房地产市场营销喻园小区营销专项方案专业策划

房地产市场营销---喻园小区营销分析姓名：赵康学校：安徽建筑大学学号：班级：市场营销日期：.6.28（字数：6283）一、项目概况:(1)区位概况喻园小区在武汉市洪山区东南部，在光谷广场东边洛瑜路，正对西边洛雄路.其和光谷商业中心、东湖高新技术开发区，东湖风景区、马鞍山森林公园相邻，区位地理位置优势显著.全区上地而积57。平方公里，总人口87万，项目辐射周围人口达至CII万。(2)项目介绍喻园小区是由华中科技大学投资建设开发大型生态人文居住41:区.是以市场化运作为主，关键面向中高级消费群体房产开发项目。(3)关键经济指标上地面积:30578平方米总建筑面积:116180平方米容积率不超出EW;，上地用途为住宅。绿化率:35%喻园小区二期共有692套房屋.二、武汉房地产市场情况(1)现阶段武汉房地产市场价格走势依据武汉市公布第三季度“武房折数”，受供给且大幅增加形响，武汉楼市在刚刚过去3个月展现“价且齐升，:商品住房销量增加9.78%，价格上升2.02%.第三季度，全市商品房实现销告而积381.76万平方米，环比增加8.87%,同比增加35.6%;销售套数为37866套，环比增加9.18%,同比增加30.57%.其中，商品住房实现积售而积278.37万平方米，环比增加，.78%,同比增加16.81%;销售套数28155套，环比增加11.13%,同比增加16.69%.在此期间，商品房均价6947.56元/平方米，环比上升3.55%。商品住房均价6389.54元/平方米，环比上升2.02%.(2)住宅类物业近期市场特点经历了,两年宏观调控，投机性、投资性房地产需求得到了一定抑制，房地产膨胀式增速得到了有效控耐，但房地产市场仍然呈现不停增加趋势，增值趋势显著，购置且仍会增加.从武汉市楼市近十二个月发展中能够看出，房地产市场发展形势越来越好，消费者对楼盘素质要求越来越高，发展商为迎合市场要求，将会做得愈加好、愈加快.伴随武汉市房地产市场连续，竞争乐力日益加大，将淘汰部分实力差开发商，而那些实力雄厚、重视企业形象、时刻把握市场、满足市场需求开发商将成为武汉市房地产市场弄潮儿.伴随诸家代理企业进入武汉市房地产市场，改变了过去发展商为卖楼而卖楼简单开发行为，引进了全新计划设计、形象包装、销售策略、趋前市场估计等营销理念，引领武汉市市房地产市场逐步国际化.综上，武汉市房地产业将向大型化、智能化、人性化、环坦化发展，不重视品牌形象发展商将被市场淘汰.高品味楼盘将成为买家之首选.业内人士指出，住宅投资“光谷”效应已形成气候。洪山区内高校遍布，又有东湖、喻家山，人文和天然原因完美融合，不失为理想家居地.区内聚集了一批高科技人员和高校知识分子，形成极具购置力目标用户。开发商“有放矢”，打出丽岛花园、学府佳园等一批生态牌、智能牌也极具吸引力·所以打造该地域楼盘有着宽广前景·三、区域市场其它楼盘介绍1.巴黎豪庭三期发展商:南益置业(武汉》占地面积:占地面积:118460平方米总建筑面积:355166平方米总户数:2362户总绿化书占38%:泊车位为地上272个，地下1803个总体计划:建筑园林容积率:2.4配套:学校:华中科技大学、洛脚路小学、武汉理「附中幼稚园:小金星双语国际幼稚园综合商场:中商平价、中百仓储、家乐福、大洋百货、鲁巷广场、光谷步行街邮局:关山、兽巷邮局银行:民生银行、建设银行、农业银行、L商银行等医院:同济中德友好医院、湖北省军区医院其它:中形天河影城、光谷步行街、森林公园、东湖风景区、光谷休育馆、帕菲克健身户型结构:主导户型三房二厅，两房两厅面积由124`133平方米销售价格:7500元每平方米2.恒大华府发展商:恒大地产集团武汉地址:洪山区东湖高新区瑞喻东路森林公园南项目现场会所一楼占地而积:30平方米总建筑面积:470000平方米总户数:500总体计划:意大利台地贵族园林建筑风格配套:学校:超豪华皇家会所中小学:华中科技大学、中国民族大学、武汉科技学院等幼稚园:著名关键幼稚园综合商场:兽巷购物广场、世界光谷步行街、光谷图书城、苏宁电器、中百仓储、中商平价等银行:「商银行、农业银行、建设银行、华夏银行、浦发银行等医院:武汉同济光谷医院其它:光谷华美达大酒店建筑风格:住宅、一般住宅户型:一般用户，小型用户建筑面积约16000平方米主体5层局部6层。一至五层每楼层建面约2500平方米配套:餐饮酒店、住宿宾馆、关容、美体健身会所、咖啡厅、书店户型:二房小三房，大三房，复式，面积由80-200平方米销售价格:8000元/平方米四、SWOT分析1.优势1).地理优势:在关山二路，喻家山南路，向东出去又喻家湖路，向南出去又路瑜路，交通便利，很便于出行.小区内提供完善配套服务，有专设物业管理服务.银行，医院，政府机关，邮局，餐饮业等一应俱全.家乐福，中百，中商等多种超市也围绕在周围。娱乐萦华光谷步行街更是毗邻小区周围，为小区带来丰富多彩生活和娱乐节目。武汉光谷高新技术引入，让光谷走向高速发展快车道同时，也势必会吸引更多人来此安家落户。光谷地带高校云集，不仅吸引了长飞、楚天激光、东湖高新等一大批著名企业在此落户，而且使得光谷商圈经济迅盆发展.虹景会所、华关达酒店、东鑫酒店、龙景大酒店、金福盛酒店、兽巷广场等中高级消费场所鳞次栉比。周围住宅小区星罗棋布，金地太阳城、巴黎豪庭、剑桥春天、华心fx、学府家园等住宅小区里喻园也几分钟车程.伴随光谷商业中心家乐福、中德医院逐步落成和周围各类配套设施日趋完善，必将深入拉动光谷商圈经济发展。喻园在中国著名大学—华中科技大学.这个大学带给这个楼盘效益是巨大.在这所著名大学建楼盘含有别一般楼盘所不其有优势，那就是在这拥有浓厚文化气息，无数人才和祖国栋梁全部从这里走出去.在这里你能够回味当初童年学习情景，你能够从忙忙碌碌「作中找到一片安宁，你能够从萃萃学子中找到蓬勃生机。该楼盘在喻家山脚下，东湖之边，环境优美，空气质量好，三而临路，住宅保值空间大.2)价格优势:该楼盘均价是全部楼盘所不含有优势，喻园二期均价低于大众楼盘低价。周围临时未出现类似楼盘，没有竞争性，只有纯居民住宅楼盘开发。喻园楼盘是为少许外来住户和大量华工教职员所准备。3)质量优势整个楼盘质量相当好。科技含量高，项目审批严格，抗震要求高，工艺先进，有较高建筑质最水准。其次，参与喻园二期楼盘建设施工单位均具有国家一级总承包资质人型建筑企业，施工队伍均含有大型工程项目和高层、小高层建筑施工经验，技术力量雄厚，能确保小区施工质量及进程。xx楼盘工程部制订了完善现场管理制度，严把原材料质量关，确保楼盘品质。水泥选择衙州著名品牌“虎山牌”;钢筋选择中国16家俱有免检证书大型钢厂产品;沙石料一律采取清水沙，进场层层把关，严禁不符合规范要求沙、石料用于工程建设;安装工程上所用建材，严格根据国家标准选择，材料进场后严格按国家标准要求进行检验。其中部分建材标准以下:外墙:高级弹性涂料电梯前室地面:花岗岩铺地、墙面采取高级乳胶漆;窗:厚壁彩色喷涂高级铝合金型材(著名品牌“亚洲铝型材”);水:1-6层市政水网直供，7层以上节能型变频二次加压供水，避免高位水箱二次污染;电:小区用电采取二路专线为主供电源和一路备用电源三电源供电方法。另外，还有自备发电机组满足应急供电需求，确保用电安全可靠;信息:户内配置多媒体接线箱，提供多路宽带接入(有线电视、宽带网络、电话)，享受信息时代生活;入户门:新奇子母防盗、防火门;管道燃气:直接入户;屋面隔热:屋面保温层采取聚苯乙烯泡沫塑料板保温隔热方法。楼盘家居设计业独具匠心。简练、明快设计风格成了城市家居关键格调。2.劣势1)地理劣势喻园小区周围新车日趋递增，给小区公共秩序和交通带来了极大压力，频繁穿梭小区外来车辆愈加大了喻园小区瓶颈交通压力和门岗管理工作难度。同时，小区内泊车位口趋担心造成随意进入小区外来车辆乱停、乱放、占用她人车位现象严重，给小区内公共秩序管理增加了难度。附中、附小搬迁，小区将不可避免面临上学、放学学生和接送学生车辆在小区穿行等系列问题，小区安全势必也无保障。2)质量劣势喻园从整个外观来看，密度太高，容积率过大。小区绿化不足，影响了审美。密集小高层小区，造成了楼层采光和通风不好。整个小区计划完全没有有效利用现有依山傍水地理位置;在周围设置了人量破壁残垣;顶层复式楼设计有所纸漏，集中排烟道烟筒出口太低，只高过屋檐，致使复式楼受废气污染，防火通道设计对居室更无安全和隐私屏蔽;阳台设计不实用，单元防盗门形式和质量根本不适于武汉地域产毛候和外门要求。3.机会依据不一样消费人群，设计有从100平方到170平方住宅，满足了大部分人要求。武汉人均消费逐年上升现己达成15000,购置力相当惊人。因此在面对低于市场均价楼盘时，诱惑是不言而喻。现在随手国家宏观控制影响，楼市有所降热。但对于住房有着刚性需求消费者，仍会在后三年促进房地产市场价格攀升。4.威胁其它楼盘对比:即使同类型楼盘临时没有，但其它纯住宅类型楼盘如雨后春笋一样，不断冒出。各大楼盘中不少楼盘也走低价路线，同时提出部分含有很强吸引力住宅理念也吸引了一大批消费者。校内楼盘多以校内老师为主，其它购置者极难得到。老师购置和外面其它消费者购置有很人差异，其它消费者轻易和校内购置者产生矛盾。因为项目地开发周期相对较长，中间步骤控制一旦出现问题，势必影响五、本案市场定位及项目定位1.市场总定位"武汉市房地产市场仍处于上升阶段，在这个阶段打造出价格适中，环境优美，项目品质高优异小区，无疑和日益发展光谷想益彰。抓住和利用好这一战略机遇点，这也无疑会促进该小区顺利推广，取得最人利润。2.项目定位(1)形象定位本项目以“不言而喻，一卜自成蹊“为专题品牌策略，以华中科技人学为依托，打造人文高压、风景优美、居住方便、物业齐全高生活品质物业小区。(2)户型定位1.三室二厅(140余平方米)占45%左右:2.四室二厅(170余平方米)占50%左右;3.七室二厅(270余平方米)占5%3、用户群定位年纪在25^45岁为主，有一定储蓄，能支付购房首付款，购房绝大部分以自住需求为主，其次是投资用户，有一部分客群是第二次置业，而年经人以第一次购房为主，中年人以改善居住条件为主。六、价格及价格策略1.价格厘定标准项目定价策略，指怎样依据产品生产成本和使用价值，应对市场竞争及反应，进行合理价格组合，在利于销售前提下，使发展商利润尽可能增加，这个平衡点也是项目价格定位关键。而且价格将受到各方面原因影响，所以将依据实际情况而合适调整。2.价格走势策略先低后高，楼盘开盘时期以低价位吸引消费者关注度，以后提升价格至稳定。3.价格本案全程控制均价为:7000元l平方米。4.销售价格制订1)定价格策略时，须考虑市场竞争业态改变，迎合消费者购置心理原因。2)据项目开发、工程进度及整体价格策略需要，在确保销售率实现基础上考虑。3)现在期怎样在市场竞争中确立自己品牌优势，巩固及塑造发展商自己品牌形象，为以后销售及发展打下良好基础，而且明确远期目标。4).单位定价标准:变动变本成本定价法预售价格二实际成本+目标利润+税金+变动成本变动成本影响原因:A,增人景观、中庭花园和其它单位价差。B、定价时重视采光、口照对单位影响。C、重视公共配套对住宅影响。D、重视两栋楼宇之间交汇处和距离、采光、通风、隐私影响。〔、复式单位和标准层单位价差。以上是作为定价时一个参考原因，最终还须在定价时作一个合适调整，务求令整体价格合理。七、销售策略1.销售时机提议于3月份开始正式开盘销售，销售分期提议一期销售:40%.3".8二期销售:60%.9".122.推盘方法为了降低项目标市场风险，最人化实现企业利润目标，我提议以下推盘计划:保留部分景观、区位等原因好单元，后期可依据市场情况和销售进度迫加部分套型。作到“局部消化、步步为营、稳扎稳打”，依次实现减小尾盘压力、不停支撑售价目标。3.销售方法依据现在市场供需不平衡性，能够制订以下方案:采取一般展销会，户外及多种报媒广告宜传，先到先得购房。4.付款方法1)银行按揭:按揭年限由购房者自主选择，按揭金额不超出所购楼款70%;2)一次性付款:由购房者一次性向本企业付清房款付款方法，要求购房者在交纳定金后30天内付清全款;3)分期付款在销售时，多个付款方法可灵活利用，可结合购房者具体情况，提议其使用合适付款方法，方便快速凑成成交。在销售过程中，可考虑给购房者一定价格折让，尽可能激励或引导用户采取一次性付款方法。5、优惠政策(价格折让)结合本案前期销售优惠政策和周围同类关键竞争物业具体情况，建议:1)一次性付款%折2)银行按揭98折3)其它付款方法无折扣4)市场认知阶段或特殊活动期间，实施“折上折(96*98,98*98)”优惠政策，也可采取“m送一定年限物业管理费、免入伙费用、m家电”等促销优惠政策。6.销售计划计划本案销售周期为12个月，依据销售各阶段划分，具体销售计划以下:认购期、开盘期及强势热销期、连续期及销售调榷期、第二轮强势热销期、连续期和收尾期注:上述销售百分比中不含贵企业己售出套型单位!7.销售策略1)传统静态销售和动态销售相结合3)活动引爆楼市4)展会及公关活动采取上述三种方法起到良性循环销售模式。八、广告及推广1、本案广告宣传推广整体思绪充足结合当地媒体特点，以节省销售成本为标准，使其发挥最人效果，并在推广过程中，一直贯穿广告宣传专题，围绕广告主力诉求点及销售主力卖点，进行推广宣传;在媒体利用中，充足考虑多种媒体特点，达成宣传立体效应，做到媒体利用整合;并重视宣传风格统一，外田包装风格格调一致，达成楼盘对外形象统一。2、本案广告费用预算依据本案价格定位，全程控制均价7000元/平方米，总建筑面积11.6万平方米，销售总金额为:8.12亿元人民币;依据房地产销售推广费用核算标准，并结合咸阳当地具体情况，我们认为，销售推广费用应为总销售金额百分之二点五，累计:2030万元人民币(其中销售费用占总销售金额40%,推广费用60%占总销售金额)。3.广告策略1