房地产投资环境分析-环境分析的方法

房地产投资环境评价方法

多因素与关键因素法闵氏评价法是香港中文大学闵建蜀教授1987年在罗氏等级评分法的基础上提出的一种投资环境评价方法，它包括闵氏多因素评价法和闵氏关键因素评价法。两种分析方法是密切联系而又有一定区别的。1．闵氏评价法（1）闵氏多因素评价法：闵氏多因素评价法把影响投资环境的因素分成十一个大类，每一大类因素由一组子因素组成。2、闵氏多因素评价法多因素评估法因素与子因素组成主因素子因素一、政治环境政治稳定性，国有化可能性，当地政府的外资政策二、经济环境经济增长，物价水平三、财务环境资本与利润外调，对外汇价，集资与借款的可能性四、市场环境市场规模，分销网点，营销的辅助机构，地理位置五、基础设施国际通讯设备，交通与运输，外部经济六、技术条件科技水平，适合工资的劳动生产力，专业人才的供应七、辅助工业辅助工业的发展水平，辅助工业的配套情况等八、法律制度商法、劳工法、专利法等各项法律制度是否健全，法律是否得到很好的执行九、行政机构效率机构的设置，办事程序，工作人员的素质等十、文化环境当地社会是否接纳外资公司及对其信任与合作程度十一、竞争环境当地的竞争对手的强弱，同类产品进口额在当地市场所占份额根据闵氏多因素评估法，先对各类因素的子因素作出综合评价，再对各因素作出优、良、中、可、差的判断，然后按下列公式计算投资环境总分：投资环境总分=

式中：Wi——第i类因素的权重；

ai,bi,ci,di,ei——第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。投资环境总分的取值范围在11~55分之间，分值越高，说明投资环境越佳。闵氏关键因素评价法从具体投资动机出发，从影响投资环境的一般因素中找出影响具体投资项目的关键因素，并对这些关键因素作出综合评价，然后按与多因素评价法相同的方法和步骤对投资环境进行评价打分。3、闵氏关键因素评价法投资动机影响投资的关键因素降低成本1、适合当地工资水平的劳动生产率；

2、土地费用；3、原材料与元件价格；4、运输成本发展当地市场1、市场规模；2、营销辅助机构；3、文化环境；4、地理位置；5、运输条件；6、通信条件材料和元件供应1、资源；2、当地货币汇率的变化；3、当地的通货膨胀；4、运输条件风险分散1、政治稳定性；2、国有化可能性；3、货币汇率；4、通货膨胀率追随竞争者1、市场规模；2、地理位置；3、营销的辅助机构；4、法律制度等获得当地生产和管理技术1、科技发展水平；2、劳动生产率关键因素评价法闵氏多因素评价法与闵氏关键因素评价法互为补充，运用闵氏评价法既可以得到对投资环境的部体性评估结论，又能得到具体投资项目的专门评估评论，从而实现了一般与特殊的有机结合，不失为一种行之有效的投资环境评价方法。“闵氏多因素评分法”是对某国投资环境作一般性的评估所采用的方法它较少从具体投资项目的投资动机出发，考察投资环境。“闵氏关键因素评估法”与此不同，它从具体投资动机出发，从影响投资环境的一般因素中，找出影响具体项目投资动机实现的关键因素，依据这些因素，对某国投资环境作出评价，仍采用上述计算总分的公式来比较投资环境优劣。4．闵氏多因素评分法与关键因素评估法的关系和区别房地产投资环境评价方法

国别冷热比较法国别冷热比较法是美国学者伊西阿·利特法克和彼得·班廷根据他们对20世纪60年代后半期美国、加拿大工商界人士的调查资料，提出通过七种因素对各国投资环境进行综合、统一尺度的比较分析，从而产生了投资环境“的方法。投资环境冷热比较法是以“冷”、“热”因素来表述环境优劣的一种评价方法，即把各个因素和资料加以分析，得出“冷”、“热”差别的评价。1．国别冷热比较法1）政治稳定性它是指东道国有一个由社会各阶层代表所组成的，为广大群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和促进企业发展，创造出良好的适宜企业长期经营的环境。当一国政治稳定性高时，这一因素为“热”因素。2．国别冷热比较因素2）市场机会当对外国投资生产的产品或提供的劳务在东道国市场的有效需求尚未满足时，表明东道国市场机会较大，为“热”因素。2．国别冷热比较因素3）经济发展和成就东道国经济发展速度快，经济运行良好，则此项为“热”因素。4）文化一体化东道国国内各阶层民众的相互关系、处世哲学、人生观和奋斗目标都要受传统文化的影响，东道国文化一体化程度高为“热”因素。2．国别冷热比较因素5）法令阻碍东道国的法律繁杂，并有意或无意地限制和阻碍外国企业的经营，影响今后企业的投资环境。若法令阻碍大，为“冷”因素。2．国别冷热比较因素6）实质性阻碍东道国的自然条件，如地形、地理位置等，往往会对企业的有效经营产生阻碍。如实质性阻碍高，则为“冷”因素。7）地理及文化差距社会观念、风俗习惯、语言等差距大，就是“冷”因素。2．国别冷热比较因素房地产投资环境评价方法

专家咨询论证法专家咨询论证法=专家意见法+专家会议法专家意见法是将专家设定为投资潜在参与者，利用其知识、经验和分析判断能力对投资环境进行分析鉴证的一种方法。专家会议法（论证）涉及到多个专家对同一事物的综合评价1．专家咨询论证法（1）专家的选择什么是专家；怎样选专家2．专家咨询法基本过程（2）专家意见的分析处理平均法众数法2．专家咨询法基本过程德尔菲法也