丽景春天销售力策划建议书

丽景春天销售力策划建议书前言我司所提倡的全程策划的重要工作之一，是在于本着务实、主动的态度，总结和分析市场与项目，提纯项目的核心概念，查找核心竞争优势，制定全面、切实、有效的解决方案。关于任何开发行为而言，销售差不多上第一性的。阻碍销售的因素专门多，传播绝对是其中的一个关键因素。正所谓，传播是销售的一个环节。我司认为，某一种程度上，销售即是传播。我司的工作确实是将本项目的新理念及专门的竞争优势完完全全传播给目标客户，以便其形成购买欲望，从而促成销售。因此，本策划建议书是以建立与传播丽景春天的核心新理念，新竞争优势为主线，展开销售力的提升与整合，并就销售现场的包装设计进行阐述。策划思路销售力决胜一切产品力：良好的综合素养与最强特色的优势组合（买家的理性消费）销售力形象力：吸引目标对象的能力（买家的感性消费）（销售力简示图表）随着房地产市场的逐步成熟，以往一招制胜的时代差不多过去，单靠包装、炒作、广告就能卖个满堂红的时代也正在过去，消费者越来越理智，其成熟速度要比进展商预期的快得多，而且市场的变数来得更加迅猛，因此销售力也愈来愈被重视，成为了销售成功的“秘决”。我司正是出于这种考虑，将销售力的建立置于整体营销策划的重中之重，并自始至终均遵循以下四个重要环节及原则而展开摸索的。一切以消费者为导向：消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活价值观中的欲望与需求，符合其对居住环境更高层次的追求，才是楼盘的生存之本。在本策划案中，我司提出的所有策略与思想，均是以消费者为导向，体现在销售力的提纯、销售力的提升、销售现场包装设计等方面，最终目的依旧如何实现项目销售的最大化。强化项目操作中的创新意识：今天的房地产市场已到了相对过剩时代，住宅作为一种大众消费品，消费者的态度日趋理智和挑剔。然而，我司认为，创新是项目成功的灵魂。也确实是讲，现在的进展商不仅是住宅的提供者，更是生活方式的供应商和保证者，可视为居住文化的制造者，那么房地产每一个组成元素及细节都存在创新的空间。地产市场表面是供不应求，事实上是有效供给不足，真正满足消费者需求的楼盘总是供不应求，好房子永久不愁卖！关于丽景春天来讲，只有进展商持续超越自己进行创新，进行才能进一步强化竞争优势和核心能力，方可能立于不败之地。整合社会及项目资源。我们明白，项目在营销或推广过程中，需要大量的“卖点”给予支持，这些“卖点”不管是感性、依旧理性，可看得见的，依旧看不见的，只要能够清晰、准确地传播项目核心概念，差不多上可为项目所用的。销售力提升与整合，正是基于那个摸索。围绕核心概念，从整体到局的全方位产品提升过程，也确实是整合社会及项目自身的竞争优势，专门是以制造性思维进展项目的竞争优势，给予项目鲜亮、与众不同的魅力。这是项目成功的保证，亦是项目营销推广的基础。核心概念、创新、整合，三者共同构筑成项目的操作平台，这也是本策划书的终极目的。销售力提纯部分核心概念的摸索过程：目标客户群分析：目标客户群模式分析：文化层次文化层次高高中中低低收入水平收入水平高低中高低中如上图所示，设收入水平和文化层次两个指标，按低、中、高三个水平层次，阴影部分为本项目的目标客户群。由图可见，丽景春天的消费群由以下四个组群构成：A型：高文化中收入的“知识英才型”；B型：中文化高收入的“社会精英型”；C型：中文化中收入的“高级白领型”；D型：低文化中收入的“一般市民型”。其中，A型与B型两种消费组群是中坚力量。目标客户群特点分析：（1）收入水平：以平均面积110平方米、4000元/m2、七成三十年按揭运算，银行按揭月供款将近2000元，按一样规律，月供款约占家庭月收入的三分之一至一半以上，因此目标消费者的家庭月收入应在4000元—6000元左右。（2）职业类型：如上所述，目标客户群的家庭月收入为每月6000元以上，以此推算能达到此阶层的人士应有以下几种为主：·个体商户；·中小型企业主；·专业技能人士；·政府公务员；·外资企业治理人员；·私营企业治理人员。（3）区域构成：按照客户居住及工作的区域分布情形统计可知，以本项目所在地向周边地区辐射，以中山区、西岗区、沙河口区的居民为主。（4）年龄层次：主力消费群体年龄段应在28——40岁之间。（5）文化水平：文化水平较高，一样都具有大专以上学历，其中不乏有一定的本科学历及研究生。（6）家庭组成形状：家庭结构以三口之家为主，小孩年龄应是在3—10岁之间。有些新婚不久或新潮的“丁克”家庭，甚至是单身贵族。（7）生活方式和消费心理：有一定的储蓄，家庭储蓄总额应该是在10万元以上。收入较高且稳固，同时有相当范畴的社会交际圈，因而就造成了该部分消费者的传播力量较强、范畴较广。该部分消费群体是知名品牌的崇尚者，受欧美日的流潮及时尚的阻碍较大。关于该部分消费群体，其消费适应应是追求新潮、有品味，经常与朋友、同事、家人、客户等出没于中高档商场、酒楼、咖啡厅、西餐厅、酒吧等场所。该部分消费群体在购房时，相对会专门注重物业的综合品质，同时由于自身工作、事业结构的阻碍，也就造成对高品位生活的追求。除此之外，该部分消费群体对小区会所的配套与物业治理服务两方面也专门注重。具有较强的理财观念，购房关于他们来讲，是属于典型的通过感性引导、加之理性分析决策的置业过程。一样为一次置业，以改善居住环境为主目标客户群定位：知性阶层这部分人士受过较好的教育，从事较为高尚的职业，有稳固的收入来源，追求较高的生活品位，对居住环境和居住质量有较为苛刻的要求。知性阶层个性分析：他们出生于六七十年代，有一点自我，不再像父辈般顺从，受过良好的教育，对世界周遭有着自己的观点。他们赶上中国最好的时候，被世界所眷顾，在WTO、2008、internet中感受着压力和期望，紧张着也兴奋着。他们过着靠辛勤努力获得的幸福生活。他们坚信压力和动力的亲热关系。他们确实是如此的一群人，有知识、有品位、有目标、有理想、有压力更有动力，向往着更富足的生活，并为此不懈努力。知性阶层的生活态度：工作确实是工作，生活确实是生活。把时刻白费在美好的事物上是值得的。认同一个人，认同一个社区，确实是认同一种生活方式。生活就应该是，白天深色西服、领带，并不阻碍晚上一身休闲去泡吧。建立一个家，要与自然共处一室，让家的空间保留一份朴素的文雅。几分钟车程，连接着家与OFFICE。一边是悠闲相依的生活，一边是金钞票与效率。离开OFFICE，关掉手机，找一方安静的角落，想想那个周末如何过。欢乐确实是与喜爱的人在一起——爱人、家人、朋友。不处的世界专门杰出，北京、上海、纽约、东京，只有自己的家才是最值得流连的。最美的，最好的应该留给自己最爱的人。金钞票绝对不是万能的，然而有了金钞票能够得到自己喜爱的东西。家是打拼后的温顺港湾。典型的目标客户群范例：范例一：江华，32岁，是一家三资企业的产品经理，一家五口，有一个3岁的亲小孩，现在与父母同住，两夫妻总收入大约是5500元。江华一家现在住的房子是父亲单位当年分配的，随着家庭人口的增加，小孩也长大了，住房有些显得窄了，而且周围的环境变得嘈杂不堪，邻近的住户也比较复杂，总觉得居住环境不理想。生活质素的持续提升，江华与妻子、父母协商，考虑用多年积蓄买间新房子，期望拥有一个属于小家庭的生活空间。关于江华一家，买房是一件大事，必须十分慎重考虑，如价格、地段、周边环境、配套、物业治理等。现在的房地产广告太多，每一家进展商都在讲自己的好，令江华一家人无从选择。只是广告也告诉了他们许多信息，只要有吸引力的都会去看一看。范例二：林尚义是一家酒店的客房经理，36岁，已婚，有一个8岁的女儿，妻子是一家银行的财务，家庭月收入在6000元左右。由于没有分配到房子，林先生一家现住在父母留下的房子，已有些旧了。周边的环境也不如何样，一天工作回家并不能得到真正的放松。林先生一家专门期望拥有一个真正满足自己的舒服的生活环境。因此，夫妻通过考虑后，决定用多年的积蓄来购置新居。林先生对生活质素有着较高的要求，也专门注重个人的形象。因此他们在选择房子时，显得十分慎重，在自己的经济能力范畴内，楼盘所处的位置及环境要好，配套、物业治理等必须齐备。市场分析：2.1大连地产进展的二个时期：2.1.1产品时期（2000年）：2000年之前，大连房地产正处于市场启蒙时期，大多数的进展商都认为，只要把房子盖起来了，就一定能够卖得出去。市场无序且产品品质差，类型单一，只要前人有卖得好的，就一窝蜂跟风。2000年，海昌欣城的显现，以“大连国际性都市样板生活社区”的高起点，项目的规划、园林、配套、物业治理等皆标榜与国际同步，一时刻，大连的消费者为之蜂拥而至，创下了一个半月消化近500套的市场奇迹。这一时期的另一个代表作是星海人家，一出手即以“生态住宅十大标准”冲击市场，也取得了相当杰出的销售业绩。至始之后，青云林海、新期望花园、弘基·书香园等皆以较高的性能价格比入市，一时刻，大连市场的产品素养大为改观，有了质的飞跃。2.1.2营销时期（2001年）：随着2000年几个大盘的急速消化，到了2001年，大多数楼盘明显感到了销售的压力。这一年，大连市场又一次显现了“领头羊”。4月中旬，清华园抢“半年零首付”推出市场，不久，海昌欣城先“减负运动”入市，促使二期销售得到了良好的启动，再一次实现一个月完成200余套的佳绩。此后，星海人家的9万元家电赠送，（近期更推出投篮中大奖，最高奖高达8折），天河新苑的试住，更不要讲各式各样的公关活动、现场活动、促销措施涌现市场，可谓是“各显神通”。不仅如此，各楼盘在广告投入、广告出品，推广渠道的组合等方面都有了长足的进步。2.2大连楼盘的开发模式分析：2.2.1畅销楼盘共有特点:规模较大，占地为10万平方米左右；优越的地理条件（环境、交通）；综合质素较佳；进展商品牌；大规模宣传投入。2.2.2整体市场开发模式分析：性价比性价比高高中中低低文化（内涵）中低高文化（内涵）中低高如上图所示，按销售力的两种组成要素，即性价比与文化（内涵）价值两个指标，以及高、中、低三个水平层次，分为不同的房地产模式。凝视大连房地产市场，各大畅销楼盘以较高性价比价值低文化（内涵）价值为主流，则意味着大连的进展商仍停留在满足人对居住的差不多需求上，不同之处，只在于舒服与更舒服的关系，没有显现质上的飞跃。2.3品牌时代的到来：2.3.1品牌时代的特点：品牌时代的核心特点是对人的关注，即对目标客户群的需求与欲望的关注与满足。美国闻名社会心理学家马斯洛认为，人的需求分五个层次，即生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要、自我实现需要。人类的需要是从低层次向高层次依次提出来的，对住宅的需求更是如此，开始只是有个落脚的地点，随后是扩大居住面积、提升住宅质量，当这些生理需要得到差不多满足后，要求全面提升住宅总体水平，追求住宅的文化品位和绿色环境品位，不令要住得舒服，还要住得“有身份”和“有文化”。因此，品牌时代的楼盘必须符合目标消费者更高层次的需求。在品牌时代，人的消费观念出现多元化状态。这种多元化状态对进展商来讲，是挑战，也是机会。挑战在于满足这种多元化的需求绝非容易之事，机会在于多元化需求为优秀者谋取更大的利益提供了前提和基础。2.3.2丽景春天的开发模式分析：性价比性价比高高中中低低文化（内涵）低中高文化（内涵）低中高如图所示，丽景春天的开发模式是：高性价比高文化价值阐释：目前，大连的房地产市场处于供大于求的状态，竞争专门猛烈，必定显现两种情形：一方面，相当部分的住宅空置——不一定是由于开发水平低，往往是由于没有个性，没有特色，不能在短期内高度吸引市场的注意力；另一方面，真正的好项目越来越抢手——不仅开发水平高，而且有充分的个性和特色，能使有限的市场关注集中在项目上。究其缘故，是因为今天的房地产市场上，市场决胜的关键因素不仅仅在于开发水平的高低，诸如规划水平、建筑质量、营销推广水平等。如此一些要素已成为了指定动作，已不是决胜的关键。这一类产品，在大连比比皆是，包括当年的畅销楼盘。以后的畅销楼盘，不仅基于较高的综合素养，然而建立在社区个性与特色空间的营造上，必须建立项目专门、鲜亮的魅力所在：——建立独具特色的项目核心概念；——构筑支撑这一核心概念的产品与服务体系；——树立社区品牌形象，使业主拥有归属感与认同感。核心概念的提纯：核心概念的提出：浪漫主题社区核心概念的全程阐释：2.1浪漫的涵义：浪漫，是社会上使用频率相当高的词语。平常我们所指的浪漫，通常是指情侣之间的交流，诸如：烛光晚餐、送花等，这仅仅是“浪漫”的一个表征，这亦是从狭义上的明白得。众所周知，浪漫一词来自英名Romantique的译名而使用的。这就意味着，我们在使用它来描述某种品性时，差不多注入了西方通行的涵义。西方的浪漫有着以下的意义功能：一是，富有传奇特点的，冒险的、不出心裁的；二是，展现饱满的激情，对梦幻的爱好，对理想的向往，以及对自然的奇异。基于以上的明白得，衍生出浪漫精神、浪漫主义等词汇，在文学、音乐等领域被应用广泛。中国人的浪漫品性受自然风土的滋育，社会风尚的激发，哲学思想的浸润，具有深厚的人文内涵。他们不是为浪漫而浪漫，而是想达到一种理想的生活境域，让自己的人一辈子闪耀出应有的光辉。因此，在中国人心目中，浪漫的生活同样具有深厚的文化内涵，将其总结，包括两个层面：一方面，在于超越社会的约束，走向更宽敞的天地，让个性得到自由而充分的展现，让生活充满愉悦而潇洒的乐趣；另一方面，追求的是远离尘嚣的清静，随意自娱的田园般的闲适如此一种境域，以此消遣人一辈子的苦恼，达到精神的平稳，情感是温顺的而不是烈火的，几乎看不到激情的奔涌倾泻，大都被淡化在超然的旷达之中。2.2知性阶层心目中的浪漫：追求什么样的浪漫生活，和追求者的个性性格有着紧密的关系。通过前期的市场调查可明确，关于年青的知性阶层，钞票是第一要求，而浪漫是第二需求。在丽景春天，知性阶层有着自身的个性特点，在上文已有阐述，在此不再赘述。在此基础上，我司经提炼得出知性阶层心目中浪漫的特点：唤醒人一辈子——宣扬个性的解放与自由，提倡人挣脱现实的制约，实现自我。崇尚情感——重视人的主观感受和内心体验，礼赞充满感情的生活，放任感情的宣泄。向往理想——幻想美好、新奇又富有刺激的人一辈子，而无视理性，蔑弃现实，痛恨无能。向往自然——把大自然看成是一个全新的世界，追求象征人与自然和谐的牧歌般的生活。情感交流——人的社会性的体现，强调人与人之间的和谐相融。以上的特点均体现着浪漫的终极目的：让人充分地进展自己，追求美好的生活，制造一个色彩斑澜、充中意义的人一辈子。2.3浪漫对知性阶层是推动力：关于知性阶层来讲，浪漫不仅是生活方式的一种体现，更是人一辈子的推动力。在浪漫的推动下，全面地进展自己，获得一种主体精神，能动地制造理想的生活。在浪漫地推动下，充满激情地去持续制造精神文明，在制造中重新找回自己，品味人一辈子真正的美好。紧张的生活节奏使人简直自顾不暇，看起来正在逐步丧失自己。来一点悠闲中自适，在潇洒中自得，把自己安排在支配生活的位置上，让自己的个性得到充分的展现。现代社会人与人之间的隔膜看起来愈来愈大，在浪漫的推动下，人与人不再仅仅为了利益而相处，而是追求在生活中和谐相处，平等中互助，友善中关怀。2.4浪漫对丽景春天的意义：从上文对开发模式的分析可知，能够将产品与客户的情感追求有机地结合，方为房地产市场营销的最高境域。正是出于此种考虑，在洞悉知性阶层在理性与感性上的需求与欲望后，提炼出丽景春天的核心概念——浪漫。浪漫是丽景春天所倡导并制造的生活空间与生活氛围，是知性阶层向往的生活方式。通过浪漫地提出，建立客户对丽景春天的归属感与认同感，从而形成市场的热势，专门是知性阶层追捧的销售势能，制造良好地销售业绩。2.5浪漫在丽景春天的体现：浪漫是一种理念，是对理想主义与完美主义的不懈追求；浪漫是一种氛围，平等，和谐，友善、互助是人文环境的集中体现；浪漫是一种心境，自信、豪爽、爽朗，展现知性阶层对人一辈子、对事业抱着主动、乐观的态度，有强烈的期望，执着的追求；浪漫是一种细节，是对人性化的高度关注。在丽景春天，从项目的规划设计、园林景观、会所配置、物业治理等方方面面都诠译着浪漫的内涵与精髓。2.6浪漫关于进展商的现实意义：鉴于大连地产市场趋于高度竞争状态，若丽景春天仍旧一昧地强调同比竞争难以脱颖而出，故必须有一个强有力的核心概念领先导入市场，抢先占据目标客户群的心理区位。浪漫的概念导入，关于美辰地产作为一个尚不知名的进展商，以全新的开发模式与经营理念、与众不同的高姿势入市，有利于企业及项目形象的塑造与提升。在房地产开发进程中，也乏此类例子。当年的广州奥林匹克花园正是以首创的“运动概念”，得以在市场竞争白热化的洛溪版块一马当先，突破丽江花园、碧桂园、洛溪新城等超大规模楼盘的防线，取得令人瞩目的销售业绩。销售力提升部分提升方案的摸索点：知性阶层的理想居住模式：地段：满足工作、生活的方便性；规划：有一定规模，有较强的识不性；建筑：现代、时尚、潮流；户型：不需要专门大，但要舒服而有用；会所：活动性、参与性；园林：自然、轻松、健康、环保；物业治理：日后生活的重要保证，要求认真、细致、周全、热情；智能化：信息与网络技术的引进；社区文化：和谐、主动向上；子女教育：具有良好的教育条件与文化氛围，有益于子女成长。销售力提升的原则：丽景春天的建设应以努力营造出“浪漫主题的优质生活”为目的。而关于“浪漫”在项目中各组成元素的表现，由要紧由以下多方面构成：1）强化小区的文化品味，通过配套设施中的文化场所的设置及文化饰物的布置，在配以教育机构的基础上，以此加大项目的文化底蕴；2）通过小区规划设计，强调项目整体环境带给住户的舒服性，并从其舒服性中延展出浪漫、自由、放松的超脱情感；3）在园区环境的塑造上，要求符合于靠近自然的条件；4）在项目整体规划设计上，强调高绿化率、低容积率，以此给住户制造一个更宽广、自由、赏心的居住空间。整体到局部的提升方案：1、整体规划：浪漫的内涵及特点之一是，崇尚制造力，突破现实、超越现实，给予事物更大的创新空间与尺度。丽景春天的规划基于创新的前提下，本着“以人为本”的设计思想，强调因地制宜，以“均享性理念”原则，综合运用各种手法，结合新时代的居住心理，精心规划，合理利用空间，将丽景春天建成一个理念新颖、靠近自然、人文融洽的优质生活天地。丽景春天的整体规划具有如下的特点：符合大连海边都市的都市风格：大连是一个漂亮的海边都市，孕育着深厚的海洋文化，清新、清松、愉悦是都市给予的特有的风格与韵味。丽景春天作为都市的建筑群之一，必将成为都市空间构造的其中一部分，其风格也将被其阻碍和吻合。曲线型的自由布局：整体规划在打破大连固有的行列式布局上做了精心的设计，通过建筑朝向的变化组合，建筑轮廓线的高低起伏，点式单位与行列式单位的有机结合，空间的收放流淌，形式丰富多彩的布局模式。浪漫气息的造型设计：建筑造型是丽景春天风格的外在体现，其造型特色也应与浪漫的生活模式相适应。建筑造型的设计也正是多样化、个性化的规划理念的外在反映。建筑造型设计以玻璃，淡雅的色彩作为主基调，强调现代感与时代气息。建筑轮廓线设计以曲线为特色，与整体的规划风格相统一。2、建筑：曲线性造型，富于浪漫气息：建筑造型设计利用建筑本身的元素，形成立面造型的多样化，曲线线条的运用，彰显着浪漫、淡雅的风格。玻璃为主线的立面风格：建筑造型仍体现着浪漫的风格，而玻璃正是具有浪漫风格的材质。在立面设计中做足玻璃的文章。利用飘窗、阳台栏杆等各种建筑语言的运用，形成富有个性的专门造型。淡雅的色彩：建筑外立面色彩淡雅，以淡蓝色为主，蓝紫色作为铺助色，与蓝天、大海形成一体，这又正是对浪漫生活的映射。3、户型：1）户型配比状况：鉴于丽景春天有多层与小高层两种，而两种户型配比的摸索点及销售策略有所区不，为了统计的方便性，多层与小高层的户型配比分不汇总。其中小高层的数量较多，且销售存在着一定的压力，适宜安排面积较小的户型，故不安排大三室二厅二卫以上的大户型。各户型命名、间隔、面积范畴及所占总套数比例示意图表：户型命名户型间隔面积所占总套数比例阳光新生代二室二厅一卫80—90m2多层部分：10%以下小高层部分：30%时尚先锋二半室二厅一卫91—110m2多层部分：20%小高层部分：20%飞跃激情小三室二厅二卫111—125m2多层部分：45%小高层部分：50%金色年代大三室二厅二卫126—140m2多层部分：20%都市华尔兹四室二厅二卫141以上m2多层部分：5%以下户型设计差不多要求：平面要求既紧凑又舒展，以面积足够大的厅为中心，合理组织室内空间秩序，分区明确，厅门最少，房间尺度大小合适，每户具有良好的自然通风和采光。室内功能中，居住功能与日常功能互不干扰，动静分离，相对独立；住宅朝向保证以南北向为主，既利于消费者对住宅采光、日照、通风的功能要求，又利于小区整体的空间围合及促进邻里关系；住宅的标准层高保证在3米；应充分考虑景观与户型的关系，力争做到户户皆为“观景户型”，即户型中的要紧房间（厅、卧等）均能拥有“开窗见景”的成效。客厅、主卧均要设计为大面积落地（或低台）飘窗形式，并以最大角度面向庭园，开成观景阳台，辅以具有建筑韵味的流线型阳台等；尽可能在设计上保证明卫、明厨；尽可能保证有独立的储藏间、功能阳台；关于大三室二厅二卫与四室二厅二卫的户型，应充分考虑辅助用房（厨房、卫生间、浴室、玄关、书房、商务用房、吧台、储物间）的种类，设计也应更加人性化，使住宅的功能理加完备。针对销售有阻力的户型尽可能多做些变化，如：增强空间的变化以区隔不同功能。4、配套设施：会所：1）整体环境设计：丽景春天的会所是一个让住户休闲、活动、服务的场所，其风格并不是尊贵，而是体现着健康、轻松、愉悦的格调。将园林艺术融入建筑空间中，作为会所重要的项目表征。从共享空间（大堂）、各功能区域、走道等，园林景观皆精巧地安排，每一步均给予客户清新、爽朗、怡情的感受。2）五大主题会所设计：服务主题会所；浪漫主题会所；健康主题会所；儿童主题会所；泛会所（室外，见园林景观部分）。3）会所设施设计：服务主题会所：各类服务中心：客户服务的接待处及其它服务项目（诸如：智能化系统总控室等）设在会所内。社区诊所：处理日常小疾病。艺术馆：丽景春天定期与艺术院校、美术馆、书画院等合作，展开画展、艺术品展等展现活动。平常，也可作为插花、陶制品等爱好班的场所，自己动手不失为一种浪漫的体验。浪漫主题会所：左岸咖啡馆：左岸咖啡馆是法国最闻名的咖啡馆，各时代的艺术名家皆在此留有足迹。丽景春天的左岸咖啡馆，集咖啡馆、上网、阅览室等功能于一身，定期也可组织奥斯卡音乐观赏会、蓝调音乐观赏会等小型的沙龙。在那个地点，一边品着香浓的咖啡，听着悠然的音乐，一边在网上漫游或观赏最新的时尚杂志，心情得到完全地放松。小型数码影院：定期播放经典名片，娱悦身心。健康主题会所：阳光健身房：包括男女分立的健身区，男子以各式运动器械为主，女子则为韵律健身操的场所，配备专业教练。健康中心：包括蒸汽浴室、干蒸松木房，淋浴间等，运动完后，在那个地点改变每个细胞物理属性，去掉疲乏，放进轻松。香薰美容中心：香薰是近些年兴起的美体美容方法。女士在此，躯体与精神都得到良好的呵护，得以容光焕发。壁球馆：壁球馆亦是一项时尚的运动，所需的场地及条件要求不高，在此挥动球拍，挥洒人一辈子。乒乓球室：人们喜闻乐见的群众性体育活动。儿童主题会所：儿童活动天地：设置儿童游戏的各种设施。儿童素养教育基地：各式爱好班的组织；邀请大连的教育界名家担任顾咨询；定期邀请教育专家举办儿童素养教育讲座。双语艺术幼儿园：知性阶层是新兴的白领或金领阶层，大多数属于三口之家，子女年龄大致是在3—10岁之间。丽景春天配套优质的儿童教育设施，必将会成为他们重点考虑的对象。对此，完善与加大我项目的教育设施，实质是大大提升了项目的市场竞争力，强化了市场竞争优势的过程。针对教育设施的强化，可考虑借势的手法，即借助具有一定声望的知名学校进行联姻，共同开办社区内的教育设施。以此也充分起到强化的作用。同时也可把教育作为丽景春天重要的竞争牌。我司建议，与大连某一闻名的幼儿园进行联办社区幼儿园，同时可考虑聘请某闻名的儿童教育专家作为该园园长。社区幼儿园在提供优质的基础教育时，更加入英语及艺术的特色，聘请在连的外籍教师教授英语，并聘请音乐、美术系毕业的老师，为小孩进行早期的艺术薰陶，培养对美的认识与明白得。幼儿园定期组织在会所内开展儿童素养教育，全方位地提升小孩的综合素养。生活配套：丽景春天的配套设置可通过沿街公建招商解决。配套选择的标准为与生活息息有关的设施，如：具一定规模的餐饮机构、超市、银行、邮电局、洗衣店等。5、园林景观：1）整体功能设计：回来自然：随着工作节奏的加快，人们工作之余，总期望有一个温馨怡人的环境。在所有休闲环境中，莫过于恬适的自然环境。在绿色的自然环境中，能够让心灵回来大自然，排除许多苦恼与疲乏。园林环境是住户所接触的环境体系中最重要的一环。园林环境给予浪漫最为宽敞的演绎空间，是概念最直观、清晰的展现所在。因此，丽景春天的园林景观设计应解决如何让人回来自然，并与自然融为一体的咨询题。乐趣的载体：园林景观给予人们的是居住的乐趣，住在丽景春天，所有人住户都找到享受环境、享受生命的场所。功能的需要：园林景观的设置要满足住户休息、娱乐、交际、运动等功能，而且能考虑到各年龄层次、不同性不人士的需要。2）园林景观的层次设计：整体园林景观：将整个园林命名为漫思园。这是一个不仅具有包融性，更是具有思想性的园区，置身其中，能得到无穷无尽的创意，在精神上得到升华。集中园林（园中园）：在园区内空间较为开阔的区域，设置由多个园林景观组成的主题园林。要紧分布在小高层区，不仅是因为楼间距较大，更重要的是为有较大压力的销售提供更多的支持。宅间园林（景点）：在空间较为狭窄的区域，设置大量风格各异的园林景点。要紧集中在多层区与宅间，给予一个整体性的命名——品秋园。各层次园林景观设计：八大主题园林：水晶主题园林：水晶大道：主入口—中心广场。水晶是基于玻璃质感的重新包装所提出的。水晶大道使用较多的玻璃、玻璃制品雕塑等，玻璃的晶莹剔透给人一种纯洁的感受。水晶广场：改原中心广场为水晶广场。玻璃、流水、玻璃制品雕塑、植物等共同构筑形成。配合夜晚的灯光，不有一番风情。星月湾：水晶广场东侧，原嬉水池。规划设计总平面图上可见，木栈道（情侣桥）将嬉水池分成两部分，其中东北部分为星星湖，西南部分的月亮湖。示意图例：（木栈道分隔星星湖与月亮湖）（以下主题园林分布为以水晶大道为界，由南向北）B、聪慧主题公园：原休闲木平台所在区域。包括静思台、故事园、休闲木平台、艺术长廊、观象台等。示意图例：（寂静的休息环境）C、童趣主题公园：改迷你高尔夫球场、游戏场所在区等为童趣公园，所需空间较大。都市里不仅是儿童，就连大人也早已远离自然，无从享受捉虫子、挖蚯蚓、爬树等乐趣。童趣公园的显现，为人们找到体验小时美好生活的场所，也是为小孩提供了接近自然的机会。童趣公园包括以下区域：野战区：碉堡、沙池、长城，组成“小小军事家”的野战训练基地；戏水区：锤炼体能，靠近水的乐园；游乐场：秋千、滑梯、沙池任小孩玩个够；小型农庄：饲养羊、牛，住户也可在此自行种植蔬菜；超级冒险区：木桩、吊桥、钢丝，锤炼胆识；欢乐谷：爬树、玩弹子、挖蚯蚓、捉虫子；渔猎区：挽起袖子裤腿，捉泥鳅、小鱼。示意图例：（充满野趣的活动空间）动感主题园林：原儿童游乐场、门球场（取消）、晨炼场等一区。集中设置运动量较大的项目，如：儿童游乐场、滑板道、小型室外足球场、羽毛球场、健身径等，穿插地分布按摩径、缓跑径等调剂性场所。荷塘月色：位于原涌泉区。那个地点是水景的源头，拥有较大的水面面积。在水景的周围设置观景亭、镜水花桥、碧丽滩等景点，并设置湖畔茶座，供住户休息、观赏之用。（以下主题园林分布为以水晶大道为界，由北向南）示意图例：（荷花池畔）星愿广场：改原夕阳广场为星愿广场。以有意义的地面铺装（星星、月亮、太阳等），广场上的大理石桌椅，绿化等，形成一个供住户休闲，交往的小型广场。示意图例：（绿意盎然的小型广场）香薰广场：改原下沉式广场（即会所屋顶）为香薰广场。广场设置香薰喷雾器，定期散发香薰的气味，不仅具有触觉上的刺激，也可使人精神为之一震。品秋园：该主题园林由大量各具特色的园林组成，在局部造景中体现维也纳的特质，如：音乐家的雕塑、乐器的雕塑等。建议设置的园林小品如下：观翠台；翠韵闲庭；晨曦太极岛；四季花园；石板小径；休闲桌椅；雕塑。示意图例：（迂回曲折的园林小径）盈动彩虹：小区内贯穿小高层区的水景命名为“盈动彩虹”，同时，也贯穿五大主题社区。6、物业治理：1）物业治理是品牌的支持与延伸：每一个成熟的进展商，差不多上专门重视其售前售后服务的。售前服务直截了当关系到开发的物业是否能销售出去，从而实现资金的变现和增值，它包括接待潜在客户参观样板房、模型，倾听客户的意见，甚至让顾客参与设计。这段时刻需要耐心细致地回答和解决客户提出的咨询题，因此要注意企业形象和让顾客中意。

售后服务是优良品牌的延伸。物业治理公司的接手，把精品管好、盘活，才可不能损害该项目的声誉。因此，小区物业的治理水平，成为房地产项目品牌建设不可缺少的条件。关于丽景春天，物业治理人员的服务，将浪漫演绎为热情、主动、责任心。我司建议，邀请国内知名的物业治理公司（如：万科物业、中海物业等）参与丽景春天的全程物业治理工作，一方面，以其深厚的专业知识与体会，为小区的良好治理提供保证；另一方面，也是给予了项目一个极具价值的竞争优势。2）英式物业治理：人们提到“总管”，第一想到的确实是英国，事实上并不是只有英国才有总管，而是英国人将此职业发挥得淋漓尽致，臻于艺术化。因此，“英式总管”成为世界上家政服务领域的经典名词。丽景春天引入“英式总管”，通过设置三大服务中心，为住户打理生活琐事，让住户与家人写意地享受生活的闲逸。定期选派工作人员到五星级酒店（如富丽华大酒店等）学习星级服务的标准，连续提升工作人员的工作水准与能力，真正实现为住户提供热情体贴、周到细致的“英式总管”服务。3）丽景春天物业治理具体建议：设置三大服务中心：A、日常物业治理中心：严密的治安防范服务：建立严密、高效的安全防范体系，辅以先进的安全监控网络系统、严格的治理制度、高素养的安全治理队伍，确保住户生活的安全舒服。高效的清洁绿化服务：专业的清洁、园林爱护人员，精心打理、修饰每一寸空间，确保小区卫生清洁，小区草常绿、树常青、花常开，为业主制造一个自然、整洁的社区环境。

周到的家政服务：与大连知名的家政服务公司合作，利用其资源，提供训练有素的家政服务队伍向住户提供周到细致的各类家政服务：室内清洁、家务助理……直至为每一个需要的家庭制定“个性化服务打算”，将您从琐碎的事务中解放出来，全身心投入到事业、工作中，尽享舒服生活。

完善的设施治理服务：科学、严格的设备治理和高素养的专业技术人员，为小区提供全天候24小时公共设施（专门是电梯）保证服务，确保住户出行、休闲便利。公众活动服务：在销售时期，配合进展商、策划公司完成现场活动的筹划与执行。丽景春天入住后，定期组织各类社区文化活动。提供展览会、沙龙、艺术节等信息预告。B、四点半学校（儿童托管服务中心）：设置专门的儿童托管中心，为忙于工作的知性阶层解除业主子女放学后及周三下午顾之忧。C、总管服务中心：丽景春天设置专门的总管服务中心，为业主提供所需的服务，有求必应。定期提供要紧旅行社旅行信息，以及旅行团手续代办服务。家教聘请按照业主之需要，关心联系聘请各类家教。VIP商务秘书提供打字、传真、复印服务，商务会议服务，商务礼仪、代订车船票、酒店定房、社会信息托付查询等多种服务。业主私家物业治理跟踪治理业主私家物业的使用情形，建立私家物业的治理分类分档、居家设施设备的修理保养记录档案、定期进行房屋健康诊断和评估，提交屋宇健康治理报告，为业主提供私家屋宇安居治理服务。专门家庭安全服务为长期外出或其他缘故需要加大安全防卫的业主家庭，通过单独安装智能化安防设备，提供专门安全服务。业主健康关注档案为业主建立业主健康档案、跟踪业主家庭成员健康动态、组织业主心理及躯体健康状况评估服务，定期组织体检及体质测定，按照业主躯体健康状况适时提供健康预警、提供在饮食、起居、运动选择等方面的合理建议。电脑修理专业电脑修理人员将及时排除业主家庭电脑故障，“网虫”业主永无苦恼。家政助理由“专业家务专员”，为业主提供各类家庭琐事之钟点服务。7、智能化系统：室居生活智能化越来越受到购房者的青睐。因此，智能化设施在生活中的完美应用，相当符合于这部分事业正在处于上升时期、且又具有一定时尚、潮流感的知性阶层之需求。因此，丽景春天的智能化系统的设计，应以“先进型的智能化设计”为标准。该标准具体为：应用现代信息技术和网络技术实现以下功能要求：知性阶层将网络作为生活的一部分，则必须实现10M容量，提供高速上网的条件；实现普及型的全部功能；住宅小区与都市区域联网，互通信息、资源共享；住户通过网络终端实现医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动结算（或具备实施条件）；住户通过家庭电脑实现阅读电子书籍和出版物等（或具备实施条件）。销售力实现部分1、销售现场整体环境设计原则：丽景春天是一个远期楼花，建筑及园林的局部出现也需要一个相对较大的时刻，要实现在1年内差不多完成销售，其关键在于令客户在期楼时期对项目有着深入的认知与明白得。这一目的的实现，一方面，需要销售人员进行清晰、准确、详细地介绍，但始终停留在言语上，无法形象、直观地认知。另一方面，则需要现场对项目的核心竞争优势给予充分地体现与演绎。同时，销售现场具有有效延长客户停留时刻的重要任务，方可保证以上两方面的实现。2、建立鲜亮的形象视不系统：这是一个使丽景春天的核心概念具体化、形象化的过程，建立产品形象，给予消费者深刻、明确的印象。因此，第一必须建立完善的VI系统（形象识不系统）。内容：A）项目标志；B）标识系统；C）导示系统。以上均体现在售楼部、样板房、会所、到展板、灯箱、指示牌等每一个环节，形成一套整合的系统工程，处处体现企业文化与项目特质，客户身临其境，不仅在视觉上得到冲击，同时在浅移默化间强化了对项目的好感度与认知度。3、销售中心的设计与包装：3.1设计与包装的核心原则：传统的销售中心以洽谈为主，展现的内容与形式过于单调，使销售中心的功能与意义遭到了局限。客户对项目的深入了解，要紧依靠销售人员的介绍或自行看销售资料明白得，往往由于销售人员的素养或介绍得不全面，甚至由于过于长篇大论，而令客户无法真正地全面、深入地明白得，致使不能达到较高的项目认知度，专门大程度上阻碍了销售的成效。关于丽景春天，竞争优势不仅在于产品力的杰出，更在于较好地把握了目标客户群在情感上的需求与欲望。后者的体现除了传统的媒介推广外，重要的依旧通过销售现场的展现，使客户得以直观、清晰地认识与感受。专门是项目作为楼花销售，而且园林、会所、示范楼体与示范单位无法及时地完成，销售中心的首要功能更是传播丽景春天的核心概念——浪漫。因此，销售中心的设计与包装应专门强调其展现功能，利用杰出，甚至是花哨、夸张的展现手法，结合差不多的销售工具，如模型、销售资料等，尽可能地将丽景春天为浪漫生活所制造的种种生活条件与氛围展现在客户面前。3.2浪漫的展现：由于“浪漫”关于大多数客户来讲，是一个仅了解表面含义的概念，而对其深刻的涵义往往未能完全地明白得。在销售中心的设计与包装过程中，首要是淡化销售的氛围，而是通过杰出的展现将“浪漫”传神地演绎。“浪漫”的展现内容将是取自项目的园林景观、会所设施等为要紧元素，实行有集中也有分散两种处理形式并存，实现有机地分布在销售中心内，与洽谈、签约、材料展现等功能相互配合与和谐。展现内容如下：园林展现区：将室内园林艺术融入销售中心的空间中，利用流淌的水景，各式植物造景手法等组成层次丰富、种类较多的展现空间。左岸咖啡馆：在销售中心内部，通过空间的错落或低矮的植被造型，形成一个相对独立空间，营造成以后左岸咖啡馆的局部展现。休闲咖啡桌椅、电脑、阅览书架（陈设时尚的书籍、杂志）一应俱全。DIY空间：DIY是现时流行的“自己动手”（doityourself），设置制造陶艺、插花的机器及作品，客户可亲自动手参与其中。动感天地：展现先进的健身器材，并配合有关的灯箱图片。香薰美体区：销售中心内，设施香薰美体区，摆设香薰治疗所需的设备，并配合有关的灯箱图片。艺术展区：定期展现书画、艺术品等。儿童游乐天地：配置新奇、有味的儿童玩耍的器械，并配合有关的灯箱图片。背景音乐：播放轻快的流行音乐、欧美流行歌曲等。“浪漫妄图”系列展板：编排如下：浪漫妄图——理念；浪漫心境——生活；浪漫风格——建筑；浪漫风情——园林；浪漫空间——户型；浪漫体验——服务；浪漫激情——会所；浪漫家园——社区文化。3.3其它功能区域分布：各功能区设定：第一部分：项目规划模型——两个模型，整体规划、会所等模型；第二部分：项目分解模型——项目户型剖面模型等；第三部分：材料展现区——门、窗、墙面砖等材料、智能化系统展现。洽谈