海口清雅家园营销企划书样本

宏观市场分析1.1、海口市宏观环境…………………71.1.1海口市房地产市场规划及销售状况……………101.1.2海口市当前房地产价格状况……121.1.3海口市岛外市场状况…………………131.2、海口市房地产市场特……………13竞争区域分析2.1、项目概况………152.2、海口竞争性楼盘市场调研………162.3、竞争楼盘调查描述………………182.4海口市场分析总结……………18第三篇——项目SWOT分析3.1、项目优势分析（strength）………193.2、项目劣势分析（weakness）……203.3、项目机会分析（opportunity）…………………213.4、项目威胁分析（threat）………22第四篇—市场定位分析4.1均价建议……………234.2项目命名…………244.3设计建议………244.4物业管理建议………24第二某些清雅家园项目营销推广建议一、本项目营销方略1.1销售前提条件………251.2营销总体策划思路…………………271.3总体战略………………281.4行销渠道………291.5现场销售………30二、项目推广方略建议…………………312.1推广目…………………322.2推广总体方略……………………32三、项目推广阶段方略………………34四、预售明细………36序言“决断于谋划，善行于智慧”，依照清雅家园销售现状及但愿为工业区尽一份绵薄之力，为清雅家园项目进行全程营销策划，通过进一步细致调查研究及分析，形成了此报告。本报告针对项目特殊性，采用各种合用调研办法、手段，获取第一手真实市场有关信息和数据，在此基本上结合业界前沿理论和行业技术，形成了对该项目真实认知和感受。由于专业责任感和职业道德，本人保证了本次报告及其建议科学性、真实性以及可参照性。结合项目实际状况及本人近年本土项目操作经验，形成了如下营销策划报告。本策划报告书没有过多语言修饰，所有为实在、夯实语言体现手法，只求务实、有效。但由于时间关系，如有疏漏，恳请批评指正！方建伟二零零六年一月十八日第一篇海口市宏观市场分析通过二十五年改革开放，中华人民共和国经济已经获得了令世人瞩目好成绩。党十六大又产生了新一届领导人，顺利完毕了新老交替，绘就了全面建设小康社会宏伟蓝图，为中华人民共和国经济高速发展提供了强有力保证。入世后来，中华人民共和国加速了开放步伐。全年国内生产总值初次突破10万亿元人民币，经济增长率达8％，进出口总额高达6200亿美元；实际运用外商直接投资超过500亿美元，超越美国，跃居世界第一。中华人民共和国虽然遭受了SARS影响，但投资与出口依然保持强劲发展势头，内需也有稳步增长，上半年经济依然获得了百分之八点二增长速度。据预测中华人民共和国GDP增长将超过百分之八点二增长，中华人民共和国经济继续向好，经济增长率将达到百分之八点四。中华人民共和国宏观经济良性发展，体现了政府立足长远、高起点、高规划战略，为此后几年、几十年可持续发展确立了辽阔空间。海口宏观经济及市政规划九十年代初投资热情过后，海南房地产业犹如骤然冷却水面，坚冰般厚重。“半拉子”工程、“烂尾楼”和闲置土地，是人们对海南最直观印象，成为这个美丽海岛重要景观。多届政府都欲打破僵局，却因复杂债权债务关系而使处置工作举步维艰。这样海口当年地产，给社会留下阴影，也必然给消费者置业留下心理障碍。但是，当前地产项目价格相对比较合理。随着大海口战略诞生、世纪大桥顺利通车、粤海铁路开通、生态省建设、旅游火爆……等诸多利好消息纷至沓来，整个海南省特别是海口市房地产将迎来“第二春”。

海南都市化推动总目的：到全省城乡总人口达到450万，都市化水平达到50%。海口市规划总人口发展到250万。众所周知，海南以旅游产业为支柱产业。每年接待游客几近全省人口数量。由于是国内唯一热带大海岛，特别是海南冬天温暖，长夏无冬吸引了大量内地富裕家庭特别是北方家庭来琼度假。随着着她们到来，也将吸引更多外来人士前来琼置业和消费。而海口、三亚则是她们重点选取对象。宝岛海南有着得天独厚自然资源和自然环境，是全国最大自然博物馆、最丰富物种基因库；在3.4万平方公里土地上，有着辽阔茂密热带原始森林和无数珍稀动植物；是全国最大海洋省，蕴藏着无限海产资源；矿产资源十分丰富，石油、天然气开发前景可观；尚有全国最大热带土地资源及地下水资源。花开四季、常年如春、椰风海韵、山情野趣、黎村苗寨又使其无处不成景，享有“东方夏威夷

”之美誉，被国家列为八大旅游区之一。是国家公认没有污染处女地，旅游休闲好去处，生活居住长寿岛。确，“造物主”恩赋海南自然环境与资源是大特区无价之财富，是增进海南经济发展物质基本。

拥有“椰城”美誉海口，房地产热潮使市中心区寸土寸金，一段时间，已有绿地面临蚕食。市委、市政府力排众议，不盖高楼建绿园，在炙手可热填海区，投入1.6亿元建设供市民娱乐、休息“万绿园”，使海口人均绿地面积达到7.3平方米，获得良好环境效益。

当前海南房地产需求市场以岛外市场为主。来自省外购买者占百分之七十以上，可见省外人士是海南楼市主力军。随着海南省居住环境不断改进，海南旅游业加快发展，将会吸引更多岛外人士关注海南，海南岛外房产消费市场将会进一步扩大。可以预测，作为省会都市海口市具备各方面优势，地产产业必将从中一方面受惠。

由于气候因素，长夏无冬海口长年游客不断是典型旅游都市，游客消费力直接影响海口旅游业乃至商业发展。海口本地人、常住岛外人、游客人口比例以及消费能力比为4：3：3/5：3：2。1.1、海口宏观环境海口市位于北纬19.32－20.5°东经110.10－110.41°地处海南省北部，横跨南渡江下游东西两岸。是中华人民共和国最大经济特区省会。海口市是一种热带滨海旅游都市，属热带海洋性气候，气温年差较小，年平均气温22.5－25.6℃，年日照时数1780－2600小时，太阳总辐射量4500－5800兆焦耳／平方米，年降水量1500－2500毫米。这里一年四季阳光明媚，空气清新宜人，拥有湛蓝天空，碧蓝海水。海口空气质量在世界环保组织监测认定全球10个空气质量最佳都市中，位居第二。获联合国公认“最适合人类居住地方”称号。海口市将实现生产总值285.24亿元，与上年同比增长12.2％，人均生产总值达到16299元（按常住人口计算）。今年海口市全市财政总收入将达到60亿元，同比增长16.6％。都市居民人均可支配收入达9700元，同比增长8%；农民人均纯收入达3829元，同比增长7.2%。全年全社会固定资产投资完毕137.17亿元，比上年增长15%。其中，城乡投资完毕134.94亿元，增长19.4%；农村投资完毕2.23亿元，下降64.3%。海口市（一）宏观调控成效显现，投资走势两头高中间低。1－2月份，全市固定资产投资同比增长24.1%；随着国家宏观调控政策实行，投资增速呈现迅速回落态势，1-4月体现尤为明显，投资同比下降35%，增速比1－2月份减少了59.1个百分点；1-10月份投资由降转升，同比增长2.1%，全年全市固定资产投资增长15%，我市社会固定资产投资增长呈现“两头高中间低”走势。（二）第一产业投资下降，第二、第三产业投资增长。，全市第一产业投资完毕2.51亿元，比上年下降12%，增幅较上年回落22.8个百分点。第二产业投资完毕15.62亿元，比上年增长13.1%，增幅较上年上升23个百分点，其中工业投资完毕15.01亿元，增长12.2%；建筑业投资完毕0.57亿元，增长30%。在工业投资中，电力投资完毕2.35亿元，增长3.6倍；医药制造业投资完毕5.85亿元，增长3.3倍。第三产业投资完毕119.04亿元，比上年增长16%，增幅较上年回落4个百分点。其中，租赁和商务服务业，金融业，科学研究技术服务和地质勘查业，文化、体育和娱乐业，住宿和餐饮业，卫生、社会保障和社会福利业分别完毕投资0.14亿元、2亿元、0.35亿元、1.67亿元、3.95亿元和2.94亿元，分别增长5.1倍、1.9倍、1.5倍、1.1倍、78.4%和71.2%。三大产业分别占投资总额1.8%、11.4%和86.8%。（三）投资主体呈现多元化，民营经济投资增长较快。随着我市投资环境不断改进及政府增进民营经济发展各项政策、办法进一步贯彻，各种经济形式及投资主体竞相发展，有效地调动了非国有单位投资积极性，对拉动全市经济持续、迅速增长发挥了重要作用。，全市非国有单位投资98.45亿元，比上年增长9.9%，占全市投资额比重为71.8%。其中，股份制单位投资38.5亿元，增长18.8%；其她有限责任公司投资38.09亿元，增长25.5%；私营公司投资4.6亿元，增长95.7%；外商及港澳台公司投资12.98亿元，下降1.4%。（四）区域投资总量差别较大，中心城区是投资重要载体。龙华区完毕投资66.37亿元，比上年增长9.5%，占全市投资额48.4%；美兰区完毕投资44.29亿元，增长27.8%，占全市投资额32.3%；秀英区完毕投资18.58亿元，增长3.5%，占全市投资额13.5%；琼山区完毕投资7.93亿元，增长31.2%，占全市投资额5.8%。（五）房地产投资持续增长，商品房供需基本平衡。房地产开发始终是我市投资发展中一大亮点。由于海口独具区位优势，近年来住宅消费持续增长，房地产投资因应市场需求持续增长，竣工房屋供应量增多，房地产市场供销衔接总体较好。全年房地产开发投资完毕46.38亿元，比上年增长15.1%。其中，住宅投资完毕35.75亿元，增长7.7%，占全市房地产投资77.1%。从市场供销状况看，全年竣工各类房屋110.32万平方米，增长35.8%。房屋现房销售面积139.9万平方米，增长29.9%。考虑到拆迁还建、统建代建、公益性建筑及某些办公楼、商业营业用房只租不卖等诸因素，我市商品房屋总体供需状况基本平衡。（六）项目整体到位资金充分，国内贷款发挥作用明显。，全市在建项目本年资金到位147.49亿元，比上年增长16.5%，从整体看投资项目建设资金来源比较充分。其中，国家预算内资金到位5.92亿元，增长41%，占所有资金4.%；国内贷款27.23亿元，增长95.6%，占18.5%；运用外资19.18亿元，增长0.4%；占13%，自筹资金52.25亿元，下降4.7%，占35.4%；其他资金42.77亿元，增长24%，占29%。（七）投资收效明显，新增一批生产能力。，全市通过固定资产投资活动而新增长生产能力重要有：高等院校学生席位0.08万个、建筑面积0.74万平方米，中档学校学生席位0.57万个、建筑面积1.04万平方米，小学校学生席位0.03万个、建筑面积0.04万平方米，宾馆（旅馆、招待所）客房199间、建筑面积3.65万平方米，都市道路扩建长度145.8公里、面积202.94万平方米，程控互换机15万线/年。1.1.1海口市房地产市场规划及销售状况1－12月份，商品房批准预售面积为252．37万平方米，同比增长6．02％（238．04万平方米），其中商品住宅为177．77万平方米，占所有批准预售面积70．44％。登记销售面积170.43万平方米，全市房地产开发完毕投资46.38亿元，比去年增长15.1%，占全社会固定资产投资33.8%，由16.1%提高到33.8%，比重提高17.7个百分点。

房地产开发投资占全社会固定资产比重

单位：万元

房地产开发全社会固定占全社会固定资

完毕投资资产投资产投资比重%

13707685241116.1

15054193574816.1

277007103397926.8

446268123575336.1

463789137166433.8登记销售面积51.7561万平方米，其中商品住房49.4251万平方米（5626套），商业用房2.331万平方米；其中9月份登记销售商品住房3.3345万平方米（369套）。

中小户型销路比例大，占70.63%

户型越小销售套数和面积所占比例越大，前9个月100平方米如下商品住房销售比例占总销售套数70.63%，占总销售面积55.19%。9月销售100平方米如下商品房268套，面积1.9597万平方米，占总销售套数72.63%，占总销售面积58.77%。

商品住房购买对象，岛外市场占86.96%

岛内购买53.18万平方米，岛外购买93.54万平方米，分别占商品住宅销售总面积36.25%和63.75%。据海口市规划局不完全记录，积压商品房销售中有60%是外地购房者截止到9月30日共批准预售商品住房6145套，面积57.153万平方米，结转可售面积41.446万平方米，实际登记销售面积49.4251万平方米，与上年同比增长60.58%。不同套型新建商品住房供求，60平方米如下销售比例最大，共销售1522套。批准销售新建商品住房以小户型为主，无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有比例越小，但从销售（需求）状况来看，1月至9月销售面积比例最大户型构造为80—100平方米，为13.6526万平方米，占总销售面积27.62%；而按套数计算，60平方米如下销售比例最大，共销售1522套，占年度销售总量27.05%，随着单套面积增大，其销售比例逐渐减少。不同价位新建商品住房供求，每平方米1800－2500元最佳销。

批准销售新建商品住房以每平方米1800－2500元价位所占比例最高，占29.26%；另一方面为每平方米1200－元和每平方米4000－5000元，其所占比例分别为18.64%和11.39%。而需求状况基本和供应状况相符，无论按其面积还是按其套数计算，其销售所占比例都是以每平方米2200—3800元销售比例最高，其比例分别为22.51%（按面积）和24.91%（按套数）。

商品住房平均售价每平方米2835元

1月至9月，商品住房平均售价每平方米2835元，和去年同期相比增长19.29%，9月份平均售价为每平方米2912元，和去年同期相比增长9.89%。1.1.2海口海口房价还在保持着稳定增长趋势，但是相对项目建设也在扩大，从今年下半年市场状况分析，其竞争必定会异常惨裂，下半年将有超过六十个以上项目会启动，虽然其中不乏某些很小项目，但据理解，中小楼盘建设不下于三十家，尚有其他某些特大型项目也会相继启动，无疑对清雅家园住宅及商铺销售会产生大影响，作为开发商来讲，对市场对的判断与分析，以及对市场对的评估是有必要。此外，由于市场竞争力度加大，消费者理性选取，如果开发商为取悦消费者盲目增长配套，从而加大建设成本，最后导致市场价格消费者不能接受话，最后只会让自己处在一种比较被动局面。上半年来看，除了2、3月份销售还可以外，4月份后来销售状况也不是很抱负，并且有房地产销售价格有明升暗降之嫌。1.1.3内地经济持续性发展，给市民增长了信心，加上今年中华人民共和国是加入WTO转型年，今年中华人民共和国对外贸易全面放开，大陆发展会更上一层楼，在海口，许多楼盘在户型设计、装修配套、促销推广等方面都充分迎合了岛外人士口味，从而也吸引了不少外地买家。但海口房地产特色性还是不够鲜明；特别在服务、品质上不能给岛外客户有力保障，如果海口发展商可以在物业管理、法律手续等方面更加完善，品质更好一点，相信会更进一步打开咱们楼盘销路。经济稳定持续发展是批发零售商业发展基本，居民收入稳步提高是批发零售商业发展动力，由上面数据和资料咱们可以看出：海口市当前商业市场会随着人民生活提高，物质与文化生活规定提高，在市场商品供应品种与质量上和购物环境软、硬件条件均有较大提高，这必将对商品零售业经营理念、经营业态提出更高规定,同步也带来更大机遇。1.2、当前海口市房地产市场特点1、建筑风格、建筑规划陈旧落后正在开发楼盘中，基本上在建筑规划都比较落后，外立面呆板，无生机和当代感。某些产权酒店户型设计上比较附合岛外市场，但有些大户型开间布局不合理，整个海口当前没有几家建筑规划能达到有口皆碑限度。2、不注重环境营造当前大都市房地产开发在景观环境营造上走过了绿化、人性化、花园、园林、生态等过程更向更高层次发展时，海口市住宅开发却没有注重景观，环境规划设计和建设，甚至边基本绿化都难以保障，每个开发商为了获得更大利润，不惜牺牲用于做绿化用地用作建房，其房地产容积率奇高。3、理念有创新、概念重炒作在开发理念中，海口市房地产市场也正在学习某些大中都市操作理念，可以看到“生态、人性化、智能化、绿色、风情”等令消费者怦然心动概念，但实地考察就会发现这完全是纸上谈兵，在玩文字游戏，是典型概念炒作，有讲LOFT、SOLO、美丽文化、却不知任何概念与理念上操作都是建立自身楼盘定位与品质上。4、不注重推广和营销大某些楼盘无现场包装，现场杂乱或者说只是简朴做几种围墙广告；诸多项目几乎都是先做完土建施工，才进行绿化设计；确不知内地环境营销已经做到真正以人为本、出神入化；不注意售楼部包装，诸多售楼部只是简朴装修，放一沙盘模型，墙上粘贴由几张户型图；不注意销售队伍：在整个海口所有楼盘中，统一着装销售队伍并不多，并且诸多销售员没有受过正规培训，缺少职业素养，缺少销售技巧，不注重外表和形象，试问在如此环境销售，作为一种消费者感想如何，她凭什么相信你楼盘品质在那里。竞争区域分析2.1项目概况清雅家园地处海口市新干线边上，工业开发区，交通发达，住房需求系数比较大而当前对外商品房较少，清雅家园是由前面为9层商住两用建筑和两栋二十一层最具潮流风格高层住宅完美搭配而成，飘窗和观景阳台大量运用，以及屋顶花园室外停车场、地下停车场、园林、水景合理搭配，形成了自然流畅、简约潮流建筑风格。清雅家园位于海口市南沙路与南海路交汇处，交通网络朝四周八方沿展，交通十分便利。后依成熟社区，不但同亚洲豪苑、锦绣京江联为一体，全面提高新城区标志性形象，随着周边环境不断完善，这居住及商业价值更会得到充分体现。清雅家园总占地面积：9006.2㎡;总建筑面积:27364.19㎡;地上停车位125个,其中商业铺面约2500㎡;清雅家园项目所处地理位置优势资源南沙路是海口新扩建道路，该路段左边是南海大道有着汽车专营店以及工业开发区，周边人文气息也是相称浓厚。

既有企事业单位:海南电视台、海口晚报、海南日报、电信局办公楼、检察院、中华人民共和国移动VIP广场、农垦小学、海口市职业中学和海南经济技术学院等。周边在建项目近10个居住区规划原则之一就是安排足够教诲、体育、医疗卫生和文化娱乐设施和足够商业服务配套设施(涉及零售、菜市场、水果市场等)。为居民服务都市公共服务设施设立按市级、区级和居住区级三级安排。增长科研教诲、医疗卫生和文化体育设施用地。

周边业态京江商业广场：是一家以饮食尚有金融为一体广场海南省南站：是海口到省内各市县车站汽车专卖一条街：是当前海口各个品牌汽车专卖及维修一条街万佳建材广场：是海口装饰材料最齐全广场综合以上分析，清雅家园周边是蕴含着不久好商业机遇，并且还可以给业主带来投资机会。房子升值空间及价值很广。2.2针对海口市场调研方案为了全面理解海口住房供应市场状况，为本项目定位提供精确、科学、及时信息，特别是针对海口商住两用楼盘进行了一种更细致分析。调研目理解海口市重要商业街道店铺售价及租金水平；理解海口市重要商业街道店铺实用面积；理解海口市商住楼盘入住率及出租经营状况调研范畴A龙昆南路b南沙路c南海海d海垦路E金盘路f海德路调核对象调研范畴内商场、住宅调查方式实地踩盘、征询，详细内容见调研表人员组织与时间进度销售部销售员及企划部及亲自核查；调查时间一周。调研重要分析指标售价及租金分析；面积分析；经营内容指标分析经营内容——租金分析经营内容——面积（实用面积）分析经营内容——规模（数量、比例）分析住宅内容指标分析建筑面积、价格、配套设施、优惠政策、入住率、可经营性比分析与建议依托调研分析成果，提出本项目总体形象建议，内容、档次、业态等建议；主题及副题建议；各业态规模比例建议；商铺、摊位分割面积建议，住宅面积以及价格建议。营销方略、价格、租金建议及战略、营销推广方略等。2.3竞争楼盘调查描述据调查，海口在售商住两用地产有着老式底商上住建筑模式，都没有形成特色，且开发商实力普通。就销售来看，状况普通，京江商业广场由于有麦当劳加入使得铺面招商不错。当前咱们周边房产销售招商并不激烈，但对于经营来讲，却是绝对你死我活，非常残酷。然而咱们商铺是方圆两公里内最为紧缺。住宅咱们有着交通以便以及生活、市政配套齐全，尚有咱们住宅房间布局以及采光都是周边楼盘不能相比。海口市市场分析总结1、消费者现状海口市整体经济基本较好，轻人和中青年是房子销售重要对象，她们有能力支付也但愿有环境优美，功能齐全住在场合来满足现实需求。而咱们所处位置正好是车行以及工业区白领阶层所需求，尚有就是大学生外出租房率上升也给咱们项目带来了潜在商业空间。2、建议2.1对于要投资咱们项目业主提供专业经营管理与专业营销手段才干为项目营造良好经营氛围与稳定消费人流。采用统一经营、统一管理先进模式方可激发投资者购买欲望。2.2精确市场定位，齐全功能组合，先进商管理念，以及特色经营风格，将引给周边市民带来生活以便，弥补此区市场空白。2.3项目规模定位、特色经营及完善配套设施将突显商住楼盘稀缺性，成为引领这一地段新理念，这也是营销策划工作中重要内容。2.4在项目正式推售此前，尽量与更多核心户达到销售意向。先营销客商，引进知名品牌，以借助核心商户影响力，，更为住宅销售创造有利条件。第三篇——项目SWOT分析3.1、项目优势分析-Strength:1、钻石地段,绝版环境地处工业区与市中心交界核心地带，左边为工业区，南海大道边。后边是成规模住在社区，前面是文化地带。随着政府引导，新住宅正迅速发展，随着各生活社区陆续竣工和业主入住，生活人群和消费态势正徐徐扩大，这将给本项目消费带来强大购买力,同步，随着新区人流扩增和政府规划蓝图、商业铺面以及住宅增值空间也随着增长.2、高档项目为该区域将来成为成熟商圈和高档生态社区提供了良好保障系统和基本交通便利，四通八达，到各重要路段以便，距市区近来，周边众多大型社区建立，会汇集人流，形中一种新城区。咱们把定为定在中档刚好弥补了此区缺陷。3、周边项目开发对本案开发起到一种积极因素，如此话项目地块人气会越来越旺，加上以上项目销售都相对抱负，这无疑给开发商增强了信心。对项目销售带来保障。4、其实由于当前片区开发还处在一种初始阶段，在不久将来这里将会有相继出众产品浮现，不像市中心，建筑垃圾污染严重，对于形成一种新居住社区是一种好事。5、四排停车场，一百各种停车位可以应付商业中心配套。此外三楼以上就是住宅、办公区，便于经营者就近办公、休息等等。6、一、二、三楼商业面积比较大，比较好规划,具备规模集合优势。7、通过咱们努力，可进一步营造更多项目优势，重要体当前：建筑形态、项目规划、项目环境与配套设施、商业前景、项目包装、营销推广、经营管理、物业管理服务体系、项目投资价值、项目升值潜力（详细方案见后）3.2、项目劣势分析-Weakness海口市民对开发商缺少信心，可选取性小、服务意识差等；市场对地产投资观念不强,而投机心态较重,灌输投资观念和运用投机心态是本案销售成功极为核心环节.电视台发射台与否对人体伤害对咱们项目有一定负面影响。项目自身建筑设计存在问题当前项目人气汇集还一段时间，对买家信心有不利影响。在项目开发过程将会有诸多同类项目推向市场，对项目销售必然产生不利影响商业铺面面积过大，大多是200㎡左右铺面，这对商业定位及经营者需求产生一种矛盾，因此在定位中有较大限制。投资者对本项目建筑规划形态在将来能否形成一种好经营环境持怀疑态度，即对将来房子商业经营能否“火”，人气与否“旺”信心局限性。人们能接受较高租金，但对于销售总价和单位面积销售价格心理价值较低。当前各地商业住宅林立，市场空白较少，难于确立新市场地位，难以获得先发效应，新市场缺少鲜明市场空白点做市场经营特色。这两年海口商业住宅如雨后春笋,相继浮现,受其影响,生意已大不如从前,市场前景不被普遍看好,商铺价值难以大幅提高.市场供不不大于求，商业压力大。3.3、项目机会分析-Opportunity海南房地产全面复苏，房地产业成为海口市支柱产业之一，楼市价格稳中有升；全国宏观经济好，主流客户民资殷实，居民生活水平不断提高，商业物业发展，得人们对商品品质和质量规定也在提高，从而使市场商品优胜劣汰，向档次化发展。与过去相比，如今专业市场不再同类有关商品简朴汇集，并且是品牌集合，这必然对所处市场经营条件、硬件设施提出新规定。新商品、新品牌、新经商从业者不断涌现，渴望新市场。都市扩展拓宽了项目升值空间，都市规划机遇。随着南站及其他事业单位慢慢进入，各类住宅兴起，对将来商业格局带来无穷机遇。政府推广力度越来越大；本项目正式销售正好赶上全国性五一长假；周边当前还没有同等项目出炉，给本项目赋予产品稀缺性；开发商资金实力雄厚3.4、项目威胁分析-Threat当前本项目定价在片区当中是处在中高价位对销售压力加大了。因当前投资者对于此片区住房商业前景不明确，投资产业将会很谨慎，更不乐意拿大笔资金投资不可以即刻见到效益物业。国家对房地产业进行宏观调控，银行信贷政策紧缩；对购房户审核更严；且近来第二次调节利率对房地产也是一种影响.周边配套成形还需时间第四篇——市场定位分析对策（如何放大优势、抓住机遇，削弱劣势、规避威胁）：本项目作为一种商住两用性房地产项目，买家购买目普通不是为了最后消费，而是为了货币向更多货币转化：无论是自住客和投资客其购买意图都是为了将资金投入，进而产生商业上收益与增值。自住客与投资客不同在于：自住客是享有着社区整体以便及舒服，投资客借助租户和市场来完毕房体价值。因而，房子价值对于不同买家考虑核心因素是不同：由于自住客重要考虑是居住方面，而投资客也比较关怀租户经营收益预期。此外，由于购买商铺买家所付出货币成本量相对消费品而言普通较大，因此此类购买行为基本上呈现理性化、谨慎化，一种理性、引导性、现实性投资价值分析是买家购买过程催化剂，是必备文本材料。只有比较全面地阐述此区商铺价值内涵、才干给市场一种最具说服力投资理由。本人将从如下几种方面分析本案物业价值所在，以期挖掘物业价值内涵，拓展物业市场承认度：与区域内类似项目经营获利能力相比较,得出本项目将来经营赚钱预期；对售价采用市场比较法，得出本项目售价上在市场上相比优劣势；租金倒算法，用本项目也许市场租赁行情，除以预期年投资回报率，得出市场可被接受销售价格，同步也是购买者对本项目投资价值判断重要根据。从保障体系分析，本项目在经营管理和物业管理上特性，得出本项目将来价值保值性能。区域发展和类似物业普通增值性展望物业增值空间。都市化发展进程看本物业发展趋势。突出市场地理位置，以海口市“工业中心商业制高点”来提高市场商业价值；通过商住建筑以及价格、配套突出其他商业无可媲美市场经营环境和经营规模；前期，项目获得了市民高度赞许与评价，后期，则在工商、税务等方面争取市政府更多支持；现房发售，信心保证来吸引买家协助本项目铺面经营推广，努力营造商业氛围，以期带动项目商业；合理业态定位和商住分区；制定足以打击竞争对手，迅速吸引商户招商优惠政策和招商方略，消除客户疑虑，不予以竞争对手反击机会，达到迅速招商、迅速销售目；制定能保证市场兴旺、持续经营市场经营办法。总结：本项目机会不不大于劣势威胁，在价格较高状况下，只有提高社区配套地理位置及价值挖掘、商业规划等各方面提供专业保障，那么在商业这一块一定可以打造一种抱负商住中心。回归都市中心高品位享有，营造取静商业环境，运用周边规划营造自然、人文典范、极佳地理位置成为引领片区物业、节约生活与工作时间成本,尽情享有当代都市带给人高兴、舒服与便利，谋求物质、精神、情感三位一体高度统一以及归宿。追求一种两全其美生活模式：既不必为呼吸清新自然而远离都市繁华，也不会在追逐都市繁华中失去宁静家园4.1均价建议在项目营销过程中，价格因素起着重要作用。定价高低关系项目利润多少，以及销售成功与否，所谓一分品质一分价，对的项目营销方略就是如实地体现项目自身价格规律，反映出项目合理价值，做出精准定价，依照“项目”特性，结合周边楼盘状况，做出合理定价。项目与片区楼盘及楼盘综合素质评估（表见附件）项目均价评估（仅指住宅销售价格而言）项目评估均价由如下几步计算得出1）、比较系数=项目评估得分/比较项目评估得分2）、可调均价=每个比较项目比较系数*比较项目均价3）、项目评估均价=每个比较项目可调均价之和/比较项目个数由此得出本项目开盘评估均价为2480元/㎡，商铺均价6000元/㎡。4.2项目命名：命名意图诠释：阳光、空气、绿色、健康、潮流、休闲是当代人向往和追求；当代人追求自我空间意识，本案名可使人联想，进而认同，产生归属感；以普遍单词式比较有内涵与内容命名，令人们闻其名就可感受到其物。4.3居住环境设计建议：（一）硬环境：外观已成型，不易变化。软环境：强调以人为本设计理念，渲染住宅区坐拥繁华，又享宁静居住氛围。突出本地块便利交通，配套完善。要点：空中花园感应路灯单元电子对讲门周界防盗、矮层电梯配套4.4物业管理建议一、建议聘请具备良好口碑专业物业为本项目物业管理顾问：以提高本项目档次以体现本项目服务规范；可以有力增进业主商业价值提高；本项目规模较小聘大公司为物业公司有难度，而聘其为物业顾问则是也许，从而大大提高知名度，塑造品牌，一方面提高商住物业价值，一方面可以增进租售工作进行。第二某些营销推广建议一、本项目营销方略1.销售各期间营销推广方略1.1本项目销售前提条件：房地产销售是一项复杂工程，涉及不同部门、不同领域、不同行业之间分工与协作，要保证本项目销售顺利开展与进行，就必要规定各个方面按照统一布置、统一目的进行全方位协作，牵一发而动全身，每个环节都直接对本项目销售产生影响，特别是对于销售之前准备而言，更是需要精确地把控时间。我觉得，一种项目不能最后按照既定期间或既定效果顺利开盘销售，往往是由于其中某一项准备工作没有贯彻，最后错失时机。因此，为保证本项目可以更为积极地把握市场时机，尽快地进入实质性销售周期，有必要对销售前各项准备做出如下安排，并且由专人负责监督贯彻：1、规划设计总体规划平面图、环境设计图外立面效果图（含街景），2张，白天和晚上功能街效果图，1张典型精品店效果图，1张外立面商业布置图2张住宅单体效果图1张文化广场府瞰图1张上述内容建议在3月15日前提供，其中效果图将用于制作各种宣传资料以及户外广告牌等，因而，规定效果图必要具备强烈视觉冲击力与体现力。2、销售环境卖场包装竣工（含灯光）背景板灯箱制作竣工（接待台、销控表）展板设计制作竣工3、广告设计制作纸质宣传品：楼书、海口生活完全手册指南设计印制竣工网络：网站设计制作三维动画对社区环境进行模仿现场直播网络调查户外广告：楼体广告条幅灯杆旗其他：LOGO纪念品6、销售资料价格表付款方式置业筹划表招商文书经营管理条例购房所需交纳费用表培训资料管理表格认购书商品房房屋买卖合同7、有关人员安排就位8、其她拟定按揭银行、年限、成数以及按揭条件，流程拟定物业管理内容、收费原则拟定详细工程进度安排拟定销售统一说词有关培训1.2.本项目策划总体思路总体营销目的本项目销售必将以实现最大效益为最后目的。本项目整体效益涉及经济利润实现和品牌塑造，因而，针对本项目，将总体营销目的锁定为如下内容：实现本项目销售利润最大化、最快化；塑造项目品牌与集团品牌，并令其具备号召力、影响力；创造销售各个时期之间销售联动，提高推广成本边际效益；方略制定原则为实现以上营销目的，在方略制定上将遵循如下原则：有效控制销售周期与销售费用内容可操作性，并可及时应对调节保障各阶段销售单位整体均衡制造有助于本项目宣传“营销事件”软性新闻报道与硬性销售广告协调彰显休闲商住社区品位与形象总体营销方略之内容由于本项目铺面某些周期性很短，涉及资金总量大，并且存在不可预见市场风险，前期市场定位及准备、造势阶段每一步都很核心，都将对本项目产生直接影响。“凡事预则立，不预则废”，为保证将来每个阶段每个环节详细办法都不会偏离总体营销目的，在进入实质性执行阶段之前，需要就如下总体方略达到共识：在没有通过精心布置就盲目地吹响战斗号角，往往就会适得其反，“欲速则不达”。从这种意义上讲，本项目销售周期控制就是战前布置，做到有环节、有筹划地声速实现最后销售目的。1.3.总体战略：管理上：综合规划，统一管理2，宣传上：在理性分析基本上，强调物业增值性与坐享其成收益比例，强化本项目在本区商业格局中重要地位及将来发展前景。本方略执行中必要预见和理解问题：要进行相应有针对性宣传，要投资客户明白真正投资概念；同步在宣传和对客户劝告过程中要出租是投资成功，自住不但是投资成功，并且更是优质生活成功，升值空间之大。要解决好建筑上公共区域与所出卖某些关系，特别在经营过程中使用问题；战略背景如不进行销售控制，顾客先到先选，想买哪儿就买哪儿，那势必导致两个不良成果，a,与客户谈判力下降，客户不会爱惜简朴得来东西。B,后期销售难以跟进，当好位置不经保存，而被随意选走，那余下鸡头鸡脚只有滞销了。如不进行统一管理，而是按照常规运作，将经营权与产权统一，由小业主自行管理，那势必导致管理混乱，各为一摊。整个商业布局凌乱不整，新商业模式不能形成，默然消失在芸芸众商家之中，而不显其特色。1.4.行销渠道随着社会发展，当资本意识逐渐为人们所接受后，投资方式将越来越多元化，投资不动产也将越来越受人们欢迎，这是经营权与所有权可以某些剥离基本与前提。同步，资我市场也在越来越多打破地区界限。无论是在距离上还是形态上都处在一种互相渗入状况，从商业角度，无论是商品种类、品牌，还是经营者，市场开发者都这种状况均有得以体现。针对本地目的客户群体采用推拉相结合招商形式，以现场销售和业务员针对性拜访形式积极出击相结合方式。作好销售现场形象工作和完善宣传资料；推广需点、面结合，“面”上做好前期宣传造势和媒体广告，“点”上通过特殊渠道获取目的客户名单，房展会前期寄发资料和邀请函。1、分阶段分批出售，使市场始终保持需求旺盛势头。2、运用销控手段和价格杠杆促使某些位置稍差铺位在销售前期借势销售出去，先难后易。3、依照不同目的客户采用不同销售方略，涉及价格方略、通路方略和现场方略等。4、趋利弊害，销售方略实行充分结合本地人文和目的客户心理特点。行销渠道方式类型：针对对本项目特点,为了尽快回笼资金并实现投资价值最大化,实现即定销售目的,可以采用如下五种行销售渠道.1,广告传播:报刊,杂志,户外媒体等.2,现场营销:现场客户积累,二次关系营销,电话访客等.3，踏街派单：依照此地租赁者较多，用上门服务形式上门。3,关系营销:有关协作单位等.4,公关活动:促销活动：抽奖，赠品，三年代租约销售，。包装与现场方略1，包装宣传系统：原则：销售辨认系统要与将来经营系统统一起来；形象宣传与理性诱导互相结合；要素：户外广告楼书、海报本项目管理服务实行细则；置业投资专业推荐函……………1.5.现场方略1，氛围营造：突出品质、突出亲合力。2，功能区别：划分为展示区，接待区，洽谈区签约区，样板屋区，模型区等各个功能分块，使销售氛围专业而舒服。3，接待规范：建立较当代与礼仪性制度、对客户接待要有程序化，信息与解说要逐渐进一步，先后有逻辑关系；现场包装展示要素：效果图；层次单元分隔；销售单元控制图周边商业环境简介定位解释单位商铺收益测算商家经营规定与商场服务细则灯箱展板二、推广方略建议本项目推广是建立对目的客户进一步分析和对其核心价值充分设计和阐述中形成。在前面对于目的客户分析和判断咱们确认目的客户构成：车行及工业区白领行政单位工作人员专门投资、投机炒家外地目的客户，涉及租赁客和联营客户以上几类客户共性是会比较理性地分析投资或置业可行性，购买决策中会综合考虑多方面因素，购买所考虑重点是归根结底是投资回报率和升值潜力、以及投资安全性，购买一种对将来信心和咱们对将来承诺是她们面对期房销售共性之一，目的客户群体对前景心理认知度越高其购买也许性就越大，如何解决好她们对将来前景盼望问题是项目推广核心问题。2.1推广目通过传播渠道选取使尽量多目的客户理解到本项目利好消息。通过包装推广及竞争优势诉求建立起目的客户群对将来前景心理高盼望和高认同。通过公关和广告等某些传播手段整合，强化目的客户群购买信心，最后产生购买行为。2.2、推广总体战略项目推广总体思路：色诱、利诱、势诱三条红线有机结合，三管齐下集中阶段性推广攻势，即咱们对于三大方略有效整合，结合项目招商阶段性，不同阶段突出不同方略重点。一），色诱所谓色诱，即以项目自身具备各项先后天优势特别地理位置、商业基本、定位新、特优势；环境和动线及商业管理上都上了一种台阶；开发商先进市场管理理念和管理经验；政策优势、配套优势、物业管理等优势