整理好的房地产评估

课件管理CACBCCDBDBCABAACBDCCCACBDBAAAB阶段测验您的位置：考核练习>>习题浏览第一章绪论一、单项选择题1、一种资产具备了〔

〕等条件，才真正需要专业估价。〔分数：1分〕

A.独一无二性和易受限制性

B.独一无二性和难以变现性

C.独一无二性和价值量较大

D.难以变现性和价值量较大正确答案：C二、多项选择题2、房地产估价可在以下活动中发挥作用〔

〕。〔分数：2分〕

A.房地产出租

B.房地产保险

C.房地产交易

D.房地产拍卖

E.房地产税收正确答案：ABCDE您的位置：考核练习>>习题浏览第二章房地产及房地产估价一、单项选择题1、在房地产权益中有些属于他物权，有些属于自物权，请选出属于自物权的是〔〕。〔分数：1分〕

A.抵押权

B.地役权

C.租赁权

D.所有权正确答案：D2、在房地产估价中建筑物一般做广义理解，对建筑物的定义是，人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，通常包括〔〕。〔分数：1分〕

A.只是房屋

B.房屋和构筑物两大类

C.只是构筑物

D.房屋、构筑物及其他正确答案：B3、其他条件相同，期房价格一般〔

〕现房价格。〔分数：1分〕

A.高于

B.低于

C.等于

D.不可比正确答案：B4、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有〔〕。〔分数：1分〕

A.甲大于乙

B.甲等于乙

C.甲小于乙

D.不可比正确答案：A5、楼面地价=土地单价÷〔〕。〔分数：1分〕

A.建筑层数

B.建筑覆盖率

C.绿地率

D.建筑容积率正确答案：D6、房地产估价中的价值，一般是指〔〕。

〔分数：1分〕

A.市场价值

B.理论价值

C.原始价值

D.账面价值正确答案：A7、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为〔〕元/m2。

〔分数：1分〕

A.100

B.300

C.600

D.900正确答案：D8、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价〔单价〕为〔〕元/m2。

〔分数：1分〕

A.552

B.3519

C.4293

D.4845正确答案：C9、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。年利率为10%，那么该可比实例的实际价格为〔〕元/m2。〔分数：1分〕

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66正确答案：B10、某宗土地的面积为1000㎡，其上建筑物的建筑面积为5000㎡，建筑物的基底面积为700㎡，建筑物层数为8层。那么该宗土地的容积率为(

)。〔分数：1分〕

A.8.0

B.5.6

C.5.0

D.0.7正确答案：C二、多项选择题11、房地产的三种存在形态是〔

〕。〔分数：2分〕

A.土地

B.房地

C.权益

D.建筑物

E.其他正确答案：ABD12、估价上真实、客观、合理的价格是指〔

〕。〔分数：2分〕

A.交易双方均接受的价格

B.对交易双方来说经济上合理的价格

C.正常交易情况下形成的价格

D.政府规定或希望的价格

E.房地产估价人员认为的价格正确答案：ABC您的位置：考核练习>>习题浏览第三章影响房地产价格的因素一、单项选择题1、以下不属于房地产区位因素的是〔〕。〔分数：1分〕

A.交通

B.用途

C.环境

D.楼层正确答案：B2、以下影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是〔〕。〔分数：1分〕

A.房地产投机

B.物价变动

C.财政收支状况

D.居民收入水平正确答案：A3、影响房地产价格的环境因素不包括〔〕。〔分数：1分〕

A.大气环境

B.声觉环境

C.卫生环境

D.物价因素正确答案：D4、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于〔〕。〔分数：1分〕

A.社会因素

B.环境因素

C.人口因素

D.行政因素正确答案：A5、当供应增加量小于需求减少量时，那么〔

〕。〔分数：1分〕

A.均衡价格下降，均衡交易量增加

B.均衡价格下降，均衡交易量减少

C.均衡价格上升，均衡交易量增加

D.均衡价格上升，均衡交易量减少正确答案：B6、

某房地产价格为900元/㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元/㎡时，需求量为90万㎡，那么需求价格弹性为〔

〕。〔分数：1分〕

A.1.0

B.9

C.0.9

D.0.1正确答案：C二、多项选择题7、房地产投机对房地产价格的影响可能引起〔

〕。〔分数：2分〕

A.房地产价格上涨

B.房地产价格下跌

C.房地产需求增加

D.房地产价格平抑

E.难以判断正确答案：ABD8、在以下情形中，通常会引起房地产价格降低的有〔

〕。〔分数：2分〕

A.常常遭受洪水威胁

B.在写字楼旁新建大型游乐场

C.在住宅区道路禁止货车通行

D.在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

E.在商业区道路禁止货车通行正确答案：ABDE您的位置：考核练习>>习题浏览第四章房地产估价概述一、单项选择题1、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，那么根据〔

〕应按服装店用途进行估价。〔分数：1分〕

A.合法原那么

B.最高最正确使用原那么

C.估价时点原那么

D.替代原那么正确答案：B2、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15曰进行复估，那么复估的估价时点为〔〕。〔分数：1分〕

A.2003年6月15日

B.2003年8月15日

C.签订估价委托台同之日

D.估价人员与委托人商定的某日正确答案：A3、在建工程一般不可能出现〔

〕情形的估价。〔分数：1分〕

A.估价时点为现在，估价对象为现时状况

B.估价时点为现在，估价对象为未来状况

C.估价时点为未来，估价对象为未来状况

D.估价时点为未来，估价对象为现时状况正确答案：D4、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为〔

〕时点的状态。〔分数：1分〕

A.现在

B.未来

C.过去

D.B和C正确答案：B5、估价时点应与〔〕的日期相一致。

〔分数：1分〕

A.签订估价合同

B.开始估价作业

C.完成估价报告

D.估价结果所属正确答案：D6、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去撤除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，那么应以〔

〕进行估价。〔分数：1分〕

A.保持现状前提

B.装修改造前提

C.转换用途前提

D.重新利用前提正确答案：A7、一个具体估价工程的估价结果的期望用途是指〔〕。〔分数：1分〕

A.估价目的

B.估价程序

C.估价原那么

D.估价方法正确答案：A二、多项选择题8、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面要具有〔

〕。〔分数：2分〕

A.扎实的理论知识

B.广泛的人际关系

C.丰富的实践经验

D.良好的职业道德

E.广泛的估价视野正确答案：ACD9、房地产的合法权益包括〔

〕。〔分数：2分〕

A.合法产权

B.合法使用

C.合法补偿

D.合法处分

E.合理使用正确答案：ABCD10、最高最正确使用是指估价对象的使用必须满足〔

〕。〔分数：2分〕

A.法律上允许

B.程序上合理

C.技术上可能

D.经济上可行

E.价值是否最大正确答案：ACDE您的位置：考核练习>>习题浏览第五章市场比拟法一、单项选择题1、在市场法中，对房地产状况进行间接比拟调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，那么房地产状况修正系数为〔〕。〔分数：1分〕

A.0.95

B.0.99

C.1.01

D.1.05正确答案：A2、房地产状况修正中的间接比拟修正评分方法，是以〔〕状况为参照系进行的。〔分数：1分〕

A.可比实例房地产

B.估价对象房地产

C.标准房地产

D.类似房地产正确答案：C3、在进行房地产状况修整时，应注意可比实例的房地产状况是〔

〕的房地产状况。〔分数：1分〕

A.估价时点

B.搜集该可比实例时

C.进行房地产状况修正时

D.成交价格所反映正确答案：D4、在市场比拟法中，土地使用权年限修正属于〔

〕修正。〔分数：1分〕

A.交易情况

B.交易日期

C.区域因素

D.权益状况正确答案：D5、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为〔〕元/m2。

〔分数：1分〕

A.3214

B.3347

C.3367

D.3458正确答案：B6、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，那么交易情况修正系数为〔〕。

〔分数：1分〕

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064正确答案：D7、某套住宅的套内建筑面积价格为2600元/m2，使用面积为58m2，套内建筑面积为67m2，应分摊的共有建筑面积为6m2。该套住宅的建筑面积价格为〔〕元/m2。

〔分数：1分〕

A.2600.00

B.2386.30

C.2832.84

D.3003.45正确答案：B8、某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5％和3％，那么该宗房地产交易的正常成交价格为〔

〕万元。〔分数：1分〕

A.27.6

B.28.2

C.29.0

D.29.9正确答案：B9、按直接比拟判定某可比实例价格的房地产状况修正系数为0.98，那么其依据为〔

〕。〔分数：1分〕

A.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%

B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%

C.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%

D.可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%正确答案：D10、某宗房地产2004年2月25日的价格为1000美元/平方米，汇率为1美元=8.26人民币。该类房地产以美元为基准的价格月递减0.5%，那么其2004年10月25日的价格为〔

〕人民币元/平方米。2004年10月25日的汇率假定为1美元=8.29人民币。〔分数：1分〕

A.7935

B.8260

C.8290

D.7964正确答案：D二、多项选择题11、搜集交易实例时应搜集交易实例的〔

〕。〔分数：2分〕

A.成交价格

B.议价时间

C.成交日期

D.付款方式

E.房地产状况正确答案：ACDE12、房地产交易中的特殊交易情形包括〔

〕。〔分数：2分〕

A.交易双方曾经有过业务联系

B.购置相邻房地产

C.交易税费由买方承当

D.卖方不了解市场行情

E.买方急于购置正确答案：BCDE13、

区位状况比拟修正的内容包括〔

〕修正。〔分数：2分〕

A.繁华程度

B.周围环境

C.容积率

D.使用年限

E.建筑结构正确答案：AB14、市场比拟法估价时，其适用的条件为〔

〕。〔分数：2分〕

A.房地产市场兴旺

B.估价人员经验丰富

C.房地产市场稳定

D.评估地区有交易中心

E.有一个可供便捷利用的市场资料正确答案：ACE您的位置：考核练习>>习题浏览第六章收益复原法一、单项选择题1、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的〔〕。〔分数：1分〕

A.合法原那么

B.最高最正确使用原那么

C.替代原那么

D.公平原那么正确答案：C2、甲、乙两宗房地产分别为住宅和店铺，调查并计算得到两者的净收益相同，那么〔〕。〔分数：1分〕

A.两者总价相同

B.甲的总价低于乙的总价

C.甲的总价高于乙的总价

D.无法判断两者价格的上下正确答案：D3、收益复原法中，净收益通常是指〔

〕。〔分数：1分〕

A.实际收益

B.经营收益

C.租金收益

D.客观收益正确答案：D4、剩余技术是依据〔〕价格。〔分数：1分〕

A.土地收益求取土地

B.建筑物收益求取建筑物

C.房地收益求取房地

D.房地收益单独求取土地或建筑物正确答案：D5、评估某宗房地产的价格时，选取的复原利率越高，评估出的价格会〔〕。〔分数：1分〕

A.越高

B.越低

C.不变

D.趋于零正确答案：B6、收益法公式V=a/r×[1-1/(1+r)n]成立的条件是〔〕。〔分数：1分〕

A.每年不变、有限年期、每年不变且不等于零

B.每年不变、无限年期、每年不变且不等于零

C.每年变化、有限年期、每年不变且大于零

D.每年不变、有限年期、每年变化且大于零正确答案：A7、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于〔〕。〔分数：1分〕

A.该建筑物的价值低于拆迁费用

B.该估价结果肯定有误

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.不可能出现这种情况正确答案：A8、采用平安利率加风险调整值法确定资本化率的根本公式为(

)。〔分数：1分〕

A.资本化率：平安利率+投资风险补偿—投资带来的优惠

B.资本化率：平安利率+投资风险补偿+管理负担补偿—投资带来的优惠

C.资本化率：平安利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿—投资带来的优惠

D.资本化率：平安利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿—投资带来的优惠正确答案：D9、有效毛收入乘数是估价对象房地产的〔〕除以其有效毛收入所得的倍数。〔分数：1分〕

A.售价

B.租金

C.潜在毛收入

D.净收益正确答案：B10、建筑物净收益=〔〕×建筑物资本化率〔净收益每年不变且持续无限年期〕。〔分数：1分〕

A.建筑物重置价

B.建筑物现值

C.土地价格

D.房地产价格正确答案：B11、收益法中所指的收益是(

)。〔分数：1分〕

A.估计时点前一年的收益

B.估价时点前假设干年的平均收益

C.估价时点以后的未来预期正常收益

D.估价时点前最高盈利年份的收益正确答案：C12、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10％，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，那么该宗房地产的收益价格为(

)万元。〔分数：1分〕

A.180

B.196

C.200

D.300正确答案：B二、多项选择题13、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有〔

〕。〔分数：2分〕

A.总收益的准确性

B.费用及扣除工程的准确性

C.基准地价的准确性

D.复原利率的准确性

E.收益年限的准确性正确答案：ABDE14、有限年期且纯收益不变的收益法公式可用于〔

〕。〔分数：2分〕

A.不同收益年限的类似房地产价格的相互转换

B.复原利率的求取

C.市场比拟法中交易日期修正

D.不同使用年限价格上下的比拟

E.土地使用年限的修正正确答案：ABDE15、对确定复原利率有参考依据的有〔

〕。〔分数：2分〕

A.折旧率

B.物价指数

C.银行贴现率

D.投资回报率

E.国债利率正确答案：CDE您的位置：考核练习>>习题浏览第七章本钱法一、单项选择题1、以下各类房地产中，特别适用于本钱法估价的是〔〕。〔分数：1分〕

A.某标准厂房

B.某酒厂厂房

C.某待出让土地

D.某写字楼正确答案：B2、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续，土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取〔〕年。

〔分数：1分〕

A.35

B.45

C.48

D.50正确答案：A3、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于〔〕折旧。〔分数：1分〕

A.物质

B.有形

C.经济

D.功能正确答案：C4、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常〔

〕用直线折旧法计算出的成新率。

〔分数：1分〕

A.等于

B.大于

C.小于

D.无法判断正确答案：B5、某宗土地取得本钱为1000万元，开发本钱为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，那么开发利润为〔〕万元。〔分数：1分〕

A.180.0

B.300.0

C.309.0

D.313.2正确答案：C6、以下关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的选项是(

)。〔分数：1分〕

A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数

B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数

C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等

D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数正确答案：D7、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，那么该商业房地产的折旧年限是(

)年。〔分数：1分〕

A.37

B.40

C.60

D.63正确答案：A8、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于〔

〕。〔分数：1分〕

A.自然折旧

B.物质折旧

C.功能折旧

D.经济折旧正确答案：C9、通常房地产开发投资利润率的计算基数为(

)。〔分数：1分〕

A.土地取得本钱+开发本钱

B.土地取得本钱+开发本钱+管理费用

C.土地取得本钱+开发本钱+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值正确答案：B10、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4％，该建筑物的成新率为(

)。〔分数：1分〕

A.75％

B.79％

C.81％

D.84％正确答案：C11、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为(

)。〔分数：1分〕

A.被烧损前的状况

B.被烧损后的状况

C.被烧损前与被烧损后的差异状况

D.未来修复或重建后的状况正确答案：C12、由于资产以外的外部环境因素变化导致资产价值的降低称为〔〕。〔分数：1分〕

A.实体性贬值

B.功能性贬值

C.经济性贬值

D.无形损耗正确答案：C13、重置本钱与重建价格的相同之处表现为〔〕。

〔分数：1分〕

A.技术水平相同

B.制造标准相同

C.价格水平相同

D.材料消耗相同正确答案：B14、本钱法特别适用〔〕的房地产估价。〔分数：1分〕

A.收益小和发生交易少

B.收益大和发生交易少

C.收益小和发生交易多

D.收益大和发生交易多正确答案：A二、多项选择题15、求取建筑物重新建造本钱的方法有〔

〕。〔分数：2分〕

A.指数调整法

B.实际观察法

C.工料测量法

D.分局部项法

E.单位比拟法正确答案：ACDE16、建筑物的物质折旧包括〔

〕。〔分数：2分〕

A.有形损耗

B.正常使用的磨损

C.功能折旧

D.意外的破坏损毁

E.经济折旧正确答案：BD17、用本钱法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用〔

〕求取。〔分数：2分〕

A.市场比拟法

B.基准地价修正法

C.假设开发法

D.本钱法

E.收益复原法正确答案：ABD您的位置：考核练习>>习题浏览第八章假设开发法一、单项选择题1、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是〔〕。

〔分数：1分〕

A.开发结束时的时间

B.购置待开发房地产时的时间

C.房地产的现时价格资料

D.估价人员选取的价格资料正确答案：A2、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为〔〕。〔分数：1分〕

A.800万元

B.1000万元

C.1800万元

D.800-1000万元正确答案：B3、某市区有一大型物资储藏仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用〔

〕估价。〔分数：1分〕

A.比拟法

B.本钱法

C.假设开发法

D.长期趋势法正确答案：C4、假设较为精确地应用假设开发法时，应考虑〔

〕。〔分数：1分〕

A.通货膨胀影响

B.投资利息因素

C.资金时间价值

D.投资风险补偿正确答案：C5、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最正确开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用(

)和长期趋势法相结合进行估算。〔分数：1分〕

A.比拟法

B.收益法

C.本钱法

D.路线价法正确答案：A6、运用假设开发法估价时，选择最正确开发利用方式包括用途、规模、档次等确实定，最重要是选择〔〕。〔分数：1分〕

A.最正确的用途

B.最适当的规模

C.最适宜的档次

D.最适宜的时间正确答案：A二、多项选择题7、假设开发法中的开发期包括〔

〕。〔分数：2分〕

A.前期

B.建造期

C.租售期

D.保修期

E.投资期正确答案：AB8、以下估价中宜采用假设开发法的有〔

〕。〔分数：2分〕

A.拆迁补偿估价

B.在建工程估价

C.新建房地产估价

D.可改变用途的旧房地产估价

E.待开发土地正确答案：BDE9、假设开发法中预期开发后的楼价可用〔

〕求取。〔分数：2分〕

A.市场比拟法

B.收益法

C.本钱法

D.剩余法

E.长期趋势法正确答案：AB10、用假设开发法估价，在估算利息时必须把握〔

〕。〔分数：2分〕

A.计息方法

B.复原利率

C.计息根底

D.计息期

E.贷款利率正确答案：ACDE您的位置：考核练习>>习题浏览第九章基准地价修正法一、单项选择题1、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原那么划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的〔

〕。〔分数：1分〕

A.最低价格

B.平均价格

C.出让地价

D.标定地价正确答案：B2、基准地价系数修正法的根本原理是(

)。〔分数：1分〕

A.收益原理

B.替代原理

C.地租理论

D.区位理论正确答案：B3、基准地价评估时土地用途以〔〕用途为主。〔分数：1分〕

A.商业

B.规划

C.住宅

D.现实正确答案：D4、用收集的宗地样点地价评估基准地价，应根据地价分布特别和〔〕，分析各土地级别或均质地域内土地质量与地价的相关关系，建立适宜的基准地价评估模型。〔分数：1分〕

A.土地用途

B.土地质量

C.影响地价的因素条件

D.影响级别的因素条件正确答案：C5、a市原先下辖b、c两区，d县及e经济技术开发区，于1999年编制基准地价，当时，工作范围包括b、c两区和e经济技术开发区。到2002年，b、c两区的地价变动不大，但由于行政区划调整，d县撤县成立f区，其中，邻近c区的g地区成为a市新的房地产热点，e经济技术开发区由于引进大型工程，地价也迅速上升。因此，a市决定开展基准地价更新工作，此次工作的合理范围可以是〔〕。〔分数：1分〕

A.b区、c区、f区、e经济技术开发区

B.b区、c区、e经济技术开发区

C.b区、c区、g地区、e经济技术开发区

D.g地区、e经济技术开发区正确答案：D6、地价样点图要反映调查到的地价样点的位置、土地用途、相应地价及城镇道路等，地价样点图按〔〕分别绘制。〔分数：1分〕

A.土地级别

B.均质区域

C.土地用途

D.估价方法正确答案：C二、多项选择题7、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括〔

〕等。〔分数：2分〕

A.土地生熟度

B.土地使用权年限

C.土地使用者

D.土地利用条件

E.土地用途正确答案：ABDE您的位置：考核练习>>习题浏览第十章路线价法一、单项选择题1、某临街深度30.48米〔即100英尺〕、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。相邻有一临街深度45.72米〔即150英尺〕、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一法那么，其总价为〔〕万元。〔分数：1分〕

A.109

B.117

C.124

D.130正确答案：B2、假设标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法那么计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为(

)。

〔分数：1分〕

A.78％

B.85％

C.117％

D.150％正确答案：A3、位于某市繁华地段祖庙路与卫国路交汇处的一块地，总面积2000平方米，其中卫国路的路线价为3000元/平方米，祖庙路的路线价为10000元，侧街的加价系数为0.2，侧该宗地的总价为(

)。〔分数：1分〕

A.2120万元

B.2600万元

C.960万元

D.1800万元正确答案：A4、临街宗地的接近街道局部的地价通常(

)远离街道局部的地价。〔分数：1分〕

A.高于

B.低于

C.等于

D.约等于正确答案：A5、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的(

)。〔分数：1分〕

A.平均数

B.中位数

C.众数

D.总和正确答案：C6、路线价估价法是根据路线价，再配合(

)和其他修正率表评估宗地价格的方法。〔分数：1分〕

A.宽深比修正表

B.深度指数表

C.容积率修正表

D.宽度修正表正确答案：B7、以下关于深度指数表的说法正确的选项是(

)。〔分数：1分〕

A.以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表

B.以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表

C.以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表

D.以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表正确答案：A8、路线价估价法认为城市内各宗土地(以商业用地为主)价格的上下，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而(

)。〔分数：1分〕

A.递减

B.递增

C.不变

D.视具体情况而定正确答案：A9、正三角形(三角形的一边为临街线)的宗地，以其(

)为临街深度，按临街深度指数计算其单价。〔分数：1分〕

A.边长的1/2

B.边长的1/4

C.高度的1/2

D.高度的1/4正确答案：C10、某平行四边形临街地，街道的路线价为1200元/平方米，平行四边形两边边长均为15米，高为13米，其临街深度指数15米时为：105，14米时为：110，13米时为115，那么该宗地地价为〔〕元/平方米。〔分数：1分〕

A.1300

B.1450

C.1280

D.1380正确答案：D二、多项选择题11、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于〔

〕的健全与否。

〔分数：2分〕

A.路线价

B.深度百分率

C.宗地形状

D.临街状态

E.土地用途正确答案：AB12、路线价法中的标准深度是指〔

〕。〔分数：2分〕

A.路线价区段内临街各宗土地深度的中数

B.路线价区段内临街各宗土地深度的平均数

C.路线价区段内临街各宗土地深度的众数

D.道路对地价影响的转折点

E.估价人员设定的土地深度正确答案：CD您的位置：考核练习>>习题浏览第十一章长期趋势法一、单项选择题1、在房地产估价中，长期趋势法的适用条件是〔〕。〔分数：1分〕

A.拥有长时间的真实的历史价格资料

B.拥有预测未来的房地产价格资料

C.房地产市场在过去无明显的季节变动

D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格正确答案：A2、直线趋势法公式中的常数a、b是由〔〕决定的。〔分数：1分〕

A.房地产的历史价格资料

B.房地产的未来价格资料

C.房地产的现时价格资料

D.估价人员选取的价格资料正确答案：A3、某地区商品住宅价格自1997年至2002年分别为3100元/㎡、3260元/㎡、3440元/㎡、3620元/㎡、3800元/㎡、3980元/㎡，采用平均开展速度法预测2003年住宅价格为(

)元/㎡。〔分数：1分〕

A.4120

B.4149

C.4184

D.4216正确答案：C4、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元每平米、3565元每平米、3730元每平米、3905元每平米、4075元每平米，那么采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为(

)元每平米。〔分数：1分〕

A.4075.0

B.4242.5

C.4410.0

D.4577.5正确答案：B5、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，那么宜选用〔〕方法进行测算。〔分数：1分〕

A.平均增减量法式

B.平均开展速度法

C.移动平均法

D.指数修匀法正确答案：B6、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为〔〕元/平方米。〔分数：1分〕

A.2390

B.2410

C.2430

D.2450正确答案：B7、直线趋势法公式Y=A+BX中，X表示〔〕。〔分数：1分〕

A.价格

B.预测价格

C.价格变动率

D.时间正确答案：D二、多项选择题8、长期趋势法的作用表达在〔

〕等方面。〔分数：2分〕

A.假设开发法中预计开发完成后的房地产价值

B.填补房地产历史价格资料的缺乏

C.比拟目前房地产价格的上下

D.判断房地产价格的开展趋势

E.收益法中未来租金、运营费用的预测正确答案：ABDE您的位置：考核练习>>习题浏览第十二章房地产估价实务一、单项选择题1、确定估价对象及其范围和内容时，应根据〔〕，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。

〔分数：1分〕

A.估价原那么

B.估价目的

C.估价方法

D.估价程序正确答案：B2、估价报告书中说明的(

)限定了其用途。〔分数：1分〕

A.估价原那么

B.估价方法

C.估价目的

D.估价对象状况正确答案：C3、估价报告有效期应从(

)起计。

〔分数：1分〕

A.估价时点

B.估价作业期

C.出具估价报告之日

D.签订估价委托合同之日正确答案：C4、在估价报告中应包含一份由(

)的估价师签名、盖章的声明。〔分数：1分〕

A.本估价机构所有

B.所有参加该估价工程

C.对该估价工程负第一责任

D.任本估价机构法定代表人正确答案：B5、在估价报告中陈述(

)，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。〔分数：1分〕

A.估价师声明

B.估价的假设和限制条件

C.估价方法

D.估价对象正确答案：B6、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是〔

〕。〔分数：1分〕

A.本钱法

B.假设开发法

C.收益法

D.比拟法正确答案：A7、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B此之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为f1、f2、f3〔

〕。〔分数：1分〕

A.f1<f2<f3

B.f1>f2>f3

C.f1=f2=f3

D.无关正确答案：B8、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元，假设赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2，那么该宗房地产得最终评估价格为〔

〕万元。〔分数：1分〕

A.850

B.845

C.869

D.857正确答案：B9、采用四种方法评估某房地产价格，结果分别是2600、2360、2680、2900元/㎡，以中位数综合得出的该房地产的价格为〔

〕元/㎡。〔分数：1分〕

A.2640

B.2635

C.2680

D.2600正确答案：A10、估价中搜集什么样的实例资料，主要取决于〔

〕。〔分数：1分〕

A.估价目的

B.拟采用的估价方法

C.估价时点

D.估价对象的用途正确答案：B11、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为()。〔分数：1分〕

A.掌握的有关信息不同

B.作出的估价师声明不同

C.估价对象状况不同

D.委托人不同正确答案：A二、多项选择题12、明确估价的根本领项包括〔

〕。〔分数：2分〕

A.明确估价对象

B.明确估价目的

C.明确估价作业日期

D.明确估价方法

E.明确估价时点正确答案：ABE13、用几种方法估价时，其最后的估价额可以是〔

〕。〔分数：2分〕

A.算术平均

B.众数

C.中位数

D.取某一数

E.加权平均正确答案：ABCDE简答练习简述房地产的特性。答：从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要如下特性：①位置固定性、地区性和个别性；②长期使用性；③大量投资性；④易受政策限制；⑤相互影响性；⑥保值增值性六个特性。现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？答：1.房地产管理的工作需要；2.房地产交易的需要；3.房地产抵押和典当；4.房地产保险业务的需要；5.房地产税收的需要；6.征收房地产补偿的需要；7房地产拆迁的需要；8.处理房地产纠纷的需要；9.企业合资、合作、合并、上市、破产清算的需要；10.房地产估价复核或鉴定。房地产价格有那些主要特征？答：1、可用价格和租金表示2、是关于权利利益的价格3、在长期考虑下形成4、随交易个别形成引起房地产价格上涨的原因有哪些？答：引起房地产价格上涨的原因主要有：1.对房地产本身进行的投资改进，如装修改造、更新或添加设备、改善物业管理等；2.通货膨胀；3.需求增加导致稀缺性增加，如人口或收入增加；4.外部条件的相互影响，如交通或周围环境的改善等等。影响房地产价格的经济因素有那些？答：1.经济开展状况2.财政金融状况3.产业结构变化4.税收负担状况5.居民收入6.物价影响土地价格的个别因素有哪些？答：1.位置2.地质、地势与地形3.土地面积4.土地形状、宽度、深度5.日照、风力风向6.天然周期性灾害7.临街情况8.与公共、商服设施接近程度9.与危险设施接近程度房地产估价的含义是什么？答：房地产估价是指以房地产为对象，由专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原那么，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的根底上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。简述房地产价格的求取思路。答：〔1〕基于明智的买者肯出的价钱不会高于其他买者最近购置相同房地产的价格，通过最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的思路来求取。〔2〕基于明智的买者肯出的价钱不会高于重新开发或建造相同房地产的费用，通过计算重新开发或建造同类房地产需要多少费用的思路来求取。〔3〕基于房地产的收益能力来衡量其价值，通过预计如果直接利用该房地产可能获得多少收益的思路来求取。房地产估价人员应当遵守的执业道德包括哪些方面？答：1、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、老实；2、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务；3、如果感到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；4、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；5、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。如何建立价格可比根底？答：1〕统一付款方式；2〕统一采用单价；3〕统一币种和货币单位；应用市场比拟法的具体条件有哪些？答：1〕充分的交易实例资料；2〕资料具有相关性；3〕市场供求关系根本一致；明确显示具备的条件；5〕资料必须详实可靠。试列出市场比拟法的操作步骤。答：1.搜集交易实例；2.选取可比实例；3.建立价格的可比根底；4.进行交易情况修正；5.进行交易日期修正；6.进行区域因素修正；7.进行个别因素修正；8.求出比准价格。简述收益复原法的操作步骤？答：1〕搜集有关房地产收入和费用的资料；2〕估算潜在毛收入；3〕估算有效毛收入；4〕估算运营费用；5〕估算净收益；6〕选用适当的复原利率；7〕选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。为什么说收益法是一种理论较充分的估价方法？答：收益法又称收益资本化法、收益复原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。待估房地产价格=纯收益/复原利率待估房地产价格；a-纯收益；-复原利率。收益法的理论依据一是效用价值论二是地租理论效用价值论认为效用决定价格的内容，稀缺决定价格的上下，商品交换的双方实质是换取对自己效用较大的商品。收益法的实质就是将房地产的未来收益期望值转为现值价值。收益法是以地租理论为依据的，土地有特殊的使用价值，在一定条件下，土地能为人类持续提供收益，即产生地租。复原利率的实质是什么？它与风险有何关系？复原利率求取的方法有哪些？答：复原利率实质上是一种投资的收益率。复原利率与风险正相关。方法有：①市场提取法；②平安利率加风险调整值法；③投资收益率排序插入法。本钱法的适用范围包括哪些？答：1〕无交易、无收益的房地产估价；2〕特殊目的房地产估价；3〕特殊建造的房地产；4〕狭小市场上的房地产；5〕市场比拟法中的修正计算。何谓建筑物的重置本钱与重建本钱？答：重置本钱，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。重建本钱，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。试列出净收益的计算公式，净收益的流量类型一般有哪些？答：净收益=潜在毛收入-空置等造成的损失-运营费用=有效毛收入-运营费用；1〕每年根本上固定不变；2〕每年根本上按某个固定的数额递增或递减；3〕每年根本上按某个固定的比率递增或递减；4〕其他有规那么的变动情况。建筑物的重新购建价格如何求取？答：采用以下四种方法求取：〔1〕单位比拟法；〔2〕分局部项法；〔3〕工料测量法；〔4〕指数调整法。求取建筑物折旧有哪些方法？答：耐用年限法、实际观察法、成新折扣法和混合法。耐用年限法又有直线法、余额递减法、年数合计法、偿债基金法和综合法等。求取建筑物折旧的考前须知有哪些？答：1.注意估价上的折旧和会计上的折旧的区别；2.注意使用经济耐用年限与有效经过年数作为估价依据；3.注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响；4.注意分类折旧假设开发法的适用外部环境条件？答：1〕明朗、开放及长远的房地产政策；2〕统一、严谨及健全的房地产法规；3〕完整、公开及透明度高的房地产资料库；4〕稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单；5〕长远、公开及稳定的土地供应方案。简述假设开发法的估价步骤。答：1.调查待开发房地产的根本状况；2.选择最正确的开发利用方式；3.估计开发经营期；4.预测开发完成后的房地产价格；5.估算各项本钱费用；6.计算价值。假设开发法的估价方法有哪两种，它们各自的特点是什么？答：计息的方法和折现的方法。计息方法的特点：计息方法是对开发完成后的房地产价值、开发本钱、管理费用、销售税费等的估算主要是根据估价时点的房地产市场状况作出的，它们根本上是静止的数额，即不考虑各项支出与收入发生时间不同而直接相加减，但要计算利息，计算期通常到开发完成时止，既不考虑预售，也不考虑延迟销售。另外，在计息方法中，投资利息和开发利润单独显现出来。折现方法的特点：现金流量折现的方法对开发完成后的房地产价值、开发本钱、管理费用、销售税费等的估算是模拟开发过程，预测它们在未来发生的时间和数额，并将它们折算到估价时点后再相加减。现金流量折现法在投资工程评估中通常要求折现率既包含作为平安利率的利息率，又包含作为风险收益的利润率局部；在估价中亦可将利润单独显现出来。简述城镇土地定级的根本思路。答：〔一〕因素分析〔二〕建立定级指标体系〔三〕因素权重确定〔四〕指标量化与标准化〔五〕定级单元划分与单元分值计算〔六〕土地级别划分〔七〕成果应用与更新基准地价的作用有哪些？答：1〕宏观控制地价；2〕国家征收土地使用税的依据；3〕评估宗地地价的根底；4〕合理利用土地利用结构的经济杠杆；5〕制订城市国有土地使用权出让价格的依据。如何理解路线价法？该方法在我国的应用范围有几个方面？答：路线价法，是指根据地域区段路线价，结合深度指数表，用数学方法计算临接同一街道各幅土地价格的一种估价方法。计算公式待估土地价格=路线价×深度指数×宗地面积1、土地税收的征管2、土地资源的管理3、政府调控土地市场4、作为其他土地估价法的补充列出路线价法的操作过程。答：1.划分路线价区段；2.设定标准深度；3.选取标准宗地；4.确定路线价；5.制作深度指数表；6计算各宗地土地价格。长期趋势法有哪些功用？答：1、评估房地产价格；2、市场比拟法中交易日期修正；3、收益法中对未来净收益等的预测；4、假设开发法中预期价值及本钱等的预测；5、填补某些房地产价格历史资料的缺乏；6、地产价格开展趋势的比拟。估价报告的组成内容有哪些？答：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件。计算题假设人民币与美元的市场汇价2004年4月30日为1：8.27，2004年10月31日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2004年1月1日至2004年3月31日根本保持不变，2004年4月1日至2004年6月30日平均每月比上月上涨0.5%，2004年7月1日至2004年10月31日平均每月比上月上涨1%。试利用上述资料估算该写字楼于2004年10月31日的正常市场价格。某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，复原利率为8%，那么该写字楼目前的收益价格为多少？某宗房地产预计第一年的有效毛收入为20万元，运营费用为12万元；此后每年的有效毛收入会在上一年的根底上增长5%，运营费用增长3%，收益年限为50年.该类房地产的复原利率8%，那么该宗房地产的价格为多少？4、有一房地产，土地总面积1000m，为10年前通过征用农地取得，当时每亩花费16万元，现时重新取得该类土地每平方米需要600元；地上建筑物总建筑面积2000m，于8年前建成交付使用，当时建筑造价每平方米500元，现时建造同类建筑物每平方