物业租赁管理 物业租赁管理

073物业租赁管理

租赁物业的管理程序1．捕捉潜在租户（1）通过广告捕捉潜在租户（2）使用“免费”噱头捕捉潜在租户（3）引导参观捕捉潜在租户（4）建立租售中心捕捉潜在租户招商政策策略……..为此，我们提出“放水养鱼”的招商政策，从以下方面对市场进行培育：第一是：合理的业态规划。有选择性的引进有一定品牌形象及经营能力的商户进驻。第二是：免租期。签定两年租期，免租6个月。签约时收定金，租金每一年一收，即第一年免收半年，第二年、第三年按标准租金每一年一收。第三是：后期市场的经营管理。俗话说“甩手掌柜不成事”，我们不仅要把商户招进来，还要让商户“进得来、有发展、赚到钱”，市场的后期经营管理也是商户十分关心的问题，市场的经营管理不仅需要专业的人才，还需要一定的宣传推广费用的投入。因此我们建议开发商承诺在市场开业前后期投入一定量的经营推广费用，用于推广市场、宣传商户，以增强商户进场经营信心。2．租户资格的审查（1）潜在租户的登记（2）潜在租户的身份证明（3）租赁经历（4）资信状况3．租约条款谈判（1）控制签约进程（2）利用经纪人（3）谈判妥协（4）租期的确定（5）关于物业改造的谈判（6）扩租权的谈判（7）限制竞争租户条款的谈判（1）控制签约进程

要使谈判有所进展，物业管理者就要有能够驾驭谈判局面、控制签约进程的能力。

（2）利用经纪人

在办公物业、零售及商业物业和工业物业的租赁谈判中，业主为了满足专业知识的需要往往会聘请第三方——专业知识与经验都丰富的租赁经纪人加入进来。

（3）谈判妥协以退为进策略从表面上看，谈判的一方是退让或妥协，或委曲求全，但实际上退却是为以后更好的进攻，或实现更大的目标。在谈判中运用这一策略较多的形式是，谈判一方故意向对方提出两种不同的条件，然后迫使对方接受条件中的一个。例如，“我方出租物业享受优惠价的条件是，面积在300平米以上，。。。。。预付租金一年。。。。。这样，对方享受优惠价就要在两个条件中选择其一。多数的作法是，先向对方提出温和的要求，然后再提出强硬的要求。一般情况下，对方要在两者选择其一，自然你的温和要求对方就很容易接受了。以退为进策略如果运用得当，效果十分理想。谈判的内功心法心中有数营造环境厚而不憨双向沟通一、心中有数苦苦哀求没有用要有信心：只要你能让经销商看到“前途”，他就会来“求”你兴奋（有人来找我，看来我做得还不错），万一成了还可以赚钱万一做不好怎么？二、营造环境找安静的环境变成主场作战——邀请到办事处交流或邀请到物业参观、开会三、厚而不憨要做到给人的外在印象很厚道，老实，但心里要有数。你放心，做我们的产品肯定赚钱，很多经销商经销我们的产品一年就翻身了。你放心，万一买不动，到时候我给你广告支持、价格让步。你放心，卖不完包退。你放心，咱们兄弟感情我还能骗你……切忌使用江湖嘴四、双向沟通把对方想说的话从自己嘴里说出来——顾虑抢先法把自己想说的话从经销商嘴里说出来这个产品在当地没什么知名度，能卖得动吗？（吓一跳）这个业务员可不一样，你真敢说实话（心想，这小伙子挺实在）有道理，有道理张老板这个新产品不一定好卖。真的不一定好卖，销售这东西说不准，这产品到东北很火，但在咱这不敢打包票。所以，我建议第一不要进多，我建议你做我们的产品试一下。。。。（4）租期的确定1）居住物业的租期：租金随时间推移而增长，租期才会超过一年，否则一般不超过一年。2）办公、商用和工业物业的租期：办公、商用物业租期最短也在5～10年间，而工业厂房租期则要高达10～25年或更长。业主一般在长期租约中要加入租金随时间而增加的条款。（5）关于物业改造的谈判1）居住物业的改造装修要求：租户对居住物业的要求一般局限在物业的装饰上，如重新粉刷、重换窗帘、更新地毯等。2）工商业物业的改造要求：工商物业在出租前一般都必须经过相当大的改造，以满足租户经营的特殊需要。改造项目和所需费用及费用如何分配必须在租赁契约中明确写明。一般新的工商物业业主在建造时，会根据建筑标准预留一定的出口、灯具、窗户等，费用一般归业主承担。但超出这些标准的任何设备设施，如附加的楼梯、空间分隔、门、喷淋系统等的费用应由租户负担。（6）扩租权的谈判1）扩租权就是指允许租户在租用一段时间后根据需要增加租用邻近的物业。2）适应对象对居住物业而言，扩租并不常见。但对工商业物业租户，尤其是对正处在成长阶段的工商业租户，这一优惠条件是很有吸引力的。（7）限制竞争租户条款的谈判

限制竞争租户条款就是指租户在物业中享有排他的、从事某一行业的经营垄断权。该附加限制条款常常出现在商业物业尤其是零售物业的租约中，有时也在服务业的物业租赁中出现。注意这一限制条款不致影响业主的利益，或租户愿意为此交付额外的补偿；如果影响其他大租户或有声望的租户的进入，则不能同意。4．缔约技巧（1）单刀直入式：直接让对方提出他们自己满意的条件，如，“您更希望什么样的空间？”，“您还有什么不满意的吗？”（2）总结式：就是强调物业的优点和对租户的适用性，在租户查看物业和洽谈过程中始终反复强调，以显示该物业十分理想。5．核查物业

租约签定就意味着租赁业务的开始。在租赁伊始，物业管理者应陪同租赁人核查物业，检查所租物业是否符合租赁条款中的条件，如果租赁双方都同时认可物业的状况，就应请租赁人办理接受物业的签字手续。

6．提供有效的租赁服务

建立良好的租赁关系（1）建立租赁共识（2）建立联系途径（3）