会所经营专项方案

经营模式在计划阶段我们就要把会所经营考虑进来，其中会所经营模式设定对会所后期经营尤其关键，在确保会所为项目带来社会宣传效果和利润同时尝试部分新经营模式,就可能使会所本身能够盈利，从而使会所为项目带来更多现金流。

1、目前市场会所经营模式

从目前市场上会所经营模式来看，大致能够分为三种：

（1）全封闭模式这种模式通常是房地产商或物业管理自主经营，会所是总企业一个部门，财务由总企业一起核实，不计较盈亏。

策略分析：

中高级价位小区会所大多实施封闭式管理，这么既确保了小区环境安宁、住户人身安全、私密性，又提升了物业品质。这类多为会员制会所，适适用于中高级以上公寓和别墅。（2）半封闭模式这类会全部独立型，也有非独立型，它既对内也对外，但对外必需办会员卡，是会员才能够消费，显然，这门槛也比较高，通常人是不会进来消费。

策略分析：

半开放式会所在对住户开放同时，也是社会性商业配套一部分。半开放式会所位置通常占据小区中心区域及住宅裙房或地下室，对安保方法要求较高，比如电梯直达会所，小区住户用IC卡出入，由此确保外来人员不至于从会所进入小区，内外收费标准不一样，对小区住户实施大幅度优惠会员制和优先制。这种会所会带来很多外来人员前来消费，甚至可能成为这一地域公共娱乐健身场所。

（3）全开放模式这类会所比较“大众化”。大多数是以承包方法经营为主，而物业企业只收租金和水电费，通常情况不搞会员制，全部是现金交易，消费者也很杂，有本小区业主，也有非本小区业主。相对来讲，就安全和档次问题要次于前两种。

策略分析：

这类完全是小区商业性设施，通常是发展商将原来要做会所房子出租，面向超市、银行、建材店等招商，对小区内外一律是经营性质，这种情况大多出现在部分在中低价位项目中，物业费较低。

在这三种模式中前二种所占百分比最多，然而会所走向市场肯定要和市场接轨，会所配套需要越来越靠近常规市场化，总来说会所要越来越开放，当然并不是说否定封闭式，选择封闭式一定要符合项目标定位。现在不少会所已逐步采取半开放型或全开放型模式来运行，这也使会所经营更趋向市场化。对会所经营拓宽了思绪。

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现在小区会所通常全部选址在较靠小区内部位置，但小区业主并不期望会所过多地面向外来人员，而从发展商角度出发，不吸纳外来人员参与消费，会所就极难有更大盈利空间。

小区会所营业到底对内还是对外这个矛盾产生归根到底还是因为小区整体计划时，没有充足考虑以后会所运行细节问题。其实在计划之初，会所设置就应在一个既可对内又可对外位置上，方便于以后内外双向经营管理。

2、会所经营新趋势

会所经营将会出现以下趋势：

（1）独立化连锁经营

有资料表明，经营情况比很好会所全部有一个共同点，就是她们全部成立了会所企业，会所管理经营权是独立，包含财务，管理制度全部是独立操作。在相对独立基础上，假如能够实现连锁经营，不仅能够有效地整合、充足利用资源，而且有利于树立品牌，形成规模化经营。

（2）走专业化道路

具体表现在设计专业化、程序专业化和制度专业化三个方面。

（3）全方面推行会员制

小区会所消费者绝大部分来自于本小区业主，用户资源是很有限。实施会员制度，可使会所合适向社会开放，扩大消费群体，以保障会所经营收入。3、会所多方位运行模式

现在会所硬件设施全部大同小异，基础上没什么差异。要想会所扭亏为盈，不再成为发展商包袱，而且在营运中盈利。就务必从“软件”入手，要经营有特色，会所能够考虑多方位经营模式。

多方位经营在经营过程中关键表现以下三种类型：

(1)充足利用自己资源对市场进行渗透，提升市场拥有率。

进行市场渗透是会所在利用现有市场基础上，经过改善设施设备和服务等经营手段、方法逐步扩大会所销售，以占领市场更大市场面，这种方法关键是充足利用原有资源，提升原有项目标市场拥有率。

具体实施方法关键有：

①扩大宣传，增加用户对会所了解，使老用户增加消费次数。

②提升服务质量，并经过降低价格措施吸引新用户，刺激老用户更多地消费；会所能够尽力将竞争者用户吸引到自己项目上来。

(2)利用拥有项目开发市场。

市场开发多方位经营是企业利用原有项目和原有资源衍生项目(我们统称拥有项目)来争取新消费群，从而开拓新市场一个经营方法。其中心是为拥有项目寻求新用户、新市场。

具体实施方法关键有：

①在当地寻求潜在用户，这些用户现在还未参与进来，但她们对项目标爱好有可能被激发。

②会所能够考虑利用老主顾把会所介绍给亲戚好友，邀她们加入，从而增加客流量，促进市场开发；会所还能够利用多种商机来开发市场。

(3)开发新项目。

因为大家需求不停改变和提升，会所可开发新功效项目，以新外观形式、服务质量和享受感满足大家需要，巩固原有市场，并深入扩大市场拥有率。

会所开发项目：

①改善型：室内网球俱乐部、球拍出租和维修服务、优异更衣室和沐浴室、风味小吃、餐厅。

②新项目：电脑检测健身、旋式浴池、独立培训、池畔长廊(供给酒水)、阳光泳池。

③多间爱好室：芭蕾舞、插花、瑜伽等学习提升机会。

会所多方位经营是经营项目标扩展。扩展项目过程应科学地、理性地去发展，本着充足利用闲置资源，或利用营销能力，或充足利用现有开发能力，或利用现有用户为基础标准，以该项目能否使自己充足发挥并增强竞争优势为指导思想，首先判定本身现有竞争优势是否能够延伸扩展至目标行业。

4、新会所类型

为了改变会所功效和经营模式，以突围出会所经营不善怪圈。依据不一样项目档次、居住人群、周围环境等情况，出现了3种比较显著新会所类型。

个性会所也被称为特色会所，个性会所是伴伴随市场产品细分而产生。(1)个性会所

小户型、BOBOS、炫一族等目标用户指向很明确项目出现，大量新奇别致个性会所也争奇斗艳，成为楼市一道亮丽风景。

策略分析：

特色会所大量出现，无疑给购房者提供了更大选择空间，同时也充足表现出“买房子就是买生活”思想，从会所设置就能够窥见出项目标定位和未来居住人群情况。

(2)专业会所

小区物业缺乏经营会所管理人才，造成会所经营不善是会所亏损关键原因之一。为了处理这个问题，有开发商想出了请“外援”方法，也就是聘用专业会所管理企业对会所进行管理、经营，既能省去很多麻烦，还能为业主服务好，而且有一定赢利。

会所聘用了专业会所管理企业依据项目标特点对会所制订出整体计划、经营及管理方案，一卡在手，业主能够到上述会所享受会员待遇。会所采取了以下方法:

①从项目标计划入手突出会所特点，以使业主享受到舒适服务。

②从硬件设计上，会所直接将自然园林景致引入小区，设置涌泉、水幕、水道等水景，构筑成自然和人友好相处休闲环境。

③在软件上，会所分两期开发，地下为水疗、休闲运动专题，SPA美容设备、上层以健康为专题。

(3)生活会所

在个性化会所大行其道同时，也有部分项目开始推出并不是那么炫目，并不是那么个性会所，而是把购房者最普遍最关切生活问题，作为会所设置出发点和基础。这么会所，我们能够称之为“生活会所”。

不管是个性会所、专业会所，还是生活会所，做会所和做项目是一样，全部应该符合购房者客观需要。只有真正站在购房者立场上，将购房者生活需要变成现实，才能真正赢得购房者青睐，真正赢得利润。

总而言之,我们要在会所计划设计之时就考虑会所后期经营问题,经过正确定位,设计和设定经营模式,而不仅仅把会所作为卖点,最终让会所为项目带来利润。

会所筹建费用估算

会所筹建费用估算关键有以下几项:

(1)房地产成本。

即新建会所房地产项目标土地和房屋建筑开发建造费用。

(2)装饰费用。

即装饰会所表面费用和隔断空间费用，包含墙壁、地面、门面、灯饰、劳务费等。(1)(2)两项具体计算可参考同类同档次物业各项计费标准，乘以本项目相关数量值得出。

(3)设备设施成本。

包含空调设备、公共区域设备、客用设备、职员用设备等多种设备成本。具体按所选设施设备市场价进行核计。会所其它设备也能够如此推算，然后再作累加。

(4)物具用具费用。

指为确保会所服务质量、市场形象，部署和经营过程中所使用易耗物品，包含桌、床、台、餐具、饮用器皿、工作服、纸张、笔墨、票据等。该项计算可按房地产成本、装饰费用、设备设施成本三项百分比进行，会所应依据自己情况制订一个适合百分比。如会所房地产成本、装饰费、设施设备费。

(5)劳动力成本。

指会各类人员工资、奖金、福利，和临时人员酬劳(如教授指导、讲座费等)。它能够按时间、人数和对应标准来测算

奖金、福利可按当初相关标准计算，临时人员酬劳可简单估

(6)创办费。

即指筹备会所开业各项费用。此项也可参考同档次物业标准测算。

(7)资本成本。

即指企业为会所建设创办筹集、使用资金所付代价。关键包含利息和各项联络、手续费用等。会所经营项目标种类

伴随经济发展，大家物质文化生活水平提升，会所项目不停得到改善、创新、应用和推广，包含领域也会越来越广泛。从功效和特点来看，能够把会所项目分为三类，即康体项目、消闲项目、娱乐项目。下面分别对之做简单介绍。

(一)康体项目标种类

康体项目是大家借助一定康体设施设备和环境，为大家锻炼身体、增强体质而设健身项目。康体项目有别于专业体育项目，它不需要专业体育项目那么强专业性、技巧性，大家参与康体项目，只为达成锻炼目标，并从中享受到一定乐趣。

康体项目标特点是：

(1)须借助一定设施和场所。如乒乓球室、游泳场等。

(2)不是以竞技为主，而是为了达成特定目标。如健美、减肥等等。

(3)运动中讲究科学方法。即运动有一定规律性，时间和运动量适中等。

(二)消闲项目标种类

消闲项目是大家以趣味性、轻松愉快方法，在一定设施环境中进行多种类型既有利于身体健康，又放松精神、陶冶情操活动项目。这种项目往往既能够提升人智力、锻炼毅力、培养爱好，又能够达成放松身心、恢复体力、振作精神目标。

消闲项目标特点：

(1)借助特定设施和服务，如保龄球室、人工按摩等。

(2)运动不猛烈，趣味性、技巧性强。如高尔夫球、保龄球等。

(3)寓享受于消闲之中，强调一个精神上满足。

消闲项目标种类以下图：

(三)娱乐项目标种类

娱乐项目是指利用一定环境设施和服务，使大家能主动主动、全身心投入、得到身心愉快和精神满足活动项目。娱乐项目往往由很多人聚在一起，在一定环境气氛中体验个人乐趣。

娱乐项目标特点：

(1)环境气氛感要求强；

(2)文化气息浓；

(3)含有多样性，限制条件少，没有严格操作程序和要求。

会所项目种类设置没有严格界定或标准。会所应依据本身定位和目标用户，灵活确定设施设备规格、数量、档次。

会所功效分为室内及室外部分，因为项目规模庞大，设置了双会所（关键指室内部分），一个临近别墅及小高层区，集中设置最高级豪华会所设施，以突显其显赫地位；

（一）别墅区会所下沉式室内功效

1豪华、风格及情调独特接待大堂

2香氛美容按摩中心（HealthSpa）

3室内恒温特色泳池及水力按摩池

4保健顾问中心

5健身中心

6舞蹈室

7乒乓球室

（二）高层会所室内功效

1豪华气派中空大厅2中餐厅（健康食府，VIP豪华包房可对外经营）

3特色西餐厅及咖啡酒廊（可对外经营）4恒温雪茄吧,品牌红酒屋

（三）户外会所设施

1网球场2温室植物园

3高尔夫练习场/果岭推杆场

4健身缓跑径/脚底按摩径

5小型（温室）农庄6儿童游戏区

7老人活动区/太极区会员制

会员制是指由会所组织一个团体，对新加入者有选择权，组员必需交纳会费，该团体必需向其组员提供娱乐、健身、社交等永久性设施。通常又把这种经营形式叫做会员制俱乐部。（一）会员制设计方案

假如会员制方案设计得好，会所就能成功地进行推广，为会所深入经营打下良好基础。会所方案设计应从本身实际情况出发，在对市场作出充足调查和分析以后，制订出一个市场整体计划，依据整体计划来制订设计方案。

(1)会员数量。

会员数量应依据市场整体计划和本身设施容量来确定。同时，也不排除为增加会员价值感而限制会员数量。

(2)会费。

会费制订一是要依据俱乐部定位来确定；二是要考虑到目标用户经济、文化层次、消费心理等各方面原因。

会费是否可退还，这一点将会影响会员资格可销售性和会费数额大小。时下相关这一问题有两种方案，即可退还会费和不退还会费。大家更愿意付出更多会费来购置可退还会会费员身份。会所应利用这一点，这么首先能够取得更多收入，其次又能够增加市场竞争力。只是若经营不善，退回会员多，会带来巨大财务困难。

(3)可转让性。

可转让性即是指会员资格能够转让。会员资格可转让性越来越为市场所认同。

会员制会所设计并不局限于以上这三点，能够依据本身情况增加自己特色，以提升会员价值和会所销售。

（二）会员入会程序设计

会员入会程序不宜复杂，应本着简单明了标准进行设计。

(1)给予准会员对会所充足知情权。

会所应派专职人员进行具体解释说明，同时设制会所手册并发放给准会员。

(2)入会手续办理。

最明了方法就是设定入会申请书或会员记录表。在入会申请书或会员记录表中应明确会员性质、缴费方法、姓名、住址、联络方法、附交文件及备注。

(3)终止会员手续。

能够以文字表述，也能够设计表格，但二者全部必需表明会员姓名、编号、终止原因、入会日期、终止日期和相关费用具体处理方法。

(4)转让授权书。

实施会员能够转让身份会所还应设置转让授权书，授权书中应明确转让人，受让人各自姓名、住址、联络方法、会员数目、会员编号，转让条件及附交文件。

（三）实施会员制会所会则

会则设计专题思想是要