XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案

24三月2024XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案目录

第一部分目标思考第二部分项目分析第三部分项目定位第四部分营销推广XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案PART第一部分目标思考1XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案目标的思考：2010年5月开盘、2012年6月售罄！XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案目标解析26.4万可售面积销售周期2年（10.5-12.6）住宅6800，公寓7800；计划10年5月开盘，开盘销售20%。11年底交工，销售90%约20亿左右的回款平均每个月7700平米销售任务平均每个月6000万的回款任务XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案城南2009年第四季度按月销售金额项目名称开发商名称销售面积销售金额均价（㎡）（万元）（元/平米）金地芙蓉世家西安金地置业投资有限公司11864.7612329.4310391.64碧水西岸．南湖１号西安曲江碧水西岸旅游开发有限公司12636.099527.627540.01曼城国际陕西恒天置业发展有限公司19001.008553.184501.44紫薇馨苑西安融侨房地产开发有限公司13570.247834.525773.31金泰假日花城陕西金泰恒业房地产有限公司13298.717674.625770.95融侨·曲江观邸西安融侨房地产开发有限公司10091.837095.177030.61新地城陕西华联置业发展有限公司8340.046525.857824.72九锦台（西安.首府）西安高科示范产业投资有限公司8121.786462.247956.69荣城陕西名苑置业有限责任公司9807.936105.696225.26目标实现分析：XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案城西2009年第四季度按月销售面积与金额项目名称开发商名称销售面积销售金额均价（㎡）（万元）（元/平米）恒大城陕西金泓投资有限公司40031.1820765.135187.24融侨城西安融侨置业有限公司28885.8818789.556504.75西市佳园西安大唐西市置业有限公司20904.3312803.606124.86蔚蓝花城七色镇A区陕西华宝实业有限公司20235.419126.924510.37蔚蓝领寓西安天朗地产集团有限公司13321.967103.295332.02华府新桃园西安市新桃园村旧村改造建设发展有限公司14206.466603.004647.89目标实现分析：XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案城东2009年第四季度按月销售面积与金额项目名称开发商名称销售面积销售金额均价（㎡）（万元）（元/平米）中新浐灞半岛西安浐灞建设开发有限公司65400.7429679.134538.04西安中新佳园房地产开发有限公司西安中新永荣房地产开发有限公司常春藤花园陕西德方长安实业有限公司10256.9917126.794939.42浐灞新城西安市灞桥区城镇建设开发公司5274.809069.882947.54恒大名都西安祺云置业有限公司5605.617762.464905.37新东尚西安东尚房地产开发有限责任公司4231.077691.114573.46恒大绿洲西安曲江投资建设有限公司2909.137330.495775.13东方罗马花园陕西嘉里房地产开发有限公司4450.786997.818018.23目标实现分析：XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案关键可控因素：价格——住宅6800，公寓7800；目标实现出发点：执行关键点：营销动作——量价齐升平均每个月6000万的回款任务XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案PART第二部分项目分析2XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案一市场分析

XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案2009年，西安市普通住宅市场发展平稳超过历史高点2007年。随着曲江、城北、浐灞等房地产板块各项目规划建设的不断完善，进一步推动了房地产发展进程，第四季度，城北区住宅成交凸显，占全市市场份额的26%，而曲江随着中海、大华及龙湖地产等高端产品的开发，在价格上绝对领先于全市。四季度成交除中高端、精装修成交外，政策的延续性未知助长了12月份单月成交突破200万方的“市场火爆”表现。

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2009年全年房地产投资状况平稳，个别月份略微下降，房地产供应情况较历年略微下降，从土地成交来看，成交主要集中在灞桥、未央及航天科技区域，整体土地供应呈现郊区化外扩。除莲湖区大兴路地块为商住综合外其余均为住宅用地，由此可知，未来1-2年市场供应将扩向城外集中于二环至三环之间。未来走势四季度的价量齐涨为2009年全年发展画上了一个完美的句号，未来政策的导向以及投资市场的消费者购买力将成为2010或有增长的支撑点。土地市场XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案主要商业项目租金2009年前十一个月，西安市商业用房销售面积为467,671平方米，同比增长33.65%。9月，商业销售均价为每平方米14,193元，10月份均价为每平方米10,827元，11月份均价为每平方米13,391元，由于区域价格差异较大，区域权重影响下市场价格月波动较大。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案国十一条加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。房地产宏观政策提高二套房首付，对本项目投资客有一定影响。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案二地段分析XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案城墙进城和出城西安的城墙，千年的历史，西安人把城的概念看的很重，“入城”和“出城”的概念在西安人的心里是根深蒂固的。进城就是城里，就是繁华的代名词，出城就是乡下，和城里有很大区别。地处城内的城外的交界处，繁华和生活快速切换。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案南关正街南北中轴线-城市主要交通动脉地块位于

大西安城市纵轴线

南关正街与友谊西路交汇的

黄金西南角城市轴线关键节点-------------天时地利XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案南门-永宁门是西安城门中资格最老、沿用时间最长的一座，建于隋初（582年）。当年它是皇城南面三座门中偏东的一座，叫安上门。唐末韩建缩建新城时留作南门。明代改名永宁门。它也是现在西安城墙各门中复原得最完整的一座。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案小雁塔

小雁塔，又称荐福寺塔，南门外的荐福寺内。属于保护比较好的著名唐代佛塔，是唐朝都城长安保留至西安的两处重要建筑之一。小雁塔的塔形秀丽，被认为是唐代精美的佛教建筑艺术遗产。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案位置独一无二历史文化气息浓厚城市氛围独特地段总结XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案三产品分析XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案项目基本情况总占地:130余亩总建面：60万平米（含10余万平米商业）南区：住宅总建面：31.4万平米高密度，高容积率住宅。点式结构，绿化面积较小，小区无大型景观。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案11#34F12#33F10#34F8#25F9#29F6#29F19#29F18#29F15#29F16#29F楼体分布情况分析6#—19#楼体为25F-34F，点式高层。东西向采光南向采光被遮挡日照间距不够，采光受影响。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案户型分布区间分析80-20097-14095-14090-17085-10585-14040-8540-8640-86110-180中大户型住宅小户型公寓大户型商务公寓XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案四客户分析XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案客户定位——中高端客户人群消费符号汽车：中高档轿车服装：国际品牌、一线国内品牌、消费：高尔夫、SPA、前沿时尚运动、教育：私立学校或优质名校、来源：城南及城内客户为主职业：精英白领、高层管理、私营业主、企业主、目的：追求高舒适的居住品质、年龄：25-40岁收入：家庭年收入30万元以上特征：进取、品味、文化、休闲、善接受新事物，看重本区域价值及文化核心客户重要客户偶得客户来源：西安市区及省内其他城市职业：生意、贸易、业务、大型企业员工目的：改善居住环境+投资置业年龄：25-50岁收入：家庭年收入20万元以上特征：崇尚新事物，注重房产增值功能，看重项目的地段属性。社会中坚阶层新富阶层+投资客户其他目的客户XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案市场消费特征分析【客户区域来源】西安市城区市民周边地区其它城市居民【客户职业构成】西安市客户：企业高层管理人员、高薪阶层、企业主；机关公务员、事业单位工作人员；私营业者、生意人，灰色收入者；XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案市场客户特征类型背景特征消费特征价格敏感需求户型周边客户周边公司员工政府公务员周边小区居民就生活在周边，对片区认同感很高，主要是改善型居住以及家庭给子女置业，对项目价格的承受度低，比较喜欢购买项目的低价房源★★★★★两房、三房重要客户小私营业主周边单位职员政府公务员城内居民外地迁入西安人士生活在项目区域相邻区域内，主要也是以自住及改善生活为主，城内客户及外地迁入西安人士成为特点，价格承受能力相对周边客户增强（主要指城南客户），但可选择余地较大，游离性很强★★★★一房两房三房投资客户城内居民二环沿线居民长安路沿线主要是为老城居民及都市有闲一族，手中有相对闲钱却没有投资渠道，但熟悉西安或熟悉项目地的地理位置产生的价值，愿意进行投资性为主的购买★★一房两房分析：

本项目目标客户以项目为圆心进行扩散，随着距离的增加，客户对价格的敏感度降低，但对产品的要求增加。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案五区域市场XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案区域市场界定一点和三线的区域市场一点：以钟楼为圆心，2公里之内的项目的区域市场特点：投资性产品居多，价格西安最高，多为公寓型产品和商业，用地性质多数为商业和综合，钟楼的核心作用十分明显。第一线：环城南路全段及环城东路到朝阳门段，环城西路到大庆路特点：环城南路产品稀缺，价格高；环城西路产品最多，产品多样性强；环城东路产品少，价格不明朗。第二线：长安路从钟楼到小寨段特点：产品类型分段性明显，商业集中地综合性物业投资用途，南门写字间投资自用，草场坡自住，小寨公寓型物业及商业物业。项目地第三线：朱雀路从西大街到二环段特点：从城内的商业产品，到二环高档居住区，价格高地。无明确的所属区域概念，夹在城内和环城路、长安路开发带之间优势：价格洼地，开发真空，投资性和居住性兼顾！劣势：无明显所属区域，项目属性不明晰XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案竞争项目界定界定条件区域类似和项目在同一区域或相近区域的项目产品类似和项目在产品规划和户型面积有重叠价格类似满足以上两条且价格类似的项目阶段类似在工程进度和开发阶段上时间相近XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案竞争项目分析项目名称位置类型开发商规模价格区间建筑形式面积区间九锦台西安含光门区域，3513厂原址之上，比邻南二环住宅润基投资控股32亩，367598平米均价：7500-8500高层、1梯2户，跃层120-330新地城城南南二环西段66号综合万科企业62.5亩，11万平米均价：7800高层，1梯2户，1梯6户93、95、145莱安逸境莱安逸境位于高新区唐延路北一号（群贤庄北邻）综合陕西置地投资发展有限公司61亩，15万平米7500高层点式住宅36-143珠江时代广场珠江时代广场位于城内区环城南路东段336号综合西安珠江时代广场投资有限公司15万平米公寓：12000高层点式住宅48-135宏府嘉会广场二期城内区北大街西华门十字西南角公寓宏府房地产23亩，总建筑面积182万平米11000高层点式住宅30-167南门国际南门国际位于城南区长安路与体育馆十字东南角住宅云峰置业8亩，5万平米7800高层点式住宅35-80未来城城南区南二环与太白南路十字西北角综合亚建地产56亩，20万平米7500高层点式住宅43-110长安公馆长安公馆位于城南区环城南路西段14号（城堡酒店西侧）住宅西安凯博尔7亩，3万平米9600高层点式住宅30-90XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案项目分析总结SWOT优势Strength劣势Weak具有无法复制的地段优势交通较为便利；路网发达具有文化历史资源项目地块中有地裂带穿过，规划要退让；地块南侧待建建筑对其相邻建筑有日照影响；紧邻城市主要交通干道，有噪音干扰；机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势市场缓慢调整阶段，销售量和价格同步上升。市场项目以地段、总价为主要竞争力。本项目具有一些独特的，无法复制的卖点利用项目的地段优势、历史优势结合项目的独特卖点。利用工程进度、证件进度的优势和市场现阶段的形势，快速积累客户，快速入市进行销售。利用难得市场时机，最大限度争取目标客户搭顺风车，借西安整体房地产供需市场，实现快速销售和资金的正常回笼。威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁国家近期出台房地产宏观调控政策，提高二套房首付，对本项目有一定影响；区域竟盘与本项目存在产品同质区间；挑战市场，利用带有人文味道的推广，取得项目市场形象上的图片适当增加产品硬件配置，创造营销附加值。通过营销阶段的合理划分和营销任务的合理分配，最大限度的较少威胁，规避劣势。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案PART第三部分项目定位3XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案任何一个项目都有其独特的价值，而项目价值是隐藏在重重表象之后的，这个价值可能是独特的无法复制的，也可能一个完善的体系，形成一个价值系统。写在项目定位前面项目价值是定位基础这是我们先于项目定位需要做的工作……XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案挖掘地段价值，提升项目附加值与周边项目形成差异化竞争通过项目塑造开发商的市场形象在合理的情况下，提升项目售价定位目的XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案所以，让我们再次审视项目……XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案一价值挖掘XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案本项目竞争力一：商业核心区（地段）

——本项目；本项目将处于繁华商业核心区中，尽享“一站式”都市生活。是城市级的是城市核心的是有强烈城市意向的项目地XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案本项目竞争力二：一线园景

城墙+小雁塔

二重复合景观，不可复制；是可回避竞争的是区域峰值的XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案本项目竞争力三：地铁物业

——于2011年开通的地铁2号线（2号线北至铁路北客站，南至韦曲站，拟设21个站点，途径南稍门十字，设有南稍门站），将为本项目价值提升注入动力。是具有标志性的是有强烈城市意向的是可实现跨越式发展的XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案居住+投资功能项目的户型面积区间既有投资产品，也有居住产品。项目周边客户购买居住产品的意愿较强。项目的地里位置对投资客也是直接的吸引。项目的购买客户购买理由很多既有自住意向，又兼具投资功能。1234XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案城市潜力股西安城内的旅游产业升级带来的区域聚变西安城市扩张带来的中心扩大效应交通便利带来的物业快速升值绝版地段带来的稀缺价值1234XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案本项目价值体系/竞争力总结商业核心区价值

连接西安两大商圈，区域商业氛围浓厚；一线园景价值（稀缺自然资源）同时拥有小雁塔与城墙双重景观本项目价值体系/核心竞争力132地铁附近盖物业价值

地铁提升价值XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案本项目整体物业定位商业核心，一线园景，地铁沿线——三核价值驱动的综合型物业核1核2核3＋＋XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案二产品定位XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案概念定位集合了城内板块和城南板块的综合体南关大街、长安路的唯一性板块层面地段层面功能层面投资+自住=双重性产品衍生价值未来区域发展的大潜力+本社区未来的生活的配套=未来美好愿景卖什么XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案概念定位稀缺地段文化内涵双重产品大南门外，同步世界的城市综合体！形象定位：建筑有价，位置无价属性定位：文化景观公寓目标客群：一次置业、二次置业、投资客、少量办公XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案卖点解析城市核心综合体国际公寓舒适住宅奢华公馆精英商务商务综合体生活配套丰富交通条件便利稀缺景观资源社区规模较大稀缺城市地段产品种类丰富XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案三形象定位XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案帝标中国建筑世界气象形象定位语XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案主推广告语帝标邀您检阅这一片壮丽的山河XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案行销扩展渠道，有的放矢外展物料客户媒体活动推广策略活动为主，客户为王XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案项目利益点解构瞰城视野奢华硬件公馆服务地段稀缺打造项目唯一性，兼备居住、办公、投资多重价值推广目的自住客户、投资客户、办公客户针对客户四大卖点形象定位帝标XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案价格高于同类产品，但并非遥不可及更好的品质、更独特的品味满足购买者对技术、功能、情感的需求地段吸引关注情感弥补产品景观打动客户XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案雅致:对美感和文化的追求精致:对精工的追求品牌品质品位极致:对完美的追求房地产三品三致

理念产品阶层

推广三大路线

信仰

核心关键词

理想梦想信仰XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案项目营销策略体系图品牌策略活动策略展示策略价格策略营销目标提速增值推广策略原则二：低成本营销，直接有效的活动营销原则一：增加和传递项目价值感的“增值营销”为原则客户策略XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案

活跃市场

激发市场3月4月6月5月7月8月9月10月11月12月10年P2P引爆项目10年开盘活动跟进3月活动持续阶段操盘策略营销阶段不同，策略重点相应不同KEY3月5月1月XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案战术执行TacticalXX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案1.传播计划模型口碑场众人皆说帝标观摩场到访放量/成交放量名利场各个圈子形成购买的雪球效应传承生活的信仰圈子·城市公民阶段Ⅰ10年3月-10年4月阶段Ⅱ10年5月-6月阶段Ⅲ10年7月-传播品牌理念彰显产品品质应和阶层品味3月底进场5月初开盘XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案2分阶段传播战术详解【阶段Ⅰ：口碑场】10年3月-10年7月口碑场观摩场名利场传承生活的信仰圈子·城市公民阶段Ⅰ10年3月-4月阶段Ⅱ10年5-6月阶段Ⅲ10年7月——传播品牌理念彰显产品品质应和阶层品味9月初开盘

震撼市场立体传播全面开始，昭示新项目即将开始，业内口碑迅速扩散。

销售蓄势随着传播的不断升温，客户关注度提升，为项目样板区开放一鸣惊人和后期项目开盘积累客户。A.阶段Ⅰ目标9月末进场XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案B.阶段Ⅰ战术组合阶段Ⅰ战术启动战术目的实施时间广告运动1、户外广告发布大象营造市场压迫感，预告项目样板开放3月初2、平面广告发布平面广告高调亮相，建立品牌-项目形象3月初3、广播广告发布短时间内高频次、迅速扩大项目知名度3月中4、网络广告发布与户外媒体同步形成整合之势3月中公共关系5、公益活动启动行为事件传达品牌精神3月底6、新闻宣传计划实施暗线造势，放大公益活动、品牌理念3月底

短时间爆破——提升势能：开放/开盘时现场支持力强，所以尽可能提升前期势能。

立体化覆盖——以大众打击小众：成为大众瞩目的明星项目，对客户的吸引力越强，价格上升可能空间越大。以业内打击客户：业内人士常常作为客户的置业顾问角色出现，因此将此类人群也列为传播重点。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案战术体系：公共关系公众关系公共关系间接影响新闻传播联合造势掌握喉舌XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案强强联手，给投资客户信心保障目标确定知名酒店管理公司关键动作2010年7月实施时间品牌策略合作酒店签约仪式暨产品推介会

战略合作伙伴代表、区域写字楼客户、意向客户邀请嘉宾XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案公益活动系列：《爱心环保袋免费赠送》锁定商场、写字楼等人流量集中区域，现场设展台分发赠送环保袋。活动时间：3月份蓄客阶段活动地点：目标客户集中区域，商场、写字楼区域。活动规模：当天分发1万~1.5万个环保袋；联合媒体：电视台、广播、报纸、网络背景资料：早在2007年时候，世界范围内就掀起了以环保购物袋替代塑料袋的风潮。各种别出心裁的环保袋层出不穷。大品牌如LV等也都特别推出环保袋系列，年轻人趋之若骛，无形中更刺激了环保风潮的盛行。大部分市民都对环保活动抱有好感，但现实生活中难于改变就有习惯，所以，类似环保袋这种充满设计感又方便实用的小布袋都乐于接受、使用。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案【阶段Ⅱ：观摩场】10年5月—6月观摩场生活的信仰名利场圈子·城市公民阶段Ⅰ10年3-4月阶段Ⅱ10年5-6月阶段Ⅲ10年7月——传播品牌理念彰显产品品质应和阶层品味7月初进场口碑场传承XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案A.阶段Ⅱ目标高传播率高到访量高美誉度本阶段是年度推广中的重要阶段，目标如图所示：不变的营销公式：来访量x成交率=成交量来访量：费效比高低为首要考虑因数成交率：案场的销售力是关键，西安一般为7%-10%XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案B.阶段Ⅱ战术组合

阶段Ⅱ战术启动战术目的实施时间广告运动1、户外广告发布继续以大形象直接打击市场4月初始2、平面广告发布通过项目利益详解提升市场热度4月初始3、网络广告发布持续提升市场热度4月初始4、分众传媒多渠道深挖拓展客户4月下旬始4、广播广告发布持续提升市场热度4月初始公共关系5、公关活动启动影响意见领导者，全面扩大口碑传播4月初始6、新闻传播通过业内渠道进行新一轮传播，进行产品及活动解热根据活动时间文本资料7、客户通讯与客户保持紧密联系5月初始展卖空间8、展卖空间软硬系统包装支持4月初XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案战术体系：公共关系政府关系业内关系公众关系客户关系媒体关系公共关系提升行业标准业内传播联谊活动联谊活动联合造势客户保养活动客户关系管理新闻传播政府公关权威认证间接影响业内口碑掌握喉舌口碑效应XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案线下1—《项目巡展》在线上推广营造大形象的支持下，锁定商场、停车场等人流量集中区域，进行外场巡展，直接与客户发生沟通，传递品牌信息并传递阶段销售信息。巡展时间：3月份蓄客阶段巡展地点：以各大商圈高端卖场、写字楼为主展场选择：商场：金鹰、世纪金花、易初莲花、华润万家、李家村万达写字楼：长安国际、中大国际等。酒店：金花豪生XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案线下2—大客户专案组成立大客户专案组，主攻西高新政府机关、事业单位、大企业。为重点目标客户做专场推介酒会，吸引团购。全民营销，四面出击，拓展客户高端渠道车行/百货/美容会所等高端社区/卖场设点宣传项目即将上市，发放购物袋团购洽谈银行/报社/中移动/研究所等拓客工具电脑、项目推介PPT、DM折页、环保购物袋、明信片开盘前1个月，成立“夺金小组”，开展丰富的全民营销活动：公司职员通过进企业、向亲戚朋友推荐，团购、上网传口碑等方式拓展客户。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案线下3—业内关系维护重点锁定业内相关人士，形成良好的业内口碑。业内人士通常是所属圈子的购房专家或意见领袖，他们的认可，是项目最有说服力的销售说辞；行业选择：装修公司、工程公司、景观公司、地产媒体等活动时间：4月份蓄客阶段活动地点：酒店。活动规模：10-50人；联合媒体：电视台、广播、报纸、网络XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案活动时间：3-4月份蓄客阶段活动地点：营销中心示范区或高端PUB外场。活动目的：拓展客户渠道、增加到访量。活动内容：<夏威夷音乐节-

JohnnyWalker蓝牌之夜>线下——渠道营销4：《缤纷帝标-周末主题酒会系列活动》活动方式：主题会员＋蓝牌威士忌专场品酒会；现场展示：VCR、沙盘；蓝牌威士忌名家品酒分享；演出内容：《黑夜中的闪耀》镜片舞、弦乐、珠宝模特秀等；KeepWalking古典晚礼服（女性模特中性男装）；现场提供精美冷餐点、蓝牌威士忌予来宾自由享用；XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案借场地给商家做活动，做不花钱的营销活动;如当地知名的传媒公司、酒庄等活动对象：拥有可以和项目共享客户资源的单位。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案

地盘包装：树立项目完整地盘形象，做好明确的导引系统

售楼大厅：营造高级会所的尊贵、舒适感受，屏弃以往的展板等销售道具

样板间：制作必要的说明牌、户型牌1、硬环境战术体系：展卖空间外围入口会所/入户项目外围与远眺城市界面与社区过渡空间道路/围墙/入口样板区与工程区的连接精装样板区工地材料管理部品展示与功法样板间社区景园及社区氛围营造无障碍通道/遮阳遮雨系统/高空防抛系统公共空间：大堂/停车场-电梯-入户门厅看房通道设置样板间展示样板区及样板间展示专题XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案【阶段Ⅲ：名利场】10年7月—观摩场生活的信仰阶段Ⅰ10年3月-10年4月阶段Ⅱ10年5月-10年6月阶段Ⅲ10年7月——传播品牌理念彰显产品品质应和阶层品味7月初进场口碑场传承名利场圈子城市公民XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案媒体推广费用结构预算投放时期阶段投放比例投放媒体投放费用（万元）10年3月-4月42.0%网站建设5.0户外广告牌（6块投放2年）600.0临时售楼处+2个外展点（外展点设立半年）200.0《房周刊〉广告（硬广+播报）2月2期，整版、封底3.0短信（1次/周，每次10万条，投放2个月）4.0春季房展会30.0宣传物料制作10.010年5月—12月36.5%华商报（1个整彩版，3个彩半版）30.0西安晚报（4个彩半版）12.0开盘活动及公关促销活动150.0产品推介活动100.0候车亭40块128.0《房周刊》广告（硬广投放7次）30.0正式售楼处装修150.0短信广告（4次/月投放8个月）11.2秋季房展会20.0广播（二年）40.0宣传物料制作10.0800J网站（投放6个月）60.0XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案推广费用预算占总销售额约1%。11年1月-11年4月2.3%短信（1次/周，每次10万条，投放4个月）8.0春季房展会30.0宣传物料制作8.011年5月-11年12月11.0%华商报（1个整彩版，3个彩半版）30.0西安晚报（4个彩半版）12.0公关促销活动100.0《房周刊》广告（硬广投放7次）30.0短信广告（4次/月投放7个月）11.2秋季房展会30.0宣传物料制作10.012年1月-12年3月5.3%品牌推广活动100.0短信（4次/月投放三个月）4.8宣传物料制作2.012年4月-12年5月3.0%尾盘促销活动50.0宣传物料制作10.0合计

2029.2XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案四价格定位XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案价格定位项目住宅部分定价

九锦台新地城莱安逸境未来城朱雀MEN均价8200元/平米7800元/平米7800元/平方米7800元/平方米6500元/平方米区域形象103/100102/100102/100101/100101/100品牌形象102/100101/100100/100101/10098/100地理位置98/10097/10095/10096/100102/100自然环境98/10097/100101/10098/100102/100生活配套97/100101/100101/100102/10098/100规模100/10095/10096/10098/10094/100交通98/10097/10096/10098/100100/100合计0.99430.98570.98710.99140.9929项目工程进度形象系数105/100＝1.05104/100＝1.04102/100＝1.02105/100＝1.05104/100＝1.04对比价79007600770075006300权重20%35%15%10%20%参考均价7400元/平米鉴于本项目目前暂无预售证及项目回款需求，因此建议住宅入市价格为6800元/平米。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案项目公寓部分定价

珠江时代广场宏府嘉会广场南门国际长安公馆均价11500元/平米10500元/平米7800元/平米9000元/平米区域形象103/100102/100102/100101/100品牌形象102/100101/100100/100100/100地理位置102/100103/10095/100103/100自然环境98/10097/100101/10098/100生活配套101/100102/100101/10098/100规模102/100103/10096/10096/100交通99/100103/10096/10098/100合计1.011.0160.98710.9914项目工程进度形象系数104/100＝1.04105/100＝1.05104/100＝1.04103/100＝1.03对比价11000980076008800权重10%25%45%20%参考均价8700元/平米公寓部分价格8700元/平米为含精装修价格，若考虑销售速度及回款需求可毛坯销售，价格为7700元/平米。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案PART第四部分营销推广4XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案一任务说明XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案楼栋产品类型面积面积区间梯户关系套数6#住宅类3万㎡80-2003梯6户1748#住宅类1.3万㎡97-1402梯4户2009#住宅类2万㎡95-1403梯6户34810#住宅类2.6万㎡90-1703梯7户23811#住宅类2.9万㎡85-1054梯11户37412#住宅类2.6万㎡85-1403梯8户264合计

14.40万㎡

1598住宅类产品公寓类产品楼栋产品类型面积面积区间梯户关系套数15#公寓类2.9万㎡40-854梯23户66716#公寓类2.9万㎡40-864梯23户66718#公寓类2.9万㎡40-874梯23户66719#商务公寓3.3万㎡110-1805梯11户319合计

12.00万㎡

2320XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案销售任务26.4万可售面积销售周期2年（10.5-12.6）住宅6800，公寓7800；计划10年5月开盘，开盘销售20%。11年底交工，销售90%约20亿左右的回款平均每个月7700平米销售任务平均每个月6000万的回款任务XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案二营销策略XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案营销总原则：一个核心、两条线索、多个节点一个核心：核心主题——永宁门两条线索：产品线与客户线（明线）//与主题相关的营销活动（暗线）多个节点：展销会、解筹、开盘、工程进度节点、各种营销活动、节假日营销原则XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案—以与众不同的产品形象冲击市场，建立一定的市场知名度，通过前期认购、项目形象市场渗透，项目概念传递等营销动作进行项目营销推广。前期内部认购阶段以形象推广为主，诚意客户以交纳诚意金，签定申请书的形式达到认筹目的，同时辅以有效的宣传推广手段，逐步树立产品形象，推出产品主题。2.在内部认购客户数量和质量达到一定程度后，进行开盘暨解筹活动，前期通过宣传推广在市场上建立朱雀门品质生活的产品形象，树立产品主题，同时形成供不应求的局面。3.在强销阶段，利用多种营销活动和销售手段对产品进行推介在热销阶段，以营销活动配合产品分项卖点的宣传进行现场情景销售。4.在持续热销阶段，利用工程进度，推广重心的调整，有针对性地剩余户型进行销售，同时对投资客户进行吸引。5.在尾盘阶段，消化剩余单位营销总策略XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案三入市准备XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案第一阶段――内部认购阶段：

工程施工，根据情况悬挂条幅、户外广告、新售楼部装修完毕、看楼通道确定、宣传物料与资料准备，媒体策略确定、销售策略确定、销售价格制定。宣传工作准备、销售文件准备。宣传资料与物料到位、前期销售文件到位。宣传推广开始、开盘活动方案讨论确定。第二阶段――正式销售期（开盘阶段）：销售证件齐备，销售价格表制定完毕，认购客户数量达到预期数值，销售期相关文件制定完毕，销售期宣传物料（楼书、折页、围墙等）制作或更换完毕看楼通道包装完成，解筹（开盘）方案制定完毕，相关人员准备工作完毕。前提条件XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案项目认购新销售部搭建完毕销售人员到位销售物料准备完毕宣传（路牌、围墙）项目解筹开盘销售证件齐备客户认购数量项目品牌广泛认知价格体系5月10日前准备完毕销售政策确定周边楼盘销售状态6月10日前准备完毕入市时机新销售部的投入使用是认购的关键！XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案售楼处建议：选址建议：正式售楼处建议选在6#楼底商部分，这要根据项目工程进度的要求。因此建议可在项目地附近设置临时售楼处。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案装修风格建议：典雅、大气，体现高贵品质营销中心的室内装修设计风格上力争大气、尊贵，时尚，并且要有给人走进去心头一亮、给人有一股尊贵气质和如走进皇宫般的感觉，豪华而且非常现代，并且在用材上要高档，还要实用，并能体现其尊贵格调。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案样板间装修建议：80-20097-14095-14090-17085-10585-14040-8540-8640-86110-180房型选择建议：住宅部分：85-95㎡两房一套；140左右三房一套；公寓部分：40-50㎡左右一套XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案两房样板间风格：时尚简约的现代风格；温馨浪漫的色调和前卫时尚的小装饰；XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案140㎡左右大户型风格：欧式典雅风格、体现尊贵风格。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案40-50㎡左右公寓户型：时尚、现代简约风格。XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案四阶段划分XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案中贸广场住宅推盘计划销售分期阶段放出房源价格方案方案销售底价均价（元/㎡）方案控制面积（平方米）方案累计控制面积（平方米）方案控制销售额（万元）备注第一阶段（10年5月-10年9月）12#楼第一套价格方案68001200012000816012#楼与15#楼同期认筹，前期12#楼解筹46%.第二套价格方案70003500155002450施工稳步进行，对项目的销售起到形象支持.在12#楼销售到80%的情况下，开始进行11#楼前期认购第三套价格方案72003500190002520第四套价格方案76003500225002660第五套价格方案78003500260002730第二阶段（10年10月-11年3月）11#楼第六套价格方案80005000310004000施工稳步进行，对项目的销售起到形象支持.在11#楼销售到80%的情况下，开始进行10#楼前期认购。第七套价格方案82005000360004100第八套价格方案81505000410004075第九套价格方案83005000460004150第十套价格方案84504000500003380第十一套价格方案85005000550004250XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案第三阶段（11年4月-11年9月）10#楼第十二套价格方案87004500595003915施工稳步进行，对项目的销售起到形象支持.在10#楼销售到80%的情况下，开始进行6#楼前期认购第十三套价格方案89004500640004005第十四套价格方案91004500685004095第十五套价格方案93004500730004185第十六套价格方案95004000770003800第十七套价格方案97004000810003880第四阶段（11年10月-12年4月）6#、9#楼第十八套价格方案990020000101000198006#楼解筹，解筹率达到70%。第十九套价格方案1020050001060005100施工稳步进行，对项目的销售起到形象支持.在9#楼销售到80%的情况下，开始进行8#楼前期认购第二十套价格方案1040050001110005200第二十一套价格方案1060050001160005300第二十二套价格方案1080050001210005400第二十三套价格方案1100050001260005500第二十四套价格方案1120050001310005600第五阶段（12年5月-12年6月）8#楼第二十五套价格方案1140060001370006840现房销售，最佳楼位，项目完美收官。第二十六套价格方案1160070001440008120合计

144000133215

均价（元/平方米）9251备注在保证合同成交底价的前提下，具体报价及优惠由乙方控制XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案中贸广场公寓推盘计划销售分期阶段放出房源价格方案方案销售底价均价（元/㎡）方案控制面积（平方米）方案累计控制面积（平方米）方案控制销售额（万元）备注第一阶段（10年5月-10年9月）15#楼第一套价格方案780014000140001092012#楼与15#楼同期认筹，前期15#楼解筹48%.第二套价格方案80004000180003200施工稳步进行，对项目的销售起到形象支持.在15#楼销售到80%的情况下，开始进行16#楼前期认购第三套价格方案82003500215002870第四套价格方案84003500250002940第五套价格方案86004000290003440第二阶段（10年10月-11年3月）16#楼第六套价格方案88005000340004400施工稳步进行，对项目的销售起到形象支持.在16#楼销售到80%的情况下，开始进行18#楼前期认购第七套价格方案90005000390004500第八套价格方案92005000440004600第九套价格方案94005000490004700第十套价格方案96004000530003840第十一套价格方案98005000580004900XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案第三阶段（11年4月-11年9月）18#楼第十二套价格方案100005000630005000施工稳步进行，对项目的销售起到形象支持.在18#楼销售到80%的情况下，开始进行19#楼前期认购.第十三套价格方案102005000680005100第十四套价格方案104005000730005200第十五套价格方案106005000780005300第十六套价格方案108004000820004320第十七套价格方案110005000870005500第四阶段（11年10月-12年5月）19#楼第十八套价格方案112005000920005600项目11年底竣工，现房销售对项目的销售起到有力形象支持。第十九套价格方案114005000970005700第十套价格方案1160045001015005220第二十套价格方案1180035001050004130第二十一套价格方案1200030001080003600第二十二套价格方案1220040001120004880第二十三套价格方案1240040001160004960第二十四套价格方案1260040001200005040合计

120000119860

均价（元/平方米）9988备注在保证合同成交底价的前提下，具体报价及优惠由乙方控制XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案五阶段策略XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案入市……3月15日—4月18日XX年西安“中贸广场”项目整合营销推广汇报案销控策略阶段目的：客户认购阶段，积累250以上意向客户，认购交款客户200左右首推产品：