世联深圳地王国际公寓报告价格报告45

24三月2024世联深圳地王国际公寓报告价格报告45项目SWOT分析优势（S）劣势（W）机会（O）威胁（T）地王地王的附楼，依托地王的商务氛围、知名度；部分已经出租，可带租约出售；熊谷物管的品牌及美誉度；建筑用才的品质保证物业管理费10元/平方米；使用年限较少，只剩39年；可售单元较少及分散,北向单位居多；户型比较陈旧，无阳台设置；不能注册办公户型面积较大，户均面积在120平方米样板房预计要10月中下旬到位万象城二期的启动；蔡屋围村的改造，拟建深圳第一高楼，将以地王形成金融商务城；传统楼市的金九银十政策的影响引起投资客的观望；周边市场竞争大；周边的三级市场的成交价格及租金让客户无太多的想象空间；在原价格区间内通过市场比较出合理价格入市抓住楼市旺季，蔡屋围村民拆迁的时机出货；用地王的知名度，带租约、部分简装修、吸引投资客户及中小企业客户。通过展示充分来体现项目的品质；充分利用世联客户渠道及专业公司的客户资源、原来地王业主租户资源。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45前期沟通的重要结论：关于项目主力客户：——项目目标的客户主要为住宅投资客及写字楼投资客。关于项目销售时机——样板房、看楼通道等9月底到位，抓住楼市的传统的金九银十，2～3个月完全销售。关于项目销售价格——样板房、销售大堂等展示到位支持项目箱体价格（10350—13800）中的箱体中高部价格，实现均价在12000元/m2以上。选自4月份汇报的〈地王公寓销售执行建议〉前期与开发商沟通价格的结果世联深圳地王国际公寓报告价格报告45核心均价的确定面积租金租金/平米面积租金租金/平米面积租金租金/平米94.85636567108.680007474.04566577122.6765062103.170006882.59600073103650063109.475006994.39650069102.5620061200.71100055104950091102.5720070130.11328910294.3636567189.71250066122.9852569103.170006894.29680072103.265006393.7368007394.29750080103.780007793.835630601721000058171.81030660

项目的平均租金在69元/平米/月，按照世联对写字楼投资回报率经验值（6%~8%）反算，本项目的合理售价在10350~13800节选自〈地王公寓销售执行建议〉世联深圳地王国际公寓报告价格报告45市场的比准按市场比准，本项目合理价格10814元/m2。在租金反算10350~13800之间，取10900元/m2楼盘名称毛坯均价对比得分折算价格权重权重均价城市天地广场125001.081157425%2894鸿翔花园水晶堡110000.991111130%3333世金汉宫160001.4114295%571.4佳兆业中心115001.11045515%1568港岛银座93000.95978925%2447本项目

100%10814世联深圳地王国际公寓报告价格报告451）根据项目的现场状况、客户的反馈，项目的均价为10900元/m2带850元/m2装修价格后，均价为11750元/m22）开发商要求项目的价格在均价12000以上；结合以上两点，故取三套价格进行敏感性分析：均价在11750元/m2（含850元/m2装修）价格体系均价在12250元/m2（含850元/m2装修）价格体系均价在12750元/m2（含850元/m2装修）价格体系世联深圳地王国际公寓报告价格报告45政策持续出台，高价项目及投资类、度假类将面临较大的政策风险（弹性需求→刚性需求）短线炒家退出市场，投资客户更为关注长期投资回报率。“5年转手全年营业税”及限制外资炒房”等对写字楼客户也有较大影响；6月8月7月国六条出台9部15条出台2006年6月1日起，购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以上的按揭贷款首付款比例不得低于３０%个人对外销售购买不足5年的住房全额征收营业税。六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》。2006年8月1日起，二手房转让起征收个税，盈利须缴税20%。深圳公布普通住房价格上限。深十条出台5月8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点宏观市场情况：

政策连续出台，投资客敏感。每次政策出台，总会使其持币观望。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45客户对价格的预期：

客户对项目价格预期不高，客户接受价格在11000-12200的客户只占19%。客户分析来源于世联客户平台中筛选有意购买地王公寓72份客户问卷。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45客户对项目的印象：

“地王”=深圳地标=金融商务中心地王作为深圳地标的形象深入人心；对地王的名气、地段、投资回报高是比较认可；年限短是客户犹豫深圳放弃购买一个比较大的影响因素（建立在价格的基础上），且由于受政策等因素的影响观望的客户也占不小比率。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45本项目锁定为主力客户的投资客受政策影响严重，对投入产出更为敏感；现客户认可地王，但对本项目价格预期较低；关于项目主力客户

本项目的关键点：合理的价格入市，给客户较高的投资回报空间，增加投资吸引力；将本项目依托“地王”，将“地王”形象发扬光大。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45关于销售时机

9月10月11月12月8月售楼处开放样板房开放公开发售强销期尾盘销售期原计划目前进度样板房进场施工样板房施工完成蔡屋围村拆迁传统的销售旺季世联深圳地王国际公寓报告价格报告45关于销售时机样板房的滞后严重影响了项目的推售，错过了楼市传统的金九银十及蔡屋围村拆迁村民觅房的契机；如推售时间再拖延，错过投资客资金比较充足的时段。必须抢楼市金九银十时机销售，即只能在样板房未做好之前就要销售。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45高价格的支撑因素适逢市场好；政策频出，投资客处于观望，或是投资高收益、稀缺物业客户对项目价格预期不高；项目本身品质高，且展示到位及现场配合好支撑高价格。

为抢销售黄金时机，样板房未做好展示；因怕影响原有租户，销售大堂需要调整到29楼而不是原定东大堂；销售现场不提供按揭银行及pos机；综合以上所有，为提高项目投资回报吸引投资客，并在黄金销售时机消化投资客户，价格：价格箱体按市场状况取箱顶价格则风险非常大。取比客户预期值稍偏高入市，比较稳健，即取箱体的中部。推广：将本项目紧密依托于地王。“我就是地王”世联深圳地王国际公寓报告价格报告45开发商要求项目的价格在均价12000以上；根据项目的现场状况、客户的反馈，项目的均价在10814较为稳妥。1081412000以上差距至少在1186元需要整合世联渠道资源挖掘优质客户支撑本项目更高的价格。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45结合开发商需求的均价体系取以下三套价格体系进行试算价（均含850元/平方米装修）11515元/m2价格体系的敏感性分析12015元/m2价格体系的敏感性分析12515元/m2价格体系的敏感性分析世联深圳地王国际公寓报告价格报告45价格表验证单价敏感性分析总价敏感性分析11500以下的单位是目前客户价格预期，11515价格体系下此类单位最多；120万单位以下是客户比较能接受的总价区间，11515、12015此类单位较多；对完成销售目标比较稳妥；世联深圳地王国际公寓报告价格报告45整体均价11515元/m2（含850元/m2）入市，多数单位价格在客户预期之内，销售难度稍微小点，但无法实现开发商价格目标；整体均价12015元/m2（含850元/m2）入市，能满足开发商目标，但是实现销售速度存在一定的难度，需要整合世联住宅及写字楼客户资源；整体均价12515元/m2（含850元/m2）入市，多数单位价格在客户预期之上，对实现速度目标存在较大风险。价格表验证结合开发商对价格及速度目标的要求，建议选择整体均价12015元/m2（含850元/m2）入市。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45价格表形成综合折扣率。项目享受折扣使用率折算后折扣付款方式折扣（一次性及按揭）0.96100%0.04开发商折扣0.0220%0.004老带新优惠老业主新业主

共3000元60%0.0013促销折扣0.0115%0.0015现场经理折扣0.0250%0.01选房优惠及后续优惠0.0230%0.006合计0.9372预留谈价空间，本项目的预计综合折扣率为0.9372。本项目的出街均价为12820元/m2（带装修），具体价格表见附件。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45销售节奏安排9月底-10月中旬10月中下旬-11月底12月样板房出来之前，以下客户消化是9、10月中旬之前重点消化客户（预计在20—32套单位，主要为带装修或是带租约单位）原带租约单位的租户，继续现在的用途（消化带租约的房号3-5套）写字楼老业主及公寓老业主，投资或是作为企业接待房（消化带租约或是带装修单位5-8套，）蔡屋围北旧城改造村民，熟悉并习惯周边环境，用于暂时的过渡（带简单装修的3房单位2-3套）世联写字楼及其他投资客户，认可地王商务氛围并希望获得稳定而高得投资回报（带租约单位3-5套，带装修的2房5-8套）路过偶得客户（总价较小的两房2-3套）世联深圳地王国际公寓报告价格报告45销售节奏安排9月底-10月中旬10月中下旬-11月底12月样板房出来之后10月中下旬—11月底，项目集中起势，开拓客户资源；以下客户将是重点消化客户（销售目标要达到30-40套，总价较小的单位及样板房）

世联其他投资客（总价较小的两房）联合其他专业公司的客户资源（消化中高层单位）老业主，重复购买或是企业接待房（样板房）尾盘消化，继续开拓客户资源，促销消化“难啃”户型世联其他投资客（低层单位）联合其他专业公司的客户资源（大户型）路过偶得客户（低层单位、大户型）世联深圳地王国际公寓报告价格报告45目标实现的配合世联的客户渠道传播其他渠道传播看楼通道及导示安排（见附件）营销安排销售物料及销售现场配合世联深圳地王国际公寓报告价格报告45世联客户渠道传播充分整合世联的豪宅客户、写字楼客户资源，实行二三级联动，二二级联动，转介客户。联动需求：9月底—10月中旬联动300批10月中旬—11月底联动500批12月联动200批联动需求VS客户描述世联深圳地王国际公寓报告价格报告45世联客户渠道传播租赁三级地铺的橱窗，变世联三级地铺为广告牌。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45其他客户渠道的传播原有的租户；地王的业主及公寓其他租户、业主；蔡屋围村民；银行客户（按揭合作银行客户）专业短信直邮公司客户

世联深圳地王国际公寓报告价格报告45营销安排卖点整合：深圳市地标物业——地王；蔡屋围的改造及万象城二期改造，“地王时代”回归地处深圳公认的金融商务圈，商务氛围浓厚熊谷物管公司的美誉度及知名度；地铁口物业，临深南路，距离罗湖口岸近，便利；豪华装修，酒店式商务公寓现楼销售，即买即住，即买即收租，部分带租约销售；项目推广名地王商务公寓/地王公寓“我就是地王！”世联深圳地王国际公寓报告价格报告45营销推广。营销推广方案地王分展场裙楼广告牌短信老带新9月底10月中旬10月中下旬11月底12月直邮样板房出来之前样板房出来之后尾盘消化期营销安排策略营造销售氛围，针对特定客户散发项目销售信息制造营销节点，通过渠道营销全面起势

加大朋友介绍力度，价格小幅快涨，配合现场促销进行逼定优惠配合灯杆旗世联深圳地王国际公寓报告价格报告45销售物料及销售现场配合区域具体位置销售物料人员安排分展场地王中庭咨询台、背景拉网展架项目资料若干销售人员1名，PT1名选择时段：周一至周五11：00~14：00周六、日10：00~18：00大堂咨询处东大堂前台背景拉网展价、项目资料电话2台、对讲机3部、价格表3份（销售人员用）保安1名/销售人员3名财务室29楼08单位116平米Pos机、点钞机各1台电话1部传真机1台电脑1台财务人员2名合同室电脑1台复印机1台合同人员2名办公室29楼07单位116平米电脑1台、电话1部洽谈室洽谈桌3张吧台吧台服务人员保洁人员销售人员3名（兼）Vip洽谈室洽谈桌1张29楼样板房未到位之前接待处在一楼的原儿童活动室世联深圳地王国际公寓报告价格报告45我们要用事实向开发商证明，

世联的强大的优质客户资源胜于其他代理公司！我们因团队而强大；盼望公司各项目组激情联动地王的70套公寓！世联深圳地王国际公寓报告价格报告45附件一：价格表世联深圳地王国际公寓报告价格报告45附件三：看楼通道及导示世联深圳地王国际公寓报告价格报告45看楼路线及导示。两条行车路线深南路西向－－解放路－－北门一号岗－－地下停车场深南路东向－－宝安路－－解放路－－北门二号岗－－地下停车场北门一号岗北门二号岗深南东路宝安南路销售执行行车路线设定世联深圳地王国际公寓报告价格报告45地王公寓销售咨询处请前行第一条行车路线导示及包装北门一号岗门口设置鲜明导示70-150m2地王公寓，现楼销售88888888销售执行看楼路线及导示。伊甸园外围铁栅栏，从深南路转入解放路北门一号岗段，全部围上喷绘挡板，内容为项目宣传及导示世联深圳地王国际公寓报告价格报告45第二条行车路线导示及包装从宝安路到解放路沿线所有灯杆旗均换上项目宣传内容，烘托地盘气氛70-150m2地王公寓，现楼销售销售热线：88888888北门二号岗停车场入口广告牌换上项目宣传内容销售热线88888888地王公寓尊崇空间销售热线88888888地王公寓现楼销售销售执行看楼路线及导示。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45北门二号岗东侧灯箱换上项目宣传及导示内容北门二号岗西侧灯箱换上项目宣传及导示内容70-150m2地王公寓，现楼销售8888888870-150m2地王公寓现楼销售8888888销售执行看楼路线及导示。第二条行车路线导示及包装世联深圳地王国际公寓报告价格报告45四条人行路线商场北门－－向右（工商银行）－－电梯－－磁卡门－－东大堂售楼处商场南门－－上楼（工商银行）－－电梯－－磁卡门－－东大堂售楼处商场南门----西行向下-----东大堂售楼处写字楼大门－－西行（工商银行）－－电梯－－磁卡门－－东大堂售楼处东大堂售楼处商场北门商场南门写字楼大门销售执行看楼路线及导示。世联深圳地王国际公寓报告价格报告45商场北门正对入口处放置X展架导示一楼工商银行拐角处放置X展架导示70-150m2地王公寓现楼销售