华润调查报告样本

楼盘个案分析个案一：都市名园[概况]位置：罗湖区蔡屋围地王金融中心区开发商：帝王居房地产公司策划代理商：伟业物业顾问有限公司承建商：江苏一建设计单位：深圳市建筑设计院第二分公司物业管理公司：三九物业管理有限公司（原为：中海物业管理有限公司）[规模及设计要点]占地面积：33000平方米总建筑面积：207500平方米绿化率：30%容积率：6.1覆盖率：36%栋数及层数：6栋32层商住公寓，1~5层商业用房，地下三层停车场。总户数：1370户户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造（房*厅）户型面积（平方米）实用率（%）销售率剩余量二房一厅64.4485%总售出率达93%0二房二厅84.6984.7%1三房二厅114.2784.7%70三房二厅108.4785%三房二厅106.9185%四房二厅120.0485%13五房二厅220.2885%5复式五房二厅192.6~210.885%3复式六房三厅272.5584.7%2车位数量：400个车位配比：1：3车位租用费：500元/月装修原则：<公共某些>塔楼外墙：优质红白相间面砖大堂：花岗地面、大理石墙面电梯间：高档地面砖，优质墙面瓷砖停车场：地下一~二层有400个车位，地下夹层有自行车、摩托车停车场<住宅某些>楼面：客厅、餐厅和卧室为高档木地板；厨卫和阳台用优质无粘防滑地砖墙面：客厅、餐厅卧室为高档乳胶漆；厨卫为优质彩色瓷片到顶，天花：高档乳胶漆门：木质防火防盗进户门，卧室用雕花实木门；厨卫用贴花夹板门；阳台用镀钛铝合金推拉门窗：镀钛铝合金窗框，宝石绿玻璃镀钛铝合金平开穿洁具：全套进口高档高陶洁具。厨房：精美厨框一套（吊框、地框）、排油烟机、不绣钢洗涤盆、陪进口高档陶星盆龙头重要机电品牌规格：三菱进口豪华电梯原则平面图：[营销]项目主题：曼哈顿情怀崭新演绎市场价格定位：起价—9000元/平方米均价—11000元/平方米最高价—14000元/平方米价格方略：因其目的消费群针对港人置业，又为口岸物业中心地段，开发物业为豪宅类型，故其定价居高不下。虽然均价较高，但通过较大幅度折扣将均价下调，以达到刺激客户成交目；建筑期针对其非现楼特点，为增强顾客信心采用建筑期内免息付款形式，减轻了业户承担。付款方式：一次性付款，九四折优惠；银行按揭，九七折优惠；建筑期免息分期付款，九八折优惠；特惠银行按揭（二成分期、七成按揭），照定价。促销手段：形象明星：曾志伟、何家劲98.10.27~10.31’98深圳房地产交易会空置单位及因素分析：朝向向西北，阴暗无景观。楼层过高，23层以上，总价过高。好销单位：二房、三房、复式内外销比例：4：6业主构造分析：地处罗湖口岸地带豪宅型物业，消费群中港人成数较高。[智能化设施]每座塔楼入口装有电子防盗大门安装楼宇彩色视像对讲机闭路监控保安系统[功能分布及社区户外配套设施]中庭园林式游泳池露天茶座社区围栏设计及用料：}未定社区道路设计及用料：}未定[样板房]已拆除[售楼处面积及功能状况]300平方米，设立征询台、洽谈茶座、模型及功能牌区、入伙办公区。[物业管理公司及收费]：4元/月三九物业管理公司简介三九物业管理公司是国家经贸委三九集团所属，注册资金6000万元，以发展物业管理及其有关产业，具备独立法人股份制公司。[核心时间]开工时间：1997年终竣工时间：.2开盘时间：1998.3入伙时间：.4[综合评述]都市名园地处罗湖区蔡屋围地段，属地理位置优越口岸物业。该项目着重强调其中心位置、价值潜力及周边地王大厦等形象物业，又与香港中环、美国曼哈顿等国际知名商业中心进行同比，目在于提高项目物业档次，加强其豪宅概念，以抢占外销市场。但自其1998年3月开售以来，销售速度较为缓慢。因素在于其售价较高，户型面积偏大，不符合港人置业心理；某些构造设计不甚合理，钻石型房间；而开发香港市场，投入了大量推广费用，但卖点不突出，效果不尽人意。

个案二：港逸豪庭[概况]位置：罗湖区和平路以西开发商：深圳融发投资公司策划代理商：美联物业顾问有限公司承建商：深圳市第一建筑工程公司设计单位：深圳市第一建筑设计院物业管理公司：融发物业管理公司[规模及设计要点]占地面积：7520平方米总建筑面积：95724.65平方米容积率：12.7栋数及层数：共3栋，41~43层/栋，1~4层为商业区，5~13层为豪华住宅。总户数：900户户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）

户型构造户型面积厅面积主人房面积实用率销售比例一房一厅52.05~55.4524.8~25.918.2~19.380%~85%85%两房两厅88.00~91.2330.6~31.513.4~14.276%~79%85%三房一厅87.64~90.8724.1~25.213.4~14.276%~79%80%三房两厅103.25~106.4926.0~27.118.2~19.376%~78%80%四房两厅116.94~120.7623.1~24.118.2~18.674%~77%75%复式1240.79~241.52首层68.823.674%~74.1%90%复式2181.73~182.47首层58.219.370.2%~71%75%车位数量：300个车位配比：1：3车位租用费：300元/月装修原则：<公共设施>豪华大堂：地面铺砌进口抛光地砖及精美云石，拼合特色美术图形；墙身饰大理石及美国杜邦可丽耐至天花<住宅装修原则>门扇：大门采用高档实心雕花门，各房门采用优质木门。窗户：采用高雅浅绿色玻璃配以华贵铝制窗框。地面：客、饭厅及睡房地面铺砌木地板及墙脚线。内墙及天花：墙身及天花高档乳胶漆。厨房：地面铺砌防滑地砖，墙身以高档彩色拼花釉面砖至天花；并备有铝扣板天花、配以不锈钢洗菜盆、云石台面及高档聚脂板吊柜、地柜。卫生间：地面铺砌防滑地砖，墙身铺以高档彩色拼花釉面瓷砖至天花，并配备世界名牌“美标”高档套装卫生洁具及大理石洗面台。阳台：地面铺砌防滑地砖，内墙为彩色釉面瓷砖。供水：变频供水系统，保证每户水压充分。供电：装设高档入墙暗线插座及开关，并设大型后备发电机组。重要机电品牌规格：三菱进口豪华电梯原则平面图：[营销]项目主题：当代典型超值家园市场价格定位：起价—6666元/平方米均价—8900元/平方米最高价—11030元/平方米总价范畴：30.6万~330.9万人民币价格方略：该项目虽然均价及整体价格水平都比较高，但是通过选出一定量单位，采用用较低售价，在市场上导致起价较低形式。同步，采用十分轻松付款方式，配合较大折扣。使客户在心理上有较强满足感，弥补了价格相对较高局限性，减小了售价对销售导致压力。付款方式：一次性付款92折银行按揭付款95折一成首期超轻松银行按揭付款98折建筑期分期付款照定价促销手段：封顶典礼举办明星薛佳燕真情签名会；在罗湖出关口左（华侨酒店正门）上午9时至下午6时设看楼专车往来；凭香港身份证或有效护照，送来回车票；到99年12月底，每10个单位抽选一户送名车。空置单位及因素分析：剩余楼层多为28层以上，总价较高。两房及复式相对总面积较大，在港逸豪庭置业港人，其驻深家庭成员不会太多，故对四房实用率不高。而对于需购买大户型豪宅客户，都市名园可选性更大，故导致分流。好销单位：两房两厅、三房两厅。内外销比例：1：9业主构造分析：港人为主。其户型紧凑方正，。面积小，单价合理，总价不高，物业风格港风颇浓，而香港人多数只是对罗湖口岸地区较为熟悉，该项目距离口岸交通以便，距离较近，故此港人在此置业量较大。[智能化设施]自动化机械立体车库全自动化消防系统防盗保安巡更设施住户可视对讲系统室内紧急求助系统楼宇机电设施智能化自动控制系统有线电视及卫星电视接受系统先进电话通信线路系统远程抄表系统[功能分布及社区户外配套设施]该物业不强调社区设施，故对社区功能区无细致划分，但其会所功能则较为齐备。[样板房]设计单位：雅典居装修费用及原则：一房一厅~三房两厅（5万~10万港式家居装修）涉及：天花吊顶、墙壁喷涂、铺设高档复合地板、房间及厨房橱柜、防滑地砖、厨厕TOTO卫生洁具、实木房门。[售楼处面积及功能状况]约500平方米，上下两层，一层设立了征询台、洽谈办公台、模型区、功能牌，及独立隔断式财务室、文献室、洽谈室，二层设立了洽谈散座。[物业管理公司及收费]3.8元/平方米物业管理公司简介融发物业管理公司，已获得IS9002证书。该公司采用先进管理概念，引入高科技，以崭新防盗设施和专业保安人员，全年不休，24小时提供服务。[核心时间]初始开工时间：97年终开工时间：98年8月（98年中旬停工）竣工时间：99年12月装饰某些竣工时间：6月30开盘时间：99年5月入伙时间：12月底[综合评述]港逸豪庭为纯外销楼盘，针对港人消费特点，在户型设计上，以小户型面积单位为主，参揉物业景观秀美特色，采用了“明星效应”推销手段，赢得认同，获得业绩较为抱负，现已售出8成左右。个案三长丰苑[概况]位置：罗湖区春风路2021号开发商：长城地产公司和深圳华明辉置业有限公司策划代理商：经纬物业顾问行承建商：深圳金众（集团）股份有限公司设计单位：中华人民共和国建筑东北设计研究院物业管理公司：深圳长城物业管理公司[规模及设计要点]占地面积：10264平方米总建筑面积：127408平方米容积率：12.4栋数及层数：3栋30~31层豪华高层住宅以及1栋29层高酒店式公寓.曼域轩总户数：住宅811户，公寓600套，共1411套。户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）

户型构造户型面积实用率销售率公寓（475个可售）43---已超过65%，当前销售速度稳定，每月60~70套。一房两厅45.879%当时推出就已售出80%，至今已100%售清。两房两厅60.4~82.579%三房两厅91.7~92.977%四房两厅114.180%30五房两厅139.9692%六房两厅202.9~206.580%~83%车位数量：约700个（定为地下一层，但车位单位尚未划分）车位配比：1：2（一种车位配两户）车位租用费：400元/月装修原则：<入口大堂>豪华钢化玻璃门，地面铺高档花岗岩，墙面为高档云石配腰线，天花为艺术造型吊顶配高档照明灯具。<室内装修>厅、卧室、走道：优质木地板、木质地脚线，墙面天花为高档乳胶漆；卫生间：铺优质防滑地砖、墙面为优质瓷片（带腰线）至铝合金吊顶，全套高档卫生洁具及配件；阳台：优质防滑地砖窗、窗台：优质铝合金玻璃窗、豪华云石窗台门：入户大门为高档防火防盗门、内门为优质木门，卫生间为高档塑钢门，阳台为铝合金推拉门重要机电品牌规格：原装进口三菱电梯原则平面图：

[营销]项目主题：繁盛都市演奏新生活乐章市场价格定位：起价—7088元/平方米均价—1元/平方米最高价—15000元/平方米价格方略：考虑到该物业单价及总价都较高，客户在短期内很难有足够资金进行置业，因此采用了特别轻松付款办法，用特长免息分期来吸引相应客户。同步，为了弥补该方式对发展商资金所带来损失，规定客户在选取该类付款方式时候，在原价基本上提高2%办法。付款方式：一次性付款9折银行按揭95折轻松银行按揭99折特长免息分期定价+2%促销手段：尾盘进行一口价解决（一房两厅总价38万；两房两厅总价55万~58万。）宣传地理位置优越及万佳百货进驻以公寓一房一厅一口价28万送全套装修及电器打广告，引人关注。空置单位及因素分析：多为朝西方向住宅部A型房间户型较差，形状不规则。四房以上大单位及复式单位总价较高，较难消化。公寓滞销单位为12、21、22三个面积超过80平方米房号，基本处在空置状态。好销单位：住宅中小型单位，一房~三房；公寓基本上所有是酒店式套间，特别是东面01-10房号及13-14房号，因面积适当（约40平方米），且所有带有厨房，并具备不错山景。此外，小面积带阳台23~24房号也较为畅销。公寓小面积总体走势较为平坦。[智能化设施]闭路电视监控可视对讲紧急警报紧急电力供应消防警报24小时巡更[功能分布及社区户外配套设施]1）酒店式公寓三幢豪华住宅（A幢.逸华阁；B幢.长月阁；C幢.长琳阁）四层百货商场三层地下车库2）屋顶花园（泳池）社区围栏设计及用料：砖墙社区道路设计及用料：水泥路[样板房]设计单位：香港石安空间创立有限公司装修费用及原则：一房一厅，5万元。厅房：地面铺设复合地板，墙面/天花喷涂乳胶漆，配以壁柜厨房：开放式厨房，地面铺设大理石，墙面镶瓷砖，配以橱柜洗手间：地面铺设大理石/云石，墙面粘贴瓷砖至天花，天花装胶塑板[售楼处面积及功能状况]约200平方米，设立了征询台、洽谈散座（里外两间）、模型区、功能牌区。[物业管理公司及收费]住宅：3.9元/平方米公寓：4.3元/平方米物业管理公司简介长城物业管理公司从属长城地产集团，该公司具备十近年物业及保安经验，是深圳市首批甲级物业管理公司之一，于1997年获得国际ISO9002原则认证。[入伙时间]住宅：4月28日公寓：6月及8月（分两批）[综合评述]该项目位处罗湖区中心地带，交通四通八达，对于在罗湖区长期工作和生活消费群，其地理位置较为抱负。因该地段价格较高，又相对开展外销，故开发户型以小面积为主，按总价承担能力，某些为罗湖区高收入工薪层业主及公司管理层人员多选取一房~三房自住，而三房以上户型其业主构造则不尽相似，又资金雄厚商人亦有看好该地段升值潜力投资者。个案四富怡雅居[概况]位置：罗湖区振华路开发商：深圳富怡达投资发展有限公司及温州华瓯房地产开发有限公司策划代理商：世联地产顾问公司承建商：铁道部建厂局深圳工程处设计单位：重庆建筑大学设计研究院环境设计公司：贝尔高林物业管理公司：香港传定物业管理有限公司[规模及设计要点]占地面积：10770平方米总建筑面积：39000平方米容积率：4.2覆盖率：40%栋数及层数：4栋(1栋：11层/1栋：12层/2栋：24栋)总户数：320套（可售240套）户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型面积客厅面积餐厅面积主人房面积实用率销售率三房两厅+佣人房+一阳台117.4023.710.6715.6790%60%117.7223.7610.8615.9790.5%三房两厅+佣人房+储藏间+两阳台126.9921.2211.0616.0185%四房两厅+佣人房128.0424.4813.9516.4385%70%128.6824.4814.8816.7885%147.0627.3817.4218.0390%149.0827.0517.4218.4390%五房两厅+佣人房161.1527.0311.6519.1190.5%100%车位数量：180个车位配比：1：2装修原则：大堂：入口大堂铺花岗石和大理石，电梯大堂铺优质瓷砖室内：天花及地面水泥砂浆抹平，防火防盗门，优质玻璃彩铝窗重要机电品牌规格：进口三菱电梯

原则平面图：[营销]项目主题：花园住宅市场价格定位：起价—6900元/平方米均价—8500元/平方米最高价—11000元/平方米价格方略：价格相对不高，但是并没有采用较低售价，而是运用较高折扣进行发售，在价格优惠上导致较大优势，用来增进客户购买欲望。付款方式：一次性93折首期三成95折首期一成97折促销手段：参加春季房地产交易会在洪湖沃尔马设立展销一周送燃气热水炉空置单位及因素分析：3房、4房中有柱套型较为难卖。好销单位：五房两厅内外销比例：20：1业主构造分析：公司老总及小业主。智能化设施：可视对讲、电话接口、高速上网接口、煤气泄漏报警。[功能分布及社区户外配套设施]会所、游泳池[样板房]装修费用：五房—50万元三房—36万元[售楼处面积及功能状况]约200平方米，设立了征询台、洽谈茶座、模型区、功能牌区。[物业管理公司及收费]3.2元/月物业管理公司简介香港佳定物业管理公司，已通过ISO9002国际质量认证体系，采用港式管理模式。[核心时间]开盘时间：1999年10月28日入伙时间：12月底[综合评述]该物业在配套设施建设上采用7700平方米全架空层宽敞庭园及会所，在繁华市区中营造出富有自然特色庭园设计。同步该物业区位极佳，一梯两户，卧室，厅室所有玻立面设计，通风、采光、观景上佳，智能化配套完善。

个案五雷圳大厦一期都市e站[概况]位置：上海宾馆对面开发商：深圳市雷圳实业有限公司策划代理商：深圳万用信息网有限公司承建商：中建四局深圳公司代理商：深圳市淦润达房地产交易评估有限公司设计单位：深圳市设计总院[规模及设计要点]占地面积：3569.2平方米总建筑面积：31000平方米容积率：8.66覆盖率：31.4%绿化率：地面25.2%，屋顶40%栋数及层数：1栋32层总户数：263户户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型户型构造建筑面积实用率A13房2厅1卫1厨2阳台91.6584.4%A23房2厅1卫1厨2阳台92.1884.5%A33房2厅2卫1厨2阳台109.5386.9%A43房2厅1厨1工2阳台114.2387.5%B12房2厅1卫1厨2阳台79.73/81.6182.4%C1房1厅1卫1厨2阳台54.4673.5%D14房2厅2卫1厨1工2阳台127.2888.9%D24房2厅2卫1厨1工2阳台122.084.3%E16房3厅2卫1厨1工2阳台171.288.8%E26房2厅2卫1厨1工2阳台185.8489.6%装修原则：公共某些：外墙：高档涂料及面砖大堂：地面、墙面为高档石材，艺术天花原则装修：（一房、二房）内墙、天花：高档乳胶漆地面：高档复合地板门扇：入户门为高档防防火、防盗门；室内门为高档夹板木门窗户：绿色双层中空玻璃卫生间：送全套洁具；地面为耐磨防滑地砖；墙面为高档浴室专用瓷砖；天花为高档扣板吊顶、防水灯厨房：送高档橱柜；地面及墙面为高档瓷砖；天花为高档扣板及吸顶灯重要机电品牌规格：进口LG名牌高速电梯[功能分布及社区户外配套设施]：[营销]项目主题：中心区e时代商务住宅典范市场价格定位：定价：起价—5773元/平方米均价—7100元/平方米最高价—8250元/平方米价格方略：抽签预定期推出特惠超值单位60套。首批88折，第二批91折，第三批94折。促销手段：参加春季房地产交易会按揭付款送6个月管理费，一次性付款送全年管理费。5月20日，特惠超值单位抽签预订，88折起。各户型销售数量及比例：于5月20日开始发售，之前一套未售。空置单位及因素分析：未正式发售。好销单位：预测为两房、三房。业主构造分析：目的消费群为Home&Office、网上飞鸿金领一族[智能化设施]社区局域网（网络速度达100M）建立社区网站.com高速宽频网络技术支持[样板房]未开放，观看模型。[售楼处面积及功能状况]约350平方米，里外两间，设立了户型展示台、征询台、洽谈茶座、模型区、功能牌区。[物业管理公司及收费]3.5元/月[核心时间]开工日期：1999年12月25日竣工日期：2月25日开盘时间：5月20日入伙时间：4月[综合评述]该物业紧紧抓住时代脉搏，在布满梦想与神奇E时代，，首家与深圳万用网联手，应用最先进高速宽频网络技术，在社区建设局域网和专用E时代生活网站，真正实现社区网络化。每户高达10M网络空间，24小时高速在线，将网上购物、网上娱乐、网上教诲、网上医疗、网络社区服务以及电子商务、网络会议、网络证券大户室完美融合，使网络生活、家庭办公梦想成真。同步，在E时代网络世界外，都市E站还拥有罕有景观视野。整个大厦完全景观朝向设计，西北面正对深圳中心公园，环270度永无遮挡园林美景和群山远影。

个案六嘉汇新城[概况]位置：深圳市中心深南中路开发商：深圳庐山置业有限公司策划代理商：置业国际（中华人民共和国）有限公司广告策划：香港雅臻广告公司承建商：中建三局深圳一公司设计单位：香港华艺设计顾问（中华人民共和国）有限公司环境设计公司：澳洲知名HASSELL怡境师物业管理公司：深圳市庐山置业管理公司[规模及设计要点]占地面积：13172.2平方米总建筑面积：14万平方米容积率：9.86绿化面积：4000平方米栋数及层数：四栋32层住宅及一栋36层办公大楼连酒店式公寓。其中5层商场及底下停车场。总户数：648户户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型面积实用率剩余量二房两厅58.56~72.0385%15套三房两厅79.88~102.9885%售磬四房两厅113.91~125.0885%4套复式五房两厅18590%2套车位数量：600个车位配比：1：1车位租用费：售：12.8万/个租：400元/月装修原则：入口大堂：地面铺砌高档云石麻石拼花，墙身麻石/彩色石头漆/高档涂料，陪艺术壁灯、装饰画；天花为艺术吊顶，配高档吊灯室内装修（基本）地面：水泥沙浆抹平墙身：内墙为轻质隔墙，水泥抹平窗户：隐框钢化玻璃窗门扇：钢化玻璃弹簧门室内装修（精装）地面：厅房铺设高档木地板，浴室铺高档耐磨防滑地砖墙身：厅房墙身涂高档涂料，浴室墙身铺砌高档瓷砖到顶天花：厅房天花采用优质吊顶，配高档艺术灯饰，卫生间采用优质铝扣板吊顶窗户：隐框钢化玻璃窗，木窗台门扇：入户门为高档防火防盗门配防盗门锁；内门采用高档夹板木门卫生间：采用全套优质洁具，云石洗面台，高档防雾大挂镜及配件重要机电品牌规格：原装进口三菱电梯（其中两部观光电梯）[营销]项目主题：闪耀世纪大都会绚丽华彩市场价格定位：起价—8000元/平方米均价—9800元/平方米最高价—1元/平方米价格方略：整体价格水平较高，除了在折扣上采用较大优惠办法外，还设立了建筑分期付款形式，既起到了吸引客户目，又可以增强客户对该物业信心。付款方式：一次性9折特惠分期98折即供分期94折建筑分期定价促销手段：形象明星罗嘉良送名牌热水器空置单位及因素分析：高层及朝向向西。好销单位：三房内外销比例：3：7业主构造分析：外销型楼盘，长驻深圳港人，置业者居多，某些华强商业街业主在此置业。[智能化设施]自动消防报警系统楼宇自动控制系统酒店式商务大厦设立构造化综合布线远红外线监控，24小时巡更闭路视象系统配合各单位直驳中央保安总心通讯设备智能咭预定会所各项设施及享有商场购物、停车场和会所多项服务记帐服务车费自动化收费系统[功能分布及社区户外配套设施][样板房]设计单位：R.C.INTERIORDESIGNLTD.装修费用：15万[售楼处面积及功能状况]约400平方米，设立了征询台、休息区（沙发、电视）、电梯大堂、洽谈茶座、模型区、功能牌区。[物业管理公司及收费]3.7元/平方米物业管理公司简介：深圳市庐山物业管理有限公司已通过ISO9002国际质量原则，实行“顾客满意”CS（custmersatisfaction）管理战略目的[核心时间]开盘时间：1999年3月入伙时间：8月[综合评述]该项目地处深南中路繁华地段，又为罗湖区与福田区交通枢纽，物业自身针对港人口味定位为“大都会”，提高物业档次，当代感浓郁，吸引周边业主及港人关注。

个案七华强花园一期.鼎盛时代[概况]位置：深南中路，上海宾馆片区开发商：深圳华强房地产开发有限公司策划代理商：置业国际（中华人民共和国）有限公司广告统筹：深圳风火广告公司承建商：深圳市华强层地产开发有限公司设计单位：深圳筑博工程设计有限公司环境设计公司：蒋匡文建筑师行（MCAL）物业管理公司：华强物业管理公司[规模及设计要点]占地面积：9102.5平方米总建筑面积：86173.28平方米容积率：9.5栋数及层数：3栋31层，裙楼1~4层，车库为地下两层总户数：504户户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型面积实用率剩余量两房两厅89.88~93.0585%10三房两厅111.9~121.585%15四房两厅133.40~133.4285%15五房两厅141.96~141.9785%10复式四房三厅186.97~208.0690%5复式五房三厅235.04~252.3590%4车位数量：500个车位配比：1：1车位租用费：未定装修原则：住宅大堂及入口电梯大堂地面铺砌优质花岗石/大理石，墙身铺以优质花岗石/大理石及精美装饰线条，天花采用复式吊顶配以豪华灯饰。住宅交楼原则：毛胚房重要机电品牌规格：进口三菱高速电梯，梯内设立电视监控。

原则平面图：[营销]项目主题：当代都会华宅新指标市场价格定位：起价—6000元/平方米均价—8000元/平方米最高价—10500元/平方米价格方略：重要是针对当前楼盘还是楼花阶段局限性，采用有力优惠付款方式，在建筑期内分期付款同步尚有97折优惠，同步又采用特惠免息付款方式，极大激发了客户购买欲。付款方式：一次性付款92折银行按揭95折建筑期内分期97折特惠免息照定价空置单位及因素分析：朝向西北方，近邻深南大道，噪音大，看不到中心庭院景观。剩余带4楼层多。好销单位：两房、三房内外销比例：6：4业主构造分析：华强片区老住户或华强北做生意深港两地业主居多，以及某些有罗湖情结公司高层管理人员。地铁将来开通后，将西与香港西铁相驳[智能化设施]安防系统：可视对讲系统、红外线自动监控系统、燃气报警红外线控测报警、紧急报警系统、门禁系统、智能卡系统、千里眼系统（客户可选用）通讯系统：电子显示屏、有线电视、光纤宽带网（建立社区局域网）、电话系统楼宇自控系统：停车场管理系统、远程自动抄表系统、消防自动报警系统

[功能分布及社区户外配套设施][样板房]未建成。[售楼处面积及功能状况]约400平方米，设立了征询台、洽谈散座、模型区、功能牌区、销控表区。[物业管理公司及收费]<3.8元/平方米(未拟定)物业管理公司：华强自管。[核心时间]开工时间：2月竣工时间：9月开盘时间：4月底入伙时间：12月底[综合评述]该项目地理位置较为优越，为华强地铁站上盖物业，又紧邻商业繁盛区，物业环境较为成熟，许多有购买能力华强老住户对此处关注，其中D幢业主多为此类人士。同步将来地铁开通后，将使香港与本地往来更加以便，因此许多香港人也乐于购买此处物业。

个案八海悦华城[概况]位置：皇岗港深铁路总站开发商：鼎太房地产开发有限公司策划代理商：置业国际承建商：江苏一建六处设计单位：深圳大学建筑设计院环境设计公司：贝尔高林物业管理公司：富林酒店（国际连锁五星级）[规模及设计要点]栋数及层数：3栋35层商住物业总户数：720户户型及销售比例：：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型面积实际售出率三房两厅7575%7968%8865%（注：一期东面两栋已售万，当前在售为二期项目即东面一栋高层，户数为240户）占地面积：7000平方米总建筑面积：73387平方米车位数量：500车位配比：1：2装修原则：公共大堂墙面及地面铺砌高档花岗石，天花以石膏板吊顶及豪华灯式室内装修楼面地板：客厅/睡房配备高档长条榉木地板，厨房及浴室、阳台铺设高档防滑瓷砖，所有卧室装设惠尔浦窗口式空调。门窗：高档白色粉沫喷涂铝门窗，配以浅绿色玻璃窗台：优质花岗岩门扇：大门为榉木饰面内置钢板防火防盗门，陪有双保险门锁及防盗眼；内门均为榉木面门，浴厕内侧加以防水胶板解决，并配以高档石材门槛浴室：全套英国Imperial牌陶瓷洁具及五金配件，天花涂以防霉乳胶漆，陪西门子洗衣干衣机，日本松下煤气热水器。厨房：全套高档橱柜，佳丽雅煤气灶及意大利法贝抽油烟机。重要机电品牌规格：1）进口日本日立高速电梯2）天威TOPWAY自动化管理系统原则平面图：[营销]项目主题：皇岗新口岸.港深铁路总站上盖物业市场价格定位：起价—8100元/平方米均价—9000元/平方米最高价—10000元/平方米折后总价范畴：600，000港币~910，000港币价格方略：采用分类定价形式，共分人民币、港币21种价格，例如：第3层南北朝向77±20平方米，定价RMB￥595600元，第15层则为RMB￥691100元，月供RMB￥3300—3800元，价格逐级上升。付款方式：一次性付款92折低首期优惠即供按揭95折轻松分期优惠即供按揭97折特惠建筑分期按照定价（AB座不合用）促销手段：随楼奉送价值100，000豪华装修就及欧日名厂电器空置单位及因素分析：户型不方正，客厅卧房均有拐角。好销单位：朝东方向三房。内外销比例：一二期外销均能达到98%业主构造分析：基本为香港人。因该项目在皇岗口岸，出入关以便，又从建筑风格及户型面积上均考虑了香港人需求，小户型却高使用性三房，满足了在深港两地经商、但驻留深圳时间久小业主需要，故此类置业港人居多。[智能化设施]TOPWAY天威，24小时安全、通信、管理三大项目智能化电脑监控网路系统保安监控科技红外线侦测门磁开关电子门锁数据信息网络系统有线电视系统水、电、煤远程抄表电梯照相监控管理[样板房]室内设计：新加坡南华建筑事物所装修单位：永强装修工程公司装修费用：4万~6万[功能分布及社区户外配套设施][售楼处面积及功能状况]约500平方米，设立了征询长台、高档洽谈座、模型区、功能牌区。[物业管理公司及收费]3.9元/月[核心时间]开盘时间：1999年4月入伙时间：一期为2月二期为6月[综合评述]无论从建筑风格及销售方式上皆以外销为主，注重样板房及售楼处装饰包装，景观朝向以香港方向为主。从户型面积及附带装修都强调细节，无谓不致关注香港置业者需求。但因其地段限制，从皇岗口岸过往港人相对罗湖口岸通关人数毕竟有限，而其户型选取空间只限于三房，故销售进度较为迟缓。

个案九中海华庭[概况]位置：中心区新州路及福华路交界处开发商：中海地产有限公司策划代理商：经纬物业顾问行承建商：深圳市一建.江苏一建设计单位：深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司环境设计公司：贝尔高林物业管理公司：中海物业顾问有限公司[规模及设计要点]占地面积：32568.4平方米总建筑面积：11.7万平方米容积率：3.3绿化面积：3000平方米栋数及层数：1栋14层办公楼（中海大厦），4栋12层住宅（华景轩）、2栋30层住宅（华景峰）、2栋28层住宅（华景台共326户）构成。总户数：742户户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型面积实用率剩余量四房三厅（工）204.62~236.2187%售磬三房两厅（工）106.41~175.6987%12套两房两厅（工）82.80~88.6487%16套（朝西南向）车位数量：560个车位配比：1：2车位售出费：6万~7万元/个装修原则：入口大堂地面及墙身铺砌花岗石/云石，并配以名贵木饰，天花线配以典雅灯饰。电梯大堂地面铺砌花岗石/云石/高档抛光砖/高档进口纸皮石，墙身铺砌抛光砖/高档木材及防火皮，并配以大幅玻璃镜，镶边明镜批示牌及进口名贵灯饰。室内装修外墙：基座为花岗石面/仿石劈开砖，楼身为仿石哑光釉面砖。内墙及天花：内墙客/饭厅/睡房腻子磨光，卫生间/厨房砂浆搓毛，天花砂浆搓毛/腻子磨光。地面：客/饭厅/睡房/浴室及厨房均为砂浆收光，阳台为高档防滑地砖阳台：玻璃拉板加铁花艺术栏杆铝窗：绿色/香槟色氟碳喷涂窗框配高档灰绿色玻璃，沿马路一侧设双层隔音玻璃。[营销]项目主题：跃现将来.越见精彩（深圳中心区跨世纪规划）市场价格定位：起价—6500元/平方米均价—7500元/平方米最高价—11000元/平方米价格方略：除了在付款方式上采用了一定优惠办法外，并没有特别价格方略。付款方式：一次性付款95折建筑分期98折优惠免息分期98折即供银行按揭97折空置单位及因素分析：朝南方向接近新州路噪音大，视野空旷。好销单位：朝北方向，看庭院景观户型，以四房为主。内外销比例：6：4业主构造分析：30~40岁之间二次置业、有私家车优越富裕人士[智能化设施]远红外线监察系统顾客可视对讲系统及煤气报警系统单位自动报警系统接驳保安中心智能卡记帐服务24小时巡更[样板房]即将拆除。[售楼处面积及功能状况]约500平方米，设立了征询长台、洽谈茶座、模型区、装饰材料展示区、功能牌区。[物业管理公司及收费]4元/平方米中海物业管理（深圳）有限公司是中华人民共和国海外全资附属公司，亦是国内首家荣获ISO9002质量认证物业管理公司，拥有为国内近60个大型屋苑提供专业全面保安及管理服务之经验，所管理面积达到500余万平方米，管理物业总资产市值超过350亿元人民币，管理规模在中华人民共和国大陆同行业中稳居第一。所管辖社区大某些均获得国家[先进示范社区]之称号。[功能分布及社区户外配套设施][核心时间]开盘时间：1999年5月入伙时间：12月底[综合评述]该物业在设计上全面体现“以人为本”设计理念，首层所有架空设计，扩大绿化空间近30000平方米，首创室外观光扶手电梯及小高层观景电梯。在中央绿化庭园方面更是大费苦心。交通十分便利，更毗邻兴建中深圳地铁益田站出口。实属深圳中心区大型豪华住宅。

个案十万科金色家园[概况]位置：福田中心区开发商：万科地产策划代理商：自管承建商：江苏一建设计单位：深圳大学建筑设计院环境设计公司：清华大学下属公司物业管理公司：自管[规模及设计要点]占地面积：30000平方米总建筑面积：83465平方米容积率：2.78绿化率：42%栋数及层数：5栋建筑主体，共23层总户数：524套户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型面积实用率售出率三房两厅86.46~86.8685%70%101.14~115.7785%60%四房两厅131.1385%30%复式五房三厅160.92~181.4085%30%车位数量：500车位配比：1：1车位租用费：425元/月装修原则：〈公共某些〉外墙：裙楼采用高档干挂花岗岩结合金色铝板，局部点挂玻璃，塔楼采用进口涂料。〈基本装修〉门：优质防盗门窗：德国“维卡VEKA”系列塑铝窗内墙：两厅及卧室为优质乳胶漆，厨卫为优质墙面砖天花：两厅及卧室均为幼稚乳胶漆配石膏角线，厨卫为优质铝板地面：两厅及卧室为水泥砂浆找平，厨卫及阳台为优质地砖重要机电品牌规格：广州日立乘客电梯原则平面图：[营销]项目主题：都市精品进取之作市场价格定位：起价—6300元/平方米均价—7000元/平方米最高价—9100元/平方米价格方略：虽然没有特别轻松付款方式，在价格优惠上力度也并非较大，但是在起价上相对较低，通过有效运用万科品牌优势，给客户以物超所值感觉。付款方式：一次性付款95折首期三成七成银行按揭98折首期一成二成分期七成银行按揭照定价促销手段：在深圳大剧院等重要地段挂大型户外条幅参加春季房地产交易会送全套装修设立看楼专车空置单位及因素分析：开始发售时间较短，平均实际销售为6成左右，而社区靠边E栋C、D单位销售进度缓慢。好销单位：107~114平方米A单位内外销比例：7：3业主构造分析：从事软件开发科技人员、高收入白领、事业有成公司管理者或私人小业主。[智能化设施]可视对讲区内设局域网络、通过DDN专线与INTERNER连接有线电视远程抄表系统安防系统IC卡楼宇门禁及停车场管理系统[样板房]设计单位：清华大学下属设计公司装修费用：10万装修原则：厅房：铺设樱桃木地板，墙面粘贴墙纸，天花喷涂乳胶漆洗手间：送玻璃浴室及全套卫生洁具，墙面铺瓷砖，地面为防滑地砖厨房：全套橱柜、炉灶及不锈钢洗手池，地面为防滑地砖，墙面为白色釉面瓷砖门窗：实木门及刷成白色铁杆配白色玻璃栏河，大理石窗台。[售楼处面积及功能状况]约1000平方米，设立了征询长台、洽谈茶座、模型区、功能牌区。[物业管理公司及收费]3.8元/月物业管理公司：万科物业管理公司[核心时间]开盘时间：4月入伙时间：11月[综合评述]该项目通过强大宣传攻势掀起了一段看楼热潮，在售楼处及样板房做足功夫。户型构造方正实用，重要目的客户为本地二次置业者，故户型面积较为宽敞均匀。同步引入万佳进驻，提高了物业设施以便性，也有助于吸引客户关注。

个案十一深业花园[概况]位置：福田中心区开发商：深业控股有限公司及深业集团（深圳）公司策划代理商：不详承建商：深圳市第三建筑工程有限公司设计单位：陈世民建筑师事务所环境设计公司：贝尔高林香港有限公司物业管理公司：深业自管[规模及设计要点]占地面积：35953.9平方米总建筑面积：133000平方米容积率：3.6覆盖率：23%绿化率：60%栋数及层数：5栋12层及5栋22~30层住宅，共十栋总户数：670户户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型面积实用率供应套数售出率两房两厅88.5~93.985%2320%三房两厅95~12286~89%23330%五房两厅135~15086~89%39430%214~22985%1612%复式5房3厅20186%425%车位数量：650个车位配比：1：1车位租用费：租用：400元/月售价：8万/个装修原则：首层大堂：优质云石墙面，国产优质地砖地面外墙：优质外墙砖内墙：白灰抹面地面：水泥砂浆抹面门窗：塑钢型材，窗用浅绿色玻璃，高档防火防盗装甲门厨卫：水泥砂浆抹面，预留水、电、气接口阳台：优质瓷砖地面，方钢栏杆重要机电品牌规格：进口三菱电梯原则平面图：[营销]项目主题：创立21世纪中心区崇高住宅市场价格定位：起价—6900元/平方米均价—7300元/平方米最高价—10300元/平方米价格方略：深业花园在销售推广过程中，重要是打品牌优势，把价位定在中海华庭和黄埔雅苑之间，走一条比较稳妥价格路线。空置单位及因素分析：因发售时间仅为1个月左右，销售状况较为平均。主销单位：三房内外销比例：预测为7：3业主构造分析：暂时多为看中其福田中心区地段具备升值潜力二次置业者。[智能化设施]宽带综合布线先进安全防范报警系统保安监控系统家庭求助系统车库、会所全自动管理系统[功能分布及社区户外配套设施][样板房]装修费用：10万装修原则：地面：厅房为高档复合地板，厨卫为防滑地砖天花：厅房为石膏吊顶配豪华灯饰墙面：厅房为高档乳胶漆，卧室装修壁柜，厨卫为釉面白色瓷砖卫生间：全套卫生洁具。[售楼处面积及功能状况]约600平方米，设立了征询台、洽谈茶座、模型区、功能牌区。[物业管理公司及收费]3.5元/平方米物业管理公司：深业自管[核心时间]开工时间：1999年8月竣工时间：8月开盘时间：4月入伙时间：12月[综合评述]该物业发展商宣称是21世纪特色当代化崇高住宅社区。该物业整体布局严谨，构图完整，做到户户有景观，家家好朝向。在建筑风格上，力求与将来市中心协调，具备当代气息和超前意识，在户型设计上，追求以人为本，尽善尽美。深业花园建设宗旨为建设花园式住宅社区，达到即楼在园中，又园在楼中境界将绿化引入立体层面，在住宅立面上设有空中花园，此外在阳台上都设有花池，形成真正意义上花园式住宅社区。

个案十二深港豪苑[概况]位置：深圳市宝安路红桂路口开发商：深圳市深港工贸进出口公司物业管理公司：百特维佳物业管理公司[规模及设计要点]占地面积：3000平方米总建筑面积：20847平方米容积率：6.9栋数及层数：2栋21层总户数：210户户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型面积实用率剩余量两房两厅73.93~89.385%5三房两厅91.0285%2四房两厅143.98~150.2685%8车位数量：地下180个，地上20~30个车位配比：1：1车位租用费：〈400元（暂未拟定）装修原则：大堂：铺砌进口高档云石及高档瓷片，配名贵艺术假天花，大堂内有冷气调节系统及落地玻璃墙：所有客、饭厅及睡房刷进口乳胶漆，配以美观耐用实木天花线门窗：高档实木门并配有高档门锁，厚料浮萍彩色铝合金框料，配透明浅绿色玻璃地面：两厅及睡房铺砌高档实木地板浴室：墙身及地面铺砌豪华高档进口瓷片至假天花或吊柜，附送全套名牌洁具厨房：墙身及地面铺砌高档进口瓷砖至假天花，并附送精美橱柜连仿云石台面，配故意大利双芯盆。抽油烟机，装有高档天花射灯。重要机电品牌规格：进口三菱电梯[营销]项目主题：优质生活新地带市场价格定位：起价8800元/平方米均价9500元/平方米最高价11320元/平方米尾盘无论层高及朝向均一口价8100元/平方米价格方略：在价格方略上并没有采用太多方略，只是在尾盘销售过程中采用“一口价”方略。原则平面图：付款方式：一次性付款95折首期三成7成银行按揭98折空置单位及因素分析：朝向中心庭院户型。因其中心庭院长期闲置，无景观较为老旧（正在报建中）好销单位：两房、三房、内外销比例：3：7业主构造分析：香港人比例较大，从深港发展商方面，港人较为信赖；从建筑风格及户型面积上，符合香港人口味；罗湖区交通便利地带，有助于工作和生活，故亦有某些罗湖区上班外资公司白领。[智能化设施]可视对讲系统24小时巡更保安闭路电视监控远程自动抄表系统[样板房]已拆除，看有基本装修现房。[售楼处面积及功能状况]约400平方米，设立了征询台、洽谈茶座、模型区、功能牌区。[物业管理公司及收费]3.5元/平方米[核心时间]开盘时间：96年下半年入伙时间：99年10月[综合评述]现楼。户型方正实用，但销售前期总价偏高，以其规模及风格仅为实用型崇高住宅，不具备豪宅素质，故以偏高价格切入市场并非有利，导致销售进度缓慢。后期逐渐在价格方面逐渐调节，同步预备在庭院景观及会所上加以完善，对销售状况有所改进。

个案十三黄埔雅苑[概况]位置：福田中心区，高交会馆北侧开发商：和记黄埔地产（深圳）策划代理商：自管承建商：汕头建安（集团）公司设计单位：陈世民建筑师事务所物业管理公司：自管[规模及设计要点]占地面积：156，000平方米容积率：2.8栋数及层数：第一期共兴建6幢21~27层高住宅及2幢8层高住宅总户数：900

户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型面积供应量售出率两房两厅77.68~77.841307月开盘，现为内部认购期（第三座C、D型），不对外开放。三房两厅107.06~126.93500三房三厅142.1110三房两厅（一工、一酒吧、一书房）157.76~163.6260车位数量：预定为900个车位配比：1：1车位租用费：7月份待定原则平面图：[营销]项目主题：前所未有潜力优越市场价格定位：暂未发布[功能分布及社区户外配套设施][售楼处面积及功能状况]建筑面积平方米，独立两层楼宇，暂未开放。[物业管理公司及收费]4元/月物业管理公司：自管[核心时间]开工日期：2月竣工日期：12月开盘时间：预测为7月入伙时间：预测为2月[综合评述]该物业位置优越，交通便捷，宽频上网、配套先进，建筑设计典型优越，大型会所综合全面、尊贵豪华，发展商品牌占尽优势，是深圳中心区不可多得高品质物业。

个案十四百仕达花园[概况]位置：罗湖区东晓路南段开发商：深圳百仕达实业有限公司物业管理公司：深圳百仕达物业管理有限公司设计单位：香港都市设计（中华人民共和国）有限公司中华人民共和国机械工业部深圳设计研究院总承建商：中华人民共和国建筑工程总公司第三工程局景观设计师：英国景观学会资深会员吕元中先生[规模及设计要点]占地面积：34万平方米（一期：12万二期：6.3万）总建筑面积：90万平方米（一期：17万二期：13万）容积率：2.6绿化率：53%栋数及层数：一期/55栋二期/20栋4~18层总户数：1047套户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）现期推出为泉石、竹喧、莲动、苍翠楼四栋，别的依照竣工进度随时推出。户型构造户型面积客厅面积餐厅面积主卧室面积剩余量两房两厅72.16~73.525.0~25.9312.4~13.014.3~15.550三房两厅98.97~119.5635.1~44.5710.0~12.714.7~18.145车位数量：588个车位配比：1：2车位租用费：400元/月装修原则：现推出单位两房装修：两厅及卧室：复合地板、天花/墙面高档内墙漆、实木窗帘杆、高档石材窗台板、庄生卧室门厨房：地面耐磨地砖、高档石材门坎石、天花高档内墙漆、墙面瓷片到顶、厨房门及厨房全套设备卫生间：地面耐磨地砖、高档石材门坎石、天花高档内墙漆、地面瓷片到顶、庄生卫生间门、TOTO柱式洗手盆及分体座厕等全套配备。重要机电品牌规格：进口三菱高速电梯户型平面图：[营销]项目主题：深圳大型崇高社区市场价格定位：起价—8100元/平方米均价—9000元/平方米最高价—10592元/平方米价格方略：百仕达花园在价格上采用低开高走方略，入市价格较低，但是在销售过程中逐渐提高，在市场上形成百仕达具备很高升值潜力现象。最后为百仕达花园一期销售成功提供了有力价格方略。[功能分布及社区户外配套设施]付款方式：一次性付款95折首期一成7成银行低息按揭30年97折首期三成7成银行低息按揭30年96折促销手段：99年终初进行“迎圣诞、庆千禧”现场展销会特设罗湖口岸看楼专车参加深圳十大明星楼盘评比，容获上列殊荣。参加春季房地产交易会两房送全套精美装修及名牌电器（美分体冷气机、乐声牌双门雪柜、西门子滚筒洗衣机、格兰仕微波炉、A.O.Smith热水炉、精美橱柜、TOTO洗手盆及座厕、MOEN水龙头及花洒）空置单位及因素分析：分批推售。已发售三栋，靠边两房及濒临街道三房单位较为不受欢迎，置业者感觉噪音大，生活质量受影响，虽同一层高又价格优惠，仍是较受冷落。好销单位：两房（送全套装修及名牌电器）、三房（毛胚房）内外销比例：6：4业主构造分析：本地二次置业者居多，其中30%为投资客及已熟悉该片地区百仕达一期业主；另有30%~40%为幕名而去、在罗湖区做生意深港两地业主阶层；尚有某些为较为成功潮汕人士及公司高收入白领阶层。[智能化设施]数字化综合管理系统。以性能先进软件与个人电脑相结合，可提供业主所需完备资料。数字化家居服务。可通过遥控器对家电进行远程遥控。家庭信息自动显示未接来电、留言、电子邮件、社区公示和安全信息等数字化安全保障。“BAS”自动化管理系统和安全防范设施。[样板房]设计单位：法国知名室内设计师罗拔保罗利先生设计施工：深圳伟港装饰工程有限公司设计费用：8~10万元装修原则：除家具之外，所有装修同上。[售楼处面积及功能状况]约1000平方米，设立征询台、洽谈茶座、模型区、收款区、功能牌区、游览电车房。[物业管理公司及收费]4.2元/平方米物业管理公司：百仕达自管，服务类型涉及：安装类、维修类、保洁类、租赁类等。[核心时间]开盘时间：99年初入伙时间：99年3月开始~10月所有建成入伙[综合评述]大型完善崇高独立社区。一期有完善独立物业设施：小学、中学、幼儿园、超市、金融场合、行政事业单位；二期依托一期物业配备，扩大了社区规模。依照一期经验，缩小了户型面积，增长了小户型供应数量，以扩大外销比例。方正小户型在本次推出中较受欢迎，某些百仕达一期业户在此进行了二次置业。但是二期相对于一期没有新诉求卖点，形象不突出鲜明。位置处在社区深处，如无自用车辆，交通不太便利。同步二期依托于一期配备，使业主生活稍显繁琐，同步也显得二期不如一期物业完善。二期与一期持平价格也许使现期销售局面较为平缓，暂时不会有大突破。

个案十五名仕阁[概况]位置：蔡屋围解放路北侧开发商：深圳金项物业发展有限公司策划代理商：深圳中原物业顾问有限公司物业管理公司：梁振英测量师行设计单位：清华大学建筑设计院深圳分院承建商：中建四局深圳工程公司[规模及设计要点]总建筑面积：51288.35平方米栋数及层数：1栋33层总户数：754户户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型面积实用率售出率一房公寓40~4380%售罄一房一厅52~5880%两房一厅60~7480%三房两厅110~11580%车位数量：170个车位配比：1：5车位租用费：600元/月装修原则：入口大堂：地面铺花岗岩，墙身铺大理石，酒店式设计天花装豪华吊灯电梯大堂：地面铺高档地砖，墙身铺高雅色调瓷砖，装配天花公寓单位门扇：大门采用高档实木雕花防火门，各房门采用优质木门窗户：铝质绿窗框镶嵌浅绿色透明玻璃地台：两厅及睡房地面均铺砌进口木地板内墙及天花：墙身及天花喷高档乳胶漆厨卫：地台铺砌防滑地砖，瓷砖铺至顶，装设天花露台：地面铺砌防滑地砖。重要机电品牌规格：进口三菱高档豪华电梯[营销]项目主题：酒店式公寓市场价格定位：折后起价：1000港币/平方米折后均价：13000港币/平方米折后最高价：16000港币/平方米原则平面图：付款方式：一次性付款88折银行按揭98折建筑期免息分期付款定价广告媒体选取方略：主打《深圳特区报》，同步配合深视一台、翡翠台及本港台播放形象广告；在关口派发传单；在关口竖立广告牌。香港方面？广告杂志。营销费用及组合：总计约1200万。促销手段：集中频密广告优惠付款方式深港两地展销会优惠名仕酒会地盘及样板房包装到位送全套装修及家用电器某些包租（2年20%）销售时间：1998年6月~1999年4月内外销比例：6：4业主构造分析：特殊家庭；单身白领自住；香港中档收入阶层；外资公司员工；投资客；蔡屋围农民房老业户及某些赋闲被包养者。[智能化设施]防盗系统：每户均设密码防盗可视对讲系统，大堂、电梯入口、楼层走道及停车场均设有电视监察系统，24小时监控和保安巡视，大厦及停车场出入口设电子密码锁。消防系统：设立进口消防自动警报，自动喷淋系统电视电话：有线电视及卫星电视到户，装预留插头，可收看重要媒体电视节目；电话线到户。[样板房]设计单位：香港石安空间创立有限公司[售楼处面积及功能状况]约750平方米，设立征询台、洽谈接待区、模型区、展板展示区。[物业管理公司及收费]6元/平方米梁振英测量师行为重要提供港式物业管理服务，以五星级酒店居家式服务为主。[核心时间]开盘时间：1998年6月封盘时间：1999年4月入伙时间：1998年10月[综合评述]名仕阁位于深圳繁华商业中心地带，接近罗湖口岸，针对其自身户型等特点，在物业定位上提出酒店式公寓概念，目的客户定位精确，使得该物业成为深圳酒店式公寓代表之做

个案十六皇御苑[概况]位置：皇岗.滨河路与福田南路交汇处开发商：深圳皇城地产有限公司物业管理公司：皇城物业管理公司设计单位：澳洲柏涛（深圳）设计一分院承建商：福建五建景观设计：澳洲柏涛[规模及设计要点]占地面积：17590.4平方米总建筑面积：139119.4平方米容积率：≤5.0覆盖率：≤25绿化率：75%绿化面积：13000平方米总户数：1595户（一期）户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型面积实用率售出率一房公寓30.1580%43%（400套）一房一厅42.03~48.4480%二房二厅69.96~78.8180%40%（378套）三房二厅98.39~101.3080%17%（156套）四房二厅194.67~195.1780%尚未推出五房二厅313~31580%车位数量：1700个车位配比：1：1车位租用费：未定装修原则：大堂：拼花磨光花岗石地面，大理石墙面，石膏板天花。住宅某些：内墙、天花、地面：厅房水泥砂浆找平窗户：绿色铝合金窗框，浅绿色玻璃门窗：入户门为高档防火防盗门，内门设门框厨卫：防水聚合物水泥砂浆地面及墙面、抹平阳台：地面水泥砂浆抹平重要机电品牌规格：美国多快牌（DOVER）电梯。原则平面图：

[营销]项目主题：皇岗超大规模园林式住宅社区市场价格定位：折后起价—4600元/平方米折后均价—7200元/平方米折后最高价—11000元/平方米价格方略：先推出中档偏差单位以低价入市，尔后逐渐提高价格。付款方式：一次性付款免首期首期一成7成银行按揭首期三成7成银行按揭促销手段：展销会额外折扣老客户带新客户优惠空置单位及因素分析：小单位高层单位。单位高，投资成本相对较高。好销单位：2房、3房及1房低层小单位。内外销比例：4：6业主构造分析：周边客户、香港货柜车司机、与内地有渊源关系某些香港客户及投资客。[智能化设施]电梯间、停车场、社区内等处装配全天候闭路监控系统；停车场红外线监控系统；住户入口设可视对讲系统。[功能分布及社区户外配套设施][样板房]设计单位：香港石安设计公司设计费用：样板房加上售楼处共计600万[售楼处面积及功能状况]约1300平方米（2层），设立接待台、洽谈区、模型区、样板房、观景台、功能牌区。[物业管理公司及收费]住宅：2.9元/平方米/月商场：8元/平方米/月[核心时间]开工时间：1999年3月竣工时间：5月开盘时间：1999年12月封顶时间：6月入伙时间：6月[综合评述]该物业临近皇岗口岸，地理位置极其优越，交通便利，拥有大规模社区，社区园林设计集中中西之大成，融入绿色环保概念，从而使人、建筑、自然三方面和谐融合，生活配套一应俱全，是在深圳难得口岸规模社区物业。

个案十七招商花园城[概况]位置：深圳蛇口工业大道开发商：深圳招商房地产有限公司策划代理商：深圳中原（中华人民共和国）物业顾问有限公司承建商：汕头建筑工程总公司深圳分公司设计单位：华森设计有限公司环境设计单位：美国易道物业管理公司：招商物业管理公司[规模及设计要点]占地面积：第一期21208.11平方米总建筑面积：第一期64495平方米绿化面积：7211平方米容积率：2.53覆盖率：26%栋数及层数：14栋9~16层小高层带电梯（叠翠轩、锦绣轩、碧雅轩三区组合而成）总户数：659户车位数量：204个车位配比：1：3车位收费：未定户型：构造单位（房*厅）/面积单位（平方米）户型构造户型构造实用率售出数量1房1厅44.49~52.59高达85%以上共324套2房2厅57.88|~75.953房2厅81.79~96.78复式118.66~170.93装修原则：<公共某些>外墙：面砖与涂料相结合，铝合金或塑钢推拉门窗大堂；花岗地面、大理石墙面<住宅某些>楼面：两厅和卧室为高档木地板；厨卫和阳台用优质防滑地砖。墙面：两厅、卧室为高档乳胶漆；厨卫为彩色瓷片到顶。天花：高档乳胶漆门：木质防火防盗进户门，卧室用雕花实木门；厨卫用夹板门；阳台用镀钛铝合金推拉门。窗：镀钛铝合金窗框，宝石绿玻璃镀钛铝合金窗框。洁具：全套进口高档高陶洁具。厨房：精美厨框、排油烟机、不绣钢洗涤盆、配进口高档龙头重要机电品牌规格：名厂电梯，品牌未定。原则平面图：[营销]项目主题：深圳一线迈阿密海滨风情住宅社区市场价格定位：折后起价：5200元/平方米折后均价：5800元/平方米最高价：6400元/平方米价格方略：中档偏高价格，配合较高物业定位，针对外销发展趋势获得销售业绩较为抱负，将持续高位价格。付款方式：1）一次性付款2）首期三成，七成按揭3）首期一成，二成分两年付完，七成按揭广告媒体选取：1）电视：翡翠台及本港台2）报纸：深圳特区报、深圳商报3）户外广告路牌营销组合及费用：香港电视及报刊三次全面性广告，共投入资金约五百万左右。促销手段：1）展销期间享用额外95折2）送一年船票（香港~蛇口），半价优惠空置单位及因素分析：朝向一某些小三房（81~87平方米）只配合一种卫生间很难迎合当代年轻人需求，特别是两代或两代以上家庭。好销单位：1）朝向好两房2）构造方正，实用率高户型。内外销比例：3：2业主构造分析：内销为第一次置业为主，外销以度假投资为主[智能化设施]初级防盗报警（入户门磁、客厅红外线探测器）、可视对讲及开锁、紧急求助、红外线探测及闭路电视监控巡更，三表远程自动抄表、户外绿地背景音乐、电子布告栏、社区车辆自动化管理，光纤到社区，全区设立宽频网络。[功能分布及社区户外配套设施]第一期社区配备豪华会所，会所前设有迈阿密叠泉、社区棕榈树、西班牙拼贴、灯柱、水景等，构成亚热带海滨风景，会所功能齐全：托幼、健身、医疗……。[样板房]设计单位：深圳森喜设计有限公司装修费用及原则：500元/平方米，室内地面为木地板，乳胶漆墙面，卫生间为防滑瓷砖地面及釉面瓷砖墙面。[售楼处面积及功能状况]售楼处面积约700平方米，接待厅约占300平方米，展示厅（示范单位）400平方米，涉及接待处、洽谈茶座、功能牌区、模型区及展示区。[物业管理公司及收费]2.2元/平方米。招商自管物业管理公司，蛇口85%以上职工宿舍和鲸山别墅由其负责管理[核心时间]开工时间：1999.11.28竣工时间：.1.5开盘时间：.4.28入伙时间：.8.28[综合评述]该项目定位为开放式迈阿密海滨社区，其命题较为适合蛇口地况，而招商地产从属招商集团是蛇口垄断公司，包揽本地衣食住行各方面，而在物业定位宣传方面，该发展商不遗余力动用其一切可控因素，拍摄了《吃喝玩乐在蛇口》专项节目，将蛇口人文及地理环境极尽宣扬，将蛇口工业区形象过渡为渡假休闲旅游胜地。招商集团又运用其码头便利条件，对香港到深圳船票予以了极大优惠，低于了铁路价格；而滨海大道便利人所共知，这些解决了香港人对其关注交通因素疑虑。而蛇口幽雅生活环境更是港人、南山区居民及二次置业者所追求，因此该项目定位较为成功。户型面积上以方正实用小户型设计为主，使得房屋总价多为60万如下，现期潜在消费群50%以上对此价格是可承受。因此获得销售业绩较为抱负。

各参照楼盘广告媒体选取一览表注明：《深圳特区报》如下简称为“特”《深圳商报》如下简称为“商”楼盘名称媒体选择费用共计（万元）日期媒体名称版面都市名园98年…………183.799.1.4特24B半版彩色99.1.11商13B1/4彩色99.1.16特4B1/4彩色99.1.8特24B1/4彩色99.1.15特24B半版彩色99.1.22特32B1/3彩色99.1.27商4B1/3彩色99.1.29特21B1/3彩色99.2.23特4B1/3套红99.2.28商4B半版套红99.3.19商4B1/3彩色99.3.25商4B1/3彩色99.3.29商13B1/3彩色99.5.14商4B半版彩色99.5.14特13B半版彩色99.5.21特4B半版彩色99.6.4特20B半版彩色99.7.16商24B1/3彩色99.7.30商4B半版彩色99.8.11商4B1/3彩色99.8.13特.金页1/3彩色99.8.27特14B1/3套红99.8.27特27B1/3彩色99.8.27商16B1/3彩色99.93商28B1/3彩色

楼盘名称媒体选择费用共计（万元）日期媒体名称版面百仕达99.1.8特24B1/4彩色22199.1.14特16B半版彩色99.1.22特24B1/3彩色99.1.28特16B1/3彩色99.2.4特4B半版彩色99.2.18商A4半版彩色99.3.12商16B半版彩色99.3.17特4B1/4彩色99.3.19商13B半版彩色99.3.19特16B半版彩色99.4.2特24B半版彩色99.4.2晚报半版缮稿99.4.30商25B半版彩色99.6.10特4B半版彩色99.9.10特24B半版黑白99.9.17特7B半版黑白99.9.24特8B整版彩色99.9.30特23B半版彩色99.10.5特22B整版彩色99.10.15特7B半版彩色99.10.22特7B半版彩色99.10.22商12B半版彩色99.11.12特23B半版套红99.11.12商10B半版套红99.11.19商4B半版彩色

楼盘名称媒体选择费用共计（万元）日期媒体名称版面黄埔雅苑99.9.4特7B整版套红34.499.9.27商18B整版套红皇御苑99.12.28特17B半版彩色8899.12.29特20B半版彩色99.12.30特12B半版彩色.1.5商4B半版彩色.1.7特9B半版彩色.1.14特9B半版彩色.3.10特11B半版彩色.4.27商5B半版彩色鼎盛时代99.12.28特10B半版缮稿广告4特2B2/3彩色.4.20特20B半版彩色.4.27特4B半版彩色深港豪苑99.1.13特24B半版彩色28.299.1.15特4B半版彩色99.4.16特13B1/3彩色深业花园99.11.25特36B半版彩色72.1.26特4B半版彩色.1.28特4B半版彩色.4.26特4B整版彩色.4.27商4B整版彩色.4.29特12B整版彩色

楼盘名称媒体选择费用共计（万元）日期媒体名称版面嘉汇新城99.3.11特24B半版彩色205.799.3.12商4B半版彩色99.3.13特12B半版彩色99.3.16特12B半版缮稿99.3.18特21B1/3彩色99.3.20商4B半版缮稿99.3.19特21B1/3彩色99.3.19商1B1/3彩色99.3.13商4B半版缮稿99.4.23特5B1/3彩色99.4.23商13B1/3彩色99.4.23投资导报半版缮稿99.5.6商4B半版彩色99.5.5特21B半版彩色99.5.7特13B1/3彩色99.5.8商1B1/3彩色99.5.13商13B1/3彩色99.5.14特21B半版彩色99.8.19特6B1/3彩色.4.7特9B2/3彩色.4.13商13B1/3彩色.3.17特2B半版彩色.3.9特9B1/3彩色.3.10特17B半版彩色.3.10特20B2/3彩色

楼盘名称媒体选择费用共计（万元）日期媒体名称版面港逸豪庭99.4.23商4B半版彩色72.499.4.23特A4整版彩色99.4.30商4B半版彩色99.9.28商4B整版彩色99.9.29商4B半版彩色中海华庭99.8.27特.特刊半版彩色206.699.9.2特20B半版彩色99.9.2东方日报半版套红99.93商16B整版彩色99.9.9商4B半版彩色99.9.17特20B半版彩色99.9.29特20B半版彩色99.9.29商24B半版彩色99.10.15商4B半版彩色99.10.21商13B半版彩色99.10.29特9B1/3彩色99.11.26特13B半版彩色99.12.22特4B1/3彩色.4.5特17B1/3彩色.4.13特9B1/3彩色.4.20特17B半版彩色.3.16特17B1/3彩色.3.17特4B半版彩色.3.24特4B半版彩色

楼盘名称媒体选择费用共计（万元）日期媒体名称版面海悦华城99.3.25商13B1/3彩色6199.3.24特24B半版彩色99.3.26商13B1/3套红99.3.31特24B半版彩色99.4.1商13B半版彩色99.4.7特21B1/3彩色99.4.8商13B1/3彩色99.4.9特21B1/3彩色长丰苑99.5.21特16B半版彩色特18B半版彩色99.9.24特10B1/3彩色99.10.22特10B1/3彩色99.11.5特10B1/3彩色99.12.30特27B1/3彩色.1.19特9B1/4彩色.1.21特10B1/4彩色.3.8特4B2/3彩色.4.27特10B半版彩色.4.6特10B半版彩色.4.13特10B2/3彩色.3.16特10B2/3彩色.3.23特10B2/3彩色.3.10特10B2/3彩色

楼盘名称媒体选择费用共计（万元）日期媒体名称版面富怡雅居99.10.29特8B整版套红116.999.10月底户外路牌振华路99.11.27特11B半版黑白99.11.5商29B半版彩色99.11.12商4B半版彩色99.11.25特2B半版彩色99.12.3商13B半版彩色99.12.17特.地产金页半