景区物业服务物业整体服务设想

景区物业服务物业整体服务设想目录第一节景区物业服务背景分析 1一、旅游风景区物业服务体系构建意义 2二、旅游风景区物业服务体系构建必要性 3三、旅游风景区物业服务体系构建的措施 8第二节景区物业项目概况 10第三节景区物业服务要求 11一、物管工作服务范围 11二、物管工作验收标准 12三、物管工作服务承诺 15第四节物业服务理念目标 18一、景区保护开发 18二、景区形象打造 19三、景区环境维护 19四、星级客户服务 19五、景区消防管理 20六、档案建立与管理 21七、公共设施设备维养 22八、打造“三高”团队 22九、专业级公共秩序管理 24十、行家级公共环境管理 25第五节物业管理设想方案 26一、整体设想 26二、管理方式 30三、分项管理方案 32第六节项目重难点分析处理 42一、景区生态旅游现状 43二、常见问题处理建议 44第一节景区物业服务背景分析随着全球经济的快速发展和人们闲暇时间的增多，各种形式的旅游，催生出越来越多的新老旅游景区，并在世界各地迅速增长。但是在这个过程中，对旅游资源开发往往缺乏深人地调查研究和全面科学论证、评估和规划，重开发，轻保护，甚至只开发，不保护，导致旅游区环境污染严重，生态系统失调，设施设备破坏严重，没有得到有效的维护与管理，旅游与生态环境之间的矛盾日益突出。这其中最主要的表现就是旅游发展与环境污染、旅游资源遭到破坏之间的矛盾日益突出。我国旅游风景区，风景名胜区和山河为主题的自然景区在发展旅游产业的过程中其自然原貌，生态环境、旅游原始资源和旅游文化资源都出现了令人心痛的毁坏。例如，四川大熊猫栖息地面积减少了55％；敦煌莫高窟中的壁画受震动、气流噪声、灰尘的影响非常大；杭州“瑶琳仙境”溶洞游客众多，由于二氧化碳的作用，洞内石钟乳的色泽正在变黑。云南禄劝轿子山风景区内生长着具有很高科研价值和生态价值的原生冷木，当地为了建设宾馆和其他旅游设施而对其严重砍伐。自然资源是历史遗留给后代的无穷财富，但是在这些景区，开发者不合理开发，管理者不当管理，旅游者不文明旅游，加上没有专业的管理服务机构进行及时的后续维护，这些行为不仅破坏了自然资源的原生态魅力，也破坏了人与自然的协调发展。越来越多的人们和旅游管理当局认识到旅游业的发展与自然资源和环境的关系非常密切，旅游的可持续发展成为了重要课题。一、旅游风景区物业服务体系构建意义保护景区的生态环境和文化资源，做好历史建筑的保护和新建筑的维护，做好景区的环境管理与环境治理，并结合景区特色开展一系列的特色游活动，这些都是对旅游业与旅游环境协调持续发展有积极意义和积极作用的措施。以杭州西溪湿地景区为例，杭州西溪国家湿地景区西区（物业），位于杭州市余杭区五常街道境内，属西溪国家湿地景区三期，同时也是西溪综合保护工程的“收官之作”。西区工程东与湿地景区东区连接，西以杭州绕城为界，北至文二路，南达五常大道，面积为3.353平方公里。是我国首个国家湿地景区的组成部分。西区内的物业样式为多层民居（展出用房）、接待用房、休闲用房、服务网点、风景建筑小品、湿地园林、农耕文化用地、水系、鱼塘及果林组成，总建筑面积约11万平方公里，已建成并投人使用的约3万平方公里，物业设施配套有高低压配电系统、电子监控系统、水系水闸人工控制系统、有线闭路电视系统、电信系统、网通系统、背景音乐系统建筑给排水系统、园区建筑照明系统、车船营运系统，道路、河道、码头建筑网系统以及消防设备及垃圾收集等设备，还有多处机动车、非机动车停车场。根据规划，整个西区分为五常民俗文化体验村、西溪大众休憩村、农耕文化村、艺术集合村四大功能区，并在南端五常大道的龙舌嘴处和西侧访溪路的荆源路口设有人口，西溪五常民俗文化体验村是西区最具旅游观光、休闲、民俗文化研究的区域，内设洪氏宗祠、钱塘望族、洪府、戏曲长廊、洪升纪念馆以及藏书楼、萝荫书屋、清平山堂蕉园琴韵、龙舟胜会等景点。在西溪湿地景区的开发和后期维护上，包括有房屋建筑物的维护，秩序维护，设施设备维护，环境（保洁、绿化景观）维护和景区文化建设等。做为一种模式和探索，我们认为，杭州西溪国家湿地景区西区管委会的做法值得借鉴：即在旅游景区引进专业的市场化模式，由专业的管理服务公司（物业服务公司或者景区管理委员会自行成立的景区经营管理公司）对旅游景区进行全方位的管理，这不仅对景区的维护和自然资源的保护有重要意义，同时也是旅游资源可持续发展的路径之一。二、旅游风景区物业服务体系构建必要性（一）旅游风景区引进专业的物业管理服务机构，可以由专业的机构根据旅游风景区的特点，对景区的自然资源和历史文化遗迹建筑进行专业化的维护。1.引进专业的物业管理服务机构，能够为景区提供全时段的服务：旅游风景区的服务时间长，服务区域广，服务对象以游客为主。相对于一般的物业服务对象，如住宅，写字楼等，旅游风景区，包括湿地、景区、遗迹等绝大多数属于全年开放，除了一些景区，如黄山景区，莲花峰和天都峰会错开开放，进行景区维护，因此，景区的日常维护，如秩序、保洁等也和景区的开放时间同步。同时，旅游景区的服务区域点多面广且为开放式，面对的服务对象以游客为主。仅以风景区管委会对景区进行维护，由于人员编制等的限制，无法提供足够的专业服务人员对景区进行全时段的管理和维护。通过引进专业的物业服务管理机构，引人市场化的管理机制，由专业的物业公司通过合理的人员排班，进行全时段的管理和维护，减轻景区管理委员会的负担，加强管理的有效性，同时，通过专业合理的安排，也能够节约成本，提高管理和服务的效率。2.引进专业的物业服务管理机构，可以为景区的设施设备提供专业化的管理和维护：旅游风景区的设施、设备种类多，室外操作及服务人员多。这和景区自身的特点相关，不同景区的设施设备有很大区别，以西溪湿地为例，西溪湿地为自然水系为主的景区景观，并结合有农耕文化等民俗村落，因此景区内的设施设备有一般景区常规的高低压配电系统、电子监控系统、有线闭路电视系统、电信系统、网通系统、背景音乐系统、建筑给排水系统、园区建筑照明系统之外，还包括水系水闸人工控制系统、车船营运系统，道路、河道、码头建筑网系统以及消防设备及垃圾收集等设备，这些设备分布广，且多为室外分布，因此相关的服务人员也以室外操作和室外服务为主。许多景区有时候更实惠要求高低配、监控值班安全巡查必须实行全天候24小时执勤服务。通过引进专业的物业服务管理机构，一方面，物业公司在设施设备的管理维护上的经验，能够为景区的设施设备维护提供专业化程度比较高的日常养护和后期维护，另一方面，也能够通过统一的管理更好的维护景区的自然资源和建筑物。3.引进专业的物业管理服务机构，能够加强旅游风景区抗自然灾害的能力：相较于一般物业，旅游风景区受自然天气的影响更为明显，尤其以沿海一线的景区为例，在台风等恶劣天气到来时，往往需要及时做好应急预案和应对措施。因此，在旅游景区物业服务方案的制定上，需要考虑不同景区的特点和防灾能力，做好相应的应急预案，并提前做好一系列的准备，包括物质准备和人员准备。通过引进专业的物业管理服务机构，就可以结合该景区的特点，以模拟演练和定期检测相结合的模式，为景区制定一套完善的应急预案体系。以杭州西溪国家湿地景区西区为例，其属于湿地水系景观景区，多树木草丛、水系，又以露天景区为主，因此在物业服务方案的制定上，仅景区应急预案就需要从火灾（森林火灾、游览车船火灾、设施设备火灾等应急预案）、治安安全（聚众闹事、发现可疑人员、爆炸投毒等应急预案）、生产经营（传染性疾病、食物中毒、伤员处置等应急预案）和自然灾害（恶劣天气、虫灾处置、环境污染等应急预案）这四个方面进行专业的应急预案制定，并做好相关物料的采购和准备。4.通过引进专业的物业管理服务机构，能够进行专业集中的环境管理和维护，降低管理成本：旅游景区的开发和规划，由于考虑到景区的整体协调和景点的分布，在规划中，有一个共同的特点，就是自然景观和建筑物相对分散，结合旅游景区的原始资源，进行开发建设。因此，环境的保洁和污染的治理难度加大，保洁人员的投入数量和工作强度也有所增加，直接导致管理成本的提高。通过引进专业的物业管理服务机构，引入物业服务行业专业的环境管理体系，将景区的环境管理分而治之，分区分片，每一个区片有一个责任小组负责，采取统一的服务标准和服务承诺，进而将景区的环境进行集中的管理，集约化安排，降低管理的成本，减少景区管委会的经济压力。5.景区的经营点、参观点分散：旅游景区中除了景点、参观点之外，为方便游客，还会设立一些经营点。但是景区的经营点也会体现出比较分散的特点。因为经营点为游客服务，但同时，又要考虑到经营点的选址合理性和便利性，所以，不会设立的很集中，也不会和参观点景点完全-致。因此，在景区的管理和后期维护上，如何做到对这些分散的片区进行集约化管理，既能提高管理的效率，又能够降低节约成本，同时还要兼顾服务的水平和水准，是旅游景区在管理维护上的一个重要的难题。通过引进专业的物业管理服务机构，由物业公司对这些经营点以多种经营的方式进行统一管理，也可以由物业公司代为招租和后续管理，总之，由专业的物业管理机构依据行业的经验，对这些景区的经营点进行最合理最优化的管理和经营。（二）引进专业的物业管理服务机构，能够将社区文化建设和景区文化建设相结合，提升旅游风景区的文化底和文化品味，深化旅游风景区的文化内涵。1.物业管理服务机构结合旅游风景区的特点和社区文化建设的经验，以传统佳节为依托，以民俗文化以载体，进行景区文化活动建设和创新。当前某些地区的旅游资源的开发建设已经进入一种误区，盲目的将名人名家与景区资源进行生拉硬扯，既牵强附会，又不够新意，甚至会出现几个地方争抢一个名人故里的现象。实际上，旅游资源的开发，文化内涵确实重要，怎样在旅游资源中不留痕迹的融人人文景观，并进行创新和开发，做到与众不同，是值得研究和探讨的课题。以西溪国家湿地景区为例，其地处杭州市余杭区五常大道附近，而当地有悠久的历史民俗文化，因此西溪国家湿地景区西区在文化建设中，以西溪五常民俗文化体验村为切人点，是西区最具旅游观光、休闲、民俗文化研究的区域，内设洪氏宗祠钱塘望族、洪府、戏曲长廊、洪升纪念馆、以及藏书楼、萝荫书屋、清平山堂蕉园琴韵、龙舟胜会等景点，将当地的传统民俗文化和景区的建设相结合，并在每年端午时节，以赛龙舟的传统方式进行纪念活动，时至今日，已经成为西溪湿地景区的一项招牌，并在此基础上举办过世界性的龙舟大赛盛会，将西溪国家湿地景区的名声一举推向全国乃至世界。2.物业管理服务机构通过在景区管理中引进社区文化建设，能够促进景区精神文明建设，提升旅游景区整体素质内涵。当前，景区现阶段国内旅游者在生态意识和环境责任上都与国外游客有明显的差距，因此要对游客进行相关教育。教育的途径是社会教育和自我约束。除了游客的意识提升之外，还需要对游客在景区内的行为进行经常性的提示和引导。因此，通过专业的物业管理服务机构，可以借鉴常规物业服务项目的文化建设的经验，对景区和游客进行精神文明建设，深化景区的素质内涵，提高景区在这方面的总体评价，从这个侧面打开知名度和美誉度，保证景区的快速健康发展可持续性发展。例如在景区各个特定的地方设置学习宣传园地，宣传景区管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动，办公室区域设信息公告栏，设置各类温馨提示标语，并设立专业的“客服大使”或者“微笑大使”等客服人员，在游客集中的地方进行现场引导，规劝游客不文明行为和不文明语言。旅游景区自身的特点和旅游景区的文化内涵建设的需要，都要求景区管理委员会投人更多的人力、物力和财力去大力推广和建设，而景区管委会自身人财物的限制，导致了其自身对旅游景区进行管理的局限性，因此，从这个角度来看，旅游景区引进专业的物业管理服务机构势在必行。三、旅游风景区物业服务体系构建的措施根据目前我国风景旅游区和旅游景区的开发建设和后期维护维护的实际情况来看，旅游景区构建专业的物业服务体系是完全可行的，以杭州西溪国家湿地景区西区现场物业管理服务的现状来看，通过引进“物业管服务体系”，景区的日常秩序、环境等的维护和文化建设都取得了不错的成果，具有-定的借鉴意义。（一）直线职能制的管理模式可持续物业管理服务发展需要并结合市场化运作的借鉴经验，我们建议，景区引人的物业服务体系按直线职能制的管理模式。即实行以公司董事会领导下的部经理负责制。总经理对其下辖综合管理科、物业管理科、市场经营科三科室实行职能制管理，三科室对其下辖各责任实区行职能制管理，各责任区对其下属或员工实行直线制管理。（二）采用“管委会牵头，物业跟进"的组织架构在具体的物业管理服务机构的设置上，我们可以采用以下几种模式：一是直接将旅游景区的维护管理推向市场，通过专业化的招投标交由中标的物业公司进行管理，但是这种模式对于物业公司的规模要求比较高，比较大型的景区难以由一家物业公司单独完成；二是由景区管委会牵头成立物业公司作为景区进行物业管理服务的主体，但是这种模式对于景区管理委员会来说压力更大，从筹建到各个职能部门的人员，都需要管委会的介人，整体的运作经营也需要管委会来把关，因此，这种模式目前几乎没有景区进行实践；三是景区成立经营管理公司，将景区的运作完全市场化，在这其中设立物业管理科（物业管理处等），专门负责景区的物业管理服务工作，即将景区管委会和景区物业管理服务职能相结合，弱化管委会的经营职能，而把经营和管理服务交由经营公司，一方面减轻景区管委会的负担，另一方面也能够使得景区的发展朝着健康良性的方向发展，采用这种组织架构完全是有效而且可行的。因此，在目前引进专业物业管理服务机构的景区中，采用第三种模式的组织机构为主体。以杭州西溪国家湿地景区西区为例，其经营管理公司下设有综合管理科物业管理科、市场运行科，由物业经营科负责景区自然资源和房屋建筑等的日常管理和维护。通过这样的管理模式，对景区的目标任务分配到各职能部门，各职能部门将任务分配到各责任区，各责任将任务落实责任人，实现目标任务分律为横向到边，纵向到底，目标任务明确，职责分明，考核细化，使经济目标、管理目标、服务目标层层落实。为有效促进旅游景区的经济效益，服务效益环境效益、管理效益、社会效益，的综合实现而努力奋斗。第二节景区物业项目概况（投标人根据项目情况自行编制）一、景区概况二、旅游资源三、需求分析第三节景区物业服务要求（投标人根据项目具体情况参照编制）一、物管工作服务范围1.公路清扫保洁范围：XX，含垃圾池的清运、公路两边水沟清理、背坡、路沿杂草清理、公路两侧绿植修剪、道路指示牌、警示牌、弯道镜等设施的维护。2.步道清扫保洁范围：XXX。3.负责游客接待中心办公楼及周边的清扫保洁。4.负责区域内停车场的清扫保洁，负责游客接待中心和景区所有临时简易厕所的清扫保洁和疏通，负责化粪池、生物净化池的清掏、维护及保养，负责厕所内照明、供水设施设备的维修及养护，负责厕所便池的疏通（含新增厕所）。5.负责区域内草坪、绿植的养护与修剪。6.负责区域内水体、小型积水塘的养护、及时打捞漂浮物和可见沉积白色垃圾，有条件的要及时换水、清淤，保持水质清澈。7.负责区域内设施、设备的保洁。包括指示牌、标志牌、座椅、井圈、井盖、垃圾桶、垃圾站、观景平台、廊亭阁、建筑景观小品。8.垃圾清运：景区内所有垃圾池。二、物管工作验收标准（一）清扫验收标准1.每天早上8点前完成普扫，保洁时间上午9：00至11：50，下午13：30至18：00；在规定时间未完成普扫的，一次扣200元，在规定保洁时间无人保洁的一次扣200元。2.清扫保洁人员在工作时间内必须着公司统一着装，上班期间不做与本职工作无关的事，不擅离工作岗位。如未按规定着装，一人一次扣50元，各工作区域脱岗一人一次扣100元。3.清扫保洁工人实行划分区域清扫。乙方必须提供保洁人员真实名单和联系电话。确保清扫区域内无泥沙、残渣、积水、无瓜皮、果壳、烟头和各种包装物、无陈旧落叶、无痰渍、污垢、无牛皮癣和涂鸦。在可视范围内出现5个以上烟头或其他明显垃圾，发现一处扣100元；不是阴雨天10米内不得有3处以上积水，有成堆泥土每处扣100元；牛皮癣和涂鸦发现一处扣100元。4.在清扫保洁区域内，对垃圾必须撮净，运入垃圾池内，不得有成堆垃圾，垃圾桶内不得有陈旧性垃圾，垃圾桶必须套袋以便清运，不可就地掩埋垃圾。垃圾桶不套袋或有陈旧垃圾发现一个扣50元；成堆垃圾发现一处扣200-800元；掩埋藏匿垃圾，发现一处扣200-2000元。5.在清扫区域内，确保各种路牌、指示牌、警示牌、弯道镜、垃圾桶的完整和洁净。如有污渍导致字迹不清或遮拦发现一个扣50元。（二）厕所验收标准1.固定厕所：保证厕所内的供水、供电、照明、冲水、洗手设施的正常使用。厕所无异味、无烟头、水迹、尘土，小便槽应放樟脑球，便槽无积渍；门、窗；内墙砖无灰尘，无蛛网；纸桶配备齐全，并及时清倒；化粪池无外溢。如出现厕所内供水、供电、照明设施不能正常使用，化粪池外溢，管道阻塞、大小便池堵塞等而不在当天维修的扣300-500元，其他各项违规扣100-200元。国家法定节假日没有专人专职人员清扫厕所，每座厕所每天扣300元。2.生态厕所：做到地面干净整洁、无垃圾、积液、便槽无堆积物、墙体无污渍、无蛛网。如有一处超标扣100-200元。3.临时简易厕所：做到出入厕所方便、地面无污物、无积液、无蛛网。如超标准一处扣100元。（三）绿化管护验收标准1.每年4至9月对草坪进行修剪。草坪修剪角度5-7公分，每两个月割剪一次；对乔木每年进行一次修剪；花灌本应在花期后修剪；造型灌木根据生长季节随时修剪，保持其线条图案；发现一处未按规定修剪的扣200-500元。2.除杂草。春季选择化学与人工除草相结合的规则，每周清除一次；夏秋冬季采用人工除草的办法，每半月清除一次，确保草坪绿化带内无杂草。发现一平米内有5棵杂草，一处扣50元。（四）公路管护标准公路两侧有排水沟的，做到排水通畅、沟底无泥土、无杂草、无陈旧落叶；公路两侧或一侧有护坡的杂草、灌木不得低于护坡顶端；两侧或一侧是土坡的路沿向上垂直延伸2米不得有横、枝垂枝；公路两边无护坡的，路沿向外延伸30公分，杂草不能高于路沿；公路两侧栽有绿植的，路沿向上垂直延伸3米，枝叶不得超路沿，地面杂草不能没过路沿，如超标准一处扣200-300元。（五）游步道管护标准步道两侧路沿向外延伸30公分，向上垂直延伸2米，无杂草，横伸，太窄太险（宽度低于60cm）无法做到上一要求的，必须做到地面杂草不能没过路沿，不能影响游客通行，上不挂头，左右不挂衣。如有超标一处扣200-300元。（六）垃圾清运验收标准1.每天上午11点前，法定节假日10点前必须完成垃圾清运工作，超时一次扣300元，当天没有清运一次扣800元。2.垃圾池（站）无积存垃圾（池站内垃圾不等大于容积的30％），垃圾池周边干净整洁，，无散落垃圾。超过容积30％的扣200元/个，垃圾池周边未清扫干净的扣80元/个。3.垃圾车不遮盖，造成散落的一次扣200元。（七）水体1.区域内水体有条件的要清池换水，做到水面无垃圾、水底无可视垃圾。如有违规200元。2.如受处罚的点没有整改，将以原处罚金额的2-3倍予以处罚，如有游客投诉所在区域内的清扫保洁质量问题，或因服务态度与游客发生语言或身体冲突，一经证实扣300-800元。（八）其他1.不按规定报送自查表一次扣200元。2.不报送所聘人员信息一次500元；人员变动不报扣100元。3.垃圾清运车辆发生负主要安全责任事故（交警部门认定）一次扣1000-3000元。三、物管工作服务承诺1.我司明确景区委托管理事项、服务范围及内容要求，并明确《物管工作验收标准》，在提供物业管理期间将严格按照招标要求执行，并服从招标单位的管理，配合招标单位各项工作的开展。2.按照甲方管理技术标准和行业规范优质完成甲方委托的各项物管服务。接受甲方监督、检查、指导及相关工作安排。3.认真履行《物业管理条例》的有关义务，各项物管行为必须符合法律、法规，并承担物管过程中的安全相应责任和费用。4.积极安置甲方管理区域内的年龄18-60周岁的健康人员从事清扫保洁工作。乙方清扫保洁人员不低于26人（含兼职园林绿化工人1名，垃圾车驾驶员1名，配备兼职电工1名）。国家法定节假日必须在十面埋伏增加3名、茶竹天街1名、游客接待中心2名、景区步道4名保洁人员，实行全天候保洁。茶竹天街、十面埋伏、游客接待中心公厕必须安排专人专职清扫冲洗，临时新增人员提前3日上报甲方审定，新增人员费用由乙方自行负责。5.乙方严格按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规实行合同用工，为工人购买养老、医疗、工伤、生育、职业保险劳动保障。按时按国家规定发放工资及津贴。乙方所聘人员的各类保险费用由乙方自行承担。乙方人员因工作原因引起的侵权或相关民事、刑事、劳动纠纷、工伤而造成相关损失的，由乙方承担全部责任，甲方概不承担任何经济和法律责任。6.确保委托区域内清洁卫生达标。做到地面清洁无可视垃圾、无杂草、无积渣、无瓜皮、果壳、烟头和各种包装物。果皮箱、垃圾桶、垃圾池擦拭干净，做到内无积渣，外无污垢，无牛皮癣和涂鸦。每天必须按时清运，收集垃圾在指定地点倾倒。做到内无积渣，外无污垢，无牛皮癣和涂鸦。7.乙方必须向工作人员提供劳动工具和服装。乙方工作人员必须统一着装，行为规范文明，服务主动热情。甲方有权要求乙方解除工作质量不高，服务态度不好的工作人员的劳动关系。8.乙方自行联系垃圾倾倒场地并承担垃圾倾倒的相关费用。9.甲方向乙方提供的垃圾清运车，由乙方自行承担车辆的保险、年检、维修、油料等相关费用。独立承担车辆的违章、事故引起的相关法律责任和经济责任，保持车况良好、外观完整、无擦刮、无锈蚀。10.乙方向甲方交书面检查情况（每周两次）。11.乙方必须向甲方提供所聘人员情况表及联系方式。服务承诺达标率1绿化完好率98％实行巡查制度，建档记录，植物长势良好。2保洁率98％按招标条件完成各项保洁任务。3道路沟、渠、池、井完好实行巡查，建档记录，及时维修，确保道路完好、畅通。4公共完好率98％实行巡查，及时维修，确保公共照明正常使用。5维修服务满意率100％按照维修服务流程对于维修项目进行回访并建档记录，确保维修服务质量。6公共文体设施、休闲设施及建筑小品完好实行巡查，建档记录，及时维修维护，确保设施完好，美观整洁。7管理原因导致的火灾发生率0实行服务中心主任负责、全员义务消防员制，定期进行培训和学习，加强宣传，进行日常巡视，发现隐患，及时处理，确保消防安全。8有效投诉处理率100％做好各项宣传工作，加强与业主单位之间的沟通，及时了解业主单位愿望与要求，及时处理投诉并记录。9管理人员专业培训合格率100％建立三级培训制度和考试制度，确保培训合格率100％，以保障员工的综合素质，和用途本职工作的能力10专业人员持证上岗100％物业管理人员、水电工等专业人员100％持证上岗。11业主单位领导及工作人员满意率95％定期与业主单位沟通、回访，确保满意度。第四节物业服务理念目标一、景区保护开发XX景区的保护与开发是一项系统性强，涉及面广的系统工程，需要政府、商家、物业管理服务企业通力合作，才能达到景区开发与保护的协调统一。依据我们多年的物业管理服务经验，首先制定一个涉及景区开发与保护各方都共同遵守的公约，共同签署，共同遵守，从而为景区的开发与保护奠定制度基础。公约应涵盖：古建筑的保护、公共环境维护、公共秩序维护、合理经商等内容。二、景区形象打造XX景区作为国家AAAA级旅游景区，除了其固有的人文环境、生态环境，对其整体形象的包装和打造，是XX景区提升旅游产业层次，实现景区开发目标的关键一环。同时，也为XX景区实现成为国家AAAAA级旅游景区奠定良好的基础。1.规范景区服务人员着装，塑造良好的景区管理人员形象。2.维修各类设施设备，保持景区干净整洁的外貌。3.补完主街区导视标识，为游客提供最温馨的服务。4.取缔主街区个人随意制作简易标识。三、景区环境维护环境对于旅游来说可谓是基础中的基础，一个良好的环境对游人的吸引力比次一级的环境的吸引力要强不仅一点两点。因而，环境的好坏对于旅游地形象的塑造和整体大环境的形成有着十分重要的作用。四、星级客户服务公司组成专门的工作小组，认真研究了XX景区物业管理服务的需求，了解到该项目物业管理服务的需求，拟定管理设想如下：XX景区每年接待近400万人次观光旅游，景区除了配置优秀的导游之外，还应配置培训有素的客户服务人员，主要提供以下服务：1.接受游客的咨询或投诉并做好相关服务的记录并定期存档。2.接受来自景区游客及潜在游客的电话咨询及相关商务服务（如定机票等）。3.定期为各个商家做满意度调查。4.做好日常巡查，避免景区潜在事故的发生。5.与各个商家做好协调沟通工作，避免相邻冲突。6.完成政府领导及公司交办的临时性工作安排。五、景区消防管理XX景区，以保存完好的XX古建筑为其标志，对古建筑的保护，特别是防火工作更是我们必须高度重视、警钟长鸣的一项重要工作：1.消防工作的原则：根据《中华人民共和国消防法》以及XX市相关规定及相关的契约、合同、公约为准则进行管理。制定以预防为主、安全防范与防消结合的原则，将消防放在首位。2.消防管理体制：在XX景区政府领导下，全面协助景区管理委员会及城管治保部门做好消防安全管理工作。3.消防设施维护管理：XX景区多为木质建筑，极易引起火灾，因此消防设施设备的检查尤为重要：（1）做好巡逻工作，主街区引导游客不吸烟或严禁烟火。（2）为各个商家做好消防宣传，并要求按照消防法要求配置灭火器。（3）每月对室外消防栓进行一次检查。（4）检查转动启闭杆，加润滑油清除启闭杆端部周围杂物。（如有）。（5）定期检查供水情况，发现问题及时检修并上报。六、档案建立与管理建立XX景区的资料档案，加强资料档案的管理，对于保存的历史信息，维护管理的连续性和规范化，便于步道及设备设施的检查、维护、更新和客户、游客的沟通、联系，作用不可低估。（一）管理内容1.工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施资料等；2.管理档案：绿化资料、日常巡查、（清洁、维修）记录、各类活动的照片资料、维修记录、设备运行记录、有偿服务记录、会议记录、荣誉资料等；3.财务档案：逐年形成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等；4.文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等。（二）管理措施1.制订档案管理制度，并严格执行。2.按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理。3.专人管理，责任到人，存放有序，管理规范。4.配置专门的档案管理用房和必要的设备设施，以满足档案管理要求。5.根据档案资料的形式、性质，采取不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全。6.实现电脑化管理，提高管理水平。七、公共设施设备维养景区为完全开放式管理，在主街区存在大量的公共设施设备，需专业的维修人员进行养护及管理：1.定期检修路灯设备。2.定期检查给排水系统。3.定期维修养护主街区路面。4.排查商家用户中可能存在的设备使用安全隐患。八、打造“三高”团队（一）高标准的管理XX景区作为客家文化的核心地带，其悠久的历史古韵及保存完好的建筑群体必须得以传承和保护。作为市场专业化的物业公司，必须从专业化的角度从各个方面着力打造标准化管理模式：1.项目团队“5S”管理：“5S”管理就是整理、整顿、清洁、清扫、素养五个项目，5S管理源于日本，通过规范现场、现物，营造一目了然的工作环境，培养员工良好的工作习惯；通过5S管理系统化的培训与学习，要求项目各个部门员工严格按照规定执行并与绩效考核挂钩。2.推行景区VI标识化管理：XX景区是以客家古文化为主题的一个具有浓厚历史韵味的古镇，除了其悠久的历史能吸引游客的眼球外，更多的是要依托大量标准化，国际化的标识和导视系统来向游客阐述，这样既可以让游人感受到景区的文化底蕴也能让不同年龄段的人感受到无微不至的细节与现代温馨。（二）高品质的服务XX景区作为旅游集散地，在物业管理行业，属于近年来才加入市场化运作管理的业态，还在众多物业公司摸索前进时，提供具有客家特色的物业服务：1.按照国家一级服务标准，严格按照双方签署的物业服务合同执行。2.提供专业化的公共秩序维护服务。3.提供星级客户服务。4.提供专业的招商咨询与策划。（三）高效率的工作根据XX景区政府领导的要求物业公司的企业发展理念，将着实在XX景区的运营管理中实现高效投入，高效产出：1.实施首问责任制；无论你在任何一个岗位，当发现游客需求或是相关投诉及问题时，都必须将该事宜处理完毕，严禁推诿。2.实施失职问责；每个岗位的工作既有分工又有协作，如在实施过程中未按照景管委或是公司要求进行执行或执行不到位，将按照公司要求实施失职问责及相关经济处罚。3.当日事，当日毕：对上级安排的工作必须在指定时限内提前完成，否则按照失职问责办法处理。4.不讲任何理由：在执行各项工作的过程中，严禁找借口或理由来推卸责任，理解了执行，不理解在执行中加深理解。九、专业级公共秩序管理1.规范流动摊点占道经营的商家的经营秩序，引导商家规范经营。建议定做与XX特点相匹配的流动摊位车供商家有偿或无偿使用。2.通过签定《XX景区保护与开发管理公约》，规范商家的经营秩序，并对违约行为进行礼貌劝阻。3.规范、训练有素的秩序维护队员，不仅为景区平添一道亮丽的风景线，同时对维护景区良好的秩序，提升景区旅游层次起着至关重要的作用。我们计划在进入老街口设立礼仪岗。景区内不间断巡逻。4.为了规范秩序维护人员的言行举止，延伸并提高景区的服务特色，我们会对秩序维护人员进行系统的培训，并进行严格的考核。打造一支业务技术精、精神面貌好的队伍。XX景区作为旅游集散地，属于人员密集区，公共秩序的维护直接关系到游客的安全及景区的形象塑造。因此公共秩序维护还将提供以下服务：1.实施24小时监控；2.做好景区各个门岗的礼仪展示；3.提供车辆停放指引指挥服务；4.维护景区主街的公共秩序；5.接受景区游客的咨询和求助；6.协助辖区城管治保人员做好街区巡逻工作；7.如遇突发事件及时汇报与协助；8.完成政府及公司安排的临时工作。十、行家级公共环境管理XX景区目前的公共环境虽然经过大力整治，但由于整治力度不够，加之游客和较低层次商业对环境的破坏，现在的整体环境与众多旅游发达古镇、城市相比，还相差很远。尤其景区的垃圾污染、水污染、噪音污染、光污染、视觉污染等等较为突出。因此，我们计划：1.通过与商家签定《XX景区保护与开发管理公约》，带动商家共同管理和维护景区的公共环境。2.更换现有老化、破损、污迹严重的垃圾箱，果皮箱（档次稍高）沿街旁设置，主要供游客丢弃垃圾。3.每2日冲洗主要街道一次。工作时间安排在夜间或凌晨。4.零干扰服务：为了避免影响游客，干扰商家正常经营，我们将主要街道的冲洗工作安排夜间和凌晨。5.每日8：30时——20：30时（夏季、冬季作适当调整）不间断、不停岗的巡回保洁。针对XX景区项目商家品类繁多，档次层次不齐，还将提供以下专业服务：（1）XX景区主街道的地面巡回清洁。（2）景区地面油渍污渍的及时专业的处理。（3）主街区水渠杂物的打捞。（4）主街区垃圾的定点清运。（5）景区停车场内的地面清洁。第五节物业管理设想方案一、整体设想（一）弘扬一种全新的服务管理理念在XX景区的物业管理中，坚持以人为本的和谐物业服务管理理念。要以客户为中心，以客户的利益为半径，以客户满意为管理的出发点和归宿点。为充分体现开发区创造一座“欣赏、品位、尊贵”物业的开发初衷，延续高水准的生活居住理念，我们将坚持管理来不得半点松懈，服务来不得半点疏忽，既“服务第一、管理从严”的原则，专业管理与游客自治自律相结合的原则和物业管理为主、多种经营的原则，寓服务于管理之中，坚持以客户的利益为前提，对景区实施科学的管理、优质的服务，并在现有的管理经验及管理资源的基础上，不断调整与XX景区实际需求相符的管理模式，营造温馨、舒适、安全、便捷的休闲氛围，不断进取开拓，使广大客户员工、游客真切地感受到高品位物业服务所带来的新生活、新理念，实施物业保值增值。（二）三大原则1.专业化原则：在本物业的管理服务人员中，专业上岗证持有率达100％；同时，为保证员工工作的高标准，公司将不断地开展各种岗位服务技能及服务意识的培训。2.责任到人的原则：服务中心与公司签订《目标责任书》，责任书以本方案书之承诺指标为标准，由服务中心负责人承担落实，并与个人收益、奖金直接挂钩。服务中心各部门责任人与服务中心签订《责任确认书》，包括服务中心副经理、保安主管、保洁主管、客户服务、设备定岗维护责任到人，明确工作计划、明确责任，明确奖惩办法。必须做到“事事有人负责，处处有人关心”、“事事有着落，件件有回音”。3.全程监督的原则：服务中心的工作将完全处于一种高标准、严要求的动态监督之中。包括：服务品质监督：由公司每半年组织一次“客户满意率”调查，让广大客户、游客进行最公正的评判；工作效率监督：由公司组织不定期的“事务完成情况”调查，重点检查维修及时率，投诉处理率、维修合格率；同时公司监管科也将以专业调查的方式对服务中心进行每月不少于二次的例行检查及每半年不少于二次的综合考评，并出具专项报告书、整改建议书；财务动态监督：每月收支情况汇总、分析，及时发现偏差，及时进行调整，保证收费与服务相一致的原则。（三）两大保证1.质量保证：导入ISO9001：2000版的质量管理体系，紧密结合具体实际，制订行之有效的管理制度，以制度促管理，寓服务于管理之中。2.人员保证：我公司将抽调经验丰富的管理骨干和技术全面的专业技术人员负责景区的管理工作和专业技术工作。对于新招聘的员工，我公司将严格按照员工培训计划，采取多种形式进行岗前培训和岗中培训，确保员工队伍的高素质，管理工作的高效率、高质量。（四）突出四个管理服务重点景区是高档生态水景景观，在管理中应当突出四个管理重点：1.生态管理：景区建在XX市未来的政治、经济、文化中心，营造的景区之韵，幽幽弥漫，故保护和维护好生态环境极为重要。我们组建以保洁为主保安、维修为辅的生态维护队伍，制订完善的生态保护制度，广泛开展生态保护宣传和消防安全宣传教育2.设备设施管理：配备作风踏实、技术精湛的专业技术人员，建立规范的共用设备设施管理制度和操作规程，对设施设备进行严格管理，并根据不同型号产品的保养要求进行日常检查，精心养护，消除隐患，确保设备安全、正常运行。3.消防管理：贯彻“预防为主、防消结合”的方针，组建高素质的义务消防队伍，制订完善的消防制度，加强消防设备设施的管理。要运用多种方式，在中广泛开展消防宣传教育。（五）创造企业管理服务五大特色在景区的物业管理中，我公司将努力创造自己的管理特色。1.提高物业管理的智能化水平：我公司将根据景区物业管理的需求，逐步建立物业管理软件操作平台。并对设备实现最优控制的过程自动化，以运行状态监视和计算机为中心的设备管理自动化，以安全监视为中心的防灾自动化，以节能运行为中心的能量管理自动化。2.创建环保：要依托景区优越的自然环境，在绿化、美化环境的同时，采取多种方式进行环保宣传、教育，积极开展“垃圾分类、你丢我捡”等环保活动，坚持从物业服务中心的员工抓起，全体动员，人人参与，努力创建拥有蓝天、碧水、绿色、清静的环保。3.个性化服务与规范服务相结合：在景区的物业管理服务中既要强调规范化服务，又要重视个性化服务。既要有大众化的服务的方式和内容，又要有酒店式的服务方式的内容使景区的客户、游客能够各取所需，各得其乐。4.增加物业管理服务的文化含量：我公司将对物业进行日常管理的同时，十分重视软环境的建设：与客户、游客的交流、人际关系的协调和沟通、精神文明的宣传、社会公德的倡导、文化的普及等等。物业管理文化含量的增加，是一个渐进过程，既不能无所作为，也不能急功近利。要从大处着眼，小处着手，因地制宜，持之以恒。二、管理方式1.在总经理领导下的服务中心经理负责制。2.导入、实施ISO9001：2000国际质量管理体系，确保物业管理过程有效运行。3.依法管理，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为，确保各类人员的专业素质和综合素质。4.运用现代管理手段，实现办公自动化。5.实施超前性、创造性、全方位的服务，开展多元化经营。6.运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。7.致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略，提升整体品位。正常期管理工作计划表序号项目内容1公共亭廊及公共设施维修保养1.亭廊养护及维修计划方案2.亭廊的维修、养护管理2机电设备的维修养护1.设备的基础资料管理2.设备的运行管理3.设备的维修保养管理4.设备能源和安全管理3保安管理1.治安管理2.交通、车辆管理3.消防安全管理4设施管理1.设施的日常使用操作2.设施的维修与养护5环境管理1.公厕管理2.清洁卫生管理3.环保管理6财务管理1.财务账务2.费用收取7文化建设1.宣传2.举办活动3.提供服务8河道、沟渠、池塘管理1.生态维护及改良2.游览管理三、分项管理方案景区的物业管理大体上分为治安防范管理、景点管理、消防管理、清洁绿化管理、亭廊、桥梁及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、景区文化建设等方面，在实际操作中，根据景区的具体特点，有重点、有步骤地逐项落实。（一）安全防范管理方案在管理中，运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进的设备、工具和人的主观能动性，维护物业和客户（物业使用人）、游客的安全，这是一项很重要的工作，最为关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。1.管理内容：（1）常规防范：采用站岗值勤与巡逻值勤相结合的方式，协助公安机关维护公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、客户、游客安全的行为。①门岗的任务：1）礼仪服务（向客户行举手礼或注目礼）。2）维护出入口的交通秩序。3）制止酗酒者、乞讨者、衣冠不整者和小商贩进入。4）严禁携带任何危险品进入。5）遇有外来人员将大件物品带出，即与物主核实，并作登记。6）为客户、游客提供便利性服务。②巡逻岗的任务：1）按规定路线巡视检查，不留死角。2）巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作。3）对进入风景区内的嫌疑人进行检查防范。4）亭廊、桥梁、雕塑、假山、绿地安全检查。5）消防安全检查。6）防范和处理各类治安案件。7）防范和制止各类违反管理制度行为。（2）技术防范：运用红外线监控系统、电子巡更系统等技术防范手段，对景区内的治安情况实施24小时监控，确保安全。①对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点拍照措施，并及时通知值班保安就地处理。②值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到客户服务，由客户服务作详细记录，留档备查。2.管理措施：（1）保安实施准军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。（2）强化保安人员的内务管理，开展系统军事化素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。（3）加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。（4）保安严格执行巡更到点制度，确保巡逻质量。（5）监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。（6）工作质量考核文件：《员工行为准则》《岗位职责》《巡视检查记录》《月工作质量评估表》《奖惩制度》。（二）消防管理方案消防管理也是物业管理的重要组成部分。根据消防法规要求，结合景区的实际切切实实做好消防安全工作，确保客户、游客的生命财产安全。1.管理内容：（1）做好消防设施、器材的管理。（2）保持消防通道的畅通。（3）加强木质亭廊的消防安全管理。（4）严禁违章燃放烟花爆竹。（5）严禁使用瓶装液化气。（6）严禁携带、储藏易燃易爆物品。（7）防止电器短路、管道煤气泄漏等引发火灾因素。2.管理措施：（1）制订并落实消防制度和消防安全责任制，做到责任制落实，器材落实，检查落实。（2）制订消防事故处理预案，防患于未然。（3）建立义务消防队，预防为主，防消结合，发现隐患，及时清除。（4）做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态。（5）制止任何违反消防安全的行为。（6）积极开展防火安全宣传教育，定期向客户传授消防知识。（7）发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。（三）清洁方案清洁作为物业管理的重头戏，是不可缺少的部分，关系到整个的形象，也是测定环境质量的一个重要标志，故制订以下管理方案：1.管理内容：（1）绿化及公共设施、道路：每天打扫二次、捡拾绿化带内杂物，清洁所有设施（含各种标识标牌）、地灯、亲水平台、背景音乐广播、雕塑，随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施、假山进行擦拭。（2）垃圾中转处：每天分上下午各收集一次景区的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾中转处。（3）亭廊、桥梁：每天保洁二次，木桥、桥面、扶手、栏杆、坐凳、台阶（含踢脚线）每天保洁二次。（4）各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、安全监控中心、配电房等地面（日常保洁由各功能房工作人员负责）。（5）公共厕所：每天上下午都擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洁垃圾箱。每月擦拭清洁照明灯、排气扇等。2.管理措施：（1）建立保洁制度，狠抓落实。（2）严格按操作程序进行规范操作。（3）加强保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能。（4）以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁员自查、管理主管巡查、服务中心经理抽查）。（5）抓好保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。（四）财务管理方案财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高经济效益。1.管理内容：（1）加强现金收支管理。（2）搞好财务核算。（3）财务收支状况每年公布一次。（4）做好年度财务预算和决算工作。（5）认真审核报销票据，严格控制费用报销。（6）及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。2.管理措施：（1）根据财务法规政策，制订财务管理制度。（2）财务人员持证上岗。（3）抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质。（4）加强成本控制。（5）加强财务监督和财务检查。（五）质量管理方案导入ISO9001：2000版质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调与结合，有助于实现既定的质量目标。1.管理内容：（1）按照质量体系标准，制订质量工作计划。（2）实施所制订的工作计划和措施。（3）对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题。（4）根据检查结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。2.管理措施：（1）抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作。（2）制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处。（3）接受公司对管理工作的现场指导。（4）配合公司开展质量体系审核。（六）人力资源管理方案一流的物业必须需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业人才，而人才的管理和培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。1.管理内容：（1）按照合理的人才结构配置各类人才。（2）任人唯贤，量才录用。（3）开展业务培训，全面提高业务素质。（4）进行业绩考核，优胜劣汰。2.管理措施：（1）制订岗位职责，做到责、权、利分明。（2）建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性。（3）加强思想作风建设，树立全心全意为100％用户服务的观念和企业品牌意识。（4）岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合；（5）全面考核，做到公开、公平、公正。（七）景区文化建设景区文化建设是一项长期工作，既要坚持，又要出新，天长地久，潜移默化，教育人，塑造人的功效自然会被人们所认识。开展景区文化建设，对于促进社会主义精神文明建设，活跃景区氛围，丰富客户生活，陶冶客户情操，具有重大意义。1.管理内容：（1）环境建设：①道路整洁，绿化茂盛，空气清新，亭廊外观统一和谐，无违章搭建，配套设施齐全。②各类标识（警示、导向）设计美观，布局合理，功能全面。③告示牌、宣传牌、宣传栏的设置赏心悦目，内容健康向上。（2）精神文明建设：①绿化自然，如开展爱绿、养绿活动。②保护环境，如开展收集分类垃圾活动。③弘扬公德，如开展文明游览活动。④发扬传统，如开展与高铁国际商务区管理办公室共建活动。（3）文化建设：①从实际出发，开展丰富多彩的景区文化活动。②组织客户参加社会公益活动，加强与外界联系。③开展经常性的健身活动；各类竞赛，如篮球比赛、网球比赛、游泳比赛、桥牌比赛等。2.管理措施：（1）建立制度、场地、经费保证体系：①制度保证：为保证景区文化顺利开展，要制订一套完整的规章制度，如《精神文明公约》、《景区文化工作制度》、《景区文化活动运作流程》等。②场地保证：要落实景区文化活动场地，做到活动场地整洁、安全，能够满足各类活动的需要。③经费保证：多渠道筹集景区文化活动经费：服务中心划拨、有些活动适当收费、寻求外界赞助。（2）运用多种形式向客户宣传物业管理知识，使广大客户了解并支持物业管理工作。（3）定期走访和谈心活动。（八）档案建立与管理建立景区的资料档案，加强资料档案的管理，对于保存的历史信息，维护管理的连续性和规范化，便于亭廊及设备设施的检查、维护、更新和客户、游客的沟通、联系，作用不可低估。1.管理内容：（1）工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施资料等；（2）管理档案：绿化资料、日常巡查、（清洁、维修、保安）记录、值班记录、车辆管理记录、监控记录、监控录像、各类活动的照片资料、维修记录、设备运行记录、有偿服务记录、会议记录、荣誉资料等；（3）财务档案：逐年形成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等；（4）文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等。2.管理措施：（1）制订档案管理制度，并严格执行。（2）按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理。（3）专人管理，责任到人，存放有序，管理规范。（4）配置专门的档案管理用房和必要的设备设施，以满足档案管理要求。（5）根据档案资料的形式、性质，采取不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全。（6）实现电脑化管理，提高管理水平。（九）增收节支措施1.如我公司在正式接管金龙湖风景区后，将审视物业内的公用水、电。2.的消耗情况，重点检查各设备的运行状况，总结研究节能措施，其中包括：（1）制订切实可行的增收节支、反对浪费规章制度，开展经常性的节约活动。（2）建立有效的节约激励机制，通过明确的奖惩措施，从小处着眼，集水成流。（3）加强设备设施管理和养护，保持良好状态，减少维修支出降低经营成本。（4）严格控制办公用品消耗管理，坚持反复利用，节约行政开支。（5）加强物料采购、使用、保管、审批等程序管理，少库存、多周转，做到物尽其用。（6）经常检查和关闭楼道灯。（7）按时关闭照明灯具。（8）平时关闭机房内和部分车库照明。（9）杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。（10）严格把好采购关，货比三家，杜绝采购伪劣产次品，杜绝浪费。（11）根据物业的实际情况及的特殊性，制订合理的管理服务人员，以求人员最精干，人员配备最有效。（12）强化服务中心资金、物资的管理职能，制订严格的管理制度，监督各部门的财务消耗过程。（13）在每一财务审计年度开始时，公司将根据自身的管理经验，制订当年的服务中心物业管理财务预算，对于超出预算的部分进行分析讨论，在不降低管理质量的前提下，以求将物业管理开支严格控制在预算范围内。第六节项目重难点分析处理生态旅游不仅仅是生态旅游景区才能开展的项目，深入研究生态旅游的内涵就会发现，任何一个景区都可以向着生态旅游的方向努力；同时，生态旅游建设也不仅仅是旅游景区管理者的工作，它需要社会各方面的参与及共同努力，而\t"/PingLun/201601/_blank"物业管理恰恰就是促进景区生态旅游发展的一个行之有效的途径。概括而言，生态旅游与大众旅游最显著的区别在于三个方面：一是从依托环境来看，生态旅游是在生态资源富集的自然环境中开展的旅游活动，而大众旅游则可能涉及城市、工厂、文物古迹、革命圣地、农村等各种环境；二是从经营原则来看，生态旅游力求将对生态环境和当地社会文化的负面影响控制在最小程度，特别强调对自然环境的欣赏和保护，而大众旅游则更多地追求经济收益最大化；三是从社会角度来看，生态旅游重视社区参与和当地人受益，而大众旅游对此并无特别关注。但是生态旅游在我国的开展并不如人意。经过努力与发展，生态旅游虽然取得了一定的成绩，但是很多也出现了由于管理不善而陷于“生态旅游破坏生态”的尴尬境地。一、景区生态旅游现状XX遗址是21世纪初最为重大的考古发现之一。遗址所呈现出的宗教祭祀信仰、地域特点、文化类型，在同时期的文明中表现出了最为鲜明的古蜀文化特征和独有的特点。XX遗址博物馆建成后，将XX遗址的文明信息、文化价值与文化、文物旅游有机地结合起来，开展生态旅游活动，每年举办大型文化活动；通过景区内优美的园林景观以及便利的条件为周围市民营造理想的健身场所。但是，景区在开展生态旅游的同时，也遇到了许多问题，比如：游客的非生态行为给景区园林部分造成损坏；大型公益活动期间，大量的游客以及各类小吃摊点给景区的路面、草坪造成损害，以及随之而来的噪音污染、空气污染；景区进行游客管理、环境卫生管理、秩序维护等工作的人力资源匮乏等。二、常见问题处理建议（一）社区居民的非生态行为1.问题分析：社区是塑造游客体验的重要道具，社区参与生态旅游的原因主要有两个：一是社区居民对景区开发的影响感受最深；二是社区居民本身是构成游客体验中“友好气氛”的必要成分。为了造福社区居民，XX景区采取了各种惠民政策，包括为当地居民办理年卡、半年卡，持有XX市老年证的老年人可以免费进入，18岁以下的少年儿童可以在成年人带领下免费进入等。一般的理解认为，作为景区周围的居民，对于这样一个既有利于自己身心健康，又能够给自己房屋带来显著增值的著名景区，应当是非常爱护的。但是通过对景区管理人员的采访得知，在各类游客当中，对景区内的绿化、配套景观破坏最大的，往往也是部分社区的居民。比如，景区建设时曾在“玉石之路”以