产业是中国国民经济重要组成部分，拉动五、六十个行业的发展，同样关系到中国金融的安危，也关系到老百姓的财富积累。放宽信贷政策，将改变市场预期，但房价、成交量等还不是一、两天就能转变的。总体来说，连续两次下调利率，对于普通购房者来说，降低购房成本，增强其对市场的信心。根据铜陵房地产市场现状，可以发现铜陵目前在售楼盘中绝大多数楼盘产品较为单一，如豪邦·康城花园、五环国际、托莱多等楼盘仅有多层产品销售。结合万泰·翡翠城项目现状，目前可售产品包括少量多层尾房、小高层、排屋以及商铺，组合式的产品策略在目前市场形势不好的情况下，或能起到“奇兵”的作用。因此，下一阶段我们要销售的产品是小高层+排屋+商铺+万泰·水晶城下一阶段，我们卖什么？×√小高层优势劣势景观视野宽阔通风良好、户户朝阳建筑风格具有领先性一梯两户，私密性较好电梯服务，方便、舒适空间结构灵活，利于装修社区位置较偏公摊大，得房率低物管费用高对电梯使用有所顾虑户型面积偏大市场认可度低强化优势·弱化劣势放大优势·淡化抗性·消除顾虑万泰·翡翠城小高层产品优劣势明显，特别是目前周边在售楼盘以多层为主，面积集中在80-100平方米的较为畅销。对于本案来说，应放大产品自身优势，如景观、电梯服务等。淡化自身抗性，如公摊大、物管费用高等。消除购房者存在的顾虑，如对电梯使用有所顾虑，担心电梯停电等问题发生，可现场演示电梯使用，以此消除购房者内心顾虑。从概念上，我们要深化小高层产品的形象，为此我们提出：电梯宽景洋房小高层客户的特征是什么？小高层目前在铜陵房地产市场中接受度不够高，但小高层、高层物业是市场发展的必然趋势。根据其他城市居民消费习惯来看，年轻人（25-35岁）更容易接受小高层产品。他们具有以下几点特征：经济基础好文化素质高对新事物接受能力较强比较关心楼盘的品质价格不是他们购房考虑的唯一因素，他们更看中的是居住品质和楼盘潜在的价值。谁会是我们电梯宽景洋房的潜在客户？对于本案来说，电梯宽景洋房面积集中在110-125平方米，均价3700元/平方米，总价达到41-47万元。对于一般年轻人来说，总价较高，难以承受。在销售过程中，我们需要采取一些优惠措施来消除一些总价高的抗性。我们更需要挖掘能接受电梯宽景洋房，并具有一定购买力的年轻群体。那么，在铜陵收入水平较高的年轻群体有哪些呢？公务员/教师/医生等银行/金融/电力/通信等单位职员个体户/私营企业主如何挖掘并锁定他们？针对这类收入较高的年轻群体，由于职业特征明显，分布较为集中，我们可采用点对点传播方式，如去学校、医院等单位发放宣传海报，组织团购活动，即“亲友团”计划。同时年轻人都以一次置业者为主，购房目的又以结婚为主，为此我们可推出“08’婚房计划”。※公关活动：第二届万泰社区文化艺术节·亲朋好友在一起（另见活动方案）※营销手段：“亲友团”计划“08’婚房计划”※媒体组合：报广、软文、户外、海报、横幅排屋前期御墅完成销售4套，反映排屋这类高端产品在铜陵市场仍是有需求的。根据前期市场分析，目标客户群体需要重点挖掘，再针对目标客户群体做点对点宣传和相关公关活动。※客户挖掘渠道：移动大客户私家车主高级娱乐休闲场所消费群体※宣传物料：排屋读本※公关活动：万泰·翡翠城|御墅私人红酒品鉴会商铺周边五星级酒店已正式开张；附近3-4万平方米的商业广场已挂牌，预计年底动工；……可以发现项目周边商业氛围正在积聚。万泰·翡翠城商铺共计49套，现已销售19套，且部分商家开始经营。说明铜陵投资者对本项目商铺前景还是比较认可的，因此，11月份我们可将剩余30套商铺推出市场。※工作准备：客户梳理产品梳理※物料准备：宣传海报户型单页万泰·水晶城与周边楼盘相比，万泰·翡翠城产品面积偏大，基本没有小户型在售。为弥补产品配比上的缺陷，在下一阶段我们将万泰·水晶城的小户型产品推出市场，与万泰·翡翠城产品进行互补，一起形成品牌联动。让市场感觉自己所需要的产品在万泰置业的楼盘中都可以买到，如多层、排屋、小高层、商铺等。11月30日，万泰·水晶城公开认筹；12月10日，万泰·水晶城正式开盘。同时，万泰翡翠会的会员购买万泰·水晶城产品可享受相关优惠。万泰·水晶城客户可享受翡翠城会所资源。在万泰·翡翠城社区布置品牌联动信息，如道旗做成一面是翡翠城项目信息，一面是水晶城产品信息等。10月份为传统的销售旺季，今年“金九银十”已不再是以往畅销的局面，但我们仍需要抓住年前每一次的营销机会。万泰·翡翠城自身最大的优点就是实景销售，利用社区现有景观资源和服务，采用文化艺术节的形式，带动现场人气。让潜在客户现场感受万泰置业的产品和生活。万泰置业·品牌联动现场包装（道旗等）翡翠会会员购买水晶城产品可享受相关优惠水晶城客户可享受翡翠城会所资源推广思路※时间节点：11月1日，第二届万泰社区文化艺术节11月22日，御墅私人红酒品鉴会12月10日，万泰·水晶城开盘※工作重点：第二届万泰社区文化艺术节前期准备和宣传电梯宽景洋房G1、G2、G7和G8的促销去化其他组团尾房的去化排屋客户挖掘和积累，宣传资料的制作以及活动方案的确定商铺客户和产品的梳理，销售物料的设计与制作万泰·水晶城产品亮相及蓄水时间节点/工作重点工作进度表第二届文化艺术节推广及举办G组团电梯宽景洋房去化D、E组团尾房去化排屋客户挖掘，物料制作商铺客户和产品梳理，物料准备2008年10月11月2008年11月12月商铺正式公开，推出市场万泰·水晶城1期正式认筹，客户积累御墅私人红酒品鉴会万泰·翡翠城尾房去化2008年12月2009年1月万泰·水晶城1期正式开盘亲朋好友在一起第二届万泰社区文化艺术节阶段主题推广时间2008.10.17-10.31针对G1、G2、G7和G8（剩余181套）的销售去化问题，主要采取“亲友团”计划和“08’婚房计划”来降低购房成本，来促使铜陵中高收入年轻群体购买。针对D、E组团（剩余77套）尾房销售问题，可延续使用上阶段优惠措施，但不在宣传推广中体现。针对排屋（剩余29套），需要快速挖掘客户资源，准备宣传物料，针对目标客户进行点对点宣传，并于11月份中下旬举行御墅品鉴会。针对商铺产品，10月份工作重点将集中在客户梳理、产品梳理上，以及制作相关宣传物料如海报、户型单页，准备11月份推出市场。针对万泰·水晶城，实施品牌联动策略，项目形象展示以及积累客户。操作手段G1、G2、G7和G8的促销措施1※活动主题|万泰“亲友团”计划※活动时间|10月22日-11月6日※活动目的|刺激对小高层产品倾向性较高的年轻群体的需求，增加G组团剩余房源的去化，快速回笼资金。※具体操作|时值第二届万泰社区文化艺术节，为答谢铜陵人民对万泰的支持和厚爱，万泰·翡翠城特别进行“亲友团”计划：团购3套电梯宽景洋房可享受1万元/套的亲友团奖励；团购4-5套电梯宽景洋房可享受1.5万元/套的亲友团奖励；团购6套以上电梯宽景洋房可享受2万元/套的亲友团奖励；凡活动期间在市区售楼部和现场登记预约客户，均可获得精美礼品。注：本活动截止到11月6日止，活动结束后相关优惠自动取消。促销活动G1、G2、G7和G8的促销措施2※活动主题|万泰“08’婚房计划”※活动时间|10月22日-11月6日※活动目的|刺激对小高层产品倾向性较高的年轻群体的需求，增加G组团剩余房源的去化，快速回笼资金。※具体操作|时值第二届万泰社区文化艺术节，为帮助铜陵青年群体早日实现婚房计划，万泰·翡翠城特别进行“08’婚房计划”：活动期间，万泰·翡翠城每天推出1套电梯宽景洋房作为特惠婚房，当日成交客户可享受2万元/套的彩礼；另赠送8888元婚房装修基金。凡活动期间在市区售楼部和现场登记预约客户，均可获得精美礼品。注：本活动所提供婚房不参加“亲友团”计划。促销活动D、E组团尾房的促销措施※活动主题|生活在万泰·感恩大回馈※活动时间|10月17日-10月31日※活动目的|采用直接给予客户优惠刺激需求客户购房，增加D、E组团剩余房源去化，快速回笼资金。※具体操作|活动期间，凡购买翡翠城指定房源者，可享受最大6万惊爆优惠大礼：110平米以下户型一次性优惠2万元/套；110-130平米户型一次性优惠3万元/套；跃层户型一次性优惠6万元/套。注:本活动为销售现场促销手段，线下操作，不进入推广计划。需要更换优惠活动展架。促销活动活动1：第二届万泰社区文化艺术节※活动主题|亲朋好友在一起※活动时间|2008年11月1日下午※活动地点|万泰·翡翠城现场※活动目的|利用文化艺术节，邀请万泰业主及其亲朋好友前来现场感受万泰产品及生活方式，以活动聚集人气，增加社会影响。结合促销活动，解决G1、G2、G7和G8的销售去化。沿街商铺的形象展示及客户积累，为11月份推出商铺做前期准备。充分体现万泰置业的品牌效应，对万泰·水晶城一期产品进行形象展示和客户积累。公关活动活动1：第二届万泰社区文化艺术节※参加对象|万泰·翡翠城业主及其亲朋好友，预约客户※参与方式|给业主及预约客户发放门票，每位业主另有6-8张门票可邀请亲朋好友参加。※活动内容|以游园的形式举办此次文化艺术节，现场将举办文艺表演、业主卡拉OK大奖赛、亲子乐园以及抽奖等环节。将各个活动系统的安排在社区内，让每位到场来宾感受愉快的假日氛围，同时亦可让他们现场认知万泰置业的产品、景观、服务等。具体活动细节另有活动方案提交。公关活动文艺表演卡拉OK比赛抽奖活动亲子活动活动2：御墅私人红酒品鉴会※活动主题|御墅私人红酒品鉴会※活动时间|2008年11月22日中午12点※活动地点|万泰·翡翠城会所※活动目的|此次御墅红酒品鉴会邀请铜陵众多社会名流，展示来自法、德、意等不同产地的红酒品鉴，高雅的文艺表演，盛情恭候各位来宾。现场销售人员将为众多来宾详述御墅的产品以及排屋尊贵的生活方式，并带领客户参观万泰·翡翠城的生活样板区。最终向铜陵高端群体展现御墅的产品和形象，为别墅积累客户。公关活动活动2：御墅私人红酒品鉴会※参加对象|通过前期客户挖掘，邀请对御墅产品感兴趣的社会名流※参与方式|发放邀请函以及排屋读本，活动前电话确认参加人数。※活动内容|萨克斯演奏推荐三种不同产地的红酒，让客户品尝讲解红酒的历史、喝法、品牌等互动游戏：酒杯正确拿法、红酒的保存收藏等讲解御墅产品，并与客户进行交流邀请客户参观万泰·翡翠城园区公关活动萨克斯表演御墅产品讲解红酒品鉴游园会10-11月媒体计划时间媒体主题内容报纸广告硬广10.22铜陵日报整版生活在万泰第二届万泰社区文化艺术节将于11月1日盛大举行3期电梯宽景洋房“亲友团”计划、“婚房计划”活动10.28铜陵日报半版亲朋好友在一起第二届万泰社区文化艺术节将于11月1日盛大举行“亲友团”计划、“婚房计划”活动，敬请把握机会！10.29铜都城刊半版亲朋好友在一起第二届万泰社区文化艺术节将于11月1日盛大举行“亲友团”计划、“婚房计划”活动，敬请把握机会！11.05铜陵日报整版黄金旺铺·全城公开万泰·翡翠城商铺全城公开发售11.06铜都城刊半版黄金旺铺·全城公开万泰·翡翠城商铺全城公开发售11.12铜陵日报整版生活在万泰万泰·水晶城1期火爆认筹中11.19铜陵日报整版生活在万泰万泰·水晶城1期火爆认筹中11.26铜陵日报整版生活在万泰万泰·水晶城1期11月30日正式公开认筹11.27铜都城刊半版生活在万泰万泰·水晶城1期11月30日正式公开认筹时间媒体主题内容报纸广告软文10.16铜陵日报生活在万泰业主看万泰·翡翠城之景观篇10.21铜陵日报生活在万泰业主看万泰·翡翠城之产品篇10.23铜陵日报生活在万泰业主看万泰·翡翠城之物管篇10.28铜陵日报生活在万泰第一届万泰社区文化艺术节回顾11.04铜陵日报生活在万泰第二届万泰社区文化艺术节亮点11.06铜陵日报生活在万泰万泰·翡翠城火爆热销中，活动跟踪报道11.11铜陵日报生活在万泰万泰·翡翠城商业软文铺垫11.13铜陵日报生活在万泰万泰·水晶城1期之规划篇11.18铜陵日报生活在万泰万泰·水晶城1期之产品篇11.20铜陵日报生活在万泰万泰·水晶城1期之服务篇11.25铜陵日报生活在万泰御墅私人红酒品鉴会活动报道时间媒体主题内容户外广告11.20户外高炮墙体广告生活在万泰万泰·水晶城1期即将绚丽登场，敬请关注万泰·翡翠城3期电梯宽景洋房持续热销中万泰·翡翠城商业街全城公开发售电视广告10.17亲朋好友在一起第二届万泰社区文化艺术节将于11月1日盛大举行10.22生活在万泰3期电梯宽景洋房亲友团计划、婚房计划正式启动11.12生活在万泰万泰·水晶城1期即将绚丽登场，敬请关注时间媒体主题内容海报发放10.2410.2510.26学校、医院等亲朋好友在一起第二届万泰社区文化艺术节将于11月1日盛大举行3期电梯宽景洋房亲友团计划、婚房计划正式启动11.07黄金旺铺·全城发售商铺海报直邮11.1511.1611.2211.23学校、医院等生活在万泰万泰·水晶城1期宣传海报派发11.14御墅私人红酒品鉴会邀请函、排屋读本投放短信平台10.17亲朋好友在一起第二届万泰社区文化艺术节将于11月1日盛大举行10.24生活在万泰3期电梯宽景洋房亲友团计划、婚房计划正式启动10.31亲朋好友在一起