桂林正阳街东西巷项目整体策划运营原件样本

桂林市秀峰区正阳东西巷历史保护街区修缮项目整体策划运营报告广西XXX地产发展有限公司广西XXX开发有限公司目录第一某些桂林经济及社会概况 3一、桂林都市规划与发展概况 3二、“两铁”、“两区”规划机遇 4三、市政规划 4四、桂林重要经济指标分析（来源政府工作报告） 5（一）桂林市GDP增长分析 5（二）城乡居民收入及支出记录 5（三）桂林市旅游业分析 6第二某些桂林商业市场分析 7一、宏观市场分析 7（一）全国商业地产走势 7（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号 8（三）新增信贷与货币回落，货币政策难言放松 8二、桂林商业场分析 9（一）桂林商业地产市场脉络梳理 9（二）桂林商业经营模式分析 11第三某些项目主题概念及规划要点 13一、东西巷项目规划要点分析 13（一）项目区位 13（二）政府针对项目之规划改造要点 13（三）东西巷项目SWOT分析 14（四）项目劣势及威胁规避 14二、正阳街东西巷历史沿革 15三、项目核心主题概念 16（一）定位概念提出 16（二）东西巷项目文化定位 17四、商业形象定位 18五、商业类型定位 19六、商业主题定位 20七、业态功能模块定位 20八、拟定项目档次定位： 20九、项目规划 20（一）东西巷目整体建筑规划设计核心思想 20（二）依托明藩王文化，重塑山水王城 21（三）东西巷文化价值特色 21（四）对桂林市正阳街路东西巷目周边环境理解 21（五）东西巷项目规划方案 23（五）东西巷项目地下某些其她规划修改建议 39五、项目测算方案 41（一）东西巷修缮改造项目现状 41（二）新建房筹划和分派 41（三）新建房工期和装修质量原则 41（四）改造补偿安顿方案 41（五）成本效益分析 42（五）成本控制办法 47（六）拆迁户安顿办法 47（七）项目建设工期 48（八）结论及建议 48第四某些区域商圈及商业项目分析 49一、项目周边重点商圈研究 49（一）桂林市核心商圈：十字街商圈分析 49（二）成功引进500强：广运沃尔玛商圈分析 52（三）联达商业广场业态分布： 52（二）联达商业广场售价、租金、物业费用 53二、南京“1912”商业项目分析 54三、类似项目“中心广场地下街”分析 55四、成都“宽窄巷子”项目分析 56五、结合东西巷项目分析小结及判断 57第五某些东西巷项目商业业态规划 58一、商业业态定位与功能区域定位 58三、商业业态及地下区域规划方案（待定） 58（一）区域按建筑风貌划分如下 59（二）考虑纵横交通体系、经营体系如下： 59（三）结合纵横关系，将项目区域业态规划如下： 60（四）重要业态划分阐明（略） 61第六某些东西巷开发和运营模式 61一、项当前期运作模式分解 61（一）前期运作模式 62（二）地下人防运作要点 62（三）开发商独资投入，风险利益并存 62（四）组建销售团队，迅速回笼资金 62二、项目后期商业运营分解 62（一）零租零售与整租不售两种方式混合模式 63（二）全“独资投入”与“共同股份运营” 63（三）商业地产三种运营模式 63（四）走特色商业运营，建桂林文化“耍都” 63第七某些桂林东西巷项目招商方略 64一、招商总体方略 64（一）立足桂林、面向广西，辐射全国 64（二）重点保证主力店引进，以“羊群效应”吸附中小品牌 64（三）集中签约“聚合效应”，形成事件营销借力点 64（四）大型活动引导造势，细致招商工作执行究竟 64二、商家进驻规定和原则 65第八某些桂林东西巷项目开街方略 65一、东西巷项目开街总体方略 65（一）先试营业后正式开业 65（二）开业需要具备条件 66二、东西巷项目开街活动策划 66（一）SP开业促销活动 66（二）开业典礼等活动 66（三）开业庆典演艺活动 67第九某些桂林东西巷商业经营管理方略 68一、商业经营管理前期介入方案 68（一）前期施工建设阶段介入 68（二）竣工验收和接管验收 68（三）商业经营管理知识征询和答疑 68（四）商业经营管理基本工作 69（五）后期商业专项维修资金 70（六）入驻商家进行评级工作 70（七）后期商业经营管理服务原则： 70二、桂林东西巷促销宣传管理 72（一）东西巷项目VI系统 72（二）东西巷项目年度营销活动策划 72第一某些桂林经济及社会概况一、桂林都市规划与发展概况桂林是一座历史悠久文化名城，1998年桂林实现地市合并后，桂林市现辖有五个城区、十二个县。五个城区为秀峰区、叠彩区、象山区、七星区、雁山区，十二县为龙胜、资源、全州、灌阳、兴安、灵川、临桂、永福、阳朔、荔浦、平乐、恭城。本项目区位于市区内七星区。七星区位于桂林市漓江东畔，辖2个乡（穿山乡、朝阳乡）和2个街道办事处（七星街道办事处、东江街道办事处），行政区域面积83平方公里。高新区七星区在市委、市政府领导下，认真贯彻市委、市政府提出高新技术产业要实现“八个突破”规定，发扬“务实为本、开拓争先”高新区精神，始终环绕年初拟定“一手抓园区建设，一手抓既有公司做大做强，不断夯实高新技术产业可持续发展基本”工作思路，努力按照自治区提出实现经济发展“三突破”规定开展工作，一年来，高新技术产业保持了持续增长，园区建设获得实质性进展，投资环境进一步优化，各项社会事业全面进步，经济社会协调发展，基本实现区人大八届三次会议拟定工作目的，全面完毕上级下达“三突破”经济指标任务。“保护漓江，发展临桂，再造一种新桂林”桂林都市发展战略。逐渐形成高新产业向东发展、高校学府区南移至雁山区、工业行政在西、商贸物流在北都市格局，充分运用各区域优势。临桂、漓东新区依然是当前桂林城建主战场,也是市民瞩目焦点。二、“两铁”、“两区”规划机遇贵广铁路：通过市区和龙胜、临桂、灵川、阳朔和恭城5省。通车。湘桂铁路：该铁路桂林段正线长度245公里，通过市区和全州、兴安、灵川、临桂和永福5县，总投资120亿元。“两铁”建成对桂林发展：形成2小时商务圈：在湘桂铁路改造完毕以及贵广铁路建成后，将有两条迅速、高原则铁路通过桂林，桂林将成为“两铁”交汇节点，其区域性交通枢纽地位会进一步凸显。将来，市民乘火车到长沙、广州、贵阳、南宁4个省会都市，最快只需2个小时左右。全面推动“两区”建设，优化提高第三产业。强力推动桂林“国家旅游综合改革实验区”和“国家服务业综合改革试点区域”建设，把旅游业和服务业哺育成为我市战略性支柱产业。桂林第三产业增长值在国民经济所占比重在广西处在领先地位，桂林旅游接待总人数达2246.33万人次。从经济发展看，桂林是世界知名风景游览都市和历史文化名城，是广西东北部地区商业集散中心，商业机构众多，商业交易活跃，形成国营、集体、民营、外资、个体等各种经济成分和各种形式并存商业流通格局，“两广”铁路建设为桂林市经济跨越式发展带来了新机遇,必将带动区域经济合伙迈上新台阶,使桂林更快地融入珠三角经济。从房地产发展来看，拥有独特山水风光桂林将成为一二线都市选取投资、自住最佳选取都市，为桂林房地产行业看到了将来发展前景是巨大。三、市政规划桂林市1212工程”是指“一桥两园十二路”，“一桥”为龙门大桥、“两园”为园林植物园、漓东公园、“十二路”分别是西二环路、万福东路、建干北路、阳江南路、阳江北路、滨江南路、滨江北路、福利路、芳香路、芳华路、站前路、临苏路等都市基本设施。这些项目实行,将对进一步完善都市路网,疏解中心城区交通,改进都市交通环境和生活环境,缓和都市交通压力,增进桂林社会经济发展产生积极作用。四、桂林重要经济指标分析（来源政府工作报告）（一）桂林市GDP增长分析我市地区生产总值在“十五”期末为512.03亿元增长到1108.63亿元，年均增长13.5%；财政收入由51.61亿元增长到121.08亿元，年均增长18.6%。合计完毕全社会固定资产投资2717.78亿元，年均增长35.5%。三次产业构造由23.4∶36.5∶40.1调节为18.3∶45.3∶36.4。以特色效益农业为主导当代农业稳步发展，农林牧渔业总产值突破300亿元、增长值突破200亿元，农民人均纯收入突破5000元大关。经济迅速增长，使桂林市民整体消费力大大增长，人民购买力稳步提高，社会消费品零售总额也不断攀升。表一：桂林市城乡居民可支配收入与消费支出状况表可支配收入消费性支出消费倾向（%）1-12月1-12月增减（%）1-12月1-12月增减（%）桂林市16221.4517949.1410.6510448.5211477.469.8563.94桂林市区16620.3818372.3410.5410966.5111646.96.2063.39桂林县域15822.2917520.9710.749930.2411306.0313.8564.53（二）城乡居民收入及支出记录表二：桂林市家庭收入构成状况指标单位金额同比增长%占总收入比重家庭总收入元19113.410.89100其中：可支配收入元17949.110.651.工资性收入元11163.98.6858.412.经营性收入元2186.8510.5911.443.财产性收入元782.727.024.104.转移性收入元4979.913.9326.05桂林市城乡居民消费性支出增减状况表指标本期上年同期同比增减(%)五、家庭总支出1476513641.48.24消费支出11477.510448.59.85其中:服务性消费支出2999.892662.4612.67一、食品47654414.187.95二、衣着1016.87949.387.11三、居住1279.221055.6921.17四、家庭设备用品及服务740.13680.418.78五、医疗保健664.75578.7114.87六、交通和通信1401.171292.898.38七、教诲文化娱乐服务1344.711217.4910.45八、其她商品和服务265.61259.782.24（三）桂林市旅游业分析东西巷规划具备旅游地产属性，旅游分析较重要。桂林作为国际旅游名城，以旅游业为龙头当代服务业健康发展，质量效益明显提高，合计接待游客8601.90万人次，年均增长13.3%；实现旅游总收入549.74亿元，年均增长23.8%。桂林借助中华人民共和国—东盟博览会在广西举办优势，加大了对东盟客源市场开拓，东盟国家游客量异军突起，上半年同比增长就超过40%，增幅居全国之首。同步，注重哺育穆斯林市场，发展印度、俄罗斯市场，终使使海外旅游顽强收红。受国家经济刺激政策影响，去年全国国内旅游仍较为红火。桂林旅游对此早有准备，在年初海外旅游一片低迷时就做好了“国际损失国内补”对策，市领导带头在广东、湖南、上海、北京等国内重要旅游客源都市开展形式多样旅游推介活动。同步，还精心策划了桂林国际山水文化旅游节、恭城桃花节、兴安“桂林米粉节”、资源老城墙灯歌节等节庆活动，吸引了众多游人，使国内旅游在去年接待1470多万人次高平台上仍呈现出两位数高增长率。在旅游接待和旅游收入大幅增长同步，接到游客服务质量投诉为155起，同比下降16.2%，游客满意率全年保持在97%以上。第二某些桂林商业市场分析一、宏观市场分析（一）全国商业地产走势高纬环球机构数据显示，前11个月，中华人民共和国商业地产投资增长48.4%，众多住宅开发商纷纷进入商业地产领域；此外，去年前11个月办公楼和商铺销售额同比分别增长48.4%和50.2%。商业地产活跃在上海、北京等重要都市尤为明显。数据显示，由于销售、租用良好，上海甲级写字楼空置率由末17.2%大幅降至末6.1%。租金方面，第四季度上海甲级写字楼市场平均有效净租金达到346元/平方米/月，环比上涨3.4%，同比上涨20.7%。商业地产涉及：商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产、酒店公寓等。老式商业地产项目从规模和形态上分为三大类，一类是大型ShoppingMall，一类是主体商业街商铺店面，尚有一类是为社区服务便民商店，也就是人们常说居民社区临街商铺。—政策频出、市场多变，通胀压力不减，商业市场无论是供应量还是成交量，均有所下降。国际经济局势动荡不安，先有美债危机，后有美联储承诺低息。在调控背景下,央行保持了谨慎态度。既没有紧跟美国宣布将来实行低息，也没有进一步加息或提高存准操作。新“国十条”颁布下，观望氛围浮现，但政策也都暂时尚未涉及商业市场。商务部门“限外”等政策，国内投资者在整个商业地产大宗交易中比重将加大。（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号开始地产行业内部已经开始浮现分化，龙头和商业地产市场份额提高，呈现出强者愈强、弱者愈弱局面。这种态势进一步延续。上半年地产公司销售回款保持增长，但增幅低于去年同期。其中，一线龙头和商业地产销售回款增幅最大，市场份额同比提高；园区土地开发和主题投资类公司销售回款最差，市场份额有所下降。在房地产调控环境下，一线龙头公司和商业地产具备逆势扩张能力，资金实力较弱中小开发商面临市场份额进一步下滑风险。（三）新增信贷与货币回落，货币政策难言放松依照定量记录数据分析，下半年开发商投资力度持续下降已成定局，筹资环境也不也许有大改进，最大不拟定性是市场，分析可知，若销售增速有所下降，开发商面临资金压力很大。这将直接导致开发商下半年投资力度下降。分析判断：万科宣布将在经营战略上正式向多元化业态经营迈进。王石表达，“在经营战略上升级为：从单一住宅步入多元化业态经营，进军商业地产”。反映了万科应对市场方略选取，“在当前形势下，如果继续当前方略，将也许面临巨大市场风险。”商业地产似乎成为可以暂时规避风险和政策避难场合，与此同步，加上对政府在住宅市场（仅成本就高达1.3万亿元）保障房筹划心存畏惧，越来越多地产商将将来战略调节天平偏向了商业地产。那么正在金融危机中逆势狂舞商业地产，将来究竟是一种巨大金矿还是深渊陷阱呢？结论显而易见：学习万达和万科，进一步市场、引进前瞻性商业规划：例如沃尔玛规定5.4米，300个车位，电影院是5米以上……地下商业规划须满足这些硬件，招商才有力度、显效果。二、桂林商业场分析（一）桂林商业地产市场脉络梳理A、1997年，桂林微笑堂开业；B、1999年，桂林中心广场正式竣工；C、，桂林中心广场地下商场：小香港商业城正式竣工营业，占地24108平方米，铺面共878间。D、，正阳路步行街竣工开街，总建面10240平方米，集商业购物、休闲娱乐为一体。E、，国展购物中心引进“南城百货”正式营业；F、，联达商业广场正式开场，拉动铁西片区；G、，广运美居——沃尔玛购物广场开业………………商业格局初具雏形，以十字街商圈为主中心，三个副中心分别为：北边沃尔玛商圈；南边联达商圈；东面甲天下商圈。由于桂林市都市市政规划无延续性，加上提交三个规划都被国务院驳回。从整体规划而言，桂林市商圈格局缺少政府有效引导，且缺少大品牌、大商家进驻，导致整个桂林市商业状况，处在一种较无序状态。

2、商铺经历、两个疲软期：，十字街商圈商铺严重贬值，南方大厦、温州商会大厦、点歌台大楼商业某些无人问津、门可罗雀，商铺市场陷入低迷期，此负面影响始终延续到初。由于桂林本地居民消费能力相对有限，导致了桂林市房地产市场上商铺租售状况疲软，除了处在正阳街和中山路核心地段商铺状况稍微抱负一点外，其她区域商铺状况不甚抱负，几乎没有一家二楼商铺经营成功。现状：中山路段写字楼均欠缺停车位，某些层高较低或采光通风差。甲天下广场段、三里店大圆盘段多为普通电梯住宅改为商业办公，物管较差。3、市区案例分析：A、盛景中心：1、租金状况：位于漓东高新区内骖鸾路；中山路段写字楼租40-80元/㎡/月，七星区板块25～50元/㎡/月。2、销售状况：“盛景中心”当前商业开发市场上唯一以写字楼原则建造项目，总建约4.6万㎡，自底开始销售至今，销售率约达65%，当前销售均价约6500元/㎡。意向购买客户较少，销售速度非常缓慢。B、酒店现状：1、酒店数量：上千家酒店，其中五星级5家；四星级7家；三星级200家；2、酒店分布特点：五星级酒店基本位于漓江畔；四星级酒店位置多数山水环绕；三星级酒店重要集中在中山路段及各城区交通便利，配套齐全路段。3、酒店价格状况：五星级旺季约1000元，淡季约600元。四星级旺季约500元，淡季约300元。三星级旺季约200元，淡季约100元。分析判断：依照一线商业地产及香港商业地产经验测算，支持一种都市商圈（商业综合体）需要30万人口以上，按桂林70多万人口来算，只适合支撑两个这样都市商业中心。而当前桂林存在四个商业中心。1、桂林是国际旅游都市，也是个历史文化名城，为了保护旅游资源和文化遗产，因此对于都市建设非常谨慎，从而也抑制了桂林都市化发展，特别对房地产影响很大。但近几年来，桂林进行了旧城改造工程，大大变化加进了都市化历程，在将来相称长一段时间内，对桂林房地产发展都起到很大推作用。2、房地产业关联度高，带动力强，已成为桂林国民经济支柱产业。增进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改进居住质量，满足人民群众物质文化生活需要基本规定，是增进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续迅速健康发展有力办法；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业有效途径。（二）桂林商业经营模式分析商业地产形态中商业步行街模式。社区型或者都会型商业区街和商业步行街是当前都市商业地产中比较突出一种代表形态。近年来，步行商业街正在成为中华人民共和国都市新投资热点和都市名片。A、写字楼：桂林写字楼价格大都在6700－7200元/㎡间，集中在象山区。写字楼价钱相称于市中心住宅售价，空置率在46％左右，反映桂林本地商业活动欠缺活跃度。B、商场商铺比较：项目地址月租(元/㎡)售价(元/㎡)出租率%南方大厦解放西路2号13327750（）30文化大厦解放东路137号110－13319000（）43大世界秀峰区桂林十字街90－13320350（）60康美大厦秀峰区中山中路33号38－14813300（）64八桂大厦秀峰区中心广场正对面133－15227750（）90c、步行街商铺比较：项目地址月租(元/㎡)售价(元/㎡)出租率%小香港中山中路中心广场地下层150－26028500（）90正阳步行街正阳路360－72048100（）95流行港苗圃路28号120-1800（）55天下桂林机场高速路和榕山路交界处36－544860起（1999年）362、管理费用管理费用方面，收费原则普通为12元/㎡—48元/㎡,跨度比较大。客户特性：商铺投资者普通都是财力雄厚公务员、个体老板、本地居民等。商业投资者中，私营公司主和个体经营者占了70%比例，此类人士普通入行较早，对市场趋势把握较好，投资决策也相对比较坚决；公务员等有稳定收入，具备一定投资能力，占到了被调查人数20%，商业投资者中桂林本地居民约占80%，外地居民则占了20%，这其中又以桂林周边市县居民为主。第三某些项目主题概念及规划要点一、东西巷项目规划要点分析（一）项目区位桂林正阳路东西巷属于以靖江王府为核心桂林古城保护区，东依漓江，南接正阳路步行街、与解放东路相邻，西邻中山路十字街。（二）政府针对项目之规划改造要点正阳路东西巷历史文化街区改造项目,位于桂林历史文化保护发展区中心靖江王城东南某些地段，含正阳路东巷、江南巷、兰井巷、仁寿巷、正阳路西巷、正阳路北段、解放东路某些。秀峰区政府已将该项目列入十二五规划重点建设项目，项目总占地面积2.92公顷（其中历史文化核心区2.35公顷，鸿庆隆商业片区0.57公顷），区域内地上总建筑面积27543.21平方米。该项目本着保护性开发原则，拟以修缮改造为主、拆除改建为辅方式实行该项目改造建设，预测该项目总投资4.2亿元。（三）东西巷项目SWOT分析项目优势（STRENGTH）项目劣势（WEAKNESS）处在十字街商圈核心地段，交通便利，有利消费者到达；靖江王城文物保护范畴内，有助于旅游地产模式规划改造；商业氛围浓郁，商业历史悠久，具备较强传承根基；地段及王城文化一脉传承，是王城遗迹复原前奏及开发摸索，东西巷项目具备打造都市名片潜质；桂林市区当前尚无此类风格历史文化保护型街区；可结合正阳路步行街，做为延长段开发；地块小，回迁量过大，不利于开发运营成本回收。拆迁与安顿是本项目操作难点；历史文化保护规定高，施工难度大；规划限制因素过多，获利困难；按同济大学规划模式及建筑风格，若纯复古街区，则利于旅游地产而不适合回搬家住；如果考虑回迁安顿，街区层高则有悖于保护规定，属于仿古型居住区，难以吸引游客，也难以承载打造都市名片规划；项目缺少土地置换及拆迁安顿力度，缺少复原王城文化决心；明清风貌建筑，与老式商业当代风格取向不同，将不可避免地受到相称一某些零售商抵触，不利于招商引资；地下一层如不能完全售出，开发商则具备亏损风险；项目威胁点（THREAT）项目机会点（OPPORTUNITY）与步行街商圈距离太近，同质化商业会抢夺客源有限；旅游景点较难留住旅游客源；地面“拆一补一”，地下“建一补二”模式：地下一层单位如不能完全售出，开发商则具备亏损风险；政府打压住宅，开发商全民开发商业地产，商业地产增势迅猛有过热风险，须加快开发力度，不易迟延太久；地质未有效勘探，这是项目能否建地下人防二层先决条件，也是项目开发投入核心所在，须慎重；秀峰区及桂林市政府大力支持；地段及王城文化一脉传承，是王城遗迹复原前奏及开发摸索，东西巷项目具备打造都市名片潜质；紧临靖江王城旅游景点，旅游人群多；国务院“两区”规划，以及大桂林旅游、大文化特色、保护旧城战略，有助于本项目开发；十字街繁华商圈、正阳步行街等，循环轨道交通给商业带来稳定人流；可结合正阳路步行街，做为步行街延长段规划开发；桂林市区当前尚无此类风格历史文化保护型街区；靖江王城文物保护范畴内，有助于旅游地产模式规划改造；（四）项目劣势及威胁规避通过对项目SWOT分析，咱们理解了项目优劣势以及项目所面临机会威胁。对于项目优势及机会，在将来定位时要尽量地发挥，同步对于劣势和威胁，应积极采用办法去规避。如下是我司对项目劣势及威胁规避办法：◎在定位方面。项目尽量多安排某些互补业态，除了满足旅游者观赏以外，项目尽量地多提供吃、住、娱乐等多功能服务，同步应尽量将同一业态集中某一区域，减少顾客在不同功能服务区之间流动转换时间；◎在硬件方面。拟定与王城统一项目建风格，需要从项目主题方面来提高项目独特性；此外，采用优化规划设计，以有助于项目将来主力店招商；◎在招商方面。项目考虑错误经营，避免商业业态同质化，招商时需要通过大面积主力店招商来带动中小商户入驻，形成项目竞争优势；◎在销售方面。时间控制上，要尽早启动营销方略，缩短销售期，通过积蓄势能在短时间消化可售物业；在价格方面，应更多考虑大面积店铺（地面地下连体规划建筑等）实际需要，制定出合理价格以吸引投资客户，并且通过如租售连动等，引入主力店等办法增强投资者信心；在资金压力方面，可以采用各种战略合伙方式减少投资压力，尽量发挥项目整体规模以及商户组合优势；◎在经营方面。项目免面临培养期问题，业态规划时尽量地考虑更多选取目性业态，另一方面，依照项目及区域特点，尽量连通正阳步行街区与十字街区，增长区域内固定人流。◎“宽街无闹市，街巷有商情”老式理念，详细如下：“王城、景观步行街、小广场、商业步行街”构成不夜城商业框架。一种独立商业实体，里面包括了各种业态和产业；景观步行街：其功能是把五大板块商业串联起来，是人流动线，是交流、沟通、观光、休息场合；小广场：指项目内文化交流处，客流休闲休憩地方；商业步行街：详细指五大板块内，各个独立商业子项目间形成商业街，正如都市里商业街，其功能是为人们提供购物、娱乐和其她消费场合。二、正阳街东西巷历史沿革正阳路东西巷紧邻靖江王城，历史文化悠久。唐代武德年间修建“桂林城”，明代靖江王在此建造靖江王府，正阳东西巷位于靖江王城东侧和南侧，受藩王沿革及社会多元文化影响，历史积淀厚重，是当前桂林主城区仅存最古老街区之一。它存在丰富了王城地区历史景观氛围，有助于靖江王城历史文化感知度增长。正阳东西巷曾是近代以来桂林商业文化繁华象征，在桂林历史上曾经显赫一时。地块内建有许多名人居所，如两广总督岑春煊公馆，前清秀才，清朝“兄弟翰林”龙朝翊兄弟住所；民主人士、解放后任桂林市副市长魏继昌住所等。但由于历史因素，特别是经历抗战洗礼，那些豪宅大院已不复存在。东巷现存建筑，多数是抗战后重建，虽然已经老旧，但真实反映了都市一段历史。桂林地方留传下来许多“老字号”铺子，体现出东西巷曾经繁华，如“又益轩”米粉，“张永发”布染水，“曹保元”膏丹丸散；“熊同和”药店，“巨丰泰”商行，“友信”商行，“黄昌典”毛笔，“鸿庆隆”月饼，“车馨兰”生切烟，“抖着肺”酸也等，它们发源地都在东西巷。三、项目核心主题概念（一）定位概念提出A、都市需要什么？B、东西巷能为都市提供什么？都市功能需要转变和丰富；都市商业需要注入文化因子；都市旅游服务业不够集中需要集约化经营；旅游都市功能需要改进；旧城改造需要新模式；“保护漓江，再造一种桂林城”桂林旧城及王城保护提上日程，王城遗迹复原前奏；投资者和商家需要投资舞台；消费者和游客需要体验片区文化；更完整呈现都市文化历史；持续完善与再造旅游热点，唤醒600近年藩王城根文化“记忆”；更深挖掘都市内涵；更多为都市提供就业机会、税收收入；最能代表都市形象名片；1、定位思路：◎桂林作为世界旅游名城及靖江王府作为中华人民共和国保存最完整最大明代藩王府城是桂林历史文化一张王牌；◎6王城文化，明清历史文化作为文化背景；◎大桂林旅游、大文化特色战略重大举措。东西巷作为秀峰新区最重要商业项目，对于实现古都风韵和当代商业完美结合、激活6王城文化发挥着最核心作用，是桂林“明”文化旅游点睛之笔，是桂林都市名片。2、主题概念提出：复原一种真正体现王城根文化潮流生活街区是一种秉承桂林藩王明城、桂北合院历史文化精髓，以品味休闲娱乐、精致餐饮服务、潮流婚庆中心、精品零售、高档精品酒店会所等多元化高品位服务一体综合性潮流休闲商业街区。是一种中华人民共和国与西方文化相交融潮流休闲娱乐购物新天地。东西巷潮流生活街区，千年王城再复兴3、项目总体定位本项目总体定位为：【藩王文化与当代文明对接平台】（二）东西巷项目文化定位1、项目都市功能和角色定位◎传承老式文化、展示都市形象都市名片；◎桂林都市旅游服务核心区，都市旅游商圈；2、目的客户群定位目的市场定位◎一级市场——游客市场二级市场——广西区内外及桂林市及都市周边居民，为都市居民提供都市最大规模、最集中餐饮娱乐消闲场合。◎以400万人次游客量/年作为消费者目的，为其提供集约服务一站服务旅游服务核心区，融观光、文化展示、消闲、吃喝购住行于一体；3、项目功能定位正阳东西巷——【一种都市文化综合体】汇集了大型餐饮、各地小吃、民间曲艺、商务酒店、消闲娱乐、旅游购物等等全面集吃、喝、购、住、行、消闲、民俗、文化功能于一体具备较强辐射功能和目性消费文化旅游体验基地。世界自然文化遗产都市旅游服务五星级场合，旅游都市名片。四、商业形象定位商业形象定位目A、符合项目基本建筑特性与文化内涵B、满足目的客户群心理需求与经营、消费需求C、商业项目在都市商业中惟一性、排她性需求XXX地产在充分研究欧美购物中心，同步结合中华人民共和国购物中心当前发展状况，将购物中心按照自身物业特性四个营销组合要素（选址/面积，行业组合，消费者沟通，购物娱乐倾向性）分为10种类型：CityCentre1、都市购物中心ResidentialShoppingCentre2、邻里购物中心Retail3、购物公园RegionalShoppingCentre4、区域购物中心SuperRegionalShoppingCentre5、超级区域购物中心LifestyleCentre7、潮流生活中心PowerCentre6、功能中心Meal--Entertainmentcentre8、美食娱乐中心SpecialtyMall9、专业市场购物中心CommunityCentre10、社区购物中心通过以上分析，可看出东西巷自觉得明代桂林商业繁华发源地，结合王城根项目属性，定位建议如下：项目商业形象定位：东西巷潮流美食娱乐中心公司形象定位：都市运营商都市功能板块定位：保护性文化旅游商业地，都市旅游商圈五、商业类型定位项目商业类型定位：复合式都市商业综合体六、商业主题定位传播主形象定位：山水王城—桂林都市客厅七、业态功能模块定位以商业中心为核心，在其周边分布娱乐休闲业作为业态互补。八、拟定项目档次定位： 对既有竞争项目周边商圈分析及对将来发展之考量，咱们以为在中高档特色旅游商业层面上是当前市场空缺陷。鉴于此，本项目定位于中高档商业将可获得长足发展。九、项目规划（一）东西巷目整体建筑规划设计核心思想对该旧区规划，必要浓缩桂林城千年历史——通过建筑型重点突出体现桂林城“汉代启动，唐朝兴起，宋时繁华，明清稳定，抗战期间成为救国救民盛极一时文化名城历史片段。总体让人感受到新建建筑“修旧如旧”“怀古又潮流”“老式又有创意”，有文化又不失商业效果。（二）依托明藩王文化，重塑山水王城东西巷依托成都靖江王府，以唐宋文化为灵魂，明、清风貌作外表，并通过诸多专业商店，展示桂林民风民俗。加强夜间效果塑造，加大灯光光影运用，逛东西巷，看看商店出售筷子、茶叶、灯笼、蚕丝被等土特产，你会觉得东西巷是普通、民众、世俗，但通过脸谱、剪纸、版画、葫芦、雕刻、捏泥人、皮影戏等民间工艺，你又会觉得东西巷是艺术、高雅。规划按“汉、唐、宋、明、清”各朝代建筑风格设计小组团或原地查找改建定形，接近王城城墙建筑布局年代较久建筑组群，聚焦唐宋、明清风格，吸取桂北民居典型元素，营造昔日王城风范，彰显盛世人文风骨，历史在过度中自然演绎，也以便游人“寻根访祖”。特别是“戏台”“逍遥性”标志建筑要点缀期间，回味悠远。1、街道尽量按古老“井”字设计，各街道元素均顺“唐、宋、明、清”建筑群配套设立元素。固然也要配某些相连朝代“微量”元素过度。2、建筑形式采用古建筑风格，当代建筑构造施工，既满足游人瞻古也满足当代商业布局需要。3、整个社区设计成古式商城，在东南西设立三个重要入口设计标志性建筑，沿解放路大街铺由古式铺面围成。4、设地下人防商场，地下商场重要是放置当代繁华商品，地面重要是经营“古”和“慢生活”商品和游艺。地下商场与南面步行地下街衔接。（三）东西巷文化价值特色东西巷历史文化地段是桂林古城较集中老式风貌片区，是靖江王府保护区构成某些，整体风貌基本完整，具备一定规模，历史文化资源丰富，集中代表了桂林地区典型城乡历史风貌，其具备“城垣旧地、市井街巷，名人府邸、抗战文化”特色，具备较高历史文化价值。（四）对桂林市正阳街路东西巷目周边环境理解正阳路东巷规划范畴隶于以靖江王府为核心桂林古城保护区，东依漓江、南接正阳路步行街、西邻中山路十字街。位于靖江王府东南南部保护范畴和建设控制地带内，处在文物保护单位和城景交融地段，是唯一能较集中体现桂林老式风貌区域，保护与发展解决得当，有助于靖江王府、十字街、漓江滨水带三个文化遗产区紧密衔接，并带动其发展。如下附周边环境现状图：（五）东西巷项目规划方案1、西巷规划平面图2、业态规划平面图3、东巷规划平面图A、东巷规划效果图东巷规划效果图以上规划待定。①、唐宋风格百味街（示意图）：以各地小吃、特色小炒、局部大排挡、啤酒屋、城墙根露天茶馆为重要经营方向。（A区）②、王府地标（示意图）：③、唐宋风格醉香街（示意图）：以川、粤菜辅助其她菜系酒楼、西餐等为主，辅以诸如“XX茶馆”命名以曲艺表演为重要形式特色茶馆，可穿插老式曲艺表演、民间奇人绝技等特色项目；内街街道设立文化符号小品及中式亭构造小店，兜售特色手工品及香烟、酒水等；露天设立说书场地及各种曲艺表演场地。（A区）④、翰林兄弟故居（示意图）：酒吧、音乐广场、按摩足道等休闲配套古玩、字画、手工艺品、旅游纪念品、茶叶、土产、动植物标本等旅游购物区，以及众多名人故居，诸如翰林兄弟、谢和庚等爱国人士居住地。（D区）⑤、翰林兄弟故居（示意图）：酒吧、音乐广场、按摩足道等休闲配套古玩、字画、手工艺品、旅游纪念品、茶叶、土产、动植物标本等旅游购物区，以及众多名人故居，诸如翰林兄弟、谢和庚等爱国人士居住地。（D区）⑥、桂林米粉老字号店铺（示意图）：明清5层风格混合式建筑，规划为东西巷住宿接待区及商务区；5层中式建筑，可规划为自助式青年旅馆，诸如便捷酒店或国际青年旅社方式；以及桂林老字号特产，诸如桂林米粉老字号店铺、桂林豆腐乳老字号店铺等；（B区）⑦、明清风格大型商场（示意图）：明清5层风格混合式建筑，规划为东西巷住宿接待区及商务区；5层中式建筑，可规划为自助式青年旅馆，诸如便捷酒店或国际青年旅社方式；以及桂林老字号特产，诸如桂林米粉老字号店铺、桂林豆腐乳老字号店铺等；（B区）⑧、桂林豆腐乳老字号店铺（示意图）：明清5层风格混合式建筑，规划为东西巷住宿接待区及商务区；5层中式建筑，可规划为自助式青年旅馆，诸如便捷酒店或国际青年旅社方式；以及桂林老字号特产，诸如桂林米粉老字号店铺、桂林豆腐乳老字号店铺等；（B区）2、交通规划：（如下附规划示意图）3、商业配套布局：（如下附规划示意图）4、都市界面布局：（如下附规划示意图）5、消防工程布置图：（如下附规划示意图）6、电力工程布置图：（如下附规划示意图）7、给水工程布置图：（如下附规划示意图）8、排水工程布置图：（如下附规划示意图）（五）东西巷项目地下某些其她规划修改建议一、人防根据依照第六次全国人民防空会议上提出全国人民防空建设第十二个五年规划，“完善人防工程防护体系”和“人防建设融入都市建设”规定，将是将来人防工作重点。桂林市为桂东北区域中心和历史文化名城，也是桂东北重要交通枢纽，除了便捷陆路和水路交通外，还拥有国内西南地区重要客运和货运中心——两江国际机场，其地处西南、中南腹地及东南沿海地区结合部，为将来东南沿海作战重要战略后勤支点。桂林从来为南疆军事重镇，是战时敌方空袭重要目的，人民防空工作任务艰巨。拓展地下人防空间，发展地下服务商场，既能满足周边居民商业、文娱、购物需求，也有助于桂林市经济繁华。二、地下空间（商业）建筑设计阐明地下按市场运作方式建两层人防工程（17500㎡/层，双层共35000㎡），作停车（负2层）和商业功能（负1层）使用，归开发商配套处置获得收益。车位580位，商铺12250㎡。为平衡历史地段开发强度和历史风貌保护控制规定，可恰当考虑地下空间开发，但应遵循不破坏历史街区风貌和历史遗产原则，在论证工程技术可行性前提下进行。地下空间退让道路红线和地块边界线距离不适当不大于3米，退让文物保护单位及历史保护建筑边界外不不大于5米。在满足工程技术规定前提下，勉励地块地下空间与相邻地块、相邻道路地下空间直接相连。勉励地下商业、文化等公基设施与地下公共步行系统、轨道交通站点及其她公共交通设施相连通。地下人行通道宽度不适当不大于6米，并同步满足有关管理规定。通过地下人行通道连接地下空间，地坪标高宜一致。无法一致，人流密集地区人行通道应采用坡道形式；人较少地下通道可局部采用台阶形式，同步应设立无障碍通道。地下步行系统、公交站点出入口，宜结合公共建筑、下沉广场、地下商业空间出入口等设立。地下出入口建筑构筑物要与风貌区风貌特色相协调。三、铺位分割和人流动线设计要点铺位分割设计原则要点：1、主题原则商铺分割，必要遵循主题原则。即结合商铺推广主题功能来进行分割。不同性质商业种类，对分割有不同规定，这是前提。因而商业项目商业主题定位是必要考虑内容。2、人性化原则商铺分割，必要遵循人性化原则。也就是说，分割出商铺，要符合业主经营、使用规定。分割出道路，要符合消费者购物习惯、购物心理和走路习惯。3、科学运用原则商铺分割，必要遵循科学运用原则。即在满足消防规定前提下，尽量充分运用有效空间面积，所有可有可无空余面积都应当运用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区面积。这是提高使用率，减少公摊比例唯一有效途径。人流动线设计要点：1、消费者在卖场内停留时间：卖场动线设计，要让顾客在你店内尽量多停留。2、停步某些和移动某些通道范畴：顾客停步空间要大，以便选取商品。移动某些货品陈列要具备吸引力，多放置模型机。3、顾客流动方向（自动梯、电梯）电梯位置最佳直接通向主通道入口，并陈列具备魅力卖点商品，以吸引更多顾客。4、环境要作舒服，不要给人疲劳厌倦感觉。设施和壁面距离与否适合顾客正常行走活动；地面材料不要太单调或太复杂；地面和商品颜色要对称。普通地面颜色和商品颜色要有较大反差以强调商品。四、楼层设计与业态种类地下按市场运作方式建两层人防工程（17500㎡/层，双层共35000㎡），作停车（负2层）和商业功能（负1层）使用，归开发商配套处置获得收益。车位580位，商铺12250㎡。分节序：五、项目测算方案（一）东西巷修缮改造项目现状改造区域占地29200㎡（约44亩），改造户共368户，总建筑面积31019.74㎡。其中私房230户，建筑面积12441.58㎡；公房（单位房）138户，建筑面积18580.16㎡（其中有5928.79㎡为铺面）。可修善建筑面积约1000㎡。房屋所有为老旧危房。（二）新建房筹划和分派经征询规划部门，该改造区域｛约29200㎡（44亩）｝容积率平均约1.3～1.4左右，密度50%左右，绿化率约20%。按此规划指标改建，新建建筑面积（29200×1.35－1000）=38420㎡，占地14600㎡，新建建筑平均层数2～3层。新建住宅31019.74㎡用于还建，沿解放东路和滨江路纯外铺面积约（38420－31019）=7401㎡，其中5928.79㎡用于还建公房铺面。余下7401㎡－5928.79㎡=1472.21㎡作为拆迁安顿机动指标。地下按市场运作方式建两层人防工程（17500㎡/层，双层共35000㎡），作停车（负2层）和商业功能（负1层）使用，归开发商配套处置获得收益，其中：车位580位，负1层商铺可售面积按60%计约10500㎡。（三）新建房工期和装修质量原则（一）建设工期：与所有改造户签定“危旧房改住房改造安顿补偿合同”，并开始动迁之日起12个月竣工。（二）装修原则按朝代风格装修完善，可直接经营使用。（三）质量原则：综合验收合格原则。（四）改造补偿安顿方案（一）改造户住房和公房铺面均按1：1原地还建；住宅还建面积为31019.74（按31020㎡计），公房还建铺面5928.79㎡。（二）其她补偿费用1、恢复电视、电话、网络、空调等安装费用1200元/户；2、搬迁一次，每次每户按800元；3、装修补偿费：按评估公司评估价补偿；4、搬迁暂时过渡安顿费：予以每户18元/㎡·月租金，暂按12个月计，超期计发到竣工交房日止；先预交半年租金，后按每季末20日预交下个季度租金。（五）成本效益分析（一）补交土地出让金 1、还建住房面积（31020）分摊土地出让金=500万元/亩×(31020÷38420)×10%×44亩=1776万元；2、土地交易税办证费=1项×3.6%=64万元。小计1840万元（二）拆迁补偿安顿费1、恢复电视、电话、网络、空调等安装等费用：1200元/户×368户=44万元；2、搬迁费1次：800元/户×368户=29万元；3、装修补偿费：约30元/㎡×31020㎡=93万元；4、搬迁暂时过渡安顿费：18元/㎡×31020㎡×12个月=670万元小计836万元（三）前期勘察报建设计监理评估检测费1、土地价值评估费用（2‰）=20万元2、危旧房产鉴定费=31万元3、申办规划条件费用=20万元4、申办危旧改立项批文费用=10万元5、补办土地划拨变出让手续费=15万元6、办发改委立项备案费用=8万元7、申办总平单体方案《用地规划允许证》费用=20万元8、拆迁项目保证金（动工按进度返还）=1860万（按600元/㎡定价）9、拆房办证费用=5万元10、暂时道路工程费用=20万元11、暂时施工（800KWA）配电工程费（3年）=100万元12、暂时施工（DN80）供水工程费=60万元13、地质勘探费用）=28万元14、施工图设计费用=76万元15、施工图审核费用=5万元16、预结算费用=100万元17、招标代理程序费用=3万元18、地质灾害评估费用=5万元19、抗震评估费用=11万元20、环境评审费用=3万元21、防雷评审费用=2万元22、建筑垃圾解决费=8万元23、环保噪声=9万元24、城建配套费用=0（减免）=025、白蚊防治费用（1.6元/㎡）=6万元26、墙体改革押金费用=17万27、散装水泥押金费=3万元28、建筑工程劳动保险费用（工程造价2%）=434万元29、农民工资保证金押金（工程造价2%，可返还）=434万元30、工程质量监理费用（1.1%）=239万元31、在建工程主体沉降观测费用=3万元32、桩基高低应变和静载检测费用=2万元33、消防检侧费用=10万元34、电梯检测费用=5000元×8台=4万元35、基本支护工程设计费用3万元小计3574万元（四）建筑工程造价（平均2～3层）1、建筑工程造价=元/㎡×38420㎡=7684万元（含装修）2、人防工程（两层）4000元/㎡×35000㎡=14000万元小计21684万元（五）社区基本设施及配套费用1、道路工程费用（砼路基、瓷砖路缘、露天透水停车面砖）（按250元/㎡×社区道路面积) =150万元2、路灯工程费=30万元3、人工造景绿化工程费=30万元4、给排水工程费=15万元5、社区高低压配电工程费（变压器）=300万元6、社区内通讯电视网络预埋管道费用（主站）=5万元7、社区安保围墙防盗监控系统=50万元8、地下室出入闸门系统（4套）费用=10万元9、地下室停车位示意设施费用=6万元10、社区内交通、栋号、房号、楼层示意牌等费用=6万元11、社区主入口智能门卫系统=6万元12、围墙工程费用=0万元13、信报牛奶箱配备费=10万元14、物业开办费用=10万元15、电梯价格和安装费（中日合资含自动扶梯）=75万×8台=600万元小计1228万元（六）管理及财务费用 1、管理费用={(一)＋(三)＋(四)＋(五)－（七）}×2%=（28326－2314）×2%=26012×2%=520万；2、垫支资金利息=启动资金约6000万×10%（暂按一年）=600万3、社区验收及办房产办证备案综合费用=30万元小计=1150万元（七）能返还报建和项目保证金押金1、墙改押金=17万元2、散装水泥押金=3万元3、农民工工资保障金=434万元4、拆迁项目保证金=1860万元小计=2314万元（八）税金1、还建房办房产证交易税费（3.6元/㎡）=14万2、印花税=10万元3、土地使用税=40万元4、营业税、所得税等税费：31500万元×12%=3780万元小计=3844万元开发成本共计：{(一)至(八)之和－（七）}=31842万元（九）开发收入1、地上铺面：作为拆迁安顿机动指标，不计收入；2、地下负一层商铺出售=10500㎡×30000元/㎡=31500万元；小计：31500万元（十）经营收入与公房还建户（公房138户，还建筑面积18580.16㎡）合股经营收入，暂按平均租金300元/㎡、月经营每户收入6000元/月、5年原则测算，有｛（200×18580.16㎡＋6000元/月×138户）×5×12个月｝×40%（分派比例）=（372＋83）×60月×40%=10920万元收入。（十一）开发利润：31500－31842=-342万元。（十二）经营利润：10920万元（1-6%-15%×25%）=9855万元。（十三）地下车位出售、出租收入1、出售300位=300×15万元/位=4500万元；2、出租长期收益折算=280位×500元/位·月××12个月=1680万元；小计=6180万元（五）成本控制办法从以上分析可看到，本项目开发利润约为-342万元。若在开发过程中，成本大幅上涨，则直接影响项目开发顺利实行。为此，对项目核心成本提出如下控制办法：1、在规划设计阶段控制成本，选取合理建筑、构造形式竭力减少造价。据测算，项当前期及设计阶段成本控制最后影响了80%左右工程造价。并且一旦项目设计拟定下来并动工，工程中后期很难再进行整体性更改，甚至许多环节无法进行局部调节。2、真正贯彻招投标工作，细化施工合同条款。在工程领域，招投标是减少工程造价重要方式。要真正贯彻招投标工作，一方面是选好招标代理机构。另一方面是认真审核标底，涉及工程量和各单项单价。再次，在招标文献中把合同条款尽量完善，在保证合同双方没有显失公平状况之下，尽量将某些模糊不清条款予以明确。3、有效控制工程中浮现变更和签证。变更、签证是工程中经常浮现问题，一旦工程浮现变更、签证，将干扰到工程进度和成本预算。要加强现场施工管理人员、工程技术人员成本意识，尽量减少设计变更。4、严格执行拆迁政策，无论公房、私房均按1:1进行补偿安顿。（六）拆迁户安顿办法1、本项目正式启动后，对各住户进行摸底调查，同步进行规划方案设计。2、规划方案获批后，与各住户订立搬迁安顿合同，明确安顿房屋坐落、楼层、房号、面积以及电视、电话、网络、空调、搬迁补偿、装修补偿、暂时过渡安顿费等补偿原则。3、暂时过渡时间暂按36个月计，若超期则暂时过渡安顿费计发到竣工交房日止。4、工程竣工验收交付后，为拆迁户办理房屋产权证，协助其办理土地使用证。（七）项目建设工期筹划项当前期预备时间为3个月，拆迁工期3个月，建设工期12个月。（八）结论及建议（一）结论：从以上分析可看到，通过出售地下负一层商铺可基本满足整个项目资金需求。合伙伙伴利润体当前地下负二层停车位出售或出租，以及与公房还建户（公房138户，还建筑面积18580.16㎡）合股经营收入。（二）建议1、本项目拟拆除房屋均为危旧房，执行《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》（桂政发[]16号文），地下人防工程按现行人防有关政策进行报建建设，选定本项目合伙伙伴、补交土地出让金后直接将土地证办理到合伙伙伴名下。2、鉴于本项目开发利润为-342万元，建议将补交土地出让金返还合伙伙伴用于本项目建设。3、免交本项目城建配套费用。4、由秀峰区政府向市政府申请优惠政策。第四某些区域商圈及商业项目分析一、项目周边重点商圈研究（一）桂林市核心商圈：十字街商圈分析十字街商圈处在桂林市最佳地理位置，是桂林市12区县核心商圈，于中山路与解放路交汇处，此区域内业态丰富，客流量集聚非常多；由于东西巷项目属于该商圈，故对十字街商圈进行重点分析。十字街中山十字街中山中路解放西路解放东路地理位置辐射范畴：重要是南北贯通中山中路、东至解放东路、西到解放西路。路段中山中路解放东路解放西路覆盖范畴置业广场、大世界、都市桂冠、乐群苑和桂林市公安局宿舍区等各种社区和乐群路、四会路三多路等多条老街住宅生活区。王府花园，中华路、滨江路和伊人路正阳路一段老住宅区太平路，榕阴路一段老住宅区和某些单位宿舍银行交通、中华人民共和国、工商、农业、建设、邮政、桂林银行和信用合伙社建行、农行、工行、中行、交行、光大、兴业和桂林银行农业、工商、信用合伙社通信数码电信、联通、移动，乐群手机城，大世界，南方大厦，文化大厦餐饮肯德基、麦当劳、必胜客、桂林人旺角、鑫乐源火锅、集集小镇、贵族餐坊、夜猫香酒楼、神卤，担子，崇善米粉等福光饭店、澳门酒家、阿甘酒家、神卤米粉等稻香村、小南国、金龙寨、亚太家味馆等住宿桂林大瀑布、杉湖大酒店、丰源酒店、邮政宾馆、金埔大酒店等王城酒店、柏丽商务酒店、环球酒店等景湖大酒店等休闲娱乐桂林电影院、百迪乐KTV、小城故事、时光倒流、马里奥电玩、绝色酒吧、丽会酒吧等乐库KTV、金碧辉煌、世新休闲会所、维纳斯婚纱照相等。明生桌球、奥林天元健身馆、QQ爱小朋友照相、薇薇新娘婚纱照相、天长地久婚纱照相、千禧之恋婚纱影楼、巴黎印象婚纱照相等购物微笑堂、八桂大厦、小香港、梦之岛、桂林百货大楼正阳步行街、王城商厦、桂林图书市场等。交通1、10、11、99、100路等10、11、14、18路等12、14、26、31路等学校中华路小学，中山中学，广西师范大学。乐群小学、奎光中学、桂林中学桂林，培智学校十字街商圈经营范畴：零售业：商圈内有五种不同零售业态，她们分别是百货商店、超级市场、专营店、专卖店、便利店。其中重要百货商店一种有四家，微笑堂、梦之岛、王城商厦、桂林百货。超级市场重要分布在四家百货商店里：微笑堂超市、梦之岛优购超市、王城商厦超市和百货大楼超市。专业店重要有苏宁电器、八桂、小香港、惠之林、王者通讯等。专卖店更涵盖了各行各业，如手机专卖店（诺基亚至尊专卖店，摩托罗拉仙人掌专卖店等），服饰专卖店（耐克专卖店、李宁专卖店等），家饰专卖店（黛富妮床上用品专卖店等）等。便利店共有5家，华荣便利店2家，好又多便利店2家，屈臣氏1家。旅游服务业：周边餐饮饭店大概有50多家（小南国、金龙寨、稻香村、阿甘、澳门、集集小镇等），咖啡厅10各种（上岛咖啡、捷佳咖啡、闻莺阁、夏绿地、欧文等），酒吧10多家（爵色酒吧、61公路、丽会、伊人、麦克斯等），KTV约10家（金色铭人、国会、百迪乐、乐库等），宾馆、酒店50多家（桂林大瀑布、喜来登、环球、杉湖、柏丽商务、金埔等），电玩城3个（玛丽奥、金港电玩、恒源电玩），银行30多家，停车场11个，公交站6个。这些使得商圈内各项设施都非常齐全，集吃喝游娱行于一体，来十字街消费人群都十分以便。十字街商圈消费人群：1由于十字街中心广场是桂林市最早规划出来商圈，在附近大概有10个住宅社区，其中重要有王府花园、乐群园，以及某些政府机关单位宿舍，而周边有广西师范大学、桂林医学院等5所院校和桂林图书馆、漓江剧院、桂林日报社、体育馆、文化宫等单位，因此附近居民受教诲限度比较高，消费能力比较高，消费理念比较先进。2由于桂林市一种旅游都市，而十字街、正阳步行街、微笑堂等是桂林市区一种标志，但凡是来桂林旅游游客必去之处，因此在十字街中心广场流动人口量大，6成以上都是外地人口。考虑到客流量大，而顾客层次参差不一，购买水平也不同样，因此在中心广场内也有不同样商店。档次低有小香港商业中心；中档八桂、桂林百货、王城商厦；高档微笑堂和梦之岛。满足了不同消费层次客户需求。十字街商圈分析结论:1、正阳街东西巷项目属十字街商圈，规划上可以考虑与正阳步行街联成一体规划，将项目做成正阳步行街延长段来设计；2、借势十字街商圈、延长正阳步行街，走特色补充商业业态，将两大商业引擎作为本项目配套来运作；3、研究王城及商圈布局，沿革王城风格与“记忆”，找准市场空白，是本项目出路。（二）成功引进500强：广运沃尔玛商圈分析12月26日，世界500强公司“沃尔玛”签约进驻广运，并在广运•美居商贸城开设了近2万㎡旗舰店，作为其进军桂林市场第一站。广运•美居商贸城是桂林市小商品批发零售龙头，拥有老字号、老码头品牌支撑，是继中心广场、甲天下广场之后新核心商圈。通过引进世界零售巨头和承办桂林小商品批零经营龙头

巨大优势，广运已成为桂林城北商业地产领跑。交通概况、停车及周边环境：广运美居商贸城紧邻桂林南来北往交通要道“中山北路”，地处观音阁、北极广场、叠彩区政府“三点一线亮化工程”中心位置——北极广场，交通便捷，是城北商业、物流、经济、行政、居住新中心。有公交车线路1路、18路、32路、99路、100路等11条公交车可达市区各处。项目距桂林火车始发站、县城汽车客运站（发车通往兴安等桂北县城）咫尺之遥。广运美居商贸城拥有地下停车位216个，地面上暂未拟定。周边重要以居民区为主，学校、银行、菜市等配套设施较全！（三）联达商业广场业态分布：联达商业广场以地上四层，底下一层多体建筑：楼栋主力店商业业态1#楼高兴家园—齐集大型卖场，专卖店，美食广场，人人乐等其中地下一楼有大型购物超市，这是人人乐连锁商业在桂林开设第一家大型超市，总面积近2万平方米，规模位于桂林超市之首。超市商品经营品种丰富，有日用百货、生鲜蔬果、五谷杂粮、海产干货、面点熟食等生活必须品，将给桂林人民带来新购物体验。人人乐加盟，丰富了TOO联达商业广场业态，使TOO联达商业广场能更好地满足不同群体消费需求。2#楼主体是TOO大摩百货拥有普罗旺斯主题百货3#楼贩独基地彷基地建筑，内设全市唯一一座建造在商城内大型攀岩壁。多以低端零售服饰为主，一楼有些品牌专卖店，二三楼为15-25平米门面。4#楼梦露影城、KTV等梦露影城是桂林TOO联达商城六大主力店之一，占地4000平方米，拥有6个豪华影厅1000个座位，涉及可躺着看VIP豪华厅和来自鸟巢立体3D设备影厅,是以国际五星级原则设计建造当代化影城，是桂林最大，影厅最多，最豪华影城，和自助式KTV，电玩城。交通：联达商业广场前广场与公交站点链接，门口有85、16、23、1、21、10公交车，附近有工商银行，商业银行，交通银行网点。（二）联达商业广场售价、租金、物业费用楼层营业面积（㎡）商铺大小（㎡）租金（元/㎡）物业费用（元/㎡·月）地下一楼约1000040-100㎡90-20017.93（含水电）一楼约1800020-100㎡120-180二楼约1800020-4060-80水电包括在租金里面三楼约1800020-4030-40四楼约600020-4050-70步行街约900020-80㎡110-150以上为租金，较当前市场也许会略有涨幅。两大商圈分析结论:1、引进沃尔玛对开发商、对桂林都是一种轰动效应，成功招商都是先与世界500强接触，按规定规划设计，符合规定硬件配套等，最后才干争取500强进驻；2、在老码头辟出大量停车位，是广运商业地产前瞻性运作模式，对该商圈发展起飞有助推效应；3、从该商圈进一步研究发现，成熟一线地产是走“先招商、后规划”战略是沃尔玛商圈成功核心；。二、南京“1912”商业项目分析项目地址：中华人民共和国南京占地面积：30,000平方米商业面积：23,000平方米（一期）发展商：南京东方三采投资公司开业时间：/12/24物业资料位置长江路与太平北路交汇处，紧邻总统府开业时间12面积一期商业2.3万平方米;二期商业1万平方米停车位140个地下停车位，100各种地面停车位市场定位结合民国建筑风情，集餐饮、娱乐、休闲、约会、观光于一体风情商业街区。重要商家星巴克、鹿港小镇、一茶一座、茶客老栈、乱世佳人、苏荷酒吧、百渡酒吧、俏江南、BABYFACE“昔日总统府邸，今朝都市客厅”——历史文化底蕴深厚，这是令南京1912值得骄傲核心之一，所依托民国历史文化，这是全国独一无二。集餐饮、娱乐、休闲、观光、约会为一体，文化、品位于一身潮流休闲商业区及知名品牌最佳展示地。东西方潮流将在这里交融汇聚，古典与当代文化也将在这里先后传承，南京1912将是南京新崛起崇高休闲商业区。

招商工作一开始，就吸引了500余家公司前来洽谈，40％国际一线品牌入驻。南京1912采用了“只租不卖”经营模式，消费群定位“中端加高品位”，考虑市场需求，既有历史文化底蕴，又必要掺入当代潮流元素，其消费人群重要锁定都市白领、小资、成功人士、外籍人士、商务客人、游客等。南京1912项目分析结论:1、定位——定位为“昔日总统府邸，今朝都市客厅”，项目浮现弥补了都市核心商圈中休闲娱乐缺少，丰富了南京商业业态；2、业态——在“L”型建筑形态中，合理穿插布臵餐饮、酒吧、休闲和茶座，形成汇集人气商业组合，同步一定限度上保证日间和夜间人流相对平衡；3、特色——以民国风格建筑为载体，配合以集中式休闲娱乐业态，成为南京商业焦点。三、类似项目“中心广场地下街”分析桂林市中心广场“小香港”地下商业街位于桂林市最繁华中心路段，商业街内共有商铺878间，总面积24108平方米，日客流量高达4万人左右，于1999年建成，元月正式投入使用。属于运用人防工程改建地下商业街。依照调查，桂林市中心广场“小香港”地下商业街门面已所有出售，有产权，产权年限为50年，每间门面4—60㎡左右，门面租金、转让费依地段不同，价格亦有所不同，每间门面出售价格根据地段不同、面积不同而有所不同。中心广场“小香港”地下商业街从业者所有经营服装、鞋帽，日客流量高，是一种较为成功商业运作模式。结论:小香港商业街项目与正阳街东西巷有相似之处，该项目地面某些亦为拆除或无法获利。正阳街东西巷地面某些受规划及限高等因素控制，且大量拆迁客户须安顿，只能在项目地下某些做文章，而地上某些与地下建筑某些价值不可比拟。客群人气及车位引导对本项目重要性凸显，与正阳街联成一体也是本项目规划重点，须考虑借势运用及规划。四、成都“宽窄巷子”项目分析地理位置：功能构造：耍都全名叫“耍都文化广场”。耍都位于万里桥西、彩虹桥南侧、南河之滨，为市区独有四周临街三层古文化商业街区。在三国文化区临河而建，它以绝佳地理环境、独特建筑风格和丰富餐饮娱乐种类吸引了众多成都人和外地游客。耍都共分三条街：美食主题街、临河观景街和酒吧主题街。净用地面积为19849.12平方米，总建筑面积为36780.41平方米。宽巷子是成都遗留下来较成规模清朝古街道，与大慈寺、文殊院一起并称为成都三大历史文化名城保护街区。由宽巷子、窄巷子和井巷子三条老式街道及它们之间四合院群落构成，是北方胡同文化和建筑风格在南方唯一见证。宽窄巷以“成都生活精神”为线索，在保护老成都原真建筑风貌基本上，形成汇聚街面民俗生活体验、公益博览、高档餐饮、宅院酒店、娱乐休闲、特色策展、情景再现等业态“院落式情景消费街区”和“成都都市怀旧旅游人文游憩中心”，打造“老成都底片，新都市名片”。以巴蜀文化、巴蜀民俗民风为原点，将古朴典雅风貌与商业之间激情碰撞完美有序地结合，用独有中华人民共和国牌坊、图腾戏楼、多功能戏台、布满诱惑酒吧、特色美食、绚丽演艺广场、情趣雕塑与恢弘大气旱地喷泉广场等，为成都营造一种融古典神韵、当代灵魂、潮流活力于一体“新天地”，业态涵盖特色餐饮、西餐、火锅、特色酒吧、清吧、水吧、迪吧、KTV、咖啡、茶坊、休闲中心、俱乐部、夜总会、手工艺品……将当代商业运作手法和古典建筑元素融为一体，一种为所有好吃、好玩、好休闲成都人和外地人量身打造“天下耍都”。五、结合东西巷项目分析小结及判断老式产品商圈即都市十字街核心商圈，当前已发展较成熟，消费者固有消费惯性使本项目定位为老式产品中心面临巨大难度和营销难点；微笑堂、王城商厦为中心市中心老式业态商圈，——无特色；正阳路为中心商圈最成熟步行街，由于每个都市克隆影响力日益下降。市场呼唤特色商圈浮现。分析：1、从以上分析发现，本项目从属于十字街商圈，地段优势佳，交通便利，人气集中，重点在于规划与招商。2、整个桂林市区当前缺少具备特色、或明清风貌历史保护街区，东西巷项目依托王城文脉，具备深挖潜力，借势十字街商圈与正阳步行街，有望打导致为桂林都市会客厅；3、“王府”、“明清风貌”是本项目市场空白，将老式旧建筑改导致当代商业场合，配合以特色建筑、特色设施和特色商户，成为王城商业新焦点；4、有效开发地下某些，是平衡开发核心手段；5、招商模式可引进大型商业体，同步连通正阳路步行街，规划发展风格与王城特色一致，打造历史保护街区同步，坚持特色经营，实现收支两旺。第五某些东西巷项目商业业态规划一、商业业态定位与功能区域定位商业业态定位与功能区域定位原则A、为项目提供合理商业组合方案，奠定繁华持久经营基石。B、指引招商工作有序进行，明确招商目和后期经营管理方向。C、为有需求投资者解释描绘繁华商业前景。三、商业业态及地下区域规划方案（待定）依照项目规划建筑状况，业态规划将按照建筑特点划分为四个重要区域一种辅助区域，以达到商业运用最大化，同步，唐宋与明清风格各个区域都独有特点，连接后可以互相衔接协调。将正阳步行街与解放东路作为主入口规划，目是对商业人群做有效引导，发展成为“东段繁华、中段专业、西段高雅”格局。（一）区域按建筑风貌划分如下主入口：入口区以仿古地标式3-5层中式商业建筑；A区：沿城墙内街，2-3层步行街布局中式建筑（明清风格）；B区：中间某些明清风格混合式建筑C区：配合教堂某些以混合式建筑为主；D区：以唐宋风格建筑为主；地下某些：以停车场与商业人防布局为主；（二）考虑纵横交通体系、经营体系如下：横向关系：一楼人流动线最为顺畅，势必要成为各个楼栋之间最紧密联结体。通过一楼整体业态布局带人流向各个方向分散，为楼上商家提供随机性客源支撑。规划便利地下车库进出口，建议采用电梯引导等方式。纵向关系：由于各个区域互相联系中又由道路隔断而独立，二楼以上区域间人流交通被阻断，业态定位重要考虑本区域各楼层之间照应关系，另一方面再考虑相邻区域之间关系。（三）结合纵横关系，将项目区域业态规划如下：主入口：王府地标地面地下连通设计，重要引进500强等大型商家专用。A区：八桂第一街百味街：（老墙一条街）；以各地小吃、特色小炒、局部大排挡、啤酒屋、城墙根露天茶馆为重要经营方向；醉香街：（内街某些）以川、粤菜辅助其她菜系酒楼、西餐等为主，辅以诸如“XX茶馆”命名以曲艺表演为重要形式特色茶馆，可穿插老式曲艺表演、民间奇人绝技等特色项目；内街街道设立文化符号小品及中式亭构造小店，兜售特色手工品及香烟、酒水等；露天设立说书场地及各种曲艺表演场地。B区：王府东街（明清商业街、休闲购物区）明清5层风格混合式建筑，规划为东西巷住宿接待区及商务区；5层中式建筑，可规划为自助式青年旅馆，诸如便捷酒店或国际青年旅社方式；同样委托专业经营便捷酒店知名公司运营管理；C区：便利街（生活配套区——规划为底商式商住混合区）1层规划为东西巷生活配套区，以超市、百货、便利店等业态为主。1层以上规划为东西巷住宅物业。D区：府右街（唐宋商业街）酒吧、音乐广场、按摩足道等休闲配套古玩、字画、手工艺品、旅游纪念品、茶叶、土产、动植物标本等旅游购物区。地下某些：地下人防及商业街地面东西巷商街，地下是灯火辉煌商城，两者有机结合，实现物质与文化并重互举，充分运用了不可再生土地资源。功能设立上，既有商场、电子商城、超市、专卖店和美容美发店等商业设施，有餐厅、酒吧、茶社等餐饮设施，又有保龄球、台球、舞厅等娱乐设施，充分运用空间，向游人提供全方位服务。舒服环境，热闹氛围，必将使东西巷地下商城成为桂林都市亮点。南侧与西侧地下连通正阳路步行街、王城商厦地下商业某些，与正阳路步行街浑然一体，平时是旺商业、战时有效掩蔽。可以以通道式商业街形式规划，使商业氛围贯通，丰富十字街商业共同体。沿街商业设计为古典与当代相结合，突显气派不凡，渲染着浓郁商业气息。地下停车库依照报批规定，0平米占地地下停车场普通规划不少于74个，如果采用立体双层钢架平移式车位将会提高一定停车数量。成本增长同步，也能带来某些经济效益。（四）重要业态划分阐明（略）详见投标文本《桂林市东西巷项目规划方案》第六某些东西巷开发和运营模式一、项当前期运作模式分解商业地产开发是资金、技术和管理密集性活动，而资金链完整和资金运作效率更是商业地产开发过程重中之重。保证资金链安全也成为商业地产开发核心，回笼资金团队也是项目核心。（一）前期运作模式东西巷属于历史保护街区修缮整治项目，基本都采用“拆一补一”模式运作，没有额外土地运营。依照社区住户状况，公房住户比私房多达60%；整片区域由公房某些单位牵头，社区或政府组织配合，按《广西壮族自治区危旧房改住房改造暂行办法》桂政第16号文献进行修缮整治改造，保证政府与开发商可以健康运作该项目。（二）地下人防运作要点依照最新国土资源消息，将出台人防有关规定，地下人防也须走“招拍挂”程序。而今年仍按原规定执行，即地下人防开发建设只需缴纳或补交出让金方式运作，政府部门及开发商应及早完毕项目，规避新政策带来不利制约因素。按秀峰区规定“建一补二”，即地下建设1个平方，则地面须还建2个平方模式操作，风险系数大，须做认真细致测算。（三）开发商独资投入，风险利益并存按秀峰政府规定整治，地面“拆一补一”、地下“建一补二”模式使开发商利润完全依托地下二层车位出售弥补，而中心区地下车库没有自住社区停车以便，并且在不以便地下二层，依照以往经验判断：业主购买