房地产行业房地产咨询公司商业计划书样本

某房地产征询公司商业筹划书目录

摘要3

一、重要业务3

二、获利模式4

三、对投资者价值4

四、对投资者基本规定4

第一章公司/项目简介6

第一节项目宗旨和发起方简介6

一、项目宗旨（任务）6

二、公司发起方—南京东方智业管理顾问有限公司简介6

三、新公司基本业务7

第二节地产市场区域研究7

一、对客户意义7二、研究内容8

(一)区位特性：8

(二)行业特性8

三、研究环节与办法9

(一)研究环节9

(二)研究办法9

四、研究成果9

第三节地产项目评估与策划10

一、地产项目评估与选取11

(一)对客户意义11

(二)征询内容11

(三)征询办法13

(四)征询成果14

二、项目定位和概念设计15

(一)对客户意义15

(二)征询内容：15

(三)征询成果16

三、营销策划：16

(一)对客户意义16

(二)营销策划内容：17

(三)征询成果18

第四节房地产公司内部管理征询18

一、对客户价值18

二、征询内容19

三、征询方式20

四、征询成果20

第五节地产销售与流通21

一、对客户意义21

二、基本内容21

三、业务成果与目的22

第六节房地产行业专业培训及其他22

一、培训22

(一)业务意义与价值22

(二)培训内容22

(三)成果22

二、常年管理顾问服务23

第二章市场分析与发展战略24

一、市场分析24

(一)市场需求分析24

(二)市场介入时机分析24

(三)市场切入点24

二、市场定位25

(一)产品定位：综合性服务25

(二)目的客户：中小型房地产公司25

三、地产征询公司战略规划25

(一)战略目的25

(二)战略规划26

第三章竞争性分析30

一、竞争者分析30

二、咱们优势30

第四章初步合伙设想32

一、投资规模32

二、股权安排32

三、经营者勉励32

四、对投资者基本规定32

摘要

感谢您百忙中抽空阅读本筹划书，为便于您迅速理解本筹划书内容，咱们将本筹划书重要内容摘录如下：

一、重要业务

*******地产征询有限公司（如下简称地产征询公司）针对中小型房地产公司提供如下服务：

1.区域市场研究：

为客户进军异地市场进行前期调研，收集该地各种社会、政治、法律环境信息，并对市场需求、供应和竞争状况等进行分析，对客户进入该市场价值、方式、时机和相应资源规定提供建议。

2.项目评估与选取：

以区域市场研究为背景和依托，在某地区市场中对候选项目进行自然、社会环境全面调查，并选取可比项目作参照，进行价值评估，提供选取建议和竞标方略，并对将来开发和经营提供初步建议。

3.项目定位与营销策划：

在对项目进行价值评估基本上，就项目目的客户、竞争地位和产品特性等进行调查研究，提供定位建议，并依照定位建议提出营销策划案，必要时可以参加客户营销实践，直接为客户价值创造服务。

4.地产销售与流通：

作为营销实践一种环节，在全程或某些参加客户市场研究、项目评估与选取、项目定位与策划等环节后来，咱们对项目就会有更深理解，从事地产销售也就水到渠成了。

5.房地产专业培训：

鉴于房地产公司对人才极大需求，房地产专业培训有极大市场，并且这种培训除了经济利益以外，对建立与合伙伙伴稳固关系具备极大作用。

二、获利模式

咱们但愿通过与客户长期稳定合伙，咱们但愿将地产征询公司最后建设成为地产经营平台、流通平台和人才平台，并通过三者之间互相支撑与增进，与客户形成稳定、强有力合伙关系，合伙关系加强将为地产征询公司业务拓展和能力提高提供基本与舞台。

地产征询公司重要收入来自如下几种方面：

为客户提供项目型征询服务，涉及区域市场研究、项目评估与选取、项目定位与策划等业务，获取项目征询费用；

提供常年管理顾问服务，定期就客户关系市场、内部管理、行业发展趋势等提供信息与建议，收取相应费用；

提供销售代理服务，收取代理费用；

地产专业培训服务，收取相应培训费用。

三、对投资者价值

1.经济价值

本项目经济价值体当前两个方面，一是征询公司自身能带来比较高收益率，并且投资规定不大，风险相对比较低；二是地产征询公司业务将对投资者自身房地产业务将产生极大增进作用。

2.社会价值

地产征询公司除了直接经济利益以外，对投资者更大价值体当前对投资者自身能力与运作效率上。地产征询公司最新研究成果、获取信息与经验将为投资者发展提供极大推动力，除此之外，地产征询公司作为强大人员培训基地，也将为投资者带来不可多得价值。

四、对投资者基本规定

除了南京东方智业管理顾问有限公司以外，咱们但愿再选取两个投资者，咱们对投资者基本规定是：

必要是房地产公司；

可以与地产征询公司共享经验与信息（双方各自承担保密义务）；

乐旨在地产征询公司发展初期提供征询项目；

投资金额规定在30万元之间。

第一章公司/项目简介

第一节项目宗旨和发起方简介

一、项目宗旨（任务）

咱们组建******地产征询有限公司短期目的是将公司变成地产行业专业征询公司，为房地产公司提供市场研究、项目评估与策划、内部管理、销售代理、人员培训等全方位服务；远期目的一是将公司培养成房地产行业经营平台，这是针对房地产公司或房地产投资公司来说，即运用更低价格和更高工作效率为客户提供专业化外包服务；二是将公司建成房地产流通平台，在参加房地产经营同步，为其她房地产公司和个人房产和地产提供展示和销售服务，为消费者提供更大选取余地；三是将公司建成房地产行业人才平台，在为房地产投资公司和房地产消费者提供优质服务同步，努力将员工培养成房地产行业精英，并通过与房地产公司或房地产投资公司人员交流强化互相间合伙关系。

地产征询公司服务将减少房地产公司经营成本、提高运作效率，同步提高消费者购房满意度，地产征询公司将从房地产公司成本减少、收益提高、消费者选取成本减少和满意度提高中获取应得利益。

地产征询公司将以******管理顾问有限公司征询经验和人才实力为依托，和房地产业战略伙伴紧密合伙，将东方智业管理征询经验、人才与品牌优势和合伙伙伴行业经验进行有效整合，最后将地产征询公司建成房地产征询业第一品牌，同步地产征询公司也将成为战略合伙伙伴人才与智力基地。

地产征询公司一方面将与各战略投资方展开紧密合伙，另一方面将以独立公司化方式来运作，接受投资方全面监督。

三、新公司基本业务

地产征询公司长远目的是发展成为地产开发运作平台、地产流通平台和地产人才培养平台，但前期基本业务涉及如下五项：地产市场区域研究；地产项目评估与策划；房地产公司内部管理征询；地产销售与流通；房地产行业专业培训；房地产开发公司常年管理顾问；等。这些业务将在随后进行简介。

第二节地产市场区域研究

一、对客户意义

随着房地产市场越来越成熟，地区性房地产公司面临越来越激烈竞争，这种激烈竞争关系为房地产公司注入了“走出去”异地发展动力；而中华人民共和国经济发展阶梯性特性，为地区性中小房地产公司异地发展提供了客观条件。

房地产公司异地发展固然需要对拟进入市场进行研究，而对于中小型房地产公司来说，单凭自己来完毕这样市场研究，既不能保证质量，又带来较高成本。

地产征询公司作为专业征询公司可以较低成本为客户提供专业征询服务。

二、研究内容

(一)区位特性：

1.区域因素

（指以都市为中心所形成经济圈或都市圈，涉及该中心都市及周边卫星城乡和农村）：

中心都市在区域中地位区域经济构造

收入水平及收入构造都市功能分工

人口流动状况总人口及人口构造

家庭构造及宜婚人口人均居住面积及房产占有构造

2.都市因素

（所研究都市基本状况，涉及经济、社会、政策法规、人文、自然环境、行业自身状况等）：

1)经济因素：人均可支配收入、GDP总量及增长潜力、

2)社会因素：人口和家庭构造、都市规划及都市化进程

3)政策法规：金融政策（开发贷款、购房按揭、抵押贷款）、物业管理政策、二手房屋交易政策（容许交易范畴、税费、程序）、拆迁政策（拆迁范畴、安顿政策、拆迁补偿、拆迁程序）、土地政策（拍卖政策、合同转让政策；定价政策、用途转换政策、调控政策）、工程招投标政策、期房销售政策、廉租房和经济合用房政策

3.板块因素：

1)既有物业规模、档次

2)既有居住人口行业特性、收入特性、教诲限度、家庭构造

3)既有公共配套设施，涉及交通、学校、银行、商业、医院、邮局、娱乐等

4)土地市值及增值潜力

5)周边成熟社区、筹建或在建物业

(二)行业特性

1.各类在建或在售物业价格水平（起售价、均价、最高价）

1)住宅地产：别墅、多层、高层

2)商业地产

3)政策性房地产，如廉租房、经济合用房等

2.房地产供需状况

1)土地转让面积

2)开工面积

3)竣工面积

4)销售面积

5)当年空置率/空置面积

三、研究环节与办法

(一)研究环节

地产市场区域研究将通过寻常研究和项目研究相结合办法来进行。

1)寻常研究

寻常研究注重对区域和都市经济、社会、法律信息收集和对投资环境初步评估，同步着重研究该区域或都市房地产市场发展动态和基本布局。寻常研究重要目在于：理解各区域和都市房地产发展状况，为将来项目研究提供基本背景资料，有助于项目研究迅速展开和精确切入；为合伙伙伴提供行业参照，巩固合伙关系，同步拓展潜在征询项目。

2)项目研究

项目研究重要是指在接受客户委托后进行特定市场研究。研究内容将着重于对区域房地产市场市场构造、竞争状况、价格走势、楼盘分布、增值潜力等进行分析和评估，最后得出与否进入、何时进入、如何进入该市场基本结论和初步建议，完毕客户委托。

(二)研究办法

一方面建立研究模型，在详细进行研究过程中，采用如下方式收集信息，优化改进研究模型：

1)资料收集、分析，并分类归档

2)实地考察，按规定格式形成考察报告

3)问卷调查，按规定进行数据解决，形成调查报告

4)专家访谈（政府官员、业内行家、专家学者），形成访谈记录

四、研究成果

区域市场研究重要成果分为对内和对外两个方面，对内成果重要是行业数据库建立与完善，并为在特定市场进行地产项目评估与策划提供支持；对外成果是形成《区域房地产市场研究报告》，涉及：

1)区域房地产市场概述

重要对项目研究边界、前提与研究办法作简朴简介，同步简要扼要简介本报告重要内容和重要结论。

2)市场环境分析

重要涉及所研究区域市场地理气候等自然条件、风俗和居住习惯等人文环境、人口和家庭构造等社会环境、收入及其分布构造等经济环境、政策法规等法律环境，等等。

3)市场现状与楼盘价格分布

重要涉及所研究区域市场年土地转让量、开发量、竣工量和销售量，当时空置率和空置量，二手市场交易量及其对新开楼盘影响，楼盘在各个价位详细分布，并勾勒大体区域房地产市场价格分布地图。

4)近5年市场走势分析和将来趋势分析

重要分析近5年年土地转让、开发、竣工和销售状况以及价格变化状况，同步分析房产拥有量、购买意愿变化状况，谋求近5年市场变化规律，并结合市场环境变化等因素分析其内在动力，并据此预测将来变化趋势。

5)竞争分析

重要竞争对手基本状况、优劣势比较、业绩比较等。

6)风险分析

分析进入该市场重要风险，及也许规避方略。

7)研究结论

重要涉及该市场价值评估、进入条件分析、进入时机和进入方略初步建议等。

8)附录

涉及涉及重要政策、法规等参照文献。

第三节地产项目评估与策划

地产项目评估业务和策划业务是相对独立又互相联系，说互相独立重要是指两项业务在时间上有先后，空间上有间隔，目的不同，工具办法也不同样；说互相联系是指在对某个地产项目进行评估和选取时候，必要考虑项目将来运作，也许收益与风险等因素，也就是说在进行地产项目评估和选取时必要进行初步项目策划和测算，反过来，项目策划在很大限度上也受到项目评估和选取成果制约。因而，咱们将地产项目评估与策划作为一种业务单元来运作。详细涉及如下某些业务内容：

一、地产项目评估与选取

(一)对客户意义

获取土地选取项目是整个地产开发起点和前提，究竟选取如何项目？对土地价值如何评估？在房地产实践中，由于资料有限、时间有限、人才局限性、办法欠缺，对这些重要而基本问题回答大多依托公司家直觉和经验，这样状况在中小型房地产公司中尤为普遍。

在房地产暴利时代，项目评估和选取偏差最多只会增长公司成本或减少公司收益，但随着房地产市场竞争形势加剧、行业规范性加强，项目评估和选取错误或偏差，将导致项目直接失败。

(二)征询内容

以区域市场研究为基本和背景，着重于对待选项目进行研究，研究重点将以项目自身和周边环境为对象。征询内容将重要涉及：

1.项目自身因素研究

①.地理位置

②.地质地貌状况

③.土地面积及红线图

④.土地规划使用性质

⑤.七通一平现状

⑥.地块规则性

2.项目周边环境研究

1)自然景观环境调查

①.地块周边建筑物

②.绿化景观

③.自然景观

④.历史人文景观

⑤.环境污染状况

2)地块交通条件调查

①..地块周边市政路网以其公交现状、远景规划

②..项目水、路、空交通状况

③..地块周边市政道路进入项目地块直入交通网现状

3)周边市政配套设施调查

①.购物场合

②.文化教诲

③.医疗卫生

④.金融服务

⑤.邮政服务

⑥.娱乐、餐饮、运动

⑦.生活服务

⑧.娱乐休息设施

⑨.周边也许存在对项目不利干扰因素

⑩.历史人文区位影响

3.项目特色和优劣势分析

4.项目价值分析

①.项目建设成本估算分析

②.类比可实现收益分析

③.投资回报分析

5.土地竞标价格区间研究

在预测成本、收益和既定投资目的条件下，土地竞标时所能承受最大成本（即投标价格）、最也许价格预测。

6.土地竞价方略研究

①.投标方略

②.联盟方略

7.初步开发建议

①.项目适合开发地产业态

②.成功核心因素

③.资金需求等

(三)征询办法

1.类比可实现价值分析法

1)分析环节

①.选取可类比项目

②.类比楼盘分析与评价，拟定该类楼盘价值实现各要素及其价值实现中权重

③.分析可类比项目价值实现各要素之特性

④.对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素对比值

⑤.依照价值要素对比值判断本项目可实现均价

⑥.项目类比价值计算

2)类比可实现价值决定因素：

①.基准因素：

类比土地价值

②.项目调节因素：

建筑风格和立面设计、材质

单体户型设计

建筑空间布局和环艺设计

社区配套和物业管理

形象包装和营销策划

发展商品牌和实力

③.微观环境调节因素：

市政交通及直入交通便利性差别

项目周边环境差别：自然和绿化景观差别

教诲和人文景观差别

各种污染限度差别

社区素质差别

周边市政配套便利性差别

④.宏观环境调节因素：

住房价格指数

将来需求预期

2.有效需求成本加价法

1)分析有效市场价格范畴

2)保证合理利润率，追加有效需求价格

(四)征询成果

重要成果是《项目选址与评估报告》，内容涉及：

①.项目描述

②.项目自然环境评述

描述项目自身及周边自然环境，并与可类比项目进行对比分析，寻找其特色。

③.社会环境评述

描述项目周边社会环境，并与可类比项目进行对比分析，寻找其特色。

④.项目特色与优劣势分析

综合分析项目自然和社会性特性，比较优劣，挖掘卖点，并为类比可实现价值分析做准备。

⑤.经济分析

以建筑量预测为基本估算建设成本，用类比可实现价值分析法、有效需求成本加价法测算预期收益，在此基本上测算可接受土地成本。

⑥.土地成本区间建议

⑦.投资回报分析

在不同土地成本条件下，分析投资收益状况。涉及成本模仿表及其阐明、销售均价假设、销售收入模仿表、利润模仿表及阐明、敏感性分析（涉及可变成本变动时对利润影响、销售价格变动时对利润影响）等。

⑧.土地竞价方略

涉及价格上限、投标方略、联盟方略等。

⑨.开发建议

在以上分析基本上，对项目开发提出初步建议，项目适合开发地产业态、成功核心因素、资金需求、开发节奏等。

二、项目定位和概念设计

(一)对客户意义

项目定位是整个项目策划核心环节，是项目评估成果，也是营销策划起点和根据，定位精确与否直接影响项目成败。

但是项目定位研究在当前粗放经营房地产市场中还存在比较多“拍脑袋”特性，缺少详细研究与系统规划，但随着市场竞争越来越激烈，研究项目定位需求会越来越多。

(二)征询内容：

1.项目优劣势评估、特色评述

2.市场定位：

重要是针对区域市场内或周边物业现状，并考虑自身竞争实力，决定本项目与周边其她物业竞争关系，即领导者、挑战者、追随者、补缺者定位。

3.客户定位

涉及对项目所在地家庭构造、收入状况和人口状况分析，目的客户区域范畴界定，目的客户特性描述，目的客户细分，目的客户群测量等。

4.产品定位：

1)楼盘概念风格设计定位，

2)楼盘特性设计定位：

①.项目内规划布局

涉及建筑空间布局、道路系统布局、绿化系统布局、公共建筑与配套系统、功能分区设计、项目分期和分组团开发强度规划等。

②.建筑风格定位

项目总体建筑风格及色彩筹划、建筑单体外立面设计提示。

③.主力户型选取

涉及项目业态分析及项目户型配备比例、主力户型设计和商业物业户型设计提示。

④.室内空间布局装修概念提示

涉及室内空间布局提示、公共空间主题选取、庭院景观提示等。

⑤.环境规划及艺术风格提示

涉及项目总体环境规划及艺术风格构想、项目各组团环境概念设计和项目公共建筑外部环境概念设计等。

⑥.公共家具概念设计提示

⑦.公共装饰材料选取指引

涉及项目公共装饰材料选取指引及装修风格构思、项目营销示范单位装修概念设计、项目营销中心装修风格提示、住宅装修原则提示。

⑧.灯光设计及背景音乐指引

涉及项目公共建筑外立面灯光设计、公共绿化绿地灯光设计、道路系统灯光设计、室内灯光灯饰设计；广场音乐布置、室内背景、音乐布置；等。

⑨.社区将来生活方式指引

涉及对住户特性描述、社区文化规划与设计等。

(三)征询成果

基本成果是《项目定位报告》，内容涉及：

⑩.项目概述与优劣势评估

⑪.市场定位

⑫.客户定位

⑬.产品定位与概念设计

⑭.既定定位下基本营销思路

三、营销策划：

(一)对客户意义

房地产项目营销推广策划是房地产公司对将来将要进行营销推广活动进行整体、系统谋划超前决策。是房地产全程策划营销重头戏，是营销策划水平与销售技巧高度结合，需要高度专业化运作。

由于市场总体上呈现出火暴销售态势，因而房地产公司对营销策划注重依然没有提到足够高度，同步由于人才缺少等客观条件制约，营销策划能力也有待提高，这一点在中小型房地产公司体现得特别明显。

(二)营销策划内容：

1.项目营销态势分析

1)项目所在地房地产市场总体供求现状

2)项目周边竞争性楼盘调查

涉及对周边竞争性楼盘基本特性描述，并分析其市场定位、销售价格、销售政策办法、广告推广手法、重要媒体应用及投入频率、公关促销活动和其她特殊卖点和销售手段等。

2.项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策

3.定价方式及方略

涉及对项目单方成本、项目利润目的、可类比项目市场价格描述与分析，提出价格制定方略（定价办法、均价、付款方式和进度、优惠条款、楼层和方位差价、综共计价公式等）和价格分期方略（内部认购价格、入市价格、价格升幅周期、价格升幅比例、价格技术调节、价格变化市场反映及控制、项目价格、销售额配比等）。

4.入市时机规划

涉及项目所在地房地产有关法规和市场状况简要分析、入市时机拟定及安排等。

5.品牌与形象策划

1)品牌核心价值提炼

2)品牌沟通方略与规划

3)项目形象策划

涉及项目名、组团名、建筑名及其标志设计，工地环境包装，销售现场包装等。

6.广告方略

涉及广告总体方略及广告阶段性划分、广告主题、广告创意体现、广告效果监控、评估和修正办法，入市前印刷品设计、制作等。

7.媒介方略

涉及媒体总方略及媒体选取、软性新闻主题、媒介组合、投放频率及规模、费用估算等。

8.推广筹划

涉及建设现场和销售现场包装、宣传资料印刷、媒介投放、公关活动等，以及对所有这些活动效果评估与监控、修正。

9.项目质量工期建议与规定

基于既定营销筹划与设想，对项目建设中质量、进度与造价提出建议，以与营销筹划相一致。

(三)征询成果

重要是《营销策划报告》，通过对项目所面临营销态势分析，提炼项目卖点，理解并规避项目弱点，制定定价方略和品牌方略，并通过广告方略、广告方略和推广筹划实行使价格方略和品牌方略得到实行，最后实现销售目的。同步，就入市时机和建筑质量、进度提出建议与规定。

第四节房地产公司内部管理征询

一、对客户价值

在行业外部，政府及各主管部门不断出台规范房地产市场法律、法规、条例和管理办法，国内房地产市场日趋规范，同步，房地产市场逐渐由卖方市场向买方市场转变。在行业内部，市场迅速发展推动房地产公司迅速成长，促使房地产市场集中度逐渐提高，不断将公司竞争提高到新层次。日趋激烈竞争使暴利离房地产行业越来越远，公司发展正逐渐由机会导向转向依托自身核心竞争能力。

公司核心竞争能力将重要来自如下几种方面：

1.战略管理能力

房地产公司战略管理能力也就是对行业深刻理解和并据此作出战略抉择能力，详细体当前对机会敏锐把握和对风险及时辨认和规避。

2.高效业务运作能力

高效业务运作能力重要体当前地产项目选取、规划、建设与营销等方面，在这些方面公司各部门各岗位有明确职责、清晰合理工作流程，可以迅速有效地配备资源，从而可以最大限度地提高工作效率，减少经营成本，提高竞争力。

3.有效稳定业务支撑能力

有效稳定业务支撑能力重要体当前对资金筹集运用、人员勉励与培养、行政部门有力保障等各种方面。这些方面同样需要明确职责、合理流程来支撑，同步还需要营造良好公司文化、合理薪酬体系、公平积极绩效管理体系等。

房地产行业持续暴利削弱了公司提高管理能力外在压力，而事实上大多数房地产公司内部管理相称薄弱和混乱。但某些业内领先公司已经意识到提高管理能力重要性，咱们相信，随着行业进一步成熟和规范，管理能力将成为公司赢得竞争、赢得生存发展重要保证。

二、征询内容

1)支持系统管理征询

①.战略征询

涉及公司面临环境分析、内部资源分析、公司定位、发展方略研究与发展规划设计、战略实行与评估建议等。

②.组织与人力资源征询

涉及：工作分析、职能归集、薪酬调查与设计、绩效管理等。

③.财务管理征询

涉及对各项目公司财务人员与资金管理与控制、预算管理和其她财会管理制度拟订与优化等征询服务。

2)业务管理征询

业务管理重要通过房地产开发流程管理来控制房地产公司项目时间、进度、成本和客户关系管理等内容，从而达到有效地提高公司运营效率和效益主线目。

业务管理核心管理内容涉及：

①.投资决策管理

通过项目市场调查、初步投资建议、可行性研究报告、项目可行性研究研究、项目开发方案选取等方面审核程序，获取土地开发权来实现，提高公司决策科学性，减少决策失误，从而有效地防范风险。

②.项目策划管理

涉及：对策划公司招标和策划报告审核，从各种方案中综合比较选取最优方案，通过策划手段形成楼盘全新优势，达到公司利润做大化目。

③.设计管理

涉及：概念设计、规划设计、建筑设计、景观设计招投标和设计方案审批，通过设计管理流程控制可以达到事前提高产品质量、减少产品成本目。

④.营销管理

涉及：销售规划、销售筹划、销售控制和客户关系管理。通过营销管理流程，制定营销方略（涉及定价、渠道、促销），有助于公司及时回笼资金，减少经营风险，增长利润，树立公司品牌，增强公司竞争力。

⑤.项目工程管理

a)招投标管理（工程、材料招投标管理）

b)工程前期管理

c)预（决）算管理、

d)施工管理

三、征询方式

1)问卷调查、实地考察等方式进行市场调研

2)收集和分析行业资料、公司内部资料，研究公司优势与劣势

3)公司内部管理层访谈专家访谈

4)标杆公司成功经验

5)流程梳理与优化

四、征询成果

针对不能征询内容，形成相应征询成果，涉及：

《公司战略发展方案》：涉及对公司面临机遇、威胁和公司拥有优势、劣势分析，战略定位与战略发展方向，战略目的、战略环节与战略规划，发展方略与实行筹划、实行建议、评估办法与办法，等。

《组织手册》：内容是组织构造，部门职责，岗位阐明书（涉及岗位职责、工作关系、任职条件、绩效指标等）。

《人力资源管理方案》：内容涉及人力资源管理基本准则与思路，以及在招聘、培训、绩效管理、岗位管理等方面管理制度、流程、工作办法与规定等基本管理规范。员工满意度分析和薪酬调节建议等能提高管理水平和提高员工凝聚力建议。

《财务管理方案》：内容涉及对财务人员管理和勉励方案、对资金管理方案、对费用和成本管理方案、对业务支持和监督方案（分析、报告机制）等。

《业务运作手册》：内容涉及业务运作各环节工作流程等。

第五节地产销售与流通

一、对客户意义

销售阶段是检查项目选取、策划阶段工作成果重要标尺，同步，它又是自成一体严密科学系统，是一项独立而重要业务。说其重要是由于，对客户来说，销售是完毕其项目并实现收益核心环节之一，销售效率、进度等，不但直接决定资金回笼状况，直接影响后续开发，并且是提高品牌形象，增长美誉度重要途径；对将来地产征询公司来说，销售提成也是重要收入来源之一。

较高销售能力合伙伙伴对房地产公司开发能力是极大支持。当前，由于整体市场形势还比较好，客观上，对房地产公司形成销售压力还不大，对销售能力规定也不高，实际销售水平也的确有限，但随着竞争加剧，将来对销售能力规定会越来越高。

销售模式创新是房地产销售能力提高核心，在这一点上，地产征询公司将拥有普通房地产公司难以企及优势。将来销售模式将从单个项目销售向“大型地产超市”转变，从而获得较低销售成本、消费者更大选取余地和更低选取成本。

二、基本内容

通过如下工作完毕销售任务，并在销售中提高客户品牌形象。

1)进行销售周期划分，制定销售方略，形成销售筹划，并拟订销售过程中控制方案

2)培养与有关各方（涉及银行、广告公司、媒体、物业公司等）合伙关系

3)进行销售前资料准备，涉及营业执照、销售允许证、楼宇阐明书、项目统一说辞、价格体系、销售合同、有关承诺等等

4)团队组建与培训，配备相应人员并明确各自职责、工作规范

5)销售人员培训：培训内容涉及公司背景及项目知识、销售人员行为准则、内某些工、工作流程、个人收入目的，以及国家政策、基本术语等业务基本知识、销售技巧等。

6)各销售阶段营销策划推广执行方案实行

7)各销售阶段广告创意设计及发布实行

8)销售事务寻常管理

三、业务成果与目的

1)完毕销售目的

2)提高客户品牌与实力形象，同步提高自己专业形象第六节房地产行业专业培训及其他

一、培训

(一)业务意义与价值

随着房地产行业迅猛发展，各房地产公司人力资源在数量和质量上局限性越来越明显，已经严重制约公司发展。补充和提高人力资源规定，为地产征询公司业务提供了新发展空间。

地产征询公司将以东方智业培训学院为依托，开展房地产人员有关培训工作。为房地产公司培养人才同步，通过这些人员与房地产公司建立新联系纽带，建立新合伙基本。

(二)培训内容

培训将涉及（但不限于）如下内容：

1)房地产基本业务模式培训

2)房地产项目评估与项目选取

3)房地产项目策划管理

4)房地产销售管理

5)房地产销售技巧

6)房地产工程管理

7)房地产公司资金运作与财务管理

8)房地产公司人力资源管理

9)团队建设等其她培训服务

(三)成果

提高客户公司人力资源水平，建立稳固合伙纽带。

二、常年管理顾问服务

除上述业务之外，咱们还将对公司提供寻常、保姆式服务——常年管理顾问服务。详细内容涉及：

就客户遇到寻常管理问题提供解决建议；

就地产征询公司最新研究成果与公司进行交流与沟通，将最新发展思路与理念灌输给客户；

为房地产行业和有关行业信息，为客户提供信息简报，协助公司及时理解行业动态；

定期向客户提供市场和行业研究报告，协助公司加深对行业和市场理解；等。第二章市场分析与发展战略

一、市场分析

(一)市场需求分析

房地产公司迅猛发展更多是得益于筹划经济体制下长期形成市场饥渴，即特定市场机遇导致了中华人民共和国房地产市场蓬勃发展，而不是房地产公司自身高质量运营，相反，由于对资源（重要是土地）占有是公司发展和获利最重要因素，过于丰厚利润抑制了对高运作效率追求，对管理注重限度不够，是多数中小型房地产公司普遍现象。

随着市场竞争加剧、土地投放和银行信贷越来越规范，真正比拼内力时代来临了。但单凭某些公司自身实力难以独自高质量地完毕房地产经营链上所有工作，谋求征询公司合伙将成为市场普通趋势。正在迅速产生并不长期忽视房地产公司征询需求，将成为地产征询公司长期稳定业务来源，为地产征询公司生存发展提供巨大市场空间。

(二)市场介入时机分析

当前是介入地产征询业务最佳时机，理由是当前地产公司已经感受到市场压力，但危机又非迫在眉睫。这样市场形势将产生如下几种市场效应：

1.房地产公司感受到市场压力将逐渐转变成地产征询现实需求

由于市场竞争逐渐加剧、土地投放越来越规范，房地产开发成本在增长，房地产开发行业利润将逐渐回归正常水平，因而房地产公司感受到压力将越来越明显，提高其被忽视运作能力和运作效率，将成为获取较高开发利润重要手段。

2.危机并不迫在眉睫，给地产征询公司留出了一定成长时间

尽管已经感受到了市场压力，但这种压力还没有给公司带来生存直接危机，这种压力下相对安静时间，给地产征询公司留出了一定成长时间。这种成长时间对于新成立地产征询公司将是非常宝贵。

(三)市场切入点

在第一章罗列基本业务，从时间上看遵循房地产开发普通顺序，即从市场研究——项目评估与选取——项目定位——营销策划——项目开发管理（房地产公司内部管理）——地产销售等。从重要性来看，前道工作直接决定和影响后道工作价值与成败；从工作难度来看，前道工作难度要不不大于后道工作。从实际需求来看，由于跨地区发展需要，市场研究和项目评估等需求是比较大；从服务提供角度看，当前能提供前端服务公司和机构很少；从咱们自身经验和优势看，由于东方智业长期从事相应研究和征询工作，对前端业务能力相对较强。

因而，地产征询公司市场切入点将重要选取市场研究、项目评估与选取、项目定位、营销策划、内部管理征询等对智力规定更大内容上，通过在这些方面给客户提供优质服务，呈现能力，巩固合伙，获取地产销售代理权和人员培训业务。

二、市场定位

(一)产品定位：综合性服务

地产征询公司将为客户提供综合性征询服务，这种综合性体当前对房地产开发价值链全程覆盖，这种综合性还体当前对房地产开发业务深度参加，即不但提供相应方案，并且参加实行。将客户价值实现作为公司基本业务目的。

(二)目的客户：中小型房地产公司

地产征询公司目的客户是中小型房地产公司，选取这样客户为目的客户是由于：

当前中华人民共和国房地产公司中，中小型房地产公司占绝大多数；

中小型房地产公司能力与运作效率相对较低，提高空间与愿望都比较大；

中小型房地产公司限于自身资源（如人才缺少等），将某些工作外包更符合其利益；

中小型房地产公司多是地区性公司，向外扩张需求与能力之间存在较大差距，需要征询公司合伙。

三、地产征询公司战略规划

(一)战略目的

1.房地产经营平台

通过区域市场研究、地产项目评估与选取、地产公司内部管理征询等业务拓展与深化，将逐渐形成房地产经营所必要所有能力，通过对房地产公司业务经营过程中各项职能某些或所有承担，最后成为房地产经营平台，某些或所有地接受房地产公司委托，完毕相应房地产经营业务或某些业务，而房地产公司将逐渐成为房地产投资公司。

地产征询公司成为房地产经营平台核心是提供市场研究、项目评估和项目管理等各项服务时质量与效率，当咱们质量与效率高于相应房地产开发公司时，房地产经营平台即可以形成。

2.房地产流通平台

房地产流通平台是提供应各类开发商/房屋出售者展示和销售各种地产产品平台。其优势是展销产品数量优势及其带来广大选取余地，可以大大减少地产购买者购买成本，提高其购买满意度，因而也可以吸引比较大购买者。对于地产卖者来说，在该平台上展销各自地产产品，不但能运用现实大量人气，增进销售，并且可以运用该平台针对现实买者进行展示，减少了相应广告宣传费用。

3.房地产人才平台

房地产人才平台不但是房地产专业培训业务必然发展成果，同步也是公司内部人员恰当流动带来必然成果。公司将与房地产开发公司在高中低各层级上展开人才交流，成为人才干力（涉及理论办法与操作能力等）提高平台。

三个平台之间将形成互相依存、互相增进关系。经营平台是三个平台建设基本，没有该平台作为依托，将难以确立地产征询公司在业内强势地位，同步它也是流通平台和人才平台在初期形成时推动力量；流通平台将是一种相对独立平台，但随着流通平台建成与强化，将对经营平台强化与稳固形成强大支撑作用；人才平台是强化经营平台和流通平台最人性化因素，人才交流不但能增进与合伙伙伴共同发展，带来现实利益，并且将形成良好感情纽带，稳固双方合伙关系。

(二)战略规划

建设三个平台，获得行业内应有地位是咱们目的，咱们将分三个阶段来实现此目的。

1.第一阶段：哺育三项重点业务，-

在上文提到五项基本业务中，咱们将重点哺育三项业务，即：地产市场区域研究、地产项目评估与策划、房地产公司内部管理征询。随着这三项业务成熟，地产销售与流通、房地产行业专业培训这两项业务展开与成熟，将成为水到渠成事。

1)阶段目的

经济目的客户关系目的能力目的

完毕销售收入100—150万元

形成2—3个稳定合伙伙伴实现收支平衡形成三项重点业务基本征询思路、环节与办法

三项重点业务中每项业务至少完毕一种项目，以完毕对征询思路、环节与办法检查与优化

对地产销售与培训业务进行调查研究，并在思路、办法和人员等方面进行必要准备

完毕收入400万

实现利润100万在三项重点业务上形成成熟征询思路、流程与办法，并逐渐工具化形成3—5个稳定合伙伙伴

三项重点业务形成1—2个稳定征询团队

形成地产销售与培训业务基本思路、办法、方案，并进行工具化

形成五项业务人员储备，涉及外部专家队伍建设

以机会为导向，适时启动另两项业务

2)本阶段方略

与投资方进行紧密合伙

拥有丰富征询行业经验，并在业内拥有良好名誉，这是地产征询公司可以依赖良好资源，也是普通竞争对手所无法比拟优势。

咱们但愿其她投资方是房地产公司，有一定行业经验，并可觉得地产征询公司在创始阶段提供项目支持，共同将合伙方行业经验显性化，即将合伙方经验进行描述，地产征询公司在此基本上依照普通管理原则、管理办法，并结合对地产行业研究，与合伙方一起对经验进行分析、梳理和论证，并形成一套体系化工作手册。咱们相信，通过输理分析、理论化和体系化了经验，将更加合理有效。

已经与许多房地产公司建立了良好合伙关系，这些合伙关系也将是地产征询公司不可多得资源，与这些客户发展新合伙关系，将不但有助于开拓业务，获得项目，同步可以迅速建立起公司品牌与声势。

研究先行、实践跟进

地产征询公司将充分发挥征询公司学习和研究能力，充分理解当前房地产公司操作流程与规范，并结合公司以往征询工作经验，形成基本合理完整房地产行业征询思路与办法，在此基本上与投资方、老客户合伙，使理论与经验相结合，系统思路、办法与特殊行业技巧相结合，在将合伙方经验理论化同步，将先行研究思路办法细化、可操作化。

进行品牌建设

品牌是地产征询公司进一步拓展市场、获得应有行业地位，并最后实现战略目的基本手段。地产征询公司品牌建设将与客户品牌建设相结合，运用客户品牌建设自己品牌，运用成功项目建设自己品牌。

2.第二阶段：五项业务全面展开，并确立行业内领先地位，-

在当前房地产市场还处在上升阶段时，地产征询公司五项业务还没有获得房地产公司普遍注重，但随着竞争加剧，相应征询需求势必增长，留给地产征询公司成长时间已经不多了。先后必要形成完整、成熟征询服务能力。

1)阶段性目的

经济目的客户关系目的能力目的

完毕收入600万元

形成5—8个稳定合伙伙伴实现利润200万五项业务同步开展，并形成成熟服务能力

每项业务形成2—3个工作团队或小组

论证并筹办第一种地产卖场

完毕收入1000万

培养或引进能统管房地产经营全过程核心人员2—3人形成10个稳定合伙伙伴实现利润400万

第一种地