名雅居销售策划方案

名雅居销售策划方案销售策划报告书零零五年四月二十日2005年肇庆市区房地产市场走势。受国家宏观调控的影响十分猛烈与楼盘开发建设水平素养要求不断提高；五是周边县 (市)区与外地居民到来肇庆市区购房置业根据肇庆市区调查综合资料显示：2005年肇庆市区商品房开发总计划规模为140万平方米(包含上年结转到今年继续施工的建筑面积与目前新开工或者准备在年内新上的计划面积),比上年(全年)减少16万平方米，下降10.26%。其中商品住宅为124万平方米，比上年减少10万平方米，下降7.46%。根据市区上年商品房竣工率37.02%推算今年(全年)商品房竣工面积可达52万平方米，加上上年空置面积经运算后预测今年全年商品房可供量为77万平方米，其中商品住宅可供量为59万平方米。调查27个楼盘(别墅楼盘不包含在内),综合住宅销售套内面积为38526平方米，比去年同期调查数减少62472平方米，下降61.85%;总销售金额为9076.72万元，每平方米平均售价为2356元，比上年调查数增加37元，增长1.60%,综合价格指数为101.60%。根据上年商品房销售率为67.96%与目前销量情况，预测今年商品房销量可达52万平方米，其中住宅45万平方米。预测城区商品房空置面积由上年底25万平方米降至22万平方米，其中商品住宅由14万平方米降至10万平方米。预测今年全年商品住宅销售价升幅为每平方米上升100元根据调查资料显示：今年1-2月肇庆市区新开发重点楼盘(不包含旧楼盘)楼层住宅最高价每平方米为4500元；中价(通常价)为3500元左右；最低价为1850元今年1-2月肇庆市区重点楼盘住宅销售人群结构比例：分为肇庆市区居民购买综合数占70.06%;周边县(市)区(包含庆等)占22.11%;与港澳台，外商及外地来购买占7.83%。1、概况。项目位于肇庆市芙蓉公园旁嘉仕翠苑西侧，南北朝向，楼高九层，原用途为海事局招待所，内设置套房标准间、电梯井、会议室、食堂布局等，总建筑面积约5530.9m2,楼后院约有800平方米停车空地；约停放20多台小车；项目东面是与芙蓉路、芙蓉公园(片区内主干道)相通仅隔幢嘉仕翠苑住宅小区，南前方是国税局办事处，西面连通西江路(肇庆市道路主干道)相隔仅隔幢旧住宅商品楼，北面是住宅小区；项目位于的片区是肇庆市房地产进展最为成熟的区域，由于毗邻体育中心、邮电局、医院、星湖旁、大型酒店等，周边1公里半径是肇庆市饮食、娱乐事业最发达地区，售价最低2000元/m2,最高3600元/m2,住房条件与房价居肇庆房地产最高水平，该片区销售方面一直是肇庆市本地、外地置业者首选；由于周边的商业发达，该片区的二手租售市场最为活跃，特别租金方面是肇庆租金市场的风向标；三、房地产市场调查与具体分析1、体育中心板块二级市场重点楼盘销售价格调查情况表(2004年～2005年开发楼盘)结论：由表分析，体育中心板块二级市场最低售价(套内均价)2100元/m2,最高售价(套内均价)3100元/m2,均价(套内均价)2624元/m2,而体育中心板块中子板块芙蓉公园板块最低价(套内均价)康乐明庭2300元/m2,最高售价(套内均价)2680元/m2,均价(套内均价)2513元/m2,本项目是介乎于二级物业与三级物业之间，因此定价务必考虑参考到二级市场的定位，也要考虑参考到三级市场的定位。2、项目邻近租金参考资料：(2005年3月份)地点内容租金(元/月)芙蓉公园东侧三楼芙蓉公园西侧六楼百花园桃花苑三楼53平米二房一厅不带家私35平米一房一厅带家私40平米一房一厅不带家私芙蓉公园顺景六楼65平米二房二厅不带家私结论：体育中心板块的租赁市场是肇庆城区出租率与租价最高的区域，要紧客户是集聚在以体育中心为核心的为数众多的商业白领、打工一组、娱乐公关小姐等，而租赁市场又是以小户型一房一厅及单间最为紧俏，要紧原因是该类适合独立性较强、经济能力较强、注重个人私生活的客户群，为此，本项目定位应科学的细分市场中找到属于自己的3.项目邻近三级市场放盘情况芙蓉西一街33号单价(元/m2)八层南向91平方米95,000元芙蓉二街18号98,000元芙蓉西一街33号2栋九层86平方米95,000元康乐北路翡翠小区110000元芙蓉西二街新华苑九层70平方米88,000元八层117平方米155,000元芙蓉街芙蓉大厦二层103平方米125,000元芙蓉西一街九号150,000元星荷豪苑六层东238平方米750,000元新世界花园一层东125平方米335,000元芙蓉路芙蓉雅居八层75平方米135,000元芙蓉路嘉士翠园八层133平方米355,300元芙蓉雅居八层63平方米140,000元芙蓉西二街康乐名庭140,000元芙蓉路芙蓉雅居八层75平方米135,000元芙蓉西街六层58平方米95,000元芙蓉花园二层110平方米220,000元2000邻近雷同物业参考雅居阁距项目一路之隔(约50米)定位单身公寓楼盘，单面采光，售价1850～1950元/m2,带家私装修出租500元/月，由公开发售起半年内售馨。购房者多为投资者与年轻小资；2、肇庆市小户型(单间)三级市场放盘情况单价(元/m2)康乐北路单间二层15平方米32,000元天宁广场单间二层22平方米端州6楼康怡居单间二层48平方米55,000元南溪路(车库)一层28平方米75,000元康乐北路翡翠小区二层21平方米32,000元九层24平方米30,000元天南广场东雅苑50,000元一房一厅48平方米天宁广场一房一厅三层22平方米东堤湾一房一厅41平方米75,000元一房一厅六层45平方米租金汇报率假设30平方单元单价2100元/m2购房款共63000元，办证费1260元，装修10000元，投资额共74260,带装修部分家电出租600元/月，回报周期10年，不考虑加租等因素，收益率如下：年收益：600元/月×12月=7200元7200元/74260元=9.6%租金与按揭首期关系表(八成10年)单价/元平方面积首期款月供租金回报600元/月600元/月600元/月600元/月三、项目定位劣势分析产品1、外墙略微残旧，消费者潜下二手楼意识的会给本项目高档价格造成直接