承德信康地产有限公司偿债能力研究

承德信康地产有限公司偿债能力研究摘要按照我国市场经济的起源、发展、完善，尤其是在我国的资本竞争市场内的完善更加显著，在我国中小型企业中，部分企业在短期内偿债款的能力和长期内偿债款的能力经过长期的研究推算，不考虑企业内部的资产、企业内部的负债值还有其他一些潜在原因。因为以上我们在调查研究中出现了一些方法上的缺漏和考虑不全面的因素，以至于在我们研究过程中评测出来的结果不是十分准确，更加显得企业的偿债能力不足。建议通过对这样的规范标准进行修止、增补和完善。进而考察出我国中小型企业的偿债技能指标的现实意义和探究考察所拥有的科学技术性。在各行各业中，房地产企业常常是通过负债发展企业资金的，现阶段房地产的企业负债率呈现高增长趋势，已经成为了房地产中重要一环。然而高负债所引发的就是企业面临着巨大的财务风险，企业如果不能按时偿还到期债务，债权人会进行接管或破产清算。所以说偿债能力对企业良性发展非常重要。本文研究对象为承德信康地产，对此公司的偿债能力进行分析，找出偿债能力存在的一些问题，并根据出现的问题给出相对应的对策和建议，从而达到为承德信康地产以及其它地产开发企业提供参考的目的。关键词：短期偿债能力；长期偿债能力；负债ABSTRACTWiththedevelopmentofthemarketeconomy,especiallythefurtherimprovementofthecapitalmarket.Intheprocessofshort-termsolvencyanalysisandlong-termsolvencyanalysisofSMEs,thequality,attributesandvariousexternalfactorsofassetsandliabilitiesarenotfullyconsidered.TheassessmentofSMEs'solvencyisnotstrongenough,andtheanalyticalmethodsareinsufficient.Itisrecommendedtorepair,supplementandimprovesuchmethodstandards.Therefore,thepracticalvalueandanalysisandevaluationoftheSMEs'solvencyanalysisindicatorsaremorescientific.Intherealestateindustry,debthasalwaysbeenanimportantcomponentofcorporatefundingsources.Highdebtratiohasbecomeamajorfeatureoftherealestateindustry.However,behindthehighdebt,thecompanybearshugefinancialrisks.Ifthecompanyfailstorepaythedebtsdueontime,itmaybetakenoverbycreditorsorfacebankruptcyliquidation.Therefore,solvencyisaprerequisiteforthehealthydevelopmentofenterprises.ThispapertakesChengdeXinkangRealEstateastheresearchobject,analyzesthecompany'ssolvency,findsouttheproblem,andputsforwardsuggestionsinordertoprovidesomereferenceforChengdeXinkangRealEstateandotherrealestatedevelopmententerprises.Keywords:Shorttremdebtpayingability;Longtremdebtpayingability;Liabilities

目录1前言 前言房地产行业的历史很长，自从早期人类从山洞搬出来造屋而居，房地产就已经有了开端。但是我国的房地产市场历经的时间并不长。然而自诞生开始，就在我国经济社会中备受瞩目。尤其是改革开放以来，我国房地产行业以十分迅猛的速度前进，在2006年时，我国的房地产行业就已经成为了世界上发展最为超前的时期，当然随着行业的发展，房价的上升也是不可避免的，同时化带来了一系列问题。房地产即是投资品又是消费品，若地产业投资过热，房价在上涨的同时肯定会造成经济通货膨胀，会造成国内经济危机。假如投资萧条，对就业、社会稳定和经济发展都会产生不可忽视的影响。所以，国家要高度重视房地产行业的稳定和健康发展，积极采用宏观调控政策调控房地产行业的发展。需要指出的是，我国房地产企业对负债资金的过度依赖现象严重。根据统计的2016年A股上市公司各个行业的资产负债表，发现房地产行业的资产负债率高居第三；而流动资产占比则高居行业之首。本文最终选定极具典型意义的承德信康地产进行研究，既能够展现房地产行业的普遍性和基本特征，同时也能使广泛存在的行业内部的问题显露出来。不管企业规模大小，都需要资金来维持其正常运营，然而相对于通过负债来维持企业内部资金的企业，企业的管理人员也在十分注重他们在偿还债务的能力，在这方面必须足够强大才可以让企业在市场经济中更好的存活下去。在企业运营的活动中，投资和融资在一定程度上改变了中小型企业内部存在的偿债能力。据此得知，偿还债务的能力分析是企业财务问题中的重中之重。据此，通过对财务部门的信息分析从而进行对企业内部的偿债能力的解析；深入探究影响企业中的偿还债务能力的要素，可以适当的提升在企业中在这方面的能力；在企业的发展中有巨大意义。本论文的研究考察等主要落实企业在偿还债务中具有哪些阻碍。2偿债能力相关理论概述2.1偿债能力的概念指在企业的发展中存在的一些债务单据到期且一次性偿完的能力，中小型企业中的偿还债务的能力它的分类有很多，接下来就对这两种的债务能力进行分析。企业在短期内偿还债务时，通常是在维持企业内部正常运行的流动资金来偿还的。所以在企业的短期偿还债务的能力上，内部的流动资金和负债情况就是最重要的决定性因素。企业在长期内偿还债务说的是企业的固定资金在长期债务面前的保障水平。2.2短期偿债能力指标短期的偿还债务一般是用公司内部流动资金进行还债，这就很明显的表明了企业对到期债款的偿还力度；相对于债权人来说，企业应当具备足够的能力来收回债务，避免债务到期却收不回成本，得不到应有的利益；相对于债务人而言，如果公司内部的正常运营资金出现了问题，将会给企业管理层带来很大的麻烦去解决相关问题，譬如说在公司内部筹集流动资金来偿还债务，这样将会影响整个企业各个部门的正常运行，增加了企业正常运营的困难和应急时的急救成本，对本公司的日常盈利也造成了一定程度上的困扰。除此之外，决断着企业内部短期偿还债务的原因还有很多其他方面的，例如本行业中存在的特点、所处的社会环境和社会地位、公司内部的资产构造，还有产品的研发、生产、销售周期、资产管理效率的流动性受到影响，在分析短期偿债能力，应该与趋势指标的变化，动态对企业偿债能力进行评价，而且还要考虑到本行业的平均水准，进行深入比较分析。在本论文的研究过程中，找到了一些对降低企业短期偿还债务能力的潜在原因：在债务中有不少源自担保而引起的一些困扰。企业中会存在一些用内部流动资金为公司内部成面的情况，例如，在为公司内部成员的购物方面提供一些担保；在为公司内部成员履行相关的经济方面的义务从而为此在此种情况下，将会给企业带来更加严重的经济负担。或有负债。指的是隐形债务，存在于过去的交易当中，并且其存在得通过未来的一些状况而决定其发生的概率；该部门债务并不是必须对公司的业务及资金造成一定程度上的危害，而且这种债务没办法将其全部计算出来，如果这方面的债务确认了下来，对企业中存在的债务则会有很大的影响。在这两种负债情况下，都可能会给企业中的偿还债务的能力带来不好的影响，容易让公司在债务中翻不了身。所以在企业管理中，要确认好自身出色的方面，把它作为提升企业内部偿还债务能力的动力之源。比如对外提供担保要耐心考虑，必须要分析被担保对象资金和信誉等是必要条件，通过降低风险，提高企业的偿债能力。2.3长期偿债能力指标长在长期偿还债务能力发展中，企业长期的利润与其有不可分离的关系，他们之间的能力成正相关；一个企业中的长期偿还债款的能力的强大源自于企业长期获取利润的能力，一个债权人不仅要分析所借出去的债款的安全性，还要分析自身企业内部所存在的日常运行是否合理妥当。长期偿还债务的能力正常情况下期限往往是在一年以上，下面将列举长期还款债务的特性：企业自身存在的长期偿还债务的能力要比短期偿还债款的能力要强大。由此分析，企业内部存在的长期还款能力的基础便是短期偿债能力。除此之外，长期还款债务的还要受到企业的资产结构的制约，要保证公司良好的资产结构，从而使公司的长短期偿债能力提升。3承德信康地产偿债能力分析3.1企业简介承德信康地产，主营开发建设、物业管理和房地产设计。承德信康地产总部位于承德，是河北省第一大房地产商。多年来承德信康地产在行业中一直处于领先地位，其经营发展理念是坚持“民生地产”的宗旨。承德信康地产从多方面创新，自创“无理由退房”的方案，并在全国多个城市全面执行，覆盖180个城市，从根本上解决消费者购房无忧问题，切实维护消费者权益。从小处做起承德信康地产以高端品质铸就品牌，用实力践行诺言，构建城市宜居环境格局，打造宜居生活模式。承德信康地产开发的楼盘设计采用低碳和环保技术，其价格是十大地产中最低的；承德信康地产用标准化运营赢得了消费者的信任，被中国的老百姓亲切的誉为“民生地产”，到2017年底，承德信康地产总资产达到了2500个亿，将销售认购的成本突破1000个亿。承德信康地产一直以来都在坚持着把商品住宅区作为重点项目开发，适度将经营性物业容纳进来，信奉到目前为止，承德信康地产已经完成对我国国内45个大小城市的覆盖，坐拥200多家子公司，业务扩展到空前全国最全的地产公司。故本文选取承德信康地产这个在地产界具有一定代表力的企业来进行偿债能力分析。3.2短期偿债能力现状分析表12013-2017年承德信康地产负债管理能力指标数据项目20132014201520162017速动比率0.340.430.430.440.50现金比率13.4918.1412.6615.0120.55资产负债率78.0077.2077.7080.5483.98速动比率的分析对承德信康地产的短期偿债能力进行分析时，因为通常在房地产行业中的流动资金的数额相对较大，而且项目多为建筑房产，要需要大量的投入资金，所有的项目的完成周期在所有行业中是最长的，因此，在很多方面都和流动资金的特点上有冲突，所以反应房地产企业的资金周转率一定要分析资金的速动比率。速动比率分析时，影响较大的因素是企业的应收账款和预收账款。计算速动比率时有一个重要假设，即把所有应收账款在规定期限内转换为现金，没有坏账发生，出现企业应收账款质量如果不高的情况，有可能发生坏账造成损失，所以速冻资产中应该去除这部分。另外，出于房地产行业特点，承德信康地产企业内部存在较多的的预收款，但根据公司目前的发展状况而言，这笔资金通常会转换成集团的营业额，这方面上并没有给公司财务带来资金困难。所以修正预收账款影响后得到的速动比率会才能有参考价值。现金比率的分析现金比率表现为公司直接偿债能力的指标，这个指标越高，说明企业用于偿付债务的资金越多拥有越多，使得短期偿还账务的能力会更强。但是盈利的资金会很少。所以，在公司中如果存在过多的现金的情况，确实会提升短期内偿还账务的能力，但同时也降低了公司的盈利能力。通常来说，20%是企业现金比率最佳状况。通过分析表4-1能看出，承德信康地产一七年的现金比率是上升的，一六年是15.01%，2017年是20.55%，涨幅很大是5.54%。而且之后的一七年的现金比率接近20%，说明了企业短期偿债能力很好，这就说明了此公司内部一直坚信以持有现金为主的理念是正确的。按，企业内部流动资金的速动比率为1是最合适不过的，在收款方面的业务正常进行的情况下，一般情况下，速动比率越大，企业内部的偿还债务的能力以及安全系数就会越高。在承德信康地产中内部的速动比率是0.48，小于1，速动下降速度太快，说明偿债能力较弱。观察承德信康地产2017年度速动比率同比增长率，速动比率下降幅度超过了20%。总体来看，承德信康地产的速动比率较低，远低于最佳比率。通常情况下，流动资金的比例指标的最小值是1，在生产企业中，如果流动资金的比例等于2，这就代表了其企业内部的偿还债务的能力是比较强的。在承德信康地产企业中的流动资金比率大于1，变现能力较强，但还是离最佳水平还有很大的差距。总体而言，承德信康地产在短期偿还债务的能力与长期偿还债务的能力相比欠佳。3.3长期偿债能力现状分析资产负债比率分析资率，它主要是表明了企业债券人所占用的资金在企业的总资产中所占有的比例。观察表1能够得出，承德信康地产2013年的资产负债率为78%,2014年的负债率为77.2%，整体上波动较小，然而从2014年开始，负债率就开始逐步上升，从2014年度的77.2%上涨到2014年度的83.98%，涨幅6.78%，表明公司近几年加大了负债筹资规模，使资产负债率有所提升，导致企业长期偿债能力较之前年度有所下降。对资产负债率进行修正的话，要结合房地产的整个行业的特点，公司的负债总额中包括的项目比较多，有很大一部分都是预售账款的问题，总得来说就是预收账款最后也被列入公司的盈利范围之内，按情况来说，预收账款并不是公司现有的营业利润，而且预收账款并不是影响企业还债压力的影响因素，因此剔除预收账款的影响得到的企业资产负债率误差会更小，在一定程度上具有可靠的参考价值。表2基于房地产行业资产负债率项目2013201520162017资产负债率（%）46.5443.2248.3649.97表3基于房地产行业特点修正资产负债率项目2013201520162017修正资产负债（%）45.5442.9247.4749.00数据来源：承德信康地产2013-2017年年度财务报告整理得出修正后的资产负债率有大幅度降低，2017年修正前的资产负债率为83.98%，修正后为49.00%，这说明预售账款费用对于企业的负债率的影响还是相当大的。所以要考虑预售账款，防止资产负债率的下降，在2013年到2015年期间下降明显，虽然2015年到2017年之间负债率又有所增加，但整体增长的幅度不大。这就说明了长期偿债能力维持原有水平，并没有减弱，由于预收账款属于无息流动负债，这说明在无息流动负债中，企业的运用能力是比较强的。已获利息倍数的分析企业的长期负债大多是用来投资非流动资产，这也就构成了长期资产，企业在偿还债务的时候，应该选择企业通过销售产生的利润来进行偿还，而不是通过资产变卖这种方式来进行。所以，企业的还债能力和企业的利润成正比，企业的还债能力越高，那么说明企业的利润高，提升企业的销售业绩，增加企业利润，会提高其偿债能力。本文通分析企业的已获利息倍数来分析承德信康地产的产长期负债能力。其计算公式为：获利倍数=（利润总额+利息支出）/利息支出企业中的利息分为公司财务的利息和企业的资本化利息。而获利息倍数反映企业的是利润和利息费用间的关系，通常来说，两者呈正比关系，该指标越大，企业的长期偿债能力越强，反之，越差。根据承德信康地产2013-2017年财务报表及相关资料，计算分析已获利息倍数，见表4。表4已获利息倍数计算分析表项目20132014201520162017已获利息倍数4.694.697.978.097.23数据来源：承德信康地产2013-2017年年度财务报告整理得出观察表3可知，2013-2017年承德信康地产的已获利息倍数整体呈上升趋势，上涨幅度最大的是2014-2015年，而2016-2017年有小幅度下滑，2017年的企业已获的利息倍数是7.23，与2016年相比，下降明显，这主要因为企业开始进行大批量的长期借款，致使企业的负债压力增大，企业的负债率不断提高，利息也越来越多；尽管承德信康地产2017年的经营业绩高于2016年经营业绩，为利息支付提供了保证，但是对于利息支出的增多这一不利因素更大的影响了已获利息倍数，致使降低了已获利息的倍数。4承德信康地产偿债能力存在的问题4.1债务负担沉重，偿债风险大承德信康地产在债务偿还这一方面并没有全面重视，尤其是所要偿还的本金和欠款产生的利息这一方面。现如今房地产在不断发展过程中，如果在资金不足的情况下要扩大生产规模，那难免就要进行融资，事实上这部分融资会产生比较高的利息，所以说这部分利息就需要公司所产生的利润来进行弥补，因而高昂的利息偿还必定会给公司的生产经营带来不小的资金压力，企业在进行财务分析的时候，并没有把这一项纳入分析的范围之内，这将会使企业在进行分析的时候出现纰漏，产生错误的想法。对于承德信康地产来说，主要采用的融资方式是负债融资。而负债融资资金主要来自于银行，权益融资资金基本来自于医院内部员工。虽然在资金保障上较为可靠，但是存在的问题较多。通过上述分析内容可以了解到，承德信康地产资产负债比重呈现逐年上升的趋势，特别是在2016年，资产负债总额出现了大幅上升。过高的资产负债比例会导致承德信康地产流动资产的减少，同时由于负债总额较多，承德信康地产资金变现能力减弱。若此时再进行投资，购买设备，则将面临极大的偿债风险。因此，承德信康地产所面临的困境就是没有更多的资金投入，原有融资渠道单一，承德信康地产还要继续扩大经营，加大资金投入，就会造成负债率极度增加。4.2资金缺乏，盈利能力较低承德信康地产的资金比较缺乏，因为其企业内部的一大部分资金都用来偿还，主要是偿还企业在运营过程中的产品制造费用，以及相应的融资和企业资产进行变现的费用，这这几种偿还资金方式上来看，一般最常见的就是产品制造费用和融资，但是也有不少企业总也有资产变现这一项。信康地产的资金偿还情况是一种理想的核算状态，其核算的时候没有把因故停产这一项放在考虑范围之内，而是假设企业在持续经营生产，并没有进行必要的清算，所以说，房地产企业也不应当把资产变现这一项归纳入资金偿还能力的范围内，只有这样情况下的核算分析才不会失真。通过以上分析我们了解到，承德信康地产在2017年的资产总额增长率呈下降趋势，同时净利润也有所下降，这表明承德信康地产的盈利能力有所减弱。承德信康地产融资渠道单一，造成资金注入量少，企业虽然经过近些年的积累，拥有了一部分基金，但目前市场竞争过于激烈，导致盈利方面优势不够，资金缺乏情况加剧。特别是在2015年之后，速动比率、流动比率两项指标呈现逐步下降的趋势。到了一七年，两项指标都达到了最低值。由于承德信康地产扩大经营规模，增加经营项目，大量资金用于投入到购买新设备以及技术投入等内容中，使得流动负债逐步增加。承德信康地产短时期内的盈利能力明显不足，企业运营状态不够理想，并且因为承德信康地产短时期盈利能力不足，各大股东投入逐渐减少，很容易引发财务风险的增加。4.3资金利用率低从资金所运用的角度来分析，企业的资金一般分为两部分，一部分是流动资产，另一部分是固定资产。资金在企业中的流动情况就叫做资金的利用率。一般情况下，资金利用率都以百元为单位，表示公司资金每一百元所产生的价值所占的流动资金，或者就是每一百元内的销售利润占流动资金的情况。在企业内，资金利用率一般都是从企业资金被利用的情况对企业所生产的产品和所销售产品的结果进行统计研究。生产产品所产生的产值占流动资金的比例被成为产值资金率，那么销售出的产品占流动资金的比例被被称为销售收入资金率。一个企业的总的产值反映了企业的劳动成果，其最终的实现过程就是产品的销售所得。所以说，产值资金率表现的就是企业在生产的时候资金利用情况标准，然而销售收入资金率表示的是公司在整个运营过程中对资金的利用情况。两者之间的关系就是，一个是表示局部，一个表示的是整体。如果一个企业内所生产的产品销售情况不太好，但是产值率高，那么销售中的收入资金率从一定程度上来说是可有上升的空间的，这样以来，公司的资金就会出现问题，就比如周转效率低、经济萧条的现象。资金利用率和企业的整体效益是成正比的关系，前者越高，那么后者的空间就大，相反，前者越低，后者的利润空间就会相应越来越小。信康地产的资金流动情况就不太好，其主要的资金都用在了生产上，还有一大部分都用在利息的还款上，因此，无法将资金利用率达到最大，不利于企业良好运转。5承德信康地产偿债能力提升建议对策5.1建立企业的财务风险预警体系承德信康房地产现如今还是在慢慢的发展中，在愈演愈烈房地产市场竞争的大环境中，房地产企业有着财务上的种种危机都是无法避免的，为了应对这样的财务危机必须建立一个比较完整的财务危机应对系统，对财务方面收付款以及进行的贷款等对资金扭转影响比较大的项目进行更严格的管理，使各个项目所用到的资金要比利润要大，这样可以有效的降低财务危机带来的影响。比较长的时间的财务危机是以房地产经营的效益作为基础的，这样就可以通过房地产经营情况评价进而评估风险危机。承德信康地产要增强信用意识，对于银行借款务必及时还清，由于银行对于企业信誉情况较为看重，为了企业更好地发展以及后续扩大规模借款的及时性，承德信康地产不断提升经营效益的同时，要注重信誉。搞好银企关系，可以保证长期资金支持。其次，承德信康地产管理者对于一些经营花销要注重成本管理，并且对于资金使用情况及规划方面做好工作，保证企业稳步发展的同时，保留一部分未来发展资金，通过这一方式可以有效地降低长期借款的数额，对于财务风险可以有效降低。采取适当负债的原则，全面提升企业偿债能力。5.2拓宽筹资渠道，提升盈利能力承德信康房地产通过对自己的股票进行涨价抛售，这样可以获得不小的资金而且不需要偿还的资金，对承德信康房地产的发展有着很大的益处；只需要对固定的资产利息进行支付就可以了，这样在经营不力时给财务危机带来的影响就会变小；没有了到时间就要还本息的这种压力，隆资产方面风险也减小。向金融机构进行借款，这样隆资来钱比较快，而且借的钱手续费低，要交的税也低。承德信康地产自有商业信用，通过白己的商誉给公司缓解还款压力，这样就有效的降低了借钱的所需成本，也可以和别的企业合作进行分成，合力建设住房，整体就可以降低个人的还钱带来的压力。承德信康地产要从融资管理工作做起，逐步拓宽融资渠道。对于当前融资渠道单一情况要做好改善工作，对于银行不能过分依赖，对于原有等待、杜绝进行依靠性的融资行为。坚决维护市场。其次，拓宽思路，聘请专业顾问提升企业可信度，采用科学融资策略。开拓的融资渠道务必要基于承德信康地产现有经营状况及未来发展规划。优化融资结构，要保留盈余并及时发放股息，对于发行股票要及时收回。也可以重新评估资产结构，已优化负债结构。最后，基于自身企业在市场产业链中的位置，最大程度利用自身优势筹集资金，特别是扩大经营机会出现时，要果断投入，保证企业更好的发展。5.3加强企业经营管理，提高资金利用率承德信康房地产应对还款的时间点以及还款的时间段进行严谨的分析考虑，承德信康房地产要对还款的种种预算和还款相关项进行定期做报表，这样可以有效的避免还款所产生遗忘，预算报表还能反映出每月、每季度、每年的还款动态，这样可以清楚的知道应还额度和还款日期，进而有效避免资金周转中资金不足导致公司破产。对还钱的合理安排可以帮到经营公司的人更好管理公司，提升企业运转良好情况，更能提高在房地产行业中品牌竞争力。所以承德信康地产一些管理人员应该重视建立一个还款分析的工作室，对于风险评估要用专业的风险评估人员，定期开展对企业的财产情况分析，并重视评估制度的建设。根据自己的企业情况来选定自己的偿债能力分析体系，不要照搬那些比较成功企业的分析体系，要着重考虑到自己的企业文化是否可以更好的接受新偿债能力分析体系。要明确这样做的目标和进行的原则，认清各个人在还款能力分析系统中的位置。对评估出来的结果建立具体的方案，对所出现的重点问题重点解决。6结论通过有效的利用短期和长期偿债能力的各种把控，对承德信康地产偿债能力进行系统的分析研究，通过对2013年至2017年连续5年的偿债分析，从评估结果来看，得出承德信康房地产有较强的短期偿债能力，但是长期偿债能力相对比较弱的结论。偿债能力分析它不仅仅可以让我们了解到不同的行业财务运行情况，还可以了解到企业的成长和业务方面的情况，对每个企业的茁壮发展也起到了以下的作用，第一，对一个企业来说财务状况的有效评价可以帮助反映出企业的经济情况和财务指标，间接表现出偿债能力的强弱，能否应对马上到期的业务债务，通过对偿债能力系统分析，进行准确评估定位影响财务状况的问题原因，并指引管理层、客户以及投资者了解现在企业的发展情况，对下一步指导做出正确的决定起到帮助。第二，偿债能力分析也可以帮助企业对许多公司及时偿还自己的债务，过期不还的将影响欠债公司的形象与信誉，这样可以及时讨回债务和利息使企业正常运转；如果不对财务状况分析，将给企业的带来生存危机；及时是效益比较好的企业也避免不了破产。第三，观察一个企业的发展，如果一个企业财务方面良好，基本可以说明这个企业偿债能力较强，信誉方面比较高，债权人所拥有的本金和利息有所保障。最后，一个企业对财务的把控将有利企业的偿债分析，可以看出企业资金和可变资金的状态，这样可以有效的安排企业资金，提高资金的利用率。

参考文献[1]赵海军.企业偿债能力的实证分析——基于利润表视角[J].时代金融.2015(09).[2]刘洪玉,姜沛言,吴璟.存货规