北京世贸国际期项目策划全案样本

目录前言市场调查北京综合商业区概况2、 北京重要大型购物商场概况3、 北京室民消费需求、习惯及趋势4、 北京市民消费力概况——北京中产阶层概况5、 调查分析综合总结6、 与目的合伙伙伴洽谈和讨论布局思维7、 布局基本思维8、 布局机动和目9、 布局基本10、 布局特式及“积极拉动”概念11、 场地环境因素12、 布局概述12．1南区——国际潮流休闲区12．2中心区——娱乐动感区12．3北区域——过渡期暂时潮流生活中心第三节布局内容13、 布局内容14、 商业布局份量分派15、 地库16、 地上一层17、 地上二层18、 地上三层19、 地上四层20、 地上五层21、销售与租赁

前言北京朝阳区【世贸2期】项目（如下简称本项目），占地4公顷，含大型综合商业区域及住宅区，其中购物零售商业某些逾6万平方米楼面面积，是本项目成败核心，需要在竞争积激烈北京商业中建立地位，才干带动整个项目，独领风骚。通过多番论证，达致共识，是要创立独有风格；大前提是要走在社会发展前面，带领消费者，创造并满足因社会环境转变而形成新需求。这种新商业形态与当前北京甚至国内购物式商场有截然不同设计和定位、管理模式和招商方式。贯彻总体方向，是发展如下潮流生活模式：一种活动不息集潮流、潮流、康怡、体育、活动休闲购物中心带领全北京市潮流生活中心潮流先行者大型活动中心多元化购物、活动互动乐园餐饮娱乐中心文化艺术汇聚氛围体验文化场地【世贸】项目应是有一种类似迪士尼主题公园乐园，来访游客可以在这里玩乐，休闲和购物因而在设施上，咱们亦须有别于普通商场，要配合各类文化娱乐、康体潮流活动，这些活动涉及：露天音乐会体育竞技赛各类演艺活动潮流活动潮流派对时装表演艺术展示行为艺术自由表演空间此份建议报告有别于普通商业布局文案，不但仅是将某些商业元素进行分类和摆放，最重要是充分考虑到整个项目将来长期宣传、推广和运营，是一种具带动性商业布局方案，亦即每类商业元素都要与整个项目互动。各个独立租户亦可配合整体运作，与项目整体形成互动、互相推广、长期运作效应。

第一节市场调查

第一节：市场调查在制定这报告前，分别进行了如下类别基本调查，收集资料。作为各项构思方略某些理论根据，涉及：·北京重要综合商业区概况·北京重要大型购物商场概况·北京市民消费需求、习惯及趋向·北京市民消费力概况·综合总结——老式商业、各类代表性人士当前购物消费习惯及需求·就北京商场将来发展模式及需求、与关于公司机构饿合伙机会等，与重要及方略性媒体、潜力租户、公司、商品、代理商进行洽谈和讨论调查目是理解当前北京商业模式和消费习惯，但并非跟随北京、消费者现时在老式市场中普通习惯，咱们但愿理解她们潜在需求，寻找她们对新模式接受限度。由于消费者现时所爱慕模式不一定是她们日后所爱慕，她们消费需求要新模式引导和激带动。咱们以为本项目定位和模式是北京当前商业中先行者，先行者是需要领导和带动老式商业和老式消费习惯。北京综合商业区概况地点位置商业设施特色王府井·南向北全长约800米·北京唯一步行商业街·东方广场、世都百货、王府井百货大楼、新东安广场等·周边交通以便·客流量大，旅游者集中地方·曾为北京商场标志·富老式感情西单西城区中心·西单商场、西单购物中心、华威大厦、中友百货、西单赛特等8家大型商场·南侧首都时代广场·多低档心潮小商场·手机、电脑、电讯产品商场·摊位式市集·吸引十多岁青年、中老年、外地旅游者及低工薪阶层人流东部城区·朝阳区，重要为CBD区域及周边·燕莎、太平洋百货、蓝岛、丰联、嘉里、国贸·除嘉里、国贸彼此连接，其她都保持一定距离·燕莎、国贸、嘉里属高档类·丰联、赛特属中高档类南部地区·宣武区和崇文区各有一较大型商场·宣武区庄胜崇光百货；·丽晶购物中心预测来年4月开业·崇文区新世界百货·崇光百货重要销售港、日品牌，属中高档，促销手段较多，较受白领欢迎·新世界商场分南北两某些，一某些销售日用百货；另一某些分为针对年轻人“新世界青春馆”，设溜冰场、售卖运动用品、少女服饰及电讯产品等。西部地区复兴门地铁站·百盛购物中心地理位置独特，多吸引比较年轻到三十多岁消费者西三环和长安街延长线交接处·城乡贸易中心·翠微商场·交通以便，既是地铁出口，也是南北、东西公交线路交汇点·人流量大·以大众消费为主·周边有诸多小商业西北城区·海淀区中关村一带·当代商场·双安商场·中高档类商场·周边汇集众多科研院所和高新技术公司·该区域亦汇集众多销售电子电讯产品电脑城和小商业北部城区·亚运村附近·北辰购物中心·宜家北京·北辰商品较全，针对大众消费，中低档类·宜家风格受年轻人爱慕，人流较多总结分析北京重要商业区·除西单、王府井是各种商场汇集老式商业中心外，北京其他购物商场大多较为孤立；·朝阳区大型商场众多，此外还分布着数个特色市场和娱乐区域，如三里屯、秀水、雅宝路等，逐渐形成整个区域商业氛围，较之其他区域，具备惯性汇聚优势。·CBD及周边区域更是朝阳区乃至北京重要商业中心之一。北京重要商务区·以众多商务写字楼汇聚为特点，例如：CBD商圈、朝外商圈、金融街商圈、中关村商圈、燕莎商圈、赛特商圈、东长安街商圈、亚运村商圈、西二环商圈、公主坟商圈、南部商圈等；·商务区与商业区基本一致并互相影响，商务区白领亦是商业区内各大商场和娱乐设施重要客源。中央商务区（CBD）·无论既有国贸中心，嘉里中心，还是此后北视中心和央视大厦。勿容质疑，CBD区域将来代表着北京及全国新商务，新商业形象。新商务和商业设施设计和经营内容均应超过既有国内所有可参照实体，并且这样商务商业设施存在于CBD区域也是理所固然。周边环境相辅性和竞争性·本项目位于CBD区内，紧邻第一使馆区和朝外商业区，兼备商业环境和地理优势等有利条件·华远集团在蓝岛对面开发30万平方米建筑面积“尚都国际”，一期建筑面积约10万平方米，拥有商业、办公、餐饮、及游泳池、会所等商务休闲设施·本项目东面有在建“以太广场”“光华国际”两个项目，涉及商业街、写字楼、公寓、酒店服务式公寓、会所和文化广场等·周边开发者（如香江集团、SOHO中华人民共和国、华远等）雄心勃勃，给本区域带来巨大发展潜力，亦给本项目带来了巨大市场压力·如何超越竞争对手，如何在已有商业环境中引领风骚，如何使本项目既与众不同，又具备吸引力，因而更加需要本项目在商业布局上多加考虑，独特商业布局和运营模式，才干让本项目在朝阳区及北京市众多商业中凸现出来

北京重要大型购物商场概况朝阳区商场位置商场面积经营特色定位赛特购物中心·长安街·建国门外大街地铁口·地上5层·地下2层·13，000平米百货·当代化商城之一·积累大批惯性消费者·国内外名牌精品和流行商品·与国贸、东方、丰联等属一级购物场合·高档消费群体国贸中心·建国门外大街·地上2层·地下2层·30，000平米·国际精品服装·餐饮、娱乐健身·礼物玩具·集购物娱乐多功能于一体·精致、高品位、领率时代风格·跨国公司、商社首选·高档雇员，海内外人士群体嘉里中心商城·光华路·CBD中心区·地下3层·地上1层·13，000平米·名牌时装·工艺品·餐饮、银行、美容·CBD标志性高档商业·高档次消费群，知名跨国公司和国内公司高档白领·潮流、前沿丰联广场·建外-朝阳门-国贸商圈中·地上4层·16，000平米·名牌时装·咖啡厅·餐饮·国内外名牌·中高档次·“写字楼族群“蓝岛大厦·朝外大街·交通枢纽·地上6层·地下1层·16，000平米·百货·游乐天地·美食广场、珠宝、药店·国内名牌·中档次商场·大众消费主体太平洋百货盈科店·工体路·东三环·地下三层·地上5层·47，000平米·超市·百货·小型餐饮·写字楼、酒店、公寓人群·由高档向中档下滑燕莎情谊商城·亮马河畔·地下1层·地上5层·22，000平米·百货·超市·办公设施·文化办公·国际、国内名牌·高档次商品及消费

东城区商场位置商场面积经营特色定位东方广场商城·东长安街·北京市中心·5个不同风格商场·100，000平米·精品服装·美食珠宝服饰·高档次·公寓、写字楼消费者·游客世都百货商场·王府井大街·4层·18，000平米·百货·逐渐向中档次转化西城区商场位置商场面积经营特色定位时代广场商城·西单·地下2层与地铁相连·地下2层·地上3层·25，000平米·服饰、百货、家居、餐饮·中高档·与长安街北面西单其他商场有距离，且定位与西单消费重要客人档次亦有差距西单商场·西单地铁口北面·长安街北面·地下1层·地上5层·30，000平米·百货·以中档商品为主，小商品齐全·重要客户为中低消费群体，及外来旅游者中友百货·西单地铁口北面·西单文化广场北面·地上2层·地上9层·流行服饰·百货、餐饮·健身、酒吧、KTV·以中高档商品为主，潮流潮流商品多·吸引了不少年轻消费者，因地处西单，外地消费者也较多西单购物中心华威商场·西单·地上1-2层是西单购物中心·3-8层为华威商场·西单购物中心以食品、百货、服装为主·华威设服装、小商品、餐饮·中低档·中低消费者、年轻消费者和外地旅游者百盛商场·复兴门地铁口·交通以便·北楼5层·南楼6层·30，000平米·百货·餐饮·中档宣武区商场位置商场面积经营特色定位庄胜崇光百货·庄胜广场·宣武门地铁口·84，000平米·超市·百货·餐饮娱乐·宣武区最大商场，货种多·南城、西三环居民首选·中高档·受青年人爱慕·日本大型百货集团崇文区商场位置商场面积经营特色定位新世界百货商场·崇文门外大街·流动人口最多·5层·108，000平米·日用百货·工艺品及黄金珠宝·餐饮·溜冰、射箭、健身·崇文区最大商场·普通大众型商场海淀区商场位置商场面积经营特色定位当代商场·中关村大街·高科技园区核心·12层·36，050平米·超市精品·休闲美食·体育健身·综合式服务·IT业白领、经销商、周边楼群居民、酒店客人·中高档商场双安商场·西北三环·中关村高科技园中心·五层·22，000平米·10多大类·十万余种商品·餐饮、娱乐设施·中高档次·IT精英·写字楼高档雇员·会展人员及周边居民翠微商场·公主坟立交桥侧·地铁出口]·交通便利·地下1层·地上5层·36，000平米·购物娱乐餐饮·邮电商务·周边小型商业多·中高档次·普通消费者城乡贸易中心·复兴路·交通以便·6层·22，000多平米·百货·餐饮·计算机·图书·丰台区、石景山区、海淀区普通居民·浓厚商业氛围（如周边手机店林立，小型服装精品店等较多）总结分析北京市大型购物商业重要分三类：·高档类：如燕莎、嘉里、国贸，吸引人流多为高收入白领，周边写字楼人流、外国驻京人士等·中高档类：如赛特、太平洋百货、庄胜崇光、丰联等，此类商业太多经营欠佳，某些甚至渐转向中档类，如太平洋百货、世都百货、时代广场等·大众类：如西单、蓝岛、翠微、城乡贸易中心，周边多汇集针对大众消费摊位式商业北京中高档类购物中心，经营方式大都雷同，经营品种大同小异，彼此无太大分别，没有新意：·老式商业格局和规划·以价格促销作为推广和吸引人流重要方式，没有新意推广方略·基本没有做小型活动场地，或没有场地却缺少有吸引力活动（如首都时代广场）北京市民消费需求、习惯及趋向目：理解北京人士消费习惯、意欲、趋向日期：6月底形式：小组讨论（FocusGroup）访谈内容：喜欢产品类型海外产品取向喜欢购物地点：商场、餐厅等，光顾频率抱负娱乐消费场合配套休闲消遣方式及时间消费额交通方式喜欢运动种类对艺术：音乐、演唱会、展览取向对流行潮流兴趣访谈对象：◆23岁至40岁北京常住人士被访问小组（FocusGroup）共分5类，并分为5组：在校学生刚毕业工作不久或收入普通职工（普通收入：RMB3，000元/月如下）收入中档外企白领（中档收入：RMB5，000-10，000元/月）收入较高外企白领（高档收入：RMB10，000元/月以上）外籍驻京人士调查总结：消费类别普通收入人士中高档收入人士日用品◆以超市为主◆逛商场次数不多◆购买服装倾向于街边精品店，如东四、西四、秀水等◆西单由于几种商品齐全商场和摊位式小店铺较集中，较吸引年轻人，特别是十多岁喜赶潮流年轻人◆较多在商场购物，对购物环境规定较高◆较多到是SOGO、百盛、赛特◆会在打折时多购物◆有时也去如日坛商务会所等小商业处购物饮食◆规定不太高，不太注重环境和味道◆比较注重餐饮，对餐饮环境规定较高旅游运动◆保龄球为主球类运动◆到郊区爬山郊游，或去市区体育场、各大院校里打球◆乐意参加形象气质礼仪方面培训◆经常健身，以器械锻炼为主◆周六、周日最休闲方式是到北京郊区郊游品味◆潮流艺术消费机会相对少◆潮流艺术消费相对机会较多地区习惯◆大某些北京人偏好就近消费，多在办公或住所附近消费◆较易受朋友简介或广告宣传影响潮流潮流◆绝大某些喜欢看潮流类报刊，关注潮流潮流◆喜欢新颖产品休闲方式◆约占62%人经常出外休闲◆休闲方式以购物、KTV为主◆约92%人士选取经常性外出休闲◆在市区休闲方式以餐饮、酒吧、KTV为主◆经常去钱柜、麦乐迪、工体等KTV唱歌，大多是麦乐迪，因开业较早◆经常去健身院，健身在北京越来越火◆出租车15元车程以内最适当意见◆没有太大意见◆消费场合较分散，消费选取不多没有一种可让人流连忘返场合总结分析经常外出消费且最具消费力是中高档消费者，即北京中产阶层本项目应锁定中产阶层为主导，以她们行为、模式来提供各类不同服务和商业因而，北京中产阶层状况、消费需求和趋向中本项目商业布局重要考虑因素北京市民消费力概——北京中产阶层概况中华人民共和国改革开发20近年，随着经济迅速发展，国家中产阶层日趋壮大。如下是某些各关于机构及学者调查数字及关于报道，作为分析参照根据。4．1关于中产阶层发展·11月，北京大学经济学院专家萧灼基以为，入世后5至中华人民共和国会浮现一种中档收入阶层。5种职业人会率先加入这一阶层，涉及科技型公司、金融证券界专家、各类专业人员、私营公司老板等·底，中华人民共和国经济景气监测中心调查显示，58.2%中华人民共和国大陆都市居民，对当前收入水平感到满意·10月，国家记录调查10省市60，000元人民币以上人口，发现当前中档收入者约占城乡居民人口10%，年龄大多在30至40岁之间·许多经济学家断言，再过一、二十年，在国内大都市里和沿海发达地区，如北京、上海、广州、深圳这样经济发展较快大都市里，中产阶层将呈几何级数增长，成为不可忽视社会主流群体。同步，国内中产阶层倔起也将构成整个社会最大财富来源和基本（因受到非典影响，故本报告未采用该年度报告）4.2关于中产阶层人口·中华人民共和国国家相信中心关于官员近来预计，到，中华人民共和国大陆约有2亿人口达到中产收入·香港理工大学中华人民共和国商业研究员朱文晖表达,中华人民共和国都市居民中有自住房70平方米以上,每还月有2、3千元可支配收入，已可归类为中产阶层，而这个阶层在沿海发达都市已达到30%4.3北京中产阶层状况·资料记录：中华人民共和国大陆10大都市中，早两年人均收入北京已达3，000美元，人均可支配收入已达11，577元·北京地方税务局透露，全市个人所得税收入达79.7亿人民币,增幅达40.28%,月收入6,000元人民币以上人士增长2.6倍,年收入70,000元以上中产居民越来越多·调查显示，依照国际通用恩格尔系数衡量（即食品支出占消费性支出比例），北京中档收入家庭已达到富裕限度，其中25%以上 家庭拥有私人轿车，而住宅电话、流动电话、家用电器等人均支出是北京平均水平4.3倍。·中产之家中，家庭基本建设（指基本生活用品如家电等）都已完毕，重要消费趋势转向为房产、汽车、旅游等。由于大多数中华人民共和国人热衷交际方式仍是吃饭，因此餐饮支出在这一阶层中仍占很大比重·北京中产阶层平均年龄趋向年轻化，特别是20世纪70年代后来生且受过良好教诲一代，正在源源不断地汇入到这个阶层中来。总结分析各地，特别是北京中产阶层，特别是年轻一代，是本项目目的对象，也是本项目商业布局定位基本本项目目的对象：·北京中产阶层北京中产阶层占人口30%以上，约427万（末北京常住人口为1423,2万人）·外省市商务、旅游人士北京接待国内旅游者1.15亿人次，比增长5%·外籍驻京人士据记录，当前常住北京外籍人口稳定在450万左右·外国游客北京接待海外游客310.4万人次，比增长8.6%。（因受到非典影响，故本报告未采用该年度报告）调查分析综合总结——北京现实老式商业、各类消费者当前购物消费习惯及需求5.1北京商场方面：·地区性——北京地区辽阔，亦因而形成散乱格局；各城区自有若干重点商场之外，全市集中地点为朝阳区，拥有惯性汇聚优势·老式性——北京商场在构造定位，仍停留于老式性格局，着眼于老式档次规划，若干设有综合性服务，仍只限于量化提供，其经营与促销手法仍未能与先进国际运作接轨·推广性——缺少推广方略，推广方略未能概念化及形象化；许多商场仍是以旧式实惠方式促销争抢客户·国际化——未见有商场为“入世”、“奥运”带来国际环境进行布置·动感性——没有为年青一群提供结合动感、娱乐、群聚、潮流、休闲及购物等必到场地·汇聚性——未有纯为追求娱乐动感汇集性商场或场地5.2北京市民消费方面·潮流性——北京年青一代均有追求潮流兴趣，她们喜欢新颖、潮流潮流与动感·消费力——中产阶层正在冒升，平均年龄趋向年轻化，将迅速带来消费力强大轻壮群体·凝聚力——一如国际都会环境及行为模式，北京青、壮群追求人们认同娱乐动感·调查显示，依照国际通用恩格尔系数衡量（即食品支出占消费性支出比例），北京中档收入家庭已达到富裕限度，其中25%以上家庭拥有私人轿车，而住宅电话、流动电话、家用电器等日均支出是北京平均水平4.3倍·中产之家中,家庭基本建设(指基本生活用品如家电等)都已完毕,重要消费趋势转向为房产、房产、旅游等。由于大多数中华人民共和国人热衷交际方式仍是吃饭，因此餐饮支出在这一阶层中仍占很大比重·北京中产阶层平均年龄趋向年轻化，特别是20世纪70年代后来出生且接受过良好教诲一代，正在源源不断地汇入到这个阶层中来5.3北京消费者在等待：·引起及带领她们与国际模式接轨——北京青、壮族群，正在“蓄势待发”，等待着始终在等待，引起她们潜在需求“娱乐动感”汇集中心·年青而富娱乐动感场地——享有潮流、娱乐、闲逛、消费、动感青、壮族群，等待着一种“年青而富娱乐动感潮流集中地”·形象鲜明汇集场合——一种形象鲜明汇集场地，配合露天广场，多元化文娱、康体、演艺活动，有如市中心主题乐园.6．与目的合伙伙伴洽谈和讨论要在北京建立一种独特休闲娱乐汇集中心，除了场地、设施等硬件布局外，特别重要本项目活动合伙伙伴，由她们协助推广整个项目所定位精神。本项目目的活动合伙伙伴涉及：重要电子媒体、方略媒体、公司、商品代理、广告及公关公司、文化艺术界、零售商等。如下是就关于北京商场将来发展模式及需求，与各代表性人士进行洽谈和讨论。此类群体既是本项目在将来招商、推广活动重要参加者，也应是将来商业经营合伙伙伴。6.1国际及本地媒体媒体是潮流重要推动者，有它们推动，才干将潮流或某个信息发扬光大，因而选取与方略媒体合伙，特别是电子媒体，是咱们布局方面非常重要一环。通过与ESPN、CHANNELV、STARTV、BEIJINGWALKER、THAT’SBEIJING、MODERNMEDIA及潮流CHANNELELLE等国际及本地媒体、互联网代表接触及洽谈，她们均表达对北京体育、文化和潮流活动市场有极大信心，并有兴趣与北京举办运动活动或节目，及有兴趣与公司及关于项目合办节目或活动；并可作初步接触进行合伙安排。其中本地媒体代表更相信藉举办活动，可以有效在个别目的群体建立支持度与归属性。ESPNSTARSPORTSMRMIKEKERR—MARKETINGDIRECTOR咱们参加筹办各类体育节目，涉及AVIVA亚洲保龄球巡回赛、XGAMES资格赛、亚洲XTOUR巡回资格赛及吉隆坡世界室内五人足球赛等。咱们对在北京推动体育事业非常有兴趣，也很有信心。只要有适当场地，咱们可以参加多方面合伙，例如XGAMES、室内五人足球赛等。当前咱们但愿在北京找到这样一种抱负场地。今年咱们在马来西亚KLCCPARK举办了JUNIORXGAMES和ASIANXGAMES，来自十各种国家和地区年轻人参加了比赛，发挥影响很大。有机会话，咱们但愿能在北京举办比赛。（背景资料：ESPNSTARSPORTS是亚洲区最大有线及卫星及体育电视网络。ESPNSTARSPORTS九个频道为亚洲区内25个国家及地区千千万万个家庭播送世界上最精彩地区性及国际性体育盛世，每日24小时不断转播世界赛事，大某些节目为现场直播。）CHANNEL[V]MRJIMMYYENG—DIRECTOR[近年来，咱们已经深有体会，中华人民共和国年轻一代正越来越具备影响力，需求也越来越高，她们渴望理解更多新潮流、新音乐、新产品。从，CHANNEL[V]已经把运作中心转移到中华人民共和国内地，咱们目的就是把CHANNEL[V]塑导致真正“中华人民共和国制造”世界名牌。电视、网络、报刊杂志、地面活动等都是咱们平台，特别是咱们会运用丰富多彩个类活动来推动，如音乐会、新产品发布、歌友会、尚有“全球华语音乐榜中榜颁奖奖大典”等，咱们但愿北京能有一种代表潮流潮流场合，而不但限于当前酒店、酒吧、剧院等等，如果有这样场合，咱们很乐意合伙。（背景资料：作为亚洲第一华语音乐频道，CHANNEL[V]自1994年成立以来，一致力于为中华人民共和国年轻一代提供音乐和潮流文化交流平台，不但让中华人民共和国年轻观众能在第一时间得到全球最新音乐和潮流信息，同步也把国内先进音乐人才和音乐节目推想世界。“华语音乐20强”，“日韩流”、“劲爆点”“GOWEST”，“面对面电视演唱会”，“非常中华人民共和国”、“全球华语音乐榜中榜”等先进节目更是脍炙人口。CHANNEL[V]也已成为流行音乐、潮流信息代名词，是潮流青年追崇一种媒体品牌。）BEIJINGWALKER华立松先生—总监[咱们读者群是在京日本人，当前还涉及日本来华旅游者、日企白领、尚有日本本地人。咱们不但报道各种文化、商务讯息，咱们还会参加有关活动，去年咱们就和公司合伙和参加组织了数个活动，特别是邀请了所有驻京日本人和媒体参加了咱们周年庆祝晚会。咱们很乐意参加合伙组织各类活动，咱们也会向读者和合伙伙伴推荐活动信息和场合。]（背景资料：1999年7月，在上海第一本日语月刊《上海WALKER》创刊。WALKER旗下当前共有日语月刊《WALKER上海版》、《WALKER北京坌》、《WALKERCHINA》和中文月刊《

shanghaiWALKER》，报道最新活动、最新游乐去处为主文化、流行、商务和生活资讯，不但受到日本驻华工作人员及家属、日本来华旅行者支持，也得到关怀日本信息各类中华人民共和国人士普遍受到了好评）THAT’SBEIJING马春蕾小姐-客户经理[北京追求潮流潮流青年绝对不比上海少，但却给人感觉北京没有上海潮流，活动都汇聚起来，也展示出来。有了这样一种集中地，北京文化活动、潮流派队、露天音乐会都可以有一种抱负发展平台。]（“THAT’SMAGAZINES”既有“THAT’SSHANGHAI”、“THAT’SBEIJING”、“THAT’SGUANGZHOU”三本杂志，针对英语读者，提供北京、上海、广州最权威潮流、娱乐、餐饮信息，涉及餐厅酒吧、艺术展览、体育活动、潮流等信息。）当代资讯传播有限公司（MODERMEDIA）MSVIVIANYUAN-ACCOUNTDIRECTOR[作为潮流媒体，咱们曾与许多跨国公司、文化机构、艺术团队合伙组织各类宣传推广活动，在北京这样潮流活动诸多，但是可选取适当场合却很少。许多潮流品牌推广都选在某些酒吧里进行，在北京难找到一种潮流推广场地，特别是户外。场地对活动限制是蛮大，咱们非常乐意和公司公司合伙。咱们觉得推广活动在品牌宣传中越来越重要，特别是直接针对目的群，比广告效果要好诸多。我相信北京潮流活动会越来越多。]（当代资讯传播有限公司MODERNMEDIA，旗下有MODERNWEEKLY周末画报、PEARL成功女性生活指南、T、O、M，新视线杂志、AUDI奥迪杂志等，在国内潮流平面媒体中占有重要地位，受到追崇潮流年轻人欢迎）。6.2国际公司及品牌所接触过公司及产品代表，均批准北京现时欠缺青年动感，及迎合潮流潮流集中地。各代表均欢迎及支持与发展商规划推广活动，以推动此类场地发展。涉及：唱片及娱乐事业WARNER、直销商AMMWAY、国际品牌COCA-COLA、SANMIGUEL、ALCATEL、GM等。美国华纳集团（WARNER）陈小宝先生-总裁[北京是中华人民共和国文化中心，北京应当有一种流行音乐、潮流文化中心，有名乐队或艺人可以开演唱会，没有名气乐队、艺人也可以在这里展示才华，还可以让更多明日之星有展示自己机会。演唱会就是艺术天才被发现重要途径之一。咱们发现唱片也非常注重推广，如举办明星签名，新唱片发布演唱会等，现场交流最容易被歌迷接受，也最可以得到歌迷支持。]（背景资料：美国华纳集团（WARNER）是世界知名娱乐传媒集团）可口可乐（COCA-COLA）MSBRENDALEE-公关推广总监[咱们每年在中华人民共和国各大都市均有诸多推广活动，特别是针对年青人体育活动。咱们在上海举办了[雪碧]NBA三对三篮球争霸赛，有400多支球队、多球员参加，尚有不计其数现场球迷，对青少年篮球市场发展产生了一定影响，对咱们品牌也有较好推广。北京至今缺少属于青壮年有系统、参加性强比赛活动。咱们但愿能参加推动此类活动。]（背景资料：可口可乐（COCA-COLA）为世界知名饮料品牌。）生力啤酒（SANMIGUEL）MR.FREDDYKWAN-PRESIDENT[咱们会经常针对年青人做公关推广，也会赞助体育活动、美食节、音乐会等，咱们很赞成在北京打造一种潮流潮流中心，也乐旨在这样地方进行公关活动。]（背景资料：生力啤酒，知名国际品牌，在菲律宾、香港和中华人民共和国设有公司。）阿尔卡特（ALCATER）MR、KINWAILAM-PRMANAGEROFASIAPACIFIC[中华人民共和国是咱们重要市场之一，也是咱们产品公关推广重点。在北京除了商场室内外等有限场地外，咱们很难寻找适当场地做推广活动，如果有一种青年、潮流人士集中地方，咱们必定是非常欢迎。]（背景资料：阿尔卡特是当今世界上第一大电信基本设施供应商，也是最早扎根于中华人民共和国，与中华人民共和国通信业长期合伙强大合伙伙伴。）通用汽车（GENERALMOTORS）JACKY-公关部[公关推广活动对与汽车一类高档消费品非常重要，北京是汽车消费重要市场，也是一种正在成长市场，咱们正加强在北京推广。我觉得在北京建立一种潮流中心很故意义，我相信通用乐意参加推动这项目并在这种潮流中心作品牌宣传。]（背景资料：通用汽车公司是全球最大汽车制造商，在中华人民共和国项目投资总额超过20亿美元，产品系列涵盖了中高档轿车、多功能旅行车、紧凑型轿车、SUV、皮卡和微型车等。）6．3广告及公关公司活动推广，广告管理，已经成为当代广告重要概念。对不少产品更是主流推广及宣传工具。对广告公司及公关公司来说，可以有系统及规划性地举办公司及产品活动推广宣传，是建立形象及传播讯息深化工具，并且可以建立长期认知度。所接触4AS广告公司，均正面支持在北京发展青年动感市场，并相信与发展商以合伙形式活动推广相称可行。达彼思广告公司（TEDBATES&COMPANY）[推广活动是公司,特别是跨国公司一项重要宣传手段.咱们经常为客户寻找场地做活动,但现时北京大商场中可做活动地方太少,户外广场就更多.如果有一种潮流、潮流汇集中心地，我想咱们做推广活动就会有更好效果，可以随时接触到潜在目的群，不象当前这样，做活动时很大限度上依赖直接邀请目的群。例如上海通用，每年公关活动有诸多，例如举办车展，普通可以接触到最多目的客户，但诸多活动都要在场地寻找、目的群邀请上下功夫，才干获得最佳效果。（背景资料：达彼思广告公司是全球知名前10大广告公司之一。）灵智大洋广告公司（EuroRSCG）Mr.Anthonychow“北京作为这样一种重大文化中心，更是应当有一种青年活动汇集交流平台。广场文化在欧美已经很发展，是市民，特别是青年社会活动场合，也是都市文化体现。北京天安门广场是政治性很强地标，其她如西单文化广场也只是商业附属，缺少吸引力，不能形成一种活动中心。”（背景资料：EuroRSCG（灵智大洋）从属全球第六大传播集团哈瓦斯（HAVAS），总部位于巴黎，为全球前10大广告公司中最年轻广告公司。） 舞蹈学院、演艺学院、影视机构、个别文化艺人等文化机构北京文化团队及机构，长期感受到北京艺术活动，缺少自由发挥场地空间。她们均热烈欢迎有一种开放、自由场地，让艺术创造者能近距离与市民接触。她们亦相信若有发展商能提供这样场地及设施支持，必然可以让关于场地发展更辽阔多元性及深度内涵。是一种双赢方案。初步接触人士及代表人物涉及窦唯、高原、陈冠忠等文化艺人。窦唯、高原“北京摇滚乐队应当是最多，特别是所谓地下音乐人，可摇滚在北京通过上世纪90年代高潮后，始终都没有再火起来，1990年工体那场当代音乐会推出了“唐朝”、“黑豹”、臧天朔，摇滚乐才在中华人民共和国流行了起来，但这种机会不多。当前在北京，比较好摇滚乐队可以在酒吧里表演，或是参加商家促销活动。我觉得要是有一种比较固定地方可以给各个乐队表演机会，最佳是形成一种固定演唱会，会有诸多人来看，其实当前许多成功人士正是当年摇滚乐迷，她们当前刚好有能力去某些场合看表演、去消费，尚有某些老外也很喜欢看这些表演。诸多有名乐队也是通过正式表演机会才被唱片公司发现。许多乐队都在等这样机会，如果有更多资金、场地话，我想会有诸多人来参加，涉及导演、制片、唱片公司、媒体等。”（背景资料：窦唯，知名歌手和音乐创作人）陈冠忠“北京没有一种大众化艺术表演空间，不象国外某些广场，可以有不同表演、画展等，定期让艺术家把自己作品展示出来或是出售，其实欣赏艺术不一定是专业画家，或专业照相师，只要有一种可以让大众经常接触艺术机会和场合，就可以让艺术作品被更多人欣赏。但是，北京活动场地太少，去年咱们《视觉》杂志举办庆祝晚会，最后是在工体旁酒吧做，由于场地太小，只能安排一种乐队简朴表演，诸多人还是只能呆在酒吧外面空地进不来。北京应当有一种比较大、可以经常做艺术活动场地。（背景资料：香港知名文化人、作家，现长驻北京，为全球数家知名媒体总策划师）海外及本地娱乐餐饮集团官邸（discobar）、placeone及大型桑拿及健身中心负责人均表达，北京零售娱乐需求始终相称蓬勃，若能有大规模场地，以优良管理及优质服务招徕，必然再能创造更多需求。她们均表达对“世贸“项目有兴趣，并会继续关注。上海官邸关文胜先生——执行董事“一种面积如此大、人口如此众多北京，当前主线没有一种象样休闲中心，或者是较抱负娱乐场合，当前三里屯缺少统筹管理，档次也不高。娱乐餐饮行业在中华人民共和国发展才刚刚开始，前景是很大。”（背景资料：官邸餐饮娱乐有限公司是一家港台资本餐饮娱乐集团，继台北官邸后在上海开设了第一家私密式酒廊俱乐部——上海官邸。上海官邸采用会员制，为一定层次客户群体提供休闲娱乐空间。官邸同步提供各行业不定期或定期活动多功能服务，如产品发布会、流行潮流界刊登会、记者招待会、私人生日PARTY等。）PlaceoneMr.PChan—Manager“就娱乐餐饮业来说，北京已经具备发展条件，但缺少适当发展机会，和香港比较，北京当前娱乐餐饮业尚有差距，缺少有品味、管理好、服务好餐饮场合。如果有好机会，咱们会考虑在北京发展。”（背景资料：1999年11月在香港铜锣街25号、35号和28号相继开张了PlaceOne、PlaceToo和PlaceFree三家酒吧，随后不少酒吧、餐厅亦加入战团，令从前原本只有车房、印刷厂及废纸厂陋巷，变成热闹街道。由于老板尔冬升与不少娱乐圈中人相熟，PlaceOne成为明星休闲据点。）藏酷店面经理：林先生“藏酷”是一种潮流、休闲、娱乐、美食及奢侈家居用品流行前卫活动空间，重要消费人群白领及年轻人，开店大概需要-3000平方米。哈根达斯店面经理：曲小姐北京共有五家分店，都在长安街上，在北京最繁华，消费最高地方（西单、新东方、新天地、国际俱乐部、国贸），总部在上海，故意向在增长新店，面积需求200平米左右，氛围，高消费区，由于哈根达斯这个美国口味冰激凌，可称世界最佳，价格也是相符相成。亚洲之星（一家特色餐厅）店面经理：NINATAN北京只有一家店，面积700多平方米，重要以新加坡、马来西亚、印度、粤菜、海鲜东南亚风格为特色，它们选店址是以三个方面考虑，（1）有消费能力人群；（2）交通便捷；（3）地理位置邻近使馆区，或外国人汇集地方。FLC（福楼法餐）店面经理：杨小姐一家欧式风格，富有浪漫气息法式餐厅，充分感受异国风情，尽享法式大餐，既有一家店，立即在亚运村开第二家店，当前正在装修，面积大概在200平方米左右。选址规定，在潮流且有很高文化修养人群，及有一定消费能力地区和与其她餐饮店相邻。绿波廊店面经理：吴晨是一家具备中华人民共和国特色上海菜，菜品精细，把饮食做为一种文化，面积不太大只有300平方米左右，但给人带来却是食文化享有。选址定位在有品位高收入白领人群地区和商业街附近。海外零售商随着中华人民共和国加入世贸后，中华人民共和国经济就始终备受世人瞩目，全球经济衰退，中华人民共和国经济却一枝独秀，更使得不少海外公司对中华人民共和国市场“虎视眈眈”。越来越多海外零售商开始将目光转向中华人民共和国，并设立办事处，而尚未进入中华人民共和国海外零售商亦对中华人民共和国加强关注，以谋求最佳切入点。如下是各名品店店面经理访谈。Nautica“咱们已有筹划在北京建立旗舰店，但还没有找到适当，有足够吸引力场地。北京当前大型百货商场都临街铺面，千篇一律，缺少创意。一旦有适当投资机会，咱们会考虑进入。”（背景资料：国际知名休闲运动服饰品牌，自从1983年创立以来，Nautica品牌始终是水、航海和积极生活方式代名词。）费雷咱们对于开设新连锁店选取往往非常谨慎。一、地段要繁华，二、此地段要有高消费群体，周边要有相应高档酒店和大型写字楼，公司宗旨是一种适合区域只能有一家店。交通方面一定要便利，更重要是车位要充分。咱们消费群体，多具备较高收入或是外国人。咱们但愿商场能提供好购物环境，她体当前商场硬件和软件上。如：商场配套、内部装修、设施、硬件等和商场管理方面和物业等。对CBD咱们在考虑中，如果有以上适合咱们规定会考虑，但这也要公司细致综合考察。咱们面积是80-120平米左右，依照实际状况在来定，装修方面咱们有自己规定，因此还是要自己来做。爱斯卡达咱们在选址上和某些国际大型品牌规定差不多。地段要繁华，有很强消费群体，由于繁华地段交通应当都很便利。咱们客户都是有车，因此在车位上一定要保证充分，由于是世界级品牌，咱们有一定固定客户，但由于多数客户是公司总裁、金领、CEO等，收入很高人群，因此环境一定要好。无论是硬件还是软件都规定是很高档，对于CBD咱们还是很看好，由于她当前是北京经济和商业最发达地区，规定面积100-150平方米左右，装修方面咱们自己来做。拉格斐咱们在选址上是规定这座都市最繁华商业街，周边要有大酒店和高消费人群居住或工作地方。交通要便利，要有充分车位，消费群体是高收入人群和外国人，商场环境一定要好。咱们国贸已有店，因此不会再在那里开店。面积在90-150平方米左右，咱们也是要自己装修，区域不同装修会有某些改动，但根椐公司意向来做，不破坏整个统一风格。范思哲地段一定要繁华，人群消费能力强，交通要便利，车位要充分，消费群体都是金领和收入非常高某些人，环境一定要舒服，配套要好。咱们在国贸已有店，但CBD位置非常好，面积会在120平米左右。咱们也是自己装修。多美地段要繁华，消费群体能力强，交通要便利，车位要充分，消费群体都是高收入人群。规定商场环境好，配套齐。咱们是以量身订制为主打，CBD咱们还没有店，很看好CBD那里消费群体和CBD知名度。面积80-100平方米左右，伯爵莱利地段繁华，消费群体能力强，交通以便，车位要充分，消费群体都是高收入人群。规定商场环境好、配套齐，CBD投资潜力很大，面积80-150平米左右，自己装修。Gieves&Hawkes地段繁华，消费群体能力强，交通以便，车位要充分，消费群体都是高收入人群。规定商场环境好、配套齐，面积80-150平米左右，自己装修。圣约翰地段繁华，消费群体能力强，交通以便，车位充分，消费群体都是高收入人群。规定商场环境好，配套齐。面积80-150平米左右，自己装修，CBD是一种抱负投资区域。1881地段繁华，消费群能力强，交通以便，车位充分，消费群体都是高收入人群。规定商场环境好，配套齐，面积规定120-170平方米，自己装修。KENZO选址目的集中在繁华商业区内五星级酒店，高档酒店自身客户群体及区域内惯性消费群体。规定交通便捷、车位充分。在装修上规定，店面统一形象，自行装修。所需面积应在100平方米左右testoni铁狮东尼选址目的集中在繁华商业区内五星级酒店以及顶级商场专卖店分布状况：赛特、王府饭店。规定交通便捷、车位充分。装修上店面统一形象，自行装修。所需面积100平米左右。Givenchy纪梵希选址目的集中在繁华商业区内商场和酒店。交通便捷，车位充分。装修上店面统一形象，自行装修。所需面积为130平方米左右BACCARAT意大利水晶专卖店，分布在国贸商城和王府饭店地下一层。专卖店选址要交通便捷，车位充分。装修上店面统一形象，自行装修。面积规定为100平米左右菲拉格幕重要目的消费群为高档区域客户以及区域内惯性消费群体。所在环境要交通便捷，车位充分。装修上店面统一形象，自行装修。面积规定为150平米左右BURBERRY博柏利选址目的为集中繁华商业区内五星级酒店和顶级商场重要目的消费群为区域内惯性消费群体。交通便捷，车位充分。对装修上店面统一形象，自行装修。需面积为150平米左右ESEADA重要目的消费群高档区域内惯性消费群体。专卖店分布状况为北京王府饭店地下一层、二层。装修上店面统一形象，自行装修。所需面积为100平米左右BALLY巴利高档区域内惯性消费群体。规定交通便捷，车位充分。装修上店面统一形象，自行装修。所需面积为90平米左右BOSS重要目的消费群为高档区域内惯性消费群体。选址意向规定高档酒店、顶级商务楼、大规模商场及繁华商业街。交通便捷，车位充分。装修上店面统一形象，自行装修。所需面积规定：受所在位置影响，大体集中在100-200平米左右COACH寇驰重要目的消费群为高档区域内惯性消费群体。专卖店分布北京当前仅此一家，4月开业。选址意向集中在繁华区域内五星级酒店。交通便捷，车位充分。装修上店面统一形象，自行装修。所需面积为100平米左右。GUCCI选址意向集中在繁华区域内五星级酒店以及顶级商场。重要目的消费群为酒店自身客户以及区域内惯性消费群体。交通便捷，车位充分。装修上店面统一形象，自行装修。所需面积规定为100平米左右。驻京商业/使馆级人员、商会代表、政府部门接触重要商企高层、使馆人员、香港商会、新加坡商会等代表，均以为北京现时没有这样场合，市场将有很大需求。香港商会Mr.ThomasKwong—商会委员会成员（亦是香港中华电力驻京总代表）“香港商会经常举办各类商贸和文娱活动，也和商会公司成员、非成员公司或其她商会、机构等合伙举办活动，涉及研讨会、各类商务或休闲约会、慈善晚会、周年晚会等。普通在酒店、餐厅、俱乐部等地方举办。北京当前没有一种非常潮流、布满活力活动中心场合。而潮流活动、青年集会、商务活动是一种非常大市场，咱们也乐意参加推动北京潮流潮流活动。此外，常驻北京香港人越来越多，但没有一种可以购买到香港特产地方，可以提供香港地方特色或在香港常用餐饮食品，这样就不用经常从香港带过来某些在北京买不到东西了。如果有这样类似“香港街“地方，还可以让香港人有个集中场合。”（背景资料：中华人民共和国香港（地区）商会于1993年在北京正式成立，是继美国、法国、意大利和日本之后在华成立第五个国外地区商会。商会为非赚钱性，集商业及社交为一体组织。其宗旨是增进香港与国内之贸易经济合伙和文化交流，加强与国内关于机构及公司单位联系，并组织文娱康乐联谊活动。）中华人民共和国国际贸易增进委员会北京市分会韩冰女士—大型活动部项目经理“咱们组织和参加组织活动年年都在递增，范畴很广，规模有大有小，在场地选取上确较麻烦，酒店、写字楼、高档商场租金很贵，成本压力大，有些地方商业化过浓，或场地不够大。北京缺少一种可以做活动公共户外场地。”（背景资料：中华人民共和国国际贸易增进委员会北京市分会（简称北京贸促会、北京国际商会），是由北京市经济贸易界有代表性人士、公司和团队构成对外贸易与投资增进机构，是政府支持、实行公司运作非赚钱性社团法人。既有公司、机构会员4000余家，其中直属会员177家；在北京市14个区县和开发区设有支会机构，有7个行业团队会员，2个行业委员会。）

第二节布局思维

7．布局基本思维北京既有商场模式及概念老式保守既有北京商场，在构造定位上，仍停留于老式及保守格局，经营与促销手法未能与国际运作接轨：经营者相对不看重购物环境或服务好坏，而以价格档次及优惠为重。北京欠缺中青年动感活动暨商场集中地没有为中青一群提供结合动感、娱乐、群聚、潮流、休闲及购物等必到场地，亦未有为“入世”、“奥运”带来国际环境进行布置。蓄势待发，对潮流潮流规定潮流趋势，是每一种成熟商业社会成员必然需求，特别是中青年群体。当经济稳定了，国际交流增多了，对产品潮流质量需求就会越来越广化和深化。逐渐，潮流产品需求更会变成是一种非必须品，而成为一项必须生活情趣。天时、地利、仅欠“人和”北京经济正在趋向成熟，北京国际信息和交流正在迅速深化，配合中华人民共和国“入世”，北京人商业行为正在迅速与国际接轨。北京奥运，上海世博会再次将世界目光集中在中华人民共和国，必将吸引大量国内及国际旅客到访。本项目已具备优越地理环境，又逢奥运时机，只要配合独特商业布局与国际性经营运作，就会成为北京当代商业先行者。8．布局动机及目把握先机，创造需求由于长期来在各方面局限，北京人对这种需求，无论在硬件（商场、经营手法），软件（市民需求），都未能明确体现出来。人们只是在“蓄势待发”。因而，要走在潮流之先，就要有一种“把握时机”视野——在各方面仍在等待之时，创造这个条件，带领这个需求。突破老式，带领局面依照这个思维方向，咱们需要已不是一种老式购物商场，也不是什么号称多元化、综合性中型购物活动中心。“超级娱乐动感城”它是从质到量，到思维概念，都是一种涵盖潮流生活、娱乐、动感、消费购物、休闲品位，及国际活力一种“超级娱乐动感城”。是北京，甚至是全国第一家这样模式场地，有如迪士尼主题公园富于动感和多资多彩，却又涵盖更多商业消费，国际竞赛表演场合。它周边商业活动，就有如与美国环球片场互动CityWalk街上餐饮、购物消费。这个地方，咱们不称它为商场，由于它不是一种普通购物中心，它是较接近主题公园般娱乐动感消费中心。它是一种全新意念，面向潮流生活、休闲购物，与国际消费概念及活动概念区域，也是北京最“in”地方。整个商业布局，将跟随着整个思维定位布置，最后动机，是创造一种布满活力和动感中心。整个场地由周一至周日，由早上到清晨，都是那么布满活力动感；这些活动，有室内、室外，小型、大型，有由大业主组织，由租户举办，由公司或产品推动，或由文化表演团队推演，以至各式各样自动个体文化活动等。当消费者、参观者、旅游人士来到这里，将会全情沉浸在一种全北京开放时间最长，范畴最辽阔，动感表演最多资多彩，欢乐永不休止动感商城。详细远期目创造潮流、动感潮流潮流中心北京中青年凝聚中心室内外大、小型，本地及国际性文娱及体育活动中心具格调餐饮娱乐休闲场地节日（除夕倒数、情人节）必然汇集场地北京除天安门外第二个必游及娱乐景点潮流品牌、跨国公司宣传推广平台当代推广促销及商场管理感念展示平台通过各类活动来创造和形成这样中心和平台，并由零散活动慢慢形成有规律、具规模每月活动和每年大型活动，亦可考虑形成有项目特色定期活动，详细内容可包括：节日汇聚：除夕倒数、情人节之夜、圣诞狂欢、春节庙会消费闲游：啤酒节、红酒品尝晚宴运动动感：3人篮球赛、X-Game、攀岩、障碍自行车赛、奥运会户外直播现场体验、世界杯转播球迷邀请夜娱乐表演：户外音乐会、时装表演、歌星现场表演、新人选拔赛艺术展示：画展、装置艺术展、新书发布、唱片发布、照相展、电影展、街头艺术表演文化交流：影片首映、咖啡文化、瑞士风情展、澳大利亚旅游节潮流新产品登场：新型手机、电讯产品、体育产品媒体活动：综艺节目现场、名人采访、新闻发布会公司机构推广：各国商会周年庆、会议晚宴、新浪网友约会异国风情活动：万圣节狂欢、花车巡游、法国歌舞、各国食品节9．布局基本在构思商业布局时候，除了思维动机，尚有考虑到项目自身存在许多优胜基本，这些“布局基本”可归纳为如下重要元素：项目定位为北京潮流娱乐动感商城以北京首创内外街道，配大型广场空间和“天幕”为特色硬件统一招商、统一选货、统一管理运作不单是朝阳商业重要亮点，更面向北京市，服务全国，并吸引国际游客发展商/大业主将在前期投资许多具特色及国际性动感活动，建立形象及凝聚基本，亦作为生财基本10．布局特式及“积极拉动”概念承办上述思维、动机及基本，咱们详细要创造是一种在京城具备开创性娱乐、动感商业及生活主体。这是一种以北京文化为背景，拥抱国际元素，混合成为一种潮流，多元国际色彩，揉和本土元素大众潮流中心。对象涉及青年、白领、游客、大学生、市民、外资公司人员等从15岁至55岁群体，集中在23至45岁。这是一种活动不断、走在潮流前面，无论生活方式、衣着、产品、娱乐饮食、休闲、购物，以至体验艺术文化场合。商业布局，重要考虑是吸引人流。普通商场以货品齐全，“等待顾客”方式，咱们则以“积极拉动”方式将人流带入。同步，在这个场合，不是单向购物，而是“互动”、“投入”、“参加”一种崭新模式。10．1“积极拉动”为了实现与老式“等待顾客”经营方式，咱们需要创造“积极拉动”崭新概念。概念主题是借着履行持续不断，多姿多彩不同主题活动，迎合不同目的群体，拉动她们对项目认同，进而达致惯性汇集，建立群性凝聚条件。履行“积极拉动”手法，可推出由发展商及租户，与公司、品牌、国内及国际性媒体、机构、零售商等，实行互动合办形式，达致资源效益有效运用及形象建立。互动对象，可涉及：国际知名服装、服饰品牌国际游戏品牌国际媒体电子、美容、家用品、汽车等公司和产品互动艺术及文化团队体育用品公司及品牌休闲服饰公司及品牌跨国公司体育团队10．2“参加”及“投入”要获得“积极拉动”效果，必要在举办活动时候，加入“参加”及“投入”因素，例如在美国非常受欢迎民间体育项目——3人篮球赛，凭借NBA热潮，姚明明星带动效应，篮球在北京热火限度，必然可以拉动大量群体，特别是青年亲身参加。再配合宣传上推动，因而制造“投入”元素，达到“拉动”效果。其他可举办活动可涉及：配合奥运会主流运动项目配合潮流，另类文化活动文化艺术表演艺术及流行歌唱表演品牌商机展览各项体育赛事现场直播11．场地环境因素11．1位置本项目坐落朝外大街和CBD交汇点，拥有老式优势商业设施及人流，交通便利，有利项目商业布局。项目西部邻近使馆区，亦有助发展国际潮流休闲业务布局。11．2独特优势本地块面积共有4公顷，在设计中最独特是一种露天内街广场，与室内街道互助呼应，既可在良好天气现象下运用露天条件，内街道亦可避免寒冷或风雨天气影响运作。“天幕”设计更是国内首创。11．3租用及非租用场地互动从这个场地构造，咱们可将之分割为非租用场地和可租用场地2分式布置考虑。同步运用非租用场地特殊优势，制造“拉动”人流效果。同步亦可作为商户或产品推销场地及工具，有利租务发展。（销售某些见）11．3．1非租用场地亮点非租用场地亦蕴含着无限商机和经济效益，涉及： -与媒体、公司合伙举办各式潮流活动、现场节目等 -出租给公司机构用为潮流活动场地 -出租给公司进行产品推广 -赞助公司、机构举办公众活动、重要活动等 -由公司赞助举办各类活动运用非租用场地特有户外广场环境优势，进行组织性、持续性地“拉动”活动，吸引人流，同步亦争取商机和利益。这些具组织性“拉动”项目如下：天才坊（影视、艺术、文化）推出艺术文化表演元素，引进另类格调引进日本原宿街头表演方式，显现北京HipHop文化，亦可混合国际潮流，配合公司产品，支持赞助，寻找北京天才活动性质可分为：重要表演、视觉、定期天才表演、竞赛、公司或文化单位主办表演等合伙方可涉及唱片公司、演艺学院、影视公司、文化团队、院校、广告制作公司、公关、广告公司等活动内容可涉及舞蹈比赛、个人表演、团队表演、美少女表演、明星模仿秀、影视剧广告演员招聘等展示坊有组织性最新产品登场重要场地，由大至汽车，小至手机等，以潮流、科技、潮流、艺术、创意（如庞比度中心）等招徕以表演（如时装表演），进行互动展示，可以室内外方式进行运用独有大广场空间优势，进行多元化实况表达。如设立假山进行攀石；推销运动鞋，可将场地设立成田径场；如泳衣展等。其她如时装表演、新唱片登场、新产品推广、记者会、电视剧首映等，亦可以现场实况进行促销。“真实积极”是本项目最大胜利元素节日坊除夕倒数、婚嫁、慈善活动、公司庆典等除夕倒数，当前在北京没有一处是受到公认抱负场地，本项目具备优越条件，有如纽约时代广场将项目变成北京节日欢乐日子必到地方，及大型活动必去地方可设计标志性对象，例如“星光大道”等提供一条龙服务及产品供应，以加强形成为这样一种场地竞赛坊与各体育组织、体育媒体、青少年机构、各大院校合伙，以发展青年体育为重心，举办各式各样青年体育活动，如校园精英赛、校际争霸赛、夏令营体育赛等，范畴可涉及球类、健美操、溜冰、极限运动等各种类还可举办有关球迷派对，球星会面会等媒体互动平台与重要传媒建立互动关系，设立平台，推动现场直播节目。如联同公司、产品推出大众文娱文化节目，电台电视大型制作，慈善活动，园游会等。电视传媒涉及：ChannelV，潮流频道、影视资讯、潮流产品印刷传媒涉及：以休闲刊物为主，例如that’sBeijing，BeijingWalker，Metro等，共同组织活动文化交流场与各国商会、旅游增进组织等联合举办旅游文化交流活动，以不同国家文化为主题，展示各国旅游资源、特色艺术品、日用食品、并配以富异国风情表演和活动等以特定主题举办各式文化活动，如咖啡文化节可展示不同国家、不同风味咖啡产品和因而衍生各国特色文化，其他主题还涉及如红酒、茶道等以潮流文化为主题，吸引年轻人广泛参加，如动漫节，可展示先进动漫作品、影视、选拔创作新秀、动漫人物模仿先进等各种内容，可由网络公司、游戏公司、媒体参加合伙，还可以形成动漫界年度盛世11．3．2租用场地亮点将租用场地发展为多元娱乐集中地，成为北京最各种类、各式各样娱乐场合；有活力潮流，有潮流休闲，来到这里，就不用到处寻觅了。提供娱乐项目可涉及由音乐酒吧、迪厅、到休闲式足底按摸、桑拿、健身、香熏浴等（北京虽然大，却没有一种这样中心）。以类别而言，可分为如下类别：联合国式餐饮风情（最多风情，国际多元化饮食天地）因与使馆区为邻，咱们就可以和中华人民共和国有邦交百各种国家不同菜式为构思，成为全京最多不同种类餐饮特色地方，吸引各国使馆区人员及各国人士，同步亦让本地及各地游客品尝各国风味。台、港、东南亚、日韩饮食天地台湾、新马泰、香港、日韩在京流动人口达数十万人，这些驻京群众层高消费，亦爱慕汇集享有本国情调。在这里设立专门店，售卖具本地特色产品和日用品。设立具东南亚各地风情餐饮，例如港式茶餐厅、台湾蛋在面、星马沙爹等餐厅。亦可开设兼有这些地方本土风情休闲场合。这些各地本土特色浓厚商业店铺，不单吸引来自这些国家/地方人士，亦会吸引本地及来人士，是北京既有大卖场或商场不能提供到。重要标志店多元化、百货类MajorStore，是任何商场不能缺少。因而本项目租用场地亦必要开设大型百货公司；形式、规模和形象可以台湾太平洋、日本Uny、欧洲Marks&Spencer等考虑。百货公司之外，亦须开设大型酒楼、电影院等。此外，可考虑有计算机场，音响及影视会场，或潮流产品，如手机，电子产品场等。11．4南、北、中动态及业务区域重要内街广场颇长，因而在布局方面咱们随着设计与商业元素考虑，以内街为分界，将地块分两大动态及业务区域，以地面为重要活动或业务场地，南侧商业楼设为潮流休闲区，中心至北侧商业楼为活力动感区。12．布局概述12．1南侧——国际潮流休闲区因面对临近使馆区，并且该处较为清静，环境美雅，因而可以休闲、潮流餐饮、娱乐及雅致零售为主。这里以“联合国式”多国不同风情餐厅、酒吧、特色零售，及有品位音乐会所为主。这区域亦以潮流休闲氛围，带有极浓郁欧陆风味，配以某些冷门但独特中东、非洲及东南亚风情，同步揉合北京文化色彩。这区域特色涉及：国际休闲社交场地该区域将是吸引驻京外交及商贸人士交际、社交活动集中地；同步亦可吸引大量港、台、日、韩人士，这批人有一定消费能力。这些人汇集，将连带吸引跨国公司白领，本地兴趣潮流文化人士汇聚。最后成为北京较潮流休闲汇聚热点。取代三里屯酒吧一条街凭借地理环境优势，以及整个项目布局，同步有系统地提高它素质，以更健全管理，使它除了提供一种国际休闲餐饮地点，还可发展为多姿多彩夜间娱乐场，运用更完善管理，更高质量服务，更丰富内涵，本项目西区——国际休闲餐饮区，有非常好机会“取代三里屯酒吧一条街。除了三里屯酒吧街也许在不久将来拆迁发展，就算以它当前运作方式及条件，本项目“国际休闲餐饮区”有较好机会取而代之。“国际休闲餐饮区”并不只是一条“酒吧街”，它是一种“较崇高”、“较具系统”、“更多元”、“更具内涵”休闲区，在拥有一定格调之外，亦是让大众化接受潮流休闲区，因而有更大吸引力。5大类商业元素综合考虑，在这区域，咱们可设立5大类商业元素：各国风情餐厅各地风情酒吧，涉及清吧，有现场演奏音乐吧等各国特色风土口味店，如法国咖啡、巧克力，荷兰芝士等健怡健身用品及服务高档国际精品店，高档珠宝店绿化休闲及国际品位配合环境，加强休闲及品味格调，使其日间有悠闲氛围，中午有午间音乐会，午间亦可吸引附近方圆2-3公里大某些公司高层白领，及商业人士前来午膳或作一种短暂咖啡会，在舒闲氛围下洽谈商务。亦可在下午时候，让不用上班人士（驻京人士、太太、游客、自由职业者、文化界、演艺人士）来到这里享有一种舒服惬意下午。目的人群：本区域目是吸引由20岁至55岁人群，但以25到45为重要目的群。12．2中心区——娱乐动感区中心区占占据整个中心广场及沿街道两侧。这将是全北京最具特色动感活力区域，由西向东一条内街，延伸至东部东三环。活力动感区，是本项目精髓所在。咱们运用独特露天广场，设计恰当环境和设施，举办文娱、康体活动，并与商品、消费者、潮流导向等互动而成为一种流行生活中心。这区域商业布局类别可分为5大类：潮流潮流服饰、饰物及美容产品潮流运动服饰、用品及设备计算机、影音、手机、电子新潮流产品展示娱乐、影视及表演动感文化为了发挥牵头吸引作用，在这5大类别之中，各设有一至几种旗舰店，如：潮流潮流WorldofBenettonEspritMangoKookaiRedEarthGod运动NauticaNikeNBA专门店曼联专门店计算机、影音、手机、电子IBMIntelSamsungAppleMotorolaNokia娱乐、影视、演艺地库娱乐区。以地库一为集中点，可在人流、入口及音响等控制上较易解决设DiscoLounge,日式MusicHall，Rock&Rollbars等。和休闲区清吧有所分别，在休闲区亦可通过地库进行地库娱乐区设电影院。除物色适当伙伴外（如中影、吴思远、UA、Village等），亦可在布局设计加些心思，例如可将电影院和剧场音乐厅等共享，使场地更多元化运用。剧场可将使本项目更具当代文化色彩，可吸引一批前卫领导性演艺文化界人士到来，加强本项目号召力。剧场亦可随时改设为音乐厅、小型或另类音乐会等，增长品位及动感多元性目的人群：在这个区域，咱们致力吸引由15岁至40岁主流人群。这批人士，追求潮流，追求新鲜事物，及有大量精力，在北京，本项目娱乐动感区将是唯一能满足这批极有消费能力及意欲群体将来需求。

第三节布局内容13．布局内容以项目整体概念和定位为基本，依照本项目建筑设计图，现将地库一层至地上五层商业元素进行分列和布局。本报告这一某些布局采用较为大体性设计，重要目是：－将各区功能分类，并且有系统地列出－请建筑师事务报就某些商业元素，例如餐饮娱乐业等，提供技术配合也许性在发展商对各某些功能和技术配合予以确认后，我司会再依照最后拟定初步布局方案进行进一步地细化，以避免项目建成后，功能和商业营运不配合，否则不但会引致经济损失，亦会严重影响日后动作。本报告商业布局，除了从商业利益着眼外，亦从项目整体出发细心考虑，涉及公寓、酒店、办公楼、商业等各某些之间互相配合，既要避免互相之间浮现互相限制负面影响，又同步从各某些互动方面增强卖点。14．商业布局份量分派在以上关于本项目商业布局，份量分派约为：商业类别占整个项目商业份量零售用男女服饰35%运动用品用服饰首饰、钟表用眼镜书籍、文具、精品计算机、影音、电子产品及家居用品餐饮30%潮流各国风情餐厅咖啡店潮流餐饮（特色快餐和另类文化餐饮）旗舰式中式酒楼港台新马泰特色餐厅，例如港式茶餐厅等娱乐20%酒吧类、清吧和音乐吧musichall服务3%银行旅行社洗衣健怡12%香熏、桑拿健体中心美容化妆用品地库依照地库特点，建议将噪音较大娱乐种类放在地库，由于：可以解决娱乐项目高噪音对外界影响，延长营业时间；可以将同类娱乐服务汇聚一起，增强号召力；可将所有需要较高层商业放在一起，则其他楼层不用考虑商业与楼层层高配合问题。地库定位是娱乐区，与地面潮流休闲和动感地带亦可互为配合，既有互动作用，亦将高噪音限止于地库。同步，地库是具备楼高条件，因而，可便于以各类表演为吸引点。地库――地下娱乐城地库酒吧区北京当前大概有三、四百家酒吧，并且尚有继续增多趋势，多为自发汇集。大某些分布在朝阳区和海淀区少数几种地方，特别是东三环、三里屯、工体、朝阳公园、什刹海等处。除少数外，大多从风格、顾客群到价格，都大体相似。今天，酒吧之于都市年轻人，不但仅是一各潮流了，而是一种生活方式。本项目地库可设各种有表演、有乐队酒吧，各式各样、不同风格。例如英式、拉美等风格鲜明酒吧；或是针对特定人群，如球迷、影迷、野外运动兴趣者、DV一族等酒吧；或是经常有乐队表演、小剧场表演酒吧，或是由影视、音乐界人士开办酒吧等。所有酒吧要各具特色，具不同格调和口味，在管理、服务、定位上与本项目整体定位一致，以区别于北京其他酒吧一条街，以便：－形成一定规模，成行成市，增强吸引力－与地上一层潮流休闲WINEBAR，BRISTOL，轻音乐酒吧等相呼应－从类别和档次上有所区别，让不同需要客人各得其所－在布局设计上让地面休闲与地库相连，让人流可以互相流动MusicHouse类似上海新天地ARK，是一种发源于日本，以摇滚乐队为号召：“livemusicdiscobar”,亦是推动原创音乐文化了展平台。它特色是：－可吸引热爱音乐年轻一族，是流行音乐圈人士交流地；－使之成为京城流行音乐，特别是摇滚乐迷集中之处；－是国内外乐队巡演必到之地；－是京城地下原创音乐展示自己舞台；－亦是国内外音乐媒体、唱片公司发掘新人、新乐队场合。3)电影院互动多功能表演场设立一种多功能、高品质电影院，发展一种双重功能、各种用途全新概念，这样才干产生经济效益。考虑要点：－受到中华人民共和国当前传媒影响和意识形态限制，电影院经营并不容易，电影院经营者往往向发展商（或业主）提出诸多规定，然而由于电影院仍具一定吸引人流力量，因而诸多发展商往往处在被动位置－当前，同国外同样，在中华人民共和国只有所谓[大片]才干将观众吸引到电影中，因而片源十分重要。约99%[大片]都是从国外进口(去年国内影片仅《英雄》能与国外大片一争高低)。中华人民共和国电影进出口总公司每年只能进口10部电影，虽然随着WTO政策，进口电影数量会增长，但相信尚有一段时间。就算进口限制放松，[多银幕]效益亦会慢慢减退，因而并不符合经济效益。－由于在本项目布局中，电影院亦是支柱吸引点。因而，在考虑这三方面因素下，咱们需要以独特设计才干使这个“电影院”在竞争取胜。因而咱们建议本项目电影院采用多元化经营方式，即：只放映大片从市场定位和推广方面，让消费者意识到看大片必要到本项目电影院来看。因而，2-3个银幕就已足够，较之昆泰多银幕电影院，咱们在宣传方面予以不同卖点：即在本项目看大片才最过瘾、最潮流。在设计上增长功能和用途本项目定位是潮流、动感、文化、潮流、活力；因而，增长电影院功能和用途，亦使场地运用更加多元化，涉及：表演系列流行音乐表演古典音乐表演另类艺术表演话剧歌剧注：北京歌剧院在建中，市政府将大力推动表演艺术，同步，北京是全国文化中心，就当前来说，普通表演场地不但老旧、亦缺少商业意识。因而本项目表演场非常适合二线表演（即：有一定水平，较冷门、但有一定追崇者），和另类表演，此类表演不但具备商业价值，同步更能增长本项目品味和多元性，提高本项目地位，吸引更多人流。当前，小剧场话剧作为一种小型“新兴化文化产业”，正在北京、上海等都市开始流行，受到越来越多人关注，特别是白领、知识分子、艺术界人士，表演剧目日渐繁多，市场规模也不断扩大。上海已经形成安福路“话剧一条街”，上海白领已经把听音乐、看话剧当做一种生活方式，观众正以每年30%左右速度增长。而本项目有条件和，亦有机会成为北京小剧场表演中心。b）商业系列商业研讨会公司员工大会销售演讲商业培训潮流/艺术交流会注本项目是个包涵性极大商业商业项目，既有餐饮、娱乐、购物、亦有服务公寓及办公楼等，各大公司可以用此场地举办商业活动，推广产品，亦可以举办种类型会议。这样一种多元化互动布局设计，可以将电影院、表演剧院和会议场地三者合一，物尽其用，增强本项目功能和吸引力。配合电影院互动表演场，酒吧等娱乐集中地，这里将成为一条[夜之街]，不但可以在日间营业，亦会愈夜愈旺，但因地处地库，并不影响地面环境和活动。地上一层这一层是整个项目灵魂，整个布局思维就是由此出发而延伸至各个楼层。地上一层分两个区域。潮流休闲活力动感潮流休闲本项目西端端比邻使馆区，这里将被打导致一种国际性潮流休闲区，各国风情餐厅，各大洲地道美食、巴黎式休闲咖啡座，高品味酒吧，bristol等,亦会有东西结合、供应“fusionfood”餐厅。这里咱们筹划吸引各国驻京政商人士及其家人，在她们带动下，吸引北京本土潮流人士。这时里将为从来忙碌、焦急、浮华、暴躁都市人，提供一种享有轻松、从容、慵懒、雅致生活好去处。潮流休闲走廊在国际潮流休闲区内，设一条潮流休闲走廊，运用露天和[内街道]优越条件，特色西式餐饮、咖啡厅可将服务伸展至露天或内街道，形成具欧洲周末风情休闲区。在这走廊里，将会有欧陆情调街头演艺，令休闲走廊内既有怡情氛围，亦不致嘈杂吵闹。东亚特区在南侧商业主楼内向东，在内街南侧设立东亚特区，重要是以港、台、新马泰、日韩等为主调餐饮为主，让来自港、台、新马泰、日韩