房产税法、契税法和土地增值税法知识点归纳

房产税法、契税法和土地增值税法知识点归纳房产税法、契税法和土地增值税法（一）-房产税一、纳税义务人：征税范围内房屋产权所有人1、产权属国家所有的：经营管理单位纳税2、产权属集体和个人所有的：集体单位和个人纳税3、产权出典的：承典人纳税4、产权所有人、承典人不在房屋所在地或产权未确定及租典纠纷未解决的：房产代管人或者使用人纳税5、无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产：使用人代为缴纳房产税6、融资租赁的：承租人纳税7、出租的：出租人纳税举例下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（C）。A.房屋产权属于集体的由使用人缴纳B.房屋产权出典的由出典人缴纳C.产权纠纷未解决的由代管人或使用人缴纳D.产权属于国家所有的不缴纳二、征税范围1.征税对象是房产。房产是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所。2.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税；但对出售前已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。举例下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（C）。A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房三、税收优惠1.国家机关、人民团体、军队自用的房产。【提示】上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园、敬老院、文化、体育、艺术这些实行全额或差额预算管理的事业单位所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。【提示1】宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房。【提示2】宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。4.个人所有非营业用的房产。【提示】对个人拥有的营业用房或者出租的房产应照章纳税。5.经财政部批准免税的其他房产。（1）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。（2）从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。（3）经营公租房的租金收入免征房产税。6.自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。【提示】教材480-481页的第6、7、9和10条同城镇土地使用税相同。举例根据房产税法律制度的规定，下列各项中，不免征房产税的有（ABD）。A.国家机关用于出租的房产B.公立学校附设招待所使用的房产C.公立幼儿园自用的房产D.公园附设饮食部使用的房产四、征收管理1、纳税义务发生时间：（1）原有房产用于生产经营：从生产经营之月起缴纳（2）自建房屋用于生产经营：自建成次月起缴纳（3）委托施工企业建房的：从办理验收手续次月起纳税（4）购置新建商品房：自房屋交付使用次月起缴纳（5）购置存量房地产：自房屋权属证书签发次月起缴纳（6）出租、出借房产：自交付出租、出借房产之次月起缴纳（7）房地产开发企业自用、出租、出借自建商品房：自房产使用或交付次月起缴纳（8）终止房产税纳税义务的：税款计算截止到当月末2、期限：按年计算、分期缴纳。3、地点：房产所在地缴纳。房产不在同一地方按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。举例下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的有（BCD）。A.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起缴纳房产税B.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税C.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳房产税D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税五、税率比例税率。由于房产税的计税依据分为从价计征和从租计征两种形式，所以房产税的税率也有两种：一种是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征的，税率为1.2%；另一种是按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。【提示】从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。六、应纳税额计算：从价计征（一）应纳税额计算：应纳税额＝应税房产原值×（1－扣除比例）×1.2%/12×应税月份举例甲企业2018年初拥有厂房原值2000万元，仓库原值500万元。2018年5月20日，将仓库以1000万元的价格转让给乙企业，当地政府规定房产税减除比例为30%。甲企业当年应缴纳房产税（）万元。A.17.65B.18.2C.18.55D.20.32000×（1-30%）×1.2%+500×（1-30%）×1.2%×5/12（二）计税依据1.房产原值是纳税人按会计制度规定，在“固定资产”账簿中记载的房屋原价，包括应当缴纳房产税，但未在该账户中记载的房产。2.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。【提示】宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。举例某市一商贸企业2018年末建成办公楼一栋，为建造办公楼新征一块土地，面积为45000平方米，土地单价为每平方米300元，房产建筑面积为20000平方米，建筑成本为2000万元，该办公楼使用年限为50年，计算该办公楼原值（）万元。A.3200B.3350C.2600D.3000该地的容积率＝20000÷45000＝0.44，税法规定，容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该房产的原值＝2000＋（20000×2×300）÷10000＝3200（万元）3.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应地增加房屋原值。4.房产原值应包括与房屋不能分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。如暖气、照明、通风等设备；电力、电讯、给排水、电梯等。无论会计核算中是否单独记账与核算，均应并入原值计税。【提示1】对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；【提示2】对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。举例某上市公司2018年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2018年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2019年该会所应缴纳房产税（B）万元。A.42B.48.72C.50.4D.54.6七、应纳税额计算：从租计征应纳税额＝租金收入（不含增值税）×12%（4%）【提示1】个人出租住房暂按4%【提示2】所谓房产的租金收入包括货币收入和实物收入。如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。【提示3】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。举例甲公司2019年年初房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2019年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元（不含税），2019年4～6月为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2019年度应缴纳的房产税为（C）万元。A.65.49B.66.21C.66.54D.67.268000×（1-30%×1.2%）×6/12+7500×（1-30%×1.2%）×6/12+2×6×12%八、两种计税方法适用的特殊情形1.投资联营的房产：参与利润分红，共担风险的以房产余值计税；收取固定收入，不承担联营风险的按租金收入计税。2.融资租赁的房产：依照房产余值缴纳房产税。【提示】承租人自合同约定开始日的次月缴纳，无约定的的合同签订的次月。3.居民住宅区内业主共有的经营性房地产：自营的按余值计税；出租的按租金收入计税。【提示1】无原值或不能将业主共有房产与其房产的原值准确划分开的，由税务机关核定。【提示2】实际经营的代管人或使用人缴纳。举例1、列情形中，应从租计征房产税的是（C）。A.融资租赁租出房产的B.以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的C.接受劳务抵付房租的D.具有房屋功能的地下建筑自用的2、下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据是（B）。A.房产售价B.房产余值C.房产原值D.房产租金九、地下建筑物应纳税额计算1.工业用房产：房屋原价的50%～60%作为应税房产原值应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%2.商业和其他用房产：房屋原价的70%～80%作为应税房产原值应纳房产税的税额＝应税房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。1、某企业2018年有一处地下建筑物，为商业用途房产，房产原值（价）80万元。当地政府规定房产税减除比例为30%，商业用途地下建筑房产以原价的70%作为应税房产原值。2018年该企业应缴纳房产税（）元。A.3920B.4312C.4704D.4820应缴纳房产税＝80×70%×（1－30%）×1.2%×10000＝47042、某工业企业2016年2月自建的厂房竣工并投入使用。该厂房的原值为8000万元，其中用于储存物资的地下室为800万元。假设房产原值的减除比例为30%，地下室应税原值为房产原值的60%。该企业2016年应缴纳房产税（）万元。A.56B.59.14C.61.60D.53.76与地上房屋相连的地下室，按照地上房屋的规定计算房产税，房产原值不打折。房产税法、契税法和土地增值税法（二）-契税法一、概念：以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。二、纳税义务人：境内转移土地、房屋权属，承受的的单位和个人。三、征税范围：（一）一般规定：1.国有土地使用权出让：计税依据为出让金，不得因减免土地出让金而减免契税。2.土地使用权转让：不包括农村集体土地承包经营权的转移。3.房屋买卖4.房屋赠与5.房屋交换（二）特殊规定（视同）：1.以土地、房屋权属抵债或实物交换房屋。【提示】按房屋现值缴纳。折价抵债按房产折价款缴纳契税。2.以土地、房屋权属作价投资、入股。【提示1】按投资人入股房产现值（国有企事业房产须经国有资产管理部门评估核价）缴纳契税。【提示2】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免契税。3.以获奖方式承受土地、房屋权属。4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。5.买房拆料或翻建新房。举例下列房产转让的情形中，产权承受方免于缴纳契税的是（C）。A.以获奖方式承受土地、房屋权属B.将房产赠与非法定继承人C.以自有房产投资入股本人独资经营的企业D.以预付集资建房款方式承受土地、房屋权属四、税率1.契税采用幅度比例税率3%－5%，具体执行税率由各省（市、自治区）政府在幅度内确定。2.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（P487）3.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（P487）五、计税依据1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖：成交价格。2.土地使用权赠与、房屋赠与：由征收机关参照相应的市场价格核定。3.土地使用权交换、房屋交换：交换的差额。【提示】交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让时：由房地产转让者补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。5.房屋附属设施征收契税的依据：（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的：按合同规定的总价款计征。（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的：按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。6.个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外）：对受赠人全额征收。举例赠与房屋时，确定契税计税依据所参照的价格或价值是（D）。A.房屋原值B.摊余价值C.协议价格D.市场价格下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（ABD）。A.购买的房屋以成交价格作为计税依据B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据六、应纳税额的计算应纳税额＝计税依据×适用税率【提示】计税依据不含增值税举例1、甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务，该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元，乙企业支付差价款6000万元，双方办理了产权过户手续，则乙企业计缴契税的计税依据是（C）万元。A.5000B.6000C.9000D.20002、居民甲某共有三套房产，2018年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产折价给丙某抵偿了50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产作股投入本人独资经营的企业。若当地确定的契税税率为3%，甲某应缴纳契税（A）万元。A.0.45B.1.95C.2.25D.2.85七、税收优惠（一）一般规定1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。【提示】对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房，或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均可免征契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属，免征契税。7.公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税。（二）特殊规定1.企业改制：企业按照有关规定，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。【提示1】整体改制，包括非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司。【提示2】投资主体存续，是指原企业、事业单位的出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。2.事业单位改制：事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。3.公司合并：两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。4.公司分立：公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。【提示】投资主体相同，是指公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。5.企业破产（1）债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；（2）对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征收契税。6.资产划转（1）对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。（2）同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。（3）母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。7.债权转股权：经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。8.划拨用地出让或作价出资：以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。9.公司股权（股份）转让：在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。举例1、下列取得房产的情形中，免征契税的有（BC）。A.个人购买家庭唯一非公有住房B.公租房经营单位购买住房作为公租房C.城镇职工首次取得公有制单位集资建成普通住房D.个人购买家庭第二套改善型住房2、下列行为中，应当缴纳契税的是（D）。A.个人以自有房产投入本人独资经营的企业B.企业将自有房产与另一企业的房产等价交换C.公租房经营企业购买住房作为公租房D.企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权八、征收管理1.纳税义务发生时间：纳税人在签订土地、房屋权属转移合同当天或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。2.纳税期限：纳税义务发生之日起10日内，向所在地契税征收机关办理申报，并在核定的期限内缴纳税款。3.纳税地点：土地、房屋所在地的征收机关。4.对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。5.根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。6.购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。房产税法、契税法和土地增值税法（三）-土地增值税【知识点】土地增值税：纳税义务人和征税范围一、纳税义务人：转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。二、征税范围1.基本征税范围和特殊征税范围（1）基本规定：①转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。②对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税（2）房地产继承、赠与：不征。（赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与）（3）出租：不征（4）房地产抵押:①抵押期不征；②抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债，征税。（5）房地产交换：征税（个人之间互换自有居住用房地产免征）（6）合作建房:①建成后自用，免征；②建成后转让，征税（7）代建房：不征（8）房地产重新评估：不征2.企业改制重组政策（1）非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改建为股份有限公司（有限责任公司）。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征土地增值税。（2）两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。（3）企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。（4）单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。【提示1】上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。【提示2】企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。【提示3】企业在重组改制过程中经省级以上（含省级）国土管理部门批准，国家以国有土地使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以该宗土地作价入股时省级以上（含省级）国土管理部门批准的评估价格，作为该企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除。举例下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（A）。A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入【知识点】土地增值税：应纳税额计算方法一、应纳税额的计算方法计算步骤如下：1.计算转让房地产取得的收入A；2.计算扣除项目金额B；3.计算增值额C＝A-B（增值额＝收入—扣除项目）4.计算增值额C占扣除项目金额B的比例（C÷B），确定适用税率；5.应纳税额＝增值额C×适用税率－扣除项目金额B×扣除系数二、税率（四级超率累进税率）

举例假定某房地产开发公司转让商品房一栋，取得收入总额为1000万元（不含税），应扣除的购买土地的金额、开发成本的金额、开发费用的金额、相关税金的金额、其他扣除金额合计为400万元。请计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税。（1）增值额＝1000－400＝600（万元）（2）增值额与扣除项目金额的比率＝600÷400＝150%，确定税率（3）应缴纳土地增值税＝600×50%－400×15%＝240（万元）【知识点】土地增值税：增值额确定一、应税收入纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济收益。从形式看，包括：（1）货币收入；（2）实物收入；（3）其他收入。【提示1】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。【提示2】特别注意和征税范围的结合。二、扣除项目（一）新建房地产的扣除项目的确定：1.取得土地使用权所支付的金额。（1）土地使用权支付的地价款：①出让方式为土地出让金；②行政划拨方式为补交的土地出让金；③转让方式为实际支付的地价款（2）交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费。【知识点链接】契税：国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税。【提示】特别注意和征税范围的结合。2.房地产开发成本：（1）土地的征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。（2）前期工程费；（3）建筑安装工程费；（4）基础设施费；（5）公共配套设施费；（6）开发间接费用等。【提示】特别注意和征税范围的结合。【知识点链接】增值税：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）销售额=全部价款和价外费用—受让土地时向政府部门支付的土地价款。【提示】“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。3.房地产开发费用：销售费用、管理费用、财务费用。【提示】开发费用在从转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按标准扣除，标准的选择取决于财务费用中的利息支出。（1）分摊利息支出，并提供金融机构贷款证明的：利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×5%以内（2）不能分摊利息支出或不能提供证明的：（取得土地使用权所支付的金额＋开发成本）×10%以内注意：①超过上浮幅度的部分不允许扣除。②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。③全部使用自有资金，没有利息支出的，按以上方法扣除。④有金融机构和其他机构借款的，不能同时适用两种办法。⑤清算时，已开发成本的利息支出，应调至财务费用中扣。4.与转让房地产有关的税金：城市建设维护税、印花税、教育费附加。【提示1】计算税金时要注意题目中的纳税人的情况：（1）房地产开发企业：城市建设维护税、教育费附加（一税一费）。（2）其他纳税人：印花税（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）、城市建设维护税、教育费附加（二税一费）。【提示2】地方教育费附加是否扣除注意审题。5.财政部规定的其它扣除项目加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20%【提示】只适用于从事房地产开发的纳税人，其他纳税人不适用，加计20%的扣除。举例某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元；发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元（不能提供金融机构的证明）。9月份该写字楼竣工验收，10-12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元（不含税）。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。（注：开发费用扣除的比例为10%）请计算应该缴纳的土地增值税。【注】增值税采用简易计税方法，不考虑地方教育费附加。”两个前置一个审核；“按步骤计算敲到对应问题中”两个前置：一是看主体看项目确定扣除项目；二是明确征税范围，特别注意已知条件中带分数的、百分数的和平米数内容。一个审核：取得土地使用权的金额和房地产开发成本。抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。销售收入＝12000÷3×4＝16000（万元）土地使用权金额＝6000×80%×（4÷5）＝3840（万元）开发成本＝4000×（4÷5）＝3200（万元）开发费用＝（3840＋3200）×10%＝704（万元）税金及附加＝16000×5%×（7%＋3%）＝80（万元）加计扣除金额＝（3840＋3200）×20%＝1408（万元）扣除项目金额总计＝3840＋3200＋704＋80＋1408＝9232（万元）增值额＝16000－9232＝6768（万元）增值率＝6768÷9232×100%＝73.31%应缴纳土地增值税＝6768×40%－9232×5%＝2245.6（万元）（二）存量房地产的扣除项目的确定：房、地、税1.房屋及建筑物的评估价格：重置成本价×成新度折扣率【提示1】重置成本价：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。【提示2】成新度折扣率：按旧房的新旧程度作一定比例的折扣。（注意：不是折旧率）【提示3】不能取得评估价格，但能提供购房发票的：按发票金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。2.取得土地使用权所支付的地价款或出让金：对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。3.国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金。【提示】对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。举例某药厂2018年7月1日转让其位于市区的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入24000万元。2010年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额6000万元，发生建造成本8000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为16000万元，成新度折扣率为60%，允许扣除相关税金及附加1356万元。要求：根据上述资料，按照下列顺序计算回答问题，如有计算需计算出合计数。（1）回答药厂办理土地增值税纳税申报的期限。（2）计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。（3）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。（4）计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。（1）土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。因此，该药厂应在7月8日前进行土地增值税的纳税申报。（2）旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格＝16000×60%＝9600（万元）（3）纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。扣除项目金额合计数＝9600＋6000＋1356＝16956（万元）（4）增值额＝24000－16956＝7044（万元）增值额与扣除项目金额的比率＝7044÷16956×100%＝41.54%应缴纳的土地增值税＝7044×30%＝2113.2（万元）房产税法、契税法和土地增值税法（四）-土地增值税的清算、税收优惠和征收管理一、房地产开发企业土地增值税清算（一）土地增值税的清算单位1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。2.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（二）土地增值税的清算条件1、应进行清算的情形：（1）开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。2、要求的情形：（1）已竣工验收的项目，已转让建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。举例下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（C）。A.取得销售许可证满1年仍未销售完毕的B.转让未竣工结算房地产开发项目50%股权的C.直接转让土地使用权的D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到50%的（三）非直接销售和自用房地产的收入确定1.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2.已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。3.销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。（四）土地增值税的扣除项目1.扣除项目须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。3.与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4.销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。预提费用，除另有规定外，不得扣除。5.多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。6.质