高科广场D座项目全案策划样本

高科广场D座项目全案策划文本[壹]项目策划总论Createyourlifebytheforefinger

一、西安市房地产市场项目战术分析

通过近十年不断发展，当代房地产理念已经在西安市房地产项目开发中得以充分运用和发展，追求差别化、个性化项目竞争力成为项目开发核心战术，一切文化、艺术、生态、环境因素都能被开发商巧妙地同地产项目嫁接和运用，以避免项目同质化困扰。纵观西安市房地产项目开发现状，可以发现不同开发商就不同项目个体差别而赋予项目主导战术涉及：

1、高档次战术

即“豪宅”，多被应用于大面积高层及别墅住宅，就西安市房地产市场总体消费水而言，之前“豪宅”项目在西安市并不多，但随着经济发展推动市场购买力提高，“高档次”住宅已徐徐多见于市场。

2、黄金区位战术

“地段”是衡量房地产项目优劣首要因素，几乎所有项目都宣传自己地段优势，除非项目具备真正地段优势，否则所谓“黄金区位”只能成为空谈。

3、规模战术

除了很少数开发商以外，大多数开发商并不具备开发大规模即占地50—100万平方米以上项目实力，而众多开发商却在中小型项目上大作规模文章。

4、优质配套

通过住宅项目各项配套设施高档次满足消费群体对生活品质追求。

5、生态环境

人们越来越注重生态、健康、绿色与家居结合，住宅周边环境、景观成为人们选取住宅一种重要影响因素。

6、概念创新

新概念确可以吸引市场注意力，但其需要实质支持，如果不能“自圆其说”，概念也就失去了它意义。

7、丰富资源

项目周边生活环境已十提成熟，项目升值空间较大。

8、属性区别

住宅属性不同会导致目的消费群差别，如经济合用房市场会因其目的受众大规模而具备一定竞争力。

9、价格优势

作为房地产市场消费群关注另一种重要因素，价格一旦在同类项目中具备绝对优势，那么该项目市场承认限度也将极大提高。

综合分析以上战术，不难发现无论哪种战术应用都必要有项目自身及其周边环境实质性依托，战术应用必要精准、进一步，表面文章只能将项目带入困难。

通过咱们分析，高科广场D座项目除了在地段上具备一定优势外，其她因素都缺少突出特色可以作为战术运用根据，即高科广场D座项目在战术界定上较为模糊。一招致胜不尽可行。因此咱们以为，对本项目进行进一步研究分析，综合项目特质与开发商实力，发掘项目独特竞争优势，通过对一系列多元化竞争优势塑造来实现项目旺销目的是本项目开发方略之源。

二、塑造多元化核心竞争力

随着房地产市场逐渐成熟与消费者日益理性，单靠包装与炒作就能卖得满堂红时代已成追忆，而将“产品均好性”奉为旺销上帝做法，显然不是明智竞争选取。对于新时期楼盘旺销思考与界定必要跳出过去与当前框框限制，在一定高度与战略层面上把握，以寻找差别性因素与内在决断力，挖掘出楼盘旺销核心基因。

任何旺销楼盘都是认真研究市场，努力适应消费者真实需求成果。楼盘要实现旺销必要满足三个条件：一是定位精确；二是树立楼盘独特竞争优势；三是营销方略得当，这三个方面构成一种有机整体，互相联系，互相贯通，是现阶段楼盘开发中颠扑不破“热销定律”。

正如一种人成功也许有方方面面条件，而其成功决定性力量往往是其无可代替核心因素。咱们面临问题也许诸多，但核心是核心问题重要解决。同样在旺销三大因素中，独特竞争优势，被以为是旺销最重要因素，也是新时期楼盘旺销核心竞争力。

楼盘核心竞争力具备针对性与时效性。房地产开发不也许脱离区域市场而盲目开发，必要是在准拟定位前提下，打造出适合市场需求楼盘。而楼盘核心竞争力是针对区域市场与目的客户而言，脱离这一前提，核心竞争力优势将丧失或为对手所化解。房地产开发具备其核心技术，但楼盘所具备核心优势往往随着时间推移与被复制而消失。如果每一种楼盘都具备了这种优势，也就无所谓独特与核心了，并且随着人们消费心理变化，对楼盘某些特性承认与价值追求也将变化。因而，楼盘核心竞争力具备一定期间性。

某一楼盘核心竞争力是与对手楼盘相比而言。而不是与市场上所有类型楼盘相比都具备竞争优势。否则，将陷入盲目“竞争力万能论”陷阱，而过于追求产品均好性。例如市内单体楼与郊区规模化社区竞争优势往往区别开，别墅与商务写字楼竞争优势也是迥然而异。

在楼市同质化今天，对于“如何才干在激烈竞争中突显楼盘优势而获得成功”问题，也许就是：打造楼盘核心竞争力。开发商掌握了核心竞争力犹如拥有了打开旺销市场之门“金钥匙”，再运用恰当启动技巧（营销组合），即可见证灿烂新境界（旺销场面）。

三、规模大小界定

小规模项目开发特点分析

解读A：研究对象界定

本项目系小规模住宅（就占地面积），有两个重要界定：

（1）小规模住宅指普通商品住宅和公寓式住宅，不涉及别墅、豪宅和福利房。

（2）规模界定，是以占地面积（或用地面积、红线面积）为原则划分，即占地面积在10000平方米以内项目。

解读B：特点分析

特点1：物业类别特性比较突出

从类别特性来看，小规模项目重要做成如下几类物业：

（1）普通住宅，普通定位。

（2）豪华大户型，高档定位。

（3）小户型SOHO，普通临交通干道，或自然环境较好。

（4）公寓，普通居繁华市区，商业环境较好。

一种比较突浮现象是，小规模项目做精品住宅、豪华住宅较多。此外，做高层项目也比较多。

特点2：有一定有利条件

（1）是短、平、快项目。项目较小，普通须分期开发，投资较少。财务风险相对减少。

（2）定位比较单纯。做成什么项目比较容易拟定下来。在功能、档次、户型、层数、价格上都比较容易把握。

（3）普通而言，小地块较多处在都市中心地带，处在边沿或郊区地带较少，周边已有较为成熟社会配套，在这方面可以“搭便车”，沾不少便宜。

特点3：也有较多不利条件

风险

l定位风险。定位单一，好则好矣，全盘皆赢，但就怕在定位失败，满盘皆输。

l竞争风险。小项目常面临着大项目打压，市场空间易被挤压和侵蚀，令不少项目发展商担惊受怕，感到如履薄冰。

特点4：开发束缚条件较多，可自由发挥空间不大

小规模地块开发限制因素重要涉及：

限制因素

l地理位置上不利因素

l自然环境较差和周边景观资源欠缺

l街区功能紊乱不明

l用地面积较小，面积越小，设计师难发挥想象力

l地块形状限制

受上述因素影响，小规模住宅在规划楼宇栋数、层数、摆放和朝向、户型和面积、车库设立、立面风格以及其他细节等方面解决都较难。

四、高科广场D座策划战略拟定

项目策划战略研究与确立是建立在对项目所处市场总体实态及项目个体实态进行分基本之上，同步经以科学理论作为技术支持，综前所述，高科广场D座策划战略战术已徐徐剥离而出----

借势而为，进行多元竞争优势互动大整合

该战略应用于项目策划营销链中各环节时，详细战术体现为：

A、现场——多重卖点互相叠加

项目综合优势是在现场成为吸引消费群体第一注意力首要因素。每一位到达现场消费者都将被项目综合素质所吸引，不同消费者不同需要也将得到最大也许满足。

B、推广——多元优势逐个阐释，互相融汇贯通

在项目推广中，多元化优势每一要素都应当进行详尽、深刻阐释，才干避免项目“均好性”误导，同步各要素必要互相依托、整合，形成一股强大个案素质优势。

C、形象——视觉、风格大统一，主题、内容大差别

项目形象视觉传达必要是统一、整合，引导受众形成一种这就是“高科广场D座”概念，而每次传达内涵又必要是个性化，充分阐述“多元化”所有要素，实现项目传播推广高认知度目的。

D、销售——弱化实质、强化优势

“避虚就实”原则是销售重要技巧，高科广场D座与同类项目相比有其自身劣势，如果销售中首当其冲大谈常规因素，将难以掩饰导致项目局限性，因此销售人员在接待客户时，应当回避老式概况简介等内容，从项目优势入手，一方面吸引客户注意，进而导致客户对项目承认。

[贰]项目卖点研究与策划战术

一、实质性卖点提示

卖点是销售中带给客户直接利益和间接利益总和，在心理上是带给客户一种价值感。

本案卖点：

l高科广场建筑综合体社区

l知名家装设计师设计住宅内部精装修布局

l超比例建筑形态、当代建筑空间布局

l独特商务综合式服务住宅设计

l携手商务空间住宅概念推出

l创新投资方式

l优越区位优势

l全新当代生活方式

l优惠、轻松贷款方式

l人性化社区景观设计

l完善社区综合配套

如果以综合优势建筑体浮现，必要以增长项目可包装卖点来弥补项目自身小规模以及周边社区域环境不抱负劣势。详细从如下四大方面考虑：

第一、强调专业化，聘请知名专业公司参加项目各项设计，涉及：

建筑设计、装修设计、园林规划、物业管理公司、施工单位、监理单位

第二、使用高品质建筑材料及设备，涉及：

1、卫生间采用进口或合资优质洁具。

2、厨房采用进口或合资整体橱柜、灶具。

3、外窗采用喷塑铝合金中空窗，。

4、分户燃气炉。

5、进口或合资电梯。

6、综合布线，每户强电按空调、电器、照明三路分线；弱电按电话、电视、电脑三线安装到位。铺设ISDN光缆，建立社区局域网。

7、家庭安全系统：每户设可视对讲、煤气泄露监视探头、首层设窗磁报警系统。

8、公共安全系统：社区周界防范系统；楼宇大堂监视系统；公共环境背景音乐（涉及室内、室外）

9、卫星有线电视接受系统。

10、智能化物业管理系统：停车、门禁IC卡系统。

第三、采用高档次概念化社区服务，合理规划会所功能，涉及：咖啡厅、健身房、美容、洗衣店、美发、餐厅等

第四、多元化购买方式，优惠轻松付款方式。

第五、本项目可增长卖点

（1）高质量物业产品，使客户产生满意和提高自身品味心理。

（2）与客户心理上价值尺度向吻合，通过提供足够附加值带来超值感受。

（3）地理位置优势更为突出，将形成高新区另一种标志性社区。

（4）高科广场D座项目是具备当代概念及创新精神建筑综合体物业。

（5）包具有完全意义上建筑综合体物业生活理念，体验建筑综合体物业所带来都市新生活。

二、概念性卖点增长项目附加值

卖点分实质内容和概念性感受，实质内容即房屋在实际生活中所真正具备设施，而概念性感受是居住在该房屋中所带来各种有关感受，可以必定地是实质内容如果超前和富有新意，可以博得客户认同，则物业必然热销，因此在前期物业规划设计和设备选用必要要不断改进，以争取作到最佳。使客户真正地感到“物有所值”、“物超所值”才是销售主线动力。

通过对项目研究逐渐演进出项目多元化广角度核心竞争力，在项目企划执行工作中，以多元化核心要素作为项目推广思想指引，完善支撑各要素细部工作，将项目竞争优势详细化，实质化。

咱们以为，本项目核心竞争优势应以多元化广角度概念聚合伙为项目企划推动思想原点，项目差别化竞争优势体现为：

·P．I．N三度人性化空间设计；

·“EMS”社区专递服务

·引领“前沿”生活

·超比例建筑革命

·人性化智能服务

·广场生活，开放空间

·CBD与CLD会聚原点

将以上概念性卖点实质化、表象化过程就是塑造真正意义上精品当代住宅过程，高科广场D座将以一座具备多元化综合优势崇高住宅姿态挺进市场，与西安市大多数房地产项目不同，本项目将不是在苦苦营造某一种孤立概念，高科广场D座在项目精准定位前提下强化自身核心竞争优势，弱化软性概念与硬件品质界限，多角度、关联性集中打造利于项目旺销核心基因。

三、项目策划战术

（一）建筑风格（性价超比例方略）

A．总体风格

古代某些美学家以为，简朴、必定几何形状可以引起人美感。近

代建筑巨匠勒·柯布西埃也强调：“原始体形是美体形、由于它能使我

们清晰地辩认。”所谓原始体形就是圆、球、正方形、立方体以及正三角

形等。所谓容易辩认，就是指这些几何形状自身简朴、明确、必定，各要

素之间具备严格制约关系。因此某种详细建筑风格必要与项目自身定位为出发点，并由建筑外部色彩，线条、特性化几何形等因素状综合

形成自身风格。

建筑大师们由简朴构成复杂理论完全吻和了“高科广场D座”项目建筑定位，以当代简约风范配合明亮跳动甚至神秘色彩以及精致流畅外部线条构建出极富当代感社区，使建筑每一点闪光之处都濯濯生辉，这些呈现给目的受众第一印象是建筑优势形成第一要素。

B．超比例住宅革命

本原比例研究就是三个方向度量之间关系问题，重复比较而寻出三者之间最抱负关系。一切造型艺术，都存在着比例关系与否和谐问题，和谐比例可以引起人美感。良好比例不但是直觉产物，并且还是符合理性。构成良好比例因素是极其复杂，它既有绝对一面，又有相对一面，企图找到放在任何一种地方都适合绝对比例，事实上是办不到。

和比例相联系另一种范畴是尺度。尺度所研究是建筑物整体或局部给人感觉大小印象和其真实大小之间关系问题。从普通道理上讲，这两者应当是一致，但事实上，极也许浮现不一致现象，

在不影响两者一致性前提下，“高科广场D座”在建筑中通过大面积外凸飘窗设计增长了空间尺度感，又通过超薄轻质隔墙建材运用增长了空间使用面积，建筑空间与使用空间比例变为1：1.1，这种超比例实用设计事实上就是让渡给置业者更多更实质优惠，空间尺度与超比例并不矛盾，两者吻合是建筑硬件方面优势。本案消费群体对这种超比例不会视而不见，相反她们会有很大满足感。

C．建筑外观

建筑自身品质是所有竞争优势中最主线某些，因此咱们以为简约明快当代风格是最适合于本案总体建筑风格。在建筑外立面特色构造方面，一方面通过建筑色彩来加以修饰：

色彩是诉诸于感觉，色彩构织情感内涵十分丰富，并且极易形成项目素质跳跃感与差别感。色彩给人感受，直接影响人生理和心理状况。各种色彩在这方面体现性各不相似，红色、黄色、蓝色、白色是富有当代感色彩，红色富激情、令人振奋，黄色给人以轻快明朗心理感受，蓝色明亮新鲜，白色纯洁、清爽。这几种色彩合理运用可以使建筑外观带给人生命力活跃，体现“都市新锐”风采。

另一方面，建筑外部几何线条带来耳目一新感受：

本案建筑最大特色——外凸飘窗，除了具备扩展内部空间效果外，通过选用色彩和材质俱佳窗体建材，就可以在建筑外部编织成一道道晶莹雅致美丽线条，窗体几何形状自上而下连成一体，可以收到美化建筑外观效果，形成强烈立体感及层次落差感，当代感创意美呈现无遗。

D个性化精装房

（1）发展思路：

房屋装修风格就像人穿时装同样，一年一种样，当前配送房屋装修往往是在项目刚刚启动时就要完全拟定下来，到真正入住时与否还能为人所认同是重要问题。因而，在房屋接近入住时再考虑装修问题才是最佳时间。对于较大规模项目，规定她们所有都是同样装修风格，就会像时装同样由于过时而滞销。作为合理手段，应当是所有楼直至每个房间风格都不尽相似，完全取决于当时装修流行趋势和客户喜好。

（2）互动原则：

如果说毛坯房和配送精装修方式都不可取话，是由于两种方式要么将所有工作推向客户，要么所有由发展商承担。但如果要达到抱负效果，毫无疑问双方应互相配合，即发展商装修应是客户认同并可按其喜好而调节。或者这样直观地说，客户认同不但是一栋栋楼，而是一间间自己将来居住房间。因而发展商还像过去那样流水线般生产房屋，已经不为客户所认同了。

（3）最后完善

发展商为客户供是抱负居住环境，因而作为高档项目，应达到原则是：

l每间房屋直接体现业主个体

l全楼内完全装修，避免二次装修环境污染

上述所有应在入住时完毕。

（二）物业服务创新（物业服务人性化与智能化）

“P、I、N”三度人性化空间：

私有空间（privatespace）：每个都市家庭拥有与天地交融私有空间，自然，自己。在高科广场D座，强调私有化，广场生活意义包括了公共某些与私有某些完整契合，构筑家庭私有自然空间，实现心灵与天地无障碍交流。

趣味空间(interestingspace)：富于变化，丰富浪漫建筑形式与居住宅间，营造有情趣生活。在高科广场D座，不是单调、横平竖直建筑立面，而是通过立体化线条方式，实现单体建筑与组团建筑一致性和变化多样，创造全新视觉感受。

自然空间（naturalspace）：亲切融洽人际关系，注重社区邻里交流。在高科广场D座，邻里之间不是冷漠、封闭、不相往来，而是通过精心设计，将业主交流空间安排在一种广场庭院之中，形成一种只有天（露台）、地（花园）、人（中庭或内庭）自然空间，创造邻居之间交流场和交流机会，营造温暖人文亲情社区。

拥有这三度空间，高科广场D座已不再是单纯钢筋混凝土集合，而是凝聚了文化、理念，令住户产生归属感、认同感、安全感家园！

智能化配套：

资源共享环境共享服务共享

资源共享——

比肩高科广场，网络互动，实时商务信息一线直通，千兆以太网接入社区，24小时在线畅流网际空间，智能家居生活与国际商务尖端同脉，各类第一手信息在家中即可怡然把握，同步社区自建网站“.”将鲜活图文信息送达网络，供世人领略社区风采。

环境共享——

触模式海量信息终端与电子背景音乐联袂打造智能广场生活。红外智能安保系统成就开放式反围合生活空间，周界防越报警、闭路电视监控、保安巡更管理、住户室内报警、IC业主辨认系统五重安全保障同步彰显业主身份之尊。

服务共享——

社区局域网以10—100Mb/s连接国际互联网，为社区顾客提供高速网络出口，户户可以享有VOD在线点播，可视电话、网上教诲、远程医疗、资讯浏览、电子商务、家庭大户室、网上银行业务、网上购物、电邮亲友交谈、数字化娱乐、电子阅读、泛会所信息提取……人性化智能系统带您告别普通管理体系。

人性化智能系统

A社区保安系统

（1）对讲系统：把单纯访客开门提高到多功能综合管理层面上，对提高社区安全管理，以便住户起到积极作用

高科广场D座项目全案策划文本

[壹]项目策划总论Createyourlifebytheforefinger

西安市房地产市场项目战术分析

通过近十年不断发展，当代房地产理念已经在西安市房地产项目开发中得以充分运用和发展，追求差别化、个性化项目竞争力成为项目开发核心战术，一切文化、艺术、生态、环境因素都能被开发商巧妙地同地产项目嫁接和运用，以避免项目同质化困扰。纵观西安市房地产项目开发现状，可以发现不同开发商就不同项目个体差别而赋予项目主导战术涉及：

1、高即“豪宅”，多应用于大面积高层及别墅住宅，就西安市房地产市场总体消费水而言，之前“豪宅”项目在西安市并不多，但随着经济发展推动市场购买力提高，“高档次”住宅已徐徐多见于市场。

2、黄金区位战术

“地段”衡量房地产项目优劣首要因素，几乎所有项目都宣传自己地段优势，除非项目具备真正地段优势，否则所谓“黄金区位”能成为空谈。

3、规模战术

除了很少数开发以外，大多数开发商并不具备开发大规模即占地50—100万平方米以上项目实力，而众多开发商却在中小型项目上大作规模文章。

4、优质配套

通过住宅项目各项配套设施高档次满足消费群体对生活品质追求。

5、生环境

人们越来越注重生态、健康、绿色与家居结合，住宅周边环境、景观成为人们选取住宅一种重要影响因素。

6、概念创新

新概念确可以吸引市场注意力，但其需要实质支持，如果不能“自圆其说”，概念也就失去了它意义。

7、丰富

源

项目周边生活环境已十提成熟，项目升值空间较大。

8、属性区别

住宅属性不同会导致目的消费群差别，如经济合用房市场会因其目的受众大规模而具备一定竞争力。

9、价格优势

作为房地产市场消费群关注另一种重要因素，价格一旦在同类项中具备绝对优势，那么该项目市场承认限度也将极大提高。

综合分析以上战术，不难发现无论哪种战术应用都必要有项目自身及其周边环境实质性依托，战术应用必要精准、进一步，表面文章只能将项目带入困难。

通过咱们分析，高科广场D座项目除了在地段上具备一定优势外，其她因素都缺少特色可以作为术运用根据，即高科广场D座项目在战术界定上较为模糊。一招致胜不尽可行。因此咱们以为，对本项目进行进一步研究分析，综合项目特质与开发商实力，发挥掘目独特竞争优势通过对一系列多元化竞争优势塑造来实现项目旺销目的是本项目开发方略之源。

塑造多元化核心竞争力

随着房地产市场逐渐成熟与消费者日益理性，单靠包装与炒作就能卖得满堂红时代已成追忆，而将“产品均好性”奉为旺销上帝做法，显然不是明智竞争择。对于新时期楼盘销思考与界定必要跳出过去与当前框框限制，在一定高度与战略层面上把握，以寻找差别性因素与内在决断力，挖掘出楼盘旺销核心基因。

任何旺销楼盘都是认真研究市场，努力适应消费者真实需求成果。楼盘要实现旺销必要满足三个条件：一是定位精确；二是树立楼盘独特竞争优势；三是营销方略得当，这三个方面构成一种有机整体，互相联系，互相贯通，是现阶段楼盘开发中颠扑不破“热销定律”。

如一种人成功也许有方方面面条件，而其成功决定性力量往往是其无可代替核心因素。咱们面临问题也许诸多，但核心是核心问题重要解决。同样在旺销三大因素中，独特竞争优势，被以为是旺销最重因素，也是新时期楼盘旺核心竞争力。

楼盘核心竞争力具备针对性与时效性。房地产开发不也许脱离区域市场而盲目开发，必要是在准拟定位前提下，打造出适合市场需求楼盘。而楼盘核心竞争力是针对区域市场与目的客户而言，广方略：

第一段，网络客户群体推广方略：

行为分析：20至35岁，生活在时代前沿，工作或生活中大某些时间与计算机和网络为伍，通过网络获得咨讯。

心理分析：追求潮流、当代生活方式，对网络上信息承认限度较高。

推广方略：自建项目网站，通过其她推广方式宣传项目网络形象，通过网络传播具备网络特质信息，做到实时项目推广，大量信息传达，以当代、潮流风格吸引本族群目的消费者。

第二段，注重性价比客户群推广方略：

行为分析：30岁以上，工作生活稳定，关怀实际问题，行为方式较客观。

心理分析：关怀项目“实惠“性，容易被高性价比吸引。

推广方略：着力于项目1：0.9性能价格比优势推广。通过“1万元拥有1.1万元享有”推广重心满足本族群目的消费者心理。

第三段，P.I.N空间引导目的客户群：

行为分析：理智，在注重实际基本上追求更高质量生活享有。

心理分析：容易被新事物吸引，个人意识强，关怀生活品位和质量。

推广方略：以P.I.N概念作为引导，在推广中强化私人空间、趣味空间、自然空间人性化、个性化特质，形成“高品质”生活概念。

第四段，概念引导目的客户群：

行为分析：作为非房地产业内人士，本族群客户对房地产行业较为理解，普通卖点对她们都已经难以产生强烈拉动，新概念将刺激她们购买欲。

心理分析：心理素质好，对项目素质非常挑剔。

推广方略：通过“超比例”概念全新提出作为引导，进行实质性概念诠释，提高项目素质，吸引本族群目的消费群。

第五段，实质需求（户型面积）推广方略：

心理分析：注重实质性需求，对房地产项目实质规定为多样化户型面积选取和各种空间使用。

推广方略：设计户型为118㎡、114㎡、90㎡、38㎡等各种形式，对各种户型采用独立推广与多段次互相穿插导入。

多元化竞争优势与分段式目的消费群体推广方略结合，将使本项目针对目的客户群体范畴最大化，这种“最大化”不是宽泛无边际，是依照项目自身优势广泛性而言，对精确、广泛目的消费群体引导是增进项目旺销重要保证。

一、广告推广方略

（一）广告总体原则

鉴于本项目特点，广告应能体现[高科广场D座]建筑综合体设计和项目高新区综合建筑精品定位，同步要强调精品综合物业项目气势和服务本质是星级原则国际化、当代化、前沿化产品。总体而言是要通过有方略、有环节广告宣传，运用各种媒体进行富有深度诉求，从而吸引客户前来销售现场，并带来最后购买。

推广前期本项目多元化卖点应得到阶次性地展示，以引起不同目的客户注意，带来认知。同步，通过硬性与软性广告共同结合进行诉求，建立起项目与发展商完整形象。后期重要是依托项目品牌形象并结合某些特殊促销办法来吸引客户前来现场。

（二）广告体现内容：

推广前期本项目独特卖点应得到完全地展示，以引起客户注意，带来认知。同步，通过硬性与软性广告共同结合进行诉求，建立起项目与发展商完整形象。后期重要是依托项目品牌形象并结合某些特殊促销办法来吸引客户前来现场。

（二）广告诉求方式

通过广告建立完整项目形象，而避免急功近利强销，下工夫为后期热销进行铺垫准备。通过不断地强调国际品质综合建筑体精品项目概念，真正地建立起综合物业当代生活理念。诉求点就是在多元化精品建筑定义下，重复强调本案独特卖点（USP）。

（四）广告分步目的

针对不同销售时期，广告应结合其她推广安排制定不同推广目的。依照普通经验，本项目目的可以归结为如下要点：

1、第一阶段认购期推出项目，建立基本知名度。

2、第二阶段开盘期项目公开销售，强化项目产品功能优势

和产品形象。

3、第三阶段强销期突显热销氛围，确立项目综合形象。

4、第四阶段持续期持续完善形象，推出促销活动强化销售，树立开发商公司形象

（五）广告体现方式与媒体运用方略

不同广告周期广告推动阶段应呈现递进趋势，通过对项目形象、项目销售、公司形象渐进式广告推广战略，逐渐实现广告推广目的和项目开发销售目的。本项目广告推广筹划通过项目销售周期与不同媒体、不同体现形式结合来制定。

报纸N.P

《华商报》（楼市金版）

1、认购期（整体筹划与内容略）

A体现形式：软文

内容：《西安住宅领跑者——高科广场D座》（详细内容略，下同）

《领略前沿家居风采》

B体现形式：平面广告

内容：《前沿生活篇》

《超比例生活篇》

2、开盘期（整体筹划与内容略）

A体现形式：软文

内容：《让家变得更好——高科广场D座闪耀登场》

《鉴赏高科广场D座个性化精装修家居》

B体现形式：平面广告

内容：《资源篇》

《建筑篇》

《广场生活篇》

C体现形式：印刷品

内容：P.O.P海报

楼书

宣传页

D体现形式：户外广告

3、强销期（整体筹划与内容略）

A体现形式：软文

内容：《让孩子在科技顶端成长——教诲与网络》

《用食指打理生活——高科广场D座网络信息资源》

《高科广场D座超比例生活概念》

B体现形式：平面广告

内容：《园林篇》

《绿化篇》

《环境篇》

《时代篇》

4、持续期（整体筹划与内容略）

A体现形式：软文

内容：《亨泰集团地产观》

《我生活很当代——高科广场D座业主谈当代生活》

《让生活不断升级——高科广场D座与西安住宅将来》

B体现形式：平面广告

内容：《开发商形象篇》

《尾盘篇》

二、包装方略

方略核心：视觉、形式、形象大统一；内容、段次大差别

物业产品不同于其她类产品，客户普通会亲临现场，耳濡目染，然后才会做出令自己满意决定。因此如果销售现场销售工具不能齐备，则难以产生使人信服购买说服力。为此应当在项目开盘时做好此工作。

（一）现场包装工具分类细目：

1、示范单位

作用：重要用于诠释将来生活，带来较为真实现场感，演示和阐明会更为直观。

规定：做两个示范单位

住宅：三居室一种两居室一种

样板间室内装饰装修和细节解决布置都应聘请高水平设计公司来完毕，以体现物业精品高水准。

提供“装修套餐”供认购客户进行选取，完善服务。

2、模型：

作用：展示区内规划和将来生活远景，使现场销售更具备阐明力。

内容：全区模型：比例为：１：1001：200（暂定）

3、效果图

内容：

•;全区鸟瞰图（白天、夜间各一张）

•;社区园林效果图

4、接待处

用途：供现场业务人员办公、接待来访客户及休息。

位置：待定

规定：地标性明显，设计风格与本项目建筑设计风格和谐，标志醒目，并在面对道路一侧修建门头，烘托项目主题，加深项目概念，便于客户认知、来访。同步注意避免以往接待处兼顾办公与休息双重职能，导致功能性不够专一。因此应单独设计业务人员休息室（工作准备室）和客户来访接待处。

5、停车场

位置：·销售大厅门口

·示范单位楼下

规定：为到访客户提供停车便利，带给客户直观物业印象，能起到产生好感作用。

6、园林绿化

作用：美化销售现场，与工地相区隔，开辟出小环境，产生美感，带来认知。

规定：请知名公司进行景观设计，显现项目高档次与高品质。

7、现场展示

作用：系统展示物业规划设计，起到重点简介作用。

8、广告看板