开荒保洁物业管理机电设备设施管理

第八章机电设备设施管理 1第一节机电设备管理程序 1一、设备档案的建立要求 1二、设备操作及维保管理规程 2三、设备的购置管理 11四、设备状态标识 11五、设备的停用和封存 12六、主要工作流程 12第二节管理标准和养护计划 13第八章机电设备设施管理第一节机电设备管理程序一、设备档案的建立要求1.工程部应在正式接管物业后一月后内将所有设备建立台帐，并在建档后的3个工作日内将台帐移交公司办公室存档。2.工程部应在接管物业后一月内将所辖物业内的所有设备进行设备标识及设备编号：（1）所有设备单机单台或按功能系统进行“设备标识”；（2）“设备标识”用标牌形式予以实施，标牌应有设备名称、设备编号；（3）设备编号按下列规则编号：XXXXXXXX设备流水号设备名称缩写物业点编码（4）标识的制作规范：金属薄板，表面抛光呈本色；设备编号用凹形字体，涂黑色磁漆；尺寸长×宽×厚为：XXmm×XXmm×XXmm，仅作参考。3.所有设备应按单机单台或功能系统建立《设备卡》。4.设备台帐应保持与设备现行状态一致，为此，设备管理人员应交将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时地在设备台帐或设备卡上予以登录。5.《设备台帐》和设备出厂原件（合格证、说明书、保修协议书等）统一由公司办公室保存。使用部门保存复印件。二、设备操作及维保管理规程1.配电房管理规程（1）非工作人员，未经许可禁止进入供配电房。（2）配电房的专用安全防护用品，不得另作它用，并定期检测其安全性能。（3）电气设备的金属外壳，防火门等必须有可靠的接地或接零，不得拆除其接地线。（4）工作人员进入供配电房应保持头脑清醒，服装整齐，严禁穿拖鞋。（5）供配电房内严禁堆放易燃、易爆物品及杂物，保持整洁、干燥、严禁在电房内吸烟。（6）操作通道和维护通道的距离足够、通道畅通，不得在通道处摆放座椅等。（7）遮栏和栅栏足够、完好、合格，标志牌齐全，按规定挂放并规范管理。（8）常用高压电气安全工具（绝缘靴，绝缘手套，试电笔、短路接地线，绝缘棒，绝缘挡板，绝缘垫等）齐备，有专架专柜放置，摆设整齐、定期检验合格，消防设备合格、齐备、有效、易取。（9）电缆沟无积水，电缆盖板完好。（10）一次结线模拟图和资料齐全。（11）有足够的日常照明和应急照明。（12）供配电房内无异常声响，门窗完整。照明、通风良好，温湿度正常，配电设备电压电流表指示正常。（13）供配电房内雨天无漏雨、积水现象，热天保证冷却装置和通风设备运行正常。（14）机房整洁卫生，记录齐全，摆放整齐。（15）做好防小动物蹿入供配电房的有力措施，以免造成设备短路，影响供电。（16）禁止带电检修，如在特殊情况下需带电工作时，应做好防触电，防短路等安全措施，并设专人监护。（17）除紧急情况外，未经上级领导批准，不得随意拉闸停电。2.水泵房管理规程（1）水泵房及地下水池、消防系统等机电设备必须由专人持证上岗负责监控，定期进行保养、维修、清洁工作，定时进行巡回检查，了解设备运转情况，认真做好工作记录。（2）泵房内机电设备每日由专人巡视、操作、记录。（3）消防泵、生活泵的选择开关位置、操作标志都应标示明确。（4）生活水泵每周轮换使用一次，定期检查泵的运转情况。（5）消防泵每月试运转一次，以保证正常运转，每半年进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。（6）设备负责人及有关操作规定应挂于明显位置。（7）泵房卫生每天打扫一次，泵及管道每半月清洁一次，做到地面、机器无灰尘、无积水，墙面清洁干净，室内照明、门窗正常完好。（8）操作人员在XX米以上检修设备（包括开关、阀门等），必须戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。3.电梯机房管理规程（1）维修组负责人指定电梯机房管理员，明确岗位职责；负责监督检查电梯机房的管理情况；审核电梯机房的管理规定。（2）电梯机房管理员负责编制并执行电梯机房管理规定，发现问题及时处理并填写质量表格。（3）电梯机房管理规定要求不低于《住宅物业服务等级规范》XX级标准、XX的物业服务合同要求。（4）电梯机房门上方应有“机房重地、非请勿进”标识，进出随手关门。设备房应有防鼠措施，上锁管理。保持清洁无杂物，通风良好，门窗完好且防风雨。（5）机房管理人员必需持有国家相关部门核发的电梯操作证书方可进行电梯机房的管理，进入电梯机房时按规定着公司工服，佩戴工作牌；遵守公司相关制度，不做与工作无关的事情。（6）电梯机房内禁止堆放杂物，存放易燃、易爆物品等无关物品，机房室内严禁吸烟及明火作业。(必要时有特别安全措施，须由部门经理签字批准方可进行)。（7）严禁用汽油、煤油等易燃物品及腐蚀材质洗剂擦洗电梯机房内各种设备，检修完毕将施工现场清扫干净。（8）按消防规定电梯机房应配备XX具灭火器。灭火器指针指向黄色为合格，红色为失效）灭火器每年校验XX次。值班人员熟练掌握所配灭火器材的性能和使用方法，摆放位置严禁乱动或挪作他用。发现问题及时解决并报告维修组负责人。（9）值班人员应每月对设备(房)的消防灭火器材进行检查，发现器材失效应及时通知安全组更换或维修。（10）发现火灾、火情按消防程序报警，保护现场，及时抢救，上报维修组负责人，并详细记录。（11）机房内禁止无关人员进入，参观来访者要进入设备房，须经维修组负责人同意，并指定专人陪同方可进入，并在《来宾登记表》上做好登记。（12）电梯机房管理员负责每周检查设备房，巡视检查机房内控制柜、主机、电源箱、限速器是否正常，有无异常声响，发现异常现象迅速查明原因，正确处理并详细记录在《电梯供方日常巡查表》中，不能及时处理的问题要立即向维修组负责人、部门经理或工程管理部汇报。（13）电梯机房内配电柜、主要设备设施的工作状态及操作开关或应于明显位置，检修停电拉闸作业必须悬挂相关标识牌，“设备检修，请勿靠近”刀闸开关严禁带负荷停、送电。（14）禁止电梯设备超负荷运作，电梯机房内禁止乱拉、乱接改线路，若需增容接线、管线改造、大中修或更换设备须取得相关部门验证，并经领导批示后并由专业工作人员按规定使用专业工具予以操作。（15）电梯机房内应配置干湿温度计和应急照明设备，以保证室内照明及通风效果良好和应急事故发生的需要。设备房内环境温度应保持在XX℃—XX℃，相对湿度应保持在XX%以下。应急照明设备要定期进行测试。（16）机房内配置盘车专用工具XX套。（17）机房有固定照明，无临时接线，电梯机房地面上的照度不小于XX，应设置电源插座。发现问题和故障必须及时处理，并上报领导。（18）电梯机房保证每周至少清洁XX次，保证室内清洁、干净、无杂物、无蛛网、无积水、通风、照明良好、门窗开启灵活。设备外观清洁，表面无油污，油漆无脱落，易被人体接触到的转动部位要有防护罩，设备具有的防护装置应维护齐全。（19）电梯机房内须张贴《电梯机房管理规定》、《电梯应急预案》、《电梯分包方服务管理操作指引》制度及电梯维保人员操作证复件。电梯机房内轿厢所处楼层位置、控制柜、主机、电源箱、限速器、救援盘车轮应有明确标识。（20）电梯设备管理应纳入XX计划，并填写《共用设备设施XX计划编制表》。（21）维修组负责人每周参照《设备设施检查内容及标准》对电梯机房的管理进行检查，并记录于《设备设施检查记录表》。（22）服务中心负责人检查电梯机房工作内容及质量记录，填写《服务中心质量体系月度检查表》，并挂网。（23）电梯机房钥匙管理要求：机房钥匙管理遵照《钥匙管理办法》和《电梯钥匙管理工作指引》。4.空调机房管理规程（1）设备房内照明足够、墙面没有明显污迹、地面干净、保持空气流通、房内无与管理无关物品，物品摆放整齐无杂物。（2）配备足够的灭火器和应急灯，应急照明能在停电事故下至少工作XX分钟。（3）设备房内的开关、阀门、单体设备等应有明显的状态标志；流体应标流向标识；重要设备及操作有危险的设备、部件应有警告标识，所有标识安装位置适当、醒目、清晰、完整。（4）设备房门上有相应设备房标识，且有“机房重地，非请勿进”或类似的标识，并符合公司XX标示的要求，如果甲方有特殊要求的，应按甲方的要求执行。（5）各类设备保持完好；各类仪表使用正常无损坏；各类管路无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人标识明确。（6）设备房排水通畅，应做好“三防”措施，即“防水、防火、防小动物”。（7）设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆的物品，灭火器选型标准（XX公斤/只）。（8）设备操作专用工具及安全用品应放置在指定位置并有警示标识。（9）每个设备房必须安排责任人，实行责任区域划分。（10）设备房建立XX小时运行值班制度，严格按操作规程作业，发现异常情况及时排除，做好记录。出现异常情况，无法排除，应及时报上级领导，同时通知公司工程主管部门，并按操作规程作临时处理。（11）空调机房机组在运行状态下，每XX小时巡检XX次，机组在停机或季节性停机状态下，XX小时巡检XX次；（12）机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头及维修保养人员共同负责。空调值班室每天清扫XX次，制冷机设备房每周清扫XX次，新风空调机房每月扫除XX次、新风空调机过滤网每季至少清洗XX次，制冷冷水机组每月清洁XX次。（13）值班人员对空调水系统运行负全部责任，挂干湿温度计，并认真贯彻巡检制度，定时对空调区域温度、相对湿度进行监测，按运行记录表做好记录。（14）空调机组实行定人、定岗负责维修保养，按安全技术规程、保养规程进行操作，做好日常、月、季保养工作，及时更换磨损的零件。保证维修、保养质量，确保重点设备经常处于良好状态，并记入档案。（15）空调制冷机房的全部设备，必须由指定的专职空调操作人员管理操作，非本职人员禁止操作。（16）空调设备开、停必须及时由空调机操作人员挂转换运行状态牌。尤其是停机检修要及时挂检修牌。未挂牌造成事故，追究操作人员责任。（17）值班人员必须严守岗位，服从指挥、严守操作规程，不得擅离职守。必须填写运行记录：设备开、停时间，停机检修原因、时间，恢复正常状态时间，并在记录上签名。（18）做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。（19）须每XX天对中央空调系统抄XX次电能表，并做分析。根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。（20）定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。管理处应对水处理工作票、冷却塔清洗记录、水质化验单进行妥善保管，按月装订成册。（21）机房、机组的清洁卫生工作，由操作人员牵头及维修保养人员共同负责。空调值班室每天清扫XX次，制冷机设备房每周清扫XX次，新风空调机房每月扫除XX次、新风空调机过滤网每季至少清洗XX次，制冷冷水机组每月清洁XX次。5.程控机房管理规程（1）机房内应XX小时有人值班，值班人员应认真做好当班记录，并做好交接班工作。（2）严格遵守岗位职责和有关的各项规章制度。（3）严禁与机房无关的人员进入机房，非本专业人员严禁操作、使用机房内的有关设备。（4）严格遵循程控交换机房的各项操作规程，按时完成周期检测，做好日常维护工作，确保程控交换机的正常运行。（5）未经同意，不得随意修改各类管理数据。（6）注意安全，避免发生人为故障。不得随意拆卸机器、设备零件，如遇较大故障，应及时逐级汇报。三、设备的购置管理1.设备的购置包括原有设备的更新和新添设备的购置。2.设备购置应遵循满足服务提供需要的原则。3.设备购置的资金来源按相关法规或规定执行。4.设备更新需在原设备办理了报废手续后进行。5.新添设备由工程部提出服务用途或配套功能以及主要技术指标的需求。6.采购设备应遵循公司采购规程执行。7.采购设备到达后，由工程部进行清点核对，接收相关资料，并组织安装调试或试运行。符合要求的，办理验收手续；不符合要求的，按合同或公司相关规程执行。8.经验收符合要求的采购设备按本条例相关规定纳入台帐，建立卡片等进行日常管理。四、设备状态标识1.工程部应对设备状态进行标识，以防止因设备误操作造成人员伤害和设备损坏。2.设备状态分为运行、备用、停用、封存、报废、检修及严禁合闸等。3.正常运行中的设备可不予标识。4.标识的方式方法：（1）设备状态用标识牌进行标识，标识牌用XXmm×XXmm×XXmm（长×宽×厚）的绿色塑料板制作，字体为XX色XX毫米塑料板粘于底板上，仅作参考。（2）设备状态标牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于应予标识设备的明显位置；（3）设备状态改变，标识应随之改变。五、设备的停用和封存1.对多余的设备或暂不使用的设备应予停用。2.停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏。3.工程部应定期对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。4.设备领班人员应填写设备停用或封存的报批单，经管理处主任批准后实施。六、主要工作流程1.在使用任何一台新设备或新员工独立操作以前，必须经过对设备的结构、性能、安全操作、维护要求等方面的技术知识进行教育和实际操作培训。2.工程部应会同设备使用部门有计划地对使用、操作人员进行技术培训，以不断提高对设备使用，维护的能力。3.凡规定凭证操作的设备，操作人员必须通过考试拿到证书后，方能独立使用或操作设备。4.对于直接供租户使用的设备应定期对其状态进行检查，以查明是否处于完好状态，如若发现问题应及时修理；对于某些设备应在明显处标识及操作方法和注意事项。5.对于员工直接操作的设备，设备部门应建立完善的设备使用规章制度，主要包括以下几种：（1）设备操作规范（2）设备维护保养规范（3）交接班制度6.设备的操作规范的编制。（1）参照设备说明书及资料对一般设备的操作规范进行编写。系统设备的操作规范由工程部门编写。（2）重要设备的操作规范，要在设备旁用醒目的标牌标示，并注上重点标记，要求操作者特别注意。（3）设备操作规范一般应包括以下内容：①启动前的准备工作；②启对时的操作步骤；7.操作人员必须严格执行“五项纪律”。（1）实行定人定机制度，严格遵守操作规范。（2）经常保持设备清洗，按规定维护。（3）认真执行交接班制度，做好交接班记录。（4）管理好工具、附件，不能遗失、损坏。（5）发现设备有异常的声音和故障应立即停机检查，自己不能处理应及时通知工程部。第二节管理标准和养护计划一、机电设备维护原则1.对设备进行系统管理和控制，确保其处于良好的运行状态，并努力使其寿命周期费用最经济。2.明确各类设备的管理要求，确保设备的管理工作统一、完整和完善。3.正确操作使用设备。确保设备正常运行，有效控制和利用能源。二、维护标准及计划序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果1电梯①曳引绳张紧度的调整维护。②导轨、安全钳的工作情况维护。③转动、滑动部的维护。④各项安全装置的维护。⑤计算机控制板等的维护检测。每天巡视二次，发现问题及时维修。每月检查曳引绳张紧度一次；每月定期对滑动、转动部分加一次油。由相关电梯公司实施维护。电梯维修保养标准。①安全正常运行、平稳。②机房、轿厢整洁。③电梯各部分完好率100%。2机电设备①水泵等机电设备的维护保养。②日常机电设备的零部件易耗品维修、更换。每天巡视检查，每半月进行一次保养；每季检修一次。由工程部实施维修。各项机电设备维修保养规程。①无故障。②保障安全运行。3消防设施①疏散标志的维修及维护。②室内（外）消火栓（箱）以及消防设施的有效维护及检修。③喷淋、烟感报警系统故障的排除和维护。每月检查一次消防报警系统完好情况以及消防