2024年10月自考28898房地产开发与经营押题及答案

客观题：只需求出各方案在已知自然状态下的收益值或损失值,然后进行对比分析,从中选择收益值最大的方案或损失值最小的方案作为决策方案,这种决策类型是

A、确定型决策B、风险型决策C、不确定型决策D、后悔值准则决策

2.根据《建筑工程施工合同》(示范文本),办理施工许可证和临时用地等批准手续,是

A、开发商的工作B、承包人的工作C、监理人的工作D、政府管理机构的工作

3.反映房地产销售的复杂性特征的是()

A、房地产实物质量及其组合完成的功能难以在短时间内把握B、房地产商品实体不会流动,只有消费者和资金的流动以及商品权益的流转C、房地产商品的开发耗时较长,过程较为复杂、环境不确定性较高D、房地产具有异质性、价值量大、使用期限长等特点

4.房地产抵押中有权处分抵押物,并优先获得贷款的本金和利息的是

A、抵押人B、抵押权人C、他项权人D、银行

5.据竞争项目的特征和价格水平来制定和调整价格,属于()

A、生产费用价值论B、预期原理C、替代原理D、供求理论

6.考虑产品在未来可能产生的最大获利或最大效用来确定或调整房地产当前价格,属于

A、生产费用价值论B、供求理论C、替代原理D、预期原理

7.房地产开发企业筹资方案的安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级,表示风险很小的是()

A、A级B、B级C、C级D、D级

8.市场竞争激烈程度最高的城市土地出让方式是()

A、协议出让B、招标出让C、挂牌出让D、拍卖出让

9.监理投标单位制定监理规划、确定监理报价的依据是（）

A、监理合同B、评标标准C、资审文件D、监理任务大纲

10.风险型决策常用的决策方法是

A、大中取大法B、小中取大法C、最小最大后悔值法D、决策树法

11.工程竣工验收一次通过的,实际竣工日期为()

A、开发商通知质量监督机构参与竣工验收日B、承包商提交验收报告日C、开发商组织竣工验收日D、开发商提交竣工验收报告日

12.根据住宅防火方面的指标,在室外设置的每个消火栓的服务半径为

A、50mB、100m.C、150mD、200m

13.反映项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债能力的是

A、借款偿还期B、资产负债率C、流动比率D、速动比率

14.我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度。目前我国房地产开发企业资质等级的级别可划分为()

A、三个B、四个C、五个D、六个

15.房地产企业采取广告和促销为主、结合其他方式的促销策略于

A、推式策略B、混合策略C、拉式策略D、多样化策略

16.根据《建筑工程施工合同》(示范文本),理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作,是()

A、开发商的工作B、承包人的工作C、监理人的工作D、政府管理机构的工作

17.国民经济增长速度与质量属于房地产开发与经营环境中的

A、宏观环境B、中观环境C、微观环境D、周边环境

18.目前城市垃圾的70%采用的处理方式是()

A、填埋B、高温堆肥C、垃圾焚烧D、垃圾分解

19.决定了房地产开发的地域性的是()

A、房地产开发的全面系统性B、房地产开发的广泛联系性C、房地产开发的风险性D、房地产产品的不可移动性

20.根据SWOT分析法,企业优势与环境不利条件结合可形成

A、机会点B、可规避风险点C、可借力机会点D、风险点

21.调查地区、范围受一定限制,调查费用相对较高的调查方法是

A、直接观察法B、留置问卷法C、面谈调查法D、电话调查法

22.为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活,国家所给予的生活补助是()

A、土地补偿费B、安置补助费C、地上附着物补偿费D、青苗补偿费

23.《城市房地产开发管理暂行办法》属于我国房地产市场法制体系中的

A、房地产法律B、国务院颁布的房地产条例C、国务院相关部委颁布的行政规章D、与房地产企业营销有关的其他法律

24.反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案,判定适宜的借款及偿还计划,并为编制资产负债表提供依据,同时还可用以计算借款偿还期的是()

A、现金流量表B、损益表C、资金来源与运用表D、资产负债表

25.主要用于总进度控制和里程碑时间标示的进度计划编制方法是

A、表格法B、横道图法C、网络图法D、曲线法

26.房地产开发中连接生产和消费的桥梁是()

A、资金筹措阶段B、规划设计阶段C、销售阶段D、项目招投标阶段

27.开发商通知工程质量监督机构进行竣工验收应至少提前

A、1个工作日B、3个工作日C、5个工作日D、7个工作日

28.招标出让土地的投标保证金一般应

A、≤土地使用权成交价的10%B、≤土地使用权成交价的15%.C、≤土地使用权成交价的20%D、≤土地使用权成交价的25%

29.房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用,它是国民经济的

A、第一产业B、新兴产业C、支柱产业D、朝阳产业

30.竞标团队参与土地竞标的核心工作是

A、现场勘查B、政策研讨C、地价测算D、预测风险

31.目前城市垃圾的20%采用的处理方式是

A、填埋B、高温堆肥C、垃圾焚烧D、垃圾分解

32.反映项目计算期内各年的资金盈余或短缺情况,用于选择资金筹措方案的是

A、全部投资现金流量表B、自有资金现金流量表C、损益表D、资金来源与运用表

33.房地产开发项目投资估算时,竣工图编制费归类于()

A、房屋开发费B、管理费C、开发期税费D、其他费用

34.房地产开发项目的“三通一平”费用归类于()

A、前期工程费B、建安工程费C、公共配套设施建设费D、基础设施建设费

35.反映项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债能力的是

A、投资回收期B、投资利润率C、借款偿还期D、速动比率

36.一般来说,房地产的质量等级越高,那么

A、经济效益越低,投资风险越小B、经济效益越低,投资风险越大C、经济效益越高,投资风险越小D、经济效益越高,投资风险越大

37.为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活,国家所给予的生活补助是()

A、土地补偿费B、安置补助费C、地上附着物补偿费D、青苗补偿费

38.国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家给予土地承包者或土地使用者的经济补偿为

A、土地补偿费B、青苗补偿费C、地上附着物补偿费D、安置补助费

39.招标人在执行开标程序时要严格照章办事尺度相同,这属于房地产开发项目招投标中的

A、公开原则B、公平原则C、公正原则D、诚实信用原则

40.根据通用条款的规定,按工程需要提供和维修非夜间施工使用的照明、围栏设施的工作由

A、开发商完成B、承包人完成C、政府相关部门完成D、监理单位完成

41.安全性较高,可以获得稳定收益的是()

A、土地投资B、住宅投资C、商业设施投资D、写字楼投资

42.四级资质房地产开发企业的注册资本应不低于()

A、100万元B、800万元C、2000万元D、5000万元

43.一座商业中心的开发属于()

A、单位开发B、单项开发C、小区开发D、成片集中开发

44.给所有投标人同等的信息量,体现的是房地产开发项目招投标的

A、公开原则B、公平原则C、公正原则D、诚实信用原则

45.土地是稀缺资源,政府历来重视土地的使用问题。一般将可用于房屋建设或其他建筑用途的土地称为()

A、土地B、生地C、熟地D、毛地

46.用评标价法评标,最优标书的评标价()

A、最高B、最低C、最合理D、最接近招标控制价

47.不量化评价指标,通过对投标单位的能力业绩、财务状况、信誉、投标价格工期质量、施工方案等内容进行定性分析和比较,最终确定中标单位的方法是()

A、评议法B、综合评分法C、评标价法D、合理低价法

48.房地产价格调查属于

A、专题性市场调查B、综合性市场调查C、探测性市场调查D、因果性市场调查

49.根据通用条款的规定,将施工所需水、电、电信线路从施工场地外部接至专用条款约定地点的工作由()

A、开发商完成B、施工单位完成C、政府相关部门完成D、监理单位完成

50.决定房地产当前价值的,是基于购买者对其未来所能带来的收益现金流或者能够从中获取的效用的预期,该房地产价格制定的理论依据是()

A、生产费用价值论B、预期原理C、替代原理D、供求理论

51.购买或开发房地产应选择房地产周期的

A、上升阶段B、高峰阶段C、低谷阶段的前期阶段D、低谷阶段的后期阶段

52.可以比较客观地收集第一手资料,直接记录调查的事实和被调查者在现场的行为,调查结果更接近于实际的房地产市场调查方法是()

A、观察法B、实验法C、询问法D、座谈法

53.《中华人民共和国消费者权益保护法》属于我国房地产市场法制体系中的()

A、房地产法律B、国务院颁布的房地产条例C、国务院相关部委颁布的行政规章D、与房地产企业营销有关的其他法律

54.房屋拆迁安置的补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的()

A、使用人B、所有人C、共有权人D、产权人

55.招标出让土地过程中,投标人按土地管理部门的规定交付的投标保证金一般不超过土地使用权成交价的()

A、10%B、15%C、20%D、25%

56.国家经济发展形势以及相关政策的变化属于()

A、宏观环境B、中观环境C、微观环境D、总环境

57.大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的()

A、0.2%~0.8%B、0.2%~1.0%C、0.25%~1.5%D、1.0%~3.0%

58.房地产企业所在城市建设与规划、房地产供给与需求及区域文化等情况属于()

A、宏观环境B、中观环境C、微观环境D、内部环境

59.在房地产投资中,数额较大,增值明显的是()

A、土地投资B、住宅投资C、商业设施投资D、写字楼投资

60.对划拨土地使用权,市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求可以()

A、随意转让B、支付土地出让金后转让C、支付土地出让金后收回D、无偿收回

61.《城市房屋拆迁管理条例》规定,拆迁非公益事业房屋的附属物,应给予

A、产权调换B、货币补偿C、产权调换或货币补偿D、产权调换和货币补偿

62.在商品经济条件下,联系生产与消费环节的中枢是

A、资金B、项目C、销售D、管理

63.收集一些有关资料,以确定问题所在的调查是()

A、探测性调查B、描述性调查C、因果性调查D、综合性调查

64.根据《建筑工程施工合同》(示范文本),按工程需要提供和维修非夜间施工使用的照明围栏设施,并负责安全保卫,是()

A、开发商的工作B、承包人的工作C、监理人的工作D、政府管理机构的工作

65.根据SWOT分析法,企业优势与环境有利条件结合可形成()

A、机会点B、可规避风险点C、可借力机会点D、风险点

66.我国当前很多城市成立的土地储备中心属于()

A、房产经营公司B、地产经营公司C、房产信托公司D、房地产顾问公司

67.依据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,住宅用地的土地使用权出让最高限期为

A、40年B、50年C、60年D、70年

68.企业组织必须不断适应外界环境的变化,时进行自身调整改造,以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡,这属于房地产企业组织的()

A、权责一致原则B、弹性原则C、均衡性原则D、统一指挥原则

69.行业准人条件与限制属于房地产开发与经营环境中的

A、宏观环境B、中观环境C、微观环境D、周边环境

70.可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路的进度计划编制方法是

A、表格法B、横道图法C、网络图法D、曲线法

71.正是房地产产品投资额大、建设周期长的特点,决定了房地产开发的()

A、全面系统性B、广泛联系性C、风险与效益并存性D、不可移动性

72.反映了房地产销售的区域性特征的是()

A、房地产实物质量及其组合完成的功能难以在短时间内把握B、房地产商品实体不会流动,只有消费者和资金的流动以及商品权益的流转C、房地产商品的开发耗时较长,过程较为复杂、环境不确定性较高D、房地产具有异质性、价值量大、使用期限长等特点

73.在酒店项目可行性研究阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于

A、单元估算法B、单位指标估算法C、概算指标估算法D、工程量近似匡算法

74.根据开发建设的正常支出和应获得的利润来制定产品的价格,属于

A、生产费用价值论B、预期原理C、替代原理D、供求理论

75.在公司内部成立专门的项目机构,独立地承担项目管理任务,对项目目标负责,这种组织结构称为()

A、职能型组织结构B、项目型组织结构C、矩阵型组织结构D、混合型组织结构

76.收集一些有关资料,以确定问题所在的市场调查属于()

A、探测性市场调查B、综合性市场调查C、专题性市场调查D、因果性市场调查

77.房地产业在开发建设、经营过程以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营性和服务性的活动为

A、服务经营B、地产经营C、房产经营D、房地产综合开发经营

78.项目评估报告中最关键的部分是()

A、规划方案B、投资估算C、资金筹措D、财务评价

79.我国《生活饮用水卫生标准》中对总大肠菌群的规定属于

A、微生物学指标B、一般化学指标C、毒理学指标D、放射性指标

80.根据SWOT分析法,企业劣势与环境不利条件结合可形成()

A、机会点B、可规避风险点C、可借力机会点D、风险点

81.工程竣工验收在我国实行的是()

A、核准制B、备案制C、协商一致D、开发商自主决策

82.发布房地产信息最主要的载体是

A、电视B、报纸C、广播D、杂志

83.房地产企业经营管理的核心是

A、收集信息B、分析C、论证D、决策

84.工程建设监理招投标中,对于提交了“撤回通知”和逾期送达的投标文件

A、正常开标B、正常评标C、需要提交投标保证金D、不予启封

85.按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,商业用地土地出让年限最高为()

A、30年B、40年C、50年D、70年

86.按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地土地出让年限最高为

A、30年B、40年C、50年D、70年

87.承担建筑面积10万平方米以下的开发建设项目,该房地产企业需要具备()

A、一级资质B、二级资质C、三级资质D、四级资质

88.市场调研最有价值的特性是调研的

A、准确性B、创造性C、全面性D、时效性

89.区域占用资源的能力反映了区域的

A、自然环境特点B、经济地位C、社会地位D、交通便捷程度

90.土地是稀缺资源政府历来重视土地的使用问题一般将可用于房屋建设或其他建筑用途的土地称为()

A、土地B、生地C、毛地D、熟地

91.城市国民经济增长速度与质量属于房地产开发与经营环境中的()

A、宏观环境B、中观环境C、微观环境D、周边环境

92.反映债权人发放贷款安全程度的指标是

A、资产负债率B、借款偿还期C、流动比率D、速动比率

93.根据通用条款,保证施工场地清洁符合环境卫生管理的工作由

A、开发商完成B、承包人完成C、政府相关部门完成D、监理单位完成

94.因承包商的原因造成施工进度滞后,属于

A、费用索赔内容B、工期索赔内容C、成本索赔内容D、不可索赔的内容

95.北京为举办2008年奥运会所成立的开发企业属于

A、房地产专营企业B、房地产兼营企业C、房地产项目性企业D、房地产管理类企业

96.房地产开发企业筹资方案的安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级,表示风险较小的是()

A、A级B、B级C、C级D、D级

97.从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约关系的进度计划编制方法是

A、表格法B、横道图法C、网络图法D、曲线法

98.销售人员工资、奖金属于房地产开发项目投资中的

A、管理费用B、财务费用C、房屋开发费D、销售费用

99.《中华人民共和国土地管理法》规定,征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿,征用耕地的补偿费,为该耕地()

A、被征用前3年平均年产值的4~6倍B、被征用前3年平均年产值的6~10倍C、被征用前5年平均年产值的4~6倍D、被征用前5年平均年产值的6~10倍

100.一般来说,二期业主购买的住宅价格会比一期业主的高,由此造成消费者不满的因素是

A、购买者对于预期效果的预测B、购买者对交易公平性的理解C、购买者购后心理状态D、购买者对产品本身可改良、优化空间的理解

101.最终保证购房者购后满意感的是住宅产品的()

A、质量B、进度C、价格D、维保

102.自然状态下的土地称为

A、生地B、毛地C、半熟地D、熟地

103.反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况,用以计算投资利润率指标的报表是()

A、全部投资现金流量表B、自有资金现金流量表C、损益表D、资金来源与运用表

104.房地产销售中,有利于企业刺激市场需求迅速增加,尽快让新产品打开销路的策略是

A、撇脂定价策略B、渗透定价策略C、满意定价策略D、差别定价策略

105.按照国务院城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,居住用地土地出让年限最高为()

A、30年B、40年C、50年D、70年

106.一般将根据生产费用理论测算出的开发经营成本数据作为制定房地产价格的

A、下限水平B、平均水平C、主力水平D、上限水平

107.在同一市场上,相同的商品具有相同的价值,该房地产价格制定的理论依据是

A、生产费用价值论B、预期原理C、替代原理D、供求理论

108.反映流动资产在短期债务到期以前,可以变为现金用于偿还流动负债能力的是

A、借款偿还期B、流动比率C、资产负债率D、速动比率

109.根据SWOT分析法,企业劣势与环境有利条件结合可形成()

A、机会点B、可规避风险点C、可借力机会点D、风险点

110.房地产开发是一种以经营为核心的

A、经济行为B、市场行为C、开发行为D、经营活动

111.《中华人民共和国土地管理法》属于我国房地产市场法制体系中的

A、房地产法律B、国务院颁布的房地产条例C、国务院相关部委颁布的行政规章D、与房地产企业营销有关的其他法律

112.回答“可以做什么”的调查是

A、探测性调查B、描述性调查C、因果性调查D、专题性调查

113.表明项目投资所能支付的最高贷款利率的是

A、财务内部收益率B、财务净现值率C、财务净现值D、动态投资回收期

114.房地产企业组织结构形式中,结构呈现出金字塔形,处在金字塔顶部的是高层管理者,而顺着塔顶而下,依次分布着中层管理者和基层操作人员。这种组织结构称为()

A、职能型组织结构B、项目型组织结构C、矩阵型组织结构D、混合型组织结构

115.单项开发规模较小,没有连带的配套设施的开发,但也必须严格按照城市建设总体规划进行,工业与民用建筑须缴纳一定的

A、设计费B、监理费C、建安工程费D、城市建设配套费

116.在开发项目财务评价中,动态投资回收期肯定大于()

A、基准回收期B、静态投资回收期C、项目开发期D、项目销售期

117.处理索赔时,应恪守职业道德,以事实为依据,以合同为准则,作出公正的决定。这体现了()

A、预防为主的原则B、协商一致的原则C、公平合理的原则D、授权的原则

118.房地产销售中,适合企业长期采用,能被消费者普遍接受企业在正常情况下能够实现预期盈利目标的定价策略是

A、撤脂定价策略B、渗透定价策略C、满意定价策略D、差别定价策略

119.反映项目计算期内各年利润总额、所得税及税后利润的分配情况,用于计算投资利润率指标的是()

A、现金流量表B、损益表C、资金来源与运用表D、资产负债表

120.土地与房产的直接统一性使得房地产开发表现出的明显的特点是

A、全面系统性B、广泛联系性C、风险与效益并存D、地域性

121.《城市房屋拆迁单位管理》规定属于我国房地产市场法制体系中的

A、房地产法律B、国务院颁布的房地产条例C、国务院相关部委颁布的行政规章D、与房地产企业营销有关的其他法律

122.从投资者的角度出发,考察项目自有资金盈利能力的是

A、全部投资现金流量表B、自有资金现金流量表C、损益表D、资金来源与运用表

123.评标专家库中的专家需要从事相关工作满

A、3年B、5年C、8年D、10年

124.对决策者而言,若房地产开发经营的内容为出租或出售,则最佳时机为房地产周期的

A、上升阶段B、高峰阶段C、低谷阶段的前期阶段D、低谷阶段的后期阶段

125.区域的社会地位表现的是区域占用社会资源的能力,包括行政地位、社会影响力、人才优势和()

A、生态环境地位B、历史地位C、区域经济地位D、优势地位

126.有甲乙丙丁4种资金筹措方案,分别对其进行安全性、经济性、可行性评价,指标对应得出的结果为甲ABA,乙BAB,丙DDD,于AAA则最优方案为()

A、甲B、乙C、丙D、丁

127.以项目的净收益来抵偿全部投资所需的时间是反映项目投资回收能力的重要指标,该指标是()

A、投资回收期B、投资利润率C、借款偿还期D、速动比率

128.在房地产购买阶段,作用最大的是()

A、广告促销B、销售促进C、公共关系促销D、人员促销

129.回答“为什么”的调查是()

A、探测性调查B、描述性调查C、因果性调查D、专题性调查

130.根据环境管理的要求,机械作业的夜间噪声不高于()

A、55分贝B、65分贝C、75分贝D、85分贝

131.竣工决算的编制人是

A、招标代理人B、投标人C、开发商D、承包商

132.回答“是什么”的调查是()

A、探测性调查B、描述性调查C、因果性调查D、专题性调查

133.房地产商品规定有严格的使用性质,这反映了房地产商品

A、交易形式的多样化B、交易对象的位置固定性C、产权关系的复杂性D、售后用途的约束性

134.反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力的是

A、现金流量表B、损益表C、资金来源与运用表D、资产负债表

135.为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活,国家所给予的生活补助为()

A、土地补偿费B、青苗补偿费C、地上附着物补偿费D、安置补助费

136.房地产开发企业筹资方案的安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级,表示风险极大的是()

A、A级B、B级C、C级D、D级

137.房地产项目附近区域竞争楼盘情况及消费者需求等情况属于()

A、宏观环境B、中观环境C、微观环境D、总环境

138.《中华人民共和国合同法》属于我国房地产市场法制体系中的

A、房地产法律B、国务院颁布的房地产条例C、国务院相关部委颁布的行政规章D、与房地产企业营销有关的其他法律

139.测算地块价格常用的方法是()

A、假设开发法B、市场比较法C、成本法D、收益还原法

140.开发商应当提前将工程竣工验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构,开发商应提前()

A、3个工作日通知B、5个工作日通知C、7个工作日通知D、10个工作日通知

141.投资机会研究的研究费用一般占投资总额的()

A、0.2%~0.8%B、0.2%~1.0%C、025%~1.5%D、1.0%~3.0%

142.经营计划必须严格执行,这体现了房地产企业经营计划的

A、综合性特点B、战略性特点C、灵活性特点D、权威性特点

143.国家严格查处房地产开发企业闲置开发用地是为了维护土地使用权出让的

A、国家主权神圣不可侵犯原则B、平等、自愿、有偿原则C、所有权与使用权分离原则D、合理利用土地原则

144.具有市场广阔,资金回笼快,可获得较稳定收入特点的投资是()

A、土地投资B、普通住宅投资C、商业设施投资D、写字楼投资

145.判断楼盘客户地位的主要依据是

A、起价B、平均价C、主力单价D、付款方式

146.根据住宅防火方面的指标,在室外设置的每个消火栓的服务半径为

A、50mB、100mC、150mD、200m

147.一个人不满将直接或间接影响到100人对企业的信任度,这属于

A、购买者对于产品的满意度B、购买者对于开发商的满意度C、购房者的社会传播行为D、购房者处理不满的方式

148.以项目投产后可用于还款的资金,偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息所需的期限的是()

A、投资回收期B、投资利润率C、借款偿还期D、速动比率

149.无需缴纳土地使用费用的是()

A、土地使用权划拨B、土地使用权出让C、土地使用权转让D、土地使用权出租

150.房地产开发项目招投标过程中,开标由

A、建设单位主持B、施工单位主持C、招标代理机构主持D、招标人主持

151.外部环境产生了机会,但企业处于劣势,中关键是抓住机会进行经营方向改革。

A、正确B、错误

152.拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议

A、正确B、错误

153.从需求角度看,房地产经营的需求弹性大。

A、正确B、错误

154.作为决策者而言,项目的成败取决于机会的选择,而机会往往存在于市场的成熟区。

A、正确B、错误

155.建设项目的预审阶段,国土资源行政主管部门应当在受理之日起14日内完成预审工作,对符合条件的申请单位,应当出具建设项目预审报告。()

A、正确B、错误

156.敏感性分析是房地产开发项目确定性分析中的一种主要方法。

A、正确B、错误

157.房地产市场中,价格机制、竞争机制对房地产产品的供求关系的调节作用,比对一般商品的作用明显。()

A、正确B、错误

158.按政治风险影响的程度来划分,可将其分为政府干预、政府制裁两种风险。()

A、正确B、错误

159.中国的房地产市场是受政策影响非常大的市场,市场机制的主导作用还没有完全发挥出来。()

A、正确B、错误

160.金融机构在特殊情况下也可以以直接投资人身份进行房地产开发。()

A、正确B、错误

161.房地产开发与经营行为与自然环境的互动性推动着城市外沿的扩张。

A、正确B、错误

162.房地产企业的经营目的是获取较好的社会效益。()

A、正确B、错误

163.房地产销售是典型的一对一推销方式。

A、正确B、错误

164.机会选择的成败关键是决策者的信息敏感力,即对信息价值判断的能力。

A、正确B、错误

165.与动态投资回收期相比，静态投资回收期的优点是考虑了现金收支的时间因素，能真正反映资金回收时间。

A、正确B、错误

166.矩阵型组织结构的层次少,具有大跨度组织的优点,可以促进人们相互学习、知识和信息交流以及人员相互沟通。()

A、正确B、错误

167.房屋拆迁补偿的对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人,包括使用权人。

A、正确B、错误

168.我国获得土地的方式有协议、招标和公开拍卖三种方式。

A、正确B、错误

169.房地产企业经营的战略目标是战术目标的具体化,也是实现战术目标的必然途径。()

A、正确B、错误

170.在消费者不同的购买阶段，促销策略所起的作用不同，如在消费者的知晓阶段，广告和公共关系的促销作用最大。（）

A、正确B、错误

171.房地产开发与经营项目的建立改变着外部自然环境的性质和状态,这种变化是可逆的。()

A、正确B、错误

172.房地产抵押中的抵押人只能按期收取本息而无使用房屋的权利

A、正确B、错误

173.监理人应组织、协助和督促承包商、设计单位,认真负责地把竣工图编制工作做好。

A、正确B、错误

174.拟定供决策者选择的各种可能行动方案是经营决策的基础。()

A、正确B、错误

175.进度计划编制中的横道图法的优点是制作简便,明了易懂。()

A、正确B、错误

176.企业的生存与发展,关键不在于计划的长短,而在于计划体系是否健全、是否从战略角度详尽考虑计划内容。

A、正确B、错误

177.根据我国征地补偿与安置费用的相关规定,征用尚未开发的规划菜地,应支付新菜地开发建设基金。

A、正确B、错误

178.购买或开发房地产,应选择房地产周期的高峰期。()

A、正确B、错误

179.从企业组织管理的角度来看,一般都要求在尽可能扩大管理层次的基础上减少管理幅度,以减少管理人员和管理费用,精简机构,提高工作效率。()

A、正确B、错误

180.为强化节约利用土地,必须实现土地利用方式的根本性转变,也即利用方式由集约型向粗放型转变。()

A、正确B、错误

181.房地产企业具备相当程度的劳动密集型企业的特点。

A、正确B、错误

182.房地产开发是一种社会行为,需要借助土地、建筑材料、基础设施、专业人员、资金等资源的优化组合形成建筑产品,再通过后续的销售活动实现经济效益。()

A、正确B、错误

183.我国宪法规定,土地归国家所有,但是土地的所有权可以依法进行转让。

A、正确B、错误

184.房地产开发,是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权或集体土地所有权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。

A、正确B、错误

185.对于涉及外汇的项目,财务评价包括项目财务盈利能力分析和偿债能力分析。()

A、正确B、错误

186.推销洽谈是销售人员与客户面谈的过程,是整个推销的核心环节。()

A、正确B、错误

187.道氏评估法是美国道氏化学公司根据自己在海外投资的经历提出的。该方法把海外投资风险分为两类:一是竞争风险,二是资金风险。

A、正确B、错误

188.在SWTO分析法中,外部环境不利,产生风险,但企业处于有利状态,风险尚可规避。此时的决策思路应是以企业优势点为基础,进行经营方向改革。

A、正确B、错误

189.为了保证工程质量,开发企业应重点对工序质量、分项工程和分部工程的质量进行监督。（）

A、正确B、错误

190.土地使用权出让是以土地使用权转让为基础的。

A、正确B、错误

191.房地产市场周期可分为三个不同的阶段市场整理阶段、市场稳定阶段和项目开发阶段。()

A、正确B、错误

192.决策的本质就是选择,没有选择就没有决策。

A、正确B、错误

193.公平交易准则认为交易双方应当得到公平待遇,也就是说卖方投入产出的比例应当与买方投入产出的比例相近。()

A、正确B、错误

194.根据房地产开发经营环境的可控程度可以把房地产开发与经营决策的类型分为确定型决策和不确定型决策。

A、正确B、错误

195.房地产开发资金筹集成本一般与所筹集资金的多少以及所筹集资金使用时间的长短有关，具有经常性、定期支付的特点，是资金成本的主要内容。（）

A、正确B、错误

196.房地产开发向银行借款,所支付的利息费用一般可作为财务费用,通常在所得税前扣除。

A、正确B、错误

197.承包人是施工安全措施的主要编制人，对于高处作业、危险源作业、特种作业的必须制定单独的安全技术规程。

A、正确B、错误

198.投资利税率指标值越大,说明项目的获利能力越大。

A、正确B、错误

199.按政治风险影响的程度来划分,可分为政府干预和政府制裁两种风险。()

A、正确B、错误

200.相对于一般产品而言,房地产销售渠道较长,经过的中间环节较多。

A、正确B、错误

1.答案A

解析只需求出各方案在已知自然状态下的收益值或损失值,然后进行对比分析,从中选择收益值最大的方案或损失值最小的方案作为决策方案,这种决策类型是确定型决策。

2.答案A

解析无

3.答案A

解析无

4.答案B

解析房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供按期履行债务的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权处分抵押物的房地产，并优先得到偿还的行为。

5.答案C

解析依据替代原理,房地产企业应根据竞争项目的特征和价格水平来制定。

6.答案D

解析P243

7.答案A

解析安全性按风险程度大小分为A、B、C、D4级:A级表示风险很小,B级表示风险较小,C级表示风险较大,D级表示风险极大。

8.答案D

解析拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。凡经营性、营利性项目用地一律以招标或拍卖的方式出让。

9.答案D

解析监理任务大纲是监理投标单位制定监理规划、确定监理报价的依据。

10.答案D

解析P23

11.答案B

解析工程按发包人要求修改后通过竣工验收的，实际竣工日期为承包人修改后提请发包人验收的日期。

12.答案C

解析P277

13.答案D

解析P145

14.答案B

解析房地产开发企业资质按照企业条件为一、二、三、四等四个资质等级。

15.答案A

解析P264

16.答案A

解析本题所指的工作发包人应分阶段或一次性完成。

17.答案A

解析P70

18.答案A

解析

城市垃圾的处理方法主要有填埋、堆肥和焚烧等多种方式。填埋是大量消纳城市生活垃圾的有效方法，也是所有垃圾处理工艺剩余物的最终处理方法，

19.答案D

解析房地产产品的不可移动性/固定性决定了房地产开发的地域性。

20.答案B

解析无

21.答案B

解析留置问卷法是介于面谈和...缺点是调查地域、范围受一定限制,调查费用相对较高。

22.答案B

解析安置补偿是指国家在征用土地时，为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活，所给予的补助费用。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4-6倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。

23.答案C

解析P72

24.答案C

解析财务评价使用的基本报表有现金流量表损益表资金来源与运用表资产负债表及外汇平衡表。

25.答案A

解析P203

26.答案C

解析项目销售是房地产开发的最后一个流程,是连接生产和消费的桥梁,是房地产产品价值得以实现、资金得以回笼的关键阶段。

27.答案D

解析建设单位应在工程竣工验收前七个工作日通知质量监督机构。

28.答案C

解析P93

29.答案C

解析房地产业既是国民经济的基础性和先导性产业，也是支柱性产业。

30.答案C

解析竞标团队参与土地竞标的核心工作是地价测算。

31.答案B

解析目前,城市垃圾堆肥方面主要采用机械化堆肥和简易高温堆肥技术。我国城市生活垃圾处理方式采用高温堆肥技术的约占20%以上。

32.答案D

解析资金来源与运用表反映项目计算期内各年的资金盈余及短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及还款计划，并为编制资产负债表提供依据。

33.答案D

解析无

34.答案A

解析如果是房地产企业,那么前期支付的三通一平费用应该计入开发成本,如果是建筑施工企业,那么前期支付的三通一平费用应该计入工程施工。

35.答案D

解析速动比率是指一定时点上速动资产与流动负债的比率,反映项目流动资产中可以立即用于偿付流动负债的能力。

36.答案D

解析在进行房地产产品质量的选择时,一般来说住宅质量的等级越高,经济效益越高,投资风险越大。

37.答案B

解析安置补偿费是指国家在征用土地时,为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活,所给予的补助费用。

38.答案B

解析青苗补偿费是指国家征用土地时,农作物正处在生长阶段而未能收获,国家应给予土地承包者或土地使用者的经济补偿。

39.答案C

解析P182

40.答案B

解析根据通用条款的规定，由工程承包人完成工程需要提供和维修非夜间施工使用的照明、围栏设施等工作。

41.答案B

解析住宅投资的安全性较高,可以获得稳定的收益,尤其对于城市普通住宅。

42.答案A

解析申请房地产开发暂定资质标准要求：1、注册资本不低于500万元；2、注册资本中无国有和集体资本；3、有固定的经营场所；4、持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人，专职统计人员不少于1人；5、工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称；6、企业名称须符合国家工商管理总局颁发的《企业名称登记管理实施办法》的规定，名称中的行业用语须为“房地产开发经营”或“房地产开发”、“房地产”。

43.答案B

解析单项开发。单项开发是指开发方式规模小，占地不大，项目功能单一，配套设施简单的开发形式。这种开发形式往往在新区总体开发和旧城区总体改造中形成一个相对独立的项目，但其外貌、风格、设施等要求与总体开发项目相协调，并在较短时间内完成这类开发。

44.答案B

解析给所有投标人同等的信息量,体现的是房地产开发项目招投标的公平原则。

45.答案C

解析

熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。熟地价格是指具有完善的基础设施,且地面平整,可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

46.答案B

解析采用评标价法评标时以评标价最低的标书为最优。

47.答案A

解析评议法。评议法不量化评价指标,通过对投标单位的能力、业绩、财务状况、信誉、投标价格、工期质量、施工方案(或施工组织设计)等内容进行定性的分析和比较,进行评议后。

48.答案A

解析P121

49.答案A

解析《建设工程施工合同(示范文本)》的规定,将施工所需水、电、电信线路从施工场地外部接至专用条款约定地点并保证施工期间需要,是开发商应完成的工作。

50.答案B

解析预期(yq)原理房地产当前的价值(jizh)是基于购买者对其未来所能带来的收益现金流或者能够从中获取的效用(满以消费者为基础的定价理论。

51.答案D

解析P81

52.答案A

解析观察法可以比较客观地收集第一手资料,直接记录调查的事实和被调查者在现场的行为,调查结果直观、可靠。

53.答案D

解析无

54.答案B

解析拆迁补偿的对象,是指在拆迁中因房屋拆迁而使房屋利益受到损失需要进行补偿的被拆迁房屋及其附属物的所有人。注意,拆迁人对被拆迁的违章建筑不予补偿。

55.答案C

解析有意受让人在见到或者接到招标公告后，在规定的报名时间内向招标人报送申请表，索取招标文件。招标人根据确定的投标人资格条件对有意受让人进行资格审查，最后向被批准的申请人发送招标文件，同时通知末被选定的单位。获得批准的投标人在规定的时间内向招标人缴纳保证金或者定金(不超过土地使用权成交价的20%)。

56.答案A

解析国家层面的经济政策，是属于国家宏观调控的范畴，强有力地影响着宏观与微观经济的运行状况。但就本身而言，经济政策所造成的影响，当然属于宏观经济状况。当然宏观经济是由微观经济汇成的。

57.答案B

解析详细可行性研究得出的投资额误差一般要求约为±10%.研究费用一般占总投资额的1.0%~3.0%(小型项目)或0.2%~1.0%(大型项目),时间一般为8~10个月或更长。

58.答案B

解析中观环境主要是房地产企业所在城市建设与规划、房地产供给与需求以及区域文化等情况。

59.答案A

解析无

60.答案D

解析对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。

61.答案B

解析拆除非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

62.答案C

解析P11

63.答案A

解析探测性调查只是收集一些有关资料，以确定问题所在，至于问题应该如何解决，则有待于进一步的调查研究。探测性调查回答的是“可以做什么”，也即是“投石问路”。

64.答案B

解析承包人按工程需要提供和维修非夜间施工使用的照明、围栏设施，并负责安全保卫。专用条款内需要约定具体的工作位置和要求。

65.答案A

解析无

66.答案B

解析我国当前很多城市成立的土地储备中心就属于房地产经营公司。

67.答案D

解析《中华人民共和国城市房地产管理法》规定住宅用地的土地使用权出让最高限期为70年。

68.答案B

解析弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化,适时进行自身调整改造,以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡。

69.答案B

解析P65

70.答案C

解析网格图法是应用网络形式来表示计划中各项工作的先后顺序和相互关系,可以通过参数计算找出计划中的关键工作和关键线路,在计划执行过程中进行有效的控制和监督。

71.答案C

解析

正是因为房地产产品投资额大、建设周期长的这两个特点,决定了房地产开发的风险与效益的并存性。

72.答案B

解析无

73.答案A

解析在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于单元估算法。

74.答案A

解析P243

75.答案B

解析项目型组织结构中的部门完全是按照项目进行设置，是一种单目标的垂直组织方式，

76.答案A

解析探测性调查(也称非正式市场调查)是收集一些有关资料,以确定经营管理需要研究的问题的症结所在。

77.答案A

解析服务经营是指房地产业在开发建设和经营过程以及对房地产的使用过程中提供的一系列经营性服务性活动。

78.答案D

解析财务评估:是评估报告中工作量及难度最大的一部分。

79.答案A

解析《生活饮用水卫生标准》中对总大肠菌群的规定属于微生物学指标。

80.答案D

解析无

81.答案A

解析无

82.答案B

解析报纸。发布房地产信息最主要的载体报纸。房地产信息是指反映房地产各种活动并为房地产开发、经纪、咨询等活动服务的信息。

83.答案D

解析房地产企业经营的核心职能是决策和运筹。

84.答案D

解析工程建设监理招投标中,对于提交了“撤回通知”和逾期送达的投标文件不予启封。

85.答案B

解析按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,商业用地出让用地最高年限为40年。

86.答案C

解析根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，工业用地的土地使用权出让最高年限为五十年。具体的土地使用年限还是要以出让合同的约定为准，在出让土地使用到期后，业主如不和政府重新签订合同，补交土地出让金，土地使用权将依法收为国有。

87.答案C

解析三级资质开发企业可承担建筑面积15万平方米(含15万平方米)以下的开发建设项目。

88.答案B

解析P121

89.答案C

解析绝对指标:反映了区域自然资源的实际规模相对指标:反映了区域自然资源的地位和满足需求的潜力。

90.答案D

解析无

91.答案C

解析微观环境：是以房地产开发与经营项目所在城市及区域为背景，从自然、经济、社会与基础设施条件等方面直接对具体项目目标产生影响的因素的总和。

92.答案A

解析资产负债率是反映债权人发放贷款安全程度的指标。

93.答案B

解析P216

94.答案D

解析P224-225

95.答案C

解析企业通常在开发项目经过可行性论证并经立项之后组建而等项目建成并销售完成后企业自然解散终止如北京为举办08年奥运会所成立的项目开发企业就属于这一类。

96.答案B

解析安全性按风险程度大小分为A、B、C、D4级:A级表示风险很小,B级表示风险较小,C级表示风险较大,D级表示风险极大。

97.答案A

解析P203-204

98.答案D

解析P135

99.答案B

解析无

100.答案B

解析P282-283

101.答案A

解析

购房者购后满意最终还是要靠住宅产品的质量来保证,只有真正从业主角度出发,考虑到他们现存的和潜在需求的住宅,才能使得购房者真正感到满意。

102.答案B

解析毛地毛地是指在城市旧区范围内,尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程、不具备基本建设条件的土地。

103.答案C

解析利润表由利润表和利润分配表合并而成，反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润的分配情况，用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率等指标。

104.答案B

解析房地产销售中,有利于企业刺激市场需求迅速增加,尽快让新产品打开销路的策略是渗透定价策略。

105.答案D

解析根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。”

106.答案A

解析无

107.答案C

解析替代原理,在同一个市场上相同的商品有相同的价格。同一个房地产市场上,相似的房地产会有相近的价格。

108.答案B

解析P145

109.答案C

解析无

110.答案A

解析P8

111.答案A

解析《中华人民共和国土地管理法》是一部关系亿万农民切身利益、关系国家经济社会安全的重要法律。

112.答案A

解析探测性调查是指在企业对市场状况不甚明了或对问题不知从何处寻求突破时所采用的一种方式，其目的是要发现问题的所在，并明确地提示出来，以便确定调查的重点。

113.答案A

解析本题考查财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是：在项目计算期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目计算期末，所有的投资可以完全被收回，还表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。

114.答案A

解析职能型组织结构又称多线型组织结构。特点:在组织内设置若干的职能部门,并都有权在各自业务范围内向下级下达命令。也就是各基层组织都接受各职能部门的领导。

115.答案D

解析无

116.答案B

解析

再考虑时间价值因素后，项目获得的净收益在家智商会逐年递减，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期Pb一定大于其静态投资回收期Pˊb动态投资回收期可能大于也可能小于基准回收期，而动态投资回收期与项目开发期和项目销售期没有必然联系。

117.答案C

解析无

118.答案C

解析P249

119.答案B

解析本题考查损益表。损益表是反映项目计算期内各年的利润总额、所得税及税后利润分配情况的报表，主要用于计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等静态盈利性指标。

120.答案A

解析无

121.答案C

解析《城市房屋拆迁单位管理》规定国务院相关部委颁布的行政规章属于我国房地产市场法制体系。

122.答案B

解析P139

123.答案C

解析评标专家应具备的条件：从事相关专业领域工作满八年并具有高级职称或同等专业水平；熟悉有关招标投标的法律法规；能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责；身体健康，能够承担评标工作；法规规章规定的其他条件。

124.答案B

解析在房地产周期的高峰阶段，对决策者而是房地产开发经营的出租或出售的最佳时机。

125.答案B

解析区域的社会地位表现的是区域占用社会资源的能力,包括有行政地位、历史地位、社会影响力、人才优势等。

126.答案D

解析无

127.答案A

解析动态投资回收期(Pb),是指当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

128.答案D

解析人员促销又称为人员推广,是最古老的促销方式,也是惟一直接依靠人员的促销方式。

129.答案C

解析因果性调研是对市场上出现的各种现象之间或问题之间的因果关系进行调研，目的是找出问题的原因和结果，也就是专门调查“为什么”的问题。描述性调研提出各因素的关联现象。

130.答案A

解析夜间施工工地产生噪音不允许超过55分贝。根据《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第三十条规定：在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内，禁止夜间进行产生环境噪声污染的建筑施工作业，但抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或者特殊需要必须连续作业的除外。因特殊需要必须连续作业的，必须有县级以上人民政府或者其有关主管部门的证明。

131.答案C

解析开发商是竣工决算的编制人。

132.答案B

解析描述性调研是对市场上存在的客观情况如实地加以描述和反映，从中找出各种因素的内在联系,即回答“是什么”的问题。

133.答案D

解析地产商品规定有严格的使用性质,这反映了房地产商品的售后用途的约束性。

134.答案A

解析盈利能力分析是项目财务评价的主要内容之一,是在编制现金流量表和损益表的基础上,计算财务内部收益率、财务净现值、投资回收期和投资利润率等指标。

135.答案D

解析安置补偿费是指国家在征用土地时,为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活,所给予的补助费用。

136.答案D

解析

安全性按风险程度大小分为A、B、C、D4级:A级表示风险很小,B级表示风险较小,C级表示风险较大,D级表示风险极大。

137.答案C

解析微观环境(microenvironment)是指直接影响房地产企业服务其目标市场能力的各种因素,包括企业本身、消费者、竞争者以及社会公众等。

138.答案D

解析P72

139.答案A

解析假设开发法又称剩余法、倒算法、残余法或余值法。

140.答案C

解析建设单位必须在竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。

141.答案B

解析机会研究的投资估算允许误差为±30%,研究费用一般占总投资额的0.2%~1.0%,所需时间一般为一个月。

142.答案D

解析房地产企业经营计划必须严格执行,这体现了房地产企业经营计划的权威性。

143.答案D

解析P91

144.答案B

解析由于住宅的建设与居民的生活息息相关,因此普通住宅市场广阔,资金回笼快,投资此类物业,可获得较稳定的收入。

145.答案C

解析判断楼盘客户地位的主要依据是主力单价。

146.答案C

解析室外消火栓的保护半径在15m左右，按规定一般设在城市道路两旁，故消防车道的间距应为16m。

147.答案C

解析P282

148.答案C

解析在国家财政规定及项目具体财务条件下,以项目投产后可用于还款的资金偿还固定资产投资国内借款本金和建设期利息所需的年数。

149.答案A

解析不一定交纳费用，土地使用权划拨是县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。以划拨方式取得的土地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，土地使用权不能进行转让。

150.答案D

解析开标会议通常应由招标人主持，招标人也可以委托招标代理机构代为主持。

151.答案B

解析×，“进行经营方向改革”改为“借力进取”。P80

152.答案B

解析×，“被拆迁人”改为“被拆迁人、房屋承租人”。P104

153.答案B

解析“×”。“大”改为“小”。

154.答案A

解析√。P81-82

155.答案B

解析×。将“14日”改为“30日”。

156.答案B

解析×,应改为:不确定性分析中的一种主要方法。

157.答案B

解析×,“比”改为“远不如”。

158.答案B

解析×。“政府干预、政府制裁两种风险”修改为“政府干预、政府制裁和财富剥夺三种风险”。

159.答案A

解析√

160.答案A

解析√。

161.答案A

解析√。

162.答案B

解析×,应改为:目的是在满足社会需要的同时实现自身的经济效益。

163.答案A

解析√。P237

164.答案A

解析√

165.答案B

解析×,应改为:与静态投资回收期相比动态投资回收期。

166.答案A

解析√。

167.答案B

解析×。删除包括使用权人。P105

168.答案A

解析√。P69

169.答案B

解析×,应改为:战术目标是战略目标的具体化,也是实现战略目标的必然途径。

170.答案A

解析√。

171.答案B

解析×。“可逆”修改为“不可逆”。

172.答案B

解析×，“抵押人”改为“抵押权人”。P14

173.答案B

解析×,应改为:开发商。

174.答案A

解析√。

175.答案A

解析√。

176.答案A

解析√。

177.答案B

解析“×”。“应”改为“不”。

178.答案B

解析×。将“高峰期”改为“低谷期的后期阶段”。

179.答案B

解析×。将“扩大管理层次的基础上减少管理幅度”改为“扩大管理幅度的基础上减少管理层次”。

180.答案B

解析×,应改为:由粗放型向集约型转变。

181.答案B

解析×。“劳动密集型”修改为“知识密集型”。

182.答案B

解析×,“社会行为”改为“经济行为”。

183.答案B

解析×,“所有权”改为“使用权”。

184.答案B

解析×。删除“或集体土地所有权”。

185.答案B

解析×。“财务盈利能力分析和偿债能力分析”修改为“财务盈利能力分析、偿债能力分析和外汇平衡分析”。

186.答案A

解析√。

187.答案B

解析×,应改为:二是环境风险。

188.答案A

解析“√”。

189.答案B

解析×,应改为:重点对开发项目全过程的质量监督、协调和决策。

190.答案B

解析×。“出让”、“转让”修改为“转让”、“出让”。

191.答案B

解析×,应改为:分为四个阶段:市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段。

192.答案A

解析“√”。

193.答案A

解析√。

194.答案B

解析×。将添加风险型决策。P22

195.答案B

解析×。将“筹集成本”改为“使用成本”。

196.答案A

解析“√”。

197.答案A

解析√。

198.答案A

解析√。

199.答案B

解析×。应改为:政府干预、政府制裁和财富剥夺三种风险。

200.答案B

解析×。将“长”改为“短”；“多”改为“少”。P252

主观题：1.简述房地产开发与经营环境的特点。

2.简述房地产开发与经营决策的基本步骤。

3.某开发商受让一宗位于市中心已完成“七通一平”的土地，土地总面积为5000m,总价3186.11万元。土地面积形状规则,项目开发完成后的房地产价值为7611.06万元,开发成本为3615.81万元,管理费用为开发成本的5%,销售费用为销售收入的2%,销售税金为销售收入的5%,开发商购买土地缴纳的契税等为交易价格的3%.试测算房地产公司的管理费用.购买土地应缴纳的契税额以及销售税金金额。(计算结果保留两位小数)

4.某工程项+投标监督管理办公室1人,公证处1人,招标人1人,技术、经济方面专家4人。评标委员会于10月28日提出了评标报告。

5.征地

6.房地产开发与经菅活动的环境

7.某建设工程项目由三个单项工程组成。开发商准备将其分为三个独立的合同段,分别由三个承建商进行实施,并通过公开招标选择施工单位。该建设工程已通过投标确定了此项目的监理单位。

8.房地产市场调查(狭义)

9.基础设施建设费

10.某房地产开发项目的现金流出、现金流人如题34表所示。若取贴现率为8%,计算下述表格中①~@的数值。(计算结果保留两位小数)

11.简述房地产开发与房地产经营的关系。

12.某房地产开发项目的现金流出、现金流入如题34表。

13.某企业为了扩大销售额,决定果取两种方案A.提高产品质量标准;B.降低产品销售价格。

14.某工程在决策阶段拟采用后悔值准则进行决策,目前存在4个方案A、B、C、D,存在2个状态Q1、Q2,每个方案在每个状态下的收益值如下表所示。

15.简述房地产开发与经营环境可变性的具体表现。

16.题32表为某国经营环境权数及得分表,试用多因素加权分析法评估该国投资环境。

17.简述我国房地产开发企业发展现状特点。

18.简述房地产企业与政府的关系。

19.某房地产工程项目采取邀请招标方式。招标文件中规定,10月18日下午4时是招标文件规定的投标截止时间。评标委员会成员共有7人组成,其中当地招投标监督管理办公室1人,公证处1人,招标人1人,技术经济方面专家4人。评标委员会于10月28日提出了评标报告。

20.题31图为房地产企业的组织结构图，说明该结构的形式及其优势。

21.某建设单位经相关主管部门批准,组织某建设项目全过程总承包(即EPC模式)的公开招标工作。根据实际情况和建设单位要求,该工程工期定为两年,考虑到各种因索的影响,决定该工程在基本方案确定后即开始招标,确定的招标程序如下:(1)成立该工程招标领导机构;(2)委托招标代理机构代理招标;(3)发出投标邀请书;(4)对报名参加投标者进行资格预审,并将结果通知合格的申请投标者;(5)向所有获得投标资格的投标者发售招标文件;(6)召开标前会议(7)招标文件的澄清与修政;(8)建立评标组织,制定标底和评标、定标办法;(9)召开开标会议，审查投标书;(10)组织评标;(11)与合格的投标者进行质疑澄清:(12)决定中标单位;(13)发出申标通知书;(14)建设单位与中标单位签订承发包合同。

22.不平衡报价法

23.边际资金成本

24.简述我国房地产金融机构体系的构成。

25.平行承发包

26.人口净密度

27.房屋置换

28.简述运用假设开发法测算地价的步骤。

29.简述人口年龄结构对房地产需求的影响。

30.简述影响房地产企业经营决策的主要因素。

31.对某项工程的施工,开发商通过公开招标方式选定了承包商并签定了施工合同,在合同中双方对工程质量、工程价款、工期和违约责任等都做了具体约定。

32.因素分析法

33.简述土地使用权转让的一般条件

34.消费结构

35.简述采用招标方式出让土地使用权的优缺点。

36.某项目预计各年净现金流量如题33表所示(单位:万元):

37.房地产开发与经营项目后评价

38.简述房地产开发项目的投资估算范围。

39.房地产股票

40.借款偿还期

41.简述运用假设开发法测算地价的步骤。

42.某项工程的总投资额为10000万元,计划在10个月内完成,每个月投资额如题34表所示。试绘制时间一投资累计S型曲线。

43.简述投资过程中对经济风险的应对措施。

44.有一成片荒地需要估价,假设该成片荒地的总价为V。获知该成片荒地开发完成后的总价值为9.6亿元;开发成本和管理费用总额为5亿元;投资贷款利息总额为(0.344V+0.768)亿元;开发利润为(0.156V+0.75)亿元;当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%,买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。试用假设开发法测算该成片荒地的总价。(计算结果保留三位小数)

45.土地使用权划拨

1.答案

(1)关联性。房地产开发与经营环境是由许多因素共同构成的系统,这个系统构成因素众多,各种因素不是孤立存在的,而是相互联系和相互影响的。(2)可变性。房地产开发与经营环境是一个动态的、可变的开放系统,它总是处于不停的运动之中。(3)相对性。房地产开发与经营环境的好与不好成熟与不成熟、机制健全与不健全法律体系的完善与不完善都是相对一个国家、一个地区或一个城市而言的,是通过比较得到的结果。(4)层次性。房地产开发与经营环境是一个综合体,从分析的角度可将之分解为宏观、中观、微观环境三个层次。

2.答案

(1)发现问题;(2)确定目标;(3)报定方案;(4)分析评价;(5)选择方案;(6)实施追踪方案。

3.答案

(1)管理费用3615.81×5%=180.79(万元)(2)购买该地块需缴纳的契税额=3186.11×3%=95.58(万元)(3)销售税金金额=7611.06×5%=380.55(万元)

4.答案问题:请指出评标委员会成员组成的不妥之处,并说明理由。

根据《招标投标法》和国家计委建设部等《评标委员会和评标方法暂行规定》评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构选择的熟悉相关业务的代表,以及有关技术、经济等方面的专家组成,并规定项目主管部门或者行政监督部门的人员不得担任评标委员会委员。一般而言公证处人员不熟悉工程项目相关业务,当地招投标监督管理办公室属于行政监督部门,显然招投标监督管理办公室人员和公证处人员担任评标委员会成员是不妥的。法律还规定评标委员会技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3。本案技术、经济等方面的专家比例为4/7,于规定的比例要求。

5.答案

征地是指国家征用农村集体所有的土地,在改变土地集体所有为国家所有的基础上,再改变土地使用的方式。P100

6.答案

指以房地产开发经营行为为中心,并作用于该行为的所有外界事物,是开发与经营活动赖以生存和发展的各种因素的总和。

7.答案问题:(1)在招标选择承建商过程中,监理单位是否有决定权?(2)如果承包商要将部分工程分包出去,则需要谁批准?(3)“在做标期间,对某投标人提出的问题,主或招标机构只需向该投标人作出书面答复”,请问是否正确?

(1)监理单位不具有决定权,仅有建议权。(2)根据《建筑法》要求,承建商要将部分工程分包出去,必须由建设单位批准。(3)不正确。业主一方对某投标人所提出问题的书面答复应发给所有的投标人。

8.答案

房地产市场调查:狭义的市场调查是把市场理解为房地产产品消费对象,针对消费者购买行为所做的调查,即对消费者及其行为的研究。P118

9.答案

是指建筑物2m以外和项目红线范图内的各种管线,道路工程,其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用,以及各项设施与市政设施于线、干管、干道等的接口费用。

10.答案

11.答案

(1)广义的角度理解,两者本质上一致,侧重点不同:(2)狭义的角度理解,两者相对独立;(l分)(3)房地产开发以房地产经营为核心;(4)房地产经营以房地产开发为基础。

12.答案问题:分别计算项目的静态、动态投资回收期(结果保留两位小数)。

答案要点:项目的静态回收期为:动态投资回收期为:

13.答案该企业预测了市场的三种状况:市场销售好.销售一般、销售差。两种方案在三种状况下的收益如题31表所示。试用最小机会准则进行决策。

14.答案问题:请你计算出每个方案在每个状态下的后悔值,并填入题35表。

（注：每空1分，答对任意6空得满分）

15.答案

(1)一方面表现为外部环境中某些因索本身的可变性,如政府的宏观政策、地域的自然环境人工化进程的推进、城市基础没施的建设等,这些因素随着时间的推移总会不断地发生变化以适应人类的需求。(2)另-方面表现为环境中各个因素并不是孤立的,而是相互联系、相互作用相互协调的，而这种相互作用的结果使得其中的某些因素会发生变化,如行业的发展态势.居民的购买力等,这些因素不是一成不变的,它们会随着科学技术的进步,经济、政治形势的变化而发生变化。

16.答案