富泉花园项目策划方案样本

目录一、项目概况………….1二、项目市场环境分析……………….2三、项目地区周边分析……………….5四、项目定位方略……………………12（一）市场定位………12（二）价格定位………13（三）银行按揭………14五、项目规划设想……………………15（一）证照齐备………15（二）项目规划………16（三）户型规划………18六、市场营销方略……………………21（一）目的消费市场分析……………21（二）营销方略………23七、推广工具…………27八、营销人员配备……………………28九、媒体广告宣传……………………29十、对发展商规定…………………32（附件一、二、三）一、项目概况“富泉花园”座落于北京昌平高科技园区内，是该区域内建设较为先进外销别墅花园居住区。园区四周风光秀丽，景色宜人，东邻白浮泉水上公园；南望龙山、凤山和京密运河；北靠昌平古城、沿高速路十几分钟即可到达八达岭长城、十三陵等文物古迹风景区。别墅园区距八达岭高速公路11号出口约1000m，中间为郁郁绿化带相隔，地属处享便捷交通之便而又无穿梭喧嚣之烦良好区位，从别墅园区顺高速路驱车至马甸桥只需20分钟，在众多外销别墅项目中，富泉花园是距京城较近一处别墅区。北京富泉花园是京城初期建设较具规模崇高别墅区之一，总占地面积171335平方米，分三期建设竣工，规划建设独立花园别墅224栋，一期工程现已建成四种崇高欧式别墅80余栋。二期工程在园区中部规划建设多层外销商品住宅——公寓196户，建筑面积34483平方米，高度为5层，所有采用欧式建筑风格，顶层采用坡屋顶作为阁楼；园区北侧中部建会所，建筑面积为14836平方米，内设歌舞厅、餐厅、桑拿中心、保龄馆、游泳馆、各种球类、电子游戏、商场等娱乐休闲购物设施，大、中、小会议厅和商务中心等商务会客设施，会所风格典雅，豪华气派，具备新古典建筑特性。当前，富泉花园二期工程项目正处在地基建设，某些楼宇已出正负零（暂拟名“富祥阁”）。京昌京昌高速昌平高科技园区昌平县城区往十三陵风景区约6Km往八达岭风景区约20Km往城区北三环约20Km11号出口富泉花园项目市场环境分析（一）公寓市场98年公寓市场继续保持稳定，项目总体区域差别日益明显，投资回报也逐渐拉开档次。据测算，北京房地产市场中外销公寓平均投资收益率（税后）超过10%，已高于写字楼而在各类外销物业中名列首位，市场前景相对乐观。与普通住宅或别墅相比，公寓消费者（涉及购、租两方面）近期较为稳定，人员数量、购买力水平、消费水平等近期将会基本维持在一种相对稳定水平。随着经济增长和对外开放限度加深，公寓市场亦将有更大发展。1997年公寓市场热点集中在少数开发商身上。海外（澳洲）投资公司96年开发了亚运村项目，获得成功后在97年继续开发了华澳中心也同样获得了骄人业绩。这两个项目共同特点是以低价入市，人气积聚后再提高售价，明显缩短了项目周转期。情谊辉志公司96年推出国际情谊花园已基本结案，97年终推出科技会展中心至今也已售出半数。97年终公寓价格在被大幅度调低价位上有所上扬。从区位分布来看，西城、宣武由于用地限制导致市场供应量相对较少，售价较高。由于城区公寓项目立项、审批等代价过大，使不少投资者或消费者把注意力投向城区东北三环以外和西部地区。朝阳区商务中心地位不断加强和海淀区科技优势对房地产项目吸引力越来越大，同步也增进了该区繁华，使这一带公寓售价高于市场平均售价。马甸桥附近华展国际公寓售价9000元左右，永定路附近嘉得公寓售价10000元以上，均有上佳体现。依照对已批外销公寓区域划分可以看出，公寓项目分布呈现出明显区域特性，朝阳区独占五成，海淀区以两成分额位居另一方面，其她各区、县分割此外三成。各区所占详细份额如下：外销公寓分布比率表区位朝阳区海淀区东城区崇文区西城区比例52%20.6%6.8%5.9%2.9%区位宣武区丰台区顺义昌平通县比例2%4.9%2.9%1%1%其中朝阳区项目重要集中在东三环一带，公寓总供应量近百万平方米。由于东三环一带毗邻使馆区，并且集中了一批北京知名商务中心、饭店等，使得该区域项目定位较为高档，但因其物业管理好，配套设施齐全，租售业绩尚佳。北京内销公寓有证项目40个左右，无证项目在100个以上，近60%分布在四环以外远郊区县，仅有少量项目分布在二环和三环之间，与外销公寓形成鲜明反差。位于市区内销公寓也多分布在京城东南方庄地区和西南宣武区一带。内销公寓分布比率表区位二环以内二环至三环三环至四环四环以外比例5.6%16.4%22.3%55.7%依照市场现状，销售价格在USD/m2以上外销公寓物业因造价高，置业者在短期内增值空间有限，加上供应量大，彼此竞争又引来互相压价，使得这某些物业市场体现欠佳。价位在USD/m2如下项目，收益率相对较高。较低价位又给投资置业者以宽阔增值空间，市场吸引力正在逐渐加大。但价格低于1000USD/m2项目普通离市区较远，配套设施稍差，导致空置量大，投资回报低。当前，北京共有外销公寓项目111个左右（含综合类物业公寓某些），其中未竣工项目按筹划大某些将于98、99年竣工，届时，北京市外销公寓项目总面积合计将达580万平方米左右。虽然外销公寓总量诸多，但多为以往累积而成，新上市项目不多，故到当前为止，公寓现房租售状况还是较为抱负，这重要与国内购买力扩大关于。由于本项目“富祥阁”地处京城北郊，要想在当前市场环境条件下从新占领市场，迅速整盘推案，获得抱负投资回报，在项当前期对其周边环境及同类比项目市场分析，制定出相应营销方略尤为重要。（二）别墅市场截止1997年终别墅交易市场依然清淡，也鲜有新立项，供应市场仍重要是一、二年前开工兴建项目，其中某些项目因总体市场下滑而推迟了入市时间，使97年别墅实际供应量少于预测供应量。98年市场供应也基本没有大变化。当前，市场上外销别墅项目多数已在处在建设交屋期，某些竣工项目由于转现房，价位会有所上升。受都市基本设施配套状况、物业管理、内部设施配套、宏观经济环境等因素影响，短期内别墅物业市场不会象普通住宅市场同样鼓舞人心。据记录，北京已获外销证项目中，属高档联排公寓、别墅物业大概有60个，已竣工项目面积在百万平方米左右，98、99两年竣工面积有70万平方米，虽然某些开发商推迟工期，拖后入市时间，本世纪末别墅市场供应量也将维持在140万平方米左右，约为4—5万套。与其她物业相比，潜在供应量不算太大，这已从今年别墅售价没有浮现大下滑中得到证明。但是受整体市场购买力萎缩等因素影响，别墅物业市场交易依然清淡，但是受中高档住宅需求带动，别墅市场有转暖迹象。有迹象表白，实力雄厚境外投资机构开始对北京远郊区县高档别墅项目进行长线投资。如位于机场附近香江花园别墅前一段时期一次就售出100多套，初步显示高档别墅仍有市场潜力，境外投资机构对北京房地产市场长期发展仍布满信心。依照近一段时期，发展商经营形式在市场体现平淡时基本维持原样，很少有试图变化迹象，没有短期市场行为，重要注意力大某些仍集中在大客户和长期承租者，表白发展商对别墅市场前景仍有乐观预计。由于当前市场上别墅在用地、外部环境等方面都大同小异，因此物业管理等服务性“软件设施”将成为影响项目市场竞争力重要砝码。三、项目地区周边分析北京北部地区地区辽阔，环境优美，空气清新，市政、交通等设施开发建设较为完善；知名高等学府院校、壮美亚运村渲染着北部地区文化和商业色彩，引来众多国内外从事高新技术产业研究专家、学者及商人。同步，北部地区还拥有众多名胜古迹以及旅游风景景点，远离闹市尘嚣，安详、宁静，是开发高档住宅项目良好地段。（一）地理分布及供应北京北部地区面积辽阔，特别是昌平一带集中分布着不少公寓和住宅社区。同步北部近郊朝阳区和海淀区公寓项目较多，其中以亚运村地区较为集中，此外有几种公寓项目位于上地信息产业基地，别的公寓大多座落于北三环沿线和北二环与北三环之间。1、亚运村地区亚运村地区继亚运会后来，凭借其特有环境优势，不久形成了具备浓厚商业气息办公、居住区。政府对外商在此地投资予以勉励，使得不少公寓项目开发较早，如今亚运村以便交通，美丽社区环境增长了投资者在这里继续开发公寓兴趣。亚运村县共有公寓项目9个，其中外销项目居多，占亚运村地区78%，现已有4个外销公寓（亚运花园、罗马花园、阳光广场、阳明广场）和1个内销项目（加利大厦）投入正常运作，而当代花园、名人广场和向阳新座将在1998年终竣工。2、上地信息产业基地北京都市总体规划中指出：集中力量发展微电子、计算机、通信、新材料、生物工程等高新技术产业，办好北京市新技术产业开发实验区，建设上地信息产业基地、丰台和昌平科技园区，以及亦庄北京经济开发区。如今上地信息产业基地建成有多座厂房、办公楼宇和住宅社区，整个基地井然有序、空气清新、环境安宁。上地信息产业基地有公寓项目4个，春风名巷、倚霞园、上地东里和上地玉景公寓，所有为外销公寓项目。其中春风名巷、倚霞园和上地东里为同一种发展商在同一地区不同步期开发。现约有套公寓，所有是现房。3、北三环沿线地区分布在北三环沿线公寓项目重要位于知春路、马甸桥和安贞桥附近，知春路希格玛中心和知春大厦这两个项目现已可以使用。马甸桥附近公寓项目京友公寓早在1995年终便可入住，冠城园一期已于1997年6月向住户发出入住告知，二期也于1998年4月竣工。安贞桥附近公寓项目共有3个，亚细亚广场、深房商业大厦和安贞桥大厦。现只有亚细亚广场在1996年投入正常使用。4、离市区较近北二环与北三环之间普通公寓最抱负位置应在远离繁华商业区地段，另一方面是在市区商务活动较集中但环境整洁、交通以便区域内。北京市区公寓最抱负位置应在东二环与东三环之间。当前，位于北二环与北三环公寓项目只有3个，分别是：毗邻西直门桥西晴公寓，预测98年终竣工；座落在安定门外大街泰利明苑，已于1997年终入住；在和平街兴化路西大龙公寓也已于1998年3月竣工。（二）项目价格及租金北部地区公寓项目现房售价中，内销项目在4900RMB/m2至8800RMB/m2之间，外销项目从1400USD/m2到2300USD/m2，期房售价，内销项目在4300RMB/m2—7200RMB/m2之间，外销项目为1200USD/m2—1870USD/m2。随着时间推移，进入1998年以来，北部地区公寓项目开发通过不断改进，项目档次及房屋户型构造均有了提高，加上项目开发成本逐年上涨，现房售价与期房售价并无多大差别，某些房子由于户型、配套设施良好布局，某些期房价格还超过现房价格。北部地区现房公寓中发展商可以提供出租业务公寓项目有7个，其中只有希格玛公寓为内销项目，公寓租金价格为12USD/月/m2—30USD/月/m2（按建筑面积计算），由于外销项目物业管理费原则不同，因而在公寓项目租金中有些已经包括管理费，有则不涉及。因此不能仅以租金高低来比较项目之间差别。（三）项目销售状况纵观整个北部地区公寓销售市场，多数项目开发较早，有不少项目已经投入使用，大某些期房也将竣工，市场活动较活跃，有些项目已经售出70%，个别项目所有售完。销售业绩较好项目有：冠城园、亚运花园、知春大厦、深房商业大厦、春风名巷、倚霞园、西晴公寓等。当前，北京地区公寓购买力中，国内人士购买力逐渐增强，形成了以国内买家为重要销售对象；国外购买力以港澳台及东南亚地区人士为主，由于近期亚洲金融危机影响，外资公司撤资现象较多，购买力相对较弱；集团购买力在北部地区占有相称比例。尽管北部地区有着浓厚商业氛围，但与东三环一带相比存在一定差距，特别是西北三环地区，虽然有不少从事计算机及其有关行业外资公司，但是这些公司存在只给该地区写字楼市场带来了冲击，由于西北地区高档公寓较少，没有一种供外籍人士居住生活高档公寓区，形不成气候，影响了外籍人士购买公寓兴趣。因而，那些外销公寓往往是被境内人士购买。（四）项目户型及物业管理北部地区外销公寓户型及装修档次与东三环一带外销公寓相比略显逊色，某些较早开发项目与如今内销住宅项目差距不大，个别项目外观虽气派，但内部户型构造有些不尽人意。新近入住某些项目虽说无论从外观还是内部户型设计都称得上是佳作，只可惜当前社区外围环境略显混乱。内销公寓与内销住宅无论是户型还是质量几乎相似。重要区别在于与否提供24小时热水及封闭式物业管理，由此看来，如何区别公寓与住宅，只能看发展商开发项目报批时开发用途了。随着着项目依次入住，物业管理越来越被人们所注重。当前已入住项目在物业管理水平上或多或少存在问题。发展商为尽早使客户入住，物业管理往往匆忙上阵，入住后周边环境脏乱，无热水，甚至浮现房屋质量等问题，更有些项目物业管理人员素质较低，这些都给客户带来不便，产生抱怨。北部地区公寓市场，尽管当前尚存在有项目档次不高、物业管理水平不抱负等问题，但由于其优越地理位置和良好投资环境，而受到各阶层人士爱慕，成为投资者热点，其中有一半左右境外顾客，特别是港客居多，尽管九七香港回归，但由于一国两制政策，在内陆法律都不合用于香港前提下，短时期内，大陆对香港还是采用外贸交易，于是，外销公寓涉外权保护仍旧能存在一段时间，外销公寓与内销高档住宅还会有一种明显差距。但是，由于这段时期，亚洲金融危机影响直接导致了亚洲楼市萧条，虽然当前还没有波及到内陆，但是也影响了一批潜在境外客户，导致了国内购买力逐渐增强势头，但是，由于该地区所特有商业环境，将使既有公寓项目受关注限度始终会持续下去。由于“富祥阁”位处富泉花园别墅区内，为富泉花园二期工程，富泉花园一期工程现房及入住将为二期推案树立起良好项目形象。同步，将公寓和别墅有机结合起来，制定合理项目定位及园区内服务性配套设施合理布局将是整个项目推案重点，咱们将在本案后某些详加细述。附：北京北部地区公寓项目简况表项目名称位置总建筑面积(万平方米)总套数入伙期发展商春风明巷上地信息产业基地约35约现房北京实创高科技发展总公司倚霞园上地信息产业基地上地东里上地信息产业基地圆明园花园圆明园北201080北京圆明园花园别墅有限公司希格玛公寓海淀区知春路9300现房中华人民共和国希格玛有限公司加利大厦亚运村6250现房北京北辰房地产开发股份有限公司京友公寓马甸桥2.4169现房北京京友房地产开发经营有限公司亚细亚广场安华桥、安贞桥中部8144现房北京仟村科工贸开发公司冠城园北三环马甸桥西北角6.6528现房北京冠海房地产有限公司阳明广场北四环小营地区3.2108现房北京华堂房地产开发有限公司罗马花园北四环小营地区8.6600现房北京金马房地产发展有限公司阳光广场亚运村大屯14.6616现房北京金马房地产发展有限公司亚运花园北四环东路6438现房北京亚运花园房地产开发有限公司知春大厦海淀区知春路360现房北京海淀房地产开发公司西晴公寓西直门330098.12北京宏基房地产开发有限公司上地玉景公寓上地信息产业基地3.5170现房北京实创高科技发展总公司香港庆成集团大龙公寓和平街兴化路西3.8328现房北京市东城区住宅建设开发公司安贞桥大厦安贞桥东南角3.514498.8北京三桥房地产有限责任公司向阳新座亚运村3.5300现房北京建工集团总公司泰利明苑安定门外大街1.3130现房北京泰利房地产开发有限公司当代花园亚运村炎黄艺术馆北526698.5北京德华房地产开发有限公司深房商业大厦北三环安贞桥西8126现房北京新峰房地产开发经营有限公司名人广场亚运村59298.12北京其汇房产建设有限公司北部地区公寓价格及租金表项目名称售价（元/m2）租金（USD/月/m2）管理费（元/月/m2）春风明巷售完——标准倚霞园RMB4900——上地东里RMB4580——圆明园花园USD168121RMB300—400/月希格玛公寓RNB750021RMB3.83加利大厦RMB8800——RMB3.30京友公寓USD180028USD1.0亚细亚广场USD187030RMB10.80冠城园USD1408——RMB4.0阳明广场RMB8380——RMB3.0罗马花园USD190025RMB7.20阳光广场USD18RMB9.80亚运花园USD120012RMB5.50知春大厦USD1600————西晴公寓RMB7088————上地玉景公寓RMB4880————大龙公寓RMB6750—8180————安贞桥大厦整栋转让————向阳新座RMB7200/6260————泰利明苑USD1444————当代花园USD1400————深房商业大厦USD1700————名人广场USD2300————北部地区公寓项目户型表项目名称户型单位面积（m2）使用率春风明巷2室2厅2卫—4室2厅2卫82—17875%倚霞园上地东里圆明园花园2室2厅—4室2厅2卫92—19285%希格玛公寓2室1厅1卫—3室1厅2卫92—16675%加利大厦2室1厅1卫—5室2厅2卫113—29080%京友公寓2室2厅2卫—4室2厅2卫101—19772%亚细亚广场4室2厅2卫80—14872%冠城园1室2厅—4室2厅2卫77—21075%阳明广场1室1厅—4室1厅88—20075%罗马花园2室2厅2卫—3室2厅2卫130—18070%阳光广场2室1厅—5室1厅3卫109—27870%亚运花园2室2厅—3室2厅2卫108—17280%知春大厦1室1厅—3室1厅80—16076%西晴公寓2室2厅1卫—3室2厅2卫92—16675%上地玉景公寓1室2厅1卫—4室2厅2卫60—15580%大龙公寓2室1厅1卫—3室1厅1卫98—14772%安贞桥大厦2室1厅1卫—4室2厅2卫109—20475%向阳新座2室1厅1卫—3室2厅2卫72—18269%泰利明苑2室1厅2卫—3室1厅2卫76—17676%当代花园2室2厅1卫—4室2厅2卫110—21175%深房商业大厦2室1厅2卫—4室1厅2卫121—18470%名人广场3室2厅2卫—5室2厅3卫233—46075%四、项目定位方略（一）市场定位一种项目销售成功与否，重要在于该项目市场定位与价格定位与否合理，因而，准拟定位便是项目营销成功核心。依照本方案第二、三某些对项目地区市场前景分析及项目自身规模与特性，建议本项目产品市场可定位为北京近郊“会员制休闲渡假寓所”。分析：依照自身物业特点，结合北京市房地产市场特性，制定出合理定位方略，对项目与否能较快回收资金投入良性发展起到很核心作用。不可否认，在众多外销公寓及别墅物业当中，均有其项目特定特点及明显市场优势，而开发商同样在项目建设前期也作过产品市场分析及产品市场推广包装，宣扬其优势特点谋求卖点，垄取市场实现效益回报。在这些高等外销物业里，同样也在努力完毕其自身软硬件设施建设及完善，以树立口碑，扩大市场宣传面，取悦于客户，争取市场。富泉花园作为京城北郊规模宏大别墅区，它有许多别项目所无法比拟优势：区位优良，既远离都市喧嚣，又交通便捷（距京昌高速路11号出口约1000米），沿高速驱车至北三环只需20分钟车程；环境清静幽雅，山环水抱。园区内花园绿茵连绵，空气清新。别墅区距十三陵风景区约7000米，沿高速驱车至八达岭长城等名胜古迹约需20分钟。富泉花园已建成初步规模，内部配套比较完善。园区采用封闭式管理，24小时门禁保卫制度，在管理服务方面，也建立了较为规范管理服务机构，在设施方面，开设IDD及计算机网络布线，卫星电视接受系统等，并兴建网球场、微型高尔夫球场等运动场合，并准备建设拥有一流娱乐设施俱乐部会所；富泉花园一期工程已经建成入住，市场反馈良好，拥有了良好社区形象及品牌效应；富泉花园是京北地区众多高档外销楼盘中，为数不多具备五证齐全物业之一。拥有上述优越条件富泉花园—富祥阁，如果仅以普通社区或者是别墅、公寓来给其定位，所购买对象都为住家人士，那么它与市区内公寓楼盘相比，相对位置太远，价格也并不比市区低，自身具备优势也许就局限性以有更大吸引力说服客户购买。因而，将项目劣势转为优势是本案急需解决重要问题。咱们通过对项目仔细分析，以为发展商结合自身开发成本以及当前市场特定状况，进一步完善社区配套建设，采用灵活销售付款方式，提供客户业主更多体贴性服务，以增强产品市场卖点，采用短、中、长期销售行为有机结合营销方略，实现项目投资回报。因而，咱们建议，在本案二期物业面市推广时，将其从新包装，定位在比较流行潮流：京北地区知名高档“会员制休闲渡假寓所”。（二）价格定位无论是购买那一种物业，价格高低是购房者最为关注问题。在某种限度上价格高低可以体现出所购物业档次水平。可以说高档次物业必然会有较高价格。就物业位置与价格而言，相似位置选取价格低，对于不同位置与价格，购房者必先选取位置好价格偏低；另一方面是价格低位置稍差；然后是位置好价格高；最不乐意选取是那些价格高位置又不抱负物业。就价格自身来说，同一物业在不同步期存在很大差别，期房价格价格低于现房价格，楼层朝向好价格高于楼层朝向差价格。购房者普通有两种习惯：一种乐旨在期房时购买，可以按自己意愿进行选取，选取余地大，到现房时价格上涨，既可以保值，也可做为投资高价转让，乐意购买期房者多看好房地产形势或对房地产投资颇为理解。固然购买期房风险较大；另一种购房者宁愿选取购买现房，由于现房可以看到建筑质量、装修原则和周边环境与设施，风险小，虽然价格高某些，但与其把钱放在期房上，不如把钱进行其她投资获利，等现房时购买。自用可以及时入住，投资出租可以不久可以不久收取回报。因而，对于本项目所处位置及定位在会员制休闲渡假寓所，它升值潜力将是巨大，但是当前本项目还处在期房状态，本案在力求实现开发商提出平均价格目的前提下，将采用低起价推出方略，并以每户为单位制定报价系统，价格定位随项目工程进展及市场开发程序性而定，前期采用低价位作为强有力卖点，迅速收回供开发商用于建设资金量（30～40%），随工程进展，口碑效应树立而调节市场价格，形成热点升温、增值势力强劲市场效应，推动产品市场良性发展。（三）关于银行按揭银行按揭是当前房产销售必备有效辅助手段。为配合销售回款进度，开发商与商业银行联系，为购房人提供贷款担保手续，办理个人购房贷款，不但能减轻客户购买短期支付压力，极大地吸引更多买家，并且能促使其尽快付款签约，特别是高档外销物业楼盘，成交金额相对较大，需占用一定量个人流动资金，因而，按此类客户层市场消费习惯，在楼盘销售过程中普通都需要有银行按揭予以支持。参照国外予以购买住宅提供银行按揭某些办法，北京绝大某些外销物业均予以联系提供银行按揭，有甚至最长为十～二十年七成按揭，赢得了很大一某些市场客户，极大增进了物业销售回款，减少了开发商资金投入风险，保证项目实现预期利润值。关于本案项目二期物业投向市场进行推广，其详细市场销售价格、执行原则及银行按揭将依照市场状况、项目开发建设成本、项目利润盼望值及公司银行信誉值等多方面综合因数觞定有待与发展商进行另行商讨。五、项目规划设想（一）销售必备证照手续富祥阁项目规划建设为，富泉花园内二期工程高档外销公寓楼，如此高规格公寓，周密审慎市场调研分析、合理规范建设设计、灵活有效营销手段等是保证开发项目成功实现目的值核心。当前，随着商品房交易市场不断规范，国家关于职能管理某些不断出台有关政策法规，逐渐严格地规范了商品房流通交易程序。而当前，在商品房销售过程中“五证俱全”已为越来越多买家所明知而关怀问题，在此后商品房销售市场交易中，非正规商品房立项开发项目，将越来越难以在市场站稳脚跟而盼望保持有较为抱负销售业绩。由于如今购房客户随着市场成熟，已由当时狂热感性直觉逐渐转变为理性审视挑剔，在订购商品房同步，往往会以谨慎心理看待所购房屋合法性、证照与否齐全及发展商实力等。这使购房者在面对非正规商品房立项开发项目或“五证”不全项目总是抱怀疑观望态度，不敢容易下订，也使得项目在前期销售中，资金回笼缓慢，工程进度受到阻碍。虽然发展商在项目报建前期能少花应交纳国家某些税费，但项目启动后不能较好从市场回收资金投入滚动开发，同样是背负较大资金成本压力。众所周知，当前外销物业，其销售手续都是比较正规、齐全。由于，在外销楼盘当中，价格及其成交金额相对比较大，而外销市场客户对其将要投资物业，更是审慎较多。因而，对于外销楼盘而言，其有效政府批文及销售法律根据是必不可少，也就是说，没有完善销售手续（重要指外销允许证）物业，其在外销市场是难以获得抱负成交率。因此，建议发展商在本案项当前期报批立项时，一步到位将项目从基建项目报批为住宅项目。同步建议在本案项当前期建设过程中，可先交纳某些土地出让金，办理某些楼宇外销商品房预销售证（或销售证），以示本项目商品房销售正规与合法，同步也便于配合项目在影响较大媒体（如《北京晚报》、《北京日报》等）进行强有力广告宣传及项目推广，保证销售工作顺利开展，并促使购房客户打消心中顾虑，坚定其对本项目购买欲望，迅速成交，使发展商资金形成良性循环。（二）社区规划富泉花园社区规划总建筑面积约在17万平方米左右，其中二期工程3.4万平米外销公寓楼楼已将开始动工。项目拟建为京城少有高档休闲度假寓所，为外企外籍人士、高档公司管理人员、高档技术人员、高收入白领阶层、外地大公司主、高层政务管理人员提供一种商务、居住、休闲、娱乐、疗养等多方面配套服务设施齐全会所。依照社区整体规划规定，在保证容积率基本上，建设相应规模完善社区配套，尤为重要。完善社区服务配套，优良社区生活环境，合理户型设计，充分多样休闲娱乐场合是商品房社区赢得市场重要保证。附：富祥阁规划建设用地配比建议图公寓40%公寓40%配套5%绿地45%运动场合5%娱乐5%公寓配套绿地娱乐运动场合建议：本项目外观采用仿欧式建筑风格，给人以高贵、稳重、典雅、简洁第一感官印象。建议：外立面材料采用仿古大理石或麻石贴面；色彩以仿古豆灰色为主调，配以色彩协调但突出窗户用材；加强外立面欧式装饰物应用，如立柱和雕塑式屋檐、角边等，以区别于本地区周边其他项目，提高直观上竞争力。在建筑选材上，力求“精、新、优”以保项目档次质量。2、从本项目整体规划来看，除富泉花园一期已建成游泳池、多功能厅、跑马场、高尔夫球场、网球场等配套设施外，在二期工程规划中还建有功能齐全俱乐部式会所，其内部设施功能分如下几大某些：餐饮服务类：在不同位置地段设品位高等宴客酒楼、中外美食风味餐厅、闲情逸致咖啡厅、疯火狂劲酒吧、以便快捷食界街等餐饮场合。娱乐休闲类：设大型歌舞音乐广场厅、豪华KTV包间、新颖刺激电玩游戏中心、小朋友乐园、棋牌博彩室、桑拿洗浴中心、美容美发中心等娱乐休闲场合。健身运动类：设保龄球馆、壁球室、台球室、乒乓球室、健身房、室内温泉游泳馆等各类运动健身场合。商业服务类：设名牌精品专卖店、生活用品超市、洗衣中心、银行等。物业服务类：设各种规格会议厅、商务中心、托儿所、出租车队、邮电收发中心；提供钟点清洁工、特约老、弱、病护理员等服务。医疗保健类：设立医疗保健中心，慢性病理疗中心，为会员及居住客户提医疗保健征询、诊断、理疗等服务。对于规模宏大富泉花园并且将其定位在高档休闲度假俱乐部来说，园区内休闲配套设施完善并使之符合休闲度假俱乐部这种形式，将会给整个项目推案带来一种重要卖点，使之更符合当代生活需要，强占稳产品市场。建议：（1）.在二期工程会所南面，开辟一种人工湖面，以弥补园区内总体感觉缺水遗憾，水面面积不用很大，因地造势，既可以泛舟，又可以垂钓休闲。同步，将开挖人工湖出来土方可堆成假山，植树栽草，建成绿荫园林。（2）.在园区内增长生活必备设施如银行、邮局等配套服务网点，并且运用社区公用某些充分绿化，设立雕塑小品，隔离闹市喧嚣，精心营建一种超然尘嚣社区氛围。使业主在享有便利同步，可以坐拥温馨家园，感受一份休闲宁静。（3）.医疗保健中心应配备较先进常规疾病检测仪器，设立家庭护理病房，聘请知名内外科专家专家任顾问，并定期为会员座诊、征询。3、二期工程富祥阁建设在保证外销楼盘所应具备各种设施外，还应跟随当代社会发展趋势和居住生活当代化，在园区内以每户为单位设入一条电话线联接电脑设备，在社区中建立一种计算机中心库，联接社区内各种商业网点、物业管理、保安设备等，并且与国际互联网接轨，使居住顾客足不出户即可享有当代生活以便与快捷。4、社区设计应保证楼与楼间停车带及社区别区集中停车场，社区道路应采用停车带外双向设计。5、物业管理制度及服务保障完善与否，同样影响整个物业品质与格调，富祥阁物业管理与服务也是提高市场客户购买产品兴趣，对物业产生信赖感一方面重要因素。本项目建议实行较为完善封闭式物业管理方式，委托具备知名度专业物业管理公司，对项目进行较为全面、多方位管理服务。同步，在大厦周边建造园林式艺术雕花铸铁护栏，全天派设专职保安巡察，增长项目安全性，增强本项目整体形象。（三）户型规划项目户型整体设计是整个项目重要构成部份，同步项目户型设计好坏也关系到整个产品市场购买率。从当前京城大户购房者趋势及市场上同类物业销售状况来看，可以吸引众多买家一种重要因素是设计能适应九十年代及下个世纪生活需求住宅，使之更趋合理性、实用性。针对北京近几年住宅需求状况，咱们做过一种市场调研，其中对三居有购买意向客户占53.6%，二居客户占32.3%，其她为14.1%。从以上数据表白都市家庭构造趋向小型化，对住宅户型选取偏向宽敞、舒服、实用。依照咱们对当前外销公寓市场调查、购买客户消费层次调查、购买客户心理分析及我公司所代理同类项目户型比例分析，考虑到京城物业购买力需求，建议富泉花园二期工程富祥阁户型设计，以户型构造偏大三居、二居为主导户型。附：富祥阁公寓户型构造比例图二居二居35%三居40%一居10%四居15%二居三居一居四居建议：1、社区二期户型采用中、偏大户型，以二至三居为主，一居、四居为辅，面积从65平方米至170平方米不等。采用大开间设计，力求大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室。大户型采用双厅构造，餐厅加客厅不不大于25平方米，并且设计为双卫生间。2、三居户型设计。其单元每户（套）建筑面积在120～140m2左右，建议采用比较符合当代生活需要，迎合市场销售三大一小设计。如：a、朝阳大客厅，普通在25m2以上，最佳能维持30m2左右。有较大门窗或敞开式大厅落地门窗接阳台。客厅有两面以上墙壁，周边无开门，便于摆设布置家具。b、相对较大厨房及操作间。普通面积在7～9m2之间，有直接采光窗户，并连接小阳台，做防水设计，预设地漏，最佳设计成敞开式与客厅相联。c、相对较大双卫生间设计。主卫面积在7～9m2左右，客卫面积在5～7m2。如只设一种卫生间，则建议卫生间面积在6～8m2之间，设地漏，预留浴缸位置。d、相对较大阳台。阳台可分设在主卧、客厅及厨房，连接阳台处延伸在1m2以上，宽度与房间对齐，护栏以上铝合金全封闭窗户。阳台造型建议采用比较美观当代圆弧形或梯形。阳台护栏可一反以往老式水泥预制板全封式，应采用比较美观雕花铸铁护栏。e、相对稍小居室设计。主卧在16～20m2左右，其她两个卧室可设计在14～16m2。主卧朝阳，设计大门窗或连接阳台。f、门厅或餐厅设计考虑。敞开式空间，不必特定分隔定义，普通面积在7～10m2左右，设立有助于摆设餐桌L角墙。3、二居户型设计。其单元每户（套）建筑面积普通可在90～120m2左右，户型内部构造布置可参照三居户型设计建议，恰当调节。4、为了适应某些单身贵族需要，在二期工程中，设计某些“单身贵族”大一居，面积约为60—70平方米。采用敞开式户型，内部格局可由客户依照自身性格及喜好，任意分割。可设计在一栋楼内集中管理。5、顶层供热用水管线及阀门建议做到楼顶上。如考虑建安成本工程造价亦应尽量安排靠墙并贴紧房顶，节门及开关阀最佳能设立在户外楼梯间里。6、建议楼层层高设计在2.8～2.9m2之间。室内净高在2.65～2.70m之间，以显出该产品宽敞明亮。7、建议采用圈梁现浇楼板设计。以便能更好地设计布排户内房间构造，同步提高产品档次，增长市场销售卖点。8、楼座外观设计。建议统一采用暖色调建筑涂料粉刷外墙，设计有艺术性比较美观单元门门檐，楼顶设立某些装饰斜坡房檐。9、在二期工程中，可在楼层顶部或单独开辟出某些楼宇建造四居及复式构造住宅，做为贵族公寓，以供具备较高层次客户居住。其单元每户（套）建筑面积在140-170m2之间，四室二厅二卫，公寓式。规定“三大一小”，光线充分，在满足使用功能规定前提下，可考虑增长洗衣房、储物间、佣人间等。首层客厅最佳在30m2以上，敞开式连接阳台。跃层可设计成三居户型，其中一种居室改设为露台。10、首层设立宽敞私家阳光大花园，以便人为提高销售成交出房率，增长首层卖点，减少多层楼销售工作中普遍存在压房率。11、依照户型设计要点，拟定东西宽度，南北进深应以12-13米为基本，以增强整个产品宽敞明亮。12、在户型布局上，把社交空间和私人空间有效地加以分隔。在建设原则上，注重楼宇整体景观和公共空间美化，在保证基本配备和布局构造长期不落伍前提下，把户内装修布置更多地留给住户，一方面减少成本以减轻购房人承担，另一方面为住家保存了按照自身经济状况和偏好追求个性生活辽阔空间。六、市场营销方略（一）目的消费市场分析针对富泉花园—富祥阁基本状况，所推出大构造户型，因而，依照以往我公司代理同类项目销售经验及对市场客户需求与理解，咱们将其重要诉求对象定位在如下几某些。1、集团购买北京是一种国际性大都市，同步也是中华人民共和国政治、经济、科技、文化教诲中心。据关于资料记录：当前全市合计批准外商投资公司超过25000家，外商长驻北京代表合计已超过8000家；而国内各省、市、自治区除在京均有驻京办事处外，经国务院和北京市政府批准外省、市、自治区地级机关以及大公司、集团公司、金融机构驻京办事处及联系处就达1000多家，县级如下政府机构和公司更是不胜其数，这些机关团队在京活动频繁，商务、政务、社交活动等众多，需要某些层次较高、配套较全、环境优良、功能设施完备场合为其所开展业务、公务活动提供便利。鉴于上述条件，层次较高、配套较全、环境优良、功能设施完备会员制休闲渡假俱乐部，将能真正保证满足其投资少，享有功能全需求需要，因而，集团消费是产品市场不可忽视潜在购买力。2、投资消费购买房地产行业已成为当前投资较为安全、见效较快行为，好项目可让投资人立于不败之地。本项目地处昌平高科技园区内，交通便捷、环境优良、配套设施完善，保值增值前景显而易见，将可吸引一大批作此投资中、高档企事业主，她们懂市场，理解和把握市场能力较强，因而对好物业进行投资保值增值同样会增进项目投资回报实现。3、外资、合资高档管理阶层购买本某些人士为国外来京进行投资、经营人士，年龄层约在40岁左右。生活层次较高，对居住环境及物业品质规定同样也较为挑剔。本案项目合理价格对这某些人士接受起来不算太难，但她们对项目硬、软件设施将具备相称高规定，特别是项目居住群所形成文化氛围很适合这某些人士身份地位。这某些人士将成为本项目有力购买者。消费行为特点和心理分析：购买行为相对理智，特别是在地点、交通与否便利有着相称规定。对物业服务与否细致到位规定较强。4、高收入阶层该阶层为改革开放以来先富起来那一某些人士，该某些人士通过近二十年奋斗发展，年龄层均在45-60岁之间，财富积累已到达相称高限度，喜欢享有，对户型规定偏大，项目外观要高贵、显赫，项目名称地位明显。本项目地点、周边氛围和规划中硬、软件设施均对她们有一定吸引力。消费行为特点和心理分析：购买行为重要以“群居“为主，既朋友圈相邀购买行为较多发生。购买行为较为随意，针对这某些人士而言，业务销讲人员素质与规定较高。5、国内中、大型私营业主这某些人士年龄层在40岁左右，市场分析把握能力强，购买产业倾向明确，多为住家用，规定物业质量较高。消费行为特点和心理分析：这某些人士购买行为较为理智，对项目物业比较挑剔，在项目升值潜力上较为看重，对销售人员规定高。6、港、澳、台同胞，国外归来白领人士这某些人士青年到国外奋斗近年，积累了一定资金实力，回国后或在自营大公司挂职或在内资、外企知名公司服务，有了却落叶归根心愿倾向，比较注重居住环境及物业品质。留学回国人士在大公司、公司供职，很大一某些由公司作为优厚回报给于购买住房，此类客户则规定户型中档。消费行为特点和心理分析：这某些人士购买行为理智性较为普通，由于她们阅历较深或者是知识构造较高，对项目形象、交通、物管服务上规定比较严格。7、文艺界这某些人士投资保值心理居多，购买欲较强，大牌明星往往在京会购买几处房产，她们基本上也喜结群而居，对户型完全看资金和自己兴趣。消费行为特点和心理分析：消费行为随意，对项目外观形象规定较高，项目升值潜力同样对她们具备相称吸引力。（二）营销方略项目营销方案拟定只有配合项目每个阶段时局政策，市场动态，行业特点及消费热点等方面特点而综合产生。这样所制定行销方案才更有适应性、合理性、有效性。此行销方案只是前期意向方案，在执行中有待适时灵活调节及改正。依照富泉花园二期工程富祥阁投资规模及工程进度等基本条件，按照普通销售方式，其推案期大概为12个月，对于规模宏大、建筑面积达17万平米，其中3.4万平米为二期工程富祥阁来说，在本项目推案过程中应从项当前期着手，针对项目特点，对市场前景分析，制定详尽项目整体推广方略，同步准备推案所需各项企划材料。更重要是环绕统一主题针对定位市场面及有较大潜力客户层进行产品形象宣传及公司形象策划，树立物业品质精良，区位优越，规模宏大，高档层次客观主导意念。引导潜在市场消费热点，收集反馈信息，与特定客户进行沟通，并采用低起价方略，配合强大广告宣传攻势及多方位促销活动，力求本项目在初期推向市场时产生品牌效应，以最短时间获得最大社会效益和经济效益，为项目后期工作打下坚实基本。当前，富泉花园—富祥阁已开始基本建设，某些楼宇已出正负零。因而，依照富祥阁基本条件、目的市场分析和我公司以往销售经验，本项当前期营销推案工作可分为三个周期，共12个月。推案前期：98年9月—98年12月此阶段富泉花园—富祥阁工程进展已出正负零并开始预售。面向知名三资公司、国内大集团、金融证卷财团等散发项目资料，登门拜访，争取客户意向，为集团购买奠定基本。同步选取项目中一某些楼层与楼号面向市场中散户、高收入阶层进行销售，并且针对市场反馈信息及时调节销售方略。当前随着房地产市场竞争日趋激烈与行业规范日趋完善，京城个人购房族也将是很大市场面，其特点是成交时间短，付款周期灵活与及时，是解决发展商建设资金来源不可缺少一某些。同步面向散户发售，进行广告宣传重要是为了提高发展商与项目产品知名度，树立公司形象，唤起京都市场共识，更强有力地成交集团购买户。预测在推案前期阶段结束时，应完毕本项目30—35%销售工作。（1）企划设定贯穿整个项目推案宣传标志、设计与制作整套行销推广工具（售楼书、邮讯宣传单页、POP、展板、样板间设计制作等）；（2）选定DM之目的客户，直接发商品讯息，接待中心适时担任销售解说商品任务；（3）样板间在销售期间担任着重要角色，让意向客户有着相对项目直观感受。（4）沿袭我公司原有客户网络，对关系单位、公司、个人并有潜力成为本项目意向客户市场面进行登门拜访直销；（5）邀请各新闻机构，简介物业及公司状况，全面展示物业崭新风貌及周边地区优秀前景，撰写新闻报道，制造导向性舆论，作软性宣传，为下一步推案奠定良好市场基本。2、推案中期：98年12月—99年5月此期间施工进度加快，为富泉花园—富祥阁工程出地面到主体构造基本封顶，同步，社区内重要交通干道及配套设施也已基本建成。项目整体形象日新月异，视觉直观刺激更能促使意向客户消费欲望，是为销售利润进一步体现阶段。针对推案前期中所达到市场效果，总结行销工作经验，调节行销方略及上调销售价格，唤起目的客户关切与需求，导致市场购买踊跃态势，但广告模式与创意必要突出主题，诉求对象明确，中心贯穿始终，着重突出富泉花园区位、京城第一家会员制休闲渡假寓所、格局美观新颖、高档次项目配套、充分车位、极尽细微物业管理等，同步拿出保存楼宇促使大户成交。预测在推案中期阶段应完毕本项目至70%销售工作。此阶段无论是针对单位集团客户，还是针对市场零散客户，均应在本案项目推广同步，详尽阐明所选物业配套功能、特点及各项设施使用方式、办法，办理发放俱乐部会员卡，定期在别墅区内举办联谊酒会，邀请各界名流及会员参加，采用商讨完善社区建设形式，融洽客户与开发商关系，强化树立项目服务形象，增长市场效益。同步在条件容许状况下，将物业既有网球场、高尔夫练习场修缮完毕，以“富泉杯”名义，举办有名人参加公开竞技赛，提高项目知名度，以强调社区高品味品质，增进目的客户下定选取。3、全面发售期：99年5月—99年9月此期间为富泉花园—富祥阁工程封顶直至现房交付使用。正是呈现社区特有风貌与物业服务市场审核期，本项目口碑效应也应在此期间应运而生。此期间销售价格将持续上调，继续加重物业品质先进及成房增值引导势头。加重引导推案前期或中期对本项目持观望态度意向客户成交比例，同步推出保存某些成房楼宇面向市场发售。由于在房地产项目操作过程中，发展商回报大某些集中在项目后期，故采用上述方案可争取到发展商抱负投资回报。预测在全面发售期阶段应完毕本项目85%以上销售工作。（1）全面推广期间，在本项目全面入伙同步，选定特定期间或故意义纪念日，针对影响面较大业主，举办富泉花园—富祥阁入伙晚会，作强有力广告宣传，宣传公司重信誉、守合同公司形象，以及地区发展前景，邀请新闻界、已成交客户及意向客户参加，在各大报纸上进行报导渲染富泉花园在昌平高科技园区内地位及其重要性，烘托全面发售开始。（2）在本项目全面入伙后，公司应及时反馈及解决入驻客户意见与矛盾，树立富祥阁口碑效应。（3）在园区娱乐健康中心（俱乐部）配套设施建设完毕后，向所有俱乐部会员、前期客户、以及潜在会员、目的客户等发放邀请函，定期组织主题风格各异大型招待酒会，展示项目公司实力及形象，进一步强化物业、社区高贵、优秀品质及与众不同独到之处，以配合社区物业销售，使其最后推向圆满结案。在二期工程销售过程中，项目品牌效应将借助一期80余栋现房已经产生良好形象，随时收集市场客户对本项目反馈，并针对富祥阁户型、配套、物业等所暴露出缺陷及问题，及时作出调节，进行全方位包装，力求产生“客户带客户”良好局面，并对整个项目产生连贯作用。成功项目推案，是保证开发商顺利实现投资回报预期值唯一核心点，营销方略制定及行销手段实行，直接关系着项目能否成功推向市场并且占有市场。营销推广方略制定，是一门较为科学综合营销体系体现，因而需详尽理解产品市场、产品定位状况、并且还需对的预测把握宏观政策，项目建设背景、资金运营调配筹划等多方面材料，依照项目实行特定反馈，制定并灵活调节。上述方案只是初步建议设想，详尽行销策划案有待进一步理解该项目并与发展商进行更深沟通后协商制定。七、推广工具项目在推广时，除了对项目应有市场调研、营销策划等必要行销方略之外，项目推广工具在销售中也起到了极其重要作用，它是承办与客户之间联系纽带。建议本项目推广宣传费用按总投资2%作预算。项目推广工具分为如下几种：a.项目的记；b.项目模型；c.平面效果图；d.户型单页；e.项目展板；f.项目楼书；g.售楼处、样板间；h.工地形象；i.广告NP稿；j.软性文章；k.SP促销活动；l.指路牌；n.会员俱乐部资料；m.广告性公关礼物。详尽筹划及分派安排见项目行销推广费用预算表。八、营销人员配备本项目广告之功能在于宣传项目知名度及吸引至现场参观目，故销售人员素质训练占举足轻重地位。人员安排：经理1名，副经理1名，财务1名，销售人员8-10名，在繁华闹市区或交通便利地带设立在销售中心，以坐销为主，展示宣传项目优势及良好发展前景，接待来访征询，协助客户下订签约成交。同步，销售中心还负责安排业务人员，采用信函直递、电脑网络传送、登门拜访等方式，提供周详项目建设前景及筹划，寻找并发展潜在目的客户，使之最后成为本案项目会员客户。此外还可以广泛联系其她中介代理机构，建立业务互惠网络，通过更多渠道，为良好拓展市场建立纽带。建议：1、销售人员着统一服装，佩带统一胸牌，有助于区别其他项目销售人员；项目业务代表规定层次素质较高，大专以上学历，会流利英文口语交流，灵活善辩口才干力。2、开盘前对销售人员进行本项目细节理解和训练；3、售人员为6-7人，按坐销形式安排，现场解说人员2名（销售部成员为我公司专业房地产销售人员，操作过我公司在京北地区所代理项目，对周边可类比项目非常理解）；4、每周举办一次业务讨论会，以便随时物业销售方式，并提供企划人员参照；5、销售人员应对每个客户状况书写表格，以便及时理解和把握销售状况。九、媒体广告宣传（一）广告定位依照本项目地理位置，周边市场环境及市场客户需求状况，建议将本项目广告定位在“京城第一家高档会员制休闲渡假寓所”、突出项目优越性，地区增值性，展示将来美好前景。（二）广告媒体组合以我司近年行销经验和对房地产广告市场客户反映调查，及对目的客户层次分析，建议制定如下媒体组合：鉴于当前本案项目销售手续状况，由于北京市明文规范了我市房地产销售交易手续，故本项目在销售前期广告将以《参照消息》、《精品购物指南》为主打，《中华人民共和国证券》为辅助广告发布形式，配以《北京青年报》定向（定位、定量）DM派送（重要以海淀区、朝阳区为主），以期达到本项当前期阶段有力促销效果。在发售过程中，随着发展商回收资金并逐渐办理完善销售手续后，媒体广告将以《北京晚报》、《北京日报》、《中华人民共和国日报—香港版》为主打媒体，对项目各个细节进行系列宣传。附：本项目重要广告媒体一览表：媒体规格数量价格备注精品购物通栏118,000参照消息通栏115,000北京青年DM单10000张10,000中华人民共和国证券通栏125,000北京晚报通栏136,000北京日报通栏130,000中华人民共和国日报香港版通栏116,800（三）广告周期安排依照项目媒体安排及项目自身定位，建议富祥阁报纸广告时间以5—7天为一种周期，四个周期为一种阶段，并且以一种阶段为审核期，通过对前一阶段广告反馈状况和客户来电量、订购量、签约量及项目所处大环境变化，进行综合分析，适时调节下一阶段广告版面、内容及诉求重点，以获得更大销售业绩。（四）项目辅助宣传在项目主打广告发布同步，项目辅助宣传同样不可忽视，它起到了与客户直接沟通重要作用。1、售楼处适时担任销售解说商品任务；2、项目楼书及简介等扮演着购买者由售楼处回家之后商品媒介；3、沙盘在销售期间担任着重要角色，让购买者有着相对项目直观感受。4、指路牌引导意向客户对本项目兴趣。5、工地形象弥补工地现场整体外观，增强消费者视觉效果，刺激购房客户购买欲望。6、依照项目工程进度，适时在媒体上发布某些软性文章，简介项目自身特点及优势。（五）广告诉求重点富泉花园—富祥阁媒体广告宣传将以连载全新形式在上述媒体浮现，从如下五个方面全方位简介本项目各个细节：1、整体概况篇全面简介项目所处大环境规划，给购房者先入为主项目印象，告之购房者“京城第一家休闲渡假寓所增值潜力强劲”，突出项目位置增值性，将来热销旺地。2、价格篇以本案第四某些第二小节中价格“低开高走”为主，突出“外销公寓，内销