嘉兴中安项目商业定位报告XX

嘉兴中安项目商业定位报告XX框架立项

·属性市场

·机会定位

·业态231城市｜区域｜项目商圈格局｜竞品分析｜客群分析｜案例分析定位分析｜业态规划立项·属性城市&

区域&

项目阐述界定嘉兴位于长三角大中发达城市几何中心，区位优势独特城市区域项目苏州杭州宁波嘉兴上海无锡1、嘉兴市位于浙江省东北部、长江三角洲杭嘉湖平原腹心地带，是长江三角洲重要城市之一；2、市城处于江、海、湖、河交会之位，扼太湖南走廊之咽喉，交通之便利；3、与沪、杭、苏、锡等城市相距均不到百公里，区位优势明显；沪杭磁悬浮（规划中）城市区域项目嘉兴，快速跨入“区域经济时代”便利的交通，快捷融入长三角1小时都市经济圈，经济快速增长嘉兴上海苏州杭州宁波无锡1、轨道交通：沪杭铁路、沪杭高速轨道、沪乍嘉湖铁路、沪杭磁悬浮；（高铁已通车，距上海缩至20分钟）2、嘉兴高速公路密度居浙江省第一，目前已建成沪杭、杭浦、杭州湾跨海大桥北岸接线及申嘉湖高速；3、水路：乍嘉苏线、六平申线、京杭运河、杭申线：4、远洋港口：上海港、宁波北仑港、乍浦港；嘉兴经济逐年递增，人均GDP快速增长，快速滋生商业经济发展嘉兴地处长三角洲中心，珠南开放型经济和民营经济的交汇影响，经济发展较快，综合实力较强，目前所辖的县市均进入中国百强县和小康之列。2012年已达2885亿元，人均GDP以超1.万美金。进入快速发展购物中心的阶段。城市区域项目城市区域项目社消品需求逐年递增，消费需求提升，商业发展平台良好1、嘉兴经济水平位于周边城市经济前矛，强势经济发展，与温洲、绍兴、台州列入百强小康县；2、社会消费品零售总额逐年增长，并保持着每年15%的增长率，为商业发展提供良好发展平台；城市区域项目地区南湖区秀洲区嘉善县海盐县海宁市平湖市桐乡市常住人口（万人）61.2758.9257.4243.0980.7067.1881.582012年末全市户籍人口344.52万人,比上年末增加1.47万人。全市户籍人口出生率8.70‰，死亡率7.31‰,自然增长率1.39‰。全年迁入人口2.80万人，迁出人口1.76万人，人口机械增长率3.02‰。据5‰人口抽样调查结果推算，年末全市常住人口454.40万人，出生率9.67‰，死亡率5.89‰，城镇人口比重55.3%,比上年提高0.9个百分点。嘉兴人口逐年增长，城镇一体化发展逐步完善，城镇化比重提升《浙江省2010年第六次全国人口普查主要数据公报》城市区域项目本案位于老城区中心组团边缘处东北向，到达市中心交通快捷紧邻重划的城东片区，以商业、办公、住宅打造城市副中心老城区中心组团中安商贸园嘉兴市政府火车站中环路三环路秀洲区南湖区4.5公里2.5公里城东片区城市区域项目【一心】——南湖中心区【两副】——秀洲区中心、南湖区中心【五组团】——中心组团、北部组团、

西部组团、南部组团、东部组团第一圈层——主城区中心组团,为中环路以内，以商贸、行政办公、文化、居住为主要功能的综合组团；第二圈层——主城区拓展区,主要位于外环路与中环路之间，以工业、居住及配套功能为主；第三圈层——主城区延伸区,依托外围镇建立六大区，整合资源，各具特色集约发展；嘉兴城市总体结构为“一心两副五组团”，而市区规划结构为“圈层带动、组团集合、轴线发展”本案位于主城区拓展区，城东新区，区域以居住、配套功能需求为主第一梯队第二梯队城市区域项目114面积/约59.6亩商住用地115面积/约75亩商住用地121面积/约41.3亩市场用地125面积/约72.2亩商住用地129面积/约26.5亩商办用地130面积/约131.7亩商住用地144面积/约71亩商住、综合用地145面积/约68.5亩商住、综合用地城东片东，商、住配套规划自成一体，对本案存在潜在的威胁城市区域项目C地块B地块A地块A地块-商业B地块专业市场C地块-专业市场中环北路华玉路茶园路周安路市中心组团项目位于市区东北边缘，距市区约3公里，四至通达便捷中山路名称指标A总建筑面积约14.93万方地上商业6.5万方地上写字楼公寓6.61万方地下商业1.6万方地下停车及设备用房2198.3千方1公里范围1.5公里范围2.8公里嘉兴站2.2公里欧尚超市城市区域项目1、周边楼盘均为“安居房”楼房，或是中低档老小区；2、项目周边配套不完善，镇上商业均以老街为主，缺少商业氛围；3、周围以专业市场——万中、江联、铁水港货运居多；周边楼盘居以中低档为主，消费力偏中低档，以专业市场居多核心商圈内，以中低档商品房为主，生活配套不完善，缺少商业氛围1.5公里商圈内，小区增多，但与周边成熟商圈客群共享，客群分流威胁大重划城东片区城市区域项目1公里范围1.5公里范围2.8公里嘉兴站2.2公里欧尚超市序号小区人口合计1嘉城绿都214441公里3万人口2中环城市富邦16903徐王公寓6844禾东公寓12005佳源都市40506许安公寓（包创业园）28007茶香坊4851本案距离市中心核心商圈3公里左右，核心商圈的抗竞争力无可撼动，因此，本案商圈辐射范围在1-1.5公里范围内，约4万人口序号小区人口合计7华美小区9501.5公里1.5万人8华东商住楼8509凌波苑220210民丰新城550011平安家园37512虹凌阁45013星辰湾204014新东方家园2550城市区域项目编号面积（m2）人口数

（人均占地30m2)4年后入驻

总人口(50%)11439734132466211550000166783312127534918459125418341394697129176675892941308780029271463144473341578789145456671522761合计119195960现阶段，项目周边核心商圈内人口基数较小，随着周边住宅规划用地的开发建设，人口基数将稍有所提升。项目应牢牢抓住周边核心消费客群难如何生存？城市层面内地三线城市，位于三角经济圈核心位置，经济实力雄厚区域层面中心城边缘，不在城市规划发展区域内项目层面商业体量微大，周边缺少商业氛围，通达便利，人口基数小项目属性三线城市、经济强市、主城边缘人口基数小，客群易分流、商业体量微大夹心层市场·机会商圈&

竞品&

客群&案例分析挖掘秀洲商圈南湖商圈中心城区商圈1、江南摩尔2、大润发1、江南大厦2、戴梦德3、旭辉广场4、开盛小商品5、华庭步行街、少年路、月河街6、嘉兴八百伴1、欧尚超市2、国际中港城3、汇金广场4、万达广场5、老佛爷购物中心1、卡布斯广场1、麦德龙超市2、中安商贸园3、社区商业现有商圈未来商圈项目商圈商圈竞品客群案例中心城区商圈参考项江南大厦戴梦德旭辉广场八佰伴华庭、少年路、月河街开盛批发零售标杆E.LAND、百家好、JACK&JONES、ochirly、VEROMODA、TeenieWeenieOchirly、艾格、史努比、AO2、阿玛施、杰凡尼、汤尼威尔、路易诗兰GUCCI、丝芙兰、IZZUE、ochirly、Me&City、MindBridge、BasicHouse打桩建设中太平鸟、GXGFRANCE、乐町、邻家女孩、金伯利、红袖、播、海澜之家低档/无品牌餐饮标杆--韩林、斗牛士、豆捞坊、北海亭、粤仔湾、满记甜品川味轩、N多寿司、集乡客、豪客来、好德时尚自助火锅、陆稿荐、五芳斋。。。娱乐标杆--酷尚动漫电玩、agogo、华庭国际影城、歌酷超市江南超市戴梦德超市家乐福沃尔玛生活配套-ZIPPO、方回春堂、燕子号、龍寶、康麦斯、北京同仁堂L&C皮革工房太子湾宾馆、农业银行、招商银行装修过程中中心城区商圈——江南大厦位置体量定位禾兴路与中山路交汇处，都市核心商圈南楼（现代百货+自选超市），零售面积2.2万方北楼（家用电器）时尚、精品、流行购物中心置于传统的都市核心商圈，认可度较高，零售品牌级数较高F1F2F3F4F5B1北楼：自选超市南楼：游戏广场鞋类名表、化妆百货、黄金珠宝、男女装时尚运动馆、卡拉OK娱乐床上用品、儿童用品精品女装、文胸内衣、休闲服装、时尚女包少淑服饰、成熟女装、男士服饰、箱包皮具品牌周大福、金至尊、六福、兰蔻、资生堂、欧珀莱、帝驼、雷达手表，施华洛世奇水晶，LACOSTE、CalvinKleinJeans、Lee、雅莹、阿玛施、欧时力、E.LAND、ONLY、VEROMODA、TeenieWeenie耐克、阿迪……华庭步行街中心城区商圈——华庭步行街、少年路、月河街城市最早的市中心，购物餐饮娱乐，人气聚集无可撼动主要业态业种罗列超市沃尔玛零售百货1、南京新百2、华亿国际广场3、苏宁电器4、在建苏宁广场……餐饮美食1、KFC\麦当劳\必胜客2、果汁店3、当地特色4、国内特色餐饮（火锅、川菜）……休闲娱乐1、歌酷KTV

2、华庭国际影城……生活配套1、生活服务型便利店

2、银行服务3、通讯服服4、文化艺术类的服务5、个人护理服务……1、华庭步行街，业种俱全、品牌大众；月河街，以酒吧餐饮为主，年青时尚的代名词；少年路，以杭州品牌服饰居多，以中档、中低档客群为主；2、地段、交通之便利优势，成为市民商业消费习惯的第一选择；3、周边有中高档百货、购物中心，吸引不同阶层客群，成为聚人气组团商圈；月河街少年路中心城区商圈——开盛小商品批发城二期唯一，最集中，影响力最大的商品批发市场F1：生活日化、日用百货、小家电等业态；F2：名牌服饰总汇，集网络实体店、特色品牌店、区域旗舰店等；F3：主要集合儿童用品和工艺礼品，时尚、创意囊括全层1.9万方中心城区商圈，商业林立，发展较为成熟，购物中心、百货、步行街、批发市场等不同的商业形态组成的商圈，满足全市不同客层需求，成为消费聚集地；鉴于本案离市中心较近，市中心丰富的商业形态，极大分流着本案周边的客群……中心商圈业态丰富，适合全龄段人群中高端零售品牌聚集且发展成熟精品都市商圈地位不可撼动近郊成熟商圈1、秀洲商圈2、南湖商圈随着经济发展，人口的增加，城市近郊不断地规划发展，商业体的增加，逐步形成近效商圈；秀洲商圈1、江南摩尔2、大润发超市大润发江南摩尔秀洲区商圈——江南摩尔位置体量定位洪兴路，秀洲区政府对面总建筑面积20万方一站式超级购物乐园（购物、餐饮、休闲、游乐、商务、文化于一体）置于新城区中心商圈，以餐饮、休闲娱乐特色聚人气，形成区域内的影响力天虹百货沃尔玛超市时尚生活馆儿童游乐区下沉广场餐饮区苏宁电器江南摩尔零售以中档、中低档居多相对餐饮和休闲娱乐的比例高、体量大江南摩尔业态丰富，主要以百货零售业态为主，品牌档次以中档、中低档居多。江南摩尔在B1楼布置了时尚淘宝城，品牌档次低，目前较为失败。业态商业面积（㎡）占比超市1800018%百货零售3500035%餐饮2700027%休闲娱乐1500015%生活配套50005%合计100000

100%主力店沃尔玛、天虹百货、苏宁电器、金逸影院零售代表品牌欧时力、艾格、阿玛施、江南布衣、拉夏贝尔、哥弟餐饮代表品牌北疆饭店、肯德基、麦当劳、星巴克、豪客来、棒约翰、外婆家、丁哥黑鱼馆、韩林炭烤休闲娱乐代表品牌富侨足浴、斯卡酒吧、德艾力健身会所、台球、伯金汉宫国际娱乐广场生活配套代表品牌ZIPPO、机器修鞋、保健品江南摩尔餐饮品类丰富，首个室外儿童娱乐设施，以特色化聚集人气江南摩尔的餐饮由于体量大，商家数量多，因此品类丰富，涵盖高、中、低端餐饮，在区域内已形成较高的知名度。江南风情带的儿童娱乐设施较多，为项目吸引了较多人气。秀洲商圈——大润发超市大润发超市江南摩尔中山路位置体量环境中山西路与昌盛中路交汇处总建筑面积1.5万方，超市+超外（奶茶、小吃）位于“中山西路”城市主干道，通达性极为便利周边除了“江南摩尔”的沃尔玛，没有竞品超市于居民聚集区之间，人口基数大，提供生活保障设置室外地面停车场，停车便利，场地较大大卖场以配套型服务，快速聚集人气，拓宽了秀洲商圈范围南湖商圈1、中港城2、欧尚超市3、汇金广场本案万达广场中港城欧尚超市自驾车2.2公里汇金广场老佛爷购物中心南湖商圈——中港城位置体量定位洪兴路，秀洲区政府对面115万方，商业20万方大型娱乐购物综合广场（五星酒店、商贸城、娱乐城、地质博物馆、会展中心、公寓于一体）置于南湖居民核心区，计划成区域内的影响力，但经营初期人气惨淡6F金悦王朝宴会酒楼5F地质博物馆UME国际影院1-2F沃尔玛超市1-4F江南百货空铺率较高，整体商业氛围较弱，临街餐饮店铺经营稍聚人气特色业态1、儿童娱乐，打造规划最大，室内、室外娱乐设施俱全2、餐饮业态，丰富多样性南湖商圈——欧尚超市中环东路位置体量环境中环东路与南溪路交汇处总建筑面积约2万方，超市+超外中环东路为城市主干道，通达性极为便利；周边居民小区较为集中，设有室外地面停车场；并免费开有购物班车，方便附近居民购物；欧尚在中国的第20家分店，价值独特；欧尚超市大卖场以配套型服务，快速聚集人气，开拓了南湖商圈，对人流贡献大国际中港城超外业态展示以家庭消费需求为基本特色，消费档次中档化南湖商圈——汇金广场位置体量环境广益路与双溪路交汇处总建筑面积约2万方，一条街紧邻中港城，以餐饮、休闲娱乐为特色，位于住宅区中心，周边还配有快捷酒店以餐饮、休闲娱乐为主，打造特色化，服务于周边住宅区居民中环东路欧尚超市国际中港城汇金广场重点规划区域，高端住宅集中区，人口基数充足，消费客层档次较高区域未来商业发展潜力巨大，购物中心林立，商圈将逐步发展成熟汇金广场中港城欧尚老佛爷购物中心万达购物中心五金电器城美凯龙家居市场……还有社区底商副中心商圈未来影响潜力巨大近郊商圈逐步成熟发展依托“大卖场”主需求业态，快速聚集人气，依托“餐饮”、“休闲娱乐”做旺人气，做旺商圈“大卖场”+“便利性”两者相结合，不仅可以牢牢抓住区域内目标消费客群，同时，还有机会分流着周边区域的消费客群……1、中心都市商圈抗竞争力强

集交通优势/消费购物习惯/百货零售品牌强/客群涵盖面广；2、大卖场、餐饮是带动商业初期发展的必然利器

以秀洲、南湖近郊商圈为例，大卖场、餐饮成为商圈初期发展的聚人气业态；商圈小结根据城市的规划、商圈的格局分析，嘉兴市的商业发展以西、东南为主趋势，项目所在区域的商业较为空白，接下来，将分析，针对本案商业具有直接影响的有哪些因素先分析项目周边商业环境本案华联超市项目周边1公里核心范围内没有购物中心，只有“麦德龙”、“华联”2家超市。1、经实地调查，“华联超市”属于小型的社区超市具有300方；2、麦德龙超市，虽然占主交通路线，但周边绿化较多，凹在里面，展示面不及本案，竞争力与嘉兴其他国际品牌超市较弱；城东路中环路商圈竞品客群案例麦德龙嘉兴商业对项目周边客群的影响力秀洲商圈南湖商圈1、大润发1、江南大厦2、旭辉广场3、开盛小商品4、华庭步行街

少年路、月河街1、欧尚超市中心城区商圈大润发竞争力最强，覆盖全市项目周边有直达公交，极为便利1、市区商圈，影响力最大2、小商品，中低档商业大众化1、有免费班车2、离本案最近商圈竞品客群案例1、麦德龙超市2、中安商贸园3、社区商业通过对本案周边环境分析客流分流分析，对本案直接、间接影响的商业，基本以“超市”为主，以本案的体量来衡量，“超市”不会成为本案的核心竞争力……“大卖场”核心竞争力，以生活基本需求为主，如何将“大卖场”的影响力降到最低，我们需要了解，项目周边客群需求以需求为动力，才能做到有的放矢！商圈竞品客群案例1老小区专业市场安居房商品房空地空地空地商品房学校空地商品房空地商品房公园空地空地

空地商品房学校办公商品房工厂专业市场老小区从图示来看，本案区域周边客群主要分为内主要客群共分为5类，分别为：

老居民区10%

拆迁安置房10%

学校

5%

办公/市场30%

中低档商品房45%1、居民区大部分集中在项目的西南角，靠近市区，是人口基数最大的版块，被市区分流的可能性最大；2、本案1公里核心内人口基数较少，基本以老居民区、安居房、办公市场为主；商圈竞品客群案例项目主力目标客群，消费水平偏中档/中低档，以基本家庭生活需求为主客层人群描述消费习惯消费力购物特征老居民区1、以老龄居民为主2、整体收入中等偏下3、以基本生活需求为主1、偏重家庭式消费2、通常习惯在超市、菜场活动3、在周边小超市消费/大润发1、消费力偏弱2、消费意愿一般1、有较强的目的性2、以生活需求品为主拆迁房1、老新村拆迁后的居民2、全龄化，以中年之家居多3、整体收入一般1、以家庭需求为主2、多在大型超市购物3、活动范围偏批发市场1、年收入中等偏低2、消费力中等3、以日常生活为主4、餐饮休闲娱乐为辅1、有较强的目的性2、以生活需求品为主商品房1、全龄化，以中年之家居多2、整体收入一般1、以家庭需求为主2、多在大型超市购物1、消费力中等2、以日常生活为主3、餐饮休闲娱乐为辅1、有较强的目的性2、以生活需求品为主3、部分注重购物环境学校1、以学生为主1、目的性消费较强2、对餐饮、娱乐的需求旺盛3、多在餐饮娱乐集中区活动1、学生基本无收入2、消费意愿很强1、消费力强2、对购物场所有所选择办公市场1、专业市场商务、物流为主2、收入较高1、目的性消费较强2、对餐饮、娱乐的需求旺盛3、多在餐饮娱乐集中区活动1、普遍收入较高2、消费能力较强1、休闲、娱乐、健康需求2、逐步提高消费层次。商圈竞品客群案例市场小结1、本案居于商业空白区2、目标客群以办公/市场、中低档商品房为主，人口基数偏小，消费力一般，以生活需求为主3、市核心商圈及近郊商圈极大地分流着本案客群。。。。如何寻找机会点将客群分流威胁降到最低商圈竞品客群案例学习成功者比探索更容易成功无锡哥伦布区域位于市区边缘交通城市交通干道，通达性极为便利环境周边以居民、办公/专业市场居多居民区专业市场办公居民区专业市场办公直线约3公里直线约3公里哥伦布以家庭式消费为中心的购物广场项目定位：哥伦布广场地处崇安市区边缘，周边以住宅区居多，3公里范围内存在20万消费客群，锁定目标客群为周边居民客群。位定“家庭式生活购物广场”

一期生活广场海洋风情休闲购物综合体，以街铺的形式为主，汇聚美食、家居生活、居住为一体，烘托出真正的休闲趣味。

二期时尚广场以珑安百货为主，集时尚百货、世界美食、巨幕影院、婚庆广场为一体，以满足追求现代时尚生活的人群。简析：1、目前崇安哥伦布百货零售占比约48.04%，

其次餐饮占比23.45%、休闲娱乐及生活服务类占比约11.67%。2、百货零售占比较高的原因主要是分两期开发，

一期开业后已将人气做旺，二期珑安百货提高了项目整体的零售比例。简析：餐饮业态的配比，主要以500—1000㎡中型餐饮和500㎡以下的中小型餐饮为主，以餐饮业态的多样化来满足不同层次的人群消费。简析：在娱乐业态的分布上，有电影院、量贩KTV、商务娱乐会所、健身、足浴、网吧等业种，以家庭式消费为主。哥伦布借鉴之处1、战略先行：整体定位紧围周边客群，以“一站式家庭消费”定位，

一期以餐饮、娱乐做旺市场，二期升级业态，加重零售比例；2、家庭消费：紧抓周边客群特征，定位精准，家庭消费主导的区域型购物中心；3、多主力店：项目引入多主力店，可以有效吸引人气；4、以大卖场、餐饮、休闲娱乐做旺人气：哥伦布以大卖场、餐饮、休闲娱乐来迅速做旺人气，再通过销售返租成功运营；｜以满足周边家庭消费群体需求为定位核心。｜引进生鲜类的生活超市，差异化竞争，吸引人气。｜增加餐饮比例，做强特色餐饮和小餐饮。｜给购物者营造舒适、休闲的购物环境，增加休闲氛围。精准定位做强大卖场做强餐饮提升购物环境本案的定位机会点商业规划定位·业态定位维度&

业态规划定位维度业态规划风险大于机遇找准需求·准确定位1.最大的机会：周边商业空白，城东区域缺乏大型综合商业2.最大的风险：区位偏远，人口基数小可行性结论：定位维度业态规划定位策略：1.本案最大的风险点在于周边1.5公里人口少2.商业成功的前提是人气旺，在人气旺的基础上3.本案的定位应着重围绕如何提高人气来进行商业定位围绕如何提高人气进行定位主题定位方向1：社区型购物中心以大卖场和餐饮为为驱动，集购物、餐饮、休闲娱乐、生活配套为一体的综合功能、一站式SHOPPINGMALL。方向2：目的性消费较强的特色商业以餐饮、休闲娱乐和品牌零售折扣店为特色的、目的性较强的商业综合体。定位维度业态规划对比方向1：社区型购物中心1.目前人口不足，不能急于开发建设，待区域成熟后再开发商业，预计3-5年后开业比较理想2.先启动主力店招商，为项目发展打好基础方向2：目的性消费的特色商业1.该定位方向容易树立项目形象，能扩大辐射范围，可尽快启动开发建设2.该方向投入较大，且可销售体量相对减少，在初期需考虑持有，资金平衡较难3.该方向定位主题需深入研究，定位精准，目前我司正在论证阶段我司比较倾向于方案一，风险相对会小一些定位维度业态规划主题方向1一站式家庭娱乐消费社区型购物中心集大卖场、购物、餐饮、休闲娱乐于一体的一站式社区型购物中心定位维度业态规划项目定位以“家庭消费”为主导的一站式社区型购物中心，在业态规划，要以满足家庭消费需求为主，只有切合客户需求，才能有效带动项目发展。

家庭消费的特点：

1.大卖场2.儿童主题

3.休闲娱乐及餐饮“家庭消费”特色在嘉兴市场上，并不新定位，如何做出特色化，我们需要取长补短，才能破冰求生！本案沃尔玛购物广场洪兴路分店大润发超市欧尚超店沃尔玛中港城店麦德龙经济开发区商场店12乐天玛特家乐福中山店大卖场主力店机会点分析存在机会，但竞争风险大，需差异化定位国际品牌多布局在城西、城东南区域，项目区域布点较少江南超市2公里5公里外4公里儿童主题娱乐机会点分析本案江南摩尔室外虫虫乐园欧尚室内儿童游乐中港城美猴林、卡通尼、爱乐游5公里外万达大玩家电玩2公里1、嘉兴儿童主题娱乐分室外乐园、室内乐园两种；2、分布相对比较集中，以秀洲区与南湖区这主，同时南湖区开创了，最大儿童娱乐基地；3、未来万达商业体，同步将引入特色儿童娱乐；城北区儿童主题娱乐空白，以差异化打造儿童特色餐饮机会点分析本案江南摩尔中港城切合市场客群需求，引入人气餐饮，做强餐饮特色【连锁餐饮】肯德基麦当劳星巴克北疆饭店外婆家澳门豆捞豪客来棒约翰优米一家犇腾牛排韩林炭烤大娘水饺刘一手火锅老娘舅永和大王顺旺基集集小镇四方缘【老字号】五芳斋禾城陆稿荐一乐园【人气餐厅】金悦大酒楼江南印象

好吃佬石烤屋江南春天名门浮水印西餐厅江南名庄我家大院百岁鱼鹤洲食府北京涮肉城阿英煲重庆莲花石酸菜鱼庄欣欣香辣馆鱼记川菜馆旺涛家常香辣馆布若斯咖啡西餐厅月河街餐饮机会点分析汲取周边商圈特色餐饮，取长补短，强化本案餐饮特色江南MALL餐饮月河街餐饮中港城餐饮定位维度业态规划业态定位策略以差异化打造特色家庭消费定位维度业态规划业态定位之超市引进知名大卖场·奠定项目地位·迅速拉动人气1.超市是本案最重要的业态，同时也是聚集人气最有效的手段之一。2.周边超市竞争激烈，力争引进有一定知名度的品牌，同时控制体量，降低风险。3.建议差异化定位，引进一家生鲜较强的生活类超市，符合周边家庭消费的特点。定位维度业态规划业态定位之餐饮切合消费习惯·丰富品类·控制客单

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凸显一大一小特色核心

‖餐饮是区域型商业的主要业态之一，同时也是聚集人气、项目存活的有效手段借鉴

‖

从近郊商圈分析，餐饮丰富品类，才具有聚气力，更好地带动人气习惯

‖

从周边客群饮食调查，引入人气餐饮，有效快速地聚集周边食客客单‖

控制客单价，提升客源大众化，建议特色餐饮客单集中在50-80元形象

‖

注重餐饮品牌和装修时尚度，从而提升商家的吸引力及项目的公示度特色

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做强宴会酒楼、时尚集市这一大一小的餐饮，开成项目抗竞争的特色餐饮定位维度业态规划业态定位之零售迎合客群消费·以量贩休闲为主·客单偏中低档1.从本案区位来看，发展百货零售类风险较大，因此应控制百货零售体量和品类。2.重点选择社区商业需求较大的量贩休闲运动、鞋帽、箱包、居家用品，儿童类等。3.男女服饰类应谨慎发展，控制体量。定位维度业态规划业态定位之休闲娱乐业种多样化·儿童特色化·兼备迎合商务需求

1.休闲娱乐业态的作用在于提升商业的体验性，是商业更具吸引力。2.根据目标客群的家庭特性，深化“家庭娱乐”业态，打造“特色儿童娱乐”业态，增加特色化竞争力。3.丰富业种，做强家庭娱乐消费同时，打造特色的商务娱乐，如引进：足浴、商务KTV、SPA等休闲业态。定位维度业态规划业态定位之生活配套贴近生活·咫尺便利·一站式家庭服务1.业态选取与生活息息相关，如手机营业厅、大药房等等。2.注重业态对于消费者的便利性。3.做好环境展示，增强消费体验性，区别于社区底商。主力店是否推荐面积备注超市是16000首选主力店，包括超外时尚集市是4000

电器卖场

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时尚服饰集合店

————儿童主题馆

————家居用品集合店

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影院/剧院是3500海上影城KTV是3500商务KTV2500量贩KTV家庭娱乐中心是2500探奇乐园是1500电玩喜宴酒楼是3000丰收日、同庆楼、海港城主力店规划定位维度业态规划业态规划业态面积比例商家数量业态楼层分布地下一楼二楼三楼超市1600020%1120004000——百货零售1590020%90

129003000—时尚集市40005%424000

餐饮2500031%56

4500160004500休闲娱乐1610020%10——550010600生活配套40005%26—4000——合计81000100%22516000254002450015100定位维度业态规划定位维度业态规划一级科目二级科目面积占比商家数目标品牌超市大卖场16000100%1永辉、大统华、华润万家、江南超市等合计6000100%1B1：12000㎡F1：4000㎡大卖场规划注：根据超市品牌的强弱，一楼超外实际面积会有偏差，差异面积在一楼其他业态面积中调配。定位维度业态规划时尚集市规划二级科目面积占比商家数备注食品/果饮50013%6不少于4家小餐饮/点心250063%2015-24家饰品40010%68-12家护理用品40010%5生活配套2005%5不少于3家合计4000100%42不少于35家定位维度业态规划二级科目面积商家数量占比男装200010-13家13%女装340015-20家23%运动休闲23008-10家15%居家服饰5004家3%流行服饰淘宝店19008-12家7%鞋帽箱包20004-6家13%黄金/化妆品/眼镜10005-8家7%童装童品230011-15家15%手机专卖店5002家3%合计1590080-90家100%百货零售规划定位维度业态规划二级科目面积占比商家数嘉宴酒楼300016%1家300-1000㎡餐饮1900076%31家300㎡以下餐饮300012%24家合计25000100%56餐饮业态规划定位维度业态规划餐饮业态规划（300m2以上餐饮业态规划）二级科目面积特征面积商家数备注宴会酒楼2000-400030001不少于1家连锁快餐中式连锁快餐400-60010002不少于1家西式连锁快餐500-100021003不少于1家国内特色餐饮杭帮菜（本地菜）400-1000250043-5家川菜400-600190032-4家火锅/干锅500-800120021-3家湘菜500-100025003不少于1家粤菜600-1000160021-2家鲁菜/徽菜/淮扬菜400-60060011-3家东北菜/西北菜/新疆菜400-60012002港式茶餐厅/台湾餐饮400-600120021-2家国际特色餐饮牛排400-60060011-2家西餐400-6006001日式料理300-50040012-4家韩式料理300-5004001东南亚餐饮500-80012002合计

2200031不少于20家定位维度业态规划餐饮业态规划（300m2以下餐