朝阳商业77教材

装饰、建材、灯饰服装、百货小家电小商品日化朝阳商圈主要经营业态、业种分布餐饮花鸟古玩餐饮超市批发零售中高档低档低档低档低档低档水街、北大桥旁餐饮中山路美食街江北大道酒吧街粤发花鸟古玩市场南宁百货大楼悦荟广场西南商都百盛新朝阳商业广场国贸中心裕丰商厦新和平步行街朝阳商圈经营档次分布批零集聚，中高、低各档次商业扎堆本区域，满足各阶层不同人群的消费需求，覆盖面及其广泛。商业市场朝阳商圈发展情况朝阳商圈高峰时人流量可达50万人次，消费者来源广泛，平时主要以常住南宁市居民、企事业单位职员、中、高校学生群体为主；节假日还有来自于广西各地级市的中高收入群体消费群涌入消费，往往令整个商圈人头攒动，热闹非凡。同时朝阳商圈也是外省商务旅客、游客到南宁必来之地。朝阳商圈节假日朝阳商圈客源商业市场朝阳商圈发展情况而朝阳商圈严重的交通拥堵及停车难的问题，近年来令不少高端消费者分流到其他区域朝阳商圈高端客流古城路、金湖广场梦之岛百货东盟商务区华润万象城、盛天地等商业市场朝阳商圈发展情况三区、三街、两巷中高档购物区大众购物区旅游休闲区在前篇我们已经提过，在政府规划中，朝阳商圈的功能划分结构，以下我们将针对项目所处的“商务休闲区”及临近的“商圈核心区”商业市场发展情况进行详细分析。商业市场朝阳商圈各板块发展情况商业市场朝阳商圈——核心区——中高档购物区现状：主要由南宁百货大楼、新朝阳商业广场、悦荟广场、国贸中心等大、中型百货商场构成，街区商业少。主营业种：以百货、服装、超市为主，餐饮、娱乐为辅。各项目经营范围、档次都相似。经营状况：经营较佳。南宁百货大楼新朝阳商业广场西南商都国贸中心悦荟广场朝阳路项目是朝阳商圈内最具人气的集中商业体。总建面积达11.6万㎡，是一个集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代化商业广场。开发商将部分一层铺面分割出售后对业主进行返租，绝大部分商场引进主力店经营，不出售。A栋B栋C栋D栋一层：餐饮、服装二层：大歌星KTV三层：万达电影城一二三层：通讯电子产品四层：电子娱乐场所民簇大道一层：服装零售二三层：沃尔玛四层：柏图家居一至四层：百盛朝阳路共和路悦荟广场鸟瞰图注：项目平面图中高档购物区重点集中商业——悦荟广场A栋分层情况（主力店-沃尔玛、柏图家居）：

一层主要经营中档品牌服装，以小面积独立铺面为主，可自由分割组合，出租率在100%，经营状况非常好。楼层经营业种面积区间（㎡）层高（m）开间/进深（m）租金（元/㎡/月）出租率一层内铺：服装品牌店8-304.53-4300-500100%外铺：服装、餐饮30-504.56-8600-1400100%二、三层沃尔玛超市-----四层柏图家居-----B栋分层情况(主力店-大歌星、万达影城):

一层内铺以经营服装、精品为主，经营状况略逊于A栋，但临街铺以经营餐饮为主，人气及其旺盛。楼层业态面积区间（㎡）层高（m）开间/进深（m）租金（元/㎡/月）出租率一层内铺：服装、精品10-164.54/5200-400100%临街：服装、餐饮5-204.53/6600-1400100%二层大歌星KTV-----三、四层万达电影城-----中高档购物区重点集中商业——悦荟广场C栋（国际数码城）：内铺以经营电子产品为主，是目前南宁第二大的电子经营商场，其中汇集了三星、索爱等电子品牌商家。楼层业态面积区间（㎡）层高（m）开间/进深（m）租金（元/㎡/月）出租率一层内铺：通讯电子产品8-124.53-4200-400100%临街：通讯电子产品11-204.54-4400-600100%二、三层通讯数码电子产品11-204.54-4200-400100%四层电子娱乐场所-----D栋（百盛购物中心）：汇集中档品牌服装、鞋包，经营状况非常好。中高档购物区重点集中商业——悦荟广场项目名称南宁国贸购物中心开发商南宁银建房地产公司物业管理新物业南宁市金信物业服务有限责任公司交接工作。商业建筑面积约40000㎡商业定位为年轻人提供一个潮流、时尚、个性、中西餐饮文化为一体的购物中心目标消费群以青年消费者为目标客户群，因为属于朝阳商圈，南宁市老商业中心，客户群体遍布南宁市各区，主要以周边的兴宁区和青秀区客户为主国贸中心由4层商业及5-30层公寓写字楼组成。国贸购物中心是集潮流、时尚、个性、中西餐饮文化为一体的休闲购物中心。其位于南宁朝阳商圈三大交通要道的中心位置，邻近悦荟商业广场、新朝阳商业广场、百货大楼等商业综合体，广受各阶层人士的青睐，更是18至30岁年轻时尚人士的购物首选之地。中高档购物区重点集中商业——国贸中心国贸购物中心由4层商业和美食步行（后街美食）商业两部分组成。商业规划布局后街美食沿共和路临街铺面沿民族大道临街铺面商场内商业铺面中高档购物区重点集中商业——国贸中心项目原与金裕丰合作进行招商运营管理，在今年3月，合同到期，更换物业公司，现进行铺面调整，并引进一批新的实力商家。着力把项目打造成以青年时尚为主题，以体验消费为核心的新型商业，客群以18—30岁的年轻客户为主。国贸中心商业业态分布楼层业种招商情况L1品牌女装、化妆品、美食、珠宝

兆麒麟珠宝、CCDD、阿迪达斯、屈臣氏、易乐宝、巴拉巴拉、菲妮、美特斯邦威、探路者等L2鞋包、餐饮、内衣袜、女装

味千拉面、全上品、SZ女装、欧柯、月芽女包、红谷、芬奈内衣、仙踪林、婷婷玉立内衣等L3男装、餐饮、美发造型

杜比卡、潮人会所、禾太郎寿司、设界造型、左手右手、禾太郎寿司、、英式格调VIP会所等L4餐饮、美甲、护肤品、电玩城十指纤纤、瑞丽、美丽制造、简单爱、天使名妆、生活元素、香江汇、非常城市电玩城等中高档购物区重点集中商业——国贸中心楼层业态面积区间（㎡）层高（m）主力面积（㎡）主力租金（元/㎡/月）出租率一层品牌女装、化妆品、美食、珠宝

20-3005100-200250—350

100%二层鞋包、餐饮、内衣袜、女装30-200530-100200—280

90%三层男装、餐饮、美发造型30-300530-100150—180

90%四层餐饮、美甲、护肤品、电玩城50-300530-200100—12065%整体业态分布中，珠宝、化妆品、小品牌服装等商业均以小铺面为主，商业面积约占总体的40%左右，餐饮（含一层美食街）占总体25%左右，其余品牌服装约占25%。美甲美容主要集中在3—4楼约占10%。各层的业态规划不尽相同，都规划有特色餐饮奶茶店等，保证了客户在各层均可获得购物、吃喝一站式服务。备注：物业费：17元/月/㎡，加上5元/月/㎡的推广费，店面自己的水电费另算。公摊在50%-60%之间。中高档购物区重点集中商业——国贸中心招商情况：国贸中心一层沿街铺面（餐饮和服装）经营火爆，其次为商场内1-3层铺面，4楼经营情况稍差，不少铺面空置。。商业市场朝阳商圈——核心区——中高档购物区南宁饭店旧改项目步行街广场钱庄房地产项目发展趋势：未来本片区内新增项目多为集中型商业，除步行街广场、西关广场的6万平米商场以外，此外还有南宁饭店旧改项目、邕江宾馆旧改项目、钱庄房地产项目尚未公布规划，但预计均会有集中型商业出现。未来本片区内的集中商业体量将随着各旧改项目的建设而获得提升，由于经营范围的同质化，区域内百货类商业竞争更为加剧；政府将在市政配套上加强各百货店之间的联通——如修建西南商都与悦荟百盛之间的人行天桥，地铁地下街道等，进一步为本片区百货商业发展提供便利。潜在商业项目分布图步行街广场约3万平米集中型商业邕江宾馆旧改项目西关广场西关广场约3万平米集中型商业商业市场朝阳商圈——核心区——大众购物区新和平商场主营中低档服装、鞋、百货。旧和平商场主营中低档服装、鞋、家纺、小家电、副食品等。裕丰商场主营中低档服装、鞋、彩妆、餐饮永华行主营中低档服装、鞋人民路本区域街区商业经营业种人民路:主营中低档油漆、灯具、墙纸、服装、餐饮等解放路：低档餐饮、劳保用具高峰路：低档餐饮、服装等西关路：低档餐饮、服装等解放路高峰路西关路大众购物区当前有4-5个商场共约12万平米商业经营低档次、同类别的服装、百货。商业市场朝阳商圈——核心区——休闲旅游区邕江银座邕江御景邕江一品步行街规划中的休闲旅游区，也是“老南宁三区三街两巷”改造中的一部分，因此在本部分共同分析。兴宁路民生路地段开间(m)进深（m)层高（m）主力面积(㎡）主力租金(元/㎡/月）出租率新旧程度民生路4-810-123.5-460-150300-400100%8成兴宁路4-1010-153.5-440-100300-400100%8成南宁市步行街包括兴宁路和民生路，是南宁市最繁华的商业老街之一。目前步行街共有大大小小的商铺近200家，入驻的国内外知名休闲运动品牌近20个，是目前拥有休闲运动品牌最多的商业街区。民生路一段商业业态较稳定，多个品牌大型商家进驻，主要有美邦、森马、以纯等年轻潮流品牌，主力面积段在60-150㎡之间，出租率达100%。兴宁路由于有西南商都等大型商场，人流量较旺，这一段商家转换率稍高，且以中小型店家为主，主力面积在40-100㎡之间。休闲旅游区重点街区商业——步行街项目名称邕江一品开发商广西泛宇房地产开发有限公司物业管理南宁泛宇物业服务有限公司商业建筑面积2.5万平方米商业定位打造新水街商业街区，其中引进的惠民水街码头项目，将打造成广西最大的仓储超市。停车位136个目标消费群以水街老城区居民为目标客户群，目前营业的主要消费者来自周边居民区

邕江一品商业项目位于1-4层，总建筑面积约2.5万平方米。是一个集齐餐饮、日杂、生鲜、果蔬等为一体的现代化便民商场。重点集中商业——邕江一品休闲旅游区邕江一品商业由1层外围铺面和1-4层的惠民水街码头大型超市两部分组成。商业规划布局外围商铺部分超市部分外围商铺部分外围商铺部分休闲旅游区重点集中商业——邕江一品楼层业态面积区间（㎡）层高（m）主力面积（㎡）主力租金（元/㎡/月）出租率招商情况一层美食餐饮、茶烟酒、日常百货、超市

50-3400（包括超市）450-60150-200100%尝不忘、蜀道川菜等二层超市510045100——100%惠民水街码头超市三层预计：品牌服饰未开始销售（招商）——————————四层未知未开始销售（招商）——————————

经营情况：惠民水街码头超市经营情况及一层其他商业铺面经营情况良好；餐饮铺面竞争大，特色餐饮较少，客流量不大；惠民水街码头超市在行业中影响力不大，且整体缺乏规划，经营略显杂乱，后续发展动力不足，难以吸引新人气、提高整体商业知名度。

集中商业：主力店为惠民水街码头。散铺业态主要以餐饮、茶烟酒、日杂百货等。整体业态分布中，美容美发、茶烟酒、日杂百货等商业均分布于商场东、西、北面，商业面积约占总体的20%左右，餐饮占剩余80%左右（以上面积不计惠民水街码头）商场外部惠民水街码头超市休闲旅游区重点集中商业——邕江一品项目名称邕江御景开发商广西华亨房地产开发有限公司物业管理广西诚愉和物业服务有限公司商业建筑面积40000㎡停车位912个目标消费群周边居民区邕江御景由6栋高层建筑组成，地下二层，地上33层，一至四层为商场。当前已建为2#、3#，其余楼栋尚未建设。2#3#休闲旅游区重点集中商业——邕江御景已建部分待建待拆迁2#3#邕江御景商业部分由2-4层的裙楼商场和1楼独立街铺商业两部分组成。1层商铺平面图休闲旅游区重点集中商业——邕江御景商场部分1层商铺现状邕江御景商业业态分布楼层业种招商情况1楼原水街回迁户，以传统小吃餐饮为主，部分便民五金、便利店诗奈尔洗衣店、黄阿婆粉虫、大丁鱼旦王

2-4楼餐饮，娱乐只接受整层招租（2楼120元/㎡、3楼100-120元/㎡）2-4层正在整体招租、1层全部分割为独立街铺，目前经营业种以餐饮、五金、地产经纪、便利店为主地段面积价格（元/㎡）路口18-68㎡140中庭20-30㎡120过道25-64㎡100位置与价格路口铺路口铺过道铺中庭铺休闲旅游区重点集中商业——邕江御景项目名称融昌邕江银座开发商广西融昌置业有限公司物业管理广东中奥物业管理有限公司南宁分公司商业建筑面积25000㎡商业定位致力打造独具商业魅力并具有业态核心商贸功能的南宁第一品牌专业市场停车位总464个，地下437个，地上27个目标消费群周边居民为主融昌邕江银座共由3栋楼组成，1#楼和3#楼是住宅，2#楼公寓，1-4层为大型商场1#2#3#商业休闲旅游区重点集中商业——邕江银座邕江银座商业由1-4层的裙楼商场和外围独立街铺商业两部分组成。商业规划布局：外围独立街铺外围独立街铺商场部分商场部分休闲旅游区重点集中商业——邕江银座项目于2012年引进好百年灯饰，结合人民路原有灯饰市场氛围，打造灯饰专业市场由于经营不善，2013年好百年灯饰撤场，项目改为奥特莱斯新梦百货进驻经营主力店变更后，一楼沿街外围商铺价格由原来的200元/㎡涨至最高280元/㎡。休闲旅游区重点集中商业——邕江银座

集中商业：奥特莱斯百货新梦商场，外围独立街铺部分以餐饮、五金、地产经纪为主邕江银座商业当前业态分布楼层业种招商情况1楼沿街铺餐饮、五金、地产经纪全力地产、新光源led、新梦堡，面积30-60㎡租金250元/㎡-280元/㎡1楼奥特莱斯百货的鞋帽服装百利、安踏，361度2楼奥特莱斯百货的服装、超市、电器奥特莱斯超市、三星、夏普、TCL、海信3楼奥特莱斯百货的电器西门子、美的、三星手机、苹果手机体验区、智多星生活体育馆4楼未开放未开放休闲旅游区重点集中商业——邕江银座休闲旅游区老南宁三街两巷水街片区效果图百年水街规划效果图经旧城改造后，水街将保留原有商业业态，适当增加普通餐饮业、休闲文化娱乐业。规划设计以“水”为主题，设计一条贯穿水街的人工水道来整合沿线各以饮食文化为主题的景观小品和其他元素，形成一个完整的水街景观体系。在建筑样式上，将以传统骑楼建筑为主要形式；改造后的醒汉街将主打怀旧休闲特色，以酒吧、茶吧、咖啡厅等为主要产业，并配备一些满足周边居民需求的超市等。本区域将打造成以明清岭南民居及近代骑楼为主的历史文化街区，以及集民俗体验、文化展示、旅游服务、商住和大型商场等五大功能于一体，文化旅游商业相结合、多元共生的文化产业基地，以传统文化体验、时尚休闲娱乐为主的国家4A级旅游景区，发展趋势中山路江北大道南国街保爱路共和路南环路商业市场朝阳商圈——核心区——商务休闲区粤发花鸟古玩城本区域是中山路美食一条街所在，随历经风雨，但目前仍是南宁市最旺的夜市街。周边的其他街道商业经营也得益于中山路。在集中商业方面，本区域内目前只有粤发花鸟市场正在经营，但经营状况较差。中山路美食街地段开间(m)进深（m)层高（m）主力面积(㎡）主力租金(元/㎡/月）出租率新旧程度中山路南段3.5-48-103.5-430-60100-150100%6成中山路北段4-710-123.5-4100-250200-30095%6成中山路北段：主要经营餐饮为主，白天人流稀少，仅少数商家营业，晚上则人满为患，主力面积在100-250㎡之间，商铺整体形象较差，陈旧；中山路南段：主要沿街商铺，以经营广告招牌制作为主，少数餐饮粉店，白天人流、车流量较大，商铺面积多在30-60㎡间，租金价格维持在100-150元/㎡/月，出租率达100%。中山路南段中山路北段本项目商务休闲区重点街区商业——中山路中山路美食街美食种类繁多，其中又以小吃、烧烤居多，尽管发展多年已闻名省内外，成为外地游客的必来之处，但由于停车难，建筑物陈旧，线路、管道老化，安全隐患多，且各摊贩卫生条件参差不齐，经营档次低，也成为美食街的发展桎梏。商务休闲区重点街区商业——中山路北段南段地段开间(m)进深（m)层高（m）主力面积(㎡）主力租金(元/㎡/月）出租率新旧程度江北大道北段4-105-7.53.2-3.630-6080-100100%6成江北大道南段15-2010-154-4.5200-250150-200100%8成江北大道北段：北接邕江大桥，南与中山路交汇，靠近邕江宾馆，西面临江，车流量大，业态较少，主要以餐饮、汽修汽配为主，商铺租金较低，为80-100元/㎡/月；江北大道南段：该路段西面临江，东面均为大型铺面，多数以多层或整栋出租形式出租，是热闹的夜市街之一，夜晚人流量较大，主要经营酒吧、餐饮等，商铺租金价格普遍在150-200元/㎡/月。重点街区商业——江北大道商务休闲区地段开间(m)进深（m)层高（m）主力面积(㎡）主力租金(元/㎡/月）出租率新旧程度南国街铺面3-107-123.5-440-80110-17095%6成南国街与中山路交汇处，靠近外滩新城，人流量一般。该段主要以中小型商铺为主，路两边主要为便利店、安防系统、电脑硬件等；南国街与七星路交汇处，主要以饮食、便利店为主，主力面积在40-80㎡，租金价格在110-150元/㎡/月。南国街南国街重点街区商业——南国街商务休闲区地段开间(m)进深（m)层高（m）主力面积(㎡）主力租金(元/㎡/月）出租率新旧程度南环路（金外滩—江北大道段）3—47—93.5—420—50100-120100%5成南环路（金外滩—江北大道段）：主要为1层商铺，靠近中山路、一医院等，车流量较多，主要经营业态以饮食、广告招牌、服装等为主；本段商铺面积在20-50㎡之间，主力租金在100-120元/㎡/月。南环路重点街区商业——南环路商务休闲区地段开间(m)进深（m)层高（m）主力面积(㎡）主力租金(元/㎡/月）出租率新旧程度保爱路（中山路—康乐路段）4—104—83.5—420—7050-10080%5成保爱路（中山路—康乐路段）：主要为底层1层商铺，多为居民自营，商铺普遍老旧；靠近中山路一头经营状况较好，以餐饮和便利店为主，租金也是路段最高的