商业大厦综合项目专业策划理念与营销专项方案

XX商业大厦策划理念和营销方案目录

一、中心区写字楼市场估计分析………...2

二、XX商业大厦理念定位…………………3

三、总体策划构想…………3

四、参与策划关键高级人才介绍………4

五、XX商业大厦数字化商务会所…………5

六、XX商业大厦销售策划关键点……………6

七、XX商业大厦融资策划提议……………8

八、策划服务………………9

XX商业大厦策划方案

一、中心区写字楼市场估计分析

自1997年亚洲金融风暴爆发以来，深圳写字楼市场首先受宏观经济环境影响，同时因为前期开发过热，存量压力大，而一直处于一个相对淡静局面。中国入世后，包含摩托罗拉、诺基亚在内很多跨国企业，全部争先恐后计划加大在华投资。

深圳作为中国最早开放特区，不仅是关键出口贸易基地和物流中心，而且经过近二十年发展，已经颇具国际大城市雏形，形成了成熟商业环境，同时，深圳和香港合作也将不停加强，能够说是含有没有限商机，很多跨国企业及香港企业要进驻中中国陆市场，深圳中心区可谓是首选地带之一，中心区写字楼需求自然有增无减，为多年疲弱写字楼市场带来新机遇。

当然，“入世”所带来这股“东风”是需要一个过程逐步显现，深圳很多开发商须充足利用这段时间借鉴国际优异写字楼开发经验，尽力提升楼盘素质，为入世所带来良机作好充足准备。

深圳写字楼市场总体疲软不等于部分项目标疲软，对于锐意进取大胆创新发展商来讲，采取创新开发模式和创新写字楼产品依旧能够在市场脱颖而出。

整年共消化写字楼物业大约11.46万平方米，占市场供给量32.24%，西部办公组团是以后供给总量最多地方，中心区部分写字楼也将陆续投放市场。一般写字楼供过于求。

甲级写字楼情况很好，比如嘉里中心、信兴广场地王商业中心、电子科技大厦等占用率85%以上，月租金105元以上。

提议新世界地产借鉴国外高级写字楼开发经验，开发高级写字楼，不仅在硬件方面达成国际一流水平，更关键在服务方面达成国际写字楼物业管理水准。借助中国加入WTO良机，在物业管理服务方面全方面和世界接轨，成为深圳服务水准最高甲级写字楼。

中心区中部组团写字楼市场用户细分示意图

名称发展商用户行业定位关键用户销售情况

江苏大厦深圳江飞实业发展金融、地产、法律、高科技一楼深圳发展银行、17层太平洋保险、18层东方明珠等房地产企业、律师事务所14、23、31层均为律师事务所，通常购置5套房间，每间30平方米地产企业等购置整层较多

投资大厦深圳市投资企业投资企业居多深圳市投资管理企业、深圳创新投资企业销售情况很好，项目建成较早

世界贸易中心广场招商银行金融为主招商银行、中国联通、基金企业、证券企业不对外销售，只是出租，发展商实力雄厚。在中心区西部。

大庆大厦大庆市政府电子行业电子行业中小用户最小户型30平方米，销售情况良好，仅剩下789层

中环大厦中环企业正在打地基

用户起源估计：深圳企业，外地驻深圳办事处或展览中心，外资企业地域总部,其中小企业购置写字楼百分比较大，所以对于30-50,60-90,100-150平方米精品小户型写字楼应该事优异行计划，比如律师事务所通常需要紧邻30平方米房间，电子或软件企业通常需要100—150平方米办公场地。

二、XX大厦理念定位

策划是挑战人类智力极限发明性工作，策划实践中四处闪耀着灵感思维火花，比如对99昆明世界园艺博览会策划理念设计“万绿之宗，彩云之南”，对关键发展绿色产业和旅游业现代云南给正确定位,能够说是画龙点睛之笔。

我们深知地产名牌背后是文化，真正名牌全部有深厚文化积累，房地产不等于钢筋加水泥，要想策划好地产项目，一定要采取发散型思维，经过知识集成策划方法，找出排它性独特优势。

中心区智能写字楼＋绿色环境保护酒店＋国际级数字化商务会所给予深圳人成功专题，形成独特新优势。

网络时代终生学习生活方法是我们特有理念和灵魂，一个锐意进取，求新求变地产新形象出现在中国地产业大舞台。

一个中心：XX大厦提倡网络时代终生学习工作生活新方法

＝独具特色高级教育培训中心＋数字化商务会所＋绿色环境保护酒店＋中心区网络化办公室

两个基础点：新世界大厦—为您提供绿色环境保护专题五星级酒店服务

XX大厦给您事业腾飞网络化办公门户

裙楼未来商业价值不言而喻，不过现在直接进入一般商场操作等于自杀。所以，我们提议填补深圳高级百货商场空白，作为高级百货来操作。同时充足考虑银行和证券机构需求，为她们度身定做1，2楼，满足她们特殊要求。

过去杭州宋城专题公园有五六个专题，新世界大厦也有很多开发思绪，我们认为眉毛胡子不要一起抓，经过梳理思绪，我们用水文化起爆了杭州宋城专题公园，所以我们也完全自信能够用国际化智能写字楼和五星级环境保护酒店理念开启新世界大厦销售。

紧紧围绕一个中心两个基础点，展开战略意义上全方位宣传（电视、报纸、网络），经过和中国社会科学院等合作常年举行管理论坛，请出中国外管理大师，请出可亲可敬著名科学家倪光南等等，提议系列宣传攻势和广告攻势，首先锁定金融业、地产业用户，她们是深圳白领群体代表，策划家和地产商营造丰美水草，牧人自然会赶着人群进来。

XX大厦广告设计要依据我们专题设计，充足表现出高品味、高格调，形成写字楼销售轰动效应。

我们将在协议签定后具体制订方案，层层展开专题。

三、总体策划构想

XX大厦计划构想：

提议新世界大厦，设置网络化五星级酒店和国际化智能写字楼，填补深圳精品小户型写字楼空白。

五星级酒店定位是国际上网络化程度最高五星级酒店，每个房间全部接入宽带多媒体网络，突出网络时代商务服务特点，全方面满足酒店用户现代商务需求。

设置高级数字化商务会所，包含数字化图书馆、书吧，提供商务资料联机检索服务。

利用会所和培训中心会议室、网络酒店综合优势，利用临近高交会场馆地理优势，和中国管理科学研究院、清华大学经管学院等权威机构合作，举行华南高层次大型管理论坛和高层次总裁培训班。

引入世界最好酒店实践，将酒店和写字楼统一管理，为用户提供个性化服务，将软件建设放在相当关键位置，而不仅仅是经过硬件表现大厦层次。

组合多种商业资源，比如和铜罗湾百货等合作创办高级商场，为裙楼销售精心计划。

人类进入新世纪，中国已经加入WTO，我们要全方面和国际市场接轨，中国地产业期望出现新生代，新世界大厦是深圳地产新思维，敢为天下先深圳人是加入WTO受益者，香港人也是宽带多媒体网络提倡者，深圳香港两地成功人士渴望新地产概念，我们提倡网络时代生活工作新方法，新型五星级网络化写字楼会产生爆炸性效果。

依据房地产趋势调查，我们发觉深圳写字楼有效供给不足，中心区地产概念雷同，缺乏热点地产，我们用户定位是深圳企业和海外企业，尤其是深圳小型企业居多，针对企业家需求，我们计划邀请新一代企业家、经济学家、管理教授，为提倡终生学习深圳人讲授世界著名企业家成功经验，营造市场优势。

首先策划好楼盘，作为地产发展商为用户营造成才和成功环境，我们是导演，吸引一流用户来演戏。有了领头羊，才会有群羊跟进。

1.策划层次：树立新世界大厦品牌，塑造和新世界大厦理念对应优异企业文化，我们将进行专业人才引进和管理计划，由本企业教授设计企业文化方案。进行以新世界大厦品牌为基础高级地产经营和资本经营。

XX大厦地产企业文化设计关键是：锐意进取，为地产精英提供成功舞台

。经过宣传给人印象是：吸纳一流地产人才，运作一流项目，塑造一流地产企业品牌。

提议企业吸纳部分地产职业经理人，提升企业职员专业素质，优化企业总体知识结构。

针对地产策划我们给出一个理念定位对比：

碧桂园XX大厦

相同点全部使用了广东市场化成功经验

不一样点补救型策划原创型策划

采取专业、洋气等广告形式用户营销为主，采取系列化广告形式

关键是市场优势政治优势和市场优势结合

珠江文化板块移民文化

广告卖点可怕顺德人，给你一个五星级家新世界大厦提倡白领人士工作生活新方法真正五星级酒店，国际最好酒店服务精品小户型写字楼

销售方法样板房＋售楼处样板房＋网上售楼＋虚拟现实尖端科技展示手段

资产经营手段初步利用系统应用

四、参与策划关键高级人才介绍

杨宝民，笔名杨德胜，深圳市赫美广告策划企业—杨德胜工作室首席地产策划师，深圳特区报地产版记者，电脑教授，虚拟现实方向博士生指导小组老师。曾任沿海物业集团发展商总经理、物业管理总企业总经理、台湾企业建筑项目管理部经理，含有丰富地产经营实践经验。

98年曾任王志纲工作室高级策划师，对于用户营销理论含有深厚研究，擅长泛地产策划。除了参与王志纲工作室部分策划方案例外，还前后独立为沿海物业集团、深圳富通地产、桃源居。锦绣清华园提供全方位策划服务。

宋恒明先生，深圳市赫美广告策划企业—杨德胜工作室高级地产策划师，她是中法联合培养MBA，国际贸易双硕士，含有企业上市策划经验，企业文化研究教授，含有丰富地产策划经验。

岳永平，杨德胜策划工作室策划师，曾任沿海地产发展商总经理，同济大学建筑计划硕士。

负责建筑策划相关工作。

管理顾问黄煜平副教授，担任北京商学院副教授，中法MBA，含有丰富管理学知识。

帮助策划大型管理论坛，并负责整合管理学界相关资源。

发展商是策划中关键原因，发展商领导任务是吸引经典大用户入住，运作政府高层，组合政治经济优势，叙述新世界大厦网络时代终生学习，将新闻界注意力引导到新世界大厦提供成才和成功环境。

五、XX大厦以数字化会所为关键形成E-LEARN环境

XX大厦和江苏大厦差异化是多方面，其中我们建立数字化商务会所对网络概念进行深度挖掘，大力烘托白领人士终生学习环境，将新世界大厦硬件优势用点睛之笔表现出来，凝聚网络时代生活模式具体内容，依据新理念完成以下工作：

1、设置数字化商务会所

五星级酒店和写字楼联合设置统一数字化商务会所，除了含有咖啡厅等传统设施外，设置网吧，和深圳图书馆等合作建立数字化图书馆服务环境，依据用户行业分类，关键为用户提供行业资料服务，比如金融、地产、法律、电脑等等。

在五星级酒店配套大型会议中心，设置大型多媒体网络教育终端，同时设置清华大学或北京邮电大学等远程教育深圳站点，充足利用新世界大厦通讯接口，连接好会议电视；新世界大厦设置可视通讯环境为白领人士提供终生学习环境

清华大学，北京邮电大学

Picture

TELMCU570

PictureTEL多点视频会议处理方案

请深圳电脑学会无偿入住新世界大厦（杨宝民负责），为业主提供电脑和英文教育环境，提供上网环境，尤其是将本培训中心列为深圳市高级电脑人才教育中心。

网络时代需要终生学习，我们和电脑学会联手，为入住业主和企业提供培训和电脑服务，经过统一计划和服务，降低企业运行成本。

深圳电脑业产值占全国三分之一，这是一个庞大消费群体，她们含有较强购置力，她们期望有网络时代生活模式。华强北商业区太拥挤，办公没有新世界大厦方便。

多媒体教育培训中心和数字化会所网络方案

2.设置XX大厦物业服务网站，为写字楼提供网上知识型物业服务，网上超出出租服务，企业文化宣传，电子邮件服务，适应网络化时代企业经营转型要求。

网站能够考虑在SOHU上其它大型网站上开辟专栏，请SOHU企业深圳企业入住新世界大厦，并邀请中国知识经济时代出现新型科技企业家张朝阳博士来深圳讲演。

六、XX大厦营销策划关键点

1.依据用户细分情况锁定行业领头羊，比如金融、地产、律师、高科技争取部分著名企业入住。依据江苏大厦等本区域写字楼吸收外资企业较少情况，我们提议在吸收香港企业入住本写字楼方面下大功夫，尤其是关键吸引加入WTO后进入深圳市场投资外资企业总部，我们写字楼和五星级酒店配套服务对于外资企业是有吸引力。

用户细分用户营销策划

用户行业教授营销行业资料服务营销活动

金融类用户深圳市金融协会金融图书、期刊，检索服务举行加入WTO后金融创新服务专题活动

地产类用户深圳市地产协会地产类图书、期刊、检索服务举行地产策划和创新经营研讨活动

法律类用户深圳律师协会律师工具书和期刊应对WTO涉外律师服务

电脑类用户深圳市电脑学会电脑类图书、期刊，数字化期刊聘用院士作汇报

2.以新世界大厦名义联合团市委、市科协举行大型深圳创业成功经历有奖征文比赛，设置20万元重奖，一等奖一名5万元，二等奖2名，三等奖10名，依靠新世界大厦高级培训中心，同时举行创业成功专题讲演，结合钢铁是怎样炼成，探讨白领精英个人成才道路和事业成功奥秘，同时邀请一批教授学者探讨新世界大厦提倡网络时代五星级生活方法深刻内含和意义制造新闻热点。

其中以新世界大厦名义邀请网络方向中国科学院院士作成才汇报，营造成才气氛。

3.地产模型展示手段重大创新——中国第一家采取虚拟现实手段展示大型地产项目，利用高交会将数万人眼光吸引到新世界大厦，把新世界大厦做成超级写字楼新盘。

投资100万元———放大为500万元广告宣传效果。

投资100万元制作大型动画和虚拟现实展示系统，虚拟现实（VR）是二十一世纪高科技手段，虚拟现实尤其适合还没有完全装修好地产，我们采取大型投影系统播放虚拟现实，邀请用户漫游新世界大厦虚拟现实系统，为大家提供想象空间。和一般模型相比，VR模型是动态，和三维动画相比VR系统路径能够任意漫游。

将XX大厦虚拟现实演示系统搬到深圳高交会场馆，作为新闻引爆点。新世界地产利用最尖端高科技手段，有利于树立创新形象，数万人来高交会参观我们结果，能够充足展示新世界大厦，所以我们有理由将新世界大厦作为高交会地产明星。

在深圳高交会举行时，邀请深圳市领导，中国科学院士来深圳新世界大厦参与虚拟现实高科技结果判定，邀请新闻单位采访，形成新闻热点。

4.

建立用户满意体系和个性化服务

在深圳特区报地产专栏宣传我们创新，形成一个亮点。

深圳白领人士文化特点是重视儿女教育，同时也重视自己学习深造。来深圳奋斗人全部是有理想年青人，年青人渴望成功。

用户营销开启就是要将利益返还给用户，让用户告诉用户新世界大厦地产口碑。

经过我们对写字楼最初想法了解，我们认为在销售上应该在中心区优势基础上叠加两个用户营销优势：针对酒店部分———我们做法是营造网络时代五星级优雅生活环境。针对国际化智能写字楼我们做法是营造成功环境，以全新个性化服务方法为用户提供满意服务。

依据发明用户

贴近用户

服务用户

感动用户现代营销理念，我们提议实施用户满意企业经营，关键培育忠诚用户，金融、地产、律师、电脑网络人士列为优先对象，让她们传输新世界大厦口碑是世界上最好广告。

对于用户管理，能够结合实施用户关系管理（CRM），建立完善用户档案，提供按需服务。

我们策划帮助引进新营销方法，所以，需要招聘高素质对外招商和销售人才，尤其是拓展香港营销渠道，系统培训用户营销理论和实际操作技巧。

5.培养经典用户，讲述她们成功小说，讲述她们为何选择新世界大厦，能够充足叙述新世界大厦新优势。

6.网络营销

除了传统媒体外，经过网络进行营销意义极大。提议邀请SOHU总裁张朝阳博士来深签定网络地产营销服务协议，开展网上拍卖活动，大批记者会蜂拥来采访。针对数字化会所建设，提议邀请北京超星企业史超来深圳和我们签定数字化图书馆网络服务协议，

7.联合特区报进行科普营销，经过科普宣传叙述新世界大厦采取高科技设备价值，比如新型VRV空调优点，不然一个VRV空调抽象概念，很多用户不懂其中优点。

8.样板房部署追求个性化，营造成才和成功气氛，设置大投影，新世界大厦画面和网络时代生活模式专题片。

9.运作政府高层，安排中央领导人来深圳参观时光临新世界大厦，了解网络时代深圳人生活新方法，形成新闻热点。

七、新世界大厦融资策划

1.主动争取企业上市

提议深圳新世界地产以著名项目为依靠，在香港集资上市，近期香港市场欢迎艰苦创业民营地产企业在香港上市，经过大项目开发整合社会资源进入主流地产商行列。

提议香港上市前完成以下准备工作

：

1.在香港注册企业，将现有资产有选择注入到香港企业中。

2.除了提交过去业绩资料，还要制订2-8年清楚发展战略，包含地产开发模式，企业人材和资本经营策略。

3.产权清楚，管理层结构合理，运作规范，帐目明晰。

4.重视资产评定和权益保障。

2.主动争取授信贷款具体方法提议

根据系统论见解重视资信体系建设，主动争取银行授信贷款

6月中国人民银行公布了《相关规范住房金融业务通知》，金融教授分析，以后银行所增加房地产贷款额度95%将流向资信等级高房地产企业。部分资信等级差，管理水平低，自有资金少企业将被淘汰出地产市场。

房地产企业资信等级高低，直接决定融资方法优劣，直接影响融资成本大小，开发效益好坏，所以建立规范资信体系至关关键。建立规范资信体系需要采取以下方法：

（1）树立长久务实经营思想，不过分依靠广告炒作，不对业主承诺无法兑现服务或优惠。

（2）应用优异项目管理软件，协调资金和施工进度、销售进度，灵活在项目变更之前做好资金计划。

（3）重视企业信誉，不仅对银行讲信誉，而且对政府、设计单位、施工单位讲信誉。

（4）吸纳金融和IT人材，开发资信管理软件，充足发挥银行金融创新主动性，建立新型银行和企业关系，争取银行套餐服务，比如银行不仅能够住房开发贷款、固定资产贷款、流动资金贷款、按揭贷款、银行承兑汇票贴现等业务外，而且还提供基建验资、“三