平顶山光明路地产项目分析策划报告样本

第一某些：市场调研平顶山市经济环境分析和生活构造研究

市区面积70多平方公里，人口91.2万，从平顶山市城调队理解到，全市居民消费价格总水平保持了较为温和上扬态势，全市居民消费价格总水平合计上涨2.4%，涨幅与去年同期相比下降3.1个百分点。GDP发展状况及产业构造状况全市人均GDP突破1000美元，标志着平顶山已走出低收入水平行列。全市GDP达到570亿元，比上年增长15.6％；地方财政收入31.56亿元，比上年增长49.6％。平顶山工业基本雄厚，通过四十近年发展，已形成以能源和原材料工业为主体，以煤炭、电力、钢铁、纺织、化工、机电、建材、食品等八大工业基地为支撑新兴工业体系。平煤集团是国家拟定发展为超亿吨大型煤炭生产基地，神马集团是世界三大帘子布生产公司之一，舞钢公司是国家特宽特厚钢板和特种钢材生产科研基地，姚电公司是华中电网骨干电厂之一，平高集团是全国三大高压开关制造公司之一，尚有中盐皓龙公司、宝酒集团等一大批在全国、全省均有较高知名度公司。年，平顶山市被河南省拟定为中原都市群九个中心都市之一。消费品零售总额平顶山市消费品市场运营良好，据初步记录，前10个月平顶山市实现社会消费品零售总额12.8亿元，同比增长14.9%，增速居全省第三位，高于全省增速1.2个百分点；1-10月合计实现零售额119.2亿元，同比增长14.4%，合计增幅比上月提高了0.1个百分点。呈现如下新特点：分地区看：城乡市场协调发展。分行业看：批发零售贸易业发展平稳，餐饮业持续火爆。分商品看：高档潮流商品成为消费亮点。◆城乡居民人均可支配收入城乡居民收支有所增长。上半年，全市城乡居民人均可支配收入为4561元，比去年同期增长18.5%，扣除物价上涨因素实际增长16.3%。上半年农民人均钞票收入1190元，增长18.4%，扣除物价上涨因素实际增长14.7%。全市在岗职工平均工资6560元，扣除物价上涨因素实际增长19%。◆城乡居民储蓄存款余额

城乡居民人均可支配收入、农民人均纯收入年均增长12.7%和6.4%;社会消费品零售总额比“九五”末增长61.5亿元;城乡居民储蓄存款余额326.8亿元。二、区域构造调查与都市发展规划调查

◆公共设施状况1月至2月,以“公共设施管理业”为代表市政公用设施建设投资完毕283.9亿元,同比增长27.1％。市政公用设施建设在投资方向上，以加强公共服务、改进人居环境为主，投资规模有所增长。◆交通体系状况

全市交通建设发展速度最快，许平南高速公路建成通车，平漯、平临高速正在加快建设，太澳、新石高速正在加快做前期工作。新建、改建国、省干线公路585.54公里,正在改建国、省干线公路415.6公里,新建、改建大中桥46座5197.9米;底,平顶山市国、省干线公路中二级公路比重将达到95%；高原则完毕绿化示范路段167公里，完毕绿化美化路段422公里，合计创立GBM路段443公里和文明样板路218公里。◆区域性质与功能特点都市发展及功能定位是：东区为二、三类工业区，老区为商业服务区，西部新区为行政、文教、高新产业及居住旅游区。◆都市规划都市发展思路：“优化东区功能、改进老区环境、发展西部新区”。对发展西部新区是平顶山市拉大都市框架，实现跨越式发呈现实需要，是平顶山市改进投资环境，提高都市品位，提高都市吸引力，扩大对外开放必然选取，也是平顶山市实行二次创业，打造经济强市，全面建设小康社会，实现“繁华、开放、文明、秀美”当代化工业新城重大举措。平顶山市新城区规划勾画了一条东南——西北走向历史文化和生态发展轴线。新老城区之间通过生态园这条生态廊道相连。新城区规划范畴是北至漯宝铁路，东至姚孟电厂，西至毛营军铁专用线,南至水库，规划共分三个阶段：起步区7.6平方公里，近期规划面积40平方公里，远期规划面积100平方公里。新城区规划形态是带状，交通流量重要是东西方向，新城区与老城区之间距离10公里，通过6条都市道路和规划轻轨交通互相联系，十分钟即可到达。向西通过2条公路和郑石（郑州至石人山）高速公路与鲁山县和宝丰县相接，北部漯平洛高速公路出入口在新区起步区东部2公里处，通过此入口向东南20公里处即可接许平南高速公路。四通八达，快捷顺畅交通联系对新城区建设必将起到积极带动作用。三、平顶山市商业环境分析商业布局总体分布平顶山市商业重要集中于以万家百货为中心商业区和以开源路为中心商业街区。在商业形态方面，以万家百货为中心形成了以永乐家电、中心商城、商业大楼、帝豪国际家具广场、豪凯迪国际家具广场、当代家具城为主大型购物中心及开源路、中兴路为中心构成沿街商辅，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、家私、副食品等数十类品种商业街区，是平顶山市最繁华商业区，属于平顶山市第一商圈，商品零售额占据平顶山市场60%以上。湛河路与新华路为主两侧商业构成了我市第二商圈，重要以经营五交、土产为主。重要商业竞争格局分析市中心大型商业名称规模业态位置出租率万家6F+地下室1F:彩妆珠宝馆

2F:流行淑女馆

3F:名媛馆

4F:绅士馆

5F:休闲服饰馆

6F:潮流百货馆

地下室:游戏厅中兴路与优越路交叉口东北角处近100%鹰城名品

百货4F+地下室1F:珠宝、化妆品、鞋

2F:女装

3F:男装

4F:童装、床上用品、男装

地下室:小型超市开源路近100%中原百货4F1F：小家电、通讯手机

2F：女装

3F：鞋、男装

4F：家具开源路与和平路交汇处（鹰城名品百货北侧）近100%国际女子

新天地2F+地下室1F：珠宝、鞋、精品女装

2F：精品女装

地下室：小综合超市开源路（中原百货向北）97%以上永乐家电5F1F:手机

2-4F：家电

5F：办公中兴路（万家对面）100%中心商城2F+地下室1F：珠宝、家电、服装

2F：服装

地下室：超市中兴路与和平路交汇处95%以上商业大楼5F1F：珠宝及其他饰品、小家电

2F：服装

3F：羽绒服广场

4-5F：家具城中兴路90%帝豪国际家具广场6F1F：精品服装

2F：手机卖场

3F：软体家具馆

4F：当代家具馆

5F：欧美风情馆

6F：实木家具馆体育路与建设路交汇处95%以上豪凯迪国际家具广场5F+地下室1F：移动通信

2F：电脑科技

3-4F：精品家具

5F：办公家具

地下室：电脑科技中兴路与建设路交汇处96以上当代家具城3F全家具中兴路90%全市重要商业街区名称业态出租率备注开源路专营店较多（服装、鞋帽、电动车等）

穿插综合市场（燃具一条街、昕开源市场等）

大型商场（有鹰城百货、中原百货、国际女子新天地）92%以上整体配套比较全面

美发、酒店、药店、超市、网吧、银行等中兴路商场（万家、中心百货、商业大厦、家具广场、永乐家电等）

专卖店

沿街商铺90%新华书店、银行、美食城、西餐店、九头崖、俱乐部等和平路以专营店为主98%以上服装、饰品体育路家具广场、万客隆、沿街商铺95%网吧、影楼、九头崖、银行等从上表可以看出，以我市第一商圈商业格局而言，基本特性如下：大型商业中心基本集中在开源路与中兴路；经营业态以百货、电器、家具为主；经营形态方面比较相似，如：负一层超市；几条重要商业街业态分布比较清晰，但经营种类略显混乱和单一，仅服装类经营大概占了50%；总体分析：商业集中度较高，缺少新商业增长点，从商业形态而言，缺少专业性，特色化商业形态，商业类同性强，竞争激烈。商业市场发展趋势分析随着都市化进程不断加快，今年以来，政府加大了旧城改造力度和深度，如开源路南段、凌云路南北段打通工程等项目启动，全市商业用地量将不断放大。新建大型商业项目给原本就竞争激烈第一商圈市场带来巨大压力，如华府广场（仅临矿工路和中兴路交汇处商业面积就达3.7万㎡），将会使该区域市场竞争进入白热化状态，导致商户频繁流动。过度竞争体当前对消费者争夺和商户争夺两方面，在对消费者争夺方面，各商家会纷纷使出价格这一杀手锏，使整体行业利润水平大副减少，大某些仅可以保本或微利经营，仅有某些品牌店经营尚可。在商户招商方面，各市场更是使出浑身解数，降租金、免租金、免一次装修费（甚至二次装修费）、扣点经营、品牌联营等各种形式将会层出不穷，即便如此，各市场也未能获得满意招商效果。因而，平顶山商业市场竞争称之为区域性过度竞争或白热化竞争主线不为过，经营形态两极化严重，市场供需严重失衡及各市场前期定位缺少差别性，规划不合理性导致了这种残酷竞争状况。据理解，之前平顶山最具人气老市场，后改为凯撒购物中心，因在规划和定位上不合理而导致商家纷纷离开，门庭冷落。但都市第一商圈地位依然不会发生变化，随着都市拓宽，专业化街区型商业将呼之欲出，作为时下最新颖一种模式，将成为都市商业亮点。四、针对性区域商情调查依照我司在全市进行200份调查问卷反映出状况如下：消费者调研依照本案所处地段半径1公里内共发出调查问卷100份，重要内容涉及：从事职业、年龄、月收入、最感兴趣信息、居民外出就餐状况、外出就餐重要考虑因素、外出就餐支出、外出就餐选取类型、居民最喜欢去购物场合、大型购物中心购物顾客类型、消费心态、决定购买重要因素等。职业状况年龄月收入状况最感兴趣信息居民外出就餐状况外出就餐重要考虑因素外出就餐支出外出就餐选取类型居民最喜欢去购物场合大型购物中心购物顾客类型消费心态决定购买重要因素小结:片区重要人群是以平煤职工为主，月收入平均在1000-元占到被调查者44%，某些退休职工月收入在1000元如下，整体收入应在全市中档水平，受教诲限度普通，对新事物接受时间较长，思想相对保守，生活更多是考虑解决实际问题。由于离都市商业中心较远，每月外出就餐和购物次数有限，整体购买力不强。商家调查针对重点商业区及项目周边零星商家问卷调查，涉及经营品种有服装、百货、饰品、鞋帽包、洗化、餐饮、眼镜、针织布艺、音像、太阳能、五金、器材、通信、网吧、美发、茶叶、电动车等。共发出问卷100份，重要内容涉及：经营者年龄、对光明路打通至程平路认知度、对光明路商业前景预测、选取门面比较注重要素、对租赁面积规定、对建筑指标规定、资金投入指标、对全市零售业满意度调查、已租赁商用物业次数、对光明路北段最缺哪些商业调查。经营者年龄购买力购买力对光明路打通至程平路认知度对光明路商业前景预测选取门面比较注重要素对租赁面积规定对建筑指标规定资金投入指标对全市零售业满意度调查已租赁商用物业次数光明路北段最缺哪些商业调查小结：通过对某些商家调查发现，从事商业经营者年龄状况重要是在31-45岁区间，对商辅选取重要考虑客流量及地理位置，由于所调研客户所经营物种以专卖店居多，对商辅面积选取多集中在20-50平方米，对建筑指标多喜欢进深短、面宽长物业。针对本项目方面，懂得光明路北拓有67%，对此片区商业看好有40%，有39%表达很难预料，但大某些以为本片区缺少大型购物中心。对所调查商家总体感觉是对全市零售业状况基本满意，但对消费者消费能力普遍以为不强。 对全市重要经营状况较差项目调查分析——劳动路劳动路东侧劳动路西侧重要业态定位：农贸产品批发零售出租率：70%（租一层送一层）租金状况：50—60元/㎡/月铺面分割状况：原则铺面140㎡/铺（上下两层，内置楼梯）经营状况：较差我司通过认真细致调查，以为此商业街存在如下问题：临街商业业态组合混乱，除农贸产品批发零售外别的业态均无法构成商圈；劳动路西侧仍有老旧铺面存在，从而影响了整个街区形象，购物环境恶劣；建筑设计不符合业态定位，作为以农贸产品批发为主市场，铺面分割极不合理，面宽与进深比例（约1：5）严重失调，可见其在项目开发前期市场调研与分析不精确；入市租金价格为80元/㎡，定价偏高，与其定位不相符，偏离市场，后期虽有下调及提供了相应优惠办法，但严重挫伤了商家信心，作为新入市商业项目，高开低走是房地产商业项目操作大忌，此时已很难拉动该街区人气；——繁华街繁华街口繁华街街区重要业态定位：日用品及小商品批发出租率：60%（租一层送一层）租金状况：80—100元/㎡/月铺面分割状况：原则铺面70㎡/铺（上下两层，内置楼梯）经营状况：很差我司以为此商业街存在如下问题：既有业态与所在区域不相符，作为批发市场紧邻零售商业中心区，无优势可言；现业态与街区规模不相符，作为批发市场，规模过小，再加上步行街式交通设立也阻碍了既有业态发展，难以汇集人气和持续性发展，前景暗淡；现业态与原规划业态错位（原为商业步行街，现为批发市场），重要因素是业态控制不严格，经营管理不规范，导致了此业态无序发展，直至失控。与劳动路状况相似，定价偏高，与其定位不相符，偏离市场，导致商家经营信心局限性；——凯撒购物中心门庭冷落凯撒广场重要业态定位：服装、鞋帽零售出租率：约50%租金状况：30—150元/㎡/月铺面分割状况：原则铺面12㎡/铺（上下两层，外置楼梯）经营状况：很差我司以为此商业街存在如下问题：建筑布局不合理大门：作为重要人流入口过窄，与项目规模不相称；方向开在广场上，导致人流畅通性不强；采光：一层凹陷，无相应辅助采光设施，使整个购物中心环境压抑，影响消费激情；铺面：原则铺面分割尺度空间过小，无法支持品牌经营；广场：无法停车；无特色，无个性化设施；交通设立抗性过大，无法有效汇集人气；经营品种单一、整体档次不高、无自身特点，未形成个性化经营，与中兴路、和平路等中心商圈相比，缺少竞争优势；异地开发商不负责任开发商通过前期宣传和恶意误导，借助物业所处优良地段及初期旺盛人气，将商铺小面积分割高价位售出。由于平顶山消费者在投资方面不成熟和不理性，使整个销售过程相称顺利，开发商在此项目上利益得到了最大化后，把风险完全转嫁到投资者身上。后期基本无人管理，直接对招商和经营导致了极大困难，在本地形成了极差口碑；小结：三处商业项目共同特性：业态定位不精确建筑规划布局与业态定位不相符经营管理普遍比较混乱租金定位没有科学根据市场规律和状况，偏离市场开发商在开发商业项目之前市场调研和前期谋划不够精准投资经营者盲目和不理性对本地商业市场导致影响本地投资环境受到了相称大影响，严重打击了投资信心对商家而言，经营前景暗淡，心理预期差距较大对银行而言，由于经营不善，贷款无法保证准时收回，容易形成不良资产，银行对商业贷款失去信心阻滞了都市商业健康发展综上所述：三处商业项目共同特性和对本地商业市场导致影响对本项目开发和后期经营起到了警示作用，因而作为本项目开发必要遵循业态定位精确性、业态组合科学性、规划布局合理性、经营管理规范性等原则。平煤集团作为平顶山市品牌公司，与开发商不同是，开发商目是追求利益最大化，后期经营为另一方面。而本项目使命不但是谋取利益最大化，更重要是服务于矿区职工，并充当都市运营商角色。因而，规避以上风险，使项目得以顺利完毕，是本项目重中之重。五、项目概述本项目位于矿工路和光明路交汇处，从地理位置而言，该区域处在平顶山市老城区西北部，属于旧厂区改造项目和都市形象工程。属于典型底商加住宅，也就是咱们经常提到社区型商业街，规划为两层商辅，总建筑面积约2.7万㎡。周边汇集了大量矿区家属院，人口密度较大，但商业极度匮乏。依照本项当前期规划，光明路道路两侧约有近5万居住人口，大某些为该区域内矿区家属及新建商品房社区住户。商业街两端入口所连接矿工路西段和程平路，道路绿化及市政建设条件比较杂乱，整体观感较差。六、项目SWOT分析S（优势）：全街铺规模优势，具备了成为一种商圈硬件条件；商业形态优势，社区型商业街，最具发展潜力商业形态；社区人口密度大，对项目支撑优势明显；W（劣势）：1、40米规划道路宽度、较难形成规模人流；2、基本无商业氛围，无法及时持续经营；O（机会）：1、旧城改造，为该社区发展创造了条件；2、随着都市西部新城区发展，将来本项目所在街区将成为连接新老城区中心；3、社区当前竞争压力较小，商辅供应量少；4、待规划道路施工完毕后，社区人员流动线畅通性强；T（威胁）：消费水平低下和消费增长有限，限制了商业市场发展；经营信心和市民消费信心局限性，导致商业前景暗淡；分析：本项目优势明显不不大于劣势，作为300米长一条商业街正好符合像平顶山这样都市需求，同步周边大量人口支撑，为本项目开发提供了信心保证。七、对项目周边在建和已建项目竞争关系分析平安佳园底商位置：矿工路与光明路交汇处东南角规模：1.8万平米建筑形态：2F+地下1F工程进度：现房现状描述：该项目底商被社区入口大门分割为两大裙楼，各占9000平米，单层面积3300平米，地下某些2400平米，现已被两位投资客分别买断，开发商不参加招商，投资客自行招租，招租价格为：一层40元/平米/月，二层20元/平米/月，地下室15元/平米/月。据理解，当前为止，有一家银行即将进驻，租赁面积约1000平米，既有某些小商贩在一楼偷偷经营。由此可见项目在前期没有精确市场定位和业态规划。投资客急于将物业出租，对租赁面积和经营业态不做任何限制。双丰商城位置：光明路与曙光街交汇处规模：约4万平米建筑形态：5F+地下1F工程进度：地上一层商业形态：1F精品百货2F青春少淑商场3F名媛贵妇商场4F活力绅士商场5F床上用品小朋友世界现状描述：一、二层某些出售，采用返租（130元/平米/月）形式，售价：1.6万/平米，别的招租，租金未定。铺面分割为50平米/个，可依照客户需求加大。华府广场位置：矿工路与中兴路交汇叉口规模：约4.3万平米建筑形态：4F+地下1F工程进度：出地面一层商业形态：地下超市1F珠宝、首饰、化装品、鞋2F少女装、淑女装、童装3F男装、男士用品、咖啡厅4F美食、娱乐现状描述：当前处在征询期，售价、租金尚未拟定，6月份开盘，初步定于来年4、5月份开业。单层面积7000平米，地下面积9000平米，别的为住宅两侧商业街（业态定位：专营街）。一层分割出门面158间，面积在50—80平米之间，似售均均约2万/平米。上述三处商业与本项目竞争关系——平安佳园底商从经营规模来看，虽然有1.8万平米商业面积，但是被两位投资客分别经营，其很难具备项目经营统一性，不能形成规模化效应，弱化了该项目竞争力。从规划上来看，比较适合做中型商场，业态比较适合做百货零售，但由于前期缺少专业定位和规划，加之当前投资客无招商经验，对业态定位和划分概念模糊。——华府广场和双丰商城此两个项目属于综合性商场，而光明路商业街项目属于社区型商业，两者在服务功能、终端消费者、经营业态等方面均有所不同，即方案中所提到“差别定位，错位经营”，之间竞争关系应当最后形成完善都市商业发展互补关系。第二某些：项目定位定位原则：关联性、差别性、震撼性。一种商业地产定位必要遵循“关联性、差别性和震撼性”三大定位原则。所谓“关联性”是指项目定位必要与项目所处区位、商业环境、商业业态之间和谐统一，共生共荣。所谓“差别性”指项目定位必要差别于当前都市中心商圈商业业态，形成自己特色，即“差别定位、错位经营”。所谓“震撼性”是指定位要在市场上形成强大冲击力，让市场、消费者认同这种定位，并乐意到此消费。商业物业有3种可运用资源：视觉资源、环境资源和人流资源。充分打造、挖掘、展示、运用好这3种资源，将极大提高商业物业价值。视觉资源：即项目整体外部形象与否具备聚焦力、冲击力、吸引力，与否给人以良好感受。视觉资源是决定物业价值要素之一。环境资源：涉及购物环境、消费环境、休闲环境、空间尺度等，当前商业主流趋向已经变为“体验经济”，只有能给与消费者良好消费体验场合才是有生命力、有价值商业地产。人流资源：有人气，才有商气、财气。如何充分运用既有人流，如何吸引更多人流到此消费？在商业业态规划设计上要充分考虑满足既有商圈人流需求和吸引其她商圈人流。视觉资源和环境资源是人流资源载体。咱们在本项目定位和产品改造方面将充分运用以上定位原则，并有效释放3种资源增值潜能，为项目后期招商创造良好硬件条件。项目（商业经营）总体定位：集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体大型商业街1、第一目的主力店

第一目的主力店是咱们市场经营和招商主体，该目的商户招商和经营成功与否，将从主线上决定商业街招商和经营成败。

第一目的主力店是量贩型购物中心（如：世纪联华、易初莲花、丹尼斯量贩等）、餐饮酒楼、美容美发、服装加工店；2、第二目的主力店

第二目的主力店是商业街提高人气，完善商品构造，增进由单一仅以餐饮娱乐和日用消费为主体商业街向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体品牌商业街过渡核心。

第二目的主力店以经营化妆饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及音像制品等为主。3、第三目的主力店

第三目的主力店作为商业街商业构造和服务机能完善服务。同步也是商业街公共服务机构。

第三目的主力店重要涉及金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。定位根据：该项目所处地段决定了项目功能——都市商业与社区商业兼而有之，以都市商业为重，而社区服务功能只是必要辅助，这一点是为了让项目终端消费最背面向整个平顶山，而非周边社区。但首要目依然是为满足本社区居民生活需要。在项目初期，商业配套不也许一次到位，也不太也许完全满足社区生活配套需要，诸多配套功能设定都必要在不断调节中趋于完善。因此必要保证商业配套具备较大调节弹性，保证商业沿着最符合市场需求方向发展。并能依照社区消费力和消费倾向合理筛选经营业态，控制业态合理分布。由于项目所在区域商业尚不够成熟，周边生活配套基本是一片空白，因而，我司通过重复考虑，以为一方面必要满足社区业主生活配套最基本需求。当前全市缺少大型量贩式购物中心，一方面形成市场差别并能够满足社区业主基本生活保障；作为将来都市中心地段，必要拥有三到四家特色酒楼，重要针对全市消费；三、终端消费客户定位社区居民、矿区职工；新城区政府公务员；面对全市，追求优质生活群体。四、功能定位依照市场分析，本项目可以拟定商业功能定位为“以商业配套为主，其她功能为辅，首要目为满足本片区居民生活需要”。这种业态组合特点重要是以生活、购物、服务及餐饮等消费为主流商业，休闲、娱乐、康体等其她类型为辅助设施。普通详细设施配备有：购物、餐饮、维修、美容美发、文化体育、图书音像、数码彩扩、洗衣裁剪、家庭服务等。五、档次定位中（高）档，面向大众，高品质购物环境，大众化消费。第三某些：规划布局与业态组合一、社区型商业街基本特点顾客属性：来店顾客首要是片区居民；业种配套性：零售、餐饮、服务业等由片区需求自然形成业种配套性；消费寻常性：社区型商业开店、闭店时间完全依照所在区域消费者生活需求快捷、便利性等特点而定，重要体现为提供寻常便利性为主消费内容；邻里亲和性：由于片区居民和商业之间邻里性而使得两者产生亲近、熟悉感，更加增进服务亲和性，而社区消费者对店铺产生信赖感。获利稳定性：由于社区型商业商品构造、餐饮、服务业等定位是完全为社区消费者而量身设定，其商业经营获利也呈稳定性；需求依赖性：由于社区型商业是依所在区域社区居民需求特性而定，社区或区域居民对其已产生难以代替需求依赖性。二、本商业街规划建设原则便利性原则：商业从空间上实现就近性，从而形成时间上便利性，体现出满足社区居民便利性需求原则；和谐性原则：充分体现商业与社区居民亲和性及商业设施不扰民，保证商业内外环境与居住环境互相和谐性原则；开放性原则：在社区内实现商业布局和规划不内闭，保证能同步服务于外部客流和通过性客流。在相邻社区间，按照区域总体商业规划进行规划设计；相对独立原则：实现住宅与商业相对分离和商业相对集中与独立，以保证商业不扰民及住宅宜居环境本商业街规划布局总体思路：便利商业组合+商业街区+街区商业中心整体布局要采用“大集中、小分散”格局，如超市、酒楼、银行等公共服务性活动场地，应当集中在一起，与活动广场、公交车站一起来完毕独立商业区设立，也就是本商业街商业中心。因而，依照贵司所提供规划图及咱们对现场理解，建议本商业街商业中心放置在矿工路与光明路交汇处东北角即原“安装处综合楼”。该商业中心不但是满足本片区居民，同步要面对全市消费者，此辐射面积应不低于半径2公里。在商业中心内需要环绕大型购物中心来配备重要业态是酒楼、银行等公共服务性场合，应分布在矿工路与光明路交汇处西北角即面向矿工路临街商辅。因而，建议商业中心商业某些面积不低于1㎡（不低于8000平方是大型购物中心底线面积）。商业街区整体位置应是从矿工路入口至光明路中间两个社区入口广场重要以经营专营店、专卖店、娱乐业和服务业为主，面积应在6000㎡左右。从光明路中间两侧社区入口广场以北某些可作为本项目便利商业组合。重要以经营小型餐馆、服务业、菜市场为主，面积应在9000㎡左右。鉴于规划道路有40米宽度，不利于形成人流规模效应，建议步行路面宽度恰当加宽，同步也可压缩某些进深，但会损失某些面积。整个商业设施外观需要与两侧社区整体风格相协调。街区配套工程应做出特色，如：个性化垃圾箱、步行路面色调等。业态组合及物件规定业态组合总体配比：零售业占45％，餐饮业占18％，大众娱乐业占10％，服务业占27％零售业（45%）大型量贩式购物中心规模规定不低于6000㎡；超市营业时间在12个小时以上，有不少于营业面积40%停车场；超市经营商品种类不得少于5000种；辐射半径约米规定层高最低4.5米，柱距在6米以上，楼层2层如下为宜，如将来商家有特殊状况下不超过3层；设立货流通道，停车设施保证配备不低于8辆/千平米；依照将来用途和商家，在构造上预留强弱电、空调、电梯等设施设备安装条件；便利店：指满足顾客便利性需求为重要目零售业态便利店面积在50至150平方米；便利店营业时间不少于16小时，应至少有一家24小时服务便利店；便利店商品种类在1000种左右，应涉及生活必须品；专营店：经营某一大类商品为主，并且具备丰富专业知识销售人员和提供恰当售后服务，满足消费者对某大类商品选取需要零售业态应配备书店、音像店、药店，其辐射半径在1000米左右；依照片区居民量和购买力计算，书店、音像店建筑面积应在200-300平方米左右计算；专卖店：经营某一品牌系列商品为主，并且具备丰富专业知识销售人员和提供品牌售后服务，满足消费者对某品牌商品选取需要零售业态（物件规定与专营店相似）专业菜市场：分布位置在光明路与程平路交汇处西南角规模规定不低于1000平方米；营业时间在12个小时以上；品种齐全；辐射半径约1000米餐饮业（18%）特色酒楼A、规模规定不低于800-1000平方米；营业时间在12个小时以上，有不少于营业面积15%停车场；档次必要是全市一流；辐射半径约米；规定层高最低4.5米，柱距在3米以上，楼层2层如下为宜；在构造上预留强弱电、空调、排烟道等设施设备安装条件；西餐厅规模规定不低于800平方米；营业时间在16个小时以上；高档次；辐射半径约1500米规定层高最低4.5米，柱距在3米以上，1-2层均可；在构造上预留强弱电、空调、排烟道等设施设备安装条件大众饭店规模规定在30-50平方米，重要分布在便利商业区；营业时间在16个小时以上；重要经营某些特色小吃，并具备早餐服务；物件基本没规定；大众娱乐业（10%）数码影院规模规定不低于800平方米；营业时间在12个小时以上；平顶山首家；辐射半径约米；规定层高最低4.5米，柱距在6米以上，2层；在构造上预留强弱电、空调、等设施设备安装条件健身中心规模规定不低于300平方米；营业时间在8个小时以上；高档次；辐射半径约1000米规定层高最低4.5米，柱距在3米以上，1-2层均可；网吧规模规定不低于200平方米；营业时间在16个小时以上；辐射半径约1000米层高，柱距基本无规定，1-2层均可；服务业（27%）银行和邮局规模规定约300平方米；营业时间在8个小时以上；至少是支行或分理处；辐射半径约500米对层高，柱距规定不高；美容美发规模规定约在30-100平方米；营业时间在12个小时以上；高档次；辐射半径约300米对层高，柱距规定不高；照相馆规模规定约在100-200平方米；营业时间在12个小时以上；高档次；辐射半径约300米对层高，柱距规定不高；修理店规模规定约在15-50平方米；营业时间在12个小时以上；修理品种齐全；辐射半径约300米花店和宠物店规模规定约在30-100平方米；营业时间在12个小时以上；高档次；辐射半径约300米底商建议：预留水、电、气、污等各项设施接驳；预留商家招牌设立；临街两层商辅在总体高度不超过10米状况下，层高可尽量放大；面宽与进深比为1：2为宜，原则上不超过1：3；最背面积拟定以招商后依照商家规定来划分；业态分布图业态分布功能分类业态细分面积规定（平方米）建筑构造规定商业中心大型购物中心8000层高4.5米以上，柱距6米以上高档酒楼1000层高4.5米以上，柱距3米以上银行（支行）1000层商3.5米以上，面宽与进深比：1：2邮政所300电信网点300商业街区西餐厅800层高4.5米以上，面宽与进深比：1：3数码影院800层高4.5米以上，面宽与进深比：1：3专营店100层高3.5米以上，面宽与进深比，1：3专卖店100酒吧300健身中心300网吧200高档照相馆100便利商业区美容美发30-100层高3.5米以上，面宽与进深比，1：3社区卫生诊所50花店30宠物店30维修店30便利店30彩票销售网点10特色小吃30大众饭店200干洗店30汽车美容50专业菜市场层高4.5米以上，柱距不低于6米规划分布对周边辐射范畴中心商业区辐射范畴：东至中兴路南至湛河南路西至西环北至北环商业街辐射范畴：东至体育路南至建设路西至三七街北至乐福社区便利商业街区辐射范畴：东至体育路南至矿工路西至三七街北至乐福社区划分根据：片区商业极度匮乏，以本区人口最保守预计5万人计算，所需商业至少需要3万平米程平路拓宽改造使得本路段两侧原有商业被拆除，使本片区更无商业可言，从而显示出本商业街存在必要性，更容易形成区域性商业中心作为连接新老城区重要干道，决定了项目功能必要是都市商业街与社区商业兼而有之光明路打通，程平路以北区域至市区畅通性增强支撑商业街基本消费居民构成：光明路两侧安装处居民5200人，乐福新村约2万人建设街社区，体育场社区、北团社区，三、四、七矿家属区及项目临近家属区3万人以上六、经营布局与方略经营布局遵循原则符合整个商业街战略定位原则，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，商品布局必要从满足以上功能需求角度出发；尊重市场需求和选取原则，经营布局规划必要为招商服务，最后格局取决于招商成果；合理有效使用空间原则，是一二层组合还是一二层分割经营，必要从商品经营空间运用出发；经济效益原则，应充分考虑商户经营利益，达到商户与市场经营者双赢局面；关联性原则，不同商品适合不同经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营；大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提高市场品牌，带动中小商户进驻，以及带动消费起着至关重要作用，对此类客户要优先考虑；充分考虑经营户愿望和规定原则，考虑了经营户愿望和规定，才干充分吸引经营户进驻，并提高经营户经营激情，从而增进市场迅速形成；以便顾客消费原则，在商业街商品布局及业态分布方面，体现了两个原则，其一是充分享有一站式消费乐趣；其二是先购物、后休闲，再餐饮娱乐，符合普通人消费习惯； 视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列视觉冲击力和形象统一；经营方略

经营布局规范了商业街硬件功能，而经营模式则是完善了商业街软件功能，只有好硬件基本，再加上强大软件支持，光明路商业街才干获得良好招商和经营成果。四个基本原则：统一规划。对社区需配套商业业态进行统一规划，以满足社区居民寻常生活需要。统一形象。引入商业店铺，应保证临街面大形象统一，可保存经营户对招牌特色等选取，力求在形象上达到统一。总量控制。同类业种原则上只容许2－3家进入，从而避免恶性竞争，保证商业街良性循环发展。同业集中。功能相似或相近业种集中经营，有助于业态控制，便于引导式经营开展。

第四某些：项目定价和招商方略一、定价方略由于本项目不存在销售问题，咱们现只针对将来租金进行一种评估与测算重要根据：全市可比性街区商业现租金价格；阐明：租金价格取决于店面大小和离闹市区远近，因而，各街区价格区间相对差距较大。但针对本项目而言，最具备可比性路段依次是：光明路、矿工路西段、湛河南路、新华路。通过可比性租金价格最后测算出定位为：49-96元/㎡/月将来全市商业租金价格走势；依照将来全商街区型商业供量来看，随着都市化进程加快和旧城改造项目增多，临街商辅供量会在两年内有大量增长，竞争压力加大，至少会在前期导致租金回落，但最多在5%以内。片区将来发展走势；片区将来发展形势被商家普遍看好，相信随着都市重心转移，中心区地位会逐渐凸显，加上前期准拟定位及合理规划，作为新商业热点应不成问题。综合以上分析，我司以为本项目入市租金平均区间应在：一层底商：50-100元/㎡/月二层商业：20-50元/㎡/月二、招商方略招商机构组建和运做成立招商工作小组必要性

本项目虽然由平煤独立建设开发，但其所担当角色是都市建设与运营，一条好商业街可作为都市名片来为都市增添光彩，因而建议贵公司通过联合政府各职能部门组建招商小组，展开市场招商和政策执行。第一，可以提高商户对市场信心；另一方面，可以充分协调各职能部门，增进政策执行力度；第三，运用职能部门对市场合理监管政策，增进商户进驻光明路商业街；招商小组各职能构成和分工

整个招商小组有各种职能部门指派专人构成，负责制定详细可行经营和招商政策，对经营和招商方案进行审核，并展开操作和执行；

招商小组设组长一名，副组长两名，执行主任一名。组长、副组长负责招商小组管理、工作协调和政策制定，执行主任负责招商工作详细组织和宣传、执行；

依照职能分工，招商小组构成各种项目班子，负责详细工作执行；

——招商引资班子，由经贸委、宣传部、工商局成员构成，负责市场大客户招商；

——市场规范、整顿班子，由建设局、工商局、税务局、消防局成员构成，负责不规范市场规范、整顿，增进以上市场商户进驻光明路商业街；——政策支持班子，由建设局、工商局、税务局、旅游局成员构成，予以进驻商户减免税费等方面支持；招商小组详细运做

——将光明路商业街确立为平顶山招商引资项目，由招商引资班子负责向全省市场进行市场招商；——予以光明路商业街进驻商户减免税费支持，并将光明路商业街定位为平顶山商业示范街，由政策支持班子予以相应政策支持；制定详细招商政策

——招商目的和原则：增进市场哺育、发展和成熟，最后形成平顶山最具休闲、购物、餐饮、娱乐价值商业街；——招商政策

A、大户

卖场面积在400平米以上，带动市场人流作用明显，且对散户进驻具备较强感召力，在一次性订立三年租赁合同步，免租半年；B、品牌户

卖场面积在120——400平米之间，对散户进驻具备较强感召力，在一次性订立三年租赁合同步，免租半年；

C、散户

卖场面积在120平米如下，一次性订立租赁合同在两年以上，免租二个月。招商区域和目的客户拟定

——招商区域以平顶山为主，大客户和品牌客户招商区域为全省；

——招商目的客户参见项目定位；大客户及品牌商户招商

——招商方略采用以大带小，以品牌带动普通商户方略，以此提高市场招商效果，因而针对大客户及品牌商户招商工作应提前展开；——收集大客户及品牌商户招商资料，采用发函、邮寄招商手册、电话洽谈、招商顾问拜访等推介程序展开招商；

——特别是大型购物中心招商，因需要大量技术对接工作，招商必要先行；市场招商全面展开

——针对大客户及品牌商户招商工作启动后，面向中小商户招商工作全面启动；——针对中小商户招商，重要运用各种媒体发布招商信息，向社会广泛告之，配合业务人员展开推介；商户登记和初选

——制定商户登记表（重要涉及经营商品和面积等）；

——所故意向商户均应填表登记，交纳定金，建立预定档案；

——对登记经营商户按经营大类进行分类，划定经营区域；

——对经营商户进行初选，对不符和经营规定商户另行规划；商户资格审查

——审查经营类型；

——审查经济实力；

——审查经营能力；

——审查品牌优势；

——优先商户和裁减商户拟定；

——拟定首批进驻商户；

——别的商户视招商状况决定与否入场；与商户签定合同

——交纳租金和保证金；

——签定正式合同；开业筹办

——一次装修原则（初装修），建议由贵公司进行统一装修，一次装修以地面铺装、墙面解决和水暖等管线美化为主；

——二次装修（精装修），由商户自己装修，市场方可提供装修设计、材料供应和装修施工方面支持；

——统一街道广告牌制作，进行街道美化和亮化，烘托购物氛围；

——进行开业活动筹办；

——商业街某些街区开业（为二次开业预留伏笔）；促销方略——公关活动1、活动主题

光明路商业街招商经营推介会2、活动目的

——借经营推介会，加强与经营商户间沟通，获取大量准客户资料，增进招商；

——借经营推介会，对市场招商政策进行全方位推广；

——引起社会广泛关注，提高传播效果；

——邀请各媒体参加，进行新闻炒作；3、活动内容

——发布招商信息和招商政策公示；

——展开客户登记和预定；

——邀请知名商界人士发言，活跃现场氛围；三.开发环节建议本案商业某些分两期开发·1期开发为光明路两侧某些及光明路打通商业开发面积：约1.89万平米。根据：光明路打通有助于整体商业街区形象形成；光明路打通，程平路以北区域至市区畅通性增强；有助于本项目商业氛围形成；对二期矿工路段商业租金提高有增进作用；首要满足社区居民基本消费需求；确立了区域商业中心江湖地位；工期：7月1日——4月底（其中光明路打通工程10月份完毕）·别的某些可作2期开发工期：10月底——10月底项目开发核心总结一、开发意义及定位根据光明路商业街建设开发意义作为本片区首个全街铺商业街，它弥补了平顶山市商业形态局限性，本商业街以健全完善平顶山市商业形态为基本，以满足社区居民多方面物质文化需求，提高居民生活质量和文明素质为宗旨，突出育民、便民、安民、健民、乐民、富民六大系列服务，大力开发资源，实行最大限度资源共享和资源运用，发展社区事业，服务区域经济，以便社区居民生活，改进居民生活条件，加强基层精神文明建设，实现经济与社会协调发展，增进社会全面进步为出发点，从都市建设实际出发，为平顶山市创立文明都市目的增光添彩。因而其意义必要为如下几点：经济性：平顶山都市经济发展步伐加快，都市需要新商业形式代替旧老式商圈，扛起都市发展新起点大旗。此商业街创立对于平顶山市经济及都市发展有着积极作用，它对于整个都市经济消费来说有着刺激作用，它是都市经济高速发展产物，又反之带动了都市经济发展，以及形成新商业中心。整体性：对于所有商业进行统一考量，进行科学规划以及合理布局，统一经营，统一管理，统一广告，统一宣传，在整体形象上形成统一市场标记，使之成为一道靓丽都市景观，一条真正意义上“平顶山商业示范街”。丰富性：在商业业态构成方面应有足够丰富经营种类，如：商场超市、饮食、文化娱乐、专卖、专营、图书、音像产品、地方特产、电信、邮政、社区服务等等。更将引入某些新兴业态种类，丰富市民生活所需，给市民消费带来新热点，为都市商业发展带来又一种视觉高度。有利性：本商业街建设与经营应在各个方面考虑到：有助于约30万矿区居民（消费者）；有助于大多数经营者；有助于政府、同步也有助于投资者；因而要在如下几种方面予以重点考虑：产品质量、商品质量、服务质量、街区景观、公共配套、交通顺畅、公共安全、公共卫生、政府税收、管理服务等，以期形成多方互赢大好局面。平台性：本商业街建设与经营，应充分考虑商业经营与社会责任相协调，将通过展开一系列与政府联办公益活动，达到项目宣传同步，也使平煤集团借助商业街开发这一平台在平顶山市民中形象得以进一步提高。定位根据重要支撑：从都市运营方面考虑：该项目所处地段决定了项目功能必要为“都市商业与社区商业”兼而有之——商业中心区差别于当前都市中心商圈商业业态，形成自己特色，通过“差别定位，错位经营”最后形成完善都市商业发展互补——商业区片区超过5万人口基本消费需求。俗话说开门七件事“柴米油盐酱醋茶”，是普通居家过日子必要考虑事情——便利商业区新都市规划使本项目成为连接东西城区纽带，而光明路打通又使得其贯穿南北环，从而凸现出地理位置重要性，形成了新都市轴心，构筑了新商业平台，明确了新商业发展方向和全新都市建设思路；为平顶山经济发展带来新投资机会，受利于都市经济发展，反之又推动都市经济迈进，开辟了都市新商业空间，构建高水平商贸平台；从本区域特性方面考虑：（依照我司对片区居民问卷调查）片区居民消费特性：消费心理：有现实需要才消费，占到53%，是片区居民重要消费心理；最喜欢购物场合是：综合性购物中心，占到37%，是最喜欢去地方；外出就餐支出：100元如下，占到68%，是最为普遍现象；可以看出居民总体消费特性呈现出，以解决实际生活问题为主、外出次数有限，喜欢一次性购买所有所需商品。总体消费水平依然有限。消费者年龄构造：10-20岁占到10%、20-30岁占到34%、30-40岁占到23%、40-50岁占到15%、50岁以上占到18%。从此年龄构造可以看出，30岁以上人口比重最大，占到56%，此年龄构造人群在消费过程中最注重商品品质和实用性、便利性，其购买潜力巨大。消费者职业特性：片区职业特性重要以矿区职工为主，占到所有所调查人口41%。作为以普通劳动者为主片区，所体现出特点是，生活环境较差、收入水平中档、受工作时间比较固定影响，购买商品目性较强，喜欢出入固定购物场合。消费者文化限度构成：片区所调查居民普遍受教诲限度普通，可见收入水平决定了其消费重点往往仍停留在吃、穿、住等消费资料上。因而，综上所述，此商业街应整体定位为：集休闲、娱乐、餐饮、购物为一体大型商业街形象体现为：平顶山首个“都市商业+社区商业”示范街针对性总体布局思路：便利商业组合+商业街区+街区商业中心布局比重：便利商业组合（44%）、商业街区（23%）、街区商业中心（33%）二、硬件与软件为支持整体定位，我司以为必要在硬件和软件方面下足功夫，咱们建议：重要硬件建设涉及如下内容：道路工程鉴于规划道路有40米宽度，不利于形成人流规模效应，建议步行路面在不妨碍都市规划规定基本上宽度恰当加宽，步行路面色调以暗红色为主（氛围热烈）亮灯工程：从项目一期商业街形成后，应将该街区路灯在夜间全时开放，同步在整个街区辅以其他各类夜景光源，将其打导致为平顶山首条不夜街。街灯启用（保证彻夜亮灯。）；“平顶山商业示范街”标志霓虹灯彻夜亮灯；各商家户外广告照明及霓虹灯在晚上12点前启动（公司补贴某些电费）；在商业房屋屋顶布置彩色光带（可用镁氖管制做）。公共音响工程在商业街增设户外公共音响系统（以小品制做背景音乐），定期播放休闲音乐并以与公共广播电台互动播放新闻娱乐类节目，为商家及消费者营造轻松休闲环境。景观工程通过在商业街街区内增设景观小品、标志物、装饰物等设施、同步统一规范房屋外观及商家广告招牌等手段美化商业街视觉效果。卫生工程与市环卫部门密切配合制定“商业街卫生管理方案”，增设卫生设施，组建专门卫生保洁队，由专人全天候负责保持步行街整体环境卫生，努力使商业街成为平顶山“卫生示范街”，并设计摆放个性化垃圾箱，突出品味；安全工程与辖区公安派出所通力配合，制定出“商业街公共安全管理方案”，设立治安岗；组建专业社区治安维护队伍，采用24小时全天候巡逻值班机制，有效维护商业街交通秩序及治安环境，努力使商业街成为“平顶山治安示范街”。上述亮灯工程、公共音响工程、景观工程、卫生工程、安全工程、道路工程等方案有内容、有办法并且都是可操作，从硬件上为创立“平顶山首条商业示范街”创造了有利条件。重要软件支持涉及如下内容：工商、税务关于税收政策优惠方案，可在项目招商时设立征询处；关于管理费优惠方案，可启动便民服务窗口，进行现场征询、办理有关手续等活动。城管街灯启用（保证彻夜亮灯）；由城管大队负责清理沿街非法摆放物品；行道上设立水泥制花盆，移植花草，成为景观；配合制作统一铜制门牌标记；在全街悬挂节庆日小灯笼；运用背景音乐，主控台设在物业处，与平顶山广播电台连线，可播放广播电台节目，平时重要播放音乐和广告，告知等。环保、卫生以打造“平顶山卫生示范街”为目，成立卫生保洁队，统一服装，制作带广告垃圾车，全天候保持商业街环境卫生。文宣栏配合项目广告宣传，使商业街更具公益性，真正服务于大众。交通、治安努力打导致为“交通示范街”；树立交通示意牌；努力打导致为“平顶山治安示范街”；制定出切实可行治安管理制度；成立保安队，负责商业街交通顺序及治安维护；配合派出所在商业街设立治安岗，配备岗亭、警灯等。街区合理规划布局依照不同商业业态特性，结合人流、物流、环保、营业时间等因素，合理布局，互相增进，有序经营共同繁华。统一管理成立物业管理处对街区内住宅及商业经营进行统一规范管理。保证品质筹划与平顶山市文明卫、工商局、质量监督局、卫生局、消协等单位密切配合，对商业街经营商品质量、产品质量、服务质量、卫生环境等方面进行全面兼管，为广大消费者提供一种优质消费环境。三、招商为了配合以上商业配备顺利实行，我司建议成立光明路商业街招商领导班子及辅助领导班子重要成员：组长1名副组长2名执行主任1名职能分工：组长、副组长负责招商小组管理、工作协调和政策制定；执行主任负责招商工作详细组织和宣传、执行；辅助领导班子重要成员：招商引资班子，由经贸委、宣传部、工商局成员构成，负责市场大客户招商；市场规范、整顿班子，由建设局、工商局、税务局、消防局成员构成，负责不规范市场规范、整顿，增进以上市场商户进驻光明路商业街；政策支持班子，由建设局、工商局、税务局、旅游局成员构成，予以进驻商户减免税费等方面支持；招商体系及招商职能良好招商体系能使招商程序有条不紊，并使招商获得良好业绩，针对光明路商业街招商特点，咱们制定了如下招商体系：1、