团结路农副产品市场建设可行性研究报告样本

第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称：忻府区团结路鲜活农副产品综合市场1.1.2项目法人：忻州市金地海纳物业综合服务有限公司1.1.3项目负责人：卢戌亮1.1.4建设规模：市场占地15亩（10000平方米），建筑面积4710平方米。总投资900万元，所有由村委自筹。1.1.5建设内容：重要建设内容为放心粮油区；新鲜蔬果区；鲜活畜禽区；鲜活水产区；餐饮区五大功能区,自身土建工程及自来水供应、电力配套工程，总建筑面积4710平方米。1.1.6建设地点：忻州市忻府区团结路（依托卢野村）1.1.7资金来源：项目总投资900万元，资金来源为卢野村委自筹解决。1.2项目建设背景随着经济不断发展，国内商贸流通产业发展增势强劲及我市商贸流通产业发展战略，为忻府区卢野鲜活农副产品综合市场发展提供了积极宽松良好历史机遇和政策环境，提出了方向、提供了政策。为适应城乡面貌改进，体现以人为本、改进民生规定，完善都市功能，为群众办好事、办实事原则，忻府区团结路鲜活农副产品综合市场将建设成为忻府区及周边地区最便民农副产品市场，带动周边商业成为忻州最具备代表性社区商业模式，共同推动忻州经济发展。按建设都市基本设施，满足市民基本规定和适应多层次消费规定，我市场以生鲜超市和原则化菜市场为重要配备，完善副食品等构造功能为辅，调节区域便民产业构造，增进该区域产业构造调节优化，并带动邻近商业及全区便民市场优化升级，解决附近居民买菜难问题，增长附近商业流通收入，减少农产品流通成本，提高流通效率，有助于扩大城乡居民就业，保证都市农产品供应，加快忻府区社区改革步伐。1.2.1项目提出根据建设“便民、利民、为民”市场为出发点，采用示范引导，政府推动，科学规划，社会参加，市场运作模式，把我市场建成忻府区最有代表性公益性“菜篮子”工程。建设地点位于忻府区北部，都市南北中轴线七一路和建设路之间团结路，距108国道局限性5公里，附近医院、学校、居民社区成群，有明显地缘优势。市场发展前景辽阔，随着市场经济发展、商品流通加快。当前，该区域已有超市、大型商业中心等，并呈现出良好发展趋势，有力带动和增进了本区域有关产业发展。同步，随着附近居民对鲜活农副产品需求量增大，附近超市及路边摊远远满足不了市场供需平衡，急需在团结街附近建设综合市场。近年，附近路边小贩成群，严重影响着市容市貌，并导致附近车辆拥挤，因而，建设该便民市场是提高居民生活质量，完善都市功能，改进市容环境重要办法，也与当前忻府区经济发展相适应。1.3可行性研究根据及范畴1.3.1编制根据1.《国务院办公厅关于搞活流通扩大消费意见》（国办发〔〕134号）2.《商务部财政部关于实行原则化菜市场示范工程告知》（商商贸〔〕290号）3.《国务院办公厅关于统筹推动新一轮“菜篮子”工程建设意见》（国办发〔〕18号）4.《山西省人民政府办公厅关于推动新一轮“菜篮子”工程建设实行意见》（晋政办发【】4号）5.《忻州市都市总体规划-2030》6.调研中收集有关资料1.3.2研究工作范畴依照国家对基本建设项目可行性研究内容和深度规定，重点研究如下内容：1、分析研究项目产业政策，市场导向，投资环境和可行性；2、项目建设资源环境，社会和实行配套条件；3、拟定项目建设内容，建设规模和实行方案；4、估算项目建设投资和安排资金作用筹划；5、计算和评价项目经济效益。1.4项目建设必要性1.4.1符合忻州市都市建设政策随着忻州市忻府区城区面积扩大和人口数量增长，应对“环境整洁化、布局合理化、消费安全化”原则化菜市场建设规定，通过加快农副产品流通设施建设，以变化市场周边硬件设施档次偏低，缺少科学规划等等问题，用以提高市场流通公司竞争力。建设原则化农副产品市场是都市公益性、公用性主线设施，是事关群众利益和都市形象重要民生工程。符合当前和此后一种时期市场需求，有比较辽阔发展前景。特别是通过变革当前产销方式。以市场带动流通，以流通增进消费，使农贸市场经营实现一体化、联合化和组织化。构建以综合农贸市场为中心统一市场体系。市场体系是由各层次新鲜蔬果区；鲜活畜禽区；鲜活水产区；餐饮区构成。并建立专门管理机构和管理人员，从进货源头上对进入市场商品质量安全等方面把关。1.4.2提高居民生活质量需要“小市场”关乎“大民生”，在该区域以团结路为中心，已建成居民区涉及温馨苑、锦玉苑、兴盛苑、鸿禧园、师院宿舍、信用社社区、发改局宿舍、煤销公司社区等，还涉及忻州师院、忻州第一中学、师院附中档，辐射面积人口大概在2.5万人左右。因而，为了满足附近社区居民日益增长物质需求，提高附近社区居民生活质量，而建设该原则化农副产品市场。按照市场原则化、制度化、规范化“三化”建设目的规定，将市场肉类、蔬菜摊位及水产品、家禽区域等统一标记，水路、线路进行合理布局设计，着力加强市场硬件环境。同步，该区域建立健全市场准入制度，加强经营者引导教诲，提高经营素质和服务质量，完善市场软环境，大大以便群众寻常生活，提高生活质量。1.4.3完善都市功能需要依照《山西省人民政府关于推动新一轮“菜篮子”工程建设实行意见》规定，各市县在制定新一轮都市总体规划、经济社会发展规划、农业发展规划、土地运用规划时，要把“菜篮子”基地建设、市场建设以及有关配套设施建设纳入规划之中，列入政府重点民生建设工程。要高起点、高原则建设菜篮子生产、流通、加工、质量监管等基本设施，保证批发市场和菜市场建设用地，实现农业当代化与城乡化、工业化相协调。因此，在忻州市忻府区团结路建设都市菜市场是为附近社区居民提供基本生活服务重要公共设施。加快忻州市社区菜市场建设，是事关民生大事，对于以便群众生活、完善都市功能、提高都市环境具备重要意义。也是为广大人民群众生活提供安全、卫生、放心“菜篮子”。1.4.4与经济发展相适应“十二五”以来，忻府区委、区政府抓住机遇，深化改革，加快发展，全县消费市场规模不断扩大，新型流通产业不断发展；商业构造趋向合理，流通秩序进一步规范，消费品市场活跃繁华，拉动了全区国民经济增长。，忻府区全年实现消费品零售总额62.4亿元，比“十一五”期末44.5亿元增长40.3%，年均增长速度达19%。在消费品零售总额中，批发零售业销售额59.28亿元，住宿餐饮业3.12亿元，分别比“十一五”期末增长45%和25%。当前忻府区城区范畴内已有三角道农贸市场、蔬菜公司市场等，完全满足不了市民对农贸商品需求，特别是以团结路附近只有一家华美超级市场，与该区域经济发展极不相应，重点解决菜市场与都市建设发展不相适应“脏、乱、差”和食品安全面存在问题。都市建设是都市经济和社会发展重要载体。一种都市必要适应和遵循时代发展潮流和都市发展内在规律，随着都市经济发展，都市品位和档次提高，都市建设也发生明显变化。公益性基本设施建设更是关系到社会公众利益，关系到人民群众生活质量。菜市场建设也需要更紧都市发展步伐，不断提高档次，逐渐向净菜化、超市化、连锁化发展。团结路鲜活农副产品综合市场建设也将作为提高主副食品零售终端服务功能重要途径。1.4.5改进市容环境面貌都市形象是人们对一种都市一种共同心理感受，是公众对一种都市内在实力、整体活力、精神面貌和发展前景等综合评价总体印象。菜市场是人民生活水平和道德文明窗口，干净、整洁、卫生和高原则设计菜市场不但能满足人们购物需求，更将成为都市建设亮点，对于路边市场要逐渐取缔，规范市场，也能缓和都市交通压力，从而达到提高市容面貌功能。1.5项目建设可行性（1）团结路鲜活农副产品综合市场，市场基本设施现已初具规模，水、电、通讯等设施较为齐全，具备市场开发基本条件。（2）市场辐射面大，辐射本区域人口达到5万左右，为市场开发提供了辽阔空间。（3）附近商圈所形成各种业态，涉及药店、美容美发、花店、烟酒、便利店、超市、洗染店等，为市场开发创造了极有利条件。（4）交通便利，市场位于团结街中心，东邻七一路，西邻建设路，是忻府区城区中心地带，地缘条件十分优越。（5）附近经商人口众多，这为该市场建成后能提供更多商机。（6）附近又是忻府区最重要学区地，有忻州师范学院、忻州市第一中学、忻州师范学院附属中学等。1.6可行性研究报告重要结论1.6.1重要研究结论我市场作为农副产品综合市场符合国家及忻州市产业政策，对该区域经济和社会发展来说是急需，从地缘条件来看是优越；项目建设通过规划合理，起点高、规模大、服务配套、管理规范建设方式，将增进社区居民商业网点迅速发展。市场建设可优化产业构造，增进社区经济协调发展起到重要作用。团结路农副产品综合市场建成后，对提高社区居民收入，大量增长就业岗位，改进居民生活质量，都将起到明显推动作用。在此建市场具备明显经济和社会效益，市场地理位置合理，基本设施良好、建设条件优越，经济效益可观，具备充分必要性和可行性。第二章市场分析2.1市场现状改革开放以来，特别是20世纪90年代后，随着农业持续发展和农产品流通体制改革进一步，农产品告别了总量短缺，绝大多数农产品已放开收购、放开经营、放开市场，流通全面市场化，市场形成价格机制已经确立，初步形成了以批发市场为中心，以城乡农贸市场为基本，直销配送和连锁超市等当代商业流通方式为补充，各种经济形式、各种经营方式共存农产品流通体系。

2.1.1批发市场居于农产品市场体系主导地位

农产品批发市场是农产品交易市场枢纽和核心，承担着农产品集散、价格形成、信息服务等各种功能。据记录，截止底，我市共有大中型农产品批发市场2个，三角道市场以蔬菜为主，尚有水果批发和禽类市场。市场辐射到市、区，交易量逐年提高，已形成农副产品交易主渠道。

2.1.2当代流通方式在农产品市场中地位日益提高

随着人民生活水平提高和农业产业化推动，超市、农产品销售公司异军突起，迅猛发展，在农产品销售特别是绿色食品、品牌食品销售中份额愈来愈高，前景辽阔。2.1.3流通设施建设不断加强

一是都市仓储设施大为改进，附属设施和机械设备较齐全，当代化水平提高。二是原则化市场档次明显提高，市场地面已所有硬化，城区露天交易场地逐渐缩小，社区商业模式规定设立封闭式交易大厅和恒温库，保证农副产品四季供应。特别是近两年都市扩容和人口增长，规定新建市场基本设施完善，布局规划科学合理。三是市场配套功能要进一步拓展。配备相应管理人员，提高市场整体服务功能2.2市场需求分析农副产品市场作为农产品流通重要环节，承担了价格、信息、集散和辐射功能。区域性农副产品市场形成与发展，对区域农产品流通至关重要。通过采用当代化管理手段，把市场规范化管理、经营效率、对内外客户服务内容和质量以及市场内外信息沟通提高到了一种新层次，更好地为社区商业服务。2.2.1国内农副产品市场政策导向分析国家科技部、农业部、信息产业部、发改委、教诲部等政府管理部门出台了一系列农业信息化建设规划，在全国范畴内推动了一系列重大农业工程，并在资金、退税等方面予以全力支持。因而，从整体上看，该行业进入了加速发展时期，并且呈现出规划领先、领导加强、业主主导、居民欢迎、注重实效鲜明特性。2.2.2农副产品市场信息化需求分析农副产品市场作为农副产品流通重要环节，承担了价格、信息、集散和辐射功能。当前越来越多农副产品市场管理者已经意识到信息化建设重要性。通过采用当代化管理手段，把市场规范化管理、运营效率、对内外客户服务内容和质量以及市场信息沟通提高到一种新层次。1、从形势发展规定出发，不断增强交易市场信息化意识市场管理人员在抓好市场信息工作过程中，经历了一种从普通化到不断强化信息工作过程。2、建立网站以信息服务为主体，信息服务体系仍亟待完善。信息化为农副产品市场带来了新经营管理理念和交易形式，并成为实现老式市场跨越式发展重要途径。建立在计算机、通信技术和网络技术基本上当代信息革命，导致了从研究开发到市场营销整个公司活动都面临着主线转变，市场信息化，将为市场升级和功能创新提供强有力支持。3、农副产品流通信息化是社会发展必然趋势农副产品流通领域信息化过程，就是运用信息技术对老式农副产品流通在运作模式、技术、观念、信息等方面进行改造、充实、提高过程，是社会发展必然趋势。4、农副产品交易市场信息化与物流配送互动发展电子商务发展离不开物流配送支持。某些农副产品交易市场已充分结识到这一点，在开展电子商务、以信息化提高其竞争力同步依照自身特点开展不同类型物流配送。2.2.3创新农副产品市场交易方式，提高交易量积极履行电子统一结算，规范市场交易活动，保证交易安全。通过互联网络沟通供需信息，逐渐向较高层次电子商务过渡和升级。第三章市场建设方案3.1建设原则和思路1、以市场为导向，以忻府区国民经济和社会发展规划为指引，以当代信息和物流技术为支撑，忻府区团结路原则化农副产品市场为区域性当代化骨干公司为主体，充分运用忻府区农业资源优势，提高产品流通效益和市场竞争能力，加快产业构造调节，实现区域经济可持续发展。2、市场设立信息管理、信息采集发布和电子结算系统，瓜果和蔬菜农药残留检测、病虫害检疫系统，商品储藏、物流配送系统，健全市场功能，提高市场档次，增进区域农贸市场管理体制改革和当代化市场体系建立。3、忻府区团结路原则化农副产品市场选址位于团结路中段，该市场符合都市总体规划规定，无需拆迁和移民，以布局合理、功能齐全、机制健全、设施配套、运营规范、信息敏捷和高起点、规模化为原则而进行科学设计。4、忻府区团结路原则化农副产品市场将以优美当代化建筑造型，舒服交易环境，当代经营理念，造就地方特色市场文化。3.2市场建设目的忻府区团结路原则化农副产品市场建设工程按照“统一规划、合理布局、突出特色、辐射区内外”原则，充分依托忻府区资源优势，建设一种以实行“三绿工程”（倡导绿色消费、建立绿色市场、开辟绿色通道）为目的涵盖城区以各类农产品为主、功能齐全、管理科学区域性中心当代化农副产品市场。该市场完全可以与已有集贸市场联合互补，形成布局合理、完整市场网络体系。这个市场既有老式交易功能，还具备国际化新功能。依照设立信息交流中心，发展网上信息交流，不但向区域内广大居民提供最新农副产品供求信息，也为周边各类商业提供市场信息。3.2.1经营品种市场重要涉及水果、蔬菜、粮油、活畜、水产、蛋禽、餐饮及少量工艺品等。3.2.2经营目的项目全面建成后，年交易额达到1万元以上，届时我市场将成为城区为数不多符合国标化菜市场项目。3.3总平面布局3.3.1布局原则结合本地条件，妥善解决场内与场外，近期建设与长远发展关系；在布局中按功能分区，做到系统分明，布局整洁，对污染源采用合理有效防护办法，做好环保；在合用、经济前提下注意场区美化，创造良好生活和工作环境。3.3.2市场建设总体方案依照市政道路合理布置商业建筑，依照功能和景观需要结合实际地形合理安排间距、绿地、停车场。规划布局

1、规划先行，以人为本。菜市场按1500米服务半径，形成科学、合理、便捷商业网点布局体系。

2、与《忻府区城区商业网点规划》中便利店、超市、购物中心等商业业态相结合。

3、市场布局合理，规模适中。依照团结路附近居民区开发建设布局和规划，强化农副产品市场功能配套，普通居民10分钟左右步行都可以到达此市场。市场土建构造符合国家建筑、安全、消防等规定新型材质构造；市场建筑具备良好通风条件，室内宽敞明亮，自然采光好；市场出入口共6个，重要出入口门宽度为4米；市场内主通道宽度设计为4米，购物通道宽度为3.5米，其他通道宽度设立为2米。市场建筑营业面积是4000平方米左右。市场布局构造比例为：摊位面积55%、通道面积35%、辅助面积10%。

4、实行科技支撑，设施齐备。强化农副产品市场科技、信息建设。市场内实行微机管理系统，涉及电子屏幕显示屏、导购图（器）、电子秤、计价监控等系统。5、管理科学，制度健全。规范市场内部管理，建立市场档案，台帐清晰，设立商品货源追溯制度等。经营户统一着装，营业证、健康证等齐全，农药检测规范，消防、治安、卫生保洁责任贯彻，实行全天候保洁，争取所有摊位前都没有垃圾和污水，整洁市场犹如规范超市。3.3.3市场基本建设内容市场占地面积：10000平方米（折合15亩），总建筑面积4710平方米。功能划分：办公区、电子信息交易平台、果品区、蔬菜区、粮油区、鲜肉区、活禽区、水产海鲜区、冰鲜区、熟食区、干货区、自产自销区、百货区、美食区、生态停车场等。本项目综合技术经济指标见下表：表3-1序号指标名称单位指标值备注1总用地面积㎡100002总建筑面积㎡41703建设总工期年14建筑密度%435容积率0.436绿化率%127.1用电负荷Kw/h807.2用水负荷m3/日508项目总投资万元900重要经济指标静态投资回收期年6税后投资内部收益率%6.75税后财务净现值万元139.83.4建筑设计配合都市环境建设，突出建筑时代特色，是设计构筑主题。建筑造型轻松自然。它不但反映了建筑风格并且是环境塑造基本。立面造型充分体现其商业时代气息特性。建筑物在色彩上整体以银灰色调为主，绿色镀膜玻璃衬托，感觉高雅、简洁。局部玻璃屋顶采用浅黄色西瓦，色彩对比强烈，蓝天、白云、绿树，给人感觉清新淡雅。市场整体工程构造96×44m、建筑面积4170㎡，以门式刚架为重要承重构造轻钢构造，梁柱间距6m、单跨21米，檐口标高4.8米。钢构造外露某些为白色面漆、屋面板为灰色面漆，砼地面150厚（±0以上300）。动力、供配电本项目属二级负荷，采用双回路10KV电源供电，由忻州市供电局供电。图4-13电力工程规划图电力负荷测算采用单位建筑面积负荷密度法进行计算，用电指标测算如下表：图4-13电力工程规划图负荷预测指标：表3-2建筑性质负荷预测指标需要系数各交易区20w/平方米0.6熟食区40W/平方米0.6美食区40W/平方米0.5设备机房50W/平方米0.6按照上述指标，则本项目计算负荷为350kw/h。市场内部平面布呈图第四章公用设施工程4.1给水工程市场给水水源自团结路与师院北巷交汇处自来水Φ400主干管提供，从自来水干管以Φ400管径水管引至交易市场室外，长度约100米，在距建筑2米形成Φ200环绕建筑物给水管网，管长300米，此外还需铺设200米生活用水管和800米消防供水管。为保证消防应争用水及生活用水平衡，在建设场地内建设1000立方米消防供水管。4.2排水工程市场用地范畴内生活污水由室内排向设于室外分流制排水系统，出口管径为Φ200。其中活畜交易市场室内地面为便于清扫设排水明沟系统，分流汇合后由室外暗沟排到室外地下化粪池，分期泵抽排空解决。室外排水：蔬菜洗涤用水、生活污水及雨水分别就近按市政规划接入市政管网。4.3供电系统4.3.1就近采用10KV进线，5路380/220V出线，在市场西南角设配电室。高压为单母线接入。低压分段单母线接入。负荷按不同性质分供。大容量、集中控制重要负荷采用放射配线直供。一级负荷为双电源供电，考虑市政10KV电网引入。此外自备柴油发电机组。4.3.2低压配电系统380/220V中性点直接接地系统。照明及电力设备共用变压器，只在母线上分开，同步事故照明与正惯用电线路分开。配电方式采用放射直线配线，分散负荷点，采用树杆式供电。4.4消防工程4.4.1消防系统市场消防系统均为室内消火栓系统结合室内自动喷淋灭火系统。（1）市场建筑室内沿建筑周边间隔50米设1个消火栓。（2）其给水管网为环状。并有两根不同方向引入进水管。（3）消防系统用水来自都市市政管网和地下消防水池。4.4.2消防报警控制系统消防控制室设于管理用房内，对建筑进行实情实时监控，并与通风、消防管线联动，消防设施建设需新建消防点，采购消防设备1套。各个消火栓口调节压力流量由减压孔板均衡调节。沿建筑不同方向设3-4台水泵结合器，并设独立吸水管，保证消防应急用水。第五章劳动安全、节能、环保与卫生5.1劳动安全5.1.1对市场管理人员要定期进行安全生产教诲和技术培训，树立安全第一观念。对危害性大、技术性强工种实行上岗证制，定岗定编在生产中一定要按劳动管理部门关于规定做好劳动保护工作，积极防护、实行定期体检，按需、准时配发劳保用品，实行安全及保健制度。保护工作人员身体健康；对进入市场商品应严格按食品卫生原则进行抽检，杜绝各种渠道污染源进入市场。由于市场经营特殊性，从业人员多、客流量大、客流量大、车辆多，并且来源广、流动性大，市场管理难度大。因而规定市场管理者与社会各界密切配合，为经营者寻常生活，人身安全等诸多方面提供保障。5.1.2安全防护我市场属大型公共设施，是人员、商品重要集散地。人员混杂，是刑事犯罪易发、多发区域、市场安全保卫工作不但关系到市场正常运营，同步也直接关系到广大经营者和消费者生命财产安全。要建设一支业务素质高，作风过硬市场安全保卫队伍，积极配合公安部门及时发现问题，消除市场内也许发生隐患。在市场重要出入口及市场通道等处安装必要监控设施，以保证经营者和消费者权益。5.2节约资源与能源5.2.1、节能重要技术办法我市场建设节能重要采用屋顶带式和墙体自然采光，减少用照明用电。市场照明设施所有采用新型节能环保LED防爆灯、射灯及平板灯。停车场照明设施使用LED太阳能路灯。5.2.2、节能管理我市场定员编制中设有专人负责节能工作，其任务是制定规章制度，节能办法和监督检查，重要考虑节水、节电，减少交易产品挥霍。5.3环保与卫生5.3.1建设地点环境现状我市场建设地点，经调查建设地点环境质量良好。绿化带建设重要目是美化市场环境，减少尘土飞扬。市场周边布设绿化带450平方米，重要以道路绿化树建设为主，间隔灌木丛及花丛。5.3.2“三废”解决（1）废水：拟建项目废水重要是生活废水类别，就近直接排入城区污水排放系统管网，由都市污水解决设施统一解决，设一座60立方化粪池来解决清洗市场地面废水。（2）废渣：市场废渣重要是腐果、腐菜等，统一清理至市场东南角垃圾箱，然后运往关于部门指定垃圾场。（3）废气：市场土建工程均无废气产生渠道，此外在主体建筑顶部设有通风排气口。5.3.3检疫检测卫生及农产品质量认证市场合经营是与人们息息有关生活必要品，所觉得保证质量，对市场内农副产品进行检疫检测。由市场管理部门负责购买各类检查仪器设备，与有关部门建立密切联系，派驻工作人员，按国家关于规定长年在批发市场开展检疫检测工作，切实把好农副产品质量关，为人民群众提供优质、安全、放心农副产品。为此，市场管理者要做好如下几种方面：（1）设立专门机构，购买专门仪器设备，制定专门检疫检测制度；（2）做好农副产品疫病和农药残留检测工作，检测蔬菜、水果农药与否超标、抓好畜禽产品、水产品市场检疫，以及违禁药物和生长激素等有害物质残留检测。（3）加强卫生宣传和信息反馈，让经营者理解关于无公害农副产品知识和信息，并积极与生产主管部门配合，通过市场把检测成果发布于众，起到警示、引导作用。（4）积极推动产销方式改革，建立“放心菜”，绿色产品或无公害农副产品专销区，以优质和安全带动生产、销售，扩大农副产品产销量。（5）除了检疫检测方面卫生外，还要抓好市场内部环境卫生。要做到摊位整洁，场地无垃圾堆放，卫生间清洁等。第六章项目组织管理6.1项目管理6.1.1管理原则建立当代公司制度，实行规范公司制，使公司成为适应市场机制法人实体和竞争主体。公司实行独立核算、自主经营、自负盈亏，并承担项目资金投放、工程建设、经营管理和偿还贷款、债务责任。采用先进劳动组织形式，以科学合理调节管理人员构造和协调经营人员，对的解决管理者、经营者和消费者之间关系，充分发挥经营者技能和积极性，保证市场经营正常进行，提高市场经济效益。市场建设规模、年交易量及市场功能设立原则、权责对等原则、命令同一原则。通过科学有序管理、协调、监督等有效手段，建立一种集管理与服务之中管理机构。6.1.2管理机构1.机构设立依照市场管理原则。结合实际需要，市场实行村民董事会领导下经理负责制，管理机构组织形式采用直线职能式构造形式。按照精简、高效原则，我市场下设总经理办公室、人事部、财务部、市场管理部、招商部、经营策划部、信息中心、检查检测中心及绿色产品认证服务中心和保安部。各职能机构在经理指引下详细执行各自承担任务和工作，经理任免各机构负责人并直接调配普通管理人员和工作人员。详见项目自制机构框图7-1副经理副经理会计师总经理村民董事会办公室财务室人事部招商部市场管理部经营策划部信息中心检疫检查中心心及绿色农产品认证中心绿色食品认证保安部2、各部门职能（1）办公室：接受总经理领导，负责公司寻常详细事务管理和办公业务、人员管理、对外联系，协调各部门之间工作。（2）财务部：负责项目建设资金筹划、资金安排、资金管理和寻常财务工作，市场投运后生产经营财务管理等。（3）人事部：负责公司人事管理，人才招聘、人才培训等。（4）市场管理中心：全面负责市场运营管理，如摊位管理、仓储管理、物流进出管理，协调各经营户关系。（5）招商部：负责市场经营商户引入。（6）经营策划部：负责市场年度和将来发展筹划和方略。兼负责市场设施、设备管理、维修和物品采购。（7）信息中心：负责市场信息平台网络建立，产品市场信息发布，实现商品和经营等各环节信息引导服务。（8）检疫检测中心及绿色农产品认证中心:负责市场合经营产品检查检疫及农产品质量认证。（9）配送中心：负责对经营者商品进行统一配送，用以应对消费者送货上门服务。（10）保安部：负责市场寻常运营安全保卫工作。6.2项目实行管理办法组织办法：市场主管部门要对该项目进行指挥、协调、组织和领导工作。项目财务实行独立核算。项目在详细实行过程中采用层层承包方式，实行目的责任制。技术办法：对市场工程建设中专业性较强，技术含量较高设施建设，主管部门应定期派出技术人员现场指引和监督。6.3劳动定员和培训6.3.1劳动定员根据合理分工协作，使每一种员工有足够工作量原则及因事责人定岗设人原则配备人员。我市场总定员25人，其中管理人员5人，员工10人，暂时工10人。详见劳动定员表6-3-1。劳动定员表表6-3-1单位：人序号职务及部门管理人员数员工暂时工共计1总经理112副总及会计223办公室0224人事部1015财务室0116市场管理中心1127招商部0011118经营策划部9信息中心01110检疫检测中心及绿色农产品认证中心011211配送中心05512保安部024613共计51010256.3.2劳动力来源和培训我市场用工实行动态管理，末位裁减制。普通管理人员均面向社会招聘。对下岗工人可优先。管理人员必要具备专科以上学历，并有从事专业工作3年以上经历。新招员工按国家关于规定必要有3-6个月试用期，试用期届满依照员工技能和表观符合市场工作规定可与员工订立劳动合同，不符合不办理劳动合同订立手续，聘任自行终结。订立劳动用工合同员工，必要参加上岗培训，培训时间普通1-2周，培训内容重要是对员工进行国家方针政策法律、法规、工商税务基本知识、市场管理服务、市场信息调查收集、市场预测、环保、卫生、检疫、安全保卫、营销方略等知识培训。服务中心所有管理人员必要挂牌上岗，在管理市场，为市场服务同步，还要接受市场客户监督。6.4项目资金管理我市场建设对国家投入资金设立专门账户，接受主管部门监督管理。规定专款专用，专项决算。公司其他各项资金由公司统一管理，涉及筹划安排、资金使用、项目关于经济合同以及资金回收等。第七章市场建设实行进度筹划及社会效益分析7.1实行筹划安排原则1、依照该市场现阶段具备建设条件，按照基本建设程序结合各环节（阶段）间互相衔接关系，预测其组织协调、财、物等各因素及其变动也许性，研究、规划经济合客观可实现较短建设工期筹划。2、在详细进度安排时，应考虑项当前期各项条件贯彻状况，如该市场规划、征地、资金到位等，科学合理地安排各个工程环节实行进度，尽量缩短建设工期，合理使用资金，控制工程成本，促使市场早日建成，更好地发挥应有效益。3、依照该市场建设规模及本地气候特性，尽量避免冬季施工，考虑其总体建设期为1年。4、在综合协调、把握该市场整体建设基本上，除详细安排现阶段建设外，应合理安排当前市场交易正常运营，使其与项目整体建设环节协调一致，保证市场进度各环节先后衔接，保质保量建设工程质量达到国家规范规定原则。5、本工程建设涉及面广，社会影响广泛，对参加履行项目供货、设计、施工、监理等单位均要进行必要资格审查，通过招投标方式，优选经验丰富、社会信誉好、优良品率高单位参加本工程建设。7.2项目实行阶段我市场实行阶段涉及项目调研、申报立项、可研报告编制、审批、施工图设计、项目招投标、工程施工、试运营、正式运营九个阶段。依照项目实行筹划安排，上述各阶段之间存在交叉并行关系。7.3进度安排依照上述原则和各阶段划分详细状况，进行项目建设实行进度筹划安排，考虑市场滚动发展，筹划用一年时间建成该市场，当前第一阶段已完毕“三通一平”及施工图设计、基本配套设施建设。依照当前市场状况，在后续资金筹集完毕状况下进行第二阶段内容建设。第二实行阶段内容重要涉及：市场内部规划设计和施工，完备内部设施设备，进行市场招投标和招商工作。7.4社会效益1、该项目属民生工程，项目建成后将成功构建忻府区农副产品安全防控体系，完善忻府区“果、菜篮子”工程战略布局。有效保障忻府区水果、蔬菜等农副产品安全稳定供应，保证忻州市一级原则化市场地位，并实现跨越式发展。2、随着经济发展和人们生活水平提高，食品安全问题越来越受到社会广泛关注和各级政府高度注重。我市场建设以保障水果、蔬菜等食品安全供应为宗旨，通过建立水果、蔬菜等产品质量安全保障体系，从流通环节对水果、蔬菜等农产品实行监控。3、该市场建设提供了水果、蔬菜等农副产品在城区集中交易场合，以市场为纽带，把区域商业与市场连接起来，再通过市场辐射带动作用，把老式商业模式转换为新型社区商业模式，最后实现产品有效供应。同步，水果、蔬菜等农副产品通过市场集中交易，提高了水果、蔬菜等农副产品物流配送效率，大大节约了物流成本，减少了流通费用，提高了水果、蔬菜等保鲜限度。不但较好地解决了“卖难”问题，并且有效地增长了经营者收入，对平抑区域物价也具备核心作用。4、本项目率先实现水果、蔬菜等农副产品零售及物流管理当代化、自动化和信息化，将成为忻府区及忻州市便民社区商业示范基地，从而对忻州市社区商业发展起到重大推动作用。市场建设和成功运作，可觉得忻州市原则化市场建设及物流配送业务提供一种技术进步，当代化管理示范推广基地，它将为政府加强“果、菜篮子”工程建设，提供强有力保障。由此可见，项目建设具备重大战略意义和政治意义，社会效益明显。7.5影响分析表7-1项目社会影响分析表序号社会因素影响范畴、限度也许浮现成果办法建议1对居民收入影响有较大影响提高本地居民收入2对居民生活水平与生活质量影响有较大影响优质优价组织货源，加强果菜检测推动民生工程建设3对居民就业影响有较大影响增长本地居民就业机会4对弱势群体影响有直接影响保证果菜物价稳定5对地区文化、教诲、卫生影响有一定影响弘扬生态食文化宣传弘扬由此可见，项目建设符合本地产业政策和都市规划，可以与所在地经济环境、社会环境、人文条件相适应。第八章环保和安全防护8.1环保8.1.1区域环境现状分析该农贸市场东、北两侧为都市道路，西侧是锦玉苑社区，南面是信用社社区。大某些区域除道路车辆产生污染外，基本无其她形式环境污染。只是在规划市场区东面是正在建设当中公司孵化中心项目，产生污染物重要是建筑灰尘，在市卫生部门管理下，建筑垃圾都得及时清扫，对周边环境影响不大。8.1.2重要污染源与污染物市场场内污染物重要有垃圾、废渣、废气及污水。1、废气：废气重要为周边环境及市场内大气粉尘、机动车尾气等。2、噪声：汽车发动机噪声、加工机械噪声、牲口鸣叫噪声以及人流产生噪声。3、废水：重要为蔬菜、活禽和生活污水。4、垃圾：重要为清理蔬菜产生菜叶、沙土，活禽类粪便以及人员活动产生废弃物。8.1.3环保解决办法1、废气：为了减少市场内汽车尾气对大气污染，采用在市场内进行植树绿化，对进入市场车辆一律规定关闭发动机。2、噪声：在市场四周设立绿化隔离带，对机动车辆限制鸣笛，减少噪声对周边环境影响。3、废水：污水重要来源于蔬菜和寻常生活。对于蔬菜和寻常生活产生污水，通过场内排水系统直接排入都市排水管网。4、垃圾：在市场内每个摊位前设立小型垃圾箱，存储零散垃圾。定期由保洁人员送往封闭式垃圾收集站集中分类；用垃圾车运至指定垃圾掩埋场。市场管理部门应加强管理，制定严格规章制度。提高经营者环保意识，保持市场清洁卫生，对产生垃圾、污水按规定及时解决。除此之外，要把市场周边绿化作为市场建设一种重要内容，在各功能区四周、道路两侧种植花草和林木，以改进和美化内部环境。8.2安全防护8.2.1劳动保护对市场内人员要定期进行安全生产教诲和技术培训，树立安全第一观念。对危险性大、技术性强工种实行上岗证制，定岗定编；在生产中一定要按劳动管理部门关于规定做好劳动保护工作，积极防护，实行定期体检，按需、准时配发劳保用品，实行安全及保健制度，保护工作人员身体健康；对蔬菜瓜果、生鲜肉类和海鲜水产应严格按食品卫生原则进行检测，杜绝各种渠道污染源进入市场。由于市场经营特殊性，从业人员多、客流量大、车辆多，并且来源广、流动性大，市场管理难度大。困此规定市场管理者与社会各界密切配合，为经营者寻常生活、人生安全等诸多方面提供保障。8.2.2安全防护批发交易市场属大型公共设施，是人员、商品重要集散地。人员混杂，是刑事犯罪易发、多发区域，市场安全保卫工作不但关系到市场正常运营，同步也直接关系到广大经营者和消费者生命财产安全。一定要建设一支业务素质高，作风过硬市场安全保卫队伍、积极配合公安部门及时发现问题，消除市场内也许发生隐患。在市场重要出入口及市场通道等处安装必要监控设施，尽量避免安全隐患。8.3防盗办法(1)建立一种智能化保安系统；(2)定期组织防盗宣教；(3)加强保安人员防盗培训；(4)划分防盗片区，贯彻责任；(5)加强商品流通区域保安力量。第九章投资估算和资金筹措9.1投资估算9.1.1估算根据（1）建筑工程依照项目建设内容和工程量，按照山西省建筑工程单位估算指标、综合定额和市场建设场址地质状况等进行测算；（2）重要设备（消防、电力、检查检测、信息化价格以生产公司报价为根据，并参照市场现行价格进行估算；（3）设施安装费依照有关行业规定，并结合实际发生比例拟定；（4）土地征购费依照忻州市土地管理局地价综字［］22号文献精神，建设用地土地一级使用权为375-450元/平方米，即出让金为25元/亩；（5）供电费1.2元/度；（6）勘察、设计费按直接工程费2%计取；（7）建设单位管理费按直接工程费1.8%计取；（8）办公用品购买费估列4万元；（9）预备费涉及基本预备费和价差预备费，基本预备费按直接工程费和间接工程费8%计取，价差预备费依照**维吾尔省筹划委员会转发《国家计委关于加强对基本建设大中型项目中“价差预备费”管理关于问题告知》告知（新计设标［1999］1008号）文献精神不再计取。9.1.2固定资产投资估算项目固定资产投资为600万元。（详见固定资产投资估算表）9.1.3资金分年使用筹划依照项目建设期安排，固定资产投资分2期投入。（1）建设第一期，重要建设内容为场地平整、主干道路完毕土建主体工程等。安排使用投资为500万元，占固定资产投资83.3%。（2）建设第二期，重要建设内容为完毕建筑物装饰、设备安装、室外给排水、供热、供电管线、植树种草等。安排使用投资为100万元，占固定资产投资16.7%。（3）建设第三期完毕总体规划中剩余工程内容。9.2资金筹措项目固定资产投资600万元，其中：卢野村委会自筹解决300万元，申请银行贷款500万元，。第十章财务效益评价10.1概述该项目建设期共3期，项目经营期，贷款偿还期3年，投资回收期所得税前6年，所得税后7年，依照所有投资测算，财务净现值（FNPV）778.25万元，财务内部收益率IC为21.94%，产品销售收入共计9537.7万元，财务效益分析以上述方案为主体，对项目整体经济状况进行效益分析。10.2评价根据和基本参数拟定10.2.1评价根据依照国家发展筹划委员会和建设部发布《建设项目经济评价办法与参数》（第二版）及国家关于文献规定和规定，对本项目在计算期内经济效益进行分析与评价。10.2.2基本参数和数据（1）租金：依照项目自身特点并参照**既有各类交易市场租金水平，营业用房按1.8元/平方米.日，住宿0.5元/平方米.日，零售店铺1.4元/平方米.日，批发店铺1.4元/平方米.日，零售大棚1.2元/平方米.日，批发大棚1.3元/平方米.日，保鲜库1.2元/平方米.日，仓储库0.4元/平方米.日，工商税务银行3.2元/平方米.日计算；（2）财务基准收益率：财务效益分析中财务基准收益率取定为12%；（3）实行进度：项目建设期为2年，营业第2年达产（摊位出租率100%），因项目达产期和收益期较长，计算期拟定为，经营期为。基准年定为工程开工第一年（）。（4）劳动定员及工资总额：项目合同制劳动总定员为67人，其中：管理人员24人，占35.82%，员工和长年雇用暂时工43人，占64.18%，人均年工资及福利按8400元计。（5）利率：国内商业银行贷款利率（3-5年以上）为6.03%；（6）固定资产投资分年使用筹划：第一年使用自筹资金500万元，次年投入自筹资金248万元，国家财政补贴914万元。（7）建设期利息：建设期利息为项目投产前支付固定投资借款利息，为42.21万元。项目投产后发生利息计入当年财务费用；（8）流动资金估算：项目流动资金采用扩大指标法进行估算，即按正常年经营成本30%计，流动资金估算总额为110.00万元，其中：铺底流动资金为33万元。10.3财务分析10.3.1年销售收入和年销售税金及附加估算项目正常年出租（营业）收入为482.6万元，详细估算详见表8销售税金及附加重要涉及营业税、房产税、城建税、教诲附加。其中：营业税5%，房产税12%（计入成本）、城建税3%，教诲附加费3%计算。项目正常年销售税金及附加共计为53.07万元，其中：（1）营业税24.13万元，城建税14.47万元，教诲附加费14.47万元；（2）房产税57.91万元（计入成本）10.3.2成本费用