深圳后海湾金龙项目定位报告

深圳后海湾金龙项目定位报告2024/3/29深圳后海湾金龙项目定位报告事业七部简介都市豪宅部中原为更好地致力于“关内豪宅”项目运营领域的发展，提供“精细化“、”专业化“的专项服务，特成立“事业七部”，由原“中原事业一部（豪宅部）A组”与原“事业二部（关内指标性大盘部）A组”两支精英团队组成。深圳后海湾金龙项目定位报告部门简介之经典案例“

2008－2009年经典案例后海湾之

【卓越维港】”

2008年6月15日，第一次开盘，别墅销售7个亿，定义了片区，定义了形象2008年8月3日，第二次开盘，高层销售9个亿，我们实现了后海湾片区的量价齐升，稳定了片区的市场信心；2008年8月，卓越维港以349套、36274.63平方米、9.15亿的业绩夺得2003年以来，全市唯一一个单月套数、冠军、金额三料冠军）。09年4月，最后一批单位售罄，维港完美收官深圳后海湾金龙项目定位报告部门简介之经典案例“2009年经典案例中央别墅区之【圣莫丽斯】”一个项目定义一个片区05-07年的别墅区领深圳风骚09年，截至目前销售额超过20亿中原最高业绩项目、最佳销售团队……成了一大批优秀的人才深圳后海湾金龙项目定位报告部门简介之经典案例“2009年经典案例红树湾片区之【红树西岸】”红树西岸，永远自信的站立在豪宅前沿从不随波逐流,从不参照其他项目定价20年不落伍的领先建筑规划领衔深圳置业者的目光上善生活，从不放弃的生活调性将世界带入红树西岸，不惧攀比的高度红树西岸就是红树西岸成就价格标杆、成就形象标杆是必然的深圳后海湾金龙项目定位报告部门简介之经典案例“

2009年经典案例后海湾之【宝能太古城】”深圳湾43万平米都市综合体引领一湾进入宜居时代2009年9月26日开盘，当天实现15亿销售额，打破深圳销售额记录2个半月积累10000批客户，周均500批以上10月份销售套数、金额冠军深圳后海湾金龙项目定位报告部门简介之经典案例“

2009年经典案例后海湾之【鸿威海怡湾】”全球贵重资产深圳湾海景地标极昼海景大宅湾区最南端的顶级豪宅目前已经引发无数高端置业者的目光深圳后海湾金龙项目定位报告部门简介之经典案例“

2009年经典案例华侨城之【首地容御】”一句“华侨城，香山西街18号”解决了营销的核心问题，从白石洲滞销项目，到如今备受追捧的热销项目，营销起到了关键性的作用2009年10月31日，华侨城威尼斯酒店开盘，当天几近售罄，销售额13个亿，彻底扭转形象深圳后海湾金龙项目定位报告操作团队介绍08年，卓越维港崛起于逆市，后海湾一炮而红，惊艳世人的目光09年，宝能太古城，厚积薄发，开盘15亿，深圳湾因我沸腾09年，鸿威海怡湾，全球贵重资产，深圳湾海景地标，引起市场强大反响……湾区崛起及发展的见证者和贡献者没有比我们更了解后海湾深圳后海湾金龙项目定位报告后海湾金龙项目定位报告深圳后海湾金龙项目定位报告走向未来，并决定未来走向……深圳后海湾金龙项目定位报告〉〉探索未来走向〉〉决定未来走向〉〉发现“我”的未来Part1Part2Part3深圳后海湾金龙项目定位报告Part

1〉〉探索未来走向探索大势未来走向探索区域未来走向深圳后海湾金龙项目定位报告发现：未来住宅趋于高端化市场供应愈发稀缺深圳后海湾金龙项目定位报告深圳05年至今土地供应情况：土地供应面积少，2005年至今，政府“招、拍、挂”出让土地供应可建住宅面积共计777.3万㎡。07-08年为土地成交低潮期，按照2年内必须开工的情况预估，11年供应依旧紧缺时间供应面积(万㎡）成交面积（万㎡）2005年143.5143.52006年244.7213.72007年158.2107.82008年2751672009年至今145.3145.3总计966.7777.3数据来源：深圳市国土局未来趋势预判深圳后海湾金龙项目定位报告深圳开发商07年至今拿地情况：地少价高，地王频现深圳土地市场。建筑面积共计560.5万㎡，相对于近五年年均销售面积达600万的住宅市场，土地的供应缺口较大，这也是地价屡创新高的重要原因。高地价带来的高开发成本，未来2年内住宅必然要趋于高端化2009年深圳住宅土地供应情况明细表宗地号土地用途竞得人成交价格（万元）楼面地价（元/㎡）出让底价（万元）备注G01020-0204居住用地深圳市尚模发展有限公司800002586.0853000深圳竞价次数地王G01020-0205居住用地A009-1285商住混合用地深圳市中洲宝城置业有限公司2610006428.57180000深圳总价地王、新安单价地王A009-1286商住混合用地A009-1289商业及商务公寓用地A115-0131居住用地深圳市南方航空经济发展有限公司26308.501376.6226308.5定向出让B123-0001居住用地深圳市心海投资发展有限公司836015550.605060福田单价地王A510-0131居住用地深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司1200006612.6657000深圳溢价地王、光明单价地王A511-0025居住用地A122-0332居住用地招商华侨城5300018874.6438000深圳单价地王A909-0138居住用地金地（集团）股份有限公司2440008617.34180000观澜单价地王A909-0137居住用地未来趋势预判深圳后海湾金龙项目定位报告未来2年深圳市场供应类型：预计新增的项目以高端物业、大户型项目为主，未来深圳项目高端化，将是市场的主流声音。数据来源：中原CCES系统未来趋势预判深圳后海湾金龙项目定位报告未来市场两极分化：普通住宅将进入调整期，豪宅持续升温。豪宅由于其具有不可复制的资源，而且，在深圳，拥有稀缺资源和优质地段的项目越来越少，豪宅的保值性就更加明显，所以，豪宅作为一种保值性产品，将会成为未来投资的重点，因此豪宅市场将会继续走高普通住宅市场在接下来的阶段，由于前期价格上涨过快，将会进入一个调整期，一些品质好，地段好，定位合理的项目会保持一个良好的销量，也可能会有一些品质稍低、定位不准的项目陷入困境。普通住宅高端豪宅未来趋势预判深圳后海湾金龙项目定位报告深圳湾片区富力，容积率3.5-3.8，占地面积：3.2万，建筑面积15万兰江项目，占地面积6万，建筑面积29万，主力户型为160-250平米未来两年重点项目供应量2010年金龙项目，11年入市，建筑面积19万，住宅17万，商业3万轩泰，占地面积3.7万，建筑面积6.9万，容积率2.0名居，占地面积2万，容积率3.8，建筑面积10万2011年2012年国富项目，占地面积2.1万，建筑面积5.6万，主力户型为160-180平米华莱利项目，占地面积5万，建筑面积14.5万，主力户型为170-220平米万泽项目，占地面积2.8万，建筑面积10万，主力户型为150-180平米香山里项目，建筑面积90万，主力户型为160-180平米莲塘尾片区综合体京基金融中心，高级公寓建筑面积15万中航广场，高级公寓建筑面积10万金地岗厦，高级公寓建筑面积14万未来两年，“莲塘尾”和“后海湾”成为供应重点，莲塘尾将于10年底启动，由于片区尚不成熟，处于发展初级阶段，相对于11年后海湾的高峰，在知名度和关注度上无法和“后海湾”相比深圳后海湾金龙项目定位报告Part

1〉〉探索未来走向探索大势未来走向探索区域未来走向区域整体区域住宅深圳后海湾金龙项目定位报告发现：区域未来，决定城市未来走向深圳后海湾金龙项目定位报告现在、未来、未来的未来都将是“深圳的名片”深圳后海湾金龙项目定位报告房地产的价值取决于“地”的价值深圳将规划两个城市中心，即福田中心和前海中心，南山中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能和生产性服务业与总部经济后海规划的出台有利于提升整个深圳湾片区的城市发展水平，配套、交通、环境等硬件设施都将得到升级，而片区地位升级、设施升级等将提升片区的物业价值，对区域房地产的发展有重大的促进作用深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平；研发办公（总部基地）：50万平米；商业：120万平米；办公：44万平米滨海住宅区：总建筑规模：136万平米；南山商业文化中心：总建筑规模：223万平米；住宅：124万平米；商业：32万平米；办公：44万平米；文化娱乐场所：7.6万平米。《深圳市城市总体规划（2007-2020）》规划概况区域规划概念基本认知：国际湾区规划标准，政府倾注过千亿资金打造深圳的另一中心区。区域未来发展的价值无可比拟，含金量堪全城之首！南山商业文化中心金融商务区体育中心区住宅区口岸区深圳后海湾金龙项目定位报告东滨路地铁2号线沿海RBD发展中心南山金融文化中心规划不低于中环的写字楼群；保利剧院、超五星酒店、深圳歌剧院、艺术馆等文化设施。南山深圳湾体育中心内湾公园：F1摩托艇赛场东区，即口岸区：以口岸功能配套为主的建筑和口岸商业群蛇口东填海区西区，住宅区135.18公顷院、艺术馆占据最精华资源，关内规划最好的最后一块大型豪宅片区后海湾北区规划为滨海金融商务区，南区总占地面积315万平米，是深圳关内最后一个纯粹、大型豪宅片区，由法国欧博倾力打造，至2010年，将成为深圳最国际化的大型豪宅片区。【项目区位】后海湾片区（又名蛇口东填海区）：东滨路以南，后海滨路以东、科苑南路以西的围合区域。总用地面积为315.41公顷，是政府规划的新兴豪宅片区，也是深圳关内最后的一片大型豪宅片区深圳后海湾金龙项目定位报告“八大城市资源体系”比肩“世界级湾区”规划1通达世界的交通平台：交通，决定一个城市的发展方向，跨海大桥、蛇口邮轮母港，地铁二号线、主干道交通网络……深圳湾必将成为深圳的发展重心2滨海金融商务区，珠三角不曾有二处：按照不低于香港中环的规划标准规划打造，投资1000个亿，将对城市经济发展，周边土地价值起到巨大提升刺激的作用，推动区域发展与国际接轨3顶级商务资源：凯宾斯基、滨海金融商务区、南山商业文化中心区等顶级城市商务资源齐备，助力湾区经济发展和国际化进程，大力提升区域商务氛围4全球总部基地，国际资本汇聚深圳湾：北区规划有50万平米总部基地，搭建深圳国际资本的汇聚平台，全方位提升深圳的城市级别和竞争力深圳后海湾金龙项目定位报告“八大城市资源体系”比肩“世界级湾区”规划5未来的城市繁华，在深圳湾：海岸城、保利文化广场、以及未来的宝能太古城商业中心，中心路商业街，其高起点的规划必将代言未来的城市繁华，成为未来的商业核心6世界级的休闲资源，在此汇聚：亚太地区首个F1摩托艇永久赛场、2011年大运会分赛场，如果不是看好区域的发展潜力，岂能落户深圳湾？7接轨国际的人文高度，填补深圳人文空白：保利剧院、深圳歌剧院、艺术馆等顶级文化设施，填补深圳人文空白，育才学校、南山外国语、北师大附中……名校林立，成为深圳人文浓度的制高点8深圳生态名片：15公里滨海长廊带、6大主题公园、城墙公园、中心路景观绿化带，繁华都市与生态兼备，打造深圳宜居标杆深圳后海湾金龙项目定位报告不久之后的“香港中环”基本要素比拟相似度深圳湾商业文化板块香港中环社会功能深圳新中心，未来深圳金融商务，高尚住宅核心区域香港金融商务中心，香港核心区域核心金融、商务配套天利中央商务广场、凯宾斯基酒店国际金融中心、中银大厦核心商业配套海岸城、保利文化广场、规划中华润深圳湾中心置地广场、兰桂坊城市景观功能滨海规划中的现代景观建筑群，大批商业及写字楼林立，远望香港密密麻麻的商业大厦和国际银行总部维港景观线和现代景观融合核心交通枢纽组织地铁2号线贯穿深圳，西部通道连通香港，滨海大道四通八达的地下、地面交通、传统天星小轮海上交通，连接尖东轨道交通通往深圳深圳后海湾金龙项目定位报告后海湾，中国大陆最有可能成为全球第“九大”富人区的地方！后海湾，完全具备世界富人区所必需的“八大”共性特征！世界通达性极强的交通网络强而有力的城市经济后盾独一无二的海岸线；环境优美的生态圈顶级运动/比赛场地顶级的休闲度假酒店奢华的商业购物中心名流汇聚，人文高地国际级资本的汇聚深圳后海湾金龙项目定位报告深圳要成为国际化大都会，必须依托于关键力量的推动比肩国际标准的规划连通世界的交通体系国际门户的地理位置国际标准的金融资源世界级的休闲资源，成为世界关注的焦点国际标准的人居模式……深圳后海湾金龙项目定位报告深圳的城市价值需要湾区来实现深圳后海湾金龙项目定位报告Part

1〉〉探索未来走向探索大势未来走向探索区域未来走向区域整体区域住宅深圳后海湾金龙项目定位报告后海湾区域发展“三级跳”初级阶段（08年-09年中）片区住宅价格“略高于市场价”，湾区优势无法体现湾区各项配套规划成型，蓄势待发中级阶段（09年中-10年）片区住宅价格明显“高于市场价”，湾区价值逐渐体现湾区各大型配套陆续开工建设，初见规模高级阶段（11年-12年）片区住宅价格“远高于市场价”，湾区价值达到巅峰，规划中最牛配套一一兑现，不仅仅是区域，更是整个深圳地产的价值巅峰深圳后海湾金龙项目定位报告后海湾已售项目皇庭港湾卓越维港富力曦湾颐安阅海百丽湾深圳后海湾金龙项目定位报告卓越维港230-285平米别墅160-180平米高层140-180平米高层230-260平米别墅开盘情况：08年6月推南区别墅，5万/平米，8月北区高层，2.4万/平米，9月南区高层，2.6万/平米，09年4月北区别墅，4.5万/平米，每次均实现80%以上销售率占地面积：6.5万建筑面积：13万容积率：2总户数：556户（合拼后）梯户比：2梯3户——2梯2户物业类型：122套别墅+434套高层主力户型：别墅230-285平米，高层140-180平米核心卖点：深圳湾稀有别墅群落缺点：密度大稀有高密度别墅群落，高端物业形态奠定价值基础深圳后海湾金龙项目定位报告皇庭地块开盘情况：08年12月，开盘销售1.5亿，约40套，销售较为缓慢，09年中左右销售完毕价格：2.4万毛坯占地面积：2.6万建筑面积：5.3万容积率：2.0总户数：213户梯户比：3梯2户物业类型：TH+高层主力户型：180-236平米核心卖点：六星级威尼斯人会所户型缺点：主卧尺度小皇庭户型面积(㎡)套数比例3房18017080%4房236167.5%复式4、5房308、354146.5%联排4房31194%双拼4房29542%总计213100%皇庭港湾产品优势不突出，市场冷淡，消化缓慢深圳后海湾金龙项目定位报告开盘情况：08年12月，开盘销售80%，2次开盘基本售罄，剩余别墅单位在09年10月份推出，单价10万（发展商关系户、300%赠送率）价格：2.5万毛坯占地面积：1.4万建筑面积：4.8万容积率：2总户数：195户梯户比：2梯8户物业类型：TH（叠加别墅）+复式高层主力户型：89平米复式，30套TH核心卖点：户型稀缺，赠送面积大富力曦湾89平米复式200平米叠加别墅稀缺复式产品，顺势消化深圳后海湾金龙项目定位报告颐安阅海开盘情况：09年5月份开盘，一个月售罄价格：2.9万（报价）建筑面积：1.6万容积率：2总户数：106户（合拼后）梯户比：2梯7户车位比：1：1物业类型：1栋高层：26层，1栋多层：6层主力户型：60-89平米复式核心卖点：赠送面积大，产品稀缺产品稀缺，高赠送率，顺势消化深圳后海湾金龙项目定位报告百丽湾开盘情况：09年5月份开盘，当月低调售罄价格：2.5万占地面积：6531平米建筑面积：2万容积率：2总户数：92户梯户比：1梯1/2户车位比：1.6：1物业类型：2栋多层主力户型：88-225平米跃复式核心卖点：产品稀缺，赠送大产品稀缺，高赠送率，顺势消化深圳后海湾金龙项目定位报告后海湾区域发展“三级跳”初级阶段（08年-09年中）片区住宅价格“略高于市场价”，湾区优势无法体现湾区各项配套规划成型，蓄势待发中级阶段（09年中-10年）片区住宅价格明显“高于市场价”，湾区价值逐渐体现湾区各大型配套陆续开工建设，初见规模高级阶段（11年-12年）片区住宅价格“远高于市场价”，湾区价值达到巅峰，规划中最牛配套一一兑现，不仅仅是区域，更是整个深圳地产的价值巅峰深圳后海湾金龙项目定位报告后海湾在售项目三湘海尚鸿威海怡湾新天时代宝能太古城深圳后海湾金龙项目定位报告宝能太古城开盘情况：9月份开盘，南区售罄，当天实现15个亿，价格：2.66万，后期实现3万后续情况：高层价格接近4万占地面积：6万建筑面积：43万容积率：3.5总户数：1950户（合拼后）梯户比：2梯8户——2梯2户物业类型：高层大宅，国际公寓、10万商业主力户型：南区40-89平米公寓，北区130-306平米大宅核心卖点：都市综合体缺点：户型尺度偏小76-113㎡139-165㎡40-89㎡公寓170-207㎡133-166㎡最高级别的物业形态，区域发展尚未成熟，价值无法全部发挥深圳后海湾金龙项目定位报告开盘情况：预计为09年11月底或者12月初价格：4万左右占地面积：5万建筑面积：10万容积率：2总户数：594户梯户比：2梯3/4户物业类型：TH（联排别墅）+高层主力户型：564套高层，30套TH核心卖点：深圳湾海景地标缺点：户型尺度偏小鸿威海怡湾占据稀缺资源，别墅提升价值，但尺度偏小TATBTCTDTEABCDEFGHJ89平米两房、143平米3房主力面积：268-289平的TH主力面积：145、150、165的三、四房深圳后海湾金龙项目定位报告ABCDFENPMGHJKL9月分两批次推出M、N、P栋及K、L栋别墅11月中下推北区140、170平米的产品三湘海尚开盘情况：9月份推出2批单位，170实现价格3.2万，楼王实现价格4.2万，当天售罄，别墅实现8-10万的价格，每套约2500万占地面积：9万建筑面积：29万容积率：2总户数：1107户梯户比：2梯2户物业类型：TH（联排别墅）+高层主力户型：1070套高层，37套TH核心卖点：智能化、纯粹大社区，纯板楼缺点：户型尺度偏小纯粹、大社区、高品质成就高价，别墅带动作用不容忽视深圳后海湾金龙项目定位报告君汇新天159177177159177177159177177175175203203233酒店11月中下旬推出开盘情况：第一批单位预计09年11月份推出价格：3.3-4万（报价）占地面积：4.5万建筑面积：9万容积率：2总户数：370户（合拼后）梯户比：2梯3户——2梯2户物业类型：高层大宅主力户型：南区159-233平米平面大宅核心卖点：纯粹、尺度舒适纯粹大宅社区，尺度舒适，客户对产品品质认可度不高深圳后海湾金龙项目定位报告后海湾区域发展“三级跳”初级阶段（08年-09年中）片区住宅价格“略高于市场价”，湾区优势无法体现湾区各项配套规划成型，蓄势待发中级阶段（09年中-10年）片区住宅价格明显“高于市场价”，湾区价值逐渐体现湾区各大型配套陆续开工建设，初见规模高级阶段（11年-12年）片区住宅价格“远高于市场价”，湾区价值达到巅峰，规划中最牛配套一一兑现，不仅仅是区域，更是整个深圳地产的价值巅峰深圳后海湾金龙项目定位报告轩泰——占地3.7万，容积率2.0，11年入市名居——占地3.4万，容积率3.5-3.8，11年入市富力——占地3.2万，容积率3.5-3.8，11年入市置业后海湾，就在现在后海湾后续供应2011年，预计有四个项目同时入市“金龙项目”成为后海湾“第一大盘”金龙——占地4.9万，容积率北4，南3.8，11年入市深圳后海湾金龙项目定位报告2010年，地铁2号线基本完成建设，正式启用，地铁将成为太古城的私家交通工具2010年，南山体育中心完工并投入使用，将更好的服务于后海湾居民2010年，15公里长滨海长廊初步完成建设，生态湾区近在咫尺2010年，深圳湾滨海金融商务区初步成形，将极大的提升片区价值2011年，投资14亿元的深圳歌剧院完工并投入使用，国际化文明程度将大力提升2012年，占地2.9万平方米的深圳市现代艺术馆与城市规划展览馆建成……用2年之后的价值观看待今天的湾区它的璀璨未来从未如此清晰深圳后海湾金龙项目定位报告于此迎接巅峰时代的到来深圳后海湾金龙项目定位报告Part

2〉〉发现“我”的未来在未来的趋势中我扮演什么角色？深圳后海湾金龙项目定位报告发现：我们具备决定未来人居方向的潜质深圳后海湾金龙项目定位报告雄踞后海湾核心位置最牛区域巅峰时刻的最大规模项目地铁上盖，占据城市最高的土地价值湾厦站出口项目地块分析湾区的中心，最短的生活半径、最强的湾区资源可达性，可以最便利的到达15公里滨海长廊带，不受货柜、口岸影响，干扰性最小。没有足够大规模的体量，无法引领湾区的未来规模，永远和影响力成正比交通决定地段价值，地铁，城市最畅行的交通工具，作为最高级别的交通形态，大力提升土地价值深圳后海湾金龙项目定位报告我为“圆心”纳湾区为半径——湾区中心地标深圳后海湾金龙项目定位报告地铁无缝接驳对本项目意味着什么？地铁辐射物业地铁沿线物业地铁上盖物业土地价值：★★★★★城市物业价值的最高形态，发展方向为都市综合体，顶级豪宅，深圳代表项目：万象城、中信、怡景中心城，香港代表：太古广场（位于金钟地铁站上盖，是香港及九龙(荃湾)两条地铁线的交汇点）土地价值：★★★城市物业的理想居住形态，物业价值高于非沿线物业，通常发展为中高端住宅，代表项目：都市名园、中海华庭、锦绣花园土地价值：★★城市物业的基本居住形态，随着地铁网络的铺排，城市中多数物业都属于辐射物业，受到地铁带来的好处有限占据城市最高土地价值，将深圳最精华城市资源一线相连成为本项目的私家交通工具深圳后海湾金龙项目定位报告一个城市的“终极”珍藏深圳关内豪宅后海湾豪宅金龙深圳湾近20万平米巅峰之作深圳后海湾金龙项目定位报告正如撼世珍品，只与惊世伟业比肩而至态度深圳后海湾金龙项目定位报告在不曾不再的湾区，打造不曾不再的项目目标Neverbefore，Neveragain！深圳后海湾金龙项目定位报告Part

3〉〉决定未来走向湾区客户演变规律决定未来走向客户需求决定未来走向产品打造决定未来走向商业打造决定未来走向深圳后海湾金龙项目定位报告在操作湾区各项目（卓越维港、宝能太古城、鸿威海怡湾）的过程中，我们通过客户来访调查、客户深访、认筹客户分析、成交客户分析等诸多沉淀，总结出了湾区客户的演变规律，作为事业七部的专署沉淀。项目来访客户量成交客户量卓越维港10258556宝能太古城12036944鸿威海怡湾5035——共计273291500我们的湾区客户资源深圳后海湾金龙项目定位报告南山本区域客户深圳跨区域客户香港人外籍人外省人后海湾购房客户组成变化后海湾购房客户承担社会职业变化客户来源国际化、全国化，突破区域化，成为国际人士、外地来深置业焦点后海购房客户由原来以南山周围的本地客户为主，逐步演变成深圳各区域的高端客户、全国各地的高端人士，香港人、外籍人士聚集的区域客户群趋于高端化，社会顶级财富阶层越来越青睐湾区后海购房客户逐渐高端化，由原来的普通员工为主，演变为老板，董事，经理，高层管理者为主体。客户来源突破区域化，趋于国际化、广泛化深圳后海湾金龙项目定位报告08-09年初后海湾置业客户来源09年下半年后海湾置业客户来源传统豪宅片区的客户成为后海湾的置业主力，主要为“换房”需求在湾区发展的第一阶段，客户周边化，其他豪宅片区的客户比例较低，随着湾区的发展，和产品的逐渐创新，客户来源逐渐趋于广泛化，传统豪宅片区的客户的置业比例越来越高，主要的置业目的为投资兼自住，而自住方面主要考虑为换房需求。传统豪宅片区客户逐步涌向后海湾深圳后海湾金龙项目定位报告2000年——2001-2003年——2004-2006年——2007-2009年——中端深圳高科技人士年龄30岁以下占主力港人、外区域人中端深圳高科技人士年龄30岁以下占主力年龄30-35岁成为占主力港人与深圳人持平外国人开始占一定比例年龄35-45岁成为占主力港人与深圳人持平外国人比例攀升年限超过50万超过100万超过200万2000年10%10%5%2001-200330%35%10%2004-200660%40%40%2007-200910%20%70%中原代理一手楼购房人群家庭年收入比例演变数据来源：中原CCES系统统计高端财富阶层聚集后海湾深圳后海湾金龙项目定位报告人口结构裂变导入带来的人文资源、价值观资源的转变南中国国际人群聚焦新核心生活形态引领深圳乃至南中国典范国际化、文明的风范、向上的精神面貌、和谐邻里关系、多样化生活状况裂变原居民/新区产业及规划导入外区域人高素质港人、国际人国际人昨今明朴实居住形态普通投资观念受惠投资、跟风投资，以及在面子上对心理的满足奢侈的居住观，身份标签后海湾客户演变规律深圳后海湾金龙项目定位报告后海湾销售情况走势时间价格08年09年10年23456789维港南区均价5万维港北区均价4.5万三湘别墅均价8万曦湾别墅7万左右鸿威别墅预计10万维港北区2.4万维港南区2.6万曦湾复式2.5万皇庭2.4万百丽湾2.5万颐安阅海2.9万太古城2.7万三湘3.2万三湘4.2万第一阶段第二阶段—深圳后海湾金龙项目定位报告后海湾，低估了客户的需求大面积户型需求强劲：别墅整体需求高于目前配比，180平米户型需求高于目前配比卓越维港户型配比卓越维港客户需求深圳后海湾金龙项目定位报告89平米以下113-133平米150-170平米170-200平米66%13%13%8%42%10%24%24%大户型需求强劲，在来访客户中，60%关注大户型，其中80%客户关注150平米以上户型，1/4客户关注200平米左右户型，中小户型客户关注较低原户型配比中，小户型占据66%，大户型仅占34%，但在实际接待客户的过程中，客户对150平米以上户型关注度非常高，处于供不应求的状态后海湾，低估了客户的需求宝能太古城客户需求户型分析深圳后海湾金龙项目定位报告后海湾，低估了客户的需求89平米以下143-147平米150-170平米272-291平米TH21%47%1%10%40%10%26%5%15%15%20%240平米200平米以上户型需求高达35%由于项目占据深圳湾稀缺海景资源，因此，吸引了众多高端客户关注，项目户型配比以140-170平米的大户型为主，其中200平米以上户型占到6%，但实际需求高达35%。鸿威海怡湾客户需求户型分析深圳后海湾金龙项目定位报告启示：整个片区趋于国际化、全市化，外地来深置业首站富人越来越集中成为历史必然传统豪宅片区的“换房客”涌入后海湾片区目前供应尺度偏小，“200平米以上”大户型需求强劲高端物业形态可实现高利润：1年的时间内别墅涨幅60-100%，高层涨幅30-50%高品质、稀缺产品利于实现高价深圳后海湾金龙项目定位报告巅峰区域巅峰项目巅峰人群这样的人群现在住在哪里？——TH，传统高层他们目前的居住状况是什么样子的？为“什么”疯狂买单？深圳后海湾金龙项目定位报告Part

3〉〉决定未来走向湾区客户演变规律决定未来走向客户需求决定未来走向产品打造决定未来走向商业打造决定未来走向深圳后海湾金龙项目定位报告倾听客户的声音根据中原操作多个豪宅项目的经验，众多的高端客户集中反映了目前所谓的高端物业在打造上存在的不足，后文将对集中存在的问题进行阐述，并寻求突破点。调查项目包括：卓越维港红树西岸圣莫丽斯观澜湖别墅宝能太古城鸿威海怡湾水榭山万科棠樾星河丹堤天麓百仕达乐湖波托菲诺首地容御东方尊峪三湘海尚君汇新天半岛城邦……深圳后海湾金龙项目定位报告银湖、蛇口大南山，代表楼盘有翠林别墅、龟山别墅等。第四代豪宅（容积率1.6以上）第三代豪宅（容积率1.0-1.6）第二代豪宅（容积率0.6-1）第一代豪宅（容积率0.6以下）大梅沙片、尖冈山片、西丽片、二线拓展豪宅区，代表楼盘有水榭花都、香蜜湖1号、星河丹堤、圣莫丽斯等。大华侨城、香蜜湖、莲塘－沙头角豪宅区，代表楼盘有仙湖山庄、万科东海岸等。后海湾片区，代表楼盘有三湘海尚、曦湾、鸿威海怡湾等。联排为主，无独立少量多联排和叠加土地严重集约，别墅“越挤越高”，“越挤越密”请问：别墅的舒适度在那里？独立别墅为主，双拼为辅多联排和叠加深圳后海湾金龙项目定位报告我们一直以为有钱人的生活很光鲜，被人仰视的社会认同感！随叫随到的物管服务，阔绰到奢侈的居住空间，社会优质财富的专享者……深圳后海湾金龙项目定位报告5层为提高其他空间尺度，缩减楼梯尺寸吃完饭，从1楼爬上4楼之后，就再也不想下来了地点：三湘海尚售楼处受访者：刘志光先生年龄：35岁以上客户描述：此客户对别墅物业情有独钟，90年左右做生意没赚到什么钱，买不了别墅的大户空间去享受，现在事业蒸蒸日上，发现只有多联排和叠加别墅了，独栋别墅只能找别人住过的，之前住过一个叠加别墅，地面以上4层，我吃个饭还要从4层楼上爬下来，非常麻烦，我父母腿脚不方便，真担心走楼体不小心摔下来，更让人生气的是，现在楼体通道越来越窄，下楼想去搀父母都觉得困难，小孩子下楼都怕摔跤，设计太不合理了，现在来看下联排，让自己省心，父母住的更舒服。客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告像过隧道一样，两边亮中间黑地点：海怡湾售楼处受访者：吴志鹏先生年龄：40岁左右客户描述：此客户刚去三湘海尚看过联排，在多个项目中间考虑联排别墅的居住舒适度，看过海怡湾的联排后说：“它那别墅设计的实在太不合理了，进深接近30米，前面阳台和后面花园部分还有点亮光，中间如果不开灯就是黑的，像过隧道一样，深圳这边的湿气这么重，联排又是接地气的物业，长时间采光不好，装修高档的墙纸不就废了，我还有点风湿，怕的就是湿。”一顿的批判后，直接在海怡湾认了一张VIP，打算换面积大点的高层。户型进深太长，采光差客户观点客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告我们家有6层地点：海怡湾售楼处受访者：赖小姐年龄：45岁左右客户描述：该客户原来住在蔚蓝海岸的高层，对卓越的物业比较认可，卓越集团开发的卓越维港在市场上的名气挺大，就去买了一套，那个户型没有电梯，因为赠送的面积比较大，性价比很高，就买了一套，好高的楼层，有6楼，简直就是一栋楼，负2层是车库，地下一层是影音室，一层是客厅加餐厅，2层是次卧室，3层是主卧，上面还有瑜伽房，再上去就是天台花园，爬得我好累啊！住别墅也是要有代价的吗？楼层太高客户观点客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告老妈的关节炎又犯了！地点：圣莫丽斯售楼处受访者：戚先生年龄：45岁左右客户描述：该客户住在万科东海岸，工作在罗湖，父母的身体不是很好，考虑到父母养老的问题，在东海岸四期买了一套联排别墅，后来就把家搬了过去，刚开始住进去的时候，一切都挺好的，周边环境很好，配套也还可以，但住了几个月之后，老妈的关节炎又犯了，后来去医院检查了一下，医生说是周围环境湿气太重，我才恍然大悟。别墅接地，湿气重客户观点客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告我不敢让孙子自己上下楼地点：宝能太古城售楼处受访者：林先生年龄：50岁左右客户描述：该客户住在城市山谷别墅，共4层，家里的楼梯是90公分宽，孙子今年3岁，今年4月份在家里的楼梯上摔了跤，摔得好严重，现在都不敢让他上下楼了，只让他在客厅和餐厅活动，要是睡觉的话就把他抱上楼，楼梯太窄了！楼梯窄，层数多客户观点客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告别墅的景观还不如高层好地点：宝能太古城售楼处受访者：王先生年龄：45岁左右客户描述：该客户购买了三湘的联排别墅，在买的时候被高科技打动了，觉得非常先进，之前没见过，品质感非常高，之前住在红树西岸，因为近几年生意很好，赚了不少钱，想改善一下生活环境，对湾区价值非常认可，所以买了三湘，当时买的比较冲动，很快就决定了，后来仔细看了一下项目规划图，发现别墅其实没啥景观，后面倒是可以看花园，但前面临科苑路，看联检大楼，但是同期推出的高层前后都有景观，而且不临路，我都想考率买个高层了。别墅密度大，景观差客户观点客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告我家曾经被偷过地点：圣莫丽斯售楼处受访者：刘敏达先生年龄：42岁左右客户描述：该客户住在圣莫丽斯的别墅里，联排端头位，靠山，景观资源非常好，赠送的花园面积非常大，周边绿树掩映，在买的时候非常的喜欢，入伙之后迫不及待的进行装修，在最短的时间内住了进去，当时居住氛围还不是很浓，周边环境阴森森的，家人都不敢出去，有一天晚上，他们睡了之后，有个小偷进了家门，保安没有发现，在家里相当的嚣张，客厅的音响搬出去了都不知道。环境阴森，安全防范较为困难客户观点客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告别墅，能看到对面的主卧，还不如住高层复式地点：宝能太古城售楼处受访者：周博先生年龄：45岁客户描述：此客户是某IT公司老总，在卓越维港买了一套叠院别墅，但是总觉的空间实在太小，从了解建筑的朋友那里得知，原来卓越维港用一套半别墅的面积，造了两栋别墅。对面不到10米就是高层住宅，另外一面的对面就是叠加别墅的主卧，只要他们不拉窗帘，看得一清二楚，他们被人看，我们也在被人看，家里要爬5层楼，现在后悔了，还不如买个复式，在这个社区，其实住高层比住别墅好，住高层比住别墅好，过段时间，我准备在家里装个电梯，不过这个户型装了电梯之后中庭花园就没有了，会影响采光。别墅对视情况非常严重客户观点客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告背景：针对豪宅客户的未来居住的需求，对此专门进行了一次调研访谈，邀请嘉宾是圣莫丽斯客户，杨生和祝女士应约准时到来，还带上他们的宝宝孩子——雨琦深度访谈客户：杨先生/祝女士职业：中心区贸易公司老总时间：2009年10月26日上午10点地点：COCOpark的星巴克访谈人：刘利华访谈内容：（访谈以对话的形式进行，以下简称：刘、杨））刘：杨总，您对现在居住的环境有什么看法，如果未来换房是什么样的要求？杨：我觉得现在家里人太多，特别是父母过来后在一起生活有诸多不便，我希望与女儿和妻子有一个相对私密和独立的环境，又想兼顾到我的父母，最好不要离的太远。我很孝顺，但说实话，我不想和父母住在一起客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告背景：针对豪宅客户的未来居住的需求，对此专门进行了一次调研访谈，邀请嘉宾是圣莫丽斯客户，王先生和彭女士姗姗来迟，最后携一家三代人来到售楼处接受我们的采访。深度访谈客户：王先生/彭女士职业：某集团董事时间：2009年10月27日上午10点地点：售楼处访谈人：刘利华访谈内容：（访谈以对话的形式进行，以下简称：刘、王）刘：王先生，您对居住的空间有什么看法？对您以及您的家人，会如何考虑？杨：我很希望能和父母住在一起，每天忙碌回家看到一家人开开心心的，很暖心，而且和父母在一起看到父母健康快乐很安心，但日常应酬和朋友聚会，总怕吵到他们，让父母自己住又不放心，如果能有空间互不干扰，但又是连在一起的房子，就完美了。我从来不敢在家里聚会，我老婆也不敢带朋友回来，怕吵到他们客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告儿子成年了，但很少在家里活动地点：宝能太古城售楼处受访者：张先生年龄：48岁客户描述：我儿子上大学了，在深圳，但很少在家里活动，叫也叫不回来，宁愿和朋友一起玩也不原意回家，我跟他说可以带朋友回家来玩，但他不原意，跟在外地上学没啥两样，现在管不了他了，回了家之后就一个人待在房间里，和家人的沟通也比较少，我是不是要给他个独立的空间，难道要再给他买套房？但我想每天都能看到他，这样我比较安心。子女没有独立的空间客户观点客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告因为装修，我都想和老公离婚了下次一定要买个带装修的房子地点：首地容御售楼处受访者：黄女士年龄：30岁客户描述：“师奶”级人物，在家里带小孩，自由职业者，偶尔炒炒房，买了一个高层大平面，200平米，装修时间4个月，老公因为工作忙，基本不管，但有时也会发表自己的意见，因为和老婆意见不和，装修过程中多次吵架，差点离婚，所以装修时间拖的比较长，每一样材料都要去砍价，不砍价就会有被骗的感觉，后来一气之下，就找了朋友用过的装修队，按照一模一样的装修同样的价钱再来一遍，但过程中还是要监工，稍微一不盯就会偷工减料，都要崩溃了。下次一定要买个带精装的房子，但是市场上供应的大户型装修太麻烦，精装房供应太少客户观点客户语录深圳后海湾金龙项目定位报告批判不尊重人性的建筑别墅——土地高度集约下的畸形儿密度越来越高，诞生了众多伪别墅产品“叠加、叠院”层数越来越高，5层、6层，舒适性无从谈起户型平面越来越细长，产生了“户内隧道”楼梯越来越窄景观越来越差，多数别墅几乎无景观私密性越来越差，被高层围观的感觉……他们真正需要的不是别墅，是“空间感”和“身份标签”深圳后海湾金龙项目定位报告批判高层大平面在千篇一律的市场下，有没有考虑过客户的真正需求？他们需要生活的自由，“两代居”成为明显的潜在需求传统的四房功能是这样用的，1间主卧，1间子女房，1间书房，1间父母房，在受访中，80%客户提到和父母一起住的不便50%的客户子女已经基本到了独立的年龄，希望给到独立的空间但是市场无供应只能不得已而为之深圳后海湾金龙项目定位报告批判毛坯房大户型总是想要给到客户个性化的空间，但有没有考虑过客户发挥个性化的艰难高品质精装是顺应未来趋势之举77%

的客户提到未来的趋势是精装的趋势自己装修麻烦、时间成本高在选择精装的客户里面，94%的客户希望高品质精装深圳后海湾金龙项目定位报告亟待解决的问题关于别墅居住空间的问题关于多代空间居住模式的问题深圳后海湾金龙项目定位报告未来走向哪里？深圳后海湾金龙项目定位报告降密度？！降楼层？！容积率限制，高度限制，别墅降下来，高层怎么办！NO!深圳后海湾金龙项目定位报告大面宽？！楼梯做宽？！诸多限制，根本实现不了！！户型做大？！NO!深圳后海湾金龙项目定位报告客观存在的矛盾：城市别墅本身就缺乏外部景观，要能享受好的内部景观，必须被高层围观！私密性无从谈起！优化景观？！提高私密性？！NO!深圳后海湾金龙项目定位报告难道只能复制湾区成熟模式？150-200平米的主流面积段？把户型尺度做大一点？智能化、用材用料再高端一点？深圳后海湾金龙项目定位报告OK！没问题！深圳后海湾金龙项目定位报告But！这样会降低利润空间，“理想”告诉我们：这样会辜负这块地的价值！深圳后海湾金龙项目定位报告面对市场“利润最高”的物业形态，我们如何突围？！深圳后海湾金龙项目定位报告湾区需要一场“空间”的革命深圳后海湾金龙项目定位报告只有真正能满足人居需求的产品，才能实现高价值作为湾区未来的第一大项目，复制和模仿任何一种现有模式都是一种倒退，我们有能力创新和满足客户真正需求深圳后海湾金龙项目定位报告Part

3〉〉决定未来走向湾区客户演变规律决定未来走向客户需求决定未来走向产品打造决定未来走向商业打造决定未来走向深圳后海湾金龙项目定位报告从地面到空中的蔓延解决别墅“空间”的问题深圳后海湾金龙项目定位报告户型设计示意（仅供参考）一层二层双大露台设置，给足客户对空间尺度的需求，同时在露台之上布置大片绿化空间，具有别墅“前庭后院”的居住感受，可分设在两楼上。“后花园”局部的越式布局，给客户空间的层次感阳台的设置在增加室内采光的效果、提高居住舒适度外，增加面积的赠送比例。越式布局“别墅前庭”可布置在一层深圳后海湾金龙项目定位报告可以解决：内部楼层多的问题景观差的问题湿气重的问题治安差的问题户型狭长的问题空间尺度小的问题私密性差的问题可以实现：优化别墅各空间布局的大尺度别墅式的前庭后院别墅式半室外的活动空间深圳后海湾金龙项目定位报告无敌视野，一览无余的王者气概深圳后海湾金龙项目定位报告豪宅本应匹配的“大”尺度在此实现深圳后海湾金龙项目定位报告室内，是阳光的容器深圳后海湾金龙项目定位报告6米客厅挑高，给客户大气与尊贵感深圳后海湾金龙项目定位报告局部跃式设计，凸显居住空间的层次感空间的“跃”升深圳后海湾金龙项目定位报告前庭后院，让您充分享受阳光和别墅的居住享受深圳后海湾金龙项目定位报告Skyvilla她是地面的升华,来到空中你会忘记地面深圳后海湾金龙项目定位报告无聚攀比的“空中别墅”空间：200平米为起步面积，延续别墅的大气景观：一改别墅的高层景观，体会一览众山小的王者气概居住感受：延续别墅的前庭后院，别墅般养花溜狗的感受密度：双向数百米超宽视野布局：跃复式布局，保证私密性尺度：大客厅开间，大卧室面宽，大厨房、大卫生间，大楼梯尺度采光：方正布局，体会让让阳光照进室内的感觉通风：感受穿堂风把自己吹醒的感觉精装：把世界带入您的生活首屈一指的湾区，首屈一指的项目深圳后海湾金龙项目定位报告N+1户型——革命性扭转传统人居空间N+1户型说明：“N”是指主要的居住空间，通常为舒适型2房和3房，“1”为独立的一房，两者之间通过空中花园连通，分别从独立的如户门入户解决多代空间居住模式的问题深圳后海湾金龙项目定位报告南区楼体规划建议（仅供参考）花园连廊三房二房++一房平层两房和三房通过花园（入户花园等）、连廊与另外一个单体一房连接，共同组成项目独特的2+1和3+1户型。深圳后海湾金龙项目定位报告温馨、情调、舒适的“慢”生活满足两代人不同的爱好和空间的需求繁忙、喧闹、个性与社交宣泄的“快”生活深圳后海湾金龙项目定位报告温馨、幸福的“共赢”空间深圳后海湾金龙项目定位报告N+1户型——解决人居模式的最佳方式居住感受：自由的个人居住空间，兼顾家庭成员感受布局：两代分开，保证私密性尺度：无论大客厅开间，大卧室面宽，大厨房、大卫生间，大楼梯尺度采光：方正布局，体会让让阳光照进室内的感觉通风：感受穿堂风把自己吵醒的感觉精装：把世界带入您的生活首屈一指的湾区，首屈一指的项目深圳后海湾金龙项目定位报告决定未来走向，还不止如此……深圳后海湾金龙项目定位报告湾区需要真正的标杆！很遗憾，之前的项目没有实现，巅峰时刻，我们有条件实现深圳后海湾金龙项目定位报告湾区极致巅峰之作400平米起步面积，匹配人生的极致前后退台设计，超大前庭后院绚丽城市夜景，比肩香港维多利亚港深圳后海湾金龙项目定位报告私家空中宴会厅深圳后海湾金龙项目定位报告延伸至天际的私家空中泳池……深圳后海湾金龙项目定位报告像“皇冠”一样加冕人生成就，仅数席！全国范围内的标杆豪宅竞价购买：PRICEFORTENDER仅，面向全球公开竞拍深圳后海湾金龙项目定位报告Theone值得收藏和等待的撼世珍品一生的另一半，非君莫属深圳后海湾金龙项目定位报告除此之外，我们还有……深圳后海湾金龙项目定位报告水晶幕墙立面——湾区地标水晶幕墙设计，成为后海湾水晶宫全城首个住宅项目引入直射天际的光柱效果，顶部闪烁冠冕，光柱连天气势，尽显皇者地位，身份象征。深圳后海湾金龙项目定位报告中心园林景观示意项目密度较高，园林面积较为有限，建议运用有限的面积打造特色水景园林，成为营销上的卖点。深圳后海湾金龙项目定位报告园林特色水景深圳后海湾金龙项目定位报告室内恒温泳池深圳后海湾金龙项目定位报告世界级大师的后海湾计划日本顶级建筑师：古谷诚章香港设计之父：高文安香港著名设计师：梁志天邀请世界级大师为本项目设计装修标准，采用世界级的装修标准、带全套家私家电深圳后海湾金龙项目定位报告国际一线品质精装德国米勒，德国原装高仪、杜拉维特，厨卫精装并配备全套顶级品牌家电，从细节处入手，打造深圳最人性化、最高端的精装修深圳后海湾金龙项目定位报告我们需要用“多大的空间”来实现理想？——户型配比研判深圳后海湾金龙项目定位报告户型研判户型配比研判思路市场供给户型市场供给户型2客户需求户型未来供给户型通过未来潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析第四次通过潜在竞争项目的户型和比例修正本项目户型和比例通过本片区二级市场客户喜好和需求户型区间系统分析第三次通过本片区二级市场客户喜好和需求户型修正项目户型区间通过对片区已售项目的户型区间和比例进行系统分析第一次通过已售项目的户型区间和比例初步推导出本项目户型和比例1通过对片区在售项目的户型区间和比例进行系统分析第二次通过在售项目的户型区间和比例初步推导出本项目户型和比例34户型配比确定6通过以上4次户型系统分析，得出最终项目户型配比目标客户验证根据目标客户的需求进行验证第五次通过目标客户实际的换房需求进行验证5深圳后海湾金龙项目定位报告结论:项目的最终户型配比如下区域户型面积区间（㎡）比例南区2+1150-17030%3+1180-21070%北区小复式227-24040%中复式270-28045%大复式280-35015%深圳后海湾金龙项目定位报告三拼、四拼已不是问题面对90/70政策下的户型合拼设计院已经有成熟的研究成果深圳后海湾金龙项目定位报告北区户型拼合演示（仅供参考）奇数层拼前拼后拼前①②③④⑤⑥⑧⑦⑨⑩①入户花园②洗手间③搭板④餐厅⑤厨房⑥客厅1⑦客厅⑧主卧⑨露台⑩露台1打通为大露台合为客厅衣帽间厨房和储物间合为餐厅作为入户花园①②③④⑤①入户花园②洗手间③餐厅④厨房⑤客厅合并为卧室改为卧室改为洗手间改为衣帽间，扩大主卧面积偶数层深圳后海湾金龙项目定位报告南区户型拼合演示（仅供参考）①②③④⑤⑥客厅+餐厅+洗手间餐厅+厨房+小阳台父母房+厨房2个阳台次卧+洗手间+主卧改成厨房和大餐厅改成大的客厅改成主卧打通厨房改洗手间客厅改次卧深圳后海湾金龙项目定位报告通过以上小复式和小户型、小户型之间的合拼，可以实现如下利好：合拼实现的利好规避90/70政策；实现项目的大户型打造，体现项目高端形象，以及品牌影响；合拼的同时可实现功能区域的变换以及扩大，给予客户不同的居住享受和空间的身份感；可合可分，降低开发风险，实现项目利益最大化。深圳后海湾金龙项目定位报告Part

3〉〉决定未来走向湾区客户演变规律决定未来走向客户需求决定未来走向产品打造决定未来走向商业打造决定未来走向深圳后海湾金龙项目定位报告价值分类资源环境交通状况展示性私密性居住价值商业价值商务价值旅游价值土地根据其所占资源、交通情况、展示性、私密性环境等因素，具有不同的功能价值地块价值评价体系依据地块价值评价体系，可以分析得出各地块所具有的开发价值和最匹配的物业功能。功能选择与地块属性物业功能与地块属性：依赖性最大的属性决定了功能选择与功能档次；居住物业对私密性要求最高，私密性最高的地块适合做最高居住价值的产品（别墅）；商业物业对交通与展示性以来性最大，城市交通最好、昭示性最好的地块多为奢侈品等高档商业；商务物业对交通地块的以来最高；旅游价值对地块资源与交通条件以来性最高。深圳后海湾金龙项目定位报告项目地块商业价值分析湾夏站中心路商业街中心路商圈辐射地铁商圈辐射项目所在区域，受地铁、中心路两大商圈辐射，未来商业氛围浓厚地铁2号线是由南山赤湾至罗湖新秀区，途径蛇口港、海上世界、世界之窗站、市民中心站、华强北站、东门站等人流积聚区域，为本项目商业提供大量的人流资源；中心路两旁积聚后海片区豪宅楼盘，例如：卓越维港、皇庭港湾等高端项目，在未来将提供大量的高端消费客户群体。深圳后海湾金龙项目定位报告地块商业价值研判商业价值排序：中心路>工业七路>招商路>后海滨路中心商业的规划，两边商业属于对街商业，而且资源景观和展示性相对最好，商业氛围浓厚；工业七路对面是庞大的居住社区，人流较多，展示面足，资源景观差点；招商路路面较宽，不能与对面商业形成互动，商业价值较低；后海滨路属单面商业，展示面好，但是并无其他相关资源，商业价值不高。招商海月学校后海公馆卓越维港南区皇庭港湾卓越维港北区中心路工业七路招商路后海滨路①②③④商业节点人流线商业节点价值排序：节点3>节点4>节点2>节点1深圳后海湾金龙项目定位报告项目商业面积测算北区商铺面积：6490平米集中商业：21490-6490=15000㎡注：以上面积均未考虑小区入口、车库入口、地铁入口等占用面积；前提：假设商铺进深15米；以下测算因数据缺失，或许存在与实际不符，仅作参考；以下方案经面积测算和中原实际商业操作经验综合得出。南区南区全部做街铺商业1层。商铺面积：6000平米注：以上面积均未考虑小区入口、车库入口等占用面积。2592013816255201541660188201660地块度量宽度：深圳后海湾金龙项目定位报告项目商业规划建议综合考虑南北地块商业临街面、商业体量大小以及北地块减少1万平米住宅做商业的想法，初步对项目商业如下建议：北地块商业建议沿地铁口部分下挖，做大型地下广场，供人流积聚和疏散，为地下广场商业提供大量人流，以及为项目的集中商业做人流导向；其他沿街面，除商业价值较低的后海滨路外，全部做沿街做商铺；南地块全部做街铺。下沉商业广场集中商业街铺街铺深圳后海湾金龙项目定位报告商业布局建议—利用下沉广场打通与地铁口的连通节点设置体量较大商业15米进深临街1层商铺；体量约1000平米节点设置体量较大商业下沉式广场15米进深临街1层商铺；体量约6000平米下沉广场2000平米设置特色休憩空间小区出入口小区出入口街铺商业6245平米集中商业15000平米，做两层小区出入口小区出入口深圳后海湾金龙项目定位报告商业人流走向示意下沉式广场小区出入口小区出入口小区出入口小区出入口来自北面豪宅以及宝能商业部分客户流来自普通住宅区以及蛇口方向客户流量来自市内或者附近的地铁流客户来自南部豪宅以及其他客户深圳后海湾金龙项目定位报告商业定位，如何同住宅一起决定未来走向？深圳后海湾金龙项目定位报告区域体量商业分析中心路商业街优势：地铁上盖带来大量人流，连通深圳各大商业中心地处豪宅片区，周边众多高端消费人群中心路景观好，商业氛围浓劣势：临近区域最大型商业“太古城”，灯下黑，本项目商业必须有特色地铁在后海滨路上，离中心路商业集中区远，需要将人流引入商业价值高的区域项目名称商业面积（㎡）商业形式新天时代1.2万非集中式商业曦湾2000非集中式商业三湘3万非集中式商业皇庭1万非集中式商业鸿威1.7万1万平米集中式商业，7000平米非集中式商业颐安阅海3000非集中式商业维港3万非集中式商业太古城9.6万大部分做集中商业，地上4.1万平米、地上5.5万平米2.7万？规模的困惑深圳后海湾金龙项目定位报告湾区商业点评：“一家独大，其他借势而为”新天湾畔鸿威海怡轩皇庭港湾卓越维港宝能太古城曦湾华府颐安阅海三湘海尚名居湾畔口岸区后海商住区后海滨路中心路科苑南路集中商业是中档百货超市，街铺以普通名店为主零散商铺，档次不高零散商铺，档次不高体量小，商业档次不高零散商业，受宝能影响，商业档次不高重要竞争对手，以大体量集中商业和主力店铺为主零散商业，档次不高深圳后海湾金龙项目定位报告思考：作为社区散铺商业，除了足够近，还有什么理由能吸引他们消费？经营情况不好带来的必然是对住宅价值的贬低！没有特色的商业在湾区很难经营！！深圳后海湾金龙项目定位报告一种模式引发的思考深圳后海湾金龙项目定位报告风靡全球“LifestyleShoppingCenter”商业理念强调休闲第一说〖Lifestyle购物中心是一种全新的商业地产模式，最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。强调环境第一与Shoppingmall和传统的商业步行街相比，Lifestyle购物中心更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。国际购物中心协会（TheInternationalCouncilofShoppingCenters）对LifestyleShoppingCenter的定义“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。”深圳后海湾金龙项目定位报告Lifestyle购物中心

“规模适中的高端休闲生活方式，通常出现在高端豪宅区”美国的Lifestyle购物中心的规模平均在5-6万平左右。如今国内Shoppingmall从规模上一般在美国Lifestyle购物中心体量的两倍左右，比较而言，Lifestyle购物中心从建筑形式和规模上更贴近于传统商业步行街。规模对比商业步行街ShoppingmallLifestyle购物中心占地3-5万平5-8万平3-5万平建筑面积5-88-15万平3-6万平建筑基底占地率50-60%60-70%45-55%建筑层数（普遍）2-43-52-4深圳后海湾金龙项目定位报告Lifestyle购物中心

适应条件：周边具有充足的城市尖端消费人群片区休闲生活氛围浓厚周边具有一定的城市景观主题商业特色突出业态比重服务功能购物（有店铺零售业态）高端餐饮休闲娱乐主力店零售店铺其它总比重Shoppingmall8-10%3-5%3-4%40-50%30-40%3-5%100%Lifestyle购物中心18-22%20-22%15-18%6-10%30-35%3-5%100%相对于shoppingmall，在业态上，零售店铺占到30-35%（和mall基本相当），高端餐饮、休闲娱乐、主力店占到50%左右，远高于mall该商业运营模式重点在于“高端餐饮、休闲娱乐”的招商深圳后海湾金龙项目定位报告一种现象引发的思考找到高端人群不去shoppingmall消费、愿意来这里消费的理由！——真正的高端人群是不喜欢到嘈杂、喧闹的环境消费的深圳后海湾金龙项目定位报告何炅、杨乐乐寻觅特色小吃深圳后海湾金龙项目定位报告黄磊、郑沛芳相聚特色餐厅深圳后海湾金龙项目定位报告片区内部已经有“大而全”的大型商场，我们要走差异化路线，在集中式商业中引入高端餐饮、休闲娱乐，打造湾区最具特色的高端休闲主题商业。湾区高端商业，在此封顶最巅峰的项目理当配备最巅峰的商业深圳后海湾金龙项目定位报告为顶级餐厅量身定做的商业规划深圳后海湾金龙项目定位报告集中式商业定位全球闻名历史悠久的顶级餐厅，全球仅有68家三星级米其林餐厅米其林餐厅深圳后海湾金龙项目定位报告集中式商业定位法国依云水疗——世界一流的水疗服务深圳后海湾金龙项目定位报告集中式商业定位特色法国餐厅深圳后海湾金龙项目定位报告特色下沉广场——风帆广场在广场上制造象征风帆的标志物—成为整个商业人流集聚地，配合广场形成大型半露天的特殊空间，同时可以采用灯光效果，在夜晚变幻色彩，配以休闲商业，真正成为区域非常有特色的商业广场。深圳后海湾金龙项目定位报告特色下沉广场——业态示意下沉广场以休闲为主，广场设置小品，业态以星巴克、满记甜品、哈根达斯，反斗乐园为主，成为茶余饭后休闲的聚集地深圳后海湾金龙项目定位报告收益方案：商业收益分析方案一：集中商业、下沉商业自持，其他商业全部出售方案二：全部商业自持商业体量：北区：集中商业15000平米集中商业，下沉广场2000平米商业，以及街铺6245平米；南区：街铺6000平米售卖分析：街铺可售可租，集中商业只租不售，下沉广场商业，因涉及偷面积的影响，建议出租。收益方案前提：深圳后海湾金龙项目定位报告商业价格分析名称租金（元/㎡）售价（万/㎡）招商海月2004-5万海岸城一层340，二层200左右7万，最高价13万卓越维港100-2006万商业价格现状注：商业价格与住宅价格存在较大的差异化，不同朝向和位置，价格差异较明显，例如：宝能太古城临中心路商业和临工业八路之间的商业，据行业内人士分析，价格差异至少在2万/㎡。所以，商业价格的参考性较小，主要依据地段、规划、商业氛围等。深圳后海湾金龙项目定位报告轨道站点对其周边物业价格影响的变化成果借鉴：1、不同物业类型对距离敏感度不同，由内向外分别为办公、商铺、住宅。2、控制区可分为：0-300米为核心控制区，300-800米为一般控制区，800-1600米为外围发展区。住宅：300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著；商铺：100米内具有较大升值空间，100-300米内增幅不大；办公：100米内有明显增值空间，100-200米内呈现大梯度衰减深圳上海北京住宅：车站周边1600米以内房价按距离衰减，在800米出现拐点，在大约1600米处房价曲线下降改为水平并有少量上升，则该站对周边房价的影响范围为1600米。地铁13号线：轨道交通对沿线0.3-1km内的物业有明显的辐射效应，其中站点300m半径内区域增值效应显著。土地利用应集中在站点1km以内，并在距轻轨300m半径内实施较高强度的开发。分析方法：1、将房价与距离用散点图进行模拟。2、用hedonic模型，计算轨道站点对周边物业价格的贡献度。3、通过还原收益法将房价还原为楼面地价，再进行局部线性回归计算影响范围。深圳后海湾金龙项目定位报告项目商业价格与预测前提：站点对商业物业能提升1-2倍的价格；以目前市场平均商业价格分析，商业售价6万/㎡，租价：247元/㎡商业价格预测：售价均价12万/㎡租价均价500元/㎡深圳后海湾金龙项目定位报告商业收益预算—方案一前提：价格，依据市场商铺目前销售价格，预测未来项目所处片区商铺所处片区商铺出售均价在12万/㎡，出租均价500元/㎡体量，集中商业和地铁商业供17000㎡商业出租，街铺10245㎡出售商业销售额：每年的返租额：

120000元*0.08*17000=1.632亿元/年

实际每年的租金收益：

500*17000*12个月=1.02亿元/年

发展商二年内年补贴额：（1.632亿-1.02亿）*2年=1.224亿

发展商实际收益：120000*10245-1.224亿+1.02亿（N-2)=9.03亿+1.02亿*N建议采用返租的销售方式，按市场一般的返租率8%计算，因出租收益小于返租支出，每年发展商需补贴一定的金额予小投资商。按平均销售价格为12万元/平方米，平均租金为500元/平方米，返租率为8%，如返租2年，来计算需补贴予小投资商金额及实际收益：深圳后海湾金龙项目定位报告商业收益预算—方案二前提：价格，依据市场商铺目前销售价格，预测未来项目所处片区商铺所处片区商铺出租均价500元/㎡体量，27245㎡商业销售额：每年的返租额：

120000元*0.08*27245=2.61552亿元/年

实际每年的租金收益：

500*27245*12个月=1.6347亿元/年

发展商二年内年补贴额：（2.61552亿-1.6347亿）*2年=1.96164亿

发展商实际收益：1.6347亿*N-1.96164亿建议采用返租的销售方式，按市场一般的返租率8%计算，因出租收益小于返租支出，每年发展商需补贴一定的金额予小投资商。按平均租金为500元/平方米，返租率为8%，如返租2年，来计算需补贴予小投资商金额及实际收益：深圳后海湾金龙项目定位报告方案收益比较如果要实现两个方案收益要同，也即:方案一收益方案二收益1.6347亿*N-1.96164=9.03亿+1.02亿*NN≈

18年=如果要最终实现两个方案的收益相等，方案二的租金年限要达到18年，我们建议，选取方案一。注：此方案只考虑现阶段商业状况，未来租金上涨因素没有考虑深圳后海湾金龙项目定位报告价格判断Thelast深圳后海湾金龙项目定位报告北区价格确定样点楼盘及其比重三湘海尚别墅楼盘名称曦湾水榭山卓越维港确定比重40%30%25%5%选择因素同区位、同品质、不客户群同区位、不同客户群不同区位、不同品质、同客户群同区位、不同品质、不同客户群10