房地产转让和租赁业务评估（房地产估价课件）

房地产转让和租赁业务估价方案要点及方案编制1、房地产转让房屋所有权转让建设用地使用权转让指房屋所有权人和建设用地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和建设用地使用权（简称房地产）转移给他人的行为。一、房地产转让和租赁业务估价方案要点2、房地产租赁房屋租赁土地租赁建设用地使用权出租房屋所有权人、土地所有权人（国家）、建设用地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。一、房地产转让和租赁业务估价方案要点一、房地产转让和租赁业务估价方案要点价值高单位和个人对房地产及其市场行情通常不了解需要房地产估价为其确定转让价格、租金等提供参考依据一、房地产转让和租赁业务估价方案要点买者买者通过房地产估价了解拟购买房地产的市场价值，以判断卖者的要价是否合理，或者帮助其确定合适的出价。通过房地产估价了解拟出售房地产的市场价值，以判断买者的出价是否合理，或者帮助其确定合适的要价。一、房地产转让和租赁业务估价方案要点在房地产租赁的情况下，不仅需要评估租金，而且当出租人需要收回租赁期限未到期的房地产时应当给予承租人多少补偿，承租人将租赁权转让时可以拿到多少权利金等，也需要房地产估价提供相关参考依据。二、方案编制进行房地产价格评估时，当事人应向有关的专业评估机构提出书面申请，并填写评估委托书。评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：（1）当事人的姓名、住址、职业等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名、职务等）；（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；（3）申请评估的原因和用途；（4）房屋产权人、土地作用人的领勘人；（5）委托评估的要求。（一）估价申请和业务受理二、方案编制房屋所有权证土地使用证同意评估证明设计和施工图纸使用期维修保险及其他费用资料（一）估价申请和业务受理二、方案编制评估机构估价者收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。（一）估价申请和业务受理二、方案编制在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。（二）制定估价作业计划

1．确定估价作业的具体因素2.确定估价范围3.确定估价时点二、方案编制（三）资料的收集与整理资料收集的深度和广度很大程度上取决于在计划阶段初选的估价方法，一般应围绕着估价方法所赖以计算的资料数据进行收集。房地产估价所需收集的资料：产权资料房地产建筑开发资料房地产使用资料市场资料二、方案编制（四）现场查勘房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考查，以便对待估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。了解地块的坐落位置、土地使类别、面积、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情况，地块与周边地块的搭界情况等。1．对土地的查勘二、方案编制（四）现场查勘房地产估价人员亲临现场对估价对象的有关内容进行实地考查，以便对待估房地产的实体构造、权利状态、环境条件等具体内容进行充分了解和客观确认。（1）鉴定待估房屋的地址、坐落和房屋评估范围。（2）确认房屋的结构、装修、设备和面积。（3）确定房屋的建造年份。（4）评定房屋成新。2.对房屋的查勘二、方案编制（四）现场查勘

3、勘丈绘图房地产查勘评定表二、方案编制（四）现场查勘4、对环境条件的确认逐步确认对待估房地产价格有影响的各因素的状态，通过实地调查，取得对待信房地产周边环境的客观认识。二、方案编制（五）综合分析和估算综合分析和估算是房地产估价的实质性阶段，根据较完备的资料，估价人员可选择估价方法，最终估算出房地产价格。1、资料综合分析：资料综合分析的目的是为了确定房地产估算的基本数据，基本数据准确与否对估算的最终结果有直接影响。二、方案编制（五）综合分析和估算综合分析和估算是房地产估价的实质性阶段，根据较完备的资料，估价人员可选择估价方法，最终估算出房地产价格。2、价格形成分析。房地产价格的形成，一方面是基于它的实体因素，另一方面是基于它的影响因素。二、方案编制（六）撰写估价报告书定型式估价报告书：是固定格式、固定内容，估价人员必须按照规定的形式填写，不得改动或填减。自由式估价报告书：根据估价报告人的要求自由设定内容、长短篇幅不限的报告书形式。

房地产转让和租赁业务估价时数据获取及数据测算一、背景背景：某房地产评估公司于20*8年11月接受贵方委托，对位于南京市建邺区江东中路***号1-7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产转让和租赁提供参考依据而评估房地产转让价值，评估工作至20*8年12月29日结束。根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京某集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为32484.16㎡，土地使用权总面积为10579.3㎡，土地分摊面积为4657.4㎡，用途为商业。二、比较法估价下的数据获取与测算1、估价对象第一层测算过程

1）选取可比实例针对估价对象的评估目的和其特点，经过估价人员的调查及分析，选取三个与估价对象建筑结构相同、交易情况正常、用途相似、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易时间为近期的交易案例。二、比较法估价下的数据获取与测算1、估价对象第一层测算过程

2）编制比较因素条件说明表区域因素繁华程度离商业中心的距离位于商业中心位于商业中心位于商业中心位于商业中心所处区域的商业集聚程度高高高高交通便捷程度道路及停车情况优优优优公交线路情况较多较多较多较多配套设施较好较好较好较好环境质量优优优优区域规划优优优优临街类型两面临街两面临街两面临街两面临街二、比较法估价下的数据获取与测算1、估价对象第一层测算过程

2）编制比较因素条件说明表个别因素建筑结构及质量好好好好建筑物装修情况一般一般好好物业管理较好一般一般一般成新度新新新新楼层一层一层一层一层人流量多多多多二、比较法估价下的数据获取与测算条件因素说明表显示了可比实例和估价对象的各因素条件和状态。下表对可比实例的因素与估价对象因素差异进行量化，具体来说就是以估价对象各因素状态为标准（100分），赋予可比实例相应因素以分值。二、比较法估价下的数据获取与测算1、估价对象第一层测算过程

3）根据因素比较表进行价格修正及评估测算

比较因素待估房地产案例一案例二案例三交易情况100306133038830571交易时点100100100100区域因素商服繁华状况15151515交通状况离商业中心的距离15151515公交便捷度15151515

配套设施10101010

环境质量15151515

区域规划20202020

临街类型10101010合计100100100100二、比较法估价下的数据获取与测算1、估价对象第一层测算过程

3）根据因素比较表进行价格修正及评估测算

比较因素待估房地产案例一案例二案例三个别因素建筑结构及质量15151515

建筑物装修情况15151818物业管理10888成新度20202020楼层15151515人流量25252525合计10098101101二、比较法估价下的数据获取与测算1、估价对象第一层测算过程

4）计算结果

比较案例交易价格（元/㎡）306133038830571交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/100个别因素修正100/98100/101100/101比准价格（元/㎡）312383008730268权重0.320.340.34评估单价（元/㎡）30722二、比较法估价下的数据获取与测算以第一个实例为例：30613*100/100*100/100*100/100*100/98=31238最终评估的单价是各实例调后价的加权平均数，即：31238*0.32+30087*0.34+30268*0.34=307221、估价对象第一层测算过程

5）估价对象第一层评估单价为：30722元/㎡。估价对象第一层评估总价为：30722元/㎡×3103.11㎡=9533.37万元二、比较法估价下的数据获取与测算2、估价对象第二~七层测算过程1）根据南京市房地产市场规律及营业性用房楼层调整系数，住宅类房地产第二层租金为第一层的80%-90%，本次评估第二层租金取第一层的80%。二、比较法估价下的数据获取与测算依次确定第三至七层调整系数及计算结果如下表：各层评估价格详细说明表

楼层基准价调整系数单价（元/㎡）面积（㎡）总价（万元）一307221307223103.119533.37二0.824577.65867.2814420.37三0.721505.46845.214720.88四0.6519969.36873.0513725.00五0.618433.26230.4711484.75六0.5516897.12072.753502.35七0.5153611492.32292.32合计

69679.04二、比较法估价下的数据获取与测算69678.85万市场比较法本次评估以市场比较法评估结果为最终结果

房地产转让和租赁业务估价的注意事项一、房地产转让和租赁业务估价的注意事项房地产转让估价，应区分转让人需要的估价和受让人需要的估价，并应根据估价委托人的具体需要：市场价值投资价值卖方要价买方出价买卖双方协议价一、房地产转让和租赁业务估价的注意事项当转让人、受让人对转让条件有书面设定或约定时，宜评估在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格;房地产转让估价应调查了解转让人、受让人对转让对象状况、转让价款支付方式、转让税费负担等转让条件的设定或约定，并应符合下列规定:一、房地产转让和租赁业务估价的注意事项当转让人、受让人对转让条件无书面设定、约定或书面设定、约定不明确时，应评估转让对象在价值时点状况、转让价款在价值时点一次性付清、转让税费正常负担下的价值或价格。一、房地产转让和租赁业务估价的注意事项应评估出租人权益价值;转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。知悉租赁权益一、房地产转让和租赁业务估价的注意事项划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让估价对象应符合法律、法规规定的转让条件，并应根据国家和估价对象所在地的土地收益处理规定，给出需要缴纳的出让金等费用或转让价格中所含的土地收益。知悉土地权益一、房地产转让和租赁业务估价的注意事项保障性住房销售估价分享产权评估市场价值独享产权根据类似商品住房的市场价格、保障性住房的成本价格、保障性住房供应对象的支付能力、政府补贴水平及每套住房所处楼幢、楼层、朝向等保障性住房价格影响因素，测算公平合理的销售价格水平。知悉建筑物权益

房地产转让和租赁业务估价结果确定及报告撰写401.封面2.致委托人函3.目录4.估价师声明5.估价假设和限制条件6.估价结果报告7.估价技术报告8.附件估价结果报告的内容42委托单位名称、住所和法定代表人姓名；个人委托为姓名和住址及身份证号。1、估价委托人43应写明估价机构全称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、资质等级和资质证书编号。2、房地产估价机构注意！无资质等级算错；有资质等级没有证书编号也算错；有了资质等级要看业务范围是否在资质等级范围内，超出算错；此编号与封面的估价报告编号是否一回事？【例】估价机构：北京市×××房地产评估有限责任公司住所：北京市××区×××胡同24号院法定代表人：×××资质级别：一级证书编号：建房估证字×××号45说明报告的预期用途，或估价是为满足估价委托人何种需要。房地产转让估价目的表述为委托人转让估价对象提供市场价值参考。3、估价目的46说明估价对象范围，但不同估价目的估价对象范围差别较大。4、估价对象2)土地基本状况应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等；基本状况要说明估价对象财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等；473)建筑物基本状况应包括建筑物层数，用途，建筑结构，装修，设施设备，平面布置，工程质量，建成年月，维护保养和使用情况，公共配套设施完备程度等。4、估价对象48用公历表示，具体到日。价值时点确定的理由要说明，没有算错。5、价值时点6、价值类型常见的价值类型：市场价值、投资价值、现状价值、抵押价值、快速变现价值等。房地产转让价值类型表述为：公开市场价值。包括价值或价格的名称、定义或内涵。50抵押的必须有谨慎原则。市场价值评估必须有最高最佳利用原则，但没客观、独立、公正原则不算错。一般就是要求合法、价值时点、替代和最高最佳利用原则，但若是抵押的可没最高最佳利用原则。7、估价原则51注意！不可滥列估价原则，须有针对性，对所列原则须定义，否则算错。各估价原则定义：⑷遵循替代原则；⑸遵循最高最佳利用原则；⑹遵循谨慎原则。⑴遵循独立、客观、公正原则；⑵遵循合法原则；⑶遵循价值时点原则；52要有针对性，禁止滥列，不能将已过时或者失效的估价依据列出。估价依据包括四方面：①有关法律、法规和政策；②有关估价标准，包括房地产估价的国家标准、行业标准、指导意见和估价对象所在地的地方标准等；③估价委托书、估价委托合同和估价委托人提供的估价所需资料如估价对象的面积、用途、权属证明；④房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。8、估价依据53注意！⑴《房地产估价规范》（所有报告必有）⑵抵押报告必有《房地产抵押估价指导意见》⑶房屋征收估价必有《国有土地上房屋征收评估办法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》54注意！⑷物权法⑸城市房地产管理法⑹土地管理法⑺《***基准地价》另：评估在建工程委托人须提供《*用地规划*证》、《工程规划*证》、《工程施工*证》55只在结果报告中出现，方法两种以上可不说明理由，一种的须说明。⑴估价方法选用说明中，应对理论上适用的方法进行阐述，并对理论上适用实际未用的方法充分说明理由；⑵按估价合同不提供技术报告时，宜说明估价测算的简要内容。9、估价方法56应说明在估价时点的：币种、总价及大写、单价（不用大写）；估价结果内涵不清晰的，估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除外应标注总价和单价，总价大写；最终评估价值时外币的，应说明价值时点的人民币外汇市场汇率中间价，并注明最终评估价值的单价及总价折合的人民币价值；10、估价结果57除房地产抵押估价外，当估价对象为单宗或多宗房地产时，按图表说明不同估价方法的测算结果和最终评估价值。10、估价结果11、注册房地产估价师按本表格式写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名。5912、实地查勘期应说明实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。13、估价作业期应说明估价工作的起止日期，具体为自受理估价委托之日起至估价报告出具之曰止。

房地产转让和租赁业务估价方法选择房地产转让估价多数是在转让前进行，价值时点则在估价作业日期之后。价值时点可以委托社会上任何一家值得委托人信任的评估机构评估。委托人和评估主体房地产转让和租赁估价业务的特点一、房地产转让和租赁业务估价的特点房地产转让评估只是为了了解、掌握房地产交易行情而进行的评估，其目的只是为了在进行房地产交易时有一个参考价格，它带有一种咨询性，如买方需要了解购买一宗房地产时，可能实现的最低价格，而卖方则需要了解出售房地产时可能实现的最高价格。估价目的和要求房地产转让和租赁估价的特点一、房地产转让和租赁业务估价的特点一、房地产转让和租赁业务估价的特点作为评估机构，对该宗房地产进行评估时，其评估结果可能是有有一定摆动幅度的价格区间，估价人只对估价信息和结论合乎估价技术