房地产登记制度与政策样本

房地产登记制度与政策1995年1月1日《都市房地产管理法》1995年10月1日《担保法》1997年10月27日《都市房屋权属登记管理办法》（废止）3月8日《物权法》7月1日一、民法、行政法知识（一）民法1、民法总论（掌握）民法是调节平等主体公民之间、法人之间、公民与法人之间财产关系和人身关系法律规范总和特性：是私法、基本法、权利法。民法基本原则意思自治、诚实信用、公序良俗。民法调节人与人之间或人与标物之间法律关系。民事法律关系实质是权利和义务。关系要素：主体、内容、客体。民事主体：指参加民事法律关系，享有民事权利并承担民事义务人，涉及自然人和法人和其她组织（国家在某些场合也可以成为民事关系特殊主体）民事主体，必要由法律赋予其主体资格。法人特性：1团队2名称机构场合，具备民事权利能力和行为能力3独立财产4独立承担责任。分类：公司、机关、事业、社团公司法人：公司以所有财产2有限公司以出资额3股份公司以认购股份为限承担责任。公司类型转化办理改正登记。比较有限责任公司与股份有限公司：1、设立方式：发起/发起、募集2、股东数：1至50人/发起人2-200人3、股权形式:出资证明不可流通/股票可以流通。合伙公司为非法人公司将公司房屋登记给合伙人：转移登记分公司无独立法人资格（营业执照），子公司有（公司法人营业执照）法人资格。民事法律行为是公民或者法人成立、变更、终结民事权利和义务合法行为。特性：1意思表达为要素2私法上效果为目3因果关系法律行为分类：1单方、双方和多方2承担和处分3有偿和免费4、诺成与实践5、要式与不要式6、生前与死后宣布失踪：无顺序、下落不明必要满两年、一切利害关系人、非利害关系者无权申请。失踪代管人：实体地位：管理处分财产；程序地位：诉讼当事人（原告或被告）。宣布死亡：1、普通失踪满4年2、意外失踪满2年3、意外失踪且获得不也许生存证明。申请顺序：1配偶；2父母、子女；3兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女；4其她有民事权利义务关系人。申请撤销死亡宣布不受上列顺序限制。宣布失踪不是宣布死亡必经程序。宣布死亡效力：人格丧失、继承开始、婚姻终结、单方可以送养子女。不可代理法律行为:离婚、结婚、遗嘱、事实行为、侵权行为。代理价值：主体行为能力补充与扩张。种类：委托代理、法定代理、指定代理。分类原则：意定代理（含职务代理）本人授予；法定代理是基于法定身份。指定代理是法院或者其她机关指定（如监护或失踪人财产代管人）。代理与居间区别:1、居间人未获得代理权2、不对相对人独立做出意思表达3、居间行为自身不产生一定法律效果代理与委托1、委托为双方内部关系2、委托合同外其她如合伙合同、雇佣合同、劳动合同均可成为代理权授予基本法律关系。3、代理合用是法律行为，委托事务可觉得事实行为物权指权利人依法对特定物享有直接支配和排她权利，涉及所有权、用益物权和担保物权。不动产指土地以及建筑物等土地附着物。物权法特性是私法、实体法。2、物权法（掌握）物权法基本原则物权法定原则、公示与公信原则、物权特定原则（一物一权）。用益物权：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。担保物权抵押权、质权与留置权。物权特性：绝对权、支配权。物权效力：1排她2优先物权优于债权。物权债权区别：物权作为绝对权、支配权、对世权；债权作为相对权、祈求权、对人权2、物权具备排她性，债权具备平等性所有权对自己动产和不动产，依法享有占有、使用、收益和处分权利。特性完全性、整体性、永久性属于国家所有：矿藏、水流、海域、文物、电频、国防资产不动产物权未经登记不发生效力，地役权自合同生效时设立，抵押合同自登记之日生效，农村土地承包合同自成立之日生效，动产船舶、航空器、机动车应当登记，未登记不得对抗善意第三人。建筑物区别所有权（共有某些）1、一种特殊所有权类型2、具备集合性3、具备整体性和不可分割性全体业主共有某些1建筑物用地使用权2道路绿地3公共场合、公用设施、物业服务用房。建筑区划内规划用于停放汽车车位属建设单位所有，以出售附赠或出租方式商定。业主团队与业主关系1对业主具备约束力2受侵害业主可以祈求人民法院予以撤销3撤销期间：主观原则，1年。用益物权：1物权2限制物权3她物权4占有使用收益5以不动产为客体。（土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权）土地承包经营权：耕地30年，草地30-50年，林了30-70年。地役权：运用她人不动产，以提高自己不动产效益。所称“她人为供役地”，“自己需役地”地役权自地役权合同生效时设立。当事人规定登记，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。共有：两个以上民事主体共同行使一种所有权。特点：主体多数性、客体是独立物或集合物。按份共有：各权利人对物支配强度可以计算份额。特性1、权利与义务是标物全体2、份额是支配力强度3、由共同投资行为而产生，意定性，决定了其集约限度不高，共有人可退出、抛弃、转让共有份额。按份共有权利：1依照份额占有、使用、收益与处分2）退出3转让4共有优先购买权，与承租人优先购买权比较按份共有义务：1分担管理费用（防险费用、改良费用）2债务分担共同共有：紧密关系不分份额共有权状态。无商定或商定不明确，除具备家庭关系等以外，视为按份共有拟制共同共有——如建筑物区别所有权中共有共同共有权利：1非排她、随机、平等行使2处分由全体共同共有人批准，另有商定除外。不对抗善意第三人。共同共有义务：共有人权承担连带债务；另有商定外，共同承担债务。建设用地使用权：1土地占有、使用、收益权利。2用益物权3处分建设用地使用权权利4、地表、地上或地下5具备期限性（住70，商旅娱40，其她50）房地一并抵押：新增不属于抵押财产。一并处分，但新增无权优先受偿。 国有土地使用权出让方式：招标、挂牌、拍卖、合同宅基地使用权获得：1、审批新增2、继承获得规定：本集体内部转让(先地后房)、宅基地使用权不得抵押农作物抵押——不及于集体土地使用权。乡镇、村公司建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村公司厂房等建筑物抵押，其占用范畴内建设用地使用权一并抵押。可抵押财产1、建筑物和其她土地附着物2、建设用地使用权；3、以招拍、公开协商荒地经营权；4、生产设备、原材料、半成品、产品5、正在建造建筑物、船舶、航空器；6、交通运送工具；7、法律、行政法规未禁止抵押其她财产禁止抵押财产：1、土地所有权；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体3、学校、幼儿园、医院等公益设施；4、不明或者有争议5、查封、扣押、监管6、其她。抵押合同：书面合同（合同成立＝合同（债）关系）。抵押登记：1、强制登记（登记＝抵押权生效）2、任意登记—抵押合同成立＝抵押权生效，成立抵押权，可以对抗善意第三人。抵押人处分权：1、征得批准转让，代为清偿债务除外。2、价金代位——批准转让，价款提前清偿提存。转让价款超过债权数额某些归抵押人所有，局限性某些由债务人清偿。先租后押：原租赁关系不受该抵押权影响。先押后租：租赁关系不得对抗已登记抵押权。抵押权实现：1协商实行：折价或者以拍卖、变卖优先受偿；合同损害一年内祈求法院撤销该合同。2、法院实行：祈求人民法院拍卖、变卖抵押财产。3、合同法（掌握）合同是平等主体自然人、法人及其她组织之间设立、变更、终结民事权利义务关系合同”。合同形式：口头、书面、电子形式。合同效力：无效、效力待定与可撤销。登记官无权判断合同效力。合同分类：借款合同、买卖合同、赠与合同、抵押合同、委托合同。合同种类1双务单务2有偿免费3有名无名4诺成实践5要式不要式6、主合同和从合同合同内容涉及当事人名称或者姓名和住所、标、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议办法。合同生效要件：1行为人民事行为能力2意思表达真实3不违背法律或社会公共利益。表见代理无需追认，合同有效。无效合同（欺诈、胁迫，损国；恶意串通，损国、集、第三人；实为非法；损公；违强）可撤销合同（重大误解；显失公平；欺诈、胁迫；乘人之危）效力待定合同（无权处分；限制行为人；欠缺代理权）无效或被撤销争议解决条款有效；一房多卖不是无权处分。赠与合同赠与人将自己财产免费予以受赠人，受赠人表达接受1双方民事法律行为2诺成3单务4免费5有名、非要式。借款合同1转移钱款所有权2自然人实践合同，未商定不支付利息；利息最高不超过同类贷款利率四倍，超过某些不受保护，合同有效。3、金融机构借款合同：要式合同、诺成合同4、无效：以借贷名义向职工非法集资；以借贷名义向社会非法集资；以借贷名义向社会公众发放贷款；其她情形。买卖合同：双务，有偿，有名，诺成，不要式（商品房买卖合同，要式）抵押合同：必要是书面，要式合同；禁止流押契约；4、婚姻家庭法（掌握）婚姻关系实质要件：①异性②自愿③男22女20④一夫一妻制。⑤直系血亲和三代旁系血亲。⑥疾病。夫妻财产关系：法定财产制与商定财产制，商定优于法定。夫妻财产契约有效要件：①民事能力②意思真实。③不违法规公益④婚姻需为有效。⑤婚姻当事人亲自订立，不得代理。共同财产：①工资、奖金②生产、经营收益。③双方实际获得或者应当获得“住房补贴”、“住房公积金”、“养老保险金”和“破产安顿补偿费”。④一方以个人财产投资获得收益，本金属个人财产⑤知识产权上财产性收益⑥继承或赠与所得财产⑧军人复员费、自主择业费等一次性费用，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。个人财产：①婚前财产②医疗费、残疾人补贴③遗嘱或者赠与归一方④专用生活用品。⑤军人伤亡保险金、伤残补贴金、医药生活补贴费属于军人个人财产。⑥军人复员费、自主择业费扣除夫妻共同财产某些属于复转军人个人财产。5、继承法（掌握）继承权特性1主体是自然人2特定身份关系3财产权不可转让性5法律直接规定或合法有效遗嘱。继承权获得：法律直接规定或合法有效遗嘱 继承权放弃：继承开始后遗产分割前，以明示回绝接受。丧失继承权：1杀害2杀害其她继承人3、遗弃被继承人或虐待被继承人情节严重、伪造、篡改、销毁遗嘱情节严重。法定继承合用范畴：遗赠扶养合同在先原则1）遗嘱未处分或遗嘱无效某些2先于被继承人死亡3放弃或丧失4放弃受遗赠。法定继承人顺序1配偶、子女、父母2兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。儿媳女婿赡养义务第一顺序继承人。继承权变动：客观上继承权，继承期待权。接受继承权，不需明示。放弃继承权，需要明示。继承开始前为资格，无法放弃，分割后已实际获得，放弃是财产权。代位继承：由已死亡子女晚辈直系血亲代位继承。条件：1法定继承，遗嘱遗赠不合用2子女晚辈直系血亲3被继承人子女4先于被继承人死亡；5享有继承权6只能继承被代位人遗产份额。转继承：继承开始后，遗产分割前死亡，转由其继承人继承法定继承分派普通原则：同一顺序份额普通应均等 特殊状况1困难缺劳动照顾2重要扶养义务共同生活可多分3、不尽扶养义务不分或者少分4、协商可不均等遗嘱继承：1合法有效遗嘱2意志体现；3优于法定继承。遗嘱继承合用：1没有遗赠扶养合同2遗嘱合法有效；3没有丧失、放弃继承权，也未先于遗嘱人死亡遗嘱特性：1单方行为2不合用代理制度3死亡后发生效力4遗嘱是一种要式法律行为，不法定方式则不发生法律效力遗嘱形式：1公证遗嘱2自书遗嘱3代书遗嘱4录音遗嘱5口头遗嘱：遗嘱有效条件：1遗嘱能力2真实意思3内容合法4形式符合法律规定。遗嘱无效：1无行为能力人或限制行为能力人2胁迫欺骗3．伪造无效，被篡改内容无效；4相应当保存份额处分无效；5．在危急消除后，可以用书面或录，先前所立口头无效；遗赠：设立遗嘱所有或某些免费赠给国家、社会或法定继承人以外自然人，并在死亡后生效单方面民事法律行为遗嘱遗赠区别：1遗赠法定继承人以外；而遗嘱必要在法定继承人范畴内，且必要是自然人；2．受遗赠人(在懂得受遗赠两个月)内明确作出接受视为接受，否则视为放弃遗赠；而遗嘱继承开始后，遗产分割解决前，明确作出放弃继承表达才干有效，没有表达视为接受继承。3．遗赠客体只能是积极财产；遗嘱继承客体可以是财产义务（悲观财产）遗赠扶养合同：遗赠人和扶养人订立，遗赠人所有或某些财产在其死亡后按合同商定转移给扶养人所有，扶养人承担对遗赠人生养死葬义务合同。特性：1双务有偿2生前死后双重效力3．可以是自然人也可以是组织4．优先于遗嘱继承、法定继承。（二）行政法与行政诉讼1、行政法概述（掌握）行政法基本原则：行政合法性原则（组织法定、法律优位、法律保存、符合法律规定）、比例原则（恰当性、必要性、比例性）、行政信赖保护原则与行政应急性原则。行政法特性：形式特性1没有完整统一法典2不同效力层次法律规范构成；内容特性1内容广泛2实体与程序没有严格界分3富有变动性2、行政主体（熟悉）行政主体特性1组织非个人2承担职权，实行活动3自己名义实行4、担行政活动法律效果行政公务人员特点：1个人2代表行政主体实行3基于公务身份关系实行行政行为4、后果由所代表行政主体承担3、行政行为（熟悉）行政行为：行政主体运用行政职权所实行对外具备法律意义、产生法律效果行为。特性：①行政主体实行②行使行政权利③产生法律效果。行政行为分类：1、抽象行政行为2、详细行政行为。行政行为特性1处分性，产生或消灭某些行政法上权利；2特定性，特定对象3单方性，行政主体单方意志4、外部性，不同于内部奖惩详细行政行为：允许、惩罚、确认、强制、征用、征收、给付、奖励、裁决。详细行政行为分类1、羁束行为与裁量行为2、依申请行为与依职权行为依申请：行政允许、行政登记；依职权：行政惩罚行政登记：1、允许性2、确认性（1）目在于实现相对人合法权益（2）是羁束性行政行为（3）保障相对人权利有效实现（4）要式行政行为房地产登记特点1、登记机构依法登记行为2、依申请记载行为3、物权公示行为4、要式行为房地产登记性质1、行政属性2、可行政诉讼3、合用行政补偿行政法律责任：1有违背行政法行为存在2、行为人有法定责任能力3、违法行为达到一定严重限度4、行政法律责任（掌握）行政法律责任要件：①违法行为②法定责任能力③情节后果严重对行政主体追究方式：1权力机关决定2、司法机关裁决3、复议决定4、上级机关决定5、行政监督部门6、自己积极承担详细方式：1责令检查2赔礼道歉承认错误3恢复名誉消除影响4返还权益5恢复原状6停止违法行为；7责令履行职责8撤销违法行为9、纠正不当行为10、补偿损失对行政公务人员追究1权力机关罢免2行政处分、追偿3监察决定。详细方式1撤职2处分3违法所得没收、追缴或退赔4补偿损失5、其她如责令检讨、通报批评、当面道歉等行政相对人：1履行义务2接受惩罚3承认错误、赔礼道歉；4、返还原物、恢复原状；5、补偿损失5、行政复议（掌握）申请复议范畴①惩罚②强制办法③允许④权属纠纷⑤侵犯公司经营自主权⑥农业承包合同⑦违法设定义务⑧行政允许申请⑨不履行保护公民人身权、财产权、受教诲权职责⑩行政给付11其她详细行政行为不能申请复议：①内部行为②行政调解③行政仲裁④附带审查（部门规定、地方规定，排除法律、法规、规章） 行政行为参加人：申请人、被申请人和第三人。资格转移：①公民死亡→近亲属《行诉解释》；②组织终结→继承权利组织被申请人（行政机关）①独立机关②共同几种机关③派出机关④继承权力行政机关或作出撤销决定行政机关⑤被授权组织⑥派出机构 行政复议程序：1申请（懂得60日内）（有资格；有被申请人；有事实和根据；属复议范畴；符合管辖；其她条件）2、受理（5日内审查：法定要件、法定期限、与否法院）3、审理全面审查：1、不以申请人申请范畴为限2、合法性，恰当性复议决定：1维持2驳回3履行决定4撤销、变更或确认决定复议不加重；复议为行政机关举证补偿决定：依申请决定、依职权定6、行政诉讼（掌握）行政诉讼受理范畴1惩罚2强制办法3．侵犯公司经营自主权4允许5不履行保护公民人身权、财产权职责6给付7违法规定履行义务8其她①行政裁决；②行政确认③行政检查④行政合同9法规其她（如行政复议决定）10．司法解释规定不予受理案件1国家行为2抽象3内部行为4行政终裁行为：行政复议法/出入境管理法5刑事司法行为：公安、安全、海关、监狱管理机关6调解7仲裁8．行政指引：无强制力；9．驳回申诉重复解决行为：二次决定；10．对公民权利义务不产生实际影响行为：行政检查等诉讼级别级别管辖：基层一审、中级法院一审：1确认创造专利2对详细行政行为提起诉讼3本辖区重大复杂。高档一审、最高法院一审。地区管辖：1．普通地区管辖（原告就被告、不动产所在地）2特殊地区管辖（限制人身自由，被告或原告所在地）3共同管辖（先收到管辖）4移送管辖（改错，一次）指定管辖（特殊／争议）行政诉讼参加人：行政诉讼主体，原告和被告行政诉讼举证责任：被告，收到副本10日内答辨状，提供证据根据，不提供视为没有，不得向原告和评价收集证据。行政诉讼程序：1起诉与受理：不告不理，7日内备案或不予受理2一审（审前准备、开庭、判决）3二审：不服判决15日上诉，不服裁定10日上诉。审判监督程序：1、申诉再审2、法院院长提请审委会决定再审3、上级法院决定再审4、检察院抗诉7、行政补偿（掌握）行政补偿：行政主体及其工作人员违法行使职权，侵犯行政相对人合法权益，由国家承担补偿责任制度。归责原则（过错责任、无过错归责、违法规责原则（国内采用）行政补偿构成要件1侵权主体要件：行政机关及工作人员2、侵权行为要件：职务行为3损害成果要件：损害现实性拟定性，损害针对合法利益4、因果关系要件行政补偿范畴：1、侵犯人身权2、侵犯财产权房地产登记补偿范畴：1违背程序法（1）程序不公开；（2）不予登记不阐明理由（3）不符合法定期效2违背实体法（1）主体不合格（2）职权违法滥用职权、不履职、虚假登记、错误登记、形式不合法。行政补偿程序1、行政机关解决补偿责任2、法院解决，不服，才起诉。可单独提起，也可与诉讼或复议一起，可调解。二、房地产管理基本制度与政策（一）房地产概述1、房地产业概念和历史沿革（掌握）房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理行业涉及房地产开发经营、中介服务、物业管理和其她。第三产业。改革：城乡住房制度、城乡国有土地使用、生产方式改革。 房地产业作用：基本、先导、支柱。中介服务：征询、估价、经纪。房地产市场：当前开发经营是主体，成熟后经纪来是主体。历史沿革：130前土地互换、78年改革，87年正常。2、住房制度概述（掌握）住房改革阶段：1试点80-91住房商品化2推动92-02售房、提租、公积金、货币化3深化改革03以来住房保障住房供应政策：商品房为主，低收入保障，中收入支持。保障房：廉租住房（40）、经适房（60）购房满5年可转让。政策性住房：棚改安顿住房、限价商品房、公共租赁住房、单位建设住房。住房分派政策：停止实物分派，货币化（公积金、住房补贴）配套政策：财政、金融、土地。3、房地产法律体系（掌握）房地产法是调节房地产法律关系法律规范总称。广义涉及产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其她，狭义指《都市房地产管理法》。房地产法调节不是民事关系，调节社会关系1开发：拿地、建房2交易：转让、租赁、抵押3行政管理：管理、监督、检查（法律地位不平等）4、物业：修缮、养护、保管、看守。房地产法律体系：1宪法2人大法律3国务院法规4地方性法规5政府规章6技术规范7最高院司法解释。（二）建设用地制度与政策1、中华人民共和国现行土地制度概述（熟悉）土地所有制：土地公有制（全民所有制和劳动群众集体所有制）都市土地属国家所有，由国务院代表国家行使。2、集体土地征收（熟悉）集体土地：①村农民集体②村内两个以上组织集体③乡镇农民集体土地管理基本制度：①登记（以宗为基本单元）②有偿有限期使用③用途管制（农用地、建设用地、未运用土地）④耕地保护制度。征收土地批准权限：两级审批制度，国务院（基本农田超过35公顷，其她超过70公顷）和省级人民政府（报国务院备案）建设单位申请征地不得化整为零征地安顿补偿补贴：①土地补偿费②安顿补贴费③地上附着物和青苗补偿费。暂时用地最长2年。征收土地时必要进行征地公示，政府收到征地方案后10内书面公示。土地补偿费：前三年平均年产值6-10倍安顿补贴费①按人口4-6倍②按面积15倍③补偿和补贴最高30倍集体土地使用：集体所有建设用地：乡镇公司、宅基地、公益。原则：合理布局、综合开发、配套建设。3、国有建设用地（理解）国有建设用地①现国有建设用地②依法征收农用地③农用地转用4、集体建设用地（掌握）集体建设用地使用原则：①乡镇用地总体规划②土地运用年度筹划③村庄和集镇规划④合理布局综合开发配套建设⑤依法农用地审批。集体土地使用①乡镇公司②宅基地③公益事业土地分类：农用地、建设用地、未运用土地。5、国有土地使用权出让（掌握）土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由其向国家支付土地出让金行为。（一次或分次提前支付）出让特性：①垄断②无所有权，使用占在收益处分，转让出租抵押③④集体土地不经征收不得出让⑤平等自愿有偿有限期。土地使用权出让方式：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅及两个以上用地，采用招标、拍卖或挂牌方式出让。（公开公平公正诚信原则）出让年限：居住70年，商旅娱40年，其她50年。土地使用权收回：①届满，住宅自动续期，非住宅前1年申请，重新订立支付②提前收回③违约，未如期支付地价款、未按商定开发运用④司法机关决定收回。6、国有土地使用权划拨（熟悉）国有土地使用权划拨：县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安顿等费用后（都市存量土地和集体土地）将该幅土地交其使用，或免费（荒山沙漠滩涂）交给土地使用者使用行为。划拨土地有效期限：无限制，未经允许不得转让、出租、抵押。未明确用途均按划拨土地进行管理。划拨土地管理：允许后可转让、出租、抵押，公司改革可采用土地出让、租赁、作价出资（入股）和保存划拨土地使用权方式处置。划拨土地范畴：①机关军事②基本设施公益③能源交通水利④其她7、闲置土地解决（熟悉）闲置土地：①未按合同开发期限运用②用地批准满一年未动工③建设局限性1/3投资局限性25%中断满一年④其她闲置土地处置：①延长不超1年②变更手续后③暂时使用④置换⑤招标拍卖拟定新⑥收回⑦政府因素协商征收闲置费：闲置一年以上按出让金20%如下征收免费收回：持续两年以上将来使用，政府免费收回予以公示。（三）规划和建设工程管理1、城乡规划管理（掌握）都市规划管理：政府按法定程序编制和审批都市规划、并根据国家和各级政府颁布法规，采用法制、行政、经济管理办法。涉及：都市规划编制审批管理和实行监察管理两某些。都市规划基本内容：总体规划和详细（控制性和修建性）规划总体规划内容：①发展布局②功能分区③用地布局④综合交通体系⑤地区范畴⑥专项规划都市规划编制和审批：总体规划政府编，详细规划主管部门编。总体规划予以公示（不少于30天），编制控制性详细规划，经本级政府批准后，报本级人大和上级政府备案。规划一书两证：规划实行管理是报建审批和批后管理两某些。①建设项目选址意见书②建设用地规划允许证③建设工程规划允许证。都市紫线：历史文化。绿线：公共绿地。蓝线：江河湖库。黄线：都市基本设施（防空减灾）。红线：建设用地。2、勘察设计管理（理解）工程勘察资质：①综合资质（只设甲级）②专业资质（甲乙级，某些丙级）③劳务资质（不分级别）3、建设工程招标与监理（理解）招投标范畴：①大型基本设施、公用事业②所有或某些国资③使用外资④其她招标原则：①三公和诚实信用②不得化整为零规避③不得限制排斥建设监理：前期工程征询、实行阶段招投标、勘察设计、施工验收，直至后期运转保修各阶段管理与监督。4、建设工程施工与质量管理（掌握）施工允许原则：①建造、装修装饰与其配套线路、管道、设备安装、基本设施工程施工申请领证②30万元如下或建面300㎡如下不领③按照国务院权限和程序批准形式不再领证④无证不得开工。申领施工允许证条件：①已用地批准②已办工程规划允许证③具备施工条件，拆迁进度符合④拟定施工公司⑤图纸技术资料已审查⑥保证质量和安全办法⑦委托监理⑧工期局限性一年，资金到位50%超一年资金到位30%⑨其她建设工程：土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。工程新建、扩建、改建必要遵守《建设工程质量管理条例》工程质量保修期限：①主体合理年限②防水5年③供热冷2年④电气安装设备2年⑤装修工程2年。（自工程竣工验收合格之日计算）竣工验收：单项工程竣工，单项工程验收；分期工程分期验收；全面工程竣工，进行竣工综合验收。建设单位应竣工验收合格之日起15日内向建设主管部门备案。P238（四）房地产开发经营制度与政策1、房地产开发公司管理（理解）房地产开发公司：高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大。种类：专营公司、兼营公司。设立条件：①名称组织②办公用房③100万④4专职2会计⑤其她2、房地产开发项目管理（理解）开发原则：两规划两筹划一结合。土地运用总体和都市规划、年度建设用地和开发年度筹划、旧区改建和新区建设相结合。项目资本金：工业产权、非专利技术作价出资不超20%。保障房和普通房最低资本金20%，其她最低30%。质量责任制度：开发公司承担。3、房地产经营管理（掌握）出让获得土地使用权转让：①交钱拿地有证②投资25%以上。划拨获得土地使用权转让：政府批准、补办手续交钱转让程序：30日内备案，无备案转让无效。商品房交付使用：①按期交付，延期及时告知买受人②《质量保证书》：保修期自交付。防水3年、电6月、管道2月，其她1年。《使用阐明书》预售广告须载明：①公司名称②中介名称③预售允许证号4、房地产开发公司信用档案（理解）公司信用档案内容：①基本状况②主管状况③良好纪录④不良纪录⑤完毕在建状况⑥预售允许证状况⑦资格年检（五）房地产交易管理制度与政策1、房地产交易管理（熟悉）房地产交易：转让、抵押、租赁。房地产交易基本制度：成交价格申报制度、评估制度、评估人员资格认证制度。2、房地产转让管理（掌握）房地产转让：房地产权利人通过买卖、赠与或其她合法方式将其房地产转移给她人行为。特性：土地使用权同步转让。房地产转让程序：①书面合同②申报成交价格③受理审查④不受理告知受理交税⑤发证禁止转让：⑴以出让方式获得土地使用权，不符合《都市房地产管理法》⑵裁定、查封限制⑶依法收回土地使用权⑷未经其她共有人书面批准；⑸有争议；⑹，未登记；⑺其她。出让方式获得土地使用权转让⑴权利、义务转移给新受让人⑵使用年限不变⑶变化土地用途，必要获得原土地出让方和市、县规划行政主管部门批准，订立土地使用权出让合同变更合同或重新订立出让合同。以划拨方式获得土地使用权房地产转让⑴变划拨为出让缴纳土地出让金；不变化划拨性质，对转让方征收土地收益金⑵暂不办理土地使用权出让手续，由房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时收取土地收益金上缴国家。经济合用房：有限产权，不满5年不得直接上市交易。3、商品房销售管理（掌握）商品房销售：分预售和现售预售允许制度：无预售允许证不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质费用，不得参加任何展销活动。预售允许最低规模不得不大于栋，不得分层、分单元办理预售允许。商品房买卖合同：1重要内容（示范文本）2计价方式（按套、按套内面积、按建筑面积）3误差解决方式（3%为限解决）4、半途变更规划设计（10日内书面告知）5保修责任（自交付之日起算）。买卖合同纠纷案件司法解释：该解释溯及既往，到《房地产管理法》施行后订立合同。要点：1不容易认定合同无效2、广告可成为合同内容3、认购书、订购书、预定合同效力订金与定金；定金罚则，定金数额不得超过主合同20%4、五种合用惩罚性补偿情形5、房屋面积误差解决6、违约金问题以合同有效为前提承担违约责任；以30%为限商品房预售：①交钱有土地证②规划施工允许证③投资25%以上拟定竣工及交付④预售允许证（不不大于栋，不分层分单元输预售允许）未获得预售允许证：不得认购、预订、排号、发放VIP卡等变相收定金，预定款费用，不得参加展销活动。商品房销售禁止：①一房二卖②返本销售③不符合预售④按套不得分割⑤大都市限购规定计价方式：按套、按套内建面、按建面。产权登记按建筑面积。误差解决方式：以商定为主，未商定，按3%为限。变更规划设计：变更确立10日内书面告知。15日未答复视同接受。违约金：过高按损失30%减少，过低以违约损失拟定。合同有效承担，合同无效不承担违约金，无效合同争议解决方式有效。4、房屋租赁管理（熟悉）房屋不得租赁：1、违法建筑2、不符合安全、防灾3、违背规定变化使用性质4、其她（不得分割出租、厨房、卫生间、储藏不居住）租赁备案：完全形式审查。买卖不破租赁1、转让不破2、先出租，后抵押不破3、先抵押，后出租---击破租赁。优先购买权：共有人优于承租人，同行条件指价格，承租未达到50%以上，不享整栋优先权。5、房地产抵押管理（掌握）房地产抵押条件1地随房走2、地上无定着物土地使用权抵押，必要是出让土地3、不得设定抵押权情形不得设定抵押权1、土地所有权；2、集体土地使用权，法律规定除外；3、教诲医疗公益4、有争议房产；5、查封扣押监管6、其她（国家机关财产；违法、违章建筑；宗教财产等）房地产抵押普通规定：1可几宗一并抵押，视为同一抵押物，不可分割2房地一并抵押，乡镇公司土地使用权不单独抵押，厂房抵押，土地使用权同步抵押3预购商品房抵押，获得预售允许证4优惠政策购买以可处分和收益份额为限5国企事业按国资规定，股份有限董事会或股东大会通过，集体所有制职工代表大会通过备案，外资董事会通过6公益设施以外为自身债务7不超剩余土地有效期或经营期限8共有人书面批准9分立合并原抵押合同有效10不商定抵押物转移所有11抵押权人为保险补偿第一受益人12租赁合同有效13先抵押后承租可破租赁14以登记内容为准15未经抵押权人批准不得转让。受让人清债消权除外。最高额抵押权特性1、将来发生2、一定期限内持续发生3、实际发生额不拟定4、抵押权设立时，债权未发生特殊规则：1、已存在可转入2、拟定前某些转让，最高额抵押权不随之转让；3、拟定前可合同变更。房地产抵押登记1强制性，为抵押权生效要件；2、区别登记（物权）效力和合同（债权）效力（合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力）。未办物权登记，不影响合同效力（一房多卖状况下合同有效）。抵押权是价值权而非实体权，就抵押财产变价而优先受偿权利。对内优先：抵押权之间冲突，顺位清偿。对外优先：抵押物被查封、执行时，优于执行债务清偿。合同实现：合同折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿通过法院实现：拍卖、变卖清偿顺位：已登记＞未登记；先登记＞后登记，都未登记，按照债权比例清偿。抵押权人应在主债权诉讼时效期内行使抵押权诉讼时效：普通时效、特殊时效、执行时效禁止抵押：①权属争议②教医市政③文物④查封扣押监管⑤其她抵押合同：书面，主合同无效，从合同无效。不登记不生效，无优先受偿权。抵押权为价值权而非实体权。抵押权实现：平等自愿等价有偿。合同折价或拍卖变卖价款优先受偿（六）登记制度与政策1、房地产登记概述（熟悉）登记是一种不动产物权公示方式。不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力（公示、权利推定、善意保护）未经登记，不发生物权效力。实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。登记制度类型：契据登记制、产权登记制、（权利登记制、托伦斯）登记原则：权利主体一致、属地管理原则。（涉及房屋登记和土地登记）登记基本规定：①共同为原则，单方例外②查验申请资料为主，必要实地查看③按基本单位登记单方申请：①自建②法院仲裁③继承遗赠④变更之一⑤灭失放弃⑥其她。实地查看：①初始②在建工程抵押③灭失注销④其她登记程序：申请-受理-申核-记簿-发证登记时限：国有30工作日，集体60，抵押、地役、预告、改正10，异议1日登记收费：住房80，非住房550，集体10，增长一本10，补领10，经适、变更减半，查封注销和登记机构错误改正不收费。2、房地产登记制度（掌握）房地产登记涉及土地登记和房屋登记。土地登记：总登记、初始、变更、注销、其她登记房屋登记：所有权登记、抵押权、地役权、其她登记登记范畴：国有土地、集体土地房屋，码头油库构筑物登记效力（公信原则体现）1、物权变动效力：所有权转移。2、权利推定效力（1）登记权利人在法律上被推定为真正权利人；（2）设立某种需要登记物权，但未登记，则该物权并未产生。（3）登记一旦注销，虽然是真正权利人，其法律上物权已不存在。3、善意保护效力善意获得要件：1无处分权人处分2善意3合理价格4已公示：不动产已登记；动产已交付。善意获得效力（1）物权转移至善意获得人；（2）原权利人权利丧失，只能向无处分权人主张补偿损失而不能行使追及权。例外遗失物、漂流物、埋藏物、赃物不合用。房屋登记机构：直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设立负责房屋登记工作机构是法定房屋登记和发证机关房屋登记基本规定：1、以共同申请为原则，单方申请为例外2、查验申请资料为主，必要时实地查看3、按房屋基本单元登记单方申请情形：1合法建造、拆除房屋；2法院、仲裁政府征收生效文书3继承、受遗赠；4变更登记情形之一（名称、姓名、自然属性变更）5放弃权利6）改正登记、异议登记、预告登记（预告登记转为本登记时仍为双方）实地查看四种情形：1初始登记；2在建工程抵押权；3灭失注销；4其她情形房屋基本单元：有固定界限、可独立使用并有唯一、明确编号房屋或特定空间。国有土地范畴内成套住房：套非成套住房：幢、层、间。非住房：幢、层、套、间房屋登记程序：申请-受理-审核-记载于登记簿-发证（公示）申请1申请启动2不超范畴；3法规为前提；4可撤回申请。受理：查阅证明文献-询问申请人并签字-出具受理凭证审核：形式审查为主，实质审查为辅（审慎、合理审查责任）初审、复审、终审；不推荐减少层次记载于登记簿：1物权归属依照2自记载发生效力；3证书不一致以登记簿为准；4没有证书，不能仅依登记簿办理转移登记。发证：1物权证明2效力低于登记簿3遗失可补发。收费：1、按件收取：住房一套为一件80元，宅基地工本费10元，非住宅每件550元2、减半收取：经济合用房、门牌号码、名称变更3、不收费：查封、注销、登记机关错误导致改正登记预告登记：①登记是债权祈求权，不设立物权。注意：预抵押证明不具备优先受偿权②登记目是限制登记权利人处分，如一房数卖；③登记效果：使债权具备物权性质，可以对抗第三人；④失效：债权消失或自能登记之日起3个月未申请登记。改正登记①依申请改正：权利人、利害关系人以为登记簿错误；②依职权改正：登记机构发现登记簿错误。不涉及权利归属和内容：书面告知权利人办理，不办理迳行改正。涉及权利归属和内容：书面告知权利人在规定期限内办理；办理改正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记，房屋登记机构应当暂缓办理。异议登记：①利害关系人以为登记簿错误；②权利人不批准改正。程序：①利害关系人申请；②虽然证据不充分亦应办理；③理论上不能以同一事由重复申请；④15天内应起诉。效力：阻断登记公信力。解决：①权利人处分房屋，暂缓办理；②已受理但未记载于登记簿，中断办理。注销：申请人或原权利人可申请注销异议登记基于判决、仲裁文书登记：①生效条件：法律文书、继承、合法建造等②不须登记即获得物权③处分物权时应先登记再转移④依生效文书登记，在房屋登记簿上记载基于生效法律文书予以登记事实撤销登记：生效法律文书证明当事人非法获取登记，善意获得除外3、房屋权属登记信息查询（掌握）登记信息查询：是物权公示原则详细规定和体现，分层次查询原则1、可公开查询信息：①房屋自然状况；②房屋权利状况（姓名、她项权利、查封等）2、限制查询信息：原始登记凭证只能在限定范畴内查询。4、房地产交易与权属登记规范管理（掌握）《房地产交易与权属登记规范化管理考核原则》管理原则和管理先进原则。（从窗口建设原则；业务规范原则；信息系统原则；档案管理原则；制度建设原则；队伍建设原则等六个方面）5、房地产登记机构协助执行（掌握）人民法院义务1、查封前查询房屋权属（出示工作证，出具协助查询告知书）2、出示工作证和执行公务证，出具查封、预查封裁定书和协助执行告知书；3、房屋权属以登记为准；4、土地房屋权属一致，同步查封；不一致，分别查封。协助执行义务：1、不实体审查2、提出审查建议不断止执行3、按生效文书办权属变更、转移手续查封登记：1先过户再查封2、已受理过户登记，未核准可查封；已核准不得查封预查封：①开发公司已办预售允许但未出售房屋；②被执行人购买已办理初始登记房屋；③被执行人购买办理了商品房预售合同登记备案手续或商品房预告登记房屋。分割查封：执行中应明确查封详细部位。查封期限（含预查封）1、不超二年；2、续查封，重新制作裁定书和协助执行告知书；3、期满未续效力消灭。轮候查封1、先送达办查封，后送达办轮候查封并予以告知；2、轮候查封顺序：以送达协助执行告知书时间先后排列；3、查封法院解除，排列在先自动转为查封。解决房产，排列在后轮候查封失效。查封效力1不得办理抵押、转让等变更、转移登记；2、仍办理，按《民事诉讼法》第103条规定解决；3、依生效文书登记，房屋权利追溯到文书生效之时（七）中介管理1、房地产中介服务行业管理概述（理解）房地产中介：征询、估价、经纪。特点：①人员特定②委托服务收费：①征询0.5%②估价差额定率累进③经纪0.5-2.5%最高3%④上述原则为国家上限，省可自定，不超30%2、房地产估价行业管理（熟悉）房地产估价行业是当前国内估价领域唯一对机构和执业人员均实行行政允许行业。房地产估价机构资质级别分一、二、三级。3、房地产经纪人员职业资格制度（理解）房地产经纪人员分经纪人和经纪人协理。注册：估价师与经纪人学会，注册管理与自律管理相结合。4、住房置业担保管理（熟悉）住房置业担保业务管理制度：设立：①平等自愿、分散和控制风险②严格评估借款人资信。程序：要约和承诺两阶段。5、房地产中介服务信用档案（理解）信用档案：建立房地产交易诚信机制。房管部门加快构筑信息服务平台，进一步完善房地产信用档案体系。（八）房地产税收制度与政策税收:国家为了实现其职能，凭借政治权利，按照法律规定原则，免费获得财政收入一种手段。税收制度:国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等总称。是国家解决税收分派关系总规范。税种：①房产税②城乡土地使用税③耕地占用税④土地增值税⑤契税⑥营业税都市维护建设税和教诲税附加⑦公司所得税⑧个人所得税⑨印花税1、房产税（熟悉）①房产税以房产为课税对象，向产权所有人征收一种税。课税对象房产税由产权所有人缴纳房产税税率依照房产余值计算缴纳，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％征收基数非出租房产：依照房产原值一次减除10％至30％后余值计算缴纳。详细减除幅度。没有房产原值作为根据，由房产所在地税务机关参照同类房产核定。出租房产：以房产租金收入为房产税计税根据。房产税免纳范畴1机关团队军队自用2事业经费单位自用3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用4个人所有非营业5财政部批准其她。具备房屋功能地下建筑征收房产税问题1依照关于规定征收房产税2税额计算：对于自用地下建筑税额计算：工业用途房产，以房屋原价50—60%作为应税房产原值；商业和其她用途房产，以房屋原价70—80％作为应税房产原值。应纳房产税税额=应税房产原值×[1-扣除比例]×1.2％。2、城乡土地使用税（熟悉）②城乡土地使用税国家对拥有土地使用权单位和个人征收一种税种课税对象1以都市、县城及建制镇和工矿区范畴内土地为征税对象；2以实际占用土地单位面积为计税根据；3按照规定税额计算征收。税收原则大都市——1.5元至30元；中档都市——1.2元至24元；小都市——0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区——0.6元至12元。地下建筑用地城乡土地使用税单独建造地下建筑用地，按规定征收城乡土地使用税，暂按应征税款50%征收城乡土地使用税。免缴土地使用税范畴国家减免政策：1机关团队军队自用2）事业经费单位自用3）宗教寺庙公园名胜4）市政公共用地5）直接用于农、林、牧、渔业生产用地；6开山填海整治土地和改造废弃土地，从使用月份起免缴土地使用税5年至7财政部另行规定免税能源、交通、水利设施用地和其她用地。

省、自治区、直辖市税务局免税政策：1个人房屋用地2）房管部门在房租调节治革前经租居民住房用地；3免税单位职工家属宿舍用地4民政部门举办安顿残疾人占一定比例福利工厂用地；5集体和个人办各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地3、耕地占用税（熟悉）③耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税根据，按照规定合用税额一次性征收。课税对象占用耕地建房或者从事非农业建设单位，占用林地、牧草地、农田水运用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其她农用地建房或者从事非农业建设，比照规定征收耕地占用税。税收原则县为单位人均耕地面积，四档①≤1亩10-50元/㎡②＞1亩，≤2亩8-40元/㎡；③＞2亩，≤3亩6-30元/㎡；④＞3亩5-25元/㎡加成提高1经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少不得超过本地合用税额50%。2占用基本农田，合用税额应本地合用税额基本上提高50%。减税政策1铁路公路飞机场跑道减按每平方米2元；2农村居民新建减半3烈士家属、残疾军人、鳏寡孤单免征或者减征耕地占用税。免税：1军事设施2学校幼儿园养老院医院4、土地增值税（掌握）④土地增值税对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入单位和个人征收一种税。课税对象：凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得收入单位和个人。征收范畴：涉及国有土地、地上建筑物及其附着物，转让不涉及以继承、赠与方式免费转让房地产行为。土地增值税计算办法（1）未超50％=增值额×30％（2）未超过100％＝增值额×40％－扣除项目金额×5％（3）未超过200％=增值额×50％－扣除项目金额×15％（4）超过扣除项目金额200％=增值额×60％－扣除项目金额×35％土地增值税扣除项目取地金额；开发成本；土地征用及拆迁补偿费；前期工程费；建筑安装工程费；基本设施费；公共配套设施费；开发间接费用；开发土地和新建房及配套设施费用；财务费用中利息支出；与转让房地产关于税金。免税范畴1建造普通原则住房，土地增值未超过扣除20%。2国家依法征用、收回房地产。

5、契税（掌握）⑤契税所有权发生转移变动不动产为征税对象，向产权承受人征收一种财产税。应缴税范畴：土地使用权出售、赠与和互换，房屋买卖，房屋赠与，房屋互换等。纳税时点为纳税人订立土地、房屋权属转移合同当天，或者纳税人获得其她具备土地、房屋权属转移合同性质凭证当天。征收税率3-5％省、自治区、直辖市政府实际状况拟定，并报财政部和国家税务总局备案。征收范畴1国有土地使用权出让；2土地使用权转让，涉及出售、赠与和互换；3房屋买卖；4房屋赠与5房屋互换。减免范畴1土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施，免征；2城乡第一次购买公有住房3因不可抗力灭失住房而重新购买住房，酌情准予减征或者免征；4财政部其她。6、有关税收（熟悉）⑥营业税都市维护建设税和教诲税附加依照有偿提供劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权行为征收一种税。营业税金及附加营业税、消费税、增值税、教诲税附加、都市维护建设税等。征收税率营业税5%。城建税实行地区差别按营业税为基数7%、5%、1%。教诲税附加按营业税为基数3%。⑦公司所得税获得所得公司和其她获得收入组织征收一种税。个人独资和合伙公司不合用。税率及计算办法25%。公司应纳所得税额=当期应纳税所得额*合用税率。应纳税所得额=收入总额-准予扣除项目金额⑧个人所得税纳税人境内居住满一年，从中华人民共和国境内和境外获得所得个人。居住不满一年境内所得。税率财产租赁、转让所得为20%。受赠人再次转让以收入减除受赠、转让住房过程中缴纳税金及关于合理费用后余额为应缴纳所得税，按20%合用税率计算缴纳个人所得税。⑨印花税是对因产权转移而书立、领取应税凭证征收一种税。税率分五档：千分之1、千分之0.5、千分之0.3、千分之0.05、千分之0.03。7、关于房地产税收优惠政策（掌握）优惠政策1、普通住房原则。容积率在1.0以上、120平方米如下、交易价格1.2倍如下，省自行制定，不超20％。自1月1日起,局限性5年非普通住房全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)非普通住房或者局限性5年普通住房对外销售,按照其销售收入减去购买房屋价款后差额征收营业税;超过5年普通住房免征营业税。3、普通住房，且该住房唯一住房减半契税。90平方米及如下唯一住房，按照成交价格1%征收契税4、对个人转让自用5年以上，唯毕生活用房获得所得，免征个人所得税。对属于不征税范畴赠与人、受赠人办理有关手续后，不征收个人所得税。5、房屋租赁。单位向职工按政府规定原则出租房屋免房产税和营业税，按市场租金则房产税减按4%，营业税减按3%。个人出租房屋减按10%征个人所得税，营业税减按1.5%，房产税减按4%。免土地使用税，租赁合同免印花税。

6、经济合用房。土地收入未超过扣除项目20%免土地增值税，用地免土地使用税，管理单位回购免契税和印花税，个人购买减半征收契税和免印花税。7、廉租房。租金收入免营业税和房产税，用地免土地使用税。廉租住房货币补贴免个人所得税。

8、公共租赁房。免土地使用税、契税、印花税。用旧公房转公共租赁房土地收入未超过扣除项目20%免土地增值税，单位捐赠未超过利润12%部门免公司所得税；租金收入免营业税和房产税等。（九）住房公积金1、住房公积金概述（理解）公积金性质：本质属性是工资性，是住房分派货币化形式。特点：①义务性②互助性③保障性2、住房公积金归集、提取和使用（熟悉）公积金基数：上年度月平均工资。不超过月平均工资2倍或3倍。比例：５％-12%。汇缴时间为上年7月1日至当年6月30日公积金提取使用原则：①定向②安全③严格时限效率原则公积金消费提取：①购建修②还房贷③房租超工资比例公积金丧失提取：①离退休②终结劳动关系③户口迁出④死亡或宣布管理原则：管理委员会决策、管理中心运作、银行专户、财政监督。公积金使用：职工个人使用、管理中心运作3、住房公积金利率与税收（熟悉）存款利率：按结息日挂起挂牌活期存款利率计息。贷款利率：一年内合同利率，一年以上，相应利率档次执行新利率。税收政策：不计入工资薪金收入，免征个人所得税，超比例征收个人所得税，管理中心免征营业税，公司所得税。（十）物业管理制度与政策1、物业管理概述（理解）物业管理：“不动产登记簿是物权归属和内容依照。不动产登记簿由登记机构管理。”业权确认必要以登记工作成果载体——登记簿记载为据。物业管理过程中经常要查询登记簿关于信息。

一种物业管理区域成立一种业主大会，一种物业管理区域由一种物业管理公司实行物业管理。物业管理区域是物业集合，物业管理基本单位。级别：物业管理服务分为三个不同级别，划分以服务频度为界。公有某些：国家所有。共有某些：建筑区划内道路、绿地、公共场合、公用设施、物业用房（只登记不发证）专有某些：1构造上独立性2运用上独立性排她3登记客体2、物业管理有关主体（理解）物业供应主体：1物业服务公司2专项服务机构3征询机构4公司员工5其她管理人。需求主体：1业主2业主大会3开发建设单位4非业主使用人。3、行业管理基本制度（熟悉）物业管理基本制度：1业主大会2业主委员会备案（30日内备案）3招投标4承办验收（共用部位设施查验）5公司资质管理6职业资格7住宅专项维修资金8告知制度9管理规约制度10保修责任11交接制度12报告制度。三、房地产登记档案（一）房地产登记档案概论（掌握）房地产登记档案（如下简称登记档案）是房地产档案一种。是指登记机构在房地产物权登记活动中直接形成对国家和社会有保存价值各种形式历史记录。它反映了房地产物权设立、变更、转让、消灭状况，是都市房地产物权登记工作真实记载和重要根据。登记档案广义：登记薄+登记材料（原始资料+内部审核文献）狭义：原始登记材料（申请证明+审核过程结论+缮发证过程成果+其她）登记薄：电子+纸质登记机构制作管理记载基本状况+权利状况+其她登记薄与登记材料相似：主体、有凭证作用。不同：材料涵盖不不大于簿，簿公开不不大于材料。（二）登记档案管理（掌握）登记档案作用1确权2维权3促房市发展4信息服务5维护金融秩序社会稳定。特点：专业、动态、真实、完整、价值、法律。管理内容：生成-立卷-归档-鉴定-保管-异动-运用。职责：依法、依职、人员。形成者和管理者--房屋登记机构。登记薄法律根据：《物权法》《房屋登记办法》《房屋登记簿管理试行办法》。电子登记簿建立：系统内完毕并备份。纸质登记簿建立：以编号为序建立，以簿页记载自然、权利状况及其她，编号顺序连缀装订。登记簿建立规定：房屋基本单元建立，唯一编号，房屋分割、合并时重新编号。公共场合设施和物业，初始登记时单独记载，建立登记簿，并与基本单元形成关联。电子介质可以转化为唯一、拟定纸介质；纸介质活页编制，注明目录和页码。内容真实性、完整性和有效性。登记簿记载内容：自然状况、权利状况、补换证纪录、限制状况、其她。异动：电子自动长成，纸增页，注明目录页码归并。归档：电子记载确认逻辑归档、备份移送物理归档。纸质入册即归档。登记机构永久保存。登记材料：申请提交+机构工作形成。种类齐全材料完整内容精确形式规范。立卷：1即时立卷归档2一宗一卷3立卷负责人。编号：按丘编号法、分类流水编号法。实行档案代卷卡制度。保管规定：1维护完毕与安全2以防为主防治结合3保护重点照顾普通4贯彻各环节。保管期限：定期（短下，长15-50年）+永久。应长期或永久保存。（三）登记档案运用（掌握）登记档案运用法律：《物权法》《房屋登记办法》《都市房地产权属档案管理办法》《房屋权属登记信息查询暂行办法》《房屋登记簿管理试行办法》。档案运用意义：1保利益2保工作正常3促建设4协公检维稳。运用形式：电子触屏、物权证明、征询、信息联网。范畴规定：1个人和单位查基本状况查封抵押2权利人利害关系人凭证明查、复制有关信息。运用手续：《申请表》、坐落或证号需查询事项、身份或资格证明。运用办法规定：设定场合内、符合可以触屏、需证明指定专人摘录打印。运用形式：原件、复制本、编写参照资料。登记材料运用范畴：1权利人、委托人（证明）2继承人、受赠人、受遗增人（证明）3安全、公安、检察、审判、纪检、证鉴（证明、证件）4公证、仲裁（查询、申请证明、证件、受案证明）5仲裁诉讼当事人（受案证明）。运用办法规定：组织阅览、外借、制发复制本、征询服务。四、房地产测绘基本知识（一）测绘概论（熟悉）房产测绘内容：平面图测绘、面积测算、共有面积分摊、成果检查和归档历程：1984第一次房屋普查，成立测绘队伍。1987年开展了房地产登记发证工作。1991年《房产测量规范》（行业原则）1992年地籍测量委员会珠海成立2月《房产测量规范》（国标）10月《房产测绘管理办法》。房地产测绘就是运用测绘仪器、测绘技术来测定房地产位置、数量、质量等自然状况以及权属、用途、性质、运用状况等社会属性专业测绘。分为房地产基本测绘（分幅图）和房地产项目测绘两种。测绘目1、为房地产管理涉及产权产籍管理、开发管理、交易管理和拆迁管理服务，以及为评估、征税、收费、仲裁、鉴定等活动提供基本图、表、数字、资料和有关信息2、为都市规划建设提供基本数据和资料3、为委托人从事房地产交易、申请房地产产权登记、建设项目拆迁等活动提供房地产测绘数据4、为房地产管理信息系统（GIS）、数字都市提供基本数据和信息。测绘内容：平面控制测量、房地产调查、房产要素测量、房地产图绘制、房地产面积测算、房地产变更测量、房地产测绘成果资料检查与验收。房地产测绘特点1比例尺大2成果法律约束力3、成果精度规定高4、规定修测、补测、变更测量及时5、房地产测绘人员既要懂测绘、更要懂房地产测绘作用：1登记作用建筑面积、地理位置、房屋界线范畴、房地产平面图是基本状况起到证明作用2交易作用（登记发证）3财政税收经济作用（税收评估根据）4社会服务、决策参谋功能（派生数据资料）5在房地产信息系统中（测绘技术方面，数据来源）6解决房产纠纷中作用（法定基本资料）《测绘法》国家对房产测绘单位实行资质管理制度，人员应当具备相应执业资格条件。测绘桨证书有效期5年。外业工作，涉及房地产平面图（分幅、分丘、分层分户等）测绘以及房地产调查。房地产调查内容有坐落、产权人、产权性质、建筑构造、建筑高度（层数）、房屋用途、用地性质等第一手资料。成果监督管理：房产行政主管部门应当对施测单位资格、测绘成果合用性、界址点精确性、面积测算根据与办法等内容进行审核。审核后房产测绘成果纳入房产档案统一管理。（二）房地产平面图测绘（熟悉）房地产图是房产图和地籍图总称，房产图分为分幅图、分丘图、分层分户图。地籍图分为地籍图、宗地图。房产分幅图和地籍图是基本资料。房产分户图供核发房屋所有权证使用，宗地图土地使用权证使用。房地产图测绘内容：测定房屋平面位置，绘制房产分幅图；测定房屋四至归属及丈量房屋边长，计算面积，绘制房产分丘图；测定权属单元产权面积，绘制房产分户图。测定界址点位置，制作基本地籍图，求算宗地面积，制作宗地图。测绘特点：政策性、专业性、技术性、现势性很强测量工作。测绘工作人员规定：测绘能力、业务知识、法律法规平面控制测量测定控制点水平位置，测定控制点高程位置工作叫高程控制测量。测量房地产平面控制网工作称为房地产平面控制测量。平面控制点布设原则：从整体到局部，从高档到低档，分级布设，也可以超级布网原则。国标《房产测量规范》采用1980西安坐标系统或地方坐标系统，采用地方坐标系统时，应和国家坐标系统联测。房地产平面控制测量涉及二、三、四等基本控制测量（GPS）和一、二、三级加密控制测量（GPS测量、导线测量）。GPS长处：1精度高2时间短3测站间无需通视4观测以便5统一三维坐标6全天候作业7实时定位。RTK实时动态差分法。房屋权属用地单元最小单位是丘。所谓丘，地表上一块有界空间地块。有独立丘（只一种产权单元）与组合丘（几种产权单元共有）。房屋计量单位是幢。用地状况调查1）用地人、用地人所有制性质2）权源3）土地级别调查4）土地税费调查5）土地所有制性质调查6）用地分类调查7）用地面积调查房屋调查内容涉及房屋坐落、产权人、产别（1国有2集体3私有4联营公司5股份制公司6港澳台投资房产7涉外房产8其他）、层次、建筑构造、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷、和她项权利基本状况，以及绘制房屋权界线示意图。房产分幅图是全面反映房屋及其用地位置和权属等状况基本图。是测绘分丘图和分户图基本资料，同步，也是房产登记和建立产籍资料索引和参照资料。分幅图以幅绘制。分幅图测绘范畴1都市2县城3建制镇建成区4和建成区以外工矿、企事业单位及与其毗连居民点。房产分幅图测绘，应与开展城乡房屋登记范畴相一致。分幅图测图比例尺：普通1：500。房产分丘图是房产分幅图局部图，是反映本丘内所有房屋及其用地状况、权界位置、界址点、房角点；房屋建筑面积、用地面积、四至关系、权属状态等各项房地产要素。也是绘制房产权证附图基本图。房产分丘图以丘为单位绘制。房产分丘平面图内容除表达分幅图内容外，还应表达房屋权界线、界址点、界址点点号、窑洞使用范畴：挑廊、阳台、房屋建成年份、丘界长度、房屋边长、用地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。恰当绘出邻丘相邻地物。分丘图精度规定：间距不超过50M界址点间间距误差不超过下表。最大限差是中误差2倍界址点级别限差（m）中误差（m）一±0.04±0.02二±0.10±0.05三±0.20±0.10分层分户图作用又称房产分户图，是在分丘图基本上绘制细部图，以一户产权人为基本单元，以明确异产毗连房屋权属界线，供核发房屋所有权证附图使用。房产分户图按照房屋登记基本单元绘制。比例尺普通为1：200或1：300，可恰当放大与缩小。房产分户图内容涉及房屋权界线、房屋边长、墙体归属、建筑面积、分摊共用面积、楼梯、走道、地名、门牌号、图幅号、丘号、幢号、层次、室号等。实量，取位0.01m。不规则房屋边长丈量应加量辅助线，共有部位应在范畴内加简注。（三）房地产面积测算（熟悉）房地产面积测算均指水平投影面积测算，分为房屋面积测算和用地面积测算两种。其中房屋面积测算涉及房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。建筑面积有上盖；有围护物；构造牢固；有实际使用功能；层高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。使用面积房屋户内所有可供使用净空面积，按房屋内墙面水平投影计算。内墙面装饰厚度计入使用面积。产权面积产权主依法拥有房屋所用权房屋建筑面积。房屋产权面积由房屋行政主管部门登记确权认定。（四）共有建筑面积计算与分摊（掌握）共有建筑面积各种产权主共同占有或共同使用建筑面积。用地面积涉及房屋占地面积、其她用途土地面积。占地面积是指房屋底层外围水平投影面积，涉及落地阳台、外走廊等附属建筑外围水平投影面积。不计入用地面积：1无明确权属2市政公共用地3公共使用河、沟4已征用、划拨或规划市政建设用地5其她面积测算普通规定1以幢为基本单位，水平投影面积测算。2．独立测算两次，规定限差以内，取中数。3．边长取至0.01m；面积取至0.01㎡4．鉴定合格测距仪或达到相应精度仪器或工具。5．层高指上下两层楼面或楼面与地面之间垂直距离。户是房屋产权登记发证基本单元。有固定界限、独立使用、明确、唯一编号、基本单元不能不大于间，不能不不大于栋。一户可以是一套原则户型，也可以是一间、一层、一种单元、一幢房屋范畴。预测面积作用：开发商成本预算、商品房预售、房屋预登记备案、银行按揭贷款等需要。委托具备房产测绘资格单位测算。预测面积房屋边长数据采集资料来源：1设计图纸（平面立面剖面）2房屋销售方案、公共部位状况阐明3建设单位提供其他资料。计算房屋建筑面积：1、有上盖2、有围护物3、构造牢固4、有实际使用功能5、层高2.20米以上（含2.20米）永久性建筑。计算所有建筑面积范畴1）单层按一层；多层按总和2）高度在2.20m以上部位计算建筑面积3）通道门厅大厅按一层计算4）楼梯间、电梯井垃圾道管道井按自然层计算5）房屋天面上层高在2.20m以上楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面构造屋顶高度在2.20m以上部位，按其外围水平投影面积计算6）挑楼、全封闭阳台按其外围水平投影面积计算7）有上盖室外楼梯，按各层水平投影面积计算8）与房屋相连有柱走廊，两房屋间有上盖和柱走廊，均按其柱外围水平投影面积计算9）封闭架空通廊10）地下室、半地下室及其相应出入口2.20m以上11）有柱或有围护构造门廊、门斗，12）玻璃幕墙等作为房屋外墙13）永久性有柱车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。14）依坡地吊脚有围护2.20m以上15）有伸缩缝房屋，若其与室内相通，伸缩缝计算建筑面积。计算一半建筑面积范畴1）有上盖无柱走廊2）独立柱、单排柱门廊、车棚、货棚等永久性建筑3）未封闭阳台、挑廊4）无顶盖室外楼梯5）有顶盖不封闭永久性架空通廊不计算建筑面积范畴1）层高不大于2.20m。2）突出房屋墙面构件、配件无柱雨蓬等。3）架空通廊。4）房屋天面、挑台5）操作平台、安顿箱、罐平台6）底层用作道路街巷通行某些。7）运用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造房屋8）活动暂时简易9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。10）不相通伸缩缝。某些特殊状况建筑面积计算办法1）各楼层墙体厚度不同步，分层分别计算2）斜面构造屋顶2.20米以上3）不规则围护物超过其底板外沿，以底板水平投影4）室内能正常运用伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。5）非垂直墙体2.20米以上6）楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积，其下方空间无论与否运用均不再计算建筑面积。7）公共通道不计算建筑面积成套房屋建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三某些构成。共有建筑面积分类：能分摊+不能分摊能分摊1）为整幢楼服务共有2）功能区共有3）层共有建筑面积4）其她不能分摊1）人防2）独立使用地下室、车库3）多幢房屋服务4）层高在2.2米转换层；架空某些；用作公共休憩5）物业经营办公用房6）其她共有建筑面积解决原则1、分摊计算应以幢为基本单位。2、异产毗连分割清晰独立计算；无法分割需分摊计算。3、合法分割合同，按其文献或合同规定执行；4、无合同按有关比例进行计算分摊。边长数据测量独立丈量两次，取两次平均值作为边长值。共有建筑面积分摊计算1、整体分摊2、多级分摊（三级）。一级分摊①整幢房屋配电室、水泵房、公共门厅、公共过道、设备用房、值班室、警卫室、平台层楼梯间以及其她功能上为整幢建筑服务公共用房和管理用房建筑面积。②为其他功能区服务，必要穿过某一功能区垂直通道、水平通道及通风井、管道井、垃圾道等建筑面积。（五）房产测绘资料验收和归档（熟悉）测绘质量检查验收目为了保证测绘成果质量，保证测绘成果精确性，维护产权人合法权益。检查验收根据1、关于测绘任务书、合同或委托检查验收文献；2、关于法规和技术原则；如国家规范和地方实行细则等。3、技术设计书和关于技术规定。4、测绘产品质量评估原则、测绘产品检查验收规定；5、房屋、土地面积确权法律文献或合同；检查验收办法：执行二级检查和一级验收制度。普通采用抽样检查方式进行。在每一级检查中检查人员发既有不符合技术规定产品时，应及时做好记录，并提出解决意见，退至作业人员解决，然后再进行检查。房产测绘产品质量实行优等品、良等品和合格品三级评估。产品质量由生产单位评估，验收单位负责核定。测绘成果提交：须经各级检查，验收，质量达到相应规定原则后，才干上交。上交成果必要精确、清晰、齐全。房产测绘档案作用：是在测绘活动中形成有保存价值房产历史记录，是房产权属登记管理工作真实记载和重要根据。应分级存档。（六）房产变更测绘（理解）房地产变更测绘分为现状变更和权属变更两种。房屋现状变更1、房屋新建、拆迁、改建、扩建、房屋建筑构造、层数变化；2、房屋损坏和灭失，涉及所有拆除或者某些拆除、崩塌和烧毁；3、围墙、栅栏、篱笆、等围护物以及房屋附属设施变化；4、道路、广场、河流拓宽、改造、河、湖、渠沟、水塘等边界变化；5、地名、门牌号更改；6、房屋及其用地分类面积增减变化。房屋权属变更1、房屋买卖、互换、继承、赠与、兼并等引起权属转移；2、土地使用权界调节，涉及合并、分割、塌没和截弯取直；3、征拨、出让、转让土地引起土地权属变化；4、她项权利变化和注销。新增丘号沿房产分区或房产分幅图内最大丘号续编；变更测绘精度必要满足相应类别初始测绘精度。（七）测绘成果运用（掌握）测绘成果运用：房地产登记机构应按照有关规定为房地产登记基本单元编排代码（坐标法、分宗法、分幅法）。房地产登记基本单元代码应具备唯一性、拟定性、不变性。分幅法：基本单元幢号代码应以房产分幅分丘图为基本编制，由分幅图（6位）、分丘图号（4位）、幢号（4位）构成。运用过程1测绘生产提交测绘成果2成果审核3房屋登记收件4测绘成果数据记载于登记簿，并生成房屋权证附图房产权证附图以房产分丘平面图、房屋分层分户平面图为原图清绘而成。分幅平面图、分层平面图普通不能直接作为房产权证附图。房地产测绘信息系统规定：1、性能规定2、技术规定3、数据规定4、安全保密性规定5、开放性、集成性规定 五、房地产市场信息系统（一）信息系统概论（掌握）房地产市场信息系统是以计算机信息技术为基本，满足房地产开发、测绘、交易和登记等业务管理需要，并实现以上业务信息采集、管理、记录和发布信息系统。一基本：计算机信息技术，四业务：房地产开发、测绘、交易、登记，四功能：信息采集、管理、记录、发布。老式模式问题：1信息不对称不透明。2业务不规范统一3数据分散无及时更新4政府难掌握影响精确性。信息系统根据：住房和城乡建设部《房地产市场信息系统技术规范》：信息进程：上海启动，北京评审，.10.1施行，长春任建部听，福州90都市座谈会。意义：1规范原则2交易透明市场监管3提高服务提高服务能级4政府科学决策调控能力。七系统：测绘及成果、登记、项目管理、从业主体、存量房、新建房、记录分析与信息发布五数据：基本、从业主体、业务、记录、发布。三个层次：基本服务层（测绘及成果管理登记管理）业务管理层（新建商品房网上备案存量房网上备案从业主体管理项目管理）决策支持层（记录分析与信息发布）。物理数据是指描述宗地、幢及户自然特性数据，涉及物理图形数据和物理属性数据。权属数据是指描述宗地、幢及户权利特性数据。楼盘表是描述物理数据及其关联关系，并可与权属数据等其他有关数据有关联数据组织方式。销售表是在楼盘表基本上，以逻辑幢为单位、用特定颜色标注每户销售状态二维图表，是楼盘表在新建商品房网上备案子系统中一种详细应用形式。销售表数据源于楼盘表，在楼盘表提供有关物理属性数据后来，通过颜色来区别销售状态，即得到房产项目销售状态和销售状况。子系统与数据关系：新建商品房网上备案子系统、存量房网上备案子系统