荣盛发展房地产新项目发展管理制度样本

房地产新项目发展管理制度第一某些前言一、编制目为适应公司日益扩大业务规模，规范对新项目论证，提高决策效率，规避投资风险，结合公司房地产开发业务规范等有关制度，特制定本制度。二、合用范畴本制度合用于公司全资拥有、控股或相对控股房地产分子公司和总公司发展部（如下简称发展部）在开拓新项目过程中涉及立项报审、可行性研究报告报审、都市发展和住宅市场调研报告报审及项目委员会审批等项工作范畴。三、职责权属1、公司战略委员会负责本制度制定、修改、指引和监督；2、本制度解释权、修订权归公司战略委员会所有。第二某些操作规范部门职责项目委员会负责总公司发展部和分子公司新项目《投资意向书》、《项目可行性研究报告》和《都市发展和住宅市场调研报告》评估和决策意见审批；负责组织召开新项目论证会；负责合同文本或有关合同审核。发展部负责新都市项目拓展和《投资意向书》、《项目可行性研究报告》和《都市发展和住宅市场调研报告》编写；负责分子公司新项目立项评审和投资可行性建议；分子公司负责分子公司管辖范畴内新项目拓展和《投资意向书》、《可行性研究报告》和《都市发展和住宅市场调研报告》编写；其她职能部门（工程系统、财务系统、研发系统、营销策划系统、行政办公系统）负责出具所管辖系统专业评审意见；二、新项目发展信息通报分子公司定期向项目委员会及发展部通报新项目概况和进展限度，发展部及时汇总整顿涉及发展部负责新都市项目拓展状况并在项目委员会月度例会上通报；如遇特殊状况发生，分子公司必要及时通报发展部及项目委员会。《新项目发展信息通报》制式格式参见附件1三、工作内容和流程（一）分子公司意向项目1、合用于分子公司为发起方项目。分子公司发起报审时，须向项目委员会及发展部同步提交由分子公司编写《项目投资意向书》；发展部依照《项目投资意向书》进行评估，2个工作日内向项目委员会提交评估意见。《项目投资意向书》模板详见附件22、项目委员会根据《项目投资意向书》进行评估，并结合发展部意见决定与否立项，5个工作日内下达批复意见至分子公司，并抄送发展部。3、如获得立项，则分子公司15个工作日内（视项目急迫性可恰当延长）完毕实地调查和研究工作，并向项目委员会和发展部报送《项目可行性研究报告》。如未获得立项，分子公司将依照项目委员会批复文献安排下一步工作，工作流程终结。《项目可行性研究报告》模板详见附件34、发展部根据分子公司《项目可行性研究报告》和对市场理解并通过与分子公司沟通，5个工作日内向项目委员会提交评估意见；5、项目委员会根据《项目可行性研究报告》进行评估，并结合发展部意见决定与否需要发展部进行实地调研并出具《项目可行性研究评审意见》。如不需要，项目委员会则7个工作日内下达批复意见至分子公司并抄送发展部。6、如需要发展部出具《项目可行性研究评审意见》，发展部需进一步实地进行调研，分子公司须密切配合与支持，原则上10个工作日内向项目委员会提交《项目可行性研究评审意见》。《项目可行性研究评审意见》重要内容涉及区别于分子公司《项目可行性研究报告》独立意见等。7、项目委员会根据发展部《项目可行性意见》和项目状况，决定与否需要就专项问题征询有关职能部门意见。营销系统负责项目及产品定位等问题；工程系统负责地质构造勘查、建安成本、工程进度安排等问题；财务系统负责银行系统调查、公司资金筹措和经济测算等问题；研发中心负责项目规划及产品设计配比等问题。如不需要，项目委员会则下达批复意见至分子公司并抄送发展部。8、各有关职能部门须针对项目委员会专项问题及时反馈意见，各职能部门反馈意见原则上需在5日之内报送项目委员会。如5日内某有关职能部门未能向项目委员会提交反馈意见，项目委员会将鉴定该职能部门无意见并书面告知该单位第一负责人此鉴定成果。9、项目委员会根据分子公司、各职能部门有关意见和项目综合状况，决定与否召开项目听证会。如不需要，项目委员会则下达批复意见至分子公司，并抄送发展部。10、如决定召开项目听证会，项目委员会应向项目委员会委员、分子公司或发展部、其她与会人员发出会议告知和《项目可行性研究报告》、各职能系统专业意见等资料，同步抄送公司其她关于职能部门负责人。会议告知涉及会议召开时间、地点、方式。11、听证会由项目委员会出面主持。详细内容和安排详见五、项目听证会12、项目通过论证后，分子公司或发展部对各评委意见须予以高度注重并跟进有关工作，须将跟进成果及时报告项目委员会，直至正式订立土地出让合同或正式合伙合同。13、项目委员会对正式签约合同文本负有审核责任。如项目委员会发现合同文本与项目委员会审批意见或听证会通过内容有较大差别，须及时提请分子公司或发展部予以合理解释，同步评估与否签约。只有项目委员会审批通过，才干订立土地出让合同或正式合伙合同。工作流程图相见附图一：一线公司投资意向书和可研报告上报流程（二）发展部意向项目发展部意向项目除发起审批方为发展部外，别的类同以上工作内容和流程。过程中除项目委员会特别授权外，分子公司不参加期间流程。工作流程图相见附图二：发展部投资意向书和可研报告上报流程四、论证报告如报审项目立项，必要编写《项目投资意向书》、《项目可行性研究报告》。进入新都市开发，在完毕实地考察和调研工作后，必要编写《都市发展和住宅市场调研报告》。《都市发展和住宅市场调研报告》模板详见附件4五、项目听证会1、会务组织：项目委员会负责听证会会务工作。2、会议主持人：项目委员会主任或副主任。3、评委成员：项目委员会成员、项目有关分子公司总经理（新项目报审发起人为分子公司）、发展部经理、其她关于职能部门负责人以及委员会授权其她参加人员。4、与会人员：评委、项目所在分子公司有关人员、发展部成员、其她人员。5、会议形式：现场、远程会议。6、有关工作内容：（1）实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才干召开。（2）项目委员会负责在听证会召开3个工作日前将《项目可行性研究报告》和《荣盛发展提交听证会项目概况表》报送各位评委。（4）评委应认真研究分析《项目可行性研究报告》和有关资料，在会议召开前形成书面意见。必要时可先行讨论或征求有关职能部门意见。（5）听证会召开前，项目委员会可就专项问题向公司职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。（6）听证会议程为：分子公司或发展部简介《项目可行性研究报告》内容、其她与会人员质询、分子公司答复质询、评委投票表决、授权工作人员唱票及项目委员会主任提出论证决策意见。（7）评委应认真分析讨论项目可行性，须于会议结束前填写《荣盛发展关于提请审议**地块项目投资可行性表决票》，详细写明对项目评估意见、开发建议和评估结论。（8）项目委员会须于听证会结束后不超过3个工作日内完毕批复文献下发报审单位。项目委员会应于不超过3个工作日内完毕听证会会议纪要，并呈报项目委员会，评委、分子公司、发展部经理、公司其她职能部门负责人。7、会议费用：评审委员、小构成员因项目事宜发生住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在分子公司或发展部承担。交通来回费用由评委、小构成员所在公司（部门）自行承担。《荣盛发展提交听证会项目概况表》制式模板详见附件5《荣盛发展关于提请审议**地块项目投资可行性表决票》制式模板详见件6六、获得土地竟买资格或订立合伙意向已获得项目委员会批复批准或已召开项目听证会并通过，分子公司或发展部可参加土地招拍挂报名工作，可与合伙方（土地方）订立合伙意向；七、订立土地出让合同或正式合同获得土地竟买资格确认书或签定项目合伙意向书后，分子公司或发展部及时向项目委员会报告合同谈判等项目进展状况，必要时，律师可介入项目谈判和合同（合同）起草工作。分子公司或发展部参加土地竟拍或与合伙方（土地方）订立正式合同前必要完毕如下工作：1、获得项目委员会审批、批准或召开项目听证会并通过。2、董事长授权最高土地报价和合伙底限。3、报送董事会通过。董事会议案由董秘处负责起草。4、合同文本与项目委员会审批或听证会通过条件一致；若不一致，分子公司或发展部要重新论证，并将论证意见报项目委员会审批，必要时可提请原听证会评委重新论证。八、付款审批程序1、分子公司或发展部在获得土地招拍挂报名资格或订立合伙意向后，才可以申请并支付保证金或定金（诚意金）。2、分子公司或发展部在订立正式合同（合同）后，方可按照签约合同条款支付地价款。注：付款程序参见公司制度第三某些附则1、本制度是公司房地产新项目发展主线管理制度，合用于分子公司或发展部通过招拍挂、合伙参股等方式获得土地。2、拓展新项目进展过程中，如浮现与本制度不适应情形，可视详细状况由公司有关职能部门商量执行。3、本制度可依照公司发展和行业环境变化需要适时修改。4、本制度自执委会通过之日起执行。附件：HYPERLINK附件1：《新项目发展信息通报》附件2：《项目投资意向书》附件3：《项目可行性研究报告》附件4：《都市发展和住宅市场调研报告》附件5：《荣盛发展提交听证会项目概况表》附件6：《荣盛发展关于提请审议**地块项目投资可行性表决票》附件1:新项目发展信息通报表阐明：1、填写范畴：考虑重点介入和发展项目，从开始接触到正式签约（或自然终结）时为止都规定填列，若签约后合伙条件发生变动也规定在此快报中反映；2、上报时间：每月10日、25日（遇节假日应以离此近来工作日为上报时间）以电子邮件形式传到公司发展部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，发展部邮箱：FAZHANBU@RISE.CN；3、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。4、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。填报单位：填报日期：一、新项目基本状况概要项目名称位置区域位置所在区四至范畴东南西北地段与市中心、重要建筑物、商圈等距离。土地所有权归属合伙方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅容积率公建土地现状涉及使用现状，地形地貌，待动拆迁状况。合伙方式及条件合伙方式土地成本付款条件其她规定市场周边参照市场、详细楼盘，也许售价预计。备注填报单位：填报日期：二、项目进展状况及工作筹划详细内容项目进展状况接触限度阐明与土地方接触限度，初步接触、进一步理解、有合伙意向、准备上会还是准备签约。谈判状况谈判进展状况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理限度，如：已获得政府、法律文献根据等。焦点难点项目进展重要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及重要竞争对手在整个都市重大土地购买或其她投资。竞争楼盘对项目发展有影响楼盘推出与封盘等。政府政策重要政府政策颁布或变动及对项目发展影响，政府倡导重点开发区域和领域提出或形成。都市规划都市规划发生重大变动或（即将）实行，重大都市规划调节。市政配套整个都市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，重要道路开工或通车），以及项目周边市政配套变化。其她因素如：房地产热点发展区域形成和变化等。下一步筹划阐明该项目下一步工作筹划（继续跟进还是暂缓、终结）、工作重点、采用方略、突破点、与否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。附件2：项目投资意向书模板一、都市基本状况（一）、都市基本背景1、都市概况从地理位置、交通、经济方面概括性描述都市。（都市地理位置区位图）2、行政辖区概况描述都市辖区状况，涉及面积、人口，特别是都市主城区辖区规模和人口红利。3、交通条件描述都市交通概况，涉及对外铁路、高速公路、国道、水运和空运交通等，以及对内都市主干线、和重要桥梁（对外交通有重大效应），以及将来都市重要交通发展规划等。4、重要经济支柱及产业经济构造（三产比率）及特点，特别是服务业及支柱产业发展状况。（二）、都市宏观经济概况1、经济总量描述性文字，阐述都市经济总量GDP发展状况，并注明数据来源。2、固定资产投资描述性文字，阐述都市固定资产投资概况，并注明数据来源。3、社会消费描述性文字，从社会消费总额方面概括性描述都市消费状况，并注明数据来源。4、财政收入描述性文字，概括性描述都市财政收入状况，并注明数据来源。5、都市居民生活水平描述性文字，从都市居民可支配性收入、消费性支出和既有居住水平3个方面概括性描述都市都市居民生活水平。6、××市重要预期目的描述性文字，阐明下年度重要经济发展目的。7、城区中长期（或十一五）房地产发展规划描述性文字，阐述主城区中长期（或十一五）房地产发展规划。二、房地产市场概况（一）、房地产投资开发概况1、房地产投资2、房地产开发概况在建面积、新开工面积、竣工面积等（二）、土地市场近1-3年土地出让状况分析（土地出让面积、各地块成交价格、面积、容积率、建筑面积、楼面价、开发商、开发状况） （三）、商品房市场价格描述都市近两年来商品房市场价格及走势（原则上规定提供图示），特别是当年商品房市场整体价格和项目所在行政区价格状况，重点分析价格走势。（四）、市场供需分析每年新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、供销比等，以及供应量和需求量波动变化。（五）、市场版块分析1、市场版块划分2、区域版块供需分析3、区域版块价格和典型楼盘分析4、区域版块典型楼盘一览表区域版块项目名称项目规模产品类型价格面积区间销售状况开发商备注三、意向项目地块初步分析（一）、意向地块基本状况1、地块位置意向项目地块地理位置和在都市或所属行政区地位，特别是地块四至范畴及周边交通、配套等方面简述。（附意向地块地理位置图）2、用地指标用地指标涉及有用地性质、用地面积、建筑规模（含各物业形态规模规定）或容积率、建筑密度、绿地率、控高和拟上市时间筹划等。（二）、意向地块经济测算1、定价参照项目周边楼盘销售状况，同步结合项目自身地理、交通、人文和将来发展趋势等优势，拟定价格水平（住宅、商业，不含车库/位、地下室）。2、成本除土地成本外成本明细见下表：项目名称总成本（万元）单位成本（元/㎡）备注1、建筑工程成本小高层住宅电梯2、项当前期费用规划设计费住宅设计费地质勘探放线测量费监理费3、政府规费XX费XX费XX费XX费XX费4、安装工程燃气自来水污水、雨水电力供热闭路电视智能化5、环境配套景观、绿化室外道路6、管理费7、销售费用8、财务费用9、不可预见费总计3、土地成本与利润土地成本与利润关系见下表：土地成本测算表平均成本（万元/亩）楼面价（元/㎡）土地出让金（万元）土地契税（万元）土地成本（万元）项目总成本（万元）项目税后利润（万元）项目销售利润率（%）通过调查，该地块楼地价为xx元/㎡较为合理，相应土地成本在xx万元/亩，经测算，该地块最高价格为xx万元/亩。目的swot分析六、结论投资机会如何等建议。附件3：荣盛房地产发展股份有限公司房地产项目可行性报告内容指引一、前言随着公司房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，将来发展对新项目需求越来越强烈。为了规范项当前期操作，提高工作效率，规避投资风险，提高公司竞争力，特制定可行性报告内容指引。可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、项目背景1、都市概况。历史沿革，行政区划，地理环境，自然资源，人口构成，综合实力，都市建设。2、项目所在区域发展状况。所属地区在该都市历史、经济、文化、战略发展等方面地位，所在区域政策、经济及产业环境。3、都市发展规划与地块关系及对项目开发影响。4、项目渊源，特殊政治或文化背景。如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。二、项目投资必要性1、项目启动对公司将来几年发展战略、发展规划意义（普通3—5年），在公司发展中地位（与否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提高品牌形象、减少经营风险、扩大社会影响力作用；3、从公司将来利润需求、可持续经营等角度描述项目意义。第一某些：项目概况一、宗地位置宗地所处都市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地理位置。附图：项目在该都市区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）相对位置和距离、地段定性描述（与重要中心区域办公/商务/政府关系）。二、宗地现状1、四至范畴；2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3、地面现状，涉及宗地内与否有水渠、较深沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响因素，并计算因而而损失实际用地面积；4、地面既有居民状况，涉及详细居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并阐明对拆迁及项目开发进度影响；5、地下状况，涉及管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有无受保护历史文物古迹、可运用构建；6、土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7、地质状况，涉及土地构造、承载力、地下水位和抗震性规定。附图：平面地形图，标记四至范畴及有关数据；地形地貌图，重要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，涉及地下管线、暗渠、电缆、光缆等。三、项目周边社区配套（一）、周边1000-米1、交通状况（1）公交系统状况，涉及重要线路、行车区间等；（2）宗地出行重要依托交通方式，与否需要发展商自己解决；（3）既有交通捷运系统，近期或规划中与否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响工程。附图：交通状况示意图，涉及既有和将来规划都市公共交通和迅速捷运系统；2、教诲：大中小学及教诲质量状况。3、医院级别和医疗水平4、大型购物中心、重要商业和菜市场5、文化、体育、娱乐设施6、公园7、银行8、邮局9、其她附图：生活设施分布图，详细位置、距离。（二）、宗地周边米外但可辐射范畴内重要社区配套现状四、项目周边环境1、治安状况2、空气状况3、噪声状况4、污染状况（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观7、风水状况8、近期或规划中周边环境重要变化，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。9、其她五、大市政配套（都要阐明距宗地距离、成本、接入也许性）1、道路现状及规划发展：涉及既有路幅、规划路幅，规划实行时间，与宗地关系（影响）。2、供水状况：既有管线、管径及将来规划和实行时间。3、污水、雨水排放：既有管线、管径及将来规划和实行时间。4、通讯（有线电视、电话、网络）：既有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5、永久性供电和暂时施工用电：既有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6、燃气：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7、供热及生活热水：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：阐明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及将来规划扩容和增长状况。六、规划控制要点1、总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并区别经营性和非经营性公建面积3、综合容积率、住宅容积率4、建筑密度5、控高6、绿化率7、其她七、土地价格土地价格计算办法，若有代征地要阐明代征地价格。依照购买价格计算总地价、楼面地价。八、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、都市将来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。近几年与本案相临地块土地价格比较分析。九、及时开发与作为土地储备优缺陷分析十、项当前期进展概况1、已进行调查研究项目及成果2、项目地块初勘及初测工作状况3、项目投资意向书编制、提出及审批过程4、研究工作进展状况第二某些可行性研究报告编制根据及结论一、可行性研究报告编制根据在可行性研究中作为根据法规、文献、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要某些全文附后，作为可行性研究报告附件。国家和拟建地区政策、法令和法规。依照项目需要进行调查和收集设计基本资料。1、《都市居住区规划设计规范》2、《A市都市拆迁管理条例》3、《都市居住区公共服务设施设立规定》4、《住宅设计规范》5、《住宅建筑设计原则》6、《建筑工程交通设计及停车场设立原则》7、《都市道路绿化规划及设计规范》8、《高层民用建筑设计防火规范》二、可行性研究结论及建议1、市场研究2、开发方案3、投资估算与融资方案4、财务评价5、不拟定性分析6、综合评价7、研究结论与建议8、重要技术经济指标表第三某些市场研究土地市场现状近三到五年土地出让面积分析土地出让位置分析土地出让价格分析近三到五年已出让未竣工项目土地分析在售项目未售出土地分析（库存）在售项目未开工土地分析三、近三到五年整体未开工项目土地分析四、房地产市场现状（整体竞争格局，供求现状）1、近三到五年城区商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场当前状况：当年市场重要指标：开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品市场特性：价位区别、各档次市场比例、发展趋势、产品特性、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘销售比重、平均价格等。（2）各行政区商品住宅分布特性：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、本地都市近、中期规划发展方向描述都市发展规划、功能布局、基本设施建设等与项目开发和居民住宅密切有关方面。6、重要发展商状况：发展商实力、公司性质、开发水平；前10名发展商近来3年开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域表述和特性，热点产品表述和特性8、客户购买偏好、购买关注要素9、重点楼盘描述备注：需要完毕都市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）五、房地产市场发展趋势1、需求预测需求预测就是以房地产市场调查信息、数据和资料为根据，运用科学办法，对住宅市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出将来市场对住宅需求。（参照都市人均住宅面积、人口数量、历年成交面积、住宅开发筹划和都市总体规划等指标）2、供应预测供应预测就是以房地产市场调查信息资料和数据为根据，运用科学办法，对住宅市场供应规律和变化趋势进行分析，从而预测将来市场上住宅供应状况。（结合前面土地分析中内容）六、板块市场分析（一）、区域住宅市场成长状况1、区域住宅市场简述（1）形成时间（2）各档次住宅区域内分布状况（3）购买人群变化2、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）（1）开工量/竣工量（2）销售量/供需比（3）平均售价3、区域市场在市内各项指标排名状况及发展趋势（二）、区域内供应产品特性1、各档次产品供应状况2、各档次产品集合特性，特别研究与本案类似档次物业特性（1）平均售价（2）开发规模（3）产品形式（4）平均消化率（5）平均容积率（6）物业在区域内分布特性3、区域内体现最佳个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中某些具代表性将来重要竞争楼盘还要配备现场图片。4、将来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型5、分析：本案在区域市场内机会点和威胁点6、结论：区域市场在整体市场地位及发展态势（1）本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及总价控制（2）本案在区域内开发市场潜力（3）本案在开发中营销焦点问题七、区域市场目的客层研究1、各档次产品目的客层特性及辐射商圈范畴（建立在本区域参照项目经验研究及全市趋势特性上）2、结论：本案目的人群区域来源、行业特点、产品力偏好、购买方式和重要关注点、诉求点。八、项目拟定位方案1、可类比项目市场调查（1）地段位置40%（2）配套设施10%（3）规划设计10%（4）物业管理10%（5）交通状况5%（6）楼盘规模3%（7）产品外观5%（8）户型设计10%（9）发展商实力2%（10）营销水平5%（11）共计各行权重乘以拟建楼盘分值（12）拟建楼盘价格备注：（1）重要是想通过与本地典型楼盘比较，发现拟建项目优缺陷。（2）使咱们价格制定更客观合理。（3）各因素权重比例，公司可依照实际状况进行恰当调节。2、项目SWOT分析，可提高项目价值因素3、整体市场对本案有重大影响因素产品特性、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特性等。4、产品定位及建议（1）市场定位（2）目的市场定位（3）项目产品定位（4）价格定位第四某些规划设计初步分析一、规划设计可行性分析1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出产品是什么类型和特性，从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品也许性。2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特性影响。3、土地自身特性对产品设计影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块完整性、地质状况、较深沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环保影响及解决办法。4、周边自然环境和人文环境对规划设计影响。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环保影响及解决办法。5、市政配套设施对规划设计影响。如：道路状况（也许与社区重要出入口关于）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和暂时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计影响及解决办法。6、周边生活配套设施对产品设计影响和考虑。如：交通状况（与与否开通业主班车关于）、商业设施（大型购物中心）、教诲现状、体育娱乐公园等休闲场合、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。7、市场分析成果对产品设计影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计与否存在矛盾，对产品品质与否有影响，及如何解决。二、规划设计初步概念1、设计概念：体现项目预期风格和设计主题。2、技术概念：筹划采用重要新技术及其与规划设计关系。3、可持续发展概念：对项目分期发展设想、对营造统一社区概念设想、对产品差别性考虑。第五某些工程及销售筹划一、截至项目施工、获得销售允许证，报批报建分别需要工作日。二、工程筹划：开竣工时间及工期筹划、各期开工面积、开竣工时占本地都市市场和片区市场占有率。（按季列示）三、销售筹划：各期销售时间、价格、面积，预测销售各期市场占有率，销售筹划实现可行性分析。（按季列示）第六某些投资收益分析一、成本预测阐明测算假设和重要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建导致本加期间费用，不涉及营业税和所得税）等。并参照下面表格：（在指标不拟定或各种可选取时，要将不同测算假设下成本测算，分别列示。）项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费开发成本共计管理费用销售费用财务费用项目总投资前期工程费用涉及工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程征询费等项费用。建筑安装工程费用，工程成本（桩基，地下室，主体，电梯）。室外工程费，室外工程涉及社区道路、绿化及社区内各项构筑物等内容。建设配套费用，涉及招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。二、税务分析1、营业税及附加2、所得税3、土地增值税上述税种基本税率，可以享有税收优惠政策时税率，项目自身合用税率，若享有地方政府优惠政策，要特别阐明该项优惠与国家政策与否有冲突，以及如何解决，详细操作过程是什么。三、经济效益分析1、经济效益分析假设条件，如：与否享有政府各种税费减免等2、项目利润率、投资回报率及重要经济指标。参照如下表格：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销售收入直接成本总投资税前利润税后利润内部收益率销售净利率总投资回报率销售毛利率获利指数资金峰值比例地价支付贴现比启动资金获利倍数3、项目开发各期利润体现经济指标200×年﹒﹒﹒200×年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)4、敏感性分析，参照如下内容及表格，可依照实际状况增减变动比率。（1）成本变动各项经济指标变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定比例来比较，如：经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率保本售价（2）售价变动各项经济指标变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定比例来比较，如：经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%营业额税前利润税后净利内部收益率销售净利率（3）容积率变动各项指标变化重要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5多高层比营业额总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率5、盈亏平衡点分析（1）保本售价：即销售净收入等于投资额，计算公式为S=C/(1-T1)（2）保本销售率：假设项目所有建成，已销售面积所获净利等于未售面积成本，则计算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]式中：C：表达单位投资额（即财务部所印发《经济测算表》中成本估算表单位投资额，含直接建导致本、期间费用）R：表达保本销售率S：表达单位售价T1：表达营业税率T2：表达所得税率四、项目资金预测1、资金投入筹划：各期地价、前期费用、基本、建安、配套、开发间接费等投入安排。2、资金回款筹划：各期销售回款筹划。3、资金需求筹划：结合整个公司资金状况，列示各期资金需求缺口及融资途径。4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现钞票正流入时间、资金占用月平均额第七某些：管理资源配备一、机构设立：与否需要成立独立法人公司（项目公司）；重要部门设立。二、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员需求，详细人数（重点是专业经理）。三、人力资源缺口及解决：既有人员能否满足需要，缺口人员解决途径（调动、招聘、培训等）。第八某些：综合分析与建议一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合伙方式、大市政配套、生活配套、与否符合公司一贯发展思路等方面阐述。二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合伙方式、大市政配套、生活配套、与否符合公司一贯发展思路等方面阐述。三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、都市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面阐述。四、结论和建议第九某些竟拍方略一、重要指标测算1、预测直接建导致本（不涉及地价）、售价2、投资收益分析（参照如下格式）：经济指标AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM楼面地价开发成本总投资税前利润税后净利内部收益率销售净利率注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于也许最低中标价；M代表每次举牌增长最小单位价格，或者是设定敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不适当过大。二、竞争对手分析1、重要背景，控股股东状况2、总资产、净资产、净利润（每股利润）3、资金状况，也许资金来源，融资能力，资金成本4、操作水平，重要开发项目，土地储备状况5、近期或将来发展战略6、参加竞争重要目和方略，进而分析对手拿地气势，与否志在必得。三、制定方略1、分析盈亏平衡点，即保本销售时地价。2、销售净利率在10%时可接受地价或在可接受销售净利率时地价。也可以通过其她指标分析可接受地价。最后拟定最高竞价和投标价。3、把握以薄弱优势获得土地使用权（开发权）原则。四、资金筹措短期集中支付大额资金保证，自筹资金还是向金融机构融资，与否与关于金融机构达到届时一定提供融资服务合同。附件：1、关于宗地状况补充证明资料和法律文献，如各种政府批文、权证等。2、按照公司成本核算指引设立科目明细，详细列示成本测算过程3、《经济测算原则报表》4、欲签定意向书和合同文本5、《新都市发展和住宅市场调研报告》6、《法律及政策性风险分析》法律及政策性风险分析一、项目用地获得土地使用权法律手续现状描述（一）项目立项1、项目与否已经立项2、立项主体与否可以变更3、立项变更条件和时间4、关于立项政府文献（写明批号或重要内容，复印件作为附件，并索引）（二）项目用地现状1、土地所有权归属2、土地使用权归属3、土地用途4、关于项目用地现状政府文献（写明批号或重要内容，复印件作为附件，并索引）（三）项目用地规划1、规划用地所有权归属2、规划用地使用权归属3、规划用地用途4、关于项目用地规划政府文献（写明批号或重要内容，复印件作为附件，并索引）（四）项目用地获得土地使用权程序评估1、获得土地使用权程序描述2、获得土地使用权需要工作日3、获得商品房用地土地使用权所需条件4、获得土地使用权风险及控制（获得土地使用权存在不拟定因素及解决）（五）项目用地土地性质变更评估（已经是商品房用地可以不写）1、土地性质变更程序描述和理由2、土地性质变更政策支持或障碍3、土地性质变更需要工作日4、关于项目用地规划政府文献（写明批号或重要内容，复印件作为附件，并索引）（六）政策性风险评估1、政府资源运用评估：（1）本地政府对外来投资态度；（2）本地政府职能部门办事作风；（3）本地政府对该项目关注限度；（4）地块周边已有开发商项目成败政府因素；（5）与政府合伙关系。2、政策变更对项目开发影响：（1）都市规划限制或更改；（2）突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完毕、项目开发期间土地性质变更受挫，从而导致前期投入所有或某些损失也许性判断。二、合伙方式及风险评估1、合伙方基本状况：名称，重要股东投资状况，注册资本，成立时间、特殊背景等2、合伙方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府出让土地外，都要明确对方一定可以提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合伙方与否有承担营业税义务。3、重要合伙条件4、合伙风险评估：（1）通过其她有关渠道理解项目背景资料：如土地方转让因素、曾经或正在洽谈公司；（2）土地使用年限；（3）土地权属有无瑕疵，抵押或其她法律纠纷；（4）土地方信用；（5）付款进度及与土地出让（转让、合伙开发）土地手续配合；（6）其她与合伙方式有关本地土地政策法律法规。三、总体评价对各项法律手续和程序可操作性、合法性，风险可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利条款及其考虑；某些或所有条款存在不拟定性因素控制；不利、不拟定条款也许遭受损失和对开发进度影响等。附件4：都市发展和住宅市场调研报告第一某些都市总体规划一、都市概述都市概况历史沿革行政区划地理环境自然资源人口构成综合实力都市建设二、都市性质与发展目的都市性质都市职能都市发展目的三、都市规模市域城乡化水平与人口规模市区人口规模中心城人口与用地规模（近期、远期、远景）四、产业发展与布局产业发展重点。产业布局。五、市域城乡体系市域城乡发展总体战略。城乡级别规模构造。城乡职能分工。六、中心城总体布局总体布局。公共服务设施。居住。工业。发展时序与都市远景。七、都市近期建设发展目的和规模。建设重点空间布局。住宅建设重点。注：以上内容重要参照该都市经国务院批准《××都市总体规划（×年—×年）》第二某些都市国民经济和社会发展规划纲要一、发展目的二、重要指标注：以上内容重要参照《××都市国民经济和社会发展第十一种五年规划纲要》第三某些房地产市场一、都市房地产市场总体特性都市住宅市场发展概况与回顾起步兴起期（时间、首批代表作、产品特性）平稳发展期（时间、代表作、产品特性、需求状况）整合提高期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）都市住宅市场供求分析市场供应方面（近3-5年来施工面积及增长）（数据来源：房地产开发办）市场需求方面（近3-5年来销售面积及增长，销售总额）（数据来源：房地产开发办）3、土地一级市场总体供应及成交特性（近3-5年）4、二手房市场总体特性5、都市住宅市场发展特点6、都市住宅市场格局（可依照行政区域划分版块）发展背景：区域状况、交通、配套、规划；楼盘特点：该板块内楼盘共性；销售状况：价格、交房、档次、销售率二、都市（中心城）商品房市场数据报告1、重要产品类型销售状况（近1-3年）商品住宅、公寓、商业用房、办公写字楼、地下室、车库等成交状况（成交套数、成交总价、销售面积、成交均价）2、商品住宅每年1-12月销售状况（成交量、成交均价）分析（近1-3年）3、商品住宅面积需求分析（近1-3年）商品住宅各户型（＜60m㎡，60-90㎡,…,＞180㎡）成交状况（套数、面积、套数所占销售比重）记录4、各区域（行政区）住宅成交状况（成交量、成交均价）分析（近1-3年）附：主力楼盘信息表（楼盘名称、在售类型、在售建筑形态、主力户型面积、成交数量、成交均价）商品住宅销量TOP10三、都市住房建设与保障规划住房发展目的住房用地供应目的与空间布局附：商品房建设年度筹划经济合用住房、廉租住房建设年度筹划住房用地安排一览表注：以上内容重要参照《××都市住房建设与保障规划》四、项目所在区域住宅市场分析（前面区域市场分析中已涉及某些内容，再将该区域当前销售详细代表项目进行分析，为本项目提供根据）项目所在区域住宅项目概况社区概况位置发展商占地面积总建面积物业类型组合分期开发进程规划布局特点建筑风格特色园林环境营造项目开盘时间装修设备原则楼盘公建配套物业管理收费原则：元/㎡式管理本次开发销售期状况销售状况推售总套数套销售率%户型主力户型房厅卫房厅卫房厅卫重要面积范畴平面构造类型价格多层均价小高层均价整体均价元/㎡顾客特性层次区域分布营销推广主题内容推广方略后续供应后续开发面积项目评价优势：劣势：2、项目所在区域产品特点分析开发规模及配套状况规划设计及户型特点（本区域以什么建筑为主：多层、小高层、高层；建筑风格以什么为主：欧式、当代；社区文化；环境；项目主力户型状况、分析以何种户型为主）装修原则及智能化系统3、项目所在区域销售特点营销推广特点（通过当前在售楼盘在报纸、电视、路牌、杂志、工地现场等不同媒介上所做宣传画面、诉求内容、表达形式等方面分析，以及对楼盘销售人员、销售场合包装调查）从营销方略层面看：宣传主题、主诉内容、销售控制从营销执行操作层面来看：销售场合、样板房、销售服务、人员素质售价状况：集中销售均价、最低价格、最高价格、销售率客户特点：重要区域客户来源、档次、目、因素4、项目所在区域市场发展预测：项目区域规划与项目联系项目所在区域市场供求及消化预测区域市场需求和消费者特性调查分析调查问卷内容（参照模板附件4—1）问卷调查阐明及记录分析内容（参照模板附件4—2）问卷记录分析结论五、外部评价政府对项目评价媒体对本项目评价业内评价附件4—1：项目所在区域商品住宅市场需求问卷调查表先生/小姐：主问卷请问您户籍在：。1、济南市2、省内其她都市3、省外其她都市4、港澳台地区5、其她请问您当前所住区是：。工作地点是：。1、市中区2、天桥区3、历下区4、槐荫区5、历城区6、其她但愿购房所在区域是：。1、市中区2、天桥区3、历下区4、槐荫区5、历城区6、其她请问您购房目是；。1、初次置业2、再次置业以改进居住条件3、用于出租4、投资升值5、赠送亲友6、度假用7、其她您购房最关注因素是（五项）：、、、、。1、房价2、区域成熟度3、交通以便度4、规划建筑水平5、社区内部环境6、社区生活配套7、周边环境8、户型设计9、物业管理10、开发商品牌实力11、投资升值潜力如果有素质高、价格合理社区型楼盘在（），您会考虑购买吗？。不会因素是（多选）：。1、会（直接问下一题）2、不会1、紧张价格高2、离工作地点远3、自然环境差4、周边社会环境复杂5、楼盘规模小6、其她您打算购买住宅类型是：。1、多层（7层如下）无电梯2、多层（7层）有电梯3、小高层（约8-12层）4、高层（12层以上）5、别墅您选取哪一种构造类型：。1、平面式2、跃式3、错层4、复式5、其她您对住房基本规定是：最重要，另一方面，再次。1、朝向2、通风采光3、景观4、楼层5、间隔布局6、其她您打算选购户型是：____________。1、一室一厅2、二室二厅3、三室二厅4、四室二厅5、四室以上您打算购买住房建筑面积在：_____㎡。1、50如下2、50-603、60-704、70-805、80-906、90-1007、100-1108、110-1209、120-13010、130-14011、140-16012、160以上您喜欢内部设计有（多选）______。1、主人房带卫生间2、观景和工作阳台分开3、房设外飘窗台4、设独立储物室5、主人房带阳台6、设独立书房7、客、饭厅分开8、设入墙衣柜您喜欢住宅建筑风格是：。1、欧陆风格2、当代潮流3、中华人民共和国老式建筑形式4、其她您选取哪一种户内采暖方式：。市政供热，室内暖气片市政供热，室内低温地板辐射采暖分户式燃气、燃油炉4、空调5、其她您以为社区应有哪些配套设施（多选）：最有必要：。不大需要：。1、游泳池2、健身设施3、商场超市4、各类球场5、中西餐厅6、肉菜市场7、幼儿园及学校8、老人活动场合9、小朋友游憩设施10、娱乐活动场合11、其她按当前市场状况，您能接受（）区域房价单价范畴在：元/㎡。1、3000如下2、3000-35003、3500-40004、4000-45005、4500-50006、5000-55007、5500以上按当前市场状况，您能接受（）区域房价总价范畴在：万元。1、30如下2、30-353、35-404、40-505、50-606、60-807、80-1008、100以上您但愿交楼装修原则是；。1、毛坯房2、只装修厨卫3、全精装修一次到位4、各种装修档次供选取，装修费另付如果您筹划通过银行贷款购房，每月可承担还款金额范畴在：_________。1、500元如下2、500-800元3、800-1000元4、1000-1500元5、1500-元6、-2500元7、2500-3000元8、3000-5000元9、5000元以上您能接受物业管理费（24小时封闭式管理）范畴：。1、≤0.5元/㎡2、0.5-1元/㎡3、1-1.5元/㎡4、≥1.5元/㎡请例举对您印象最深本地楼盘：_________、__________、___________、___________您最感兴趣楼盘主题是：（最多三项）________________。1、园林绿化、生态主题2、智能化主题3、人文主题4、运动主题5、山景主题6、水景主题7、老年人主题8、其她_______________您获取房源最重要渠道是：。1、电视2、报纸杂志3、路过4、亲朋、同事简介请问您年龄范畴：。1、25岁如下2、25-35岁3、35-45岁4、45-55岁5、其她请问您文化限度是；。1、研究生及以上2、大学本科3、大专4、大专如下请问您工作单位是：。1、机关/事业单位2、国有公司3、集体公司4、三资公司5、民营公司6、其她请问您