2021年10月自考00169房地产法试题及答案含解析

房地产法年月真题

00169202110

1、【单选题】涉外不动产物权关系，适用不动产

所有人的本国法律

所在地（国）的法律

A:

争议地的法律

B:

使用人本国法律

C:

答D:案：B

解析：按照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第36条的规定，涉外不动产物

权关系，适用不动产所在地（国）的法律；而涉外动产物权的准据法则没有这种强制性的

规定。P50

2、【单选题】下列选项中，不属于房地产范畴的是

基本农田

可开发的荒地

A:

城中村改造用地

B:

城镇建设用地

C:

答D:案：A

解析：按照房地产的开发程度，可以把房地产分为下列5类：（1）生地：是指不具有城

市基础设施的土地，如农地、荒地。（2）毛地：是指具有一定的城市基础设施，有地上

物（如房屋、围墙、电线杆、树木等）需要拆除或迁移但尚未拆除或迁移的土地。（3）

熟地：是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土

地。（4）在建工程：是指建筑物已开始建造但尚未竣工的房地产。（5）现房：是指

已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地。

3、【单选题】下列选项中，与房地产有关的用益物权是

抵押权

质权

A:

留置权

B:

地役权

C:

答D:案：D

解析：依《物权法》第156条规定，地役权是按照合同约定，利用他人的不动产，以提高

自己的不动产的效益的权利。其中他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。P61

4、【单选题】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的

自合同签订时发生效力

自合同签订时对抗第三人

A:

自记载于不动产登记簿时发生效力

B:

自合同签订并自记载于不动产登记簿时发生效力

C:

答D:案：C

解析：《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定

应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。P63

5、【单选题】土地利用管理制度可以划分为土地用途管制制度和

土地规划计划制度

农用地转用审批制度

A:

基本农田保护制度

B:

土地节约集约利用制度

C:

答D:案：D

解析：土地利用管理制度可划分为土地用途管制制度和土地节约集约利用制度，其中土地

用途管制制度又可细分为：（1）土地规划计划制度；（2）农用地转用审批制度；（3）

基本农田保护制度；（4）耕地动态平衡制度；（5）土地开发整理复垦制度。P75

6、【单选题】根据2010年国务院办公厅颁发的《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维

护群众合法权益的紧急通知》的要求，征地涉及拆迁农民住房的，必须

先安置后拆迁

先补偿后拆迁

A:

先拆迁后安置

B:

同时进行安置和拆迁

C:

答D:案：A

解析：2010年5月15日，国务院办公厅颁发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实

维护群众合法权益的紧急通知》（国办发明电［2010J15号），要求：（1）在征地中严格

执行省级人民政府公布实施的征地补偿标准；加强对征地实施过程的监管，确保征地补偿

费用及时足额支付到位。（2）尚未公布实施新的征地补偿标准的省、自治区、直辖市在

2010年6月底前公布实施；已经公布实施但标准偏低的，尽快调整提高。（3）征地涉及

拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁。（4）重大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头

严格执行规定程序和补偿标准。P78

7、【单选题】下列关于建设用地使用权的表述中，正确的是

国有土地短期租赁年限一般不超过三年

划拨取得的建设用地使用权原则上没有使用期限的规定

A:

对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，无期限限制

B:

对于经营性房地产开发用地，必须实行租赁

C:

答D:案：B

解析：依《城市房地产管理法》第23条第2款，划拨取得的建设用地使用权原则上没有

使用期限的规定。P92

8、【单选题】房地产开发用地

只能是城镇国有土地

只能是农村集体土地

A:

只能是城市郊区土地

B:

既可以是城镇国有土地，也可以是农村和城市郊区土地

C:

答D:案：A

解析：《城市房地产管理法》第二章对城市房地产开发建设用地制度作了规定。根据该章

的规定，房地产开发应该在出让或者划拨取得建设用地使用权的城镇国有土地上进行。

P89

9、【单选题】住宅建设用地使用权期限届满的

依核准续期

自动续期

A:

依申请续期

B:

依审批续期

C:

答D:案：B

解析：《物权法》规定住宅建设用地使用权的自动续期，解决了有众多业主的住宅建设用

地使用权申请续期时集体决策与集体行为难以协调一致的难题。这实际上也是立法者当

加专门规定住宅建设用地使用权自动续期的一个主要原因。P93

10、【单选题】除有相反证据证明的以外，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附

属设施的所有权属于建设用地的

所有权人

使用权人

A:

出资人

B:

C:

占有人

答D:案：B

解析：根据《物权法》第142条的规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附

属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外。

11、【单选题】为公共利益需要使用土地的，可以收回国有土地使用权，对土地使用权人应

当给予

充分补偿

及时补偿

A:

有效补偿

B:

适当补偿

C:

答D:案：D

解析：依《土地管理法》第58条，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部

门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用

权:(1)为公共利益需要使用土地的；(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用

土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或

者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地

的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依第（1）.（2）项收回国有土地使

用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。'P94-P95

12、【单选题】《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收补偿的责任主体是

规划单位

施工单位

A:

建设单位

B:

政府

C:

答D:案：D

解析：《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确了政府是征收补偿的责任主体，房屋征收

是政府行为，并禁止建设单位参与搬迁。与旧的《城市房屋拆迁管理条例》把建设单位

规定为拆迁人的做法相比是一个进步。按旧拆迁条例由建设单位进行的拆迁，由于拆迁进

度与建设单位的经济利益直接相关，当拆迁人与被拆迁人不能达成一致时，拆迁人可能

采取极端的手段甚至以暴力胁迫等手段强迫被拆迁人搬迁，严重影响社会稳定。而《条

例》明确了政府的征收补偿主体地位和责任后,有利于规范征收活动，保护被征收人的利

益。P96

13、【单选题】作出房屋征收决定的市县人民政府提出强制执行征收补偿决定的申请后，人

民法院应当在法定期限内立案受理或裁定不予受理，该法定期限是

1天

3天

A:

5天

B:

7天

C:

答D:案：C

14、【单选题】房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据一定的原则

实施，该原则是

先地下、后地上

先地上、后地下

A:

先保护、后开发

B:

先开发、后保护

C:

答D:案：A

解析：房地产开发必须实现全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。具体地说，第

一，房地产开发应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交

通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史

文化遗产。第二，房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地

下、后地上的原则实施。P112

15、【单选题】向新设立的房地产开发企业核发的《暂定资质证书》的有效期是

1年

2年

A:

3年

B:

4年

C:

答D:案：A

解析：《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长

《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1

年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。P118

16、【单选题】一般情况下，商品房的销售广告和宣传资料的性质是

要约

要约邀请

A:

承诺

B:

商品房销售合同的附件

C:

D:

答案：B

解析：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7

号）第3条也规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发

规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以

及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。P150

17、【单选题】房地产经纪人实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由国务

院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门共同组织实施，原则上

每半年举行一次

每年举行一次

A:

每两年举行一次

B:

每三年举行一次

C:

答D:案：B

解析：《房地产经纪管理办法》第10条第1款规定：房地产经纪人实行全国统一大纲、

统一命题、统一组织的考试制度，由国务院住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会

保障主管部门共同组织实施，原则上每年举行一次。P166

18、【单选题】经注册的房地产经纪人脱离房地产经纪工作岗位连续满一定期限，由原注册

机构注销其注册，该期限是

半年

1年

A:

2年

B:

3年

C:

答D:案：C

解析：经注册的房地产经纪人有下列情况之一的，由原注册机构注销注册：第一，被宣布

为无民事行为能力或限制民事行为；第二,受刑事处罚；第三，脱离房地产经纪工作岗位

连续2年（含2年）以上；第四，同时在2个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动

的；第五，严重违反职业道德和经纪行业管理规定的。P167

19、【单选题】房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，由法定级别的人民政府建设

（房地产）行政主管部门负责核准，其中负责核准三级房地产估价机构资质的人民政府建设

(房地产)行政主管部门的级别是

国家级

省级

A:

地市级

B:

C:

县级

答D:案：B

解析：房地产估价机构从事房地产估价活动，需要依法设立并取得房地产估价机构资质。

依据《房地产估价机构管理办法》，房地产估价机构资质等级分为一、二、三级，其中一

级房地产估价机构的资质许可由国务院建设行政主管部门负责核准，二、三级房地产估价

机构资质许可由省、自治区、直辖市人民政府建设(房地产)行政主管部门负责核准。资质

许可机关依据房地产估价机构从事房地产估价活动的持续时间、注册资本、专职注册房地

产估价师的数量、在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积或土

地面积的总额等因素，来核定房地产估价机构的资质等级。新设立中介服务机构的房地

产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。P171

20、【单选题】建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成，其构成具有

复合性

单一性

A:

特定性

B:

整体性

C:

答D:案：A

解析：建筑物区分所有权的内容具有复合性,包括专有权、共有权和共同管理权。

21、【单选题】下列关于业主大会性质的表述中，正确的是

业主大会是自治组织

业主大会是企业法人

A:

业主大会是事业单位

B:

业主大会是国家机关

C:

答D:案：A

解析：业主大会由全体业主组成,是管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共

同事务的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

P184

22、【单选题】下列由业主共同决定的事项中，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主

且参与表决人数过半数的业主同意的是

筹集建筑物的维修资金

改变共有部分的用途

A:

改建建筑物及其附属设施

B:

制定和修改管理规约

C:

D:

答案：D

解析：依据《物业管理条例》第HJ2条，业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑

物总面积2/3以上的业主并且占总人数2/3以上的业主同意：（1）筹集和使用专项维修

资金；（2）改建、重建建筑物及其附属设施。业主大会作出以下决定，应当经专有部分

占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：（1）制定和修改业主大会

议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业；（5）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大

会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵

害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。P185

23、【单选题】物业服务企业资质等级分为一、二、三级，其中二级资质物业服务企业可以

承接

30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务

30万平方米以下的住宅项目和10万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务

A:

40万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务

B:

40万平方米以下的住宅项目和10万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务

C:

答D:案：A

解析：未经主管部门进行资质等级评定并取得资质证书的物业服务企业不得从事物业管理

业务，获得资质证书的物业服务企业只能在其资质等级相应的范围内从事物业管理业务。

依据《资质管理办法》第8条，一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级

资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目

的物业管理业务；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方

米以下的非住宅项目的物业管理业务。P188

24、【单选题】下列选项中，不属于保障性住房开发建设贷款的是

经济适用住房开发贷款

廉租住房建设贷款

A:

公共租赁住房建设贷款

B:

商业用房开发贷款

C:

答D:案：D

解析：保障性住房开发建设贷款主要包括经济适用住房开发贷款、廉租住房建设贷款、公

共租赁住房建设贷款。其中经济适用住房开发贷款是指贷款人向借款人发放的专项用于

经济适用住房项目开发建设的贷款;廉租住房建设贷款是指用于支持廉租住房新建、改建

的贷款;公共租赁住房建设贷款是指用于支持公共租赁住房新建、改建的贷款。P209

25、【单选题】抵押人以抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵

押期间，保险赔偿的第一受益人是

抵押人

抵押权人

A:

投保人

B:

保险人

C:

答D:案：B

解析：根据《城市房地产抵押管理办法》第23条，抵押当事人约定对抵押房地产保险

的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人

应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。第29

条规定，抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、

转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。P205

26、【单选题】根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于认真做好公共租赁住

房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，政府投资建设的公共租赁住房项目贷款利率按

中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的

0.7倍

0.8倍

A:

0.9倍

B:

1倍

C:

答D:案：C

解析：根据《通知》，政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例

的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的

0.9倍，贷款期限原则上不超过15年,具体由借贷双方协商确定。项目建成后，贷款一年

两次还本，利随本清。鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放贷款。P212

27、【单选题】房地产信托融资，在运营模式上，信托公司运用信托资金采取的方式不包括

贷款信托

股权信托

A:

财产权信托

B:

信用信托

C:

答D:案：D

解析：在运营模式上，房地产信托融资中，信托公司主要釆取贷款信托、股权信托或财产

权信托的方式运用信托资金。P219

28、【单选题】下列关于住房保障特征的表述中，正确的是

住房保障的实施主体是国家

住房保障的实施主体是国家和社会

A:

住房保障的保障对象是全体公民

B:

住房保障的保障对象是城镇居民

C:

答D:案：A

解析：住房保障的特征。从这个概念中我们不难推出：第一，住房保障的实施主体是国

家，区别于商品房和存量房的市场供应。第二,住房保障的保障对象是居住条件达不到基

本住房标准且无力改变现状的人群，即住房有困难的中低收入人群。目前，城市中低收入

家庭、棚户区居民、旧宅区居民、新入职人群，以及在城镇生活的农民工群体等在某种程

度上都可划入住房保障的对象人群。第三，住房保障属于社会保障，与计划经济时期低租

金、实物配给式的福利分房制度有很大不同。P223

29、【单选题】下列关于住房公积金使用的表述中，正确的是

缴存住房公积金的职工生活困难，确有必要的，可以向住房公积金管理中心申请提取公积

金

A:

缴存住房公积金的职工翻建自住住房的，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款

住房公积金管理中心在确保资金安全的前提下，可以向他人提供担保

B:

经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金购买公司债券

C:

答D:案：B

解析：根据《住房公积金管理条例》第26、27条，缴存住房公积金的职工，在购买、建

造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积

金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申

请人;准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金

管理中心承担。申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。P215

30、【单选题】城镇土地使用税的计税依据是纳税人

实际占用的耕地面积

转让房地产所取得的增值额

A:

每一纳税年度的收入总额

B:

实际占用的土地面积

C:

答D:案：D

解析：城镇土地使用税（以下简称“土地使用税”）是对在城市、县城、建制镇、工矿区

范围内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种房地

产税。征收土地使用税的法律依据是1988年9月27日国务院发布的《中华人民共和国城

镇土地使用税暂行条例》（以下简称“《条例》”）。《条例》于2006年12月31日作

了修订。征收土地使用税的目的和意义在于，合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提

高土地使用效益，加强土地管理。P236

31、【多选题】下列关于土地利用总体规划的表述中，正确的有

土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡（镇）五级

全国土地利用总体规划属于宏观控制规划

A:

省级土地利用总体规划属于微观控制规划

B:

县、乡级土地利用总体规划属于实施性规划

C:

全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院批

D:

准

E:

答案：ABDE

32、【多选题】房屋征收补偿决定存在的下列情形中，人民法院应当裁定不予执行的有

明显缺乏事实根据

明显缺乏法律、法规依据

A:

明显不符合公平补偿原则

B:

超越职权

C:

明显违反行政目的

D:

答E:案：ABCDE

解析：征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：（1）明显缺

乏事实根据；（2）明显缺乏法律、法规依据；（3）明显不符合公平补偿原则，严重损害

被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；（4）明显违反

行政目的，严重损害公共利益；（5）严重违反法定程序或者正当程序；（6）超越职权；

（7）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。（《规定》第6条第1

款）。P101

33、【多选题】在建设工程的招标阶段，招标人需要完成的工作有

招标前的准备工作

招标人对投标单位的资格审查

A:

招标人编制招标文件

B:

招标工程标底的编制与预审

C:

招标文件在县级建设行政主管部门备案

D:

答E:案：ABCDE

解析：在招标阶段，招标人需要完成以下工作：(1)招标前的准备工作；(2)招标人对投标

单位的资格审查；(3)招标人编制招标文件(投标要求、规则和程序等)；(4)招标工程标底

的编制与预审；(5)招标文件在县级建设行政主管部门备案。P125

34、【多选题】以包销基价为标准，可以将商品房包销分为

法定基价包销

比例基价包销

A:

确定基价包销

B:

递增基价包销

C:

递减基价包销

D:

答E:案：BC

解析：商品房包销行为，可以根据不同的标准作不同种类的划分。以房屋状况为标准，可

以分为现房包销和期房包销；以包销范围为标准，可以分为全部包销和部分包销；以包

销基价为标准，可以分为确定基价包销和比例基价包销。确定基价包销是指开发商与包销

商只约定包销基价、付款期限、对外销售价格由包销商决定。比例基价包销是指开发商

与包销商约定将对外销售价格的一定比例返还给开发商，剩余部分作为包销商的报酬。

P175

35、【多选题】物业服务收费应当遵循的原则有

合理原则

公开原则

A:

公平原则

B:

费用与服务水平相适应原则

C:

公正原则

D:

答E:案：ABD

解析：物业服务收费应当遵循的原则有：（一）收费原则；（二）收費对象；（三）服

务报酬及公用事业费代收。P193

36、【问答题】简述登记机构在不动产登记中不得实施的行为。

答案：（1）要求对不动产进行评估。（2）以年检等名义进行重复登记。（3）超出

登记职责范围的其他行为。

37、【问答题】简述土地划拨的审批程序。

答案：（1）申请核发选址意见书。（2）申报可行性研究报告或设计任务书。（3）

申请建设用地规划许可证。（4）申请——审查——批准。（5）核发划拨决定书。

38、【问答题】简述建设工程施工合同无效的范围及其后果。

答案：（1）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的。（2）没有资质的实

际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的。（3）建设工程必须进行招标而未招标或

者中标无效的。（4）非法转包，违法分包的。（5）施工合同被确认无效后，建设工

程经竣工验收合格的，承包人可以请求发包人参照合同约定支付工程价款。即通常所说的

“合同无效，有效处理”。

39、【问答题】简述业主委员会的职责。

答案：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。（2）代表业主与业主大会

选聘的物业服务企业签订物业服务合同。（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建

议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。（4）监督管理规约的实施。（5）

业主大会赋予的其他职责。

40、【问答题】试述《物业管理条例》对物业管理区内道路、场地的占用、挖掘和管线、设

备的维修养护的规定。

答案：（1）业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损

害业主的共同利益。（2）因维修物业或者基于公共利益需要，业主确需临时占用、挖

掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意。（3）物业服务企业确

需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。（4）业主、物业服务

企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。（5）供水、供

电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施

设备维修、养护的责任。（6）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位因维

修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

41、【问答题】甲企业单独拥有厂房B,该厂房评估价值为2000万元，另与乙企业和丙企业

共同共有厂房A。2020年1月，乙企业准备将厂房A进行改造装修，添置新的附属设施。经

查，甲、乙、丙三个企业事先没有约定厂房A的处理方式。乙企业征求甲企业和丙企业的意

见，甲企业表示同意，但是丙企业不同意。2020年2月20日，甲企业为添置新设备分别与工

商银行和建设银行签订了借款合同和抵押合同，向工商银行贷款1000万元，向建设银行贷款

500万元，均以厂房B提供抵押，约定贷款期限为1年，后甲企业与工商银行和建设银行分别

于2月26日和2月27日办理了