XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho

XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho2024/3/26XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho在过去的工作时间里，项目小组围绕开发商目标展开了大量调查及研究工作以消费者为核心的市场调研主要专家访谈市调报告与专题研究定位报告撰写数据收集：项目周边及地块勘察凯里宏观经济情况凯里的产业及人口结构凯里总体规划凯里房地产市场概况市场资料收集与分析：目标消费者深度访谈凯里居民居住状况凯里各在售楼盘情况目标消费者深度访谈15位消费者问卷调查50份调查凯里典型项目18个政府官员4位专业人士26位：大地春城销售经理丰球黔城销售代表金泉花园销售经理金泉一品销售经理坐标广场销售代表腾龙酒店大堂经理凯里大酒店大堂经理……市调报告：客户分析凯里房地产市场发展状况及项目竞争分析项目地块分析整体发展战略及定位报告：项目机会挖掘开发商目标分析案例借鉴开发方向研判项目定位与发展战略项目规划示意XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho3一、本项目的成功打造给城市提供了多样化的公共空间，有利于和谐社会的构建所谓社会主义和谐社会，应当是各方面利益关系得到有效的协调、社会管理体制不断创新和健全、稳定有序的社会。具体说，就是一种民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。为城市提供了一个开放的而充满活力了区域给市民提供一个多样化的公共空间促进文化交流与共享，陶冶民众情操让更多的人享受到城市文明和城市文化让城市文明共享让社会充满活力、安定有序形成一个人与自然和谐相处的社会项目秉承一个基本的原则：开放和共享XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho4二、本项目的成功打造，将与周围空间形成强烈的关联度，让区域“动”起来，凯里将不再是一座“空城”区域有活力有两个条件：需要有人的集聚能够维持活动时间和空间的延续性不同人的活动：周边的人：长期度假和区域居住的人城市的人：周末和节假日的集聚外地的人：凯里城市旅游的目的地国际的人：文化交流活动形成国际人群的集聚不同时间的活动：白天人在度假区、商务中心、会议中心等区域活动晚上人在广场、商业街、餐饮店等区域活动工作日有周边的人、区域的人的活动节假日有本地的居住的人活动、外地旅游的人的活动通过项目的成功打造将在本区域形成多元化人的集聚和全天候人的活动：流不息潮●XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho5三、本项目的成功运营可以激发凯里区域活力，增加市民休闲和体验的新空间以活力中心与周边区域形成完整的连续开放空间。增加旅游者和市民对凯里的精神归属感。通过项目的成功运营，给凯里市民提供一个休闲和体验的公共空间。让凯里不再只是外地人的凯里，更是凯里人的凯里。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho6四、本项目的成功开发，将实现城市价值、区域产业和开发主体三方共赢，奠定高速公司在凯里乃至贵州地产界的绝对霸主地位城市价值区域产业开发主体为游客提供一个全新的休闲体验；为市民提供一个休闲和体验空间;为凯里提升城市价值；有利于构建和谐社会。提升开放主体的品牌形象；开发主体盈利点。为凯里休闲度假区增添活力；完善产业链，增加税收；完善区域公建配套；提升整体生态产业的品牌知名度和区域价值。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho7五、本项目的成功打造，将促进凯里区域形成完整的旅游产业链，增加城市旅游收入，提高凯里经济水平旅游度假休闲文化产业商业城市配套餐饮开放的空间保证市民和旅游者的可进入性；多样化的商业保证区域活力持续性；多元的功能让人留下来活动；旅游、度假、休闲、城市配套、生态产业等旅游产业链的环节将都与商业完全连接起来，形成完整的旅游产业链，使旅游成为高附加值产业；产业链的形成将产生旅游税收。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho8根据《凯里市旅游发展规划》，规划到2020年，凯里市接待旅游人口将达到年2000万人次。80%的外地旅游人口到本项目约2400万人。市民到凯里休闲度假将达到300万人次。合计人口总量2700万人按500人流/个工作岗位计算，预计到2020年能提供约5.4万个固定工作岗位3000万/年人流量54亿元/年消费收入六、到2020年，本项目预计每年将会带来2700万人流量，年产值约54亿元旅游经济收入，提供约5.4万个固定工作岗位约5.4万个固定工作岗位平均按每人200元/次消费计算，约年消费额达54亿元人民币XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho1项目属性界定项目整体定位项目属性界定整体发展战略核心问题解析类似案例借鉴市场机会挖掘区域价值研判规划分期思路XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从区位条件看，项目位于城市发展的主轴上，占据凯麻一体化发展核心枢纽，属于外界进入凯里的门户项目所在城南新区位于凯里主城区与经开区的中心位置；且项目位于凯麻一体化发展的中心枢纽位置，是政府主导的新兴热点区域。从交通条件看，项目为凯里连通外界的核心通枢纽，是外界进入凯里的门户，多条线路联通内外，两条主轴与市区紧密相连。沪昆高铁凯麻高速迎宾大道凯开大道XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从配套情况看，项目周边配套匮乏，距离政务新区博南新区步行约15分钟，但未来规划利好，配套设施将不断完善从项目周边的配套情况看，凯里客运站、体育馆已投入运营，民族文化宫和博南中学在建；满足基本生活需要的配套设施匮乏，且多数设施处于规划中，如民俗工艺创意园、民族风情园等；周边在建项目：凯里民族文化宫33198平；凯里龙都国际大酒店29330平米；民族风情园民俗工艺创意园风情文化园博南中学凯里客运站民族文化宫体育馆博南中学民族文化宫XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从资源状况看，项目内部山水资源丰富，且高低错落，一方面为开发高端物业提供支撑，但另一方面间接拔高工程成本棉纺厂地块存在一定的拆迁，且山体阻碍五星级酒店的开发，需开山建设；西出口D/E地块位于凯麻高速以南，山水资源丰富，适合打造高端住宅；3126578411101291314高档低密度居住组团服务功能组团居住新城组团高端休闲功能组团15A地块B地块A`地块C地块XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从项目指标看，项目总占地3.3平方公里，建筑面积逾700万方，已严重超出地产开发范畴，属于超大规模区域级开发项目从指标情况看，项目总占地3.3平方公里，按照前期与政府沟通的各地块容积率下限计算，总建面达726万方，合计容积率2.2左右。3126578411101291314高档低密度居住组团服务功能组团居住新城组团高端休闲功能组团15A地块B地块A`地块C地块地块占地容积率建面A36200051810000A`200001.530000B2920003.5876000C1333331.5200000D8000002.52000000E16000001.21920000合计32073332.06436000E地块D地块XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho项目属性界定——新兴旅游城市新区、具备强势景观资源依托的、超大规模、旅游综合体开发项目XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho观点1：项目开发已脱离房地产开发范畴，承载着深刻影响凯里未来10-20年城市发展的重要使命本项目的使命理想“贵高投在本项目的建筑实践和营销实践，将在未来10-20年的时间里，深刻地影响凯里的城市走向和地产走向，并奠定贵高投的领导者地位”XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho观点2：项目开发必须遵循大盘开发的普遍规律，区域价值界定、功能产品多元化、合理开发节奏是大盘成功的关键点123大盘的启动以立势为主，必须形象高端，以次高端产品做标杆，中高端产品回现，在此模式之下，保证后期的价格提升的潜力空间45大盘功能配比必须是复合和分层级的，不同层级承担不同的功能，并在开发期的不同阶段发挥不同的作用大盘必须营造区域价值，然后形成项目独特的核心价值主张大盘产品相对复合和多样，通过标杆产品、回现产品、创新产品的组合搭配，整体实现项目目标大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群，且客户群要复合而非单一XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho观点3：项目开发必须站位于完善城市功能的高度进行区域运营，保留与更新、增值举措是区域开发的增值核心123在打造实体建筑和功能的同时，关注人的活动及心理感受，并形成精神归属中心和精神圈层45增值措施之一是通过具有强制性视觉冲击的标志性建筑物来打造保留具有历史回忆的建筑，进行创新改造，并赋予新的功能，形成新的公共活动空间和标志场所，一般以酒吧、餐饮、广场等公关活动中心、艺术中心和创意产业区为改造的主要方向增值措施之一是打造具有人文特色、国际化的区域标识体系和步行系统通过多层次、复合化的功能体系，形成城市生活新的一极，突破区域原有价格体系XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho观点4：项目开发必须遵循旅游地产开发的关键要素，打造全新的产业模式、人居生活模式和产品消费模式旅游综合体休闲度假产业全新的产业模式全新的人居生活模式全新的产品消费模式战略调整资源整合产业整合时间重组空间重组产品创新营销创新房地产业XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho2核心问题解析项目整体定位项目属性界定整体发展战略核心问题解析类似案例借鉴市场机会挖掘区域价值研判规划分期思路XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho凯里旅游产业增长强劲，但自身缺乏吸引物产品，省内游主导市场，“旅游产业空心化”特征明显开发背景城市发展凯里市2010年旅游接待情况凯里算是个新兴的旅游城市，西江千户苗寨与镇远古城算是黔东南最出名的两个景点，但基本上周末游占据主导，而且游客普遍以感受民族生态风情为主，多数在当地居住，去凯里居住较少，且相当部分游客目的地型直达景点，不在凯里停留，凯里本身没什么景点……——西江千户苗寨导游龙小姐凯里西江千户苗寨镇远古城镇远古城南宫森林公园朗德上寨古建筑群雷公山自然保护区剑河百里阔叶林类别数量同比增长旅游接待人数480万人次12.94%旅游综合总收入50.95亿元15.25%入境游客5.18万人次9.29%创汇收入1162.93万美元8.14%游客人均消费1061.17元2.06%XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从市场发展看，凯里房地产市场处于萌芽向初级阶段过渡时期，开发水平不高，消费者鉴赏能力有限开发背景市场发展90年代以前90年代开始阶段市场阶段多层、平房房价产品档次2005年—2007年物业类型需求户型主要以单位宿舍和自建房为主以集资建房和福利分房为主多层本地开发商本地开发商商品房首次置业本地开发商多层、小高层一房、两房一房、两房一房、两房、三房多元化开发企业800~1000元/m²1200~1800元/m²1700~3400元/m²2008年---现在商品房首次改善外来开发商介入多层、小高层、高层市场产品供应仍以满足刚性自住需求为主和外来人口入户、投资为主，产品设计相对初级，可超越空间巨大；从现有市场销售量看，项目600万平米的大体量的需求难以找到支撑点。单体楼开放小区封闭小区社区多元化商品房多次改善主题社区外来开发商介入多元化产品2500~4000元/m²XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho凯里房地产市场楼盘单价集中在2500-4000元/平，上升通道尚未打开，为典型的成本导向型市场开发背景市场发展2010年商品住宅销售价格主力区间在2500-4000元/㎡。典型的成本导向型市场，地价和开发成本控制成为房地产开发的敏感性因素。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho大地春城金泉花园丰球豪庭丰球黔城鑫鼎国际名居格兰山水间二龙星园状元府龙泉明珠金泉一品世纪新城华伟中央城公园一号香山别苑区域目前规划价值大于实际价值，迎宾大道黄金轴线价值已然凸显，但区域市政建设步伐明显滞后开发背景区域发展楼盘名称价格楼盘地址开发区华伟·中央城待定开发区车管所斜对面金地苑起价2080经济开发区香山别苑起价2500经济开发区合创·公园一号均价2700开发区民生·善水园起价2800开发区南桦山庄起价2338经济开发区老城区状元府均价3800文化北路馨怡名苑起价2800红洲路蓝调公元均价2300第一工业园区八号路龙泉明珠待定清江路29号翰林华庭一期均价2800永丰路博南新区格兰·山水间均价3500华联路鑫鼎·国际名居待定宁波路东升·青青家园起价4080博南新区金泉花园二期均价4000以上环城南路（迎宾大道）金泉一品均价4000元以上环城南路（迎宾大道）棉纺厂片区大地春城均价3800迎宾大道丰球·豪庭均价3300迎宾大道丰球黔城起价4000迎宾大道住宅主要分为城北片区、城南片区、开发区片区；

现售楼盘主要集中在城南片区；迎宾大道已成为凯里房地产发展的黄金轴线，高价值产品密集分布，且后续潜在放量集中在迎宾大道沿线。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho全市年消化量约60万方，单盘年去化3-5万方，且短期内出现井喷的可能性不大开发背景市场发展2010年，房屋新开工面积126.61万平方米，同比增长84%；其中，住宅新开工面积96.44万平方米，同比增长54%。房屋竣工面积30.82万平方米，同比下降43%；住宅竣工面积24.96万平方米，同比下降49%。上表显示，09年和2010年房屋新开工量较之前出现井喷，未来市场房屋供应量较大。商品住宅09年销售57.6万㎡，2010年销售61.94万㎡；且从06年以来，住宅销售占比商品房销售在90%以上，特别是09年及2010年，占比达到95%以上，表明凯里商业、写字楼等销售市场非常小。近年来，凯里商品房开工量大；住宅市场主导整体销售市场，年去化量约为60万㎡XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho凯里房地产市场对州县客户辐射力度较强，区域楼盘州县客户占比达40%以上，但持续性有待论证开发背景客户需求板块城南片区城北片区开发区片区价格区间2800～4200元/m²2700～4000元/m²1900～2700元/m²客户来源市私营企业主、企事业单位人员、经商人士（45%）当地企事业单位（15%）地州县份人员、外地务工人员（40%）市县私营企业主、企事业单位人员、经商人士（60%）当地企事业单位（25%）地州县份人员、外地务工人员（5%）市县私营业主、企事业单位人员、经商人士（65%）当地企事业单位（15%）地州县份人员、外地务工人员（20%）置业目的投资+自住自住进城代表楼盘大地春城\格兰山水间\纵横坐标广场\丰球黔城\金泉花园龙泉明珠、状元府、二龙星园、世纪新城香山别苑、华伟中央城、公园一号从客户构成看，凯里房地产市场对州县客户辐射力度较强，区域楼盘州县客户占比达40%以上，投资比例大，客户能否持续？XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从政府要求看，项目总体量726万方，3-5年开发完毕，年去化量逾140万方，严重超出市场承受范围开发背景政府愿景相当于市场销售最好年份全市年消化量（60万平米）的二倍，单盘销冠（5万方/年）的24倍凯里或黔东南州常驻人口共12万人（不足4万户），不分收入等级，平均每16户就要有一套购买本项目Q1：Q2：项目建面达726万平米3年内销售完毕，最迟5年年消化145-200万平米意味着什么？VSXX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho目标解析——在符合政府社会形象的前提下完成项目的快速销售145万是个伪命题，如何在市场容量有限的前提下加快销售速度才是真，尽可能提升项目的市场占有率，客户扩容是关键观点一作为凯里政府招商引资的重点项目，应该积极与政府沟通，争取更多的税收等优惠政策；作为高速公司在凯里的第一个项目，且项目五星级酒店及大量公建占用较大资金，快速销售即意味着较少风险；凯里的客户量有限，以本项目的体量，必须以压倒性的规模优势网络所有客户，实现客户扩容。项目开发要解决两个关系的平衡问题，合理控制项目开发风险观点二社会形象与经济效益之间的平衡，兼顾政府与企业多方利益；企业长期利益与短期利益的平衡，确定合理的开发模式和启动策略实现现金流的安全。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho第一大误区——风险认识不足，盈利模式不清能不能在前期就能卖一个高价资金压力大，我们要快速回现酒店经营很难盈利，我们不做或者做产权卖掉培育期项目及区域成熟度成长期成熟期投入大量投入基础配套建设配套逐渐完善系统后续增值配套提升价值收益存在持续性的经营压力前期设施（如酒店）资金沉淀的压力非必需品，投资性质重，受政策影响大房地产销售收入，随着项目成熟度价值拔升迅速酒店及休闲设施的持续经营收益土地升值拆卖盈利（一级开发）风险收益XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho第二大误区——度假和旅游不分观光旅游休闲度假VS过境旅客，短期旅游缺乏高端休闲配套重点在于风景名胜低级散乱的旅游服务业……大量中长期度假客户、出现重复消费高端休闲配套休闲度假形成产业链条……低阶的市场层级，不具备开发旅游地产条件高阶的市场层级，具备开发旅游地产条件XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho第三大误区——企业能力支撑不足房地产开发销售旅游开发房地产开发酒店运营特种产业经营土地控制XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho第四大误区——游戏规则不清纵向竞争层级不明——区域内区域外全国横向竞争关系不明——竞争？竞合？XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho第五大误区——客户群体何在阶段客户LOWHIGH资源强度/开发深度客户广度HIGH初级阶段高级阶段成熟阶段VAULE本地客户全省客户全国乃至全球客户CUSTOMER谁会来买我们的房子？能不能吸引北京甚至海外的客户？XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho本项目的核心问题——只有立足于城市运营的高度，提振城市功能，方能解决700万方的市场问题核心问题——宏观机会——站在城市经济增长的角度看，城市经济的发展能否为本项目提供一定的需求支撑，促进客户需求量的增长？123小容量市场情况下销售速度的突破区域机会——站在区域运营的角度看，强势的自然资源依托及政府的大力推动下，区域未来发展前景如何，作为5000亩的区域开发项目，应采取何种发展模式？市场机会——站在房地产市场的发展趋势看，市场的发展能够为本项目的开发带来一定的机会？如何充分挖掘客户的需求为本项目寻找在小容量市场下销售速度快速突破的关键，因此我们必须明确：站位于旅游综合体的城市功能性提升XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho3区域价值研判项目整体定位项目属性界定整体发展战略核心问题解析类似案例借鉴市场机会挖掘区域价值研判规划分期思路XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho35从凯里的吸附力来看，凯里是黔东南州的政治、经济、文化中心，州内首位度高，对州县具有极强的吸附能力凯里凯里位于中国西南片区，贵州东南部，黔东南州苗族侗族自治州首府所在地幅员面积：1036平方公里常住人口：55.2万（2009年）贵州第五大城市，是一个以苗族为主体，多民族聚居的城市，是黔东南州政治、经济、文化中心，是国家规划建设的现代化黔桂湘边界中心城市。凯里素有“苗岭明珠”的美誉凯里历史悠久，人杰地灵，设治已经有500多年历史凯里是一片古老神奇，美丽富饶的绿色土地，自然资源丰富多样

凯里秀丽的自然风光和民族风情让游人赞叹流连。

城市概况XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从凯里的城市发展格局看，凯麻一体化发展趋势下，凯里的中心城市功能进一步凸显凯里市辖5个街道、8个镇、2个乡;麻江县辖4镇5乡凯里2009年户籍人口51.2万人，常住人口42.07万人，流动人口3.87万，人口城镇化率58.20%；麻江县户籍人口20.96万人，常住人口20.4万人，人口城镇化率47.5%少数民族人口占全市总人口的75.78%，其中苗族人口占全市总人口的63.3%。等级结构人口规模（万人）城镇数城镇名称中心城区26.11凯里市区麻江9.51麻江凯里建制镇0.4-1.510三棵树、鸭塘、舟溪、炉山、龙场、湾水、旁海、下司、宣威、谷硐集镇<0.46大风洞、凯棠、龙山、碧波、贤昌、坝芒城市概况XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho37从凯里经济发展格局看，向南连接东盟自由贸易区，向东连接泛珠三角经济区，呈多区域经济圈协同发展名称经济圈内涵凯里区位优势中国-东盟自由贸易区2010年1月全面启动，是发展中国家间的最大贸易区，最终将涵盖19亿消费者，4.5万亿美元贸易总和的经济区。凯里-麻江地处湘黔大通道上，位于贵州省南大门，也是中国西部与东盟连接线上的重要节点。凯里应利用现有的工业基础和资源优势，壮大综合实力，积极参与自由贸易区地竞争与合作泛珠三角经济区福建、江西、广东、广西、四川、贵州、云南等9个省加上香港、澳门组成贵州加入泛珠三角经济区是必然选择，凯里是贵州通过广西连接广东的桥头堡，对泛珠三角的发达地区有着较大吸引力，承接来自珠三角区域的产业梯度转移和产业链条延伸贵州省域开发贵州省现状产业与城市基本沿交通轴线呈十字布局，目前在东南区域缺少二级特大城市凯里-麻江将整合成为超百万人口的特大城市，成为贵州东南部的中心城市黔中经济区黔中经济区处于全国“两横三纵”城市化战略格局中沿长江通道横轴和包昆通道纵轴交汇地带，国家规划的多条高速铁路穿区而过，加之高速公路的建设，整个区域将逐步形成较完善的交通路网。此外，经济区内矿产资源分布相对集中，工企业基础较好，在全省生产力布局中居重要战略地位。凯里融入贵阳一小时经济圈，处于贵广高速铁路和高速公路节点城市概况XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho38从交通规划看，高铁建成促使凯里融入贵阳1小时经济圈，成为贵州省腹地与珠三角连接通道上的关键节点现状未来规划铁路隶属湘黔铁路、株六复线铁路，全长70公里，开往南京、上海、北京、宁波、昆明、贵阳、遵义沪昆快速客运，上海至昆明只需10小时，凯里段预计2014年建成公路凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境建设凯里-麻江中心城区环城高速公路航空尙无机场，航运依托贵阳机场解决争取黄平机场实现民航运营城市概况XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho39从凯里的产业分布看，“一心二区二带”全面展开，“大凯里”城市发展框架已现雏形2007-2025城市化：远期市域118万人，城镇人口106万，城镇化水平90%；重点规划产业：以电子、通信制造、建材、纺织为主的第二产业和以旅游服务业为主导的第三产业。产业布局：一心：中心城区发展商贸、房地产等现代服务业，规划布局大型特色商业街区，中远期可根据需要规划布局发展总部经济区及中央商务区二区：凯里经济开发区承接东部发达地区产业转移的重要平台，发展民族制药、特色食品等产业，碧波-炉山工业聚集区发展矿产品加工及相关产业二带：以凯里为旅游接待服务中心，规划三棵树-巴拉河-舟溪-龙山旅游经济带及清水江-下司休闲旅游带碧波-炉山工业聚集区经济开发区三棵树-巴拉河-舟溪-龙山旅游带清水江-下司休闲带中心城区现代服务业城市概况XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从凯里的经济构成看，第三产业比重不断增加，旅游业占据主导，且增幅逐年加大初步核算，2009年全市实现生产总值（GDP）625945万元，比上年增长（按可比价计算）12%，人均生产总值14879元，增长11.52%，按年末汇率折算，约合2179美元。产业结构：第一、二产业比重有所调减，第三产业较快提高，三次产业的比例由上年的10.49∶40.38∶49.13调整为9.17∶37.72∶53.11。城市概况XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从宏观经济与房地产的关联度分析看，凯里宏观经济总量不高，但仍然保持持续增长态势，经济提速处于酝酿时期，房地产处于快速发展阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0-10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主房地产发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重平稳发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展综合发展型XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从黔东南州的人口构成看，根据各县市的城市化率及政府发展规划，至2020年全州城市人口达284万人2007年凯里制定拉建设大凯里的城市规划：在2020年凯里城市市区面积将由现在30平方公里扩大到248平方公里的城市格局；人口有目前的48万增加到200万左右；目标是把凯里建设成为贵州东线旅游的中心城市和西部区域性中心城市，把凯里建设成一个国际性的旅游城市！因为凯里拥有丰富的旅游资源！民族文化和自然景观星罗棋布；旅游品位独特！相信未来的凯里将是一座风情独特的国际旅游城市。面积（平方公里）人口/万人2011年2020年城市化率城市人口（万人）城镇化率城市人口（万人）凯里13064558%26.180%160黄平16683515%5.2530%10.5施秉15441515%2.2530%4.5三穗10362015%330%6镇远18782515%3.7530%7.5岑巩14872215%3.330%6.6天柱22014115%6.1530%12.3锦屏15972215%3.330%6.6剑河21652415%3.630%7.2台江10781415%2.130%4.2黎平443952.515%7.87530%15.75榕江33163315%4.9530%9.9从江32453215%4.830%9.6雷山12181515%2.2530%4.5麻江12222047.50%9.580%16丹寨9381615%2.430%4.8合计431.521%90.57566%284XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho小结——从城市发展格局、经济构成、产业演变、人口扩张等四个维度分析得出，未来的凯里将迎来大发展时代的来临从凯里的吸附力来看，凯里是黔东南州的政治、经济、文化中心，州内首位度高，对州县具有极强的吸附能力从凯里的城市发展格局看，凯麻一体化发展趋势下，凯里的中心城市功能进一步凸显从凯里经济发展格局看，向南连接东盟自由贸易区，向东连接泛珠三角经济区，呈多区域经济圈协同发展从交通规划看，高铁建成促使凯里融入贵阳1小时经济圈，成为贵州省腹地与珠三角连接通道上的关键节点从凯里的产业分布看，“一心二区二带”全面展开，“大凯里”城市发展框架已现雏形从凯里的经济构成看，第三产业比重不断增加，旅游业占据主导，且增幅逐年加大从宏观经济与房地产的关联度分析看，凯里宏观经济总量不高，但仍然保持持续增长态势，经济提速处于酝酿时期，房地产处于快速发展阶段从黔东南州的人口构成看，根据各县市的城市化率及政府发展规划，至2020年全州城市人口达284万人XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho但是，作为新兴的旅游城市，在凯里旅游行业快速发展的同时，也暴露出城市的诸多不足，城市功能缺失，系统化配套体系不健全，旅游相关产业发展落后44城市功能空间缺失系统化的休闲消费市场缺失现代旅游功能缺失黔东南州功能分散，各自为政，缺乏一个对外集中展示城市价值的“窗口”，城市功能空间缺失城市旅游功能区相对封闭和割裂，没有完整旅游线路及功能系统，配套产业缺乏，市场活力不足城市旅游功能区相对封闭和割裂，没有完整旅游线路及功能系统，配套产业缺乏，市场活力不足XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho参考国内外案例，我们发现一流旅游度假区的特色建设主要有三个维度：挖掘当地文化、利用度假区资源和满足特定消费者需求旅游度假区特色建设的三个维度：挖掘当地文化利用度假区资源满足特定消费者需求Dimension1Dimension2Dimension3XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho现有问题1：从凯里在黔东南州的城市功能角度来看，凯里更多承担中转站的功能，旅游产业空心化格局下，凯里旅游功能缺失，黔东南州缺乏一个旅游的集中窗口XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho现有问题2：目前凯里仍处于广度数量型阶段，对外辐射力度有待进一步提升，现代旅游功能缺失层次一：资源优势层次二：产品优势层次三：经济优势政府主导基础设施、公共设施建设市场为主导，旅游度假产品开发旅游是经济发展的动力之一，城市功能结构升级，城市品牌效应自然资源开发利用，景点开发，单点品牌效应依托自然资源，体验、休闲度假产品开发，区域品牌效应政府、市场作用并行，综合居住、度假复合型产品开发广度数量型深度质量型服务资源型产品特征产品类型运作主体典型城市三亚深圳黄山、凯里桂林上海丽江政府主导基础设施、公共设施建设市场为主导，旅游度假产品开发政府、市场作用并行，综合居住、度假复合型产品开发产业发展旅游目的地吸引力三层次模型分析观光——休闲——体验，从凯里旅游业的发展状况看，旅游目的地吸引力相对偏弱，以资源优势为核心卖点，为新兴旅游城市XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho48客户理解的价值结构度假旅游观光休闲娱乐基础层面精品层面品质层面客户语录：“现在凯里只有一些旅游景点观光的地方，休闲跟度假的比较少，我们一般都去外地玩……”“凯里人故土情节很重，很适当居住，但现代化的休闲消费市场太少了……”项目现实：凯里旅游市场仍处于初级观光游玩阶段，以原生民族风情文化及生态景点为主，系统化的休闲消费市场缺失，归属感不强。现有问题3：系统化的休闲度假市场落后，市民缺乏凯里城市的精神归属感过夜游客不到10%1休闲度假项目缺乏2商业娱乐配套缺乏3XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho49凯里城市缺乏一个“展示窗口”，旅游缺乏一个“点睛之笔”，市民还缺乏一种“精神归属”整合区域资源，增强区域活力，提供一个城市窗口，市民有归属感的公共空间，为凯里城市发展“树立标杆”凯里城市缺失展示窗口集中展示城市政治、经济、文化、科技、产业的窗口及平台点睛之笔黔东南州旅游已开始形成多元的消费体系，旅游产品已逐渐丰富，但凯里缺乏自身独有的特色和品牌基地，庞大现代休闲度假缺乏精神归属以民族风情文化及生态景点为主，系统化的休闲消费市场缺失，精神归属感不强整合依托自身资源优势，在城市功能，旅游、休闲、度假和精神文明需要逐步完善XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho我们对世界各地类似的区域进行了广泛研究，以旅游为增长引擎，谋求可持续房地产发展空间，必须为区域准确定位并在战略规划中打造五大致胜要素保护生态自然及人文资产投资兴建完善基础设施提供多元化旅游活动组合执行多方位高起点的市场推广与旅游相匹配的产业组合政府与企业亲密合作政府主导阶段开发主体主导政府、企业合作阶段借鉴经验：1、成功的旅游度假目的地的建设，需要政府、开发主体及其他相关部门的共同合作，其中，政府在生态环境保护、基础设施建设及产业配套建设方面，起到主导作用，是区域开发的重要保证。2、开发主体对于旅游度假地产、旅游度假设施的建设方面，起着主导作用，是区域开发中不可或缺的重要角色。3、区域开发周期较长，至少需要8－10年；前期的建设投资较多，资金回收慢，进入门槛要求高XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho借鉴点1：国际旅游休闲度假区的旅游产业配套——发展国际性旅游度假目的地需要的产业配套丰富的旅游产品游客接待中心旅游服务中心旅游度假设施相关服务行业交通接驳站点、停车场信息服务中心、销售中心及配套临时性居住、停车、餐饮等休闲、娱乐体验式（吸引物）银行、金融、办公等旅游功能具体描述XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho借鉴点2：保护生态环境，促进区域的可持续开发建设，用生态奠定区域与城市环境区别的差异化特质成功的度假项目土地利用状况25%-30%公共生态空间太阳河度假区的生态用地结构托乐嘉度假区的生态用地结构35%公共生态空间发展方向在土地利用规划时，控制20％－35％的生态保护用地；保护区域阳宗海临湖区域；保护区域原生态森林资源，低幅度实施建筑物开发，避免造成视觉上的负担；在不破坏自然地理和地质的条件下开发道路和公用设施；对区域内的森林区域实施保护中开发的策略，而非单一的保护，适度公共共享，而非资源的单纯私有化；案例地点XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho借鉴点3：通过对资源多样性的保护和利用，形成复合生态体系资源类别资源保护森林资源保证树木健康生长，避免或减少森林资源损失：预防和消除森林火灾、林木病虫害、林木鸟兽害以及灾害性天气对森林的损害；湖泊资源水体的资源的非干扰性开发；限制生产性污染、生活性污染深度影响；防止对湖泊水体的过度的利用；山体资源自然山体的山形与综合地形、地貌的保护；避免开发对山体进行硬性的切割，保护区域山体形态的自然性；坡地资源坡地资源是土地资源的重要组成部分，其利用保护对环境稳定有着重要影响；建立以生物措施为主的坡地利用保护方式，着力控制坡地土壤侵蚀、保持和培育坡地土壤肥力等方面的措施；XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho借鉴点4：建筑开发与生态环境形成良好的共融，控制开发强度，提供自然的居住环境生态型度假区建筑开发特征区域开发的建筑开发措施设计建筑物和基础设施时，要退让森林、湖泊和其它弱环境区域；建筑物以低层为主，建筑高度要进行控制，不能影响区域整体的生态意向；保持区域松植物和山地、缓坡等原先的整体全貌；整个区域的建筑物在建筑材料的使用上要与环境相一致；建筑色彩上不能置身在区域生态环境中显得过于突兀，要与区域环境相协调；XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho55立足于城市功能补缺的角度，大型综合生态旅游新城打造的KPI体系——充分保护自然生态资源是基础；功能多样化才能保证区域活力持续；开放空间提供吸引人气的空间；需要让更多的人享受城市的文明；与城市有渊源的文化才有深度和厚重感；高端度假物业的开发，既提升度假区形象，又彰显整体的品质。充分保护生态环境，保证区域可持续发展城市某种文化渊源的载体有足够多的开放空间与城市的有机融合，城市功能的载体功能复合，多元化保证区域的活力项目成功打造的KPI体系高端居住物业，彰显品质整合精神归属感活力品质感XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从凯里的板块构成看，城市向南已成不争事实，项目所在城南新区规划起点高，旨在打造以特色旅游为核心驱动的区域开发模式凯里城市各板块发展格局火车站片区老城区，既有形象不高，且拆迁难度大，后续增长乏力，沪昆高铁的建成通车将使得区域进一步衰落中心商业区以大小十字为核心纽带，商业价值巨大，短期内商业中心地位难以被取代，但可开发土地匮乏制约其后续发展，新城开发导向下其核心地位将不断受到挑战博南新区发展中的行政中心，以万博广场为核心带动城市发展，为推动城市重心南移付出不可磨灭的贡献，房地产价值峰区经济开发区省级经济技术开发区，凯里的经济引擎，围绕以长昆客运专线建设的凯里新兴城市打下良好基础，经济窗口效应明显本区域政府规划的旅游示范区，三家五星级酒店聚集彰显政府主导开发决心，区域发展潜力巨大，未来不可限量，房地产开发的热点区域政府主导区域开发，在城市向南的发展格局下，未来凯里城市发展将形成双轮驱动格局：以经开区为核心驱动的经济拉动型；以项目所在城南新区为核心驱动的旅游产业推动型发展格局。专业人士访谈“就像国内很多城市发展规律一样，早期凯里是以火车站为核心发展的，但目前在不断衰落，城市向南已成事实”“在凯里的楼市版图中，迎宾大道沿线已成为高端楼盘的聚集地。”——某开发商高层李先生经开区博南新区中心商业区火车站片区城南新区——旅游示范区XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho从各板块的发展前景看，唯有本项目所在城南新区方能代言凯里，成为凯里下一站发展的“城市窗口”从政府导向看，作为旅游城市，旅游新城价值远大于行政中心价值，正如三亚和海口之于海南；从交通进入性看，项目扼守凯里交通要塞，交通枢纽位置更加明显，是凯里的交通门户，昭示性和展示面更加丰富；从先天资源禀赋看，区域内具备丰富的山水资源，具备更多的想象空间和操作空间从旅游产业导入看，区域内规划风情生态园、文化园、民族创意孵化园等多个旅游产业项目，五星级酒店聚集从区域的运作能力看，项目总体量726万方，在区域内占据绝对主导权，区域统一开发运营优势远大于分散小规模开发唯有本项目方能代言凯里的未来，是凯里下一站发展的城市窗口、城市客厅。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho2民族旅游风情体验现代人居特色休闲民俗工艺创意园民俗风情园现代化居住新城民俗文化园134从项目在区域中承载的使命和功能看，项目是区域的“龙眼+内核”，对周边功能设施和旅游资源起串联作用如何通过区域实现城市功能的提升，并让人们来凯里转变为让人们住在凯里？

充分整合周边资源，最大化项目价值，发挥区域的聚合相应，以本项目为核心载体，拉动风情园和文化园的发展；

项目自身除了是纽带，还必须具有旅游功能，自成景点，增强吸引力；

以项目为龙头，以区域内旅游资源为依托，打造现代化的特色民族风情生态旅游新城，促进凯里旅游业升级换代，由观光——休闲——体验居住转变，进而泛化地产客群，实现客户扩容；XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho沉睡千年，凯里终于呼之欲出，作为凯里城市最优质的一块珍藏，寄予了提升城市整体价值的厚望，尤为稀缺与城市中心距离在正常通勤时间之内，离尘不离城；拥有强势山、湖、林、水等强势自然资源；未开发的珍藏地，居住及产业价值突出。123城市中最生态，生态中最城市——项目以其复合价值契合了现代都市人入则宁静，出则繁华的第一精神归所需求凯里的基本特征旅游生态人类征服自然，改造自然的产物，服务于人类群居生活的综合配套有机体是对自然最大的退让与保留，是回归生命原始本质的价值追求。旅游+生态，打造凯里自身的特色品牌59XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho60未来的凯里，随着项目700万体量的新城规模开发，必将注入现代都市文化的新鲜血液，大力发展，成为凯里的“城市客厅”未来凯里的发展必将文化、生态、都市三者结合传承凯里城市文脉，具备良好自然山水空间，同时充满现代都市时尚元素成为凯里现代都市城市的新窗口城市客厅传承凯里城市文化发扬精神文明充满现代活力XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho我们要打造的重点方向——完善城市功能，定位为生态体验、观光娱乐、休闲度假等多功能一体化的大型综合生态旅游新城区域景点化战略旅游产业中心化战略再造景点，巧妙制定整体规划，提供特色化创新体验，打造集生态体验、观光娱乐、休闲居住等多功能一体化的大型综合生态旅游新城强化凯里的旅游集散中心功能和特色旅游体验中心功能，把握市场趋势、结合生态资源及城市文化的基础上，对功能模式及KPI价值体系的深入研究，从而实现成功突破XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho关键点1：立足生态旅游新城模式开发，建议本项目通过“民族旅游+风情体验+特色休闲+现代人居”，多维度、多手法集中演绎黔东南旅游核心特色城市功能提升旅游产业带动休闲服务功能旅游集散功能城市地标功能人居改善功能现代旅游功能特色体验功能休闲度假功能文化演绎功能通过项目的成功开发，一方面提升城市功能，另一方面带动旅游产业的全面升级，提供一个黔东南州旅游展示平台和凯里的城市窗口，城市客厅.XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho培育期区域成熟度成长期成熟期价格项目所处阶段基本的配套完善高端配套形成系统顶级配套拔升高度房价配套关键点2：依托核心的驱动力，形成项目经营性和销售性物业的良性互动，旅游地产项目获得可持续性的开发基础，项目价值随区域成熟度逐渐拔升旅游地产核心驱动力经营性物业开发销售性物业开发持续开发运营支撑盈利XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho64关键点3：以城市价值、生态价值为基础，融入凯里文化元素，打造现代生态旅游新城，建立中国生态文化复合型公共空间模式城市名片/凯里新选择/凯里驱动点依托项目的城市价值和生态价值，融入凯里的文化元素。从单一功能向复合型的多元功能转变，商业、文化、绿地、山水资源等有机结合；打造外来游客必到的城市景点、本地市民常来的休闲去处。“纯生态价值”

→“都市、生态和文化产业的结合”“公园绿地”

→“复合型都市生态展示区”XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho65项目形象定位：——中国现代生态旅游的示范项目；——黔东南的生态休闲度假都心；——新凯里的城市客厅；凯里·中国现代生态旅游文化产业示范区XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho4市场机会挖掘项目整体定位项目属性界定整体发展战略核心问题解析类似案例借鉴市场机会挖掘区域价值研判规划分期思路XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho站位于城市运营的高度——本项目定位为生态体验、观光娱乐、休闲度假等多功能一体化的大型综合生态旅游新城通过旅游产业中心化战略和区域景点化战略完善八大功能体系，实现城市功能的提升和旅游产业的带动核心问题回顾——小容量市场情况下销售速度的突破站位于旅游综合体的城市功能的提升Q1:Q2:——那么，如何通过市场手段解决我们面临的销售问题呢？XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho酒店市场分析XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho截止2010年底，凯里市没有五星级酒店；三星级以上酒店共提供客房1117间序号酒店名称星级客房数床位数地址1嘉瑞禾腾龙酒店四星114213宁波路8号2金冠酒店四星116210友庄路18号3金凯帝豪酒店四星109187北京西路70号合计

339610

1凯莱酒店三星102198韶山南路21号2忠德园假日酒店三星58165环城东路忠德巷8号3国泰大酒店三星92184北京东路6号4鸿祺宾馆三星84140韶山南路3号5凯里大酒店三星157272韶山北路1号6凯铁酒店三星61117清江路197路7营盘坡民族宾馆三星92163营盘东路53号8天华宾馆三星79141营盘东路6号9凯里宾馆三星53107广场路3号合计

7781487

根据凯里市旅游局最新数据，截止2010年底，凯里酒店宾馆共提供客房数为8192间，床位数15456个。三星级以上酒店共提供客房数1117间；其中，三星级酒店9家，客房数778间；四星级酒店3个，客房数339间；目前没有五星级酒店；具体如右表所示。三星级以上酒店主要位于大十字商圈。市场现状XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho凯里四星级酒店经营状况整体较好，入住率维持在80%以上；而三星级酒店差异性较大四星级三星级备注：1）以上数据源于凯里市旅游局提供的最新统计；2）选取代表性的2家四星级酒店和7家三星级酒店进行分析。从入住率来看，四星级酒店基本维持在80%附近；三星级酒店差异较大，区间跨度为52-84%。从营业收入来看，四星级酒店每间客房年均收入6.47万元；三星级酒店每间客房年均收入4.29万元。通过分析，凯里酒店档次逾高，则入住率和单间客房收入相应较高。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho凯里市现有高星级酒店，无论外立面和形象均明显老化，不契合大凯里的城市规划发展要求价值机会酒店名称腾龙酒店泰穆塞尔酒店金凯帝豪酒店凯里大酒店金冠酒店金正酒店新世纪大酒店开业时间2004年2007年2007年2006年2005年2008年2006年物业层数186141712819腾龙酒店目前，凯里市高星级酒店基本上开业时间都在5年以上，酒店建筑形态及内部结构均显陈旧，且层数不高。作为凯里最高档的腾龙酒店，酒店建筑是改建过来的，大堂及电梯等均不符合四星级的正常标准。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho在基础硬件打造方面，高星级酒店均具有较完善的大众化配套设施，但服务高端的能力匮乏序号典型四星酒店主要服务1金冠酒店1F：商务中心、精品店、大堂吧；2F：中西餐厅；3F：宴会厅；4F：美容美发、会议室、健身中心、娱乐室；12F：会议室、卡拉ok及酒吧2腾龙酒店休闲娱乐设施：夜总会、棋牌室、洗浴中心餐饮设施：中餐厅、咖啡厅会议设施：设施完善的会议场所，可同时容纳300余人的各型会议厅3金凯帝豪酒店会议室、餐饮、商务中心等启示一：本项目规划定位起点较高，且具有一定的后发优势，应弥补市场缺乏高端休闲、高品质的养生服务、特色文化风情体验、高端购物、国际级的会议配套设施等服务高端的不足。现状缺陷一数据来源：市场一手调研资料XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho建筑风格及色系趋同，建筑主体特色不鲜明，普遍缺乏昭示性启示二：本项目酒店规划设计将显著区别于现有高星级市场，从形态及风格上实现完全超越。现状缺陷二金冠酒店腾龙酒店金凯帝豪凯莱酒店XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho度假体验相对单一，未能充分满足高端客户多元化的度假需求启示三：本项目需要弥补现有高端消费产品的不足，营造自身的多元化度假氛围。现状缺陷三目前凯里旅游缺乏高端消费产品，高端消费没有得到适当的引导；旅游度假配套不齐全导致来凯里游客仍以静态的休闲观光为主；酒店物业度假产品相对单一，客户缺乏多元化的度假体验。西江苗寨镇远古城XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho现有酒店商务接待能力有限，不足以应对大规模商务会议旅游市场的快速发展启示四：本项目需要重视快速增长的商务会议旅游需求，必须具备接待大规模高端商务会议的能力。现状缺陷四右图为凯里商务会议接待能力最好的金冠酒店会议设施情况；酒店自2005年７月开业以来，多次成功完成海内外大型接待任务，现为州、市“四大班子”外事、政务接待窗口。商务会议市场的发展，暴露出凯里酒店会议设施的不足，可承担正式商务会议的酒店不足5家，会议酒店市场存在较大缺口。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho产品打造缺乏冲击力，市场缺乏具有创造力及全国影响力的度假产品ORHENCHMAN跟随需求FORMER创造需求启示五：就酒店产品而言，凯里目前尚无具有冲击力的产品，本项目正可以利用超高层、超星级酒店的优势，以创造性的产品打造引领高端消费需求。现状缺陷五国际一流的旅游度假区，其外籍游客的比例一般会大于40%；凯里的国际旅游较少，2010年入境游客仅5.18万人次，创汇1163万美元；酒店辐射范围仍以省内为主，要提升到国内知名、国际一流旅游度假区，还有很大的发展空间。2010年凯里市旅游接待情况旅游接待总人次480万人次旅游总收入50.95亿元入境游人次5.18万人次入境游收入0.75亿元XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho政府主导五星级酒店的开发，未来3年内在建五星级酒店将提供客房896间龙都国际大酒店裕豪酒店名称地点体量开业时间（预计）客房数龙都国际大酒店民族文化园2.9万㎡2014年200裕豪酒店金泉湖公园9.5万㎡2014年696凯里在建五星级酒店基本情况高星级酒店潜在供应情况1）根据凯里市十二五规划：十二五期间，争取建成3家五星级酒店，4-6家四星级酒店，6-10家三星级酒店；2）按照三星级酒店客房80间、四星级酒店客房数100间、五星级酒店客房数400间进行估算，未来凯里五星级酒店将提供客房1200间、四星级酒店将提供客房400-600间、三星级酒店将提供480-800间；凯里未来潜在高星级酒店将提供客房在2500间以上。潜在供应XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho酒店市场发展方向研判方向研判酒店市场总体特征酒店以中低端为主，高端酒店缺乏规划酒店供应是现状的2倍酒店经营较好，四星入住率达80%价值机会星级及档次不契合大凯里发展娱乐偏重、特色不足、会务缺乏民主风情特色高端酒店存在空白高星级酒店未来市场竞争较为激烈，需要采取差异化特色运营高端休闲度假配套功能、民族风情特色的缺失是凯里高端酒店发展缓慢的主要原因XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho本项目五星级酒店的发力点总结方向研判建议采取高层或超高层建筑，营造大凯里区域地标型建设，且运用现代手法体现民族特色建筑形态不同楼层体现不同的民族居住体验，用现代手法演绎客房，通过民族元素的注入点缀客房作为亮点功能构成应对不断增加的商务会议型需求，在会议室规模、档次及服务上按照国内五星级标准进行营造酒店配套XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho商业市场分析XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho凯里—麻江总体规划获批：贵州省次中心城市的战略高地，凸显凯里作为经济圈的核心地位根据凯里—麻江城市总体规划，凯里是城市经济圈的核心，是黔东南州的政治、经济、文化中心，同时作为贵州省的次中心城市，是省域东部的中心。到2030年，凯里城市经济圈内城镇人口总量达到170万，而凯里中心城区人口要达到90万人。凯里—麻江大经济圈格局的确定，促使未来城市人口将急剧增长，将带来巨大的消费需求；同时增强了凯里中心城区的辐射力，城市聚集效应将逐渐显现。商业格局XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho城市消费水平稳步提升——人均消费水平和消费额快速提高，促使城市商业稳定快速发展单位：万元单位：元近年来，凯里社零总额呈现稳步增长态势，其中2009年社零总额达40亿元，同比增长15%。根据十二五规划，社会零售总额将保持年25%的增长率，2015年达到146亿元；可以预见，凯里商业容量将极大扩展。人均可配收入较低，但居民消费倾向较高，有75%的收入用于消费支出；根据十二五规划，居民消费年增长率将保持15%。物质生活的不断丰富，消费者形态开始向更高层级转变，开始追求更舒适的消费状态。商业格局XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho凯里人均GDP突破2000美元，城市化率58%，商业主导形态为综合超市800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间需求多样化个性化消费人均GDP——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP在2000-3000美金之间时，主导的商业形态是大型综合超市，不具备发展大型购物中心及高档百货的条件。25%45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~4500美金；城市化水平在45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公园等极具个性消费的场所出现城市化率+商业格局XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho凯里市区商圈分布呈现“两心一带”的格局大十字中心商圈万博商圈迎宾路商业带大十字中心商圈——以恒意通百货、新世纪广场、佳慧、中博等组成的以商场、步行街形式出现的商业集中地，主要以百货、中高档零售业为主。万博商圈——作为行政新区的商业板块，主要以街铺形式出现，经营以超市、主题商业街（家居、建材）等零售业为主；华联的进驻，坐标广场的开发，极大的提升了该商圈的内容及影响力。迎宾路商业带——主要以专业市场为商业结构的板块，经营建材、汽车等；同时，随着丰球黔城等住宅项目的开发，裙楼商业体量不断增加。商业格局XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho大十字商圈：凯里市级传统商业中心，生活需求驱动型零售商业为主商业形态楼层分布重要品牌点评恒意通百货（3000㎡）1F：皮具2-3F：男女时装4F：图书贝易威尔、恒源祥、波司登、罗蒙、天伦天等1）凯里现有唯一的一家百货商场2）中低档品牌，且品牌缺失严重3）体量较小，1F基本出售东方大厦（10000㎡）1F：手机通讯卖场2F-3F：佳惠超市1F手机卖场以山寨为主1）佳惠超市经营状况较好2）1F业态混杂、影响项目形象新世纪广场（4000㎡）2-3F：新世纪超市1）1F无门面，仅有一个通道2）超市经营状况一般国美（2000㎡）1F：小门面BF：国美国产品牌为主，合资品牌较少1）1F引导区门面较小，主体卖场在地下负一层，形象面较差2）中低档品牌，经营状况一般中博商业街（10.5万㎡）以内部广场为中心的2层裙楼商业劲霸、柒牌、巴拉巴拉、奥康、达芙妮等1）商业动线设计较为合理2）经营业态与大十字部分重合韶山路、北京路商业街裙楼街铺为主生活类零售为主1）经营状况较好2）街铺租金：韶山路80-120；北京路60-110大十字商圈是凯里市现在及未来重点规划发展的市级商业中心。大十字商业结构，以几栋大型的商业建筑为主体，主要结构为百货+超市这一传统模式，加上中博步行街，业态有一定的重合；商业形象老化，升级难度较大。由于区位优势明显，超市及沿街商铺经营较好，但百货经营较差。属于典型的需求导向型零售商业，休闲娱乐业态不足。商业格局XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho万博商圈：依托民族博物馆建立的大型市民广场，以超市为核心驱动力的中心商圈商业形态发展定位业态点评万博广场（5.7万㎡）家庭消费型的中心商圈万博新世纪超市、佳惠超市、零售店等1）地下建面4.5万㎡；2）依托民族博物馆，超市为主体3）经营状况较好，商铺出租80%坐标广场（1.2万㎡）集购物、休闲、娱乐于一体的现代购物中心休闲娱乐类及华联超市定位高端的购物中心，引领凯里未来商业发展；目前招商运营成效较好商业街主题商业街家居、建成类目的型消费，契合凯里房地产市场的快速发展需求，经营较好坐标广场万博广场万博商圈是作为凯里行政新区商圈进行规划发展，属于新的区级商业中心。万博商圈主要由万博广场及坐标广场组成，以大型超市为核心驱动业态。坐标广场作为定位高端的购物中心来打造，但规模体量不足、住宅裙楼的建筑形态制约其发展后劲。商业格局XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho迎宾路商业带：专业市场为驱动的带状商业，未来发展以住宅底层商铺为主，市政府规划发展热点区域，潜在商业供应量巨大装饰公司，汽车销售建材摩托.电动车销售、餐饮汽车销售、交易、维修现状商业商业主要以带状分布在迎宾大道南北两侧，商业主要集中在北侧现有商业主要载体：丰球绿地沿街一层商铺，住宅内街底商-凯锋建材市场，富达摩托城，总体量2.8万㎡

业态：装饰公司、汽车销售、摩托销售

潜在商业供应：大地春城、丰球黔城两层沿街商铺，棉纺厂规划商业，总体量在20万㎡以上定位为博南生活服务区，主要功能：办公、餐饮、住宿、家居、建材、超市、汽车贸易等现代产业聚集区（十二五规划）商业格局XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho中博商业街：依托大十字中心商圈的两层商业内街，人流量大，业态以服饰、餐饮为主占地：4.7万㎡，建面：10.5万㎡建筑形态：以大广场为中心，住宅裙楼两层商业内街，2层通过连廊连接业态：服饰、餐饮代表品牌：男装：劲霸、柒牌；童装：巴拉巴拉；鞋：奥康、金利来；餐饮：德克士出租率：90%租金：1层月租金100元/㎡经营状况——1）作为大十字商圈的重要组成部分，品牌同样为中低档；2）由于区位较好，内部动线组织合理，整体经营状况较好商业格局XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho坐标广场：定位为集购物、休闲、餐饮、娱乐的高档购物中心，但其商业发展受制于规模及建筑形态项目总建面8.8万㎡，包括酒店式公寓、住宅及商业，其中商业建面1.2万㎡。商业建筑形态为住宅裙楼底商；商业主体为三层，局部四层，底层商业层高为4.8米，其他4米，分别为集中式商业及零售餐饮类商业。业态组合——-1F-1F：北京华联超市、零售店铺2F：服饰零售店3F：餐饮休闲娱乐经营状况——1）整体定位为集合购物、休闲、餐饮、娱乐的高档购物中心，特别是北京华联的进驻对项目档次和影响力有极大促进作用；2）项目发展核心以休闲驱动购物，打造时尚商业模式，但是商业规模有限及住宅裙楼底商，制约商业发展后劲。商业格局XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho特征1：凯里商业仍处于店面经济模式，主流商业形态是商铺及步行街区，商铺租金水平相对可观商业特征代表项目商业形式租赁情况经营状态销售情况凯旋公馆商场良好一般——恒远意通商场招商难度大差——中银港大商铺————售罄中博步行街较好较好良好天一广场内接良好较好良好凯峰市场专业市场差一般差格兰世家商铺良好良好良好阳光帝苑商场招商难度大————大地商铺良好良好良好凯里代表商业形态比较凯里目前的商业形式主要以大商场、步行街、专业市场、内街、独立商铺等形式出现。凯里商业仍是店面经济、纯交易型商业，集中式综合商场较商铺及步行街的经营差很多。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho特征2：现状商业购物环境较差，在功能上、硬件上，服务上均有较大差距，具备较大的提升空间商业特征凯里现状商业购物环境较差，商业建筑老化，人流动线安排不合理，经营业态较为混乱。商业品牌分布杂乱，没有成行成市；服务上也存在较大差距。XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho特征3：凯里市商业正处于大型综合超市及零售向高端都市MAll、特色主题街区的过渡发展阶段集市&沿街商业大型综合超市&零售购物业态综合的大型一站式Mall主题MALL都市MALL特色主题街区郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，出现针对细分客户群体的主题型商业，强调以客户为导向的品牌聚集，独特的空间体验，同时在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求经济敏感因素人均GDP出现业态贵州凯里目前凯里消费者对商品的需求逐渐从低价格向高品质需求转变，未来高端都市MALL、特色主题街区是未来发展趋势。商业特征XX凯里棉纺厂项目整体发展战略及定位报告房行swotho特征4：目前凯里商业形态以需求驱动