前期物业服务项目承接验收方案

PAGEPAGE50前期物业服务项目承接验收方案目录第一节移交接管前准备工作 1一、公司成立承接验收小组 1二、成立小区管理处 2三、资料准备 2第二节承接验收程序 44一、验收程序 44二、资料承接验收 45第三节房屋承接验收项目及标准 46一、验收项目 46二、验收标准 47三、公共设施设备承接验收项目及标准 47第四节承接验收遗留问题处理 48一、工程完善 48二、物业硬件遗留问题 48三、物业软件遗留问题 49四、处理措施 49第一节移交接管前准备工作遵照《XX市物业管理承接验收指导意见》的相关规定，并结合公司及项目的实际情况组织承接验收。其工作步骤如下：一、公司成立承接验收小组在接到总经理发出承接验收的指令后，公司品质控制部、人事行政管理中心、工程管理部等相关部门立即按照预定方案派遣由业务骨干组成的物业承接验收精英团队。1.承接验收小组组长：由公司分管副总经理担任，全面负责XX小区承接验收工作，领导承接验收小组完成承接验收工作。2.承接验收小组成员：行政部文员负责建立XX小区档案；品质控制部主要负责资料的接管、交接，拟制《承接验收方案》，准备承接验收有关资料，协调承接验收有关事宜；工程管理部及项目维修组负责人主要负责工程、设施、设备承接验收、交接工作。项目秩序维护队长主要负责安管配置、管理等工作；项目经理全面负责XX小区管理及协调工作。必要时工程技术人员进驻现场，了解并熟悉住宅区设备设施的构成、构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置、走向及存在问题，填写有关质量记录表，以便尽快得到解决。二、成立小区管理处《前期物业管理服务合同》签订后，于入伙前提前介入管理，拟派管理处项目经理、工程维修人员、部分安管人员进场，其他人员分步到岗，落实管理用房和员工生活用房，做好各项筹备工作。三、资料准备设计、打印各种登记、统计表格。1.《房屋本体承接验收表》；2.《公共配套设施承接验收表》；3.《机电设备承接验收表》；4.《承接验收遗留问题统计表》。房屋、本体设施接管验收表（一）土建装饰系统编号：名称：楼层：楼层项目验收内容是/否备注公共部位地基基础地基无吊脚、无明显沉降、位移，墙体无严重裂纹外墙、幕墙（幕墙玻璃、大理石、瓷面砖、喷涂等）安装牢固、平整、色泽一致、收口严实梁、柱、板主体、墙身无倾斜/变形/剥落/开裂/非收缩性裂纹/无筋外露顶棚抹灰层牢固，无剥落及明显裂纹楼梯、扶手无明显裂纹/剥落/露筋，扶手无明显龟裂/无漆层脱落公共门窗（木/铁门/防火门窗/百叶门窗）牢固/平整/开关灵活/解缝严实/五金配件齐全消防设施（消防管/消防栓/消防水带）无损坏/无渗漏/水压正常/五金配件齐全楼板/地面砖/天花/饰面无裂纹/空鼓/下陷/表面平整/接缝严实/无明显污染通风口/管安装牢固/无堵塞/无破损上下雨/污水管无漏/渗/堵塞现象，去水通畅，管道接口严密设备房/管道井无漏/渗/积水现象，照明正常/无杂物/管线安装牢固/设备标识清晰检查结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：房屋、本体设施接管验收表（二）土建装饰系统编号：名称：楼层：楼层项目验收内容是/否备注洗手间检查结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：房屋、本体设施接管验收表（三）土建装饰系统编号：名称：楼层：楼层项目验收内容是/否备注室外公共设施屋面隔热层/防水层无老化、拉裂、龟裂、缝填料饱满、去水口顺畅/无积水水箱/水池无渗/滴水现象、浮球阀控制良好/箱池壁（底）无垃圾、溢水报警控制良好天面扶栏、避雷带、防护栏油漆完好、无变形、无锈蚀/无污染散水坡、雨檐棚、连廊、收水口与外墙连接良好/无裂缝/无排水不畅雨污水井/口排水畅通、无裂纹/破损、刷漆色泽均匀明/暗去水沟沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞给排水管道/含绿化用水管阀水管水阀完好/无渗漏/试水通畅无阻塞化粪池排水畅通/池壁无塌裂/盖板完好无缺路灯/广告灯/外墙泛光灯灯柱/箱/罩外观完好、无明显锈蚀/无漆层脱落/安装牢固设备房（水泵房、配电房、电梯房）通风良好/无渗漏水/有足够的应急照明、消防器材、环境清洁水泥路面无老化、拉裂、龟裂、伸缩缝填料饱满、无起沙广场路砖线条顺直/无松脱/无下陷/无明显破损路侧石/收水口整齐/无倾斜/无缺漏/无塌陷步级台阶与主体连接良好/无裂缝/防滑处理有效绿化（灌木/路树）植株生长良好/株距均匀/无明显枯枝败叶/无虫害明/暗去水沟沟体完好、盖板齐全、无杂物堵塞垃圾房/池/中转站门/墙体瓷片完好/排水沟、散水坡排水良好检查结果：检查人：日期：综合评估：工程经理：日期：房屋、本体设施接管验收表（四）土建装饰系统编号：名称：楼层：楼层项目验收内容是/否备注地下停车场车辆道闸配件齐全/道杆手/自动控制正常/感应线圈反应灵敏收费站、岗亭门窗/墙身/地面/配件完好升降停车架操作灵活/无异常机械振动、噪声/机械传动润滑/电气装置与安全装置功能正常道路/导流线/标识道路平整/无空鼓起沙/坡面防滑处理、导流/标识清晰/顺直、字体尺寸一致其它检查结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：房屋、本体设施接管验收表（五）编号楼层验收类别类别项目验收内容是/否备注天花1电梯厅接缝严密，无裂纹、空鼓，表面平整、无污染，各系统末端安装有序，标识清晰2走廊同上3公共照明安装牢固，工作正常，无缺损，控制良好幕墙1遮阳板开关灵活，无明显变形、倾斜2玻璃无明显裂纹、划痕、玻璃胶填充饱满3开窗器连接牢固，开关灵活、润滑良好4电动开窗器连接牢固，开关灵活、润滑良好，电源开关动作良好墙身1玻璃/陶瓷平整、缝齐，色泽一致，无缺损，安装牢固2走道玻璃同幕墙玻璃3墙纸无破损、空鼓，表面平整、缝严，无污染4走道木框、木质墙身牢固、平直，色泽一致，无变形倾斜、破损等5柱身饰面同玻璃/陶瓷6门开关灵活，牢固、平直，色泽一致，无变形、倾斜等，锁完好灵活地面1前室无裂纹、空鼓、下陷、表面平整，接缝严实、色泽一致2电梯厅同上3走廊同上4中空地板无裂纹、空鼓、下陷、表面平整，接缝严实层间强电配电室1配电箱安装牢固，接线良好，配置合理2电缆桥架安装牢固，整齐有序，标识清晰3插接母线同上4整件环境流明够，通风良好5电表表盘清晰，计量准确读数层间弱电配电室1电缆桥架安装牢固，整齐有序，标识清晰2监控布置合理，数据转换、设备安装有序，标识清晰3巡更同上4机柜同上数据、语音5信号覆盖同上6有线电视同上空调设备1新风机房机房照明、通风良好，新风机工作正常，安装良好2盘管风机（公共地方）温控工作良好，制冷效果良好，安装整齐、牢固3盘管风机（室内）同上4两用风机安装牢固，工作噪音小消防设备设施1消防栓安装牢固，配件齐全，无渗漏，无损坏2警钟，玻璃安装牢固、整齐，无损坏3烟感头同上4广播同上5喷淋头同上6防火门安装牢固，开关门灵活，闭门器工作良好，无损坏，锁完好灵活7走火梯平整，应急照明正常，扶手无变形、无锈蚀8正压送风口平整，无变形，无锈蚀，无损坏卫生间1坐便器安装牢固，自动冲水正常，配件齐，无锈蚀、无变形、无损坏、无污染2小便器同上3洗手盆安装牢固，来去水正常，配件齐皂液盒齐4门安装牢固，开关灵活（同墙身门）5厕纸架安装牢固，使用良好6干手纸架安装牢固，使用良好7天花同天花（电梯厅）8墙身同墙身（玻璃陶瓷）9地面同地面（前室）10排气扇运行噪音小，控制良好，外表美观11照明流明够，控制良好垂直电梯接管验收表电梯系统梯号：序号测试及验收内容是/否备注机房环境控制柜电动机/曵引机制动器限速器选层器运行舒适感对讲机应急机装置轿箱装饰/风扇操纵箱/召唤按钮安全触板轿箱顶轿门开关装置轿箱油盅油量安全钳装置楼层显示厅门召唤按钮厅门厅门踏板门联锁开关设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：消防设施接管验收表消防系统编号：名称：位置：序号项目测试及验收内容是/否备注火灾监控报警系统消防集控柜内清扫各接线端紧固声光报警正确显示/打印等功能正常手/自动/联动功能正常气体自动灭火系统气罐压力管路连接安全装置报警装置模拟电启动释放气体自动喷水灭火系统喷头检查湿式报警阀试验末端放水试验报警联动控制控制阀门状态手/自动运行正常消防水泵控制系统主回路电气控制回路电气启动转换控制计量仪表/器操作功能测定水泵运行噪声水泵边转向正确密封件盘根设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：消防分项系统接管验收表消防系统编号：名称：位置：序号项目测试及验收内容是/否备注卷帘外观完好机械转动机构构正常手动操作顺畅消防栓配件完好无缺损报警装置可靠指示灯显示疏散出口指示灯箱、灯具安装充放电功能正常试验功能正常温类感探测器器身完好无损3%比例喷烟加温测试地址编码正确防火阀、排烟风机防火阀安装质量风机运行噪声风机转向正确手提灭火器存储压力指示操作手柄机构灭火剂重量正确设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：配电柜/控制柜接管验收表供配电系统编号：名称：位置：序号测试及验收内容是/否备注机房环境及防护措施柜内清扫主回路电气控制回路电气母排与导线标识与编号安全接地柜体与外观灯光显示计量仪表/器操作功能测定设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：变压器接管验收表供配电系统编号：名称：位置：序号测试及验收内容是/否备注机房环境外观及紧固变压器身紧固螺栓电气连接片冷却风机安全接地测温仪表运行三相电流设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：发电机接管验收表供配电系统序号测试及验收内容是/否备注发电机房照明发电机房消防配置及正常使用送风机、排风机运转情况排烟机及管道情况风机控制箱及指示灯发电机组发电机启动电源（蓄电池）及启动电机蓄电池充电系统发电机润滑油温、油压、油位发电机排气温度发电机冷却水温度、压力发电机空载、带负载运转情况及报警系统冷却系统冷却水箱补给管路及阀门冷却风扇运转情况循环水泵运转情况燃油系统燃油泵运转情况及油库连接燃油泵滤网及接口密封情况润滑系统机油泵运转情况机油泵滤网机油冷却器密封情况配电系统发电机配电柜外观及布线发电机配电柜仪表、批示灯进、出线开关柜的操作情况并电柜同步指示表及灯光信号并电柜同步操作开关设备技术文件、图纸合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：油库接管验收表供配电系统编号：名称：位置：序号测试及验收内容是/否备注油库照明油库消防配置及使用情况油管及阀门连接油箱标尺油泵压力及运转情况柴油充注量油位报警器设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：空调主机接管验收表空调系统编号：名称：位置：序号项目测试及验收内容是/否备注压缩机油位油压吸气温度排气温度过滤器压差导叶/滑阀开启（%）马达电压电流蒸发器冷媒吸气压力进水温度冷冻水进水压力出水温度出水压力流量（m3/mi）

排气压力冷凝器冷媒排气温度高压液媒温度系统空气程度进水温度冷却水进水压力出水温度出水压力流量（m3/mi）设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：空调机房附属设施设备接管验收表空调系统位置：序号测试及验收内容是/否备注机房照明、外观、整体布线机房排水、主机放水阀管网阀门、电动阀、压差旁阀冷冻泵冷却泵膨胀水箱水箱外观、接口、焊口水箱补水管网及阀门浮球使用情况溢流管好连接集中控制室控制柜外观、布线控制柜仪表及指示灯控制柜接线与接点控制柜编号、标签控制柜开关操作的灵敏度集中控制室照明、送排风主机计算机监测系统消防送排风机电机电压、电流风机运转情况固定拉杆风管及风闸的开启情况皮带松紧度消防中心联动设备技术文件、图纸合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：热泵机组接管验收表空调系统位置：序号测试及验收内容是/否备注热泵机组外观及保温热泵机组管网及阀门冷却系统风扇电机电流风扇运转情况风扇固定支架及风罩压缩机油位、冷媒充注量油位、油温吸气、排气温度及压力过滤器、贮液器三位四通阀转换情况节流阀、膨胀阀开启度循环水泵水泵电机电流、电压水泵进、出水压力管网及阀门水泵基座减振其它细项设备技术文件、图纸合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：空调水泵接管验收表空调系统编号：名称：位置：序号项目测试及验收内容是/否备注电机三相电流平衡运行噪声正常接线端子紧固机体运行温度正常泵体泵体噪声联轴器密封件盘根润滑油电控柜显示仪表交流接触器保护装置空气开关启动转换控制按钮及显示灯相关设备手动阀/电控阀管道伸缩接头防锈处理管道压力表减振器设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：空调管道系统接管验收表空调系统编号：名称：位置：序号项目测试及验收内容是/否备注管道系统管道保温层/油漆管道控制阀门管道电动阀门水流开关管道伸缩接头冷却塔塔身构架运行振动播水器布水均匀电机/传动皮带散热风叶角度进水浮球阀设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：风机盘管/风柜接管验收表空调系统编号：名称：位置：序号项目测试及验收内容是/否备注现场检查风机安装质量检查电气装置安装良好二通阀打开正常运行平稳/无噪声温控开关接线正确外观安装质量完好风柜安装质量检查电气装置安装良好运行平稳/无噪声温控开关接线正确外观安装质量完好资料设备出厂随机资料（包括合格证、使用说明书、产品有关技术图和数据）齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：安防设施接管验收表综合保安系统编号：名称：位置：序号项目测试及验收内容是/否备注外观完好云台转动机构手动操作顺畅镜头对焦/变焦防雨/尘处理支架固定与防锈前置放大器安装与接线可靠电源显示正常放大信号正常监控显示器图像清晰稳定显示编码正确各功能测试正常硬盘录像机图像手动切换功能录像放映图像质量各功能测试正常图像转换器图像手动切换功能图像延时切换功能报警切换功能应急广播控制功能正常播音效果调整电子巡更设定巡更功能读卡点安装读卡准确有效设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：生活水泵接管验收表给排水系统编号：名称：位置：序号测试及验收内容是/否备注浮球阀进水阀出水阀放空阀水位标尺检查口/纱网照明灯消防阀水位控制器池壁（底）清洁水质化验相关设备手动阀/电控阀管道伸缩接头防锈处理管道压力表减振器设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：层间供水系统接管验收表（一）给排水系统编号：名称：位置：序号测试及验收内容是/否备注管井房阀门、压差旁通阀层间供水总阀开启情况供水主管末端放气阀情况洗手间管网与阀连接情况水表及自动计量洗水盆水龙头座厕闸阀情况尿槽感应水流开关厨房厨房供水总阀各水龙头使用情况阀门开启情况管网及阀门连接情况设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：层间供水系统接管验收表（二）给排水系统编号：名称：位置：序号测试及验收内容是/否备注控制箱外观、指示灯潜水泵阀与管网连接潜水泵浮球报警情况报警与联动潜水泵运转情况潜水泵止回阀集水井口防护措施设备技术文件图纸、合格证明齐全测试结果：检查人：日期：综合评估：工程部经理：日期：第二节承接验收程序一、验收程序1.开发商通知物业公司验收；2.物业公司验收小组按ISOXXXX《楼宇接管资料的移交》核对所接受的资料，签发验收复函；3.物业公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观质量、公共配套设施设备等进行承接验收；4.对承接验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核；5.对住宅室内物件无明显不全、符合检验标准要求的房屋，由管理处接手钥匙，承担保管责任；6.业主（住户）入住时，由房管员陪同对室内进行全面细致的质量检查，对检查中发现的质量问题，填写《承接验收遗留问题统计表》，经整理后函告开发商，并要求施工单位在限期内逐项返修，经业主或管理处验收合格后消项。二、资料承接验收（一）产权资料1.《项目批准文件》；2.《规划许可证》；3.《用地批准文件》；4.《建筑执照》；5.《开工许可证》；6.《用地红线图》。（二）综合竣工验收资料1.竣工图——包括总平面图、建筑、结构、水电、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；2.《建筑工程竣工验收证书》；3.《市建筑消防验收合格证》；4.《公共配套办公室XX公寓综合验收合格证书》；5.《供水合同》；6.《供电协议书、许可证》；7.《供气合同》；8.《通讯设施合格证》；9.消防支队出具的《消防验收意见书》。（三）施工设计资料1.《地质勘察报告》；2.《全套设计图纸》；3.《图纸会审记录》；4.《工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）》；5.《工程预决算报告书》；6.《隐蔽工程验收签证》；7.《沉降观察记录》；8.其它可能会影响将来管理的原始记录。（四）机电设备资料1.《机电设备出厂合格证》；2.《机电设备使用说明书》；3.《机电设备安装、调试报告》；4.《设备保修卡、保修协议》；5.《机电设备购买合同》（复印件）。（五）业主资料1.《业主姓名、产权、居住位置、建筑面积、联系电话清单》；2.《已购房业主的付款情况及方式》；3.《开发商在购房合同中对业主的承诺》。第三节房屋承接验收项目及标准一、验收项目1.梁、柱、板主体；2.顶棚；3.墙面；4.地（楼）面；5.门窗；6.楼梯、扶手；7.插座（电器插座、网络插座、公用电视天线插座、有线电视插座、电话插座）；