物业工程部维修管理制度及岗位职责样本

目录TOC\o"1-3"\h\u17386物业工程部维修管理制度(含水电) 1607维修电工岗位职责 18162值班电工岗位职责 17583配电房管理规定/配电房安全操作规程 216072配电房安全操作规程 229856工程部岗位职责和考核细则 33537

一、工程部各工作岗位职责 315872

二、设备管理班组工作范畴

430301

三、工程部各班组工作细则

532242二次供水管理规程 629409工程值班管理规定 722525工程部运作程序 726653工程部职责 86095机电设备维修保养与更新改造 919767寻常点检由操作人员进行 1029050重要内容： 1016746高压室送电操作规程 1115582弱电系统维修保养规程 1125705建筑物易漏水部份及其因素 1219717高压运营工岗位职责 1211946工程部考核细则 1319388暂时用水、用电管理规定 1512594☆水电维修岗位职责☆ 16697设施设备保养大全 178348干式变压器保养 171789油浸式变压器保养 1828011风机保养 198290水泵定期保养 1931724柴油发电机定期保养 2022126公共天线系统维修保养 2124630防盗监控系统维修和保养 215346气体自动灭火系统保养 2226373对讲、防盗报警系统保养 2211677疏散出口批示灯保养 2314973烟温感系统保养 2327347消火栓保养 2310790防火卷帘门保养 2315260自动喷水灭火系统保养 246043空调设备保养 255741自动喷水灭火系统保养 2621944火灾报警控制系统保养 2618433物业工程部工具及材料管理制度 2730296项目物业工程部材料管理制度 2823210物业工程部维修人员奖惩制度 288927物业工程部档案管理制度 2924881物业工程部安全管理制度 3015899重要机房门禁制度 302473物业工程部寻常安全管理制度 3116975高空及外墙擦洗工作 3116351有毒物品解决 319307密闭地方工作 319296发生意外时解决 323425质量记录 32物业工程部维修管理制度(含水电)维修班工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责维修班工具使用管理办法

为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制方针，特制定本办法。维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人小件惯用维修工具。共用工具使用管理：1.共用工具由值班人员保管，只容许公司内部使用，不得以个人名义转借她人使用，如有特别状况须由主管以上人员批准，方能借出。2.当值班人员下班时，须在交接班登记表上注明工具使用状况，并由接班人员清点检查工具使用状况确认后签收。3.所有使用工具人必要爱护工具，遵守谁损坏谁补偿原则，由值班人员监督。私用工具使用管理1.

发放给个人工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。2.

个人所领取工具，自己必要爱护，人为损坏由个人补偿。3.

个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用，可申请换取新工具，但必要提供旧件。维修电工岗位职责

1.严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完毕寻常维修任务外，有筹划地承担其他工作任务。2.努力学习技术，纯熟掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。3.执行所管辖设备检修筹划，准时按量完毕，并填好登记表。4.积极配合值班电工工作，浮现故障时无条件迅速返回机房配合工作。5.严格执行设备管理制度，做好交接班工作。6.交班时发生故障，上班必要协同下班工作，排除故障后才干拜别。7.维修人员外出巡逻或维修，必要随身携带对讲机，随时随处与部门人员保持联系。8.在巡逻过程中，发现不正常现象，应及时进行解决，解决不了应做好记录，不得隐瞒故障现象。9.做好值班室清洁工作，填好工作登记表。10.完毕领导交办其他工作。值班电工岗位职责

1.

严格遵守公司各项规章制度。2.

努力学习技术，纯熟掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备原理，技术性能及实操作。3.

努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，保证安全运营。4.

坚守岗位，定期巡视配电设备，密切监视各仪表工作状况，精确抄录各项数据并填好设备运营登记表。5.

对来人来电报修应及时进行登记，并解决。6.

发生事故时，值班人员应保持头脑苏醒，按照操作规程及时排除故障。7.

事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。普通性故障，应交待清晰并做好记录。8.

按规定期间做好机房与走道清洁工作。9.

完毕上级交办其他工作。配电房管理规定/配电房安全操作规程1.

配电房是大厦供电系统核心部位，应设专职电工对其实行24小时运营值班，未经主管人员以上允许，非工作人员不准入内。2.

值班是必要持证上岗，熟悉配电设备状况，操作办法和安全注意事项。3.

值班员必要密切注意电压表、电流表、功率因数表批示状况，禁止变压器、空气开关超载运营。4.

配电房设备倒闸操作由值班员单独进行，其她在场人员只作监护，不得插手，禁止两人同步进行，以免发生错误。5.

因故停电，应提前一天向使用顾客发生停电告知，对突发性停电事故，应通过电话、口头告知或广播向顾客作出解释。6.

保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。7.

禁止在配电房内私拉乱接，随意变化供电运营方式。8.

配电房内禁止堆放其他杂物。配电房安全操作规程1.

严格执行“操作票制度”事故解决及单一刀闸拉合时，可以用操作票。2.

操作人和监护人应依照模仿图板或主结线对所填操作票与否对的，并经关于人员审核签名。3.

操作时必要按操作顺序进行操作，每操作一项做一种记号，所有操作完毕后进行复查。4.

下列项目列操作票A.

应拉合开关和刀闸位置B.

检查接地线与否拆除C.

检查负荷分派D.

装拆接地线E.

安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险F.

一切换顺路和检查与否确无电压等操作，应检查操作电源与否正常供应5.

操作发生疑问，应及时停止，并向关于人员报告弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，禁止酒后值班操作。6.

运营中电容开关跳闸时，应退出运营，经检查确认无异常后，方可试送。7.

重要回路跳闸时且随着较大冲击时，容许不检查再强送一次，不成功时，禁止再次合用，带有重叠闸且无随着较大冲击时，容许不检查再强送一次，不成功，禁止再次合闸，带有重叠闸保护，应及时检明因素，报告上级。8.

遥测电容或电缆时先后应充分放电。9.

变压器预备信号动作时，应及时检明因素报告上级。10.

操作电压反感器前，应考虑相应失压保护和计置装置等。11.

正常状况下发电机应处在自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选取开关切断，工作完毕后，恢复正常。12.

有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必要穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得接近避雷器。13.

变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，尚有重瓦斯）应退出检查。14.

倒闸操作顺序：停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。送电与之操作顺序相反15.

电气设备停电后，虽然是停电，在未拉开关于刀闸和做好安全办法前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。16.

变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压级别绝缘靴和绝缘手套。17.

巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。工程部岗位职责和考核细则工程部是实行楼宇设备、设施正常运营职能部门。工程部管理具备严密科学性和较高技术性，它是为业主（顾客）创造安全、文明、舒服、以便工作环境和生活环境基本保障和坚强后盾，是反映楼宇服务水准、良好形象和社会名誉重要标志。重要职责范畴是：1、负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统运营管理，维护保养和故障检修。

2、负责楼宇公共设施、设备维修保养。

3、负责顾客二次装修审批、监管。

4、负责对顾客室内设施、设备提供有偿维修服务。5、负责楼宇外判工程监管工作。

一、工程部各工作岗位职责

（一）工程部经理岗位职责

1、在总经理领导下，全面负责工程部各项工作。

2、负责组织开展楼宇工程设备维修、养护、运营、管理。

3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。

4、负责制定培训筹划，定期开展对本部门员工业务培训。

5、负责监督、检查、指引本部门员工工作，定期对本部门各岗位进行考核。

6、负责洽谈、评估、监督工程外包项目，组织对外包工程质量验收。

7、负责审核顾客室内装修。

（二）系统工程师岗位职责

1、在部门经理领导下，管理本系统员工和所辖设备。

2、制定并监督执行本系统设备定期保养规定和技改项目方案。

3、制定本系统员工安全教诲和业务培训筹划。4、填写本系统操作规定和工作指令。

提出本系统备仓筹划，协助采购专用性较强工具和零件。

6、负责本系统外判项目（含外判工程、代维工程以及仪器、仪表、工具送检）洽谈审定，监督并验收施工。

7、负责与有关业务主管部门进行业务联系。

8、负责本系统各类图纸和资料收集、分类。

9、负责室内二次装修初审。

（三）班组长岗位职责

1、在系统工程师领导下，对所辖设备及员工进行管理。

2、安排执行所辖设备定期保养规定及参加执行关于技改项目。

3、监督执行部门工作指令。

4、负责跟进工程单作业状况。

5、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。

6、做好本班组技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。

7、负责监督、跟进有关外判工程进展状况。

8、及时反馈惯用物料、维修零件、工具等材料品质状况。

（四）技工岗位职责

1、在领班领导下，详细执行工程设备设施运营、保养和维修。

按照工作指令和关于规程进行下列工作：

①对设备实行常规保养和维修。

②监管设备运营。③为顾客提供维修、安装服务。

④填写好各种原始记录。

3、参加公司内部组织关于学习和培训。

（五）文员岗位职责

1、在部门经理直接领导下，负责解决本部门寻常事务。

2、负责部门工作会议记录整顿。

3、负责打印、收集、整顿工程部文献。

4、负责工程档案、资料、图纸管理工作。

5、负责查核工程部员工每月出勤状况，汇总上报。

6、负责每月记录发放工程部员工各项劳保福运用品。

7、负责接待顾客、来访人员征询、投诉等。

二、设备管理班组工作范畴

强电组：

1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及冷却塔寻常运营、维修和保养。2、负责非办公时间楼宇所有设备应急维修。

3、负责楼宇公共照明、室外照明灯具启、停。

（二）弱电组：

1、负责楼宇内工作电压36V如下弱电系统寻常运营、维修、保养。

2、负责楼宇电话、闭路电视、宽带网等专线开通与维修。

3、负责室外弱电设备维修。

（三）维修组：

1、负责公共区域供水系统、供电系统、楼宇设备层设备寻常巡逻、运营、维修和保养。

2、负责业主单元水电及自用设备入室维修服务。

3、负责公共区域设施设备巡逻、维修。

负责消防设备巡逻、维修、保养。

三、工程部各班组工作细则

（一）强电组工作细则

1、每班每小时一次巡逻高压室；

2、每班每小时一次巡逻低压室；

3、每班每小时一次巡逻发电机房；

4、每班每小时一次巡逻变压室；

5、每班每小时一次巡逻冷冻机房和控制室；

6、每班一次巡逻电梯机房；

7、每月一次巡逻楼层配电房，并负责关于设备大保养；

8、每班一次巡逻冷却塔；

9、每班准时间表启停室外、公共区域照明、电梯及空调；

10、负责非办公时间紧急维修；

11、负责供配电中心、冷冻机房、控制室各类设备保养及所属设备检修；

12、保持供配电中心、冷冻机房及控制室环境清洁，每天打扫一次；各配电箱、电柜表面每天清洁一次；

13、每班一次防火安全检查；

14、每月一次发电机试运营。

（二）弱电组工作细则

1、负责楼宇客户直线电话、专线开通及维修；

2、每班巡逻消防监控中心设备一次；

3、负责楼宇公共区域工作电压36V如下设备维修和保养；


4、负责为客户室内工作电压36V如下设备提供有偿维修服务；

5、每班一次防火安全检查；6、每周一次按责任范畴巡逻责任设备；

7、每天清洁一次工作区域内环境卫生。

（三）维修组工作细则

1、每天二次巡逻水泵房，并负责室内设备维修；泵体、地面每周清洁一次；控制室柜内每月一次清洁除尘。

2、每天二次巡逻排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。

3、每天二次巡逻泵房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。

4、每二周一次巡逻消防水泵房，每周一次清洁地面、设备表面。

5、设备负责人每周一次巡逻责任设备；每月一次清洁责任设备及周边环境卫生。

6、每周二次巡逻公共区域供电、供水系统，并负责维修。

7、负责楼宇公共设施维修整治。

8、每天一次巡逻辖区内与否有火灾隐患。

9、每周一次巡逻公共区域空调器，并负责维修。

10、为客户室内设备提供有偿服务。二次供水管理规程1.目

保证大厦二次供水水质符合卫生检查原则，保障顾客身体健康。2.

合用范畴

合用于各管理处二次供水管理。3.

职责

3．1

管理处负责制定年度水池（箱）清洗及消毒筹划，并监督实行。

3．2

管理处给排水管理员负责水池（箱）管理，水池（箱）清洗、消毒及水样抽取和送检工作由水解决公司负责进行，工程部负责监管。

3．3

管理处管理员负责出停水告示，并告知业主。

4．

工作规程4．1

二次供水管理规定4．1．1

二次供水由指定给排水管理员负责管理。

4．1．2

给排水管理员负责水池（箱）管理工作，规定每个水池（箱）构造完整，加盖、加锁，水口干净，并申办二次供水卫生合格证。

4．1．3

新建、扩建和改建二次供水设施，须经供水管理机构和卫生防疫站承认。4．2

年度水池（箱）清洗及消毒筹划实行前24小时出停水告示，告知大厦顾客。4．3

放水为保证顾客正常供水，放水工作必要提前到清洗、消毒水池（箱）前3小时进行，并记录开始放水时间和结束放水时间。4．4

二次供水清洗、消毒4．4．1

工具、用品准备：工作服、扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、安全照明灯具、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等。4．4．2

安全须知

4．4．2．1电源：水池内作业电源要用隔离变压器变为36V如下安全电压作为工作照明，最佳用手电、应急灯，三相水泵要装有漏电开头。

4．4．2．2缺氧；有些水池长期封闭，空气流通差，可在水箱口处连接鼓风机吹风，约3小时通风时间，然后选用如下实验：把燃着蜡烛放入水池，如不熄灭阐明水池内不缺氧。否则须继续通风直到没问题为止。

4．4．2．3注意事项：在清洗水箱过程中，消毒人员须带护眼镜、口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，要立即离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。

4．4．3

除杂物和清池时，先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部——四周墙壁——水池（箱）底顺序，依次重复刷洗。刷洗完毕用水整体冲洗一遍，排出污水。

4．4．4

消毒

4．4．4．1用1100灭菌净（普通为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或尼龙刷依次重复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。

4．4．4．2水池（内）注入适量自来水，用清水将上述位置重复清洗，冲洗出消毒药水。

4．4．5

注水：在清洗工作彻底完毕后，开闸向水池（箱）注水，达到标定水位高度，并加盖加锁。

4．5取样送检；

4．5．1

水样抽取及送检工作由水解决公司完毕。
4．5．2

水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱抽样二支。

4．5．3

盛放水样容器为经消毒解决取样瓶，盛容量为500毫升水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。4．5．4

在取水样当天应工程部安排将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回《卫生检测成果报告单》。

4．5．5

如《卫生检测成果报告单》成果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。

4．6

记录和报告

4．6．1

管理处给排水管理员负责记录清洗、消毒水池（箱）全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。4．6．2

卫生防疫站《卫生检测成果报告单》由管理处资料室存档。

5．0

有关文献和记录a）《生活饮用水二次供水设施管理制度》（附后）b）《水池（箱）清洗消毒登记表》工程值班管理规定为了保证工程部人员调动、车辆安排及时，提高工作效率，保证各管理处房屋设施、设备维修保养工作及时、有序地开展，能在紧急状况下及时组织人员迅速赶赴现场，排除故障，特制定本规定。

1、

工程部员工必要配备必要通讯工具，任何时候必要保证通讯工具畅通。

2、

总值班室设在公司工程部，由工程部管理组负责安排值班人员，实行24小时值班；

3、

值班人员应坚守岗位，做好设备故障状况登记和各管理处报修状况登记，以及本部门维修人员跟踪记录。

4、

依照有关记录，分清轻重缓急，合理安排人员、机具、材料、车辆，并组织实行。

5、

未能得到及时解决报修项目，应及时反馈信息给主管、工程部经理，以便依照有关批示安排人员抢修。6、

遇突发性事故应及时跟总值班室人员获得联系，总值班室人员应迅速向经理和主管报告，以便及时组织抢修，维修人员接到指令后，应以最迅速度赶赴现场解决事故，使损失减至最小。工程部运作程序1．0

目：

为了工程部工作开展有序、高效，保证房屋、机电设备、设施正常运营，维修保养及时。

2．0

范畴：2．1

工程部寻常管理工作，房屋修缮及公共设施、设备维修保养。

2．2

管理处负责房屋、公共设施、设备寻常巡逻和住户设施维修

3．0

运作程序

管理组运作程序：

3．1．1

依照总值班室报告，合理调配维修人员、机具、材料、车辆，进行房屋修缮及公共设施、设备维修保养。

3．1．2

依照房屋及公共设施、设备状况编制维修保养筹划和相应材料、机具筹划，报经理及主管领导批准后，组织实行。3．1．3

负责有关法律、法规和文献、技术资料收集、整顿、归档、保存和发放工作。3．1．4

发生紧急状况时，依照主管、经理批示，迅速组织人员、车辆和物资进行抢修工作，并及时跟踪有关状况，并做好记录

3．1．5

负责维修保养工作质量检查和员工培训考核。

3．2

总值班室运作程序：

3．2．1

总值班室由管理组负责管理安排人员值班，保证24小时有人接听电话。3．2．2

负责记录各管理处报修和维修组维修保养状况，并向管理组转报。3．2．3

负责记录各部室、管理处求助电话，并向管理组报告。

3．2．4

发生紧急状况时，依照经理和管理组批示下达告知，调动人员、车辆、物资，保证通信畅通。并及时跟踪有关状况，并做好记录。

房屋修缮组、机电维修组运作程序：

3．3．1

对于管理处不能完毕房屋修缮及公共设施、设备维修保养，经管理处报修，由工程部房屋修缮组、维修组负责，各管理处运营组配合，共同完毕。

3．3．2

工程部房屋修缮组、维修组负责按管理组编制维修保养筹划对房屋、设施、设备进行维修保养，发现问题及时解决。

3．3．3

维修组人员应长驻总部，保持通信24小时畅通，接到突发事故报告后，应迅速集中，赶赴现场进行抢修。

3．3．4

维修组人员下班后离开驻地应向组长报告去向，以便紧急状况下能及时调度。

3．4

工程部经理负责全面管理工作以及对外协调联系，每月组织有关人员对房屋及机电设备、设施进行一次全面巡视检查。在房屋、公共设施、设备维修保养时，应参见《机电设备管理工作手册》、《房屋及公共场地管理工作手册》等有关规定和有关程序规定。工程部职责

1、

认真贯彻执行国家和地方关于工程、设备管理法规和政策及公司制定《机电设备管理工作手册》，执行公司关于规章制度，保证房屋、设施、设备处在安全、良好运营状态。

2、

负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养,。

3、

制定公司各管理处大型设备、设施中修、大修筹划，并组织实行。4、

熟悉公司各管理处通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑构造（含房屋装修）等方面设备、设施安装及运营状况，为各管理处设备管理工作提供有力技术支持，并负责大型设备、设施更新改造工作。

5、

组织抢修公司各管理处重大设备、设施突发故障，使之尽快恢复正常运营，并为事后分析故障因素、总结经验教训提供技术意见。

6、

负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠根据。

7、

负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好协作关系，协助各管理处进行有关业务联系及经济运营方案制定，减少管理成本。

8、

参加各管理处房屋二次装修工程审核；参加公司分包工程施工监理及工程验收。

9、

配合有关部门做好新接物业接管验收。

10、

负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备阐明书、维修保养记录收集、整顿、存档、建立基本设施与设备台帐；

11、

负责公司设施、设备维修材料及备品备件采购、贮存、发放管理工作

12、

协助公司办公室进行工程人员招聘及工程人员岗位培训工作，提高工程人员业务素质。

13、

完毕公司安排其她各项任务。机电设备维修保养与更新改造1、设备维护保养

设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因而应经常对使用设备加以检查、保养和调正，随时改进设备技术状态，防患于未然。

（1）维护保养方式：

重要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运营设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。

清洁：大气中灰尘进入设备内，会加快设备磨损和局部堵塞，还会导致润滑剂恶化和设备锈蚀，促使设备技术性能下降，噪声增长，因此设备清洁工作看似简朴，是维护保养一种重要方式。

紧固：设备运转达相称一段时间后，因多次启停和运营时振动，地脚螺栓和其她连接某些紧固件也许会发生松动，导致更大振动，使螺帽脱落，连接尺寸错位和设备位移以及密封接触不严形成泄漏等故障，因而必要经常检查设备紧固限度，热胀冷缩也会使紧固件发生松动。

润滑：润滑是对的使用和维护设备重要环节。润滑油型号、品种、质量、润滑办法、油压、油温及加油量等均有严格规定。规定做到“五定”即定人、定质、定期、定点、定量，并制定相应管理制度。调正：设备零部件之间相对位置及间隙是有其科学规定，因设备振动、松动等因素，零部件之间相对尺寸会发生变化，容易产生不正常错位和碰撞，导致设备磨损、发热、噪声、振动甚至损坏，因而必要对关于间隙、位置进行调正，再加以紧固。

外观表面检查：

设备外表面有无损伤裂痕；

磨损与否在容许范畴内；

防护罩等安全装置与否完整、齐全；

温度压力运营参数与否正常；

电机与否超载和过热；

传动皮带与否过松、断裂或脱落；

振动和噪声与否异常；

设备密封面泄漏状况；

设备油漆与否脱落，外表面与否锈蚀；

设备防腐、保温层与否损坏。

（2）维护保养工作实行：分寻常维护保养和定期维护保养。

①寻常维护保养：规定管理处运营人员对设备进行外观检查、加油，按操作规程进行操作，定期巡视记录各运营参数，随时注意运营中与否有异声、振动、异味、超载等现象，做好设备及环境清洁，特别是周未或节假日更应注意。②设备定期维护保养，以管理处操作人员为主、检修人员协助。有筹划地将设备停止运营进行维护保养，需要对设备进行某些解体，并做好如下几项工作：

a、对内外彻底清扫、擦洗、疏通；

b、检查运动部件运转与否灵活及其磨损状况；

c、调正配合间隙；

d、检查安全装置；

e、检查润滑油系统油路和油过滤器与否堵塞；

f、清洁油箱、检查油位批示器，换油；

g、检查电气线路和自动控制元器件动作与否正常；作用：清除事故隐患，减少磨损，延长设备寿命，发挥设备技术功能和经济特性。（3）设备点检：对设备有针对性检查。

寻常点检由操作人员进行内容是：

①运营状况及参数；②安全保护装置；

③易磨损零部件；

④易污染堵塞，经常清洗更换部件；⑤在运营中经常规定调正部位；

⑥在运营中经常浮现不正常部位。筹划点检，普通由工程部专业维修人员为主，管理处操作人员协助，重要内容：①记录设备磨损状况，发现其她异常状况；

②更换零部件；

③拟定修理部位、部件及修理时间；④安排检修筹划。2、设备筹划检修依照设备运营规律及筹划点检成果可以拟定其检修间隙期，由工程部编制检修筹划，对设备进行防止性修理。

（1）筹划检修种类：小修、中修、大修和系统大修四种。

①小修：重要是清洗、更换和修复少量易损件，并作恰当调正，紧固和润滑工作，小修普通由维修人员负责，操作人员协助；

②中修：除小修内容外，对设备重要零部件进行局部修复和更换；

③大修：对设备进行局部或所有解体，修复或更换磨损或腐蚀零部件，力求使用设备恢复到原有技术特性。在修理时，可结合技术进步，对设备进行技术改造；

④系统大修：检修方式是一种系统或几种系统直至整个公司性停机大检修，各种工种配合。

（2）筹划检修和维护保养关系：维护保养为主，筹划检修为辅。

（3）检修筹划实行和验收管理:依照检修筹划，可以预先安排停机检修日期和时间，拟定修理内容和进度，统一组织检修力量以及备品配件、修理材料和修理费用准备。

依照检修筹划实行状况和各种数据资料，进行综合分析记录，对检修项目、内容、进度、费用和各类定额进行检查。在技术性能上由综合管理部组织对检修质量进行严格检查，要会同设备操作部门人员一起进行试车验收。验收合格后才干交付使用。同步要把检修记录、零部件更换状况以及试车验收记录都整顿保管，归入设备档案内。3、机电设备更新改造

(1)、设备更新：采用在技术上比较先进、使用操作规程上比较以便、经济上比较合理、管理上比较进步新型设备代替本来使用老设备。

(2)、设备改造

重要途径有：

1）对设备构造作局部改进；

2）增长新零件和各种装置；

3）对设备参数、容量、功率、转速、形状和外形尺寸作调正，对设备改造，一方面要对原设备进行分析论证、编制改造方案，其内容有：

①原设备在技术上、经济上、管理上存在重要问题、设备发生故障状况及因素；

②设备技术改造中所应用新技术及其合理性、可行性；

③设备技术改造部位和内容；

④设备技术改造后能达到技术性能、安全性能；

⑤预测设备技术改造后经济效益；

⑥设备技术改造费用预算以及资金来源筹划；

⑦设备技术改造时间及停机影响；

⑧设备技术改造后竣工验收和投入使用组织工作。4、机电设备管理目的

用好、修好、管好、改造好既有设备，提高设备运用率及完好率，这是设备管理主线目的。

（1）

设备有效运用率：A=T/（T+T，）

A—设备有效运用率；

T—设备有效工作时间；

T/—设备停机或无效工作时间。

（2）设备完好率：B=Sn/S

B—设备完好率；

Sn—设备完好台数；

S—设备总台数。

完好原则：fUYJ

=uq

①

零部件完整洁全，符合质量规定及安全规定；②

设备运转正常、性能良好，③

设备技术资料及运转记录齐全；④

设备整洁，无跑冒、滴漏现象；

⑤

防冻、保温、防腐等办法完整有效。评估为不完好设备，应针对问题进行整治，通过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。如果通过维修，仍无法达到完好设备，应当加以改造或者报废解决，不能长期处在不完好状态。高压室送电操作规程1.

关上柜门→抽出绝缘隔板→顺时针转90º→接地开关分闸→取出操作柄再次插入→顺时针转90º→隔离开关合闸到位

2.

操作柄插入孔（Ⅱ）→顺时针转动180º→负荷开关合闸到位.

高压室停电操作规程。1.

操作分闸手动按钮→负荷开关分闸到位。2.

操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→隔离开关分闸→取出操作柄验电→无电时将操作柄插入孔(I)→逆时针转90º→接地开关合闸到位；3.

打开仪表门→插入绝缘隔板→将闭锁杆拨向左边→打开柜门。弱电系统维修保养规程1、弱电系统设备由弱电组负责维修保养。

2、主管工程师每年12月制定下一年度保养筹划并负责实行。

3、工作过程注意做好防静电办法。

4、对要抽出部件和拆除端子做好记录。

5、对于有一主一备设备不可同步退出主、备设备保养，普通是先主后备。

6、对红外线、激光、微波等发射装置不能用湿式清洁剂清洗，应用吸尘器或小气泵进行清洁。

7、依照系统特点重点做好清洁和结实接线端口工作。

8、工作结束后要测试被保养设备并填写关于表格。建筑物易漏水部份及其因素一、屋顶：

A、无设计防水层

B、材料选取不对的、泛水、落水头、或防水施工者施工不良

C、施工面清洁局限性及含水率测试不对的

二、窗户：

A、无塞水路设计、窗框填不对的

C、窗户气密性不够导致台风渗

D、门槛漏水、窗户下端排水孔被水泥阻塞。

三、外墙

A、水灰比过高导致吸附现象

B、地震应力导致裂缝

C、混凝土灌溉不的确导致蜂窝现象

D、磁砖沟疑进水

四、浴室：

A、防水材料选取错误

B、防水施工高度局限性导致墙壁产生壁癌

C、水管破裂或老旧漏水

D、门槛漏水

E、防水层遭外力破坏。

五、地下室：

A、防水施工技术不依基本型式而变化

B工作缝未施做止水解决

C、构造体不良（蜂窝、包泥、水灰比过高、级配不良．．．等）

六、伸缩缝：A、预留缝宽局限性（未经计算）

B、无排水设计（大某些是阻水设计）

C、非制式伸缩材料D、施工者专业限度局限性高压运营工岗位职责（1）严格遵守公司员工守则和各项规章制度。

（2）努力学习技术，纯熟地掌握所辖社区内供电方式状态、线路走向及所管辖设备原理、技术性能及实际操作。

（3）努力做好设备维修保养工作，做好防范小动物工作，保证安全运营。

（4）坚守岗位，定期巡视电器设备及水泵房，密切监视各仪表工作状况。对的抄录各项数据并填好报表。

（5）对来人来电报修及时登记。

（6）值班长负责安排电工寻常维修工作。

（7）负责与供电局业务联系，并做好登记。

（8）发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。

（9）事故未排除不进行交接班，应上下两班协同工作，普通性设备故障应交代清晰并做好记录。

（10）请假、补休需在一天前报告主管（工程师），并由主管安排适当替班人。

（11）按规定期间做好值班室内外清洁工作。工程部考核细则1

遵守劳动纪律，按公司制度规定每日准时签到。①迟到一次扣1分；②未签到一次扣1分；③早退一次扣1分；④旷工一天扣3分。2

服从工作安排，准时、保质、保量地完毕工作任务。

①不服从安排一次扣2分；②未准时完毕任务扣1分；③完毕任务质量不好一次扣2分；④未按作业程序工作一次扣1分。3

尊重领导、团结同志，杜绝一切不利于集体行为及言论浮现。①不尊重领导者一次扣3分；②同志间吵架者双方一次扣2分；③有不利于公司行为者一次扣2分；④有不利于公司言论者一次扣2分。4

按公司规定着装，保证良好仪表、仪容，体现零点物业精神风貌。①未按规定着装者一次扣1分；②留胡须、长发、带耳环者一次扣1分；③化浓妆、留长指甲者一次扣1分；④工服不干净、整洁者一次扣1分；⑤工作时有不雅行为举止者一次扣1分。5

规范运用公司规定“三种”语言，即形体语言、情绪语言和表达语言。①服务时行为不规范者一次扣1分；②服务表情冷淡者一次扣1分；③语言生硬、不礼貌者一次扣1分；④对顾客不尊重者一次扣2分；⑤未按规定程序服务者一次扣1分。6

积极参加公司各种培训，努力加强服务意识培养，自觉钻研业务知识不断提高服务质量。树立“业主至上、服务第一”工作理念。①不认真接受培训者一次扣1分；②未参加培训者一次扣2分；③受到顾客公证投拆者一次扣3分；④与顾客发生口角者一次扣5分；⑤就职期间获得学历证书或技术证书者一次加5分。7

爱护公司荣誉，树立整体观念，反对本位思想解决好局部与全局关系。①未制止有损公司行为者一次扣1分；②给她人工作导致障碍者一次扣1分；③影响公司整体工作环节者一次扣2分。8

认真学习国家法规条例，严格遵守公司各种规章制度、争当爱岗敬业先进职工。①不认真学习法规而有工作偏差者一次扣1分；②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；③违背制度、违背法规者一次扣3分；④岗位职责者不明确一次扣2分。9

坚守工作岗位，遵守劳动纪律，保持严肃有序工作氛围。发扬艰难奋斗工作精神，培养厉行节约良好习惯。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；②擅自离开岗位者一次扣1分；③工作场合不严肃者一次扣1分；④作风涣散、拈轻怕重者一次扣1分；⑤挥霍财物、无节约意识者一次扣1分。10

积极交流工作经验，积极沟通工作疑难问题，及时报告工作状况。①由于缺少沟通而拖拉工作者一次扣2分；②未及时报告工作疑难者一次扣1分；③未及时沟通而导致不良后果者扣3分。11

加强安全防范意识，及时排除一切不安全隐患，保证管理区域人员及财物安全。①未及时排除隐患者一次扣2分；②未排除隐患而产生不良后果者扣4分；③能及时排除隐患避免导致损失者一次加4分；④敢于和不法分子斗争者一次加4分；⑤敢于补救险情者一次加4分。12

献计献策。建议被公司采纳者一次加3分。13

配合部门经理做好寻常管理工作未配合部门经理做好寻常管理工作扣3分。14

检查工程部卫生、所辖区域物品，及值班工具，与否齐备。①未检查扣2分；②检查有漏掉扣1分。15

检查出勤、记录在考勤表上。①未准时记录扣3分；②工作漏掉扣3分。16

对寻常维修工作派工、记录、协调安排各种工作。①未及时派工扣3分；②各种协调好扣3分。17

负责员工寻常考核(工作量工作时间)。①未及时考核扣4分；②考核有漏掉扣2分。18

按保养筹划安排员工对设备进行保养①未安排工作扣3分；②工作漏掉扣2分。19

监督、检查员工执行保养筹划状况①未检查监督扣3分；②未及时发现问题扣3分。20

协助解决客户服务中心下达维修单①响应速度慢，延误或不及时维修扣3分；②工作质量差、效率低扣2分。21

及时理解设备运营状况制定维修筹划，掌握工作进度①未准时制定筹划扣3分；②对工作进度未进行理解扣3分。22

完毕上级暂时指派工作①未完毕指派工作扣3分；②完毕不及时扣3分。23

每月月底安排下月排班表①未准时完毕扣3分；②排班不合理扣3分。24

记录每天，当班维修记录①没有记录扣3分；②漏掉记录扣3分。25

维修材料备仓状况发现材料局限性，及时申请补充。①未及时理解、导致局限性扣3分；②数量不合理扣3分。26

本人工作受到领导表扬或工作特别突出。部门负责人酌情予以奖励加分1至10分。暂时用水、用电管理规定为了加强社区水、电管理，防止浮现挥霍水、电现象。保证社区水、电正常供应，特制定

此规定：

一、前来联系暂时用水、用电者，必要是合格水工、电工，向管理处提交书面用水、用电申

请，写明用水、用电量多少，时间长短，预付用水、用电押金。

二、暂时用水、用电，不得影响业主正惯用水、用电。

三、临地用水、用电必要安装由主管部门检查合格水表、电表。若擅自启动变化水表、电表

封印或运营回程，影响精确计量，参照供水、供电部门关于规定予以解决。

四、暂时用水管道，不应给社区车辆或行人带来不便。暂时用电最长有效期七天，需要继续

使用，必要提前一天，续办延长使用手续，报管理处审核、批准，但延长时间最长不得超过一种

月，否则必要拆除。

五、暂时用电线路如发生危险，并证明是由装置不良引起，由承装部门负责。

六、未经申请批准暂时用水、用电管道或线路，管理处有权令其停止使用，限期拆除。逾期

不拆，管理处强制拆除。

七、装置暂时用电线路技术规定：

1、装置暂时用电线，需用绝缘线，采用悬空架设或沿墙敷设，架线时户内离地面不低于2.5

米，户外不低于3.5米，架设时需设专用电杆和专用瓷瓶固定，禁止在树上或脚手架上挂线。

2、所有暂时线装置必要有一总开关控制，每一分路需装熔断器。

3、所有电气设备，金属外壳必要良好接地或接零。

4、分路线不得在灯头内并头，须用丁字接法并用胶布包好。

5、暂时线必要放在地面上某些，应加以可靠保护。如用胶皮线橡套电缆，则应在过路处

设硬质套管保护。管口要装护圈，以防割破电缆。

6、安装完毕暂时线，使用单位不得擅自改动。

7、临地线与设备、水管、热水管、门窗架距离应在0.3米以外，与道路交叉处不低于6米。

八、移动照明、潮湿环境、地下通道线路必要使用安全电压，不听劝阻者停止供电。

九、电焊作业必要由合格焊工进行，作业前检查周边与否有可燃物，配备灭火器材。作业完毕

后，仔细检查与否遗留火种，拟定无热源后方可离开现场。☆水电维修岗位职责☆一、熟知水电行业管理法律法规和安全操作技术规程，遵守公司管理规章制度，紧记“服务”宗旨，树立“节约”意识。

二、着装整洁，配戴公司服务标志，上门服务热情，使用文明礼貌用语，公用设施维修要有详细记录，实行收费服务时先告知并做好解释工作，维修完毕请顾客签名。

三、熟悉辖区内水电设施分布走向，负责对水、电、电梯设施维护保养并定期巡视，及时排除安全隐患，保证正常供电供水。

四、进行低压回路检修时，应有足够自保能力，确认电源断开后才干工作，因故需要带电工作，必要保证人身安全。

五、负责水池、水塔、水箱清洗消毒，保证供水质量。杜绝因各种因素引起自来水流失现象力行节约。

六、保证监控系统正常工作，妥善保管好监控录相，及时排除通讯、宽带、有线电视等浮现故障，接到报修电话随叫随到。

七、完毕领导交办其她任务，意处和突发事件在最短时间内到达现场，尽早排除故障。☆水电抄表员岗位职责☆一、熟知水电行业管理法律法规和安全操作技术规程，遵守公司管理规章制度，紧记“服务”宗旨，树立“节约”意识。

二、着装整洁，配戴公司服务标志，上门服务热情，自带拖鞋，并使用文明礼貌用语。

三、按季度到住户家抄水表，抄表完毕当即向业主或住户报告用水量，获得业主或住户承认，需要向业主或住户解释时，做好耐心细致解释工作。

四、按月到办公和公用设施区域电表，将核算后电量电费报各部门负责人签字，送资产财务部核算。

五、每两个月到租赁户门面抄收水费，做到上门热情，核算精确，收费及时，收入钞票及时与资产财务部入帐核对。

六、抄表过程中，认真观测发现计量装置浮现问题及时上报，负责对业主经营户等反映其她问题及偷电偷水现象向公司或部门负责人报告。

七、配合支持水电维修员工作并完毕领导交办其她工作。设施设备保养大全干式变压器保养一、

目保证变压器处在最佳运营或备用状态。

二、

职责

1、供电局负责大厦干式变压器保养，在未移送前由机电班每年组织保养一次。

2、操作人员必要具备高压进网作业证。

三、

内容

1、先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运营。

A、

用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观测备用变压器空载运营与否正常。

B、

逐负荷转移到备用变压器。

C、

断开待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关，并上锁，挂标示牌

D、

用手柄摇出待保养低压侧总空气开关，防止反送电。

2、检查变压器外罩有无破损，铭牌与否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减少变压器运营时外罩受振动产生噪音。

3、检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处与否接触良好，紧固联接。螺丝生锈应予更换

4、紧固电压调节联接片固定螺丝。

5、检查冷却风机与否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面电器与否完好。

6、用吸尘器清洁变压器内部灰尘。

7、检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线与否牢固。

8、断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧、二次侧线圈。相与相，相对地之间绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。

9、检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。

10、合上高压侧真空断路器、变压器空载运营无误后，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移某些负荷至保养后变压器，观测其带负荷运营状况。

11、做好保养记录。

四、

安全注意事项

1、操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套。

2、摇测绝缘电阻必要由两人进行。

五、

有关文献电力变压器保养记录

油浸式变压器保养

一、目保证变压器处在最佳运营或备用状态。二、职责

1、供电局负责社区（大厦）油浸式变压器保养，在未移送前由机电班每年保养一次。2、操作人员必要具备高压进网作业证。

三、内容保养前先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运营（若无备用变压器，普通应考虑在系统停电时进行保养）；

1、检查和清洁变压器：

A、检查磁套管与否清洁，有无裂纹与放电痕迹，螺纹有无损坏以及其她异常现象，如发现应尽快停电解决；

B、检查各密封处有无渗漏油现象，严重时应及时解决（用3－5毫米耐油橡胶制作密封垫，如密封绳、子老化应用专用件更换）；

C、检查贮油枕油位、油色与否正常，硅胶与否吸潮变色，若发现油面过低应加油；

D、检查箱顶油面温度计温度与环境温度之差与否低于55摄氏度。

E、检查防爆管玻璃膜与否完整；

F、检查变压器接地状况；

G、检查高低压引出接头处有无发热变色及异常现象，如发现引出螺杆丝牙损坏，应现场测绘备料机加，并及时更换；观看高低压侧电压、电流与否正常；

H、运营三年应进行油样化验。

2、拆装检查保养

A、检修时应谨防工具、螺钉、螺母等异物落入变压器内；

B、检修前预先放掉一某些变压器油，盛油容器必要清洁干燥，并能防潮；

C、吊铁芯前应检查吊装器具与否安全，如只是将铁芯吊起一某些检修时，必要在箱盖与相壳间垫上支撑物后才干进行检修；

D、对铁芯进行如下检查：

a、检查铁芯与夹件接地连接铜皮与否有效接地；

b、用1000V兆欧表测量铁轭夹件穿芯螺杆绝缘电阻与否合格，其数值不不大于2兆欧；c、铁芯底部平衡垫铁绝缘衬垫与否完整、松动；d、铁芯硅钢片与否有过热现象；

e、如发现各种螺帽松动应加以紧固。

f、对绕组进行绝缘老化限度鉴定：如用手压绝缘时，有脱落现象裂纹很深、绝缘物呈碳片下落，则绕组绝缘老化严重，需更换绕组。好绝缘呈金黄色，手压时有弹性。g、对分接开关进行如下检查：检查开关旋转与否灵活，零部件与否完整或松动，注意动、静触点与否与批示位置一致，检查触点与否灼伤或因过热而变色，引线和开关连接处螺帽与否松动等。

h、变压器大修及各种高压实验暂外委专业公司进行，工程部负责跟踪。

3、做好保养记录和收集关于实验报告存档。

注：器身在相对湿度为75％如下空气中停留时间应不大于24小时，如器身温度比空气温度高出3－5摄氏度时，则其停留时间可恰当延长。

四、安全注意事项

1、操作高压跌落开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套按一定顺序拉合。

2、摇测绝缘电阻必要由两人进行。

五、有关文献电力变压器保养记录风机保养

一、目保证风机手动、自动能正常起动和运转。

二、范畴：每半年对大厦所有风机进行一次全面保养，同步，应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。

三、职责：管理处机电部负责寻常保养，工程部机电维修组负责按筹划维修保养。四、内容：

1、保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。

2、手摇转动风轮，观测转动状况，调节好皮带松紧度，或联轴器间隙和对中度。3、检查各接合面垫片和密封填料，必要时应予更换。

4、清洁风叶，机壳外部及电机外表面。

5、向各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。

6、检测电机绕组绝缘电阻，紧固电源线接线端子，检查电机接地与否良好。

7、检查风机控制柜内各种电器与否完好，紧固各接线端子。

8、检查风阀传动机构与否灵活可靠、电线有无破损、电线接头紧固与否良好。

9、合上风机主电源，检查电源批示应正常。

10、开机实验持续运转半小时，观测各仪表、批示灯批示应正常，运转时应无异样声音。

11、每月由消防管理人员开机实验、检查一次。

四、有关文献及记录：风机半年保养记录。水泵定期保养

一、

目保证水泵始终处在良好运营或备用状态。

二、

合用范畴所有社区（大厦）安装生活水泵，消防泵、喷洒泵、补压泵、排污泵。

三、

职责管理处机电部负责寻常维护保养，工程部机电维修组负责按筹划维修保养。四、

内容

1、生活水泵每周进行一次普通性检查保养（由管理处负责），每半年进行一次全面保养（由工程部负责）。

2、消防水泵和喷淋泵、补压泵每2周进行一次试运营（由管理处负责），运营时间10－15分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达6M以上，每半年进行一次全面保养。

3、排污泵每半年进行一次全面保养。

4、水泵保养时应把与泵体相连5米范畴内阀门、压力表、管道等随泵同步保养。5、泵体保养：

A、

检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向批示明确清晰、外观整洁、油漆完好。

B、

补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换C、

检查盘根密封状况，若有漏水应增长或更换石棉绳填料。

D、

联轴器联接螺丝和橡胶圈若有损坏应予更换。

E、

紧固机座螺丝并防锈解决。

F、

生活水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。6、电机保养

A、外观应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。

B、拆开电机接线盒内导线连接片，用500V兆欧表摇测电机绕组相与相，相对地间绝缘电阻值应不低于0.5兆欧。

C、电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。

7、阀门、管道及附件保养

A、各个阀门开关应灵活可靠，内外无渗漏。

B、单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。C、压力表批示精确，表盘清晰。

D、管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。

E、点动判断水泵转向与否对的，若有误应予改正。

8、控制柜保养：

A、

断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。

B、

检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器与否完好，紧固各电器接触线头和接线端子接线螺丝。

C、

清洁控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠。

D、

合上总电源，检查电源批示应正常。

9、保养完毕起动水泵，观测电流表、批示灯与否正常。

10、观测水泵运转应平稳，无明显振动和异声，压力表批示正常，控制柜各电器无不良噪音。柴油发电机定期保养一、

目保证发电机正常起动和运营。

二、

职责管理处机电部负责寻常维护保养，工程部机电维修组负责按筹划维修保养。

三、

内容

1、2周空载运营10分钟，每半年带负载运营半小时。

2、保养前应断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上选取开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正负极电源线，保证发电机不能起动。

3、检查蓄电池电解液液位，偏低时应依照电解液浓度加装硫酸溶液或蒸馏水。

4、依照《机电设备管理工作手册》中《柴油发电机组管理规程》柴油发电机组检查保养内容及周期进行检查保养

5、检查机组有无漏水、漏油现象，清洁发电机机身。

6、紧固蓄电池电源线和控制屏内电线接头，实验故障显示灯应所有亮。

7、检查接地线与否良好。

8、检查机房风机运营状况。检查柴油箱储油量与否能满足发电机带负载运营8小时。9、检查冷却水水位、机油油位应处在正常位置。

10、手动试机运营正常后合上发电机自动空气开关，把选取开关置于“自动”位置，进行模仿停电实验，观测发电机自动起动状况。

11、发电机带负荷运营半小时，观测各仪表批示和机组运营与否正常。

12、填写有关记录。

四、有关文献及记录

1、《机电设备管理工作手册》2、柴油发电机运营记录

3、柴油发电机半年保养记录公共天线系统维修保养

一、

目保证公共天线系统正常工作，住户能接受到清晰、无干扰良好信号。

二、

合用范畴管理处机电部负责寻常维护保养，工程部机电维修组负责按筹划维修保养。三、

维修住户电视天线发生故障检修环节：检查住户终端板上有无信号；信号与否能达到；检查楼层分支器信号与否正常，若终端板无信号而分支器信号正常，则表白连接两者之间天线有问题，应对天线进行检查维修或更换；大楼分支器信号不正常时应检查分支放大器输出信号和输入信号与否正常，若输出信号不正常而输入信号正常则表白分支放大器损坏，应对其维修或更换；分支放大器输入信号不正常时，应检查主放大器输出信号和输入信号与否正常，若主放大器输入信号正常而输出信号不正常，表白主放大器损坏，应对其维修或更换；主放大器输入信号不正常时，应检查前置放大器输出信号，若正常，则表白前置放大器损坏，应对其维修或更换；若前置放大输入信号不正常，则应检查天线架方向和天线架自身与否有问题。四、

保养每月对公共天线系统做一次全面保养。检查天线连接有无松动、生锈、断裂和绝缘老化。检查支撑杆、底座螺丝固定状况，并加黄油防锈，检查拉线松紧、防雷接地与否良好。天线接受系统由于露天安装，受风吹雨淋容易生锈，凡是铁件应每季度在其表面刷银粉漆一次。如遇台风、大雨天气过后，应上天台检查天线一次。主放大器系统每月除尘一次，检查通风与否良好，连线有无松脱，并用场强仪检查主信号与否正常每月检查一次分支放大器，其终端信号应在。防盗监控系统维修和保养

一、目保证大厦防盗监控系统正常工作。

二、合用范畴我司管理社区（大厦）防盗监控系统。

三、职责：管理处机电部负责寻常维护保养，工程部机电维修组负责按筹划维修保养。

四、内容

1、维修：

（1）监视器图像不清晰检修环节：A、调节监视器上旋钮；

B、检查视频线有无松动；

C、校正镜头焦距；

D、清理镜头和防尘罩上灰尘；

E、检查摄像头或镜头与否损坏。

（2）监视器没有图像检修环节：

A、检查摄像头与否通电；B、检查视频连线有无断裂；

C、检查摄像头与否损坏。

（3）控制器不能控制检修环节：

A、检查控制器控制电压有无输出；

B、检查控制电压有无输入；

C、检查输入插件与否损坏；

D、检查输出插件与否损坏。

2、保养：

（1）

规定每月对系统进行一次维护保养。（2）

检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温电扇，调校镜头焦距。（3）

检查摄像设备支撑杆固定及防腐与否良好。

（4）

检查监视室通风、照明，检查各控制系统、监视系统连线接触与否良好。

（5）

对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、防尘罩密封，检查避雷针接地与否良好。气体自动灭火系统保养

一、

目保证系统在任何时候都处在正常备用状态。

二、

职责管理处机电部负责寻常维护保养，工程部机电维修组负责按筹划维修保养。三、

内容

1、月保养依照贮存器压力指标检查贮存压力，在规定值±10％范畴之内。检查系统与否机械损伤和失灵，所有铅封和保险带都完好无损。检查喷嘴在封闭空间中位置有无改动，保证没有任何障碍制止喷嘴喷射灭火剂。月保养以检查为主，若发既有不合规定应及时纠正，保证系统正常。

2、年保养：完毕月检所有项目。对系统中每个火灾探测器进行清洁，检查其连接可靠性。触发每路探测器，实验控制器和警铃响应状况。检查管道及其支架与否松动和损坏。检查喷嘴开孔与否堵塞。检查手动控制装置动作状况。清扫管道及罐灰尘，对文字标志脱落要重新修复。恢复并检查系统使之解决正常工作状态。

对讲、防盗报警系统保养一、

目保证系统良好运营，保障来访客人与住户间联系和住户在紧急状况下报警求助可靠性。二、

职责

A、大堂保安随时解答住户对用法征询；

B、工程部管理组接受管理处报修，故障解决由工程部机电维修组负责，住户故障投诉由管理处登记。

三、

内容大堂保安一旦发现主机浮现故障，应及时告知管理处机电部。工程部管理组应依照故障登记状况及时派专人维修。每半年对整个系统主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查维修。检查机箱电源电压与否合乎规定，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘。维修保养工作应指定专人进行，其她人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。清洁工清洁墙壁时，应避免对主机产生强大震动，并注意防止水流入主机箱内

疏散出口批示灯保养

一、

目使疏散批示灯运营良好，当交流电断电之后能保证每个出口批示灯亮以引导人员疏散。'

二、

职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责寻常检查。三、

内容检查出口批示灯玻璃面板有无划伤破裂现象。检查电源批示应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检查修复。出口批示灯在交流电供电时应能常亮，若不亮，则检查修复。检查灯具安装与否牢固可靠。清洁灯箱外壳及显示屏表面。每月每盏灯备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命。发现故障及时修理，每月检查一次。烟温感系统保养

一、

目保证烟、温感系统始终运营在良好状态下，在火警状况下能及时精确地报警。

二、

职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责寻常检查。

三、

合用范畴大厦（社区）所有烟、温感自动报警系统

四、

内容寻常状况下，主控屏自检时若发出烟感报警信号，消防中心人员应迅速告知巡逻物管员赶赴现场检查报警因素，若为误报警，由消防专职人员对接受报警烟感作出清洁和复位解决。每月抽取总烟数5％，用燃着香烟等烟源使烟感报警，实验烟感敏捷度，应当所有合格，若其中一种不合格，则应此外抽取总数10％实验，直至所有合格为止。对检查出不合格品进行及时修复或更换。对有因楼层跑水而危及烟感及其电路地方，应及时作出特别检查。温感保养办法参照烟感进行，实验报警敏捷度时加温使其报警。消火栓保养

一、

目保证消火栓箱内部配件齐全、完好，灭火时能迅速下水正常地输出消防水。二、

职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责寻常检查。三、

内容1、季保养：栓外检查：检查栓门把手与否完好，栓门开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏。批示灯、报警按钮与否齐全，有无脱落。栓门与否完好。测试：随机抽取消火栓总数5％，按消火栓报警按钮，消防中心应有对的报警显示。

2、年保养：完毕季保养中所有内容。开栓门取出水带，仔细检查有无破损、发黑、发霉现象，如有，应及时进行修补、清洗或更换。将水带互换展开互换摺边后重新卷起。检查水枪头与水带，水带与水龙头之间联接与否以便可靠，如有缺损应及时修复。将栓内阀门开闭一次，检查与否灵活，并清除阀门口附近锈渣，将阀杆上油防锈。将栓内清扫干净，部件存储整洁后，关上栓门。逐个测试报警按钮敏捷性和检查批示灯显示对的性。

防火卷帘门保养

一、

目保证防火卷帘门时刻处在良好备用状态。

二、

职责由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责寻常检查。

三、

内容：

1、季保养：

（1）、手控检查：

A、

外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象，手动按钮与否良好上锁。B、

卷帘门电控箱批示讯号与否正常，箱体与否完好。

C、

启动按钮箱门，按动向上（或向下）按钮，卷帘门应上升（或下降）。D、

在按钮操作上升（或下降）过程中，操作人员应密切注意卷帘门应上升（或下降）到端部位置时能否自动停车，若不能，应迅速手动停车，且必要待限位装置修复（或调节）正常后方可重新操作。（2）、自控检查：

A、

用燃着香烟等烟源使系统中任一烟感动作时，自动装置将发出报警信号，同步自动启动卷帘门电控系统两次下滑关闭卷帘门。卷帘门一次下滑至离地面1.2米左右停车，延时90秒左右，再自动启动卷帘门所有关闭。

B、

卷帘门关闭后，只有待烟感（或温感）信号消失，或复位按钮复位后方可重新启动卷帘门。

C、

消防中心按钮操作检查：消防中心只设立卷帘门关闭按钮，操作关闭按钮卷帘门通过二次下滑关闭到位后，检查消防中心信号批示与否正常。

D、

针对系统中检查出来缺陷及时修复。

E、

1、对卷帘门进行清扫除尘，若有油漆脱落及局部变形地方进行修复，保证卷帘门外观清洁美观。2、年保养：完毕季保养所有项目。对卷帘门控制箱自检按钮、故障报警消声键、复位键进行专门检查。

A、

紧固各电线接头、清洁控制箱内灰尘，检查箱内电气元件与否齐备。自动喷水灭火系统保养

一、目保证系统处在精确工作状态。

二、职责：由工程部机电维修组负责保养，管理处机电部负责寻常检查。三、内容：

1、每天巡视系统供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，保证系统处在无端障状态。

2、每月检查一次警铃与否正常，报警阀启动与否灵活，打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动启动，延迟器延迟5-90秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。

3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常喷头应及时更换。

4、每月检查系统控制阀门使其处在启动状态，若有破坏或损坏应及时修理更换，保证控制阀门不被误关闭。

5、每两个月应对系统进行一次综合实验，按分区逐个打开末端实验装置放水阀，实验系统敏捷性。A、观测阀门启动性能和密封性能，如发现阀门启动不畅通或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视状况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、检查流动水压，压力表所显示压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀与否堵塞，若压力下降明显且警铃不报警应检查湿式报警阀阀瓣与否锈蚀。

C、观测系统中水流批示器，压力开关，报警控制器各部件联动性能，应能及时报警。6、当系统因实验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。空调设备保养

一、目保证系统安全正常地工作，保障空调设备具备良好性能。二、范畴公司管理大厦空调设备（空调柜机，冷却水塔、水泵，所有管线、阀门）。三、职责由工程部机电维修组负责保养，管理处机电部负责寻常检查。

四、内容

1、月保养：

1）水系统保养：

A、检查冷却水塔冷却水与否清洁，若不清洁应所有更换；

B、清洗冷却水塔、塔盘；C、清洗冷却水管上过滤器；D、在冷却水系统中加入缓蚀剂；

E、检查冷却塔和膨胀水箱补水浮球阀与否正常；

F、检查系统阀门有无渗漏，清洁系统设备表面。

2）盘管风机保养：

清洁过滤网、风机传动部位注油，检查电磁阀和温控开关。3）水泵保养：见水泵定期保养。

2、半年保养：

1）主机保养：

主机由外委厂家维修单位每半年全面保养一次。机电安装维修部空调工检查合格后在保养记录上签字。



2）副机保养：

A、冷冻泵、冷却水泵保养见《水泵定期保养》。

B、控制柜保养见《低压配电柜、控制柜保养》。

C、电动阀启动与关闭性能、电器元件检查。

3）冷却塔：

A、风叶螺柱紧固，检查转动与否振动，刮塔壁。

B、齿轮箱油位检查、补油。轴承温升检查补加润滑油。

C、布水器转动状况检查。

D、塔盘、塔体倾斜校正。

4）管道系统：A、阀门漏水检修，保温层修补。

B、冷却水管道加药除垢、除水藻。

C、冷冻水管道加药除水垢。

五、有关文献及记录：

1、空调月保养记录

2、空调半年保养记录自动喷水灭火系统保养

一、目保证系统处在精确工作状态。

二、职责：由工程部机电维修组负责保养，管理处机电部负责寻常检查。

三、内容：1、每天巡视系统供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，保证系统处在无端障状态。2、每月检查一次警铃与否正常，报警阀启动与否灵活，打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动启动，延迟器延迟5-90秒后，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报警失灵。3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常喷头应及时更换。4、每月检查系统控制阀门使其处在启动状态，若有破坏或损坏应及时修理更换，保证控制阀门不被误关闭。

5、每两个月应对系统进行一次综合实验，按分区逐个打开末端实验装置放水阀，实验系统敏捷性。

A、观测阀门启动性能和密封性能，如发现阀门启动不畅通或密封不严，应将供水闸阀关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检查，视状况调换阀瓣密封件，排除水垢及污物等。

B、检查流动水压，压力表所显示压力值不应明显下降，若明显下降，应检查闸阀与否堵塞，若压力下降明显且警铃不报警应检查湿式报警阀阀瓣与否锈蚀。

C、观测系统中水流批示器，压力开关，报警控制器各部件联动性能，应能及时报警。

6、当系统因实验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。火灾报警控制系统保养

一、目：保证火灾报警控制系统运营在良好状态，能及时精确地报警。

二、职责：由工程部维修组负责保养，管理处机电部负责寻常检查。

三、内容：

1、日检（对火灾报警主控屏进行自检功能检查）。

A、

按自检键，让主控屏进行自检，观测主控屏液晶显示，并把自检成果打印出来。

B、

按消声键，消除声音。

2、月检：

A、

完毕日检所有内容。B、

测试主控屏重要工作电压，检查备用电源蓄电池与否正常，并进行备用电源自检实验。

C、

检查楼层井道内分线箱箱门及箱体外观状况，箱内外线路有无缺损和故障隐患。

D、

检查楼层介面单元箱内外电路和批示灯与否正常。

E、

对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号与否完整清晰。

F、

因受环境影响而导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。

3、年检：

A、

逐个拆下烟感器、温感器，对其上灰尘、锈斑进行清洁，并对电线接头进行紧固。

B、

对每个楼层井道内分线箱，楼层介面单元进行开箱清扫，并对箱内外导线进行紧固。

C、