冯仑：滨海新区房地产形势与展望

冯仑：滨海新区房地产形势与展望

主讲嘉宾：冯伦主持人：冯仑先生我们并不生疏，因为在开发区就有冯仑先生的项目，现任万通集团董事局主席，冯仑先生依旧原国家体改委成员、北京万通集团董事局主席、全国工商联住宅商会轮值主席，中国房地产协会都市住宅开发委员会副主任委员，在中国的房地产界享有〝地产思想家〞的美誉。他曾获得经济学博士、政治学硕士和法学博士学位，自1991年开始领导并参与了万通集团的创建及进展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份，参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事，策划并领导了多家企业的收购及并轨，使万通集团在几年内实现总资产逾30亿人民币。冯仑：大伙儿上午好！专门快乐来到咱们泰达，也是开发区，现在也是万通的娘家，一起来探讨一下房地产今年的情形，和大伙儿感爱好的明年和后年进展的一些重要问题。讲房地产的情况，有专门多种讲法。刚才唐总也差不多介绍了一些情形，我想是不是如此，总的来看房地产有三个层面的问题：第一房地产公司的状况，一个是行业的状况，再一个是市场和趋势。我从这三个方面，跟大伙儿讲一下我们如何摸索这些问题。如此有助于除了关怀眼下的市场，还把握背后的规律。从中国来看房地产企业，我们从小到大的来说，企业是什么状况？现在将近4万家房地产公司，这些公司在北京、上海还有广东三个区域，也确实是三极。长三角、珠三角和京津塘这三极，占到全国房地产公司的2/3。北京有将近3000家，天津有将近2000家还多一点，上海有3000多家，将近4000家，这三个地区就占据房地产公司的2/3，制造市场的供给也占到2/3左右。从公司的规模来说，全国前十大公司这几年北京占三个，上海一样是两家，广东会有三家，其余地区有两家。也确实是说，前十大房地产公司也有80％的大公司集中在这三个地区，从区域来看集中度专门高。从公司投资者的构成来看，70％现在是民营的，这是在今年往常。在今年最后一个季度显现了一个变化，以后的结构发生专门大变化。公司的数量有70％是民营，市场的潮流、市场的阻碍力是民营占据的，然而今年上个月，国资委公布了国有房地产企业，专门是169家当中差不多确定了11家作为以后房地产主业，打算还有5家，一共是16家，也确实是国有大型房地产公司在国资委有16家。这16家目前在今年差不多开始连续参与大规模土地拍卖。也确实是说，在今后三年之内，在市场的供应格局来看专门是一般住宅格局来看，国有有专门大的上升，在前十位排名上，大致一半以上是国有。现在只有两家是国有，确实是前十位当中，其中有一家是万科，国有是相对的大股东，其中有华润。另外一家确实是金地，投资者的成分在今后几年市场的阻碍力，国有企业在一般住宅市场会有专门大的比例，这也符合政府调控房价的意图。最后讲到今年的形势，企业的构成对今年的形势发生专门大的变化。另外确实是从企业的经营模式来看，中国将近4万家房地产公司，经营模式差不多上是趋同的，差不多上讲的香港模式——简单的买一个地，然后规划、施工，最后把房子卖出去，每平米加一点钱，相当于制衣厂增的加工费，全国公司80％差不多上这么做生意的。在美国最发达的市场，有20多万家房地产企业。这20万家房地产企业做我们所谓开发的这种企业连1/10都不到，大部分是行业中的服务性，包括金融服务、包括物品部件的服务、包括物业治理、包括建筑施工等等各种项目。也确实是说，行业的成熟不光是企业数量，而是企业物业的细分和经营模式的不断改进。我们现在的问题是跟行业的进展不成熟有关系。企业全部是一种方式跟银行打交道，然后一种思维，一种业务模式来经营，因此的话会显现问题。这是差不多企业的情形，从企业来看，目前在战略选择上，企业想什么问题？从全国来看，最大的公司，今年大致有四个问题是所谓企业家、房地产的企业领导人想的最多、做的最集中、议论也是最多的。第一个问题，资本规模如何扩大。以往在宏观调控往常，房地产公司大伙儿明白对银行的依靠专门大。宏观调控以后既收紧了银根，又收紧了地根，大的的房地产公司要进展就转向股本融资，包括上市，甚至通过信托来变成资本，因此今年以来，闻名的一些公司在股本融资上有专门大的变化。包括可转债，最近中国境内最大的地产公司，资本规模最大的是瑞安，也在做私募，加起来资本金超过10亿美金。现在包括顺驰也在做私募，包括富力，只有资本规模迅速扩大，才能减少银行在资本融资当中的比例，如此才能形成财务的安全性。另外跟国际上合作比较容易。目前上市房地产公司资本规模最大的是万科，26亿，第十位最小是六到七亿。现在万通在泰达投资以后是13亿股本。第二件事，摸索最多的是战略模式的选择。现在全国大地产公司想的问题是：我作为一个企业，到底今后作什么缘故样的模式来推动公司的进展？现在有三种选择，在战略上。第一种，住宅公司，我纯粹做住宅别的什么都不做。这种以万科为代表，万科今年产量是将近1800套标准，全国最大的公司也是12000套新房，和将近2000多万套的一般住房。万科只做住宅，其它的什么都不做这是一种选择。那个有富力、顺驰、绿地，专门多公司都在做这条路。万科更简单，住宅房只做郊区的，因此万科是以美国OTHOME为标杆的，然而实际上更接近于日本的大和房屋，因此现在万科大量住宅是跟日本合资。这是纯粹的住宅产业。第二种，传统的综合开发公司。大部分国企现在都在用那个方式，因为有政府的土地资源优势、银行融资、政府工程，因此在一个地区有相对的垄断，因此既做中档房，也做高档房，也做经济适用房，另外又做商业、也做办公楼，什么都做。北京首创、上海的城头等等这些公司都属于综合开发模式。这些综合开发模式大部分差不多上国企，而且差不多上地点国企，这些公司依照过去的体会，差不多上资本规模专门大，然而经济效益和市场阻碍力专门小。这是第二种战略。第三种，确实是万通、富力现在做的选择，确实是所谓的美国模式，完全的美国化。也确实是说，我们越来越像美国的现代开发商，第三代开发商。那个公司在价值制造上，越来越下功夫，在高端市场上制造附加值，简单说万科的模式相当于一个工厂，美国模式像万通如此选择更多是厂长，更多的像张艺谋，大的导演。假如举一个例子，做衬衫，我明白在中国加工衬衫卖给国外赚100块，万科确实是工厂，制造加工费占12块。POLO订一个牌子，制造面料、市场营销，占到45块钱，其余的是各个渠道。以后三种模式比较是如此的，假如赚100块钱，万科刚才讲到是在中低端靠规模成本挣加工费，规模庞大。另外一种像万通要做的，POLO的工作，是在大规模价值制造和上游来供应，来赚我们期望的45块钱。传统的模式，城建和我们讲的综合开发的模式，他们实际上是连10块钱都赚不到。我们说只能是政府和商业职能全部搅合在一起，投资分析师和领导一看都不赚钱，最后赚钱不赚钱都说不清晰。政府说你拿了我的钱，我也没有跟你要利息，企业说了我一亩地给增值多少，最后都算不清晰。第三个问题，想到公司如何连续稳固的增长资源的来源，更重要是内部的治理结构，怎么说你是选择私人公司，依旧跨地区、或者海外的合资。这是推动战略选择公司的一个组织架构的模式。这是今年讨论专门多的话题。第四问题讨论最多的是社会责任。一方面，媒体和公众对房地产定位的打分专门低，暴利、腐蚀干部、质次价高、不负责任、纳税矮人，差不多如此的定位。然而行业本身也在完善，然后提出更多的自律，包括如何样来行使自己的权益，包括推动社会责任的承担，另外做一个完善的企业公民。也确实是说，房地产企业本身及领导人也在积极适应社会和公众对他的要求。不断地完善自身的道德形象，这是今年要紧谈论的。然后房地产企业领导也会出席各种各样的活动，来校正大伙儿对房地产企业的形象的看法。这是今年的四个热点问题，在房地产企业当中。第二个方面介绍一下行业状况。实际上从中国房地产行业总体进展水平来看，相当于全球战后的头十年。也确实是说，我们现在进展整个行业的水平，相当于美国30年代的GDP的水平，按照购买力运算。也确实是说，我们进入了一个以住宅需求为主导的快速的增长的房地产市场进展时期。那个时期的要紧特点是以住宅产品为主导快速进展，大致在战后十年时刻。现在全国GDP分成三个梯次，进展最快是北京、上海、广东，GTP在5000美金左右，进展到7500美金。我们按那个来算相当于战后一个时期。也确实是5000美金相当于战后快速进展的美国时期。第二个台阶，省会都市在3000美金左右。全国平均GDP是1400多。按照整个国际上的体会，在GDP6000到10000美金这段时刻，属于住宅快速增长的时期。我们现在整个的状况假如从全国来看是1400美金到6000美金，从省会是3000美金到6000美金再到一万美金。从行业来看差不多上在6000美金以下。住宅市场由于中国人口众多，大伙儿对住房的观念，专门是拥有产权的观念这么顽固，因此在新房市场，在一个住宅产品为主导的市场，今后十年左右仍旧是一个最好的黄金时期。这是通过国际比较对行业的判定。除非中国不走现代化经济增长的道路，否那么那个规律是确实存在的。另外从行业进展来看，中国现在的快速增长显现了一个专门好的体制和法律的制度。所谓体制上的全然制度是住宅市场化被所有中国一般老百姓同意。通过市场解决住宅，全然颠覆原先的住房体系。如此为以后的市场制造一个购买和租赁的基础。我去过北朝鲜，他们差不多上跟我们60年代末、70年代初的时候一样，人全然不明白自己要去买房子。这是最大的全然性的制度改变，制造了我们以后增长的需求。第二从法律上来说，显现一个全然的制度，确实是«物权法»，承认公民关于私有财产合法的权益。那个物权法带动了一系列商业、工业，跟我们相关的房地产相关的法律体系都要改变。只要是公民就保证你花了钱拥有的资产是合法的，而且长期拥有。关于推动大伙儿积极地投资房地产是专门好的。因此这两点制造了专门好的制度和法律的保证。今后才能够大的规模的增长。我觉得行业整个差不多的十年是专门乐观的，然而不要不记得了我们的乐观是讲住宅市场为主导的房地产市场。至于其它的产品还会有专门大的变化。在行业当中另一个问题是组织。目前那个行业是如何组织起来的？行业，大伙儿明白，除了建设部还有央行政府宏观治理部门之外，在行业组织上有三大组组织来联系、指导行业的进展和规律。这三大组织第一是房地产协会，隶属于建设部，是由建设部党组织直截了当来任命的，能够提名、任命行业领导、协会领导。那个协会承担的功能是政策的说明者和传统大型国企工程建设单位的会员基础和联络。要紧是大型的建设施工单位。它的作用确实是政策的说明者和联系大型国企和施工单位。讲可能不这么讲，然而定位是如此的。人员是由建设部任命的。第二个，中国的工商联下面的房地产商会。房地产商会上次也在那个场合开过一次会，然后大伙儿有些接触。房地产商会本身是联系国内大部分中小房地产企业。在全国差不多有16个都市和省份建立了〝天津房地产商会〞这种形式的地区性商会。那个商会是企业发动、政府联系、工商联作为组织负责联系的，然而差不多上是企业发动，然后由民间房地产公司积极参与。会员基础大部分是民营的、各都市中小房地产企业，构成了中国房地产的一个商会的组织系统。然而那个商会组织系统不是垂直互相支撑的，而是独自运作，是全国商会负责联系和和谐的。第三个，房地产最有阻碍力的一个组织，确实是中国房地产开发商、都市开发商策略联盟。那个是由全国42家各个都市的最重要的房地产公司，以万科为代表的房地产公司组成的一个策略联盟，机构差不多有六年的历史了。那个联盟本身拥有它的一个会员机制，确实是大型、有阻碍的都市的重要的开发商，因此相当于好公司和大公司的俱乐部。目标是建立行业中的欧盟。不以会员数量多，是以会员的价值追求和规模以及企业的质量为标准。那个中城联盟确实是如此的策略联盟，实际上目前的阻碍力和实际的能力是大大的，甚至超过前两个组织。因为它有自己的5亿人民币的资金，有固定的活动方式，而且有自己的产品，差不多做了六个联盟性的产品，今年还会做到八个。以后规划基金会到30亿，有自己一整套的组织创新的制度、价值观和基金，还有产品。因此越来越类似于欧盟如此的形式。这是行业的三大组织，大伙儿明白代表会员基础和追求在行业当中的作用是专门重要的。因此，大伙儿要了解那个行业，去看到不同的人讲法是不一样的。比如我在中城联盟我做过第二任轮值主席，现在我作为中国房地产商会的现任的轮值主席，我代表是商会中小房地产公司来讲，在房地产协会我们要更多地说明政策，功能是不一样的。这是行业联系的非政府组织。第三点，关于行业的研究。现在有四个系统研究，第一是政府部门的相关单位，央行、发改委、统计局等等。他们的研究人员不固定，差不多上为短期政策服务，因此在行业中的报告差不多上为短期政策服务，人员也是不固定，然而这些职能一直都存在。第二个研究系统是国际投资者以及他们的分析师。这部分大伙儿能看到经常是大的摩根、高盛，对我们中国房地产市场的研究，阻碍力差不多上专门大的。第三个，确实是大专院校、机关、社会科学院、大学教授等等。这部分研究差不多上是研究宏观经济而派生出来的研究房地产。他们课题的要紧都不是房地产。包括清华大学会有一些研究，在清华大学的研究更侧重于技术。第四个系统是最近两年阻碍越来越大的研究。确实是由住宅商会，确实是房地产商会和中城联盟，刚才我讲的后边两个组织，他们共同出资组织了房地产的一个专门的研究机构推动研究，叫〝瑞克工作室〞。那个工作室连续五个月按季度公布研究。那个研究室成为目前国内研究力量最庞大、投资最大的研究机构。另外这些研究报告也是专门独立的，直截了当在市场上公布。这些研究报告是由中国包括刚才我说的前三个部分各种研究人员组成的研究室。这是被认为代表行业观点，专门是代表开发商、企业的观点。因此目前在中国，行业研究大致有四部分人的研究，而每一部分人讲的东西是不一样的。应该说，站在行业角度，长期性的摸索和研究，瑞克工作室的观点是代表企业，代表民众和消费者的往往是大专院校或者是机关。专门是大专院校和社科院是代表民众。代表宏观政府的意见是政府部门，代表短期政策。因此这三个方面，都不太一样。国外投资分析师的研究，更多是代表投资者的角度。因此关于短期的证券、股票市场比较多。这是我讲的行业。第三个方面我简单介绍一下大伙儿关怀的形势。我什么缘故把形势放在后面讲呢？实际上那个形势怎么说是如何样来看？实际上我前面讲的企业和行业的状况是一个专门复杂的动态过程，最后导致我们的形势。比如说社科院的一些研究人员，包括投资分析师，他们讲了专门多专门多，高层领导专门关注，上海宏观调控，针关于上海的政策出台，出台之后就阻碍全国的住宅市场，最后宏观调控产生一些变化。实际上有专门多如此倒置的市场。中国现在是一个市场经济，但还不是一个完全竞争的市场。政府、媒体，专门是非市场的因素阻碍专门大。因此我们整个来判定，今年整个市场一个差不多的状况是：宏观调控实际上是在加速那个市场连续、健康、稳固的进展。什么缘故会如此说？今年市场的调控，假如我是一位政府官员，我说这句话是代表政府官员来稳固大伙儿情绪，我是企业领导者，按照老百姓说我们是买卖人，买卖人看待问题没有必要为政府解说那个事。什么缘故如此说？我们是站在全球视野和行业进展的全球状况，还有过去历史的体会来看待我们得到的整体的进展趋势。所谓健康确实是今年所有政策差不多上导致房地产企业，刚才我讲的战略选择发生变化。这些战略选择的变化都会促进企业行业竞争力的表达。比如说，那个调控以后，关于大众住宅的需求会越来越大。实际上促进万科如此的住宅企业向科技高端进入，导致成本上、品质上、服务上不断提升，然而假如政府政策不是以大众住宅作为调控方向，比如说仍旧是高档别墅作为调整方向，那么万科如此的企业可不能快速增长，可不能成为第一，也就意味着我们大众住宅可不能得到专门好的进展，就会产生畸形，不是面向大众的需求。不是如此的产品，你的技术创新、工业化、整个科技进步都会滞后。因此今年的导向是导向大众消费市场，实际上是导致市场健康进展。所谓健康还有一个专门重要的，确实是说，由于我们操纵了银行跟房地产市场的简单关系。最近大伙儿注意到宏观调控政策重点是对调控直截了当融资方式的扩张。也确实是说，政府现在在金融创新上面，在中央银行以及银监会这方面，都在大力推动引进西方融资的形势。另外鼓舞包括农行、包括大型金融性物业的创新，包括海外上市，包括国内的企业的可转债等等，这些是今年宏观调控专门重要的一点。这些改变将会促进行业企业战略选择上更加接近欧美的模式——发达不动产金融模式。那个系统的建立促使所有房地产企业开始模式的变化，最后变成目前的状况。也确实是说，风险被大量直截了当投资者独立承担，而不牵扯到银行，如此造成整个市场体系更加安全。因此不动产金融创新作为宏观调控的重点会导致整个金融系统和房地产系统的双向都更加安全，另外也推动了房地产企业战略模式的创新。因此今年宏观调控的政策是引导市场从长远看，从国际的体会看，是制造一个健康进展的起点。所谓〝连续〞，确实是说，这两个政策的重点着力点在房地产上，实际上再加上我们刚才讲的，依照全球体会看，我们相当于战后头十年高速增长的住宅市场，因此中国房地产今后几年是高速增长的时期。另外大伙儿看到在〝十一五〞规划当中，房地产政策当中是确保健康、稳固的进展，同时防止投资的一些快速的增长，造成金融的风险，仍旧是这两件事。要紧是中央政府连续把房地产作为国民经济的重要的一个支柱。我们认为，今后连续的进展仍旧是一个主流。今年，我们对宏观政策的差不多判定，导致我们对明后年市场看法的积极。我们从万通来看，包括我们行业，包括中城联盟，大伙儿都认为，明年、后年，我们将会有和今年类似的情形的增长。今年房地产市场价格平均大致增长5到7％左右，居民收入可支配增长9％左右。整个房地产投资，尽管跟去年相比是有所减少，然而目前整个来看，房地产投资依旧在增长。增长的幅度我们认为明年还会在15％左右。因此我们认为，包括明年整个市场专门是住宅市场的价格增长和投资增长，以及整个行业的进步，都会和今年的状况差不多，差不多上依旧在一个结构的调整。我们认为在今后三年，整个行业当中，包括企业的结构会发生专门大的变化，也确实是说，按照新的模式快速增长的企业会冒出来，大型的国企会在行业要紧的都市占有主导地位。以后三年行业中主导的力量是大型国企和创新模式的一些资本社会化的民营公司，再加上专业化中小房地产公司。这三类公司将会是今后三年主导市场的力量。而不像过去两三年几乎是民营和中小企业都在主导，国企的都退了。因此在今后三年整体的增长保持在15％的情形下，从企业来说将会有大型的企业，创新的模式，所谓美国模式，如此的企业以及专业的房地产中小企业公司将是主导力量，那个格局的改变将会阻碍整个房价的供应体系。现在住宅集中度专门低，万科做到这么大，在全国住宅供应量当中只占到1.5％，今后我们认为大型国企在要紧都市的供应量会占到10％左右。那个格局就会发生变化。因此在那个格局当中今后三年不是国退民进，而是国进民退，或者说是国进民要改。民要改成什么？一个资本要更加社会化，像万通和泰达的合作，引进一些大型的企业，包括国际企业作为投资伙伴。另外要投资创新，也要改变融资模式，来进展我们的民营企业。这是整个差不多情形。至于到滨海新区我最后简单说几句，关于滨海新区刚才有媒体也问到，因此最近滨海新区成为不仅是国内，也成为国际上的投资者，我说的是投资者而不是消费者，投资者关注的一个焦点，全中国和全世界的投资者现在都关注滨海新区。我们在滨海新区的本身进展，滨海新区的参与者，包括万通，实际上专门强烈地感受到大伙儿对滨海新区的投资热情专门高涨。如此的话，我们整个市场，在那个市场万通也做了一些研究，我们认为在那个市场整个的进展大致分成两个时期：在第一时期，这三年，实际上是大规模的投入时期。作为最终产品，也确实是说，住宅，还有大量的购物中心，包括配套的设施，真正产生效益不是政府治理。这三年是大量的投资，大量投资将会拉动大量的就业，大量8的就业将会拉动大量的税收增加，都市更加完善。然后三年、五年之后，真正的商业住宅才会有更大的需求。这两年，包括万通在这边参与的项目，表现出市场快速膨胀，有健康的一面，然而也有要预防的情形。三个月前，我们拿到一块地，1500块钱，最近我们也参与一个拍卖，我们吃到5000块钱。最后拿到这块的企业是6500块钱。整个退出来的项目的房子当中，在三个月当中涨的也专门快。实际上由于投资诱导需求了。实际上在开发区里购物，消费者分成两部分：投资者需求和自用的需求。现在投资者需求占到25％以上。按照国际体会是进入一个专门需要小心的区域。也确实是说，我们分析，专门是万通关于开发区头三年住宅的市场，我们认为，作为开发区领导应该对那个热度要有所小心，否那么的话，我们有良好的愿望，然而投资者的客户越来越多，现在差不多超过25％了，假如到相当大的高度，30—40％，大伙儿更热的时候，会出问题。最后引起滨海新区在整个投资者观念当中专门难改变的形象。那时候会使得整个市场变成泡沫。假如到那个时候我们会使滨海新区的进展错过专门好的时机。我们建议在滨海新区，一方面看到全球投