册亨县国有土地有偿使用制度与措施

册亨县国有土地有偿使用制度与措施一、国有土地有偿使用范围1、适用法规和政策（1）《城市房地产管理法》和《土地管理法》规定：除国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地和法律、行政法规规定的其他用地，经县级以上人民政府依法批准可以以划拨方式取得外，其他建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。（2）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）。明确：“严格执行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于划拨用地范围的规定，任何单位和个人均不得突破。除法律规定可以采用划拨方式提供用地外，其他建设需要使用国有土地的，必须依法实行有偿使用。国土资源部要依据法律规定，抓紧制订具体的划拨用地目录。”（3）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》。（4）《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）规定：符合划拨用地目录范围的国有建设用地，可以划拨方式使用，不符合划拨用地目录的，应有偿使用。（5）国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发[1999]222号）。（6）《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）等。(7)2007年10月1日实施的《物权法》明确：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。2、国有土地有偿使用范围的确定依据上述法规和政策，各地市、县政府国土资源行政主管部门在供应国有土地时，凡不符合《划拨用地目录》的建设用地，应当一律以出让等有偿使用方式供应。对于原划拨土地（政府过去以划拨方式供应的土地）如何纳入有偿使用问题，我们认为，现有城市划拨用地绝大多数是在《城市房地产管理法》实施（1995年1月1日）前供应的，现有划拨用地如果不发生改变，法律法规未要求立即实行有偿使用，可以继续以划拨方式使用；如果原划拨土地改变用途或发生转让、企业改制时，应当与《划拨用地目录》核对，改变后不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理出让、租赁等有偿使用手续；改变后仍符合《划拨用地目录》的，经批准可继续以划拨方式使用。二、国有土地有偿使用方式1、出让、租赁、作价出资（入股）的概念与内涵《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地使用权有偿使用的方式包括：（一）国有土地使用权出让；（二）国有土地租赁；（三）国有土地使用权作价出资或者入股。”因此，出让、租赁（其中按年支付租金的俗称年租制）和国家以国有土地使用权作价出资或者入股，均为法定的国有土地有偿使用方式。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地使用权作价出资或者入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。以出让、租赁、作价出资或者入股方式取得的土地使用权，分别为出让土地使用权、承租土地使用权和作价出资（入股）土地使用权。2、不同类型土地使用权的权能界定（1）出让土地使用权的权能。在土地出让年期内，出让土地使用权人有权将其依法取得的出让土地使用权转让、出租、抵押，但首次转让应当符合下列条件：①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（2）承租土地使用权的权能。承租土地使用权人在按规定支付土地租金，依法领取国有土地使用证，并按约定完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押，承租土地使用权可随之抵押，但承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。在使用年期内，承租人有优先受让权，租赁土地在办理出让手续后，终止租赁关系。（3）作价出资（入股）土地使用权的权能。土地使用权人依法取得作价出资（入股）土地使用权后，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。因此，作价出资（入股）土地使用权的权能与出让土地使用权的权能一致。3、三种有偿使用方式的适用范围（1）作价出资或者入股方式的适用范围。国家以国有土地使用权作价出资（入股）后，相应的土地使用权转化为价值形态的资本金或股本金，国家以出资人或股东的身份参与企业经营管理，并根据股权比例和经营情况分享经营收益，因此，对这种特殊的土地配置方式应当严格限定其适用范围：企业必须属于国务院或省级人民政府批准的授权投资机构和国家控股公司试点企业。（2）出让方式的适用范围。出让方式是国有土地使用权有偿使用的主要方式，对所有土地和产业类型都适用。（3）租赁方式的适用范围。租赁方式同样是法定的国有土地使用权有偿使用方式，是出让方式的重要补充，除商业性房地产开发外，其他土地有偿使用可采用出让，也可采用租赁方式。三、国有土地出让(租赁)的具体配置方式根据《城市房地产管理法》、《土地管理法》和国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等法律法规和政策规定，出让和租赁国有土地使用权可以采取协议、招标、拍卖或挂牌方式，招标拍卖挂牌方式和协议方式都是土地出让（租赁）的法定方式。（一）政策依据国家法律、法规、政策对招标拍卖挂牌和协议出让的规定是逐步完善和严格起来的：1、1990年5月19日颁布的国务院令第55号《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条明确：土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。2、1994年颁布的《城市房地产管理法》第12条明确规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式。”第一次明确经营性土地使用权出让，有条件的应当采用招标拍卖方式。3、1999年实施的《土地管理法实施条例》第22条第四款明确规定：“通过招标、拍卖方式提供国有建设用地使用权的，由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门拟订方案，报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，并与土地使用者签订土地有偿使用合同。”4、1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）要求：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，原则上必须以拍卖、招标方式提供。”1999年国土资源部下发《关于大力推行国有土地使用权招标拍卖出让的通知》，要求各地大力推行国有土地使用权招标拍卖出让制度。1999年7月，国土资源部下发《规范国有土地租赁若干意见》（国土资发[1999]222号），明确：国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议方式，有条件的，必须采取招标、拍卖方式。5、2001年《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）明确：“国有建设用地供应，除涉及国家安全和保密要求外，都必须向社会公开。商业性房地产开发用地和其他土地的供应计划公布后，同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供，国有土地使用权招标拍卖必须公开进行。”为贯彻落实15号文件国土资源部下发了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发[2001]174号），要求建立健全建设用地总量控制、城市建设用地集中统一供应、土地使用权公开交易等土地市场规范运行的六项制度。6、2002年1月，中央纪委七次全会明确要求：经营性土地使用权出让必须公开招标拍卖，不允许领导个人说了算。2002年2月，国务院第四次廉政工作会议明确规定：各地区、各部门都要实行经营性土地出让招标拍卖、建设工程项目公开招标投标、政府采购、产权交易进入市场等制度。2003年2月，中央纪委二次全会明确提出：认真落实经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，严禁以其他方式出让经营性土地使用权；规范和限制协议出让行为。在全会的报告中，从领导干部自律、查处案件、源头治理到行政执法监察等各方面，先后五次提到经营性土地使用权和土地市场问题。3月27日在国务院廉政工作会议上，温家宝总理对经营性土地使用权招标拍卖挂牌工作提出了明确要求。2004年、2005年的中央纪委全会和国务院廉政工作会议对此再次提出了明确要求。7、2002年5月，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（11号令），明确了招标拍卖挂牌出让的范围，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性土地，必须采取招标拍卖挂牌的方式出让；规范了招标拍卖挂牌出让的程序，为全面推行招标拍卖挂牌出让提供了制度保障。2002年8月，国土资源部、监察部联合下发了《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》，明确要求进一步规范领导干部从政行为，严禁干预招标拍卖挂牌出让，将其作为国土资源管理的重要制度和政治纪律。8、2003年6月，国土资源部出台了《协议出让国有土地使用权规定》，进一步规范了协议出让行为。9、2004年年初，中纪委监察部下发了3号文件，就领导干部利用职权违反规定干预和插手经营性土地使用权出让行为明确了处理规定，加大了对违法违纪行为的查处和惩治力度。10、2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（国土资发[2004]71号），明确要求严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，明确了历史遗留问题的界定和处理时限，要求扩大公开力度。11、2004年国务院下发《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号），明确要求推进土地资源的市场化配置。12、2006年9月，国务院下发《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），明确要求：工业用地必须招标拍卖挂牌出让。13、2006年，国土资源部颁发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，具体明确了出让方式和程序。14、2006年8月，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号），明确工业用地必须招标拍卖挂牌出让。15、2007年1月，国土资源部、财政部、解放军总后勤部联合下发《关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知》（国土资发[2007]29号），明确了相关管理程序，16、2007年4月，国土资源部、监察部联合下发了《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发[2007]78号），明确了工业用地招标拍卖挂牌出让的具体问题。17、2007年10月1日实施的《物权法》明确：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。（二）方式选择根据上述法律、法规和政策规定，招标拍卖挂牌方式和协议出让方式都是土地出让的法定方式，各有不同的适用范围：在政府供地中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；上述五类经营性用地以外的土地，供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式供应。只有一个意向用地者的，方可采用协议方式供应。具体可按以下原则处理：1、关于招标拍卖挂牌出让范围的界定（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。对不能确定是否符合上述规定条件的具体宗地，